Erfdienstbaarheid, kan dit zomaar veranderen?

[NL_Scratch]

Hi,

Wij hebben afgelopen zomer een andere woning gekocht. Deze woning is door de vorige eigenaar gekocht van de toenmalige (en ook voor ons huidige) buurman.

Om bij onze voordeur te komen moeten we vanaf de openbare weg door een kleine steeg (1m breed, 8m lang). Aan deze steeg zit zowel onze voordeur, als de deur van een schuur/loods van onze buurman. Er heerst een erfdienstbaarheid op deze steeg sinds de vorige eigenaar van de (onze) woning deze heeft gekocht van de buurman. Deze erfdienstbaarheid garandeert dat wij ten alle tijden bij onze woning kunnen komen, dat onze dakgoten zich boven de steeg bevinden en dat we gezamenlijk de steeg/voetpad netjes moeten houden en hier geen zaken in de weg mogen staan om bij de voordeur en loods/schuur te kunnen komen.

Nu is de vraag of het zomaar "mag" dat de buurman de schuur/opslag gaat verbouwen tot meerdere woningen. Er wordt een "hap" uit de achterkant van het gebouw genomen, waardoor er straks door 4 woningen gebruik kan worden gemaakt van "onze" steeg.

Vergunningen etc. voor de verbouwing zijn al rond, maar ten tijden van de aankoop van de woning wisten wij niet dat de nieuw te realiseren woningen door "onze" steeg moeten (mogen) om "achterom" te kunnen.

Hier een situatie schets met wat simpele paint skills



Concrete vraag, mag onze gezamenlijk erfdienstbaarheid, door mijzelf en de buurman, zomaar aangepast worden dat straks "anderen" door onze steeg mogen? Immers hier heb ik, maar ook de oude eigenaar geen akkoord op gegeven.

[ Voor 11% gewijzigd door NL_Scratch op 28-01-2025 12:47 ]

[No Hands]

Wie geeft er erfdienstbaarheid aan wie? geven jullie het aan hem of hij aan jullie?
het is iets wat vastgelegd is bij de notaris dus als daar wijzigingen in komen zal dat ook vastgelegd moeten worden lijkt me. En zoiets begint meestal met overleg tussen de betrokken partijen.

[zx9r_mario]

Is de grond van de steeg eigendom van de buurman? Of gedeeld eigendom, dan heb je wel inspraak denk ik.

[redwing]

Tja, hij zou ook een gang binnendoor kunnen maken met hetzelfde effect. En dan verandert de situatie zelf niet, maar komen er ook veel meer mensen daar langs.

Maar als de buurman hier woningen van gaat maken zal er toch een vergunning nodig zijn lijkt me. En daar kun je dan weer bezwaar op indienen met de bezwaren die je hier geeft.

[NL_Scratch]

No Hands schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:07:
Wie geeft er erfdienstbaarheid aan wie? geven jullie het aan hem of hij aan jullie?
het is iets wat vastgelegd is bij de notaris dus als daar wijzigingen in komen zal dat ook vastgelegd moeten worden lijkt me. En zoiets begint meestal met overleg tussen de betrokken partijen.

Het lijkt erop dat de buurman dit aan ons geeft. Ik heb de notaris gevraagd om opheldering.
Echter bij verkoop, is de huidige buurman (eigenaar van de loods/schuur) niet meer onze buurman als het gaat om de erfdienstbaarheid, of hij moet de grond van de steeg niet verkopen...

[PROnline]

NL_Scratch schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 12:26:
[...] Deze erfdienstbaarheid garandeert dat wij ten alle tijden bij onze woning kunnen komen[...]

Als ik het zo goed lees heb jij recht van overpad, maar is het niet jouw steeg?
Dan heb jij weinig te schaften met wat de eigenaar van de steeg doet kwa afspraken met andere (toekomstige) eigenaren. Dat er afspraken zijn over gebruik en onderhoudt wil nog niet zeggen dat daarmee het eigendom is.
De lijkt me redelijk helder.

Is het jouw steeg, daar durf ik niet hard te zeggen wat wel en niet kan. Kan de erfdienstbaarheid zomaar meegenomen worden naar een ondersplitsing? Of zullen er nieuwe afspraken gemaakt moeten worden met de eigenaar en hebben ze wellicht nergen recht op. Je hebt alleen een plicht naar de huidige schuur/loods. Door 't op te splitsen ontstaat er een nieuwe situatie.

Je zou kunnen stellen dat de voor de loods/stalling ook al wordt die kleiner, de afspraak geldig blijft. Maar voor de drie nieuwe percelen er geen afspraak bestaat.

[NL_Scratch]

redwing schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:19:
Tja, hij zou ook een gang binnendoor kunnen maken met hetzelfde effect. En dan verandert de situatie zelf niet, maar komen er ook veel meer mensen daar langs.

Maar als de buurman hier woningen van gaat maken zal er toch een vergunning nodig zijn lijkt me. En daar kun je dan weer bezwaar op indienen met de bezwaren die je hier geeft.

Vergunningen zijn reeds allemaal verleend door de gemeente.

[Smobbo]

Even de concrete afspraken terug zoeken. Dit zal een stuk van een notaris zijn wat onderdeel van de afspraken is die je gekregen hebt bij de koop.
Daarin moet beschreven staan wie het dienend erf is en wie het heersend erf. Op basis van je beschrijf gok ik dat jullie het heersend erf zijn en dan de buurman dienend is (hij moet de steeg beschikbaar stellen aan jullie). Als dat zo is dan staat er vaak ook wat er moet gebeuren kan dit te wijzigen.
Daarbij wordt het natuurlijk interessant om te kijken of er iets over huurders staat, dat lijkt me niet. Daarmee kom je in een grijs gebied uit of de buurman die toegang voor de huurders eenzijdig mag verlenen.

Ik zou contact opnemen met een notaris (niet die van de buurman…) om dit voor te leggen. Kost even wat, maar dan heb je ook een echt antwoord.

Kan namelijk best wel impact hebben als die steeg ineens door 4 huurders gebruikt gaat worden ipv alleen de buurman die naar zn opslag loopt!

[NL_Scratch]

PROnline schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:20:
[...]


Als ik het zo goed lees heb jij recht van overpad, maar is het niet jouw steeg?
Dan heb jij weinig te schaften met wat de eigenaar van de steeg doet kwa afspraken met andere (toekomstige) eigenaren. Dat er afspraken zijn over gebruik en onderhoudt wil nog niet zeggen dat daarmee het eigendom is.
De lijkt me redelijk helder.

Is het jouw steeg, daar durf ik niet hard te zeggen wat wel en niet kan. Kan de erfdienstbaarheid zomaar meegenomen worden naar een ondersplitsing? Of zullen er nieuwe afspraken gemaakt moeten worden met de eigenaar en hebben ze wellicht nergen recht op. Je hebt alleen een plicht naar de huidige schuur/loods. Door 't op te splitsen ontstaat er een nieuwe situatie.

Je zou kunnen stellen dat de voor de loods/stalling ook al wordt die kleiner, de afspraak geldig blijft. Maar voor de drie nieuwe percelen er geen afspraak bestaat.

Klopt, het lijkt erop dat wij het recht van overpad hebben.
Dit lijkt ook zo te zijn als ik de kadastrale kaart bekijk.
Het is dus volgens mij niet zo dat bijv. de helft van de steeg bezit, dit ga ik echter wel nader uitzoeken.

[redwing]

NL_Scratch schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:20:
[...]


Vergunningen zijn reeds allemaal verleend door de gemeente.

Dan wordt het lastig en ben je eigenlijk al te laat. Want bij die vergunningen valt er vaak nog wel wat te regelen, maar als de woningen zelf al zijn goedgekeurd heb je weinig meer te klagen. Want normaal gesproken is daarin al meegenomen dat je achterom door alle woningen gebruikt mag gaan worden.

[Smobbo]

NL_Scratch schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:22:
[...]


Klopt, het lijkt erop dat wij het recht van overpad hebben.
Dit lijkt ook zo te zijn als ik de kadastrale kaart bekijk.
Het is dus volgens mij niet zo dat bijv. de helft van de steeg bezit, dit ga ik echter wel nader uitzoeken.

Dan vrees ik dat jullie weinig invloed uit kunnen oefenen. Je recht blijft namelijk bestaan en wordt niet beperkt door de nieuwe situatie. Dat er meer mensen ook gebruik van de steeg maken, maakt niet dat jullie er niet meer gebruik van kunnen maken. Uiteraard moeten de nieuwe gebruikers er ook netjes mee omgaan, waarbij (afhankelijk van huur of koop) je dit dan weer moet bespreken met de buurman als dit niet gebeurd.

[PROnline]

@redwing
Dat klopt niet helemaal. Als de grond van de TS zou zijn, dan kan de gemeente 't bouwtechnisch wel goedgekeurd hebben, maar dat zegt niks over 't civielrechtelijk eigendom en gebruik van de steeg. Maar dat lijkt hier niet 't geval.

NL_Scratch schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:22:
[...]
Klopt, het lijkt erop dat wij het recht van overpad hebben.
Dit lijkt ook zo te zijn als ik de kadastrale kaart bekijk.
Het is dus volgens mij niet zo dat bijv. de helft van de steeg bezit, dit ga ik echter wel nader uitzoeken.

Dan kan de eigenaar van de steeg dat ook verlenen aan de nieuwe woningen. Ben jij dat, dan bepaal jij dat. Ben jij dat niet, zoals je nu zelf al vermoed, dan heb je weinig in te brengen. Je hebt alleen recht op doorgang.

[NL_Scratch]

Smobbo schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:26:
[...]


Dan vrees ik dat jullie weinig invloed uit kunnen oefenen. Je recht blijft namelijk bestaan en wordt niet beperkt door de nieuwe situatie. Dat er meer mensen ook gebruik van de steeg maken, maakt niet dat jullie er niet meer gebruik van kunnen maken. Uiteraard moeten de nieuwe gebruikers er ook netjes mee omgaan, waarbij (afhankelijk van huur of koop) je dit dan weer moet bespreken met de buurman als dit niet gebeurd.

Dat lijkt mij ook, ik wordt teruggebeld door (onze) notaris.
De buurman gaat het wel verkopen, het wordt dus in elk geval geen verhuur, derhalve is het dan weer de vraag wie wordt dan eigenaar van de grond en wie verleed overpad/erfdienstbaarheid etc.

[chaoscontrol]

Maar wat is het probleem dan? De steeg is al niet van jou. Of er dan 1 of 10 mensen doorheen mogen lopen maakt dan toch niet uit? Of ben je bang voor overlast? Welke vorm dan?

[Fe2O3]

Wat staat er specifiek mbt de erfdienstbaarheid beschreven in je hypotheekakte/koopovereenkomst?

[kx22]

Wel handig...
6 gezinnen/woningbezitters die door een steeg van 1m breed en 8m lang moeten.
Neem aan dat de fietsen ook hier doorheen gaan. Lekker in de ochtend file met de kinderen.

[zx9r_mario]

Je woning grenst ook aan de openbare weg, heb je geen mogelijk om een nieuwe deur hier te maken?

[redwing]

PROnline schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:28:
@redwing
Dat klopt niet helemaal. Als de grond van de TS zou zijn, dan kan de gemeente 't bouwtechnisch wel goedgekeurd hebben, maar dat zegt niks over 't civielrechtelijk eigendom en gebruik van de steeg. Maar dat lijkt hier niet 't geval.

Klopt, ik ging er hier van uit dat de grond niet van TS is maar ook van de buurman (want anders zou de gemeente hebben moeten controleren hoe die buren dan bij hun voordeur moeten komen en alsnog bij TS uitgekomen zijn)

[Lord Anubis]

Niet echt spannend en ik denk dat je niets kan veranderen.

De wet, denk artikel 5:74, zegt dat een erfdienstbaarheid (zoals het recht om over iemands pad te lopen) niet meer mag worden gebruikt dan oorspronkelijk was afgesproken. Als er meer mensen het pad gaan gebruiken, bijvoorbeeld door de komst van de extra woningen, kan dat als “te veel” worden gezien.
Maarrr, alleen als de eigenaar van het pad toestemming geeft is er geen discussie verder. Ik begrijp dat de buurman is de eigenaar, dan simpel gezegd helaas pindakaas.

Hij heeft al de vergunning schijnbaar. Tja, als de Notaris iets specifieks vind dan kan je reageren. Dan en alleen dan nog soms moeten de afspraken officieel worden aangepast, bijvoorbeeld via een Notaris of via de rechter.
Maar ben bang dat je het moet accepteren. Wat je niet hoeft te accepteren zijn b.v containers en fietsen die in de weg staan, er dient vrije doorgang te zijn. Dit moet je vanaf dag een met de nieuwe bewoners bespreken.

Je schrijft dan is hij geen buurman meer? Wat bedoel je?
Als hij het aan jullie verkoopt, krijgt hij zelf recht van overpad, maar blijft buurman. Maar hij mag dat recht niet uitbreiden naar andere mensen, zoals bezoekers, of nieuwe woningen bouwen waarvan de bewoners ook via jullie pad zouden moeten lopen. In dat geval kan hij niet zomaar het pad voor meer mensen laten gebruiken zonder jullie toestemming.

[No Hands]

chaoscontrol schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 14:01:
Maar wat is het probleem dan? De steeg is al niet van jou. Of er dan 1 of 10 mensen doorheen mogen lopen maakt dan toch niet uit? Of ben je bang voor overlast? Welke vorm dan?

Allerlei lieden die er doorheen gaan, extra geluid, mensen die er fietsen en vuilniszakken gaan neerzetten, blaffende honden, spelende kinderen, noem maar op.

Als het nu van de buurman is en die buurman verkoopt alles dan zal er wellicht een VvE constructie zijn die jou recht van overpad gaat geven.

[Ivow85]

No Hands schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 18:16:
[...]


Allerlei lieden die er doorheen gaan, extra geluid, mensen die er fietsen en vuilniszakken gaan neerzetten, blaffende honden, spelende kinderen, noem maar op.

Dat mag dus niet. Een pad waarop recht van overpad geldt, moet vrij van obstakels gehouden worden. Zowel door de eigenaar van het pad als door de gebruikers van het 'recht van overpad'.

[No Hands]

Ivow85 schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 19:31:
[...]


Dat mag dus niet. Een pad waarop recht van overpad geldt, moet vrij van obstakels gehouden worden. Zowel door de eigenaar van het pad als door de gebruikers van het 'recht van overpad'.

Je mag ook niet door rood rijden.

[Ivow85]

No Hands schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 19:32:
[...]


Je mag ook niet door rood rijden.

En dat dat toch gebeurt, is geen reden om maar alle stoplichten af te schaffen.
Dat soms regels overtreden worden is dan ook geen reden om een eigenaar te verbieden om recht van overpad aan meer mensen toe te kennen dan nu het geval is. Als regels overtreden in de toekomst overtreden worden, kan TS daar tzt de juiste stappen tegen ondernemen.

Voor nu kan TS verder niets tegen het recht van overpad ondernemen indien het pad niet zijn eigendom is. Het enige waarop TS op dit moment iets zou kunnen ondernemen, is een eventuele regel rondom de onderhoudskosten van het pad. Wanneer in de stukken van TS staat dat TS onderhoudsplichtig is voor het pad, dan lijkt het mij redelijk en billijk dat in de toekomst alle rechthebbenden gezamenlijk onderhoudsplichtig worden. Het zou onredelijk zijn wanneer TS als enige moet betalen voor onderhoud aan een pad wat door 5-6 panden gebruikt wordt.

Wanneer TS eigenaar van het pad is en de 'buurman' degene is met recht van overpad om bij zijn pand te komen, dan hoeft bij wijziging van functie TS niet in te stemmen met een 'zwaardere last'. Wanneer het pand gesplitst wordt en daardoor veel meer gebruikers krijgt, kunnen we spreken van een zwaardere last. En dan kan TS dus wel weigeren om nog recht van overpad te verlenen indien hij eigenaar is van het pad.
Dat de gemeente al vergunningen heeft verleend voor de verbouwing maakt daarbij niets uit. De vergunningen vallen onder bestuursrecht. Je kunt zelfs vergunningen aanvragen voor (ver)bouw van panden die niet eens je eigendom zijn.
Je mag pas handelen naar die vergunningen wanneer je daarvoor ook de benodigde civielrechtelijke toestemmingen hebt.

[No Hands]

Ivow85 schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 19:45:
[...]


En dat dat toch gebeurt, is geen reden om maar alle stoplichten af te schaffen.

Dat is mijn punt niet, jij geeft aan dat fietsen en vuilniszakken niet mogen. Door rood rijden mag ook niet. Maar beide zaken gebeuren nu eenmaal wel. dat was mijn punt.
Verder is TS rijkelijk laat met al zijn vragen, toen de buurman zijn plannen bekend maakte of een vergunning aanvroeg was het moment geweest voor deze vragen.
Of beter nog, toen TS zijn huis kocht had hij zich goed moeten laten informeren over de erfdienstbaarheden en de gevolgen daarvan.

[Bas.013]

Ik begrijp het probleem van de TS nog niet. Het gebruik van de erfdienstbaarheid wordt toch niet anders? Je kunt nog steeds van de voordeur naar de openbare weg. Precies zoals staat beschreven.

(Wellicht komt het door de ongelukkige schets, maar het lijkt erop dat er betere ontwerp oplossingen mogelijk zijn voor de ontsluiting van alle woningen, maar dat is verder niet relevant.
Net zoals de angst voor overlast, dat is geen relevant aspect ten aanzien van de afgesproken/ vastgelegde erfdienstbaarheid).

[NL_Scratch]

Smobbo schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:26:
[...]


Dan vrees ik dat jullie weinig invloed uit kunnen oefenen. Je recht blijft namelijk bestaan en wordt niet beperkt door de nieuwe situatie. Dat er meer mensen ook gebruik van de steeg maken, maakt niet dat jullie er niet meer gebruik van kunnen maken. Uiteraard moeten de nieuwe gebruikers er ook netjes mee omgaan, waarbij (afhankelijk van huur of koop) je dit dan weer moet bespreken met de buurman als dit niet gebeurd.

Dat lijkt mij inderdaad ook. We hebben straks gewoon met meer mensen recht van overpad en onderhoudsplicht.

zx9r_mario schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 15:41:
Je woning grenst ook aan de openbare weg, heb je geen mogelijk om een nieuwe deur hier te maken?

Nee helaas, wij kunnen onze voordeur niet verplaatsen, of naja dan wordt het wel een hele rigoureuze verbouwing

chaoscontrol schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 14:01:
Maar wat is het probleem dan? De steeg is al niet van jou. Of er dan 1 of 10 mensen doorheen mogen lopen maakt dan toch niet uit? Of ben je bang voor overlast? Welke vorm dan?

Klopt, de steeg is niet van mij. Maar op dit moment komt er eigenlijk nooit iemand in de steeg en straks gaan 5 woningen (4 + wij zelf) gebruik maken van dezelfde steeg. Oftewel veel meer mensen / fietsen etc. Lawaai snachts van mensen die thuis komen, tis nogal gehorig in zo'n steegje.

No Hands schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 18:16:
[...]


Allerlei lieden die er doorheen gaan, extra geluid, mensen die er fietsen en vuilniszakken gaan neerzetten, blaffende honden, spelende kinderen, noem maar op.

Als het nu van de buurman is en die buurman verkoopt alles dan zal er wellicht een VvE constructie zijn die jou recht van overpad gaat geven.

Dat is inderdaad ook een goede vraag. Als straks de splitsing klaar is, en de 4 woningen worden individueel verkocht dan is het de vraag wie wordt/worden eigenaar van de steeg en wie gaat het recht van overpad verlenen of doen we dat samen. Uiteraard is dit een hele legitieme vraag die ik aan de huidige eigenaar (de buurman) ga stellen.

No Hands schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 19:49:
[...]


Dat is mijn punt niet, jij geeft aan dat fietsen en vuilniszakken niet mogen. Door rood rijden mag ook niet. Maar beide zaken gebeuren nu eenmaal wel. dat was mijn punt.
Verder is TS rijkelijk laat met al zijn vragen, toen de buurman zijn plannen bekend maakte of een vergunning aanvroeg was het moment geweest voor deze vragen.
Of beter nog, toen TS zijn huis kocht had hij zich goed moeten laten informeren over de erfdienstbaarheden en de gevolgen daarvan.

Klopt helemaal, ten tijde van de aanschaf van de woning waren wij op de hoogte van de erfdienstbaarheid. Deze is door de makelaar uitgelegd, echter waren de plannen van de buurman nog niet volledig bij ons. De vergunningen waren al verleend ten tijde dat de oude eigenaar er nog woonde. Uiteraard ook iets voor ons waar we beter over hadden kunnen navragen/uitzoeken. Met de erfdienstbaarheid hebben we natuurlijk geen enkel probleem, maar het wordt wel "anders" en als we dit in detail hadden geweten, weet ik niet of wij de woning hadden gekocht. (Lesje voor de volgende keer)

Bas.013 schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 20:15:
Ik begrijp het probleem van de TS nog niet. Het gebruik van de erfdienstbaarheid wordt toch niet anders? Je kunt nog steeds van de voordeur naar de openbare weg. Precies zoals staat beschreven.

(Wellicht komt het door de ongelukkige schets, maar het lijkt erop dat er betere ontwerp oplossingen mogelijk zijn voor de ontsluiting van alle woningen, maar dat is verder niet relevant.
Net zoals de angst voor overlast, dat is geen relevant aspect ten aanzien van de afgesproken/ vastgelegde erfdienstbaarheid).

Er is geen mogelijkheid voor de andere woningen. Er komt echt een soort van midden pleintje aan de achterkant van de nieuwe woningen. Om bij dit pleintje te kunnen komen is de enige optie door de (gezamelijke) steeg.

[ Voor 3% gewijzigd door NL_Scratch op 28-01-2025 21:34 ]

[Ivow85]

No Hands schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 19:49:
[...]


Dat is mijn punt niet, jij geeft aan dat fietsen en vuilniszakken niet mogen. Door rood rijden mag ook niet. Maar beide zaken gebeuren nu eenmaal wel. dat was mijn punt.
Verder is TS rijkelijk laat met al zijn vragen, toen de buurman zijn plannen bekend maakte of een vergunning aanvroeg was het moment geweest voor deze vragen.
Of beter nog, toen TS zijn huis kocht had hij zich goed moeten laten informeren over de erfdienstbaarheden en de gevolgen daarvan.

Je snapt mijn punt kennelijk niet.

Dat mensen zich soms niet aan de regels houden, is geen reden om hetgeen wat binnen de regels past niet toe te staan. Wanneer in praktijk blijkt dat mensen zich vervolgens niet aan de regels houden, dan is er een weg om dat aan te pakken. Dat is althans hoe er juridisch tegen deze kwestie aangekeken zal worden.

[bie100]

@NL_Scratch

Had je het huis niet gekocht als je dit van te voren wist? ff uit nieuwsgierigheid kan me eigen voorstellen van niet vandaar de vraag

[No Hands]

Ivow85 schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 22:25:
[...]


Je snapt mijn punt kennelijk niet.

Dat mensen zich soms niet aan de regels houden, is geen reden om hetgeen wat binnen de regels past niet toe te staan. Wanneer in praktijk blijkt dat mensen zich vervolgens niet aan de regels houden, dan is er een weg om dat aan te pakken. Dat is althans hoe er juridisch tegen deze kwestie aangekeken zal worden.

We bedoelen vast hetzelfde.
Je kan regels maken tot je een ons weegt maar soms worden die regels nu eenmaal overtreden.
Natuurlijk kun je dat aanpakken maar met zijn 5en in een steegje leidt dat al snel tot toestanden.

[sanger1981]

bie100 schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 07:59:
@NL_Scratch

Had je het huis niet gekocht als je dit van te voren wist? ff uit nieuwsgierigheid kan me eigen voorstellen van niet vandaar de vraag

En was de oude eigenaar er van op de hoogte (en heeft het niet gedeeld)?

[sanger1981]

Gaat het eigenlijk om een achterom of wordt het de hoofdingang voor betreffende panden?

[NL_Scratch]

bie100 schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 07:59:
@NL_Scratch

Had je het huis niet gekocht als je dit van te voren wist? ff uit nieuwsgierigheid kan me eigen voorstellen van niet vandaar de vraag

Als ik wist wat we nu weten, dan misschien niet, maar goed gezien de krapte op de woningmarkt, prijzen die stijgen, nieuwe school v/d kinderen welke ging starten na de zomervakantie en het "verliefd" zijn op de woning zelf heeft de doorslag gegeven.

sanger1981 schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 10:25:
Gaat het eigenlijk om een achterom of wordt het de hoofdingang voor betreffende panden?

Het wordt de "achterom" van de panden. Voordeur komt "gewoon" aan de voorkant aan de doorgaande openbare straat.

sanger1981 schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 10:25:
[...]

En was de oude eigenaar er van op de hoogte (en heeft het niet gedeeld)?

Nee, die heeft er niets over gedeeld helaas, wel vanuit de verkopende makelaar die aangaf dat er e.e.a. ging veranderen, maar op dat moment hebben wij niet de volledige inns-en-outs gehad en heeft onze eigen onderzoeksplicht niet genoeg aandacht gehad.

[sanger1981]

Als het de achterom betreft dan denk ik dat de toename van verkeer etc beeprkt zal zzijn? Onze achterom wordt bv. nauwelijks gebruikt.

[Frogmen]

Je had bij het aanvragen van de vergunning bezwaar moeten maken nu nog de erfdienstbaarheid proberen te gebruiken zal niet gaan lukken. Ja had toen meer kans van slagen gehad.

[kamstra]

Niet dat het uitmaakt juridisch gezien, daar is het meeste wel over gezegd, maar even voor mijn beeld ( ) :

op je tekening, zijn die 4 nieuwe woningen ook idd volledig woning, as in, ze hebben geen achtertuin oid, en dus heb je te maken met in die extended steeg met voordeuren tot die woningen, of achterdeuren?

Ik kan me zo voorstellen dat als het voordeuren zijn je eigenlijk minder "last" zou moeten ondervinden dan als het achter-uitgangen van een tuin oid zijn, want dan zal je zien dat iedereen en z'n moeder er met fietsen, brommers en containers doorbanjert straks, lijkt me een stuk irritanter dan als het puur voordeuren zijn waardoor je dan in feite alleen extra voetgangers door die steeg krijgt?

[NL_Scratch]

Frogmen schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 12:03:
Je had bij het aanvragen van de vergunning bezwaar moeten maken nu nog de erfdienstbaarheid proberen te gebruiken zal niet gaan lukken. Ja had toen meer kans van slagen gehad.

Toen waren wij nog geen eigenaar van de woning. Dit is allemaal voor "onze" tijd gebeurt. Vergunningen voor de verbouwing/aanpassen van het pand was al verleend bij aankoop v/d woning.

kamstra schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 12:05:
Niet dat het uitmaakt juridisch gezien, daar is het meeste wel over gezegd, maar even voor mijn beeld ( ) :

op je tekening, zijn die 4 nieuwe woningen ook idd volledig woning, as in, ze hebben geen achtertuin oid, en dus heb je te maken met in die extended steeg met voordeuren tot die woningen, of achterdeuren?

Ik kan me zo voorstellen dat als het voordeuren zijn je eigenlijk minder "last" zou moeten ondervinden dan als het achter-uitgangen van een tuin oid zijn, want dan zal je zien dat iedereen en z'n moeder er met fietsen, brommers en containers doorbanjert straks, lijkt me een stuk irritanter dan als het puur voordeuren zijn waardoor je dan in feite alleen extra voetgangers door die steeg krijgt?

De woningen krijgen ook een heel klein tuintje en schuurtje. Staat inderdaad niet zo ingetekend in mijn tekening, maar is dus wel het geval. Het worden dus echt 4 woningen, elk met een voordeur aan de openbare weg. Een achterdeur naar een klein mini tuintje met schuurtje en dus een "achterom" via de steeg. Cointainers hebben we geen last van omdat het een binnenstad is met centrale afvalpunten, niemand heeft containers.

[kamstra]

Aha ok, thx.

Ja, da's idd irritanter denk ik dan alleen een voordeur in die steeg, maar then again misschien valt t ook wel weer mee want de post en pakjes komen natuurlijk aan de openbare weg, containers zijn er dus ook niet en ws gaan mensen ook vaak via de voordeur het huis uit, behalve als ze de fiets pakken, dat zal wel via de steeg gaan.

Ideaal is het niet, maar denk niet dat er heel veel aan te doen is ook tenzij je de huidige buurman zo gek krijgt om wat nu ingetekend is als opslag met nog iets ervoor (Wat grenst aan openbare weg) en straks ook blijft bestaan op te geven en een aparte steeg van zou laten maken met een muur in het midden wat nu de gevel is van die opslag.

Lijkt me kleine kans van slagen though.,..

[ Voor 27% gewijzigd door kamstra op 29-01-2025 13:29 ]

[Frogmen]

Dan wist je dit al toen je pand kocht of anders had je dat moeten onderzoeken (klinkt makkelijk achteraf snap ik). Denk niet dat je er iets aan kan veranderen en in je went eraan. Woon zelf in de binnenstad in een hele smalle steeg en ik kan alles in mijn slaapkamer verstaan wat er gezegd wordt.

[Pat911]

Frogmen schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 13:40:
Dan wist je dit al toen je pand kocht of anders had je dat moeten onderzoeken (klinkt makkelijk achteraf snap ik).

Tot die conclusie was TS ook al gekomen:

[b]NL_Scratch schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 21:30:Klopt helemaal, ten tijde van de aanschaf van de woning waren wij op de hoogte van de erfdienstbaarheid. Deze is door de makelaar uitgelegd, echter waren de plannen van de buurman nog niet volledig bij ons. De vergunningen waren al verleend ten tijde dat de oude eigenaar er nog woonde. Uiteraard ook iets voor ons waar we beter over hadden kunnen navragen/uitzoeken. Met de erfdienstbaarheid hebben we natuurlijk geen enkel probleem, maar het wordt wel "anders" en als we dit in detail hadden geweten, weet ik niet of wij de woning hadden gekocht. (Lesje voor de volgende keer)

En als het inderdaad alleen een steegje is, zonder gedoe met kliko's/vuilnizakken, dan zal het hopelijk met overlast wel meevallen.

[NL_Scratch]

Pat911 schreef op woensdag 29 januari 2025 @ 13:46:
[...]

Tot die conclusie was TS ook al gekomen:

[...]


En als het inderdaad alleen een steegje is, zonder gedoe met kliko's/vuilnizakken, dan zal het hopelijk met overlast wel meevallen.

Mooi steegje om na het stappen even te kotsen

We wachten het af wat er allemaal gaat gebeuren. Het vermoeden van iedereen hier, alsmede ons eigen vermoeden is zojuist bevestigd door de Notaris. Wij hebben recht van overpad op het dienende erf, de buurman (als eigenaar) mag dit ook aan anderen toekennen.

[ahbart]

Smobbo schreef op dinsdag 28 januari 2025 @ 13:21:
..
Ik zou contact opnemen met een notaris (niet die van de buurman…) om dit voor te leggen. Kost even wat, maar dan heb je ook een echt antwoord.
..

Voor de goede orde, een notaris is geen partij! Een advocaat wel, maar een notaris is in Nederland onpartijdig.

[Question Mark]

ahbart schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 14:38:
[...]

Voor de goede orde, een notaris is geen partij! Een advocaat wel, maar een notaris is in Nederland onpartijdig.

Dat is toch ook precies wat nu nodig is? Een feitelijke, onafhankelijke juiste weergave van de feiten.

[ahbart]

Question Mark schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 15:04:
[...]

Dat is toch ook precies wat nu nodig is? Een feitelijke, onafhankelijke juiste weergave van de feiten.

Ja zeker! Maar Smobbo suggereerde dat je niet de notaris van de buurman kan vragen. Blijkbaar omdat hij er vanuit gaat dat die partijdig is?

[Toke_gt]

NL_Scratch schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 14:28:
[...]
Mooi steegje om na het stappen even te kotsen

Heb je daar nu ook last van? Want dat deel verandert niet, zo op ‘t oog?
De bergingen tegenover je voordeur, worden dat nieuwe bergingen voor de woningen? Of blijven die van de huidige eigenaar (die misschien een van de andere aangrenzende huizen bewoont)?

Als het steegje een nieuwe eigenaar krijgt, biedt dat misschien ook perspectief voor verlichting, afsluiting ‘s nachts etc. Kijk of je er voordelen uit kunt halen voor jouw situatie.

[Smobbo]

ahbart schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 15:08:
[...]

Ja zeker! Maar Smobbo suggereerde dat je niet de notaris van de buurman kan vragen. Blijkbaar omdat hij er vanuit gaat dat die partijdig is?

Tja, uit eigen ervaring merk ik dat een notaris die ik in schakel en betaal toch meer 'met mij meedenkt' dan met de andere partij. Uiteraard binnen het betamelijke...

[naftebakje]

NL_Scratch schreef op donderdag 30 januari 2025 @ 14:28:
[...]Mooi steegje om na het stappen even te kotsen

We wachten het af wat er allemaal gaat gebeuren. Het vermoeden van iedereen hier, alsmede ons eigen vermoeden is zojuist bevestigd door de Notaris. Wij hebben recht van overpad op het dienende erf, de buurman (als eigenaar) mag dit ook aan anderen toekennen.

Je kan je nu elke seconde van de dag zorgen maken dat elk nieuw huis zal bewoond worden door 25 jongelui met een indrukwekkende maaginhoud die zij op gezette tijden voor je voordeur deponeren, maar de kans daarop is best wel klein.

Meer waarschijnlijk is dat er zo nu en dan een fiets langskomt, waarbij je hoogstens een fijne "goeiedag" hoort. En het onderhoud van de steeg komt nagenoeg volledig op de nieuwe huizen terecht.

Als er zou enige overlast komen, dan kan je nog altijd rustig in gesprek gaan met de eigenaar. Veel kans dat je vlotjes tot overeenkomst raakt, je zou bijvoorbeeld kunnen vragen om een bewakingscamera te plaatsen ==> je wordt zelf evengoed "in de gaten gehouden"; maar als er dan toch een buur zou zijn die zijn nachtelijke snack tentoonstelt is dat meteen duidelijk en kan gepast worden ingegrepen.

[NL_Scratch]

naftebakje schreef op vrijdag 31 januari 2025 @ 12:23:
[...]
Je kan je nu elke seconde van de dag zorgen maken dat elk nieuw huis zal bewoond worden door 25 jongelui met een indrukwekkende maaginhoud die zij op gezette tijden voor je voordeur deponeren, maar de kans daarop is best wel klein.

Meer waarschijnlijk is dat er zo nu en dan een fiets langskomt, waarbij je hoogstens een fijne "goeiedag" hoort. En het onderhoud van de steeg komt nagenoeg volledig op de nieuwe huizen terecht.

Als er zou enige overlast komen, dan kan je nog altijd rustig in gesprek gaan met de eigenaar. Veel kans dat je vlotjes tot overeenkomst raakt, je zou bijvoorbeeld kunnen vragen om een bewakingscamera te plaatsen ==> je wordt zelf evengoed "in de gaten gehouden"; maar als er dan toch een buur zou zijn die zijn nachtelijke snack tentoonstelt is dat meteen duidelijk en kan gepast worden ingegrepen.

haha, ja zo is het ook hoor. We wachten gewoon even rustig af wat er gaat gebeuren. Gesprekken met de buurman over o.a. ook de planning van werkzaamheden etc. lopen.

[Groningerkoek]

Als ik dit lees van OP

Dat is inderdaad ook een goede vraag. Als straks de splitsing klaar is, en de 4 woningen worden individueel verkocht dan is het de vraag wie wordt/worden eigenaar van de steeg en wie gaat het recht van overpad verlenen of doen we dat samen. Uiteraard is dit een hele legitieme vraag die ik aan de huidige eigenaar (de buurman) ga stellen.

Krijg ik het idee dat OP geen flauw idee heeft wat recht van overpad inhoudt.

Het is heel simpel OP. De eigenaar van de steeg is verplicht om jou gebruik van de steeg toe te staan en mogelijk te maken. Als de eigenaar van de steeg deze toestemming ook geeft aan 10 anderen dan heb jij daar helemaal niets over te zeggen. Het enige wat je dient te doen is aangeven dat de onderhoudskosten opnieuw verdeelt moeten worden. En wacht daar niet te lang mee want dan kan de juiste verdeling gelijk meegenomen worden in de aktes van de nieuwe woningen en voorkom je geziek achteraf.

[PetervdM]

als de oorspronkelijke eigenaar "alles" verkoopt, wordt de steeg waarschijnlijk een mandelig perceel, dwz dat het gezamenlijk eigendom wordt van de 4 nieuw gevormde percelen.
let er dan op dat de erfdienstbaarheid opnieuw beschreven wordt in de nieuwe aktes van levering, en regel idd het onderhoud.

[Simpel360]

Of je vraagt aan de buurman of jij de eigenaar kan worden van de steeg met recht van overpad voor de 4 woningen.
Onder het mom van jouw voordeur slechts hun achterdeur.
Kadastraal zal er toch nog gesplitst moeten worden.
Nee heb je, ja kun je krijgen