Cafe ombouwen tot woning

[Neon]

Regelmatig kom ik op Funda objecten tegen die nu als cafe, bakkerij, kapsalon oid in gebruik zijn, maar bij verkoop ook geheel als woning gebruikt kunnen worden.

Qua ruimte lijkt het mij heel aantrekkelijk om zoveel ruimte naar wens in te mogen delen.

Meestal is de bovenverdieping al in gebruik als woning, maar zou je dus veel kunnen verplaatsen naar beneden.
Zou in ieder geval tijdens de verbouwing beneden voor een woonlocatie zorgen.

Nou heb ik gegoogled of hier ervaringen over zijn van mensen die een dergelijk object hebben omgebouwd naar een huis, maar niets noemenswaardigs kunnen vinden. Veelal gaat het om boerderijen.

Heeft iemand misschien ervaring hiermee?

Ik zou dan denken aan het inschakelen van een interieur architect om het opnieuw in te richten.
Daarnaast komt er natuurlijk aardig wat verbouwing aan te pas.

Waar zou je nog meer aan moeten denken bij een zodanig project?

[pistole]

Ik denk dat je ook rekening moet houden met het bestemmingsplan. Misschien 'moet' er een commerciële activiteit worden uitgevoerd. Daarnaast kan een locatie natuurlijk prima zijn voor (bij voorbeeld) een café, maar minder geschikt voor bewoning door aangrenzende gebouwen. Als de buren ook een commerciële functie hebben dan zou ik daar niet tussen willen wonen...

[FredvZ]

Hoe wil je het gaan financieren? Lang niet elke bank staat te springen om met een reguliere hypotheek geld beschikbaar te stellen voor bedrijfspanden (al dan niet met als doel dit te verbouwen tot woning)

[Bas.013]

Je moet dus eerst het bestemmingsplan (omgevingsplan) checken en vervolgens bij de gemeente of het mogelijk is om de bestemming om te zetten naar wonen. Dit kost tijd en geld; dat zijn de belangrijkste hobbels.

[Neon]

Het staat wel vermeld in de advertentie. Dat de bestemming toestaat dat het ook als woning mag worden gebruikt.
Dan zou je niet nog eens bij de gemeente langs hoeven te gaan lijkt mij.

Voorbeeld deze advertentie:

https://www.funda.nl/deta...s-voorstraat-45/43607952/

Wat Pistole zegt, is natuurlijk wel belangrijk. Je zou niet naast een luidruchtige cafe/bar of een friettent willen wonen.

[Question Mark]

Stap één is aanpassen van het bestemmingsplan. Maar.... ga er maar vanuit dat als dit een reëele optie zou zijn, de vraagprijs waarschijnlijk ook wel een stuk hoger ligt dan nu.

Ik ben ooit bezig geweest met een woning waar bestemming woon/werken op zat, en het dus "verplicht" was om een bedrijf aan huis te hebben. De vraagprijs was ong. 1,5 ton lager dan een vergelijkbare woning met bestemming "wonen". Ik heb alles geprobeert, maar kreeg de bestemming niet aangepast bij de gemeente.

[gambieter]

Neon schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 13:38:
Het staat wel vermeld in de advertentie. Dat de bestemming toestaat dat het ook als woning mag worden gebruikt.
Dan zou je niet nog eens bij de gemeente langs hoeven te gaan lijkt mij.

Voorbeeld deze advertentie:

https://www.funda.nl/deta...s-voorstraat-45/43607952/

Wat Pistole zegt, is natuurlijk wel belangrijk. Je zou niet naast een luidruchtige cafe/bar of een friettent willen wonen.

Ik zou nooit alleen op de advertentie afgaan. Je hebt een onderzoeksplicht.

[Finder]

Ik zou liever mijn huis ombouwen tot een café. Maar goed, ik woon ook in Vlaanderen.

[Fe2O3]

Je moet er aan denken dat een voormalig winkelpand, of pand met horeca bestemming, een nogal open inkijk heeft vanaf de straat.

En ook al heeft het pand een bestemming om helemaal naar woning om te zetten, zijn dit vaak straatbeeldbepalende panden en kan je dus niet de hele gevel eruit klappen en/of dicht maken. Je zal de vergunning niet krijgen.

Je zal dus redelijk in de kijk zitten, of, voor een vermogen aan gordijnen en luxaflex aanschaffen.

[Groningerkoek]

2 praktische overwegingen.

Dat de ruimte het toestaat om achter de voordeur een hal te plaatsen zonder dat je gelijk een onmogelijke hap uit de gehele ruimte zelf moet nemen.

En dat er een kruipruimte is (of je in elk geval fatsoenlijk onder de vloer kunt komen, want wil je beneden woning maken met keuken e.d. dan wil je vaak erg veel leidingwerk aanpassen en geregeld ook de locatie van de aansluitingen op de netwerken.

[Neon]

Groningerkoek schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 14:26:
2 praktische overwegingen.

Dat de ruimte het toestaat om achter de voordeur een hal te plaatsen zonder dat je gelijk een onmogelijke hap uit de gehele ruimte zelf moet nemen.

En dat er een kruipruimte is (of je in elk geval fatsoenlijk onder de vloer kunt komen, want wil je beneden woning maken met keuken e.d. dan wil je vaak erg veel leidingwerk aanpassen en geregeld ook de locatie van de aansluitingen op de netwerken.

Ja dit is wel een goeie. Er is vaak geen kruipruimte in oude panden.

Met zulke grote panden maak ik me niet zoveel zorgen over de entree. Al vraagt het natuurlijk wel om verbouwing om er een normale woningentree van te maken.

[Groningerkoek]

Neon schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 14:30:
[...]


Ja dit is wel een goeie. Er is vaak geen kruipruimte in oude panden.

Met zulke grote panden maak ik me niet zoveel zorgen over de entree. Al vraagt het natuurlijk wel om verbouwing om er een normale woningentree van te maken.

Maar het wordt wel een hele kostbare verbouwing, als er beneden niet veel zit, en de hal komt niet goed uit omdat de trap naar boven op een vreemde plek zit e.d.

[Neon]

Fe2O3 schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 14:00:
Je moet er aan denken dat een voormalig winkelpand, of pand met horeca bestemming, een nogal open inkijk heeft vanaf de straat.

En ook al heeft het pand een bestemming om helemaal naar woning om te zetten, zijn dit vaak straatbeeldbepalende panden en kan je dus niet de hele gevel eruit klappen en/of dicht maken. Je zal de vergunning niet krijgen.

Je zal dus redelijk in de kijk zitten, of, voor een vermogen aan gordijnen en luxaflex aanschaffen.

Hier heb je gelijk in. Vooral als het een dorpsgezicht is, wordt het lastiger al om te verbouwen aan de buitenkant.
Hoewel een grote inkijk mij niet zo stoort.

[TheGhostInc]

Neon schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 13:38:
Voorbeeld deze advertentie:

https://www.funda.nl/deta...s-voorstraat-45/43607952/

Je hebt nul buitenruimte, dus nauwelijks daglicht.

En je koopt een stel muren + dak met een leuk geveltje. Er zal niemand verbaasd opkijken als je hier €200k aan verbouwing tegenaan gooit.
Maar door het gebrek aan daglicht & buitenruimte kan het nog veel duurder (& mooier) worden. Schitterend om een patio achter het (oude) woonhuis te bouwen met een glazen dak dat kan wegschuiven.

Maar je koopt een project, niet een woning.

[Neon]

Groningerkoek schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 14:50:
[...]

Maar het wordt wel een hele kostbare verbouwing, als er beneden niet veel zit, en de hal komt niet goed uit omdat de trap naar boven op een vreemde plek zit e.d.

Uiteindelijk is dat zeker het bepalende. De kosten.
Ik schat toch rond de 70-100k aan verbouwkosten. En dan verwacht ik daarmee niet heel het huis te doen maar alleen de begane grond.

[Neon]

TheGhostInc schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 14:56:
[...]

Je hebt nul buitenruimte, dus nauwelijks daglicht.

En je koopt een stel muren + dak met een leuk geveltje. Er zal niemand verbaasd opkijken als je hier €200k aan verbouwing tegenaan gooit.
Maar door het gebrek aan daglicht & buitenruimte kan het nog veel duurder (& mooier) worden. Schitterend om een patio achter het (oude) woonhuis te bouwen met een glazen dak dat kan wegschuiven.

Maar je koopt een project, niet een woning.

Dat over daglicht zit mij eigenlijk ook wel een beetje in de weg met zulke panden. Zaak is om voor ruimtes zonder ramen een nut te vinden. Zoals badkamer, washok, begruimte etc.

Patio wel mooi en vooral duur idee denk ik

Hoewel boven 2 slaapkamers voldoende is en de woonkamer op de begane grond met de ramen met een keuken lijken wel werkbaar.

Maar als ik zo iedereen hoor is het niet echt iets wat bij de meesten een voorkeur hebt. Een dergelijk pand woning van maken.

[Marzman]

Ik zie het wel vaker dat mensen met pensioen gaat en dat dan de bestemming veranderd. Het zal een beetje aan de locatie liggen ook, in een woonwijk gaat dat makkelijker dan in een straat vol winkels.

[FirePuma142]

Neon schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 14:59:
[...]


Uiteindelijk is dat zeker het bepalende. De kosten.
Ik schat toch rond de 70-100k aan verbouwkosten. En dan verwacht ik daarmee niet heel het huis te doen maar alleen de begane grond.

Ik denk dat je voor alleen sloopwerk op de benedenverdieping al zeker 15K af mag tikken, als je dat niet zelf doet. Dan heb je eigenlijk een casco over, reken maar op de eerder genoemde 200K voor de benedenverdieping voor je klaar bent.

[Wormaap]

Een jaar of 11 geleden heb ik een pand gekocht van een oud-slager die achter de zaak woonde. Inkijk heeft ons nooit zoveel uitgemaakt, raambekleding ervoor en klaar. Hele volksstammen hebben geen voortuin, en bij ons is het niet veel anders dan dat. 'Met de deur in huis vallen' is niet ideaal, in de winter heb je meteen een hoop kou in huis als er iemand binnenkomt, en het feit dat je rekening moet houden met looproutes naar de voordeur beperkt je natuurlijk wat in je inrichting. Nu zaten er in het pand dat nu ons huis is twee winkels naast elkaar, dus een paar jaar geleden hebben we de voordeur bij de woonkamer vervangen door een raam en is de tweede (kleine) winkel onze inkomhal geworden.
De (draag)muur tussen de grotere winkel en de oorspronkelijke woonkamer heb ik laten verwijderen zodat de woonkamer een flink stuk groter is geworden. En het was een beetje werk om elektra naar die kant van het huis te krijgen omdat de winkel bedraad was met houten koven langs de wanden.
In onze wijk wil de gemeente juist af van de oude winkelgevels (oud wijkje waar vroeger de bakker, groeteman, slager etc. in de straat zaten), dus een vergunning krijgen was geen enkel probleem. De bestemming is nog steeds gemengd, dus juist handig als ik een zaak aan huis zou willen starten Daarvoor zijn de oude werkruimtes/koelcellen enz. juist ideaal, al gebruiken we ze momenteel vooral als heel veel inpandige opslag

[Tsurany]

Neon schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 14:59:
[...]


Uiteindelijk is dat zeker het bepalende. De kosten.
Ik schat toch rond de 70-100k aan verbouwkosten. En dan verwacht ik daarmee niet heel het huis te doen maar alleen de begane grond.

Waar is dat op geschat? Want als ik zie welke staat de woning nu heeft en hoe hij is ingedeeld dan moet je eerst de hele beneden verdieping leeg halen en compleet opnieuw gaan opbouwen inclusief het creëren van ruimtes zoals een hal.

Het kan een heel tof project zijn, zeker als je veel zelf kan, maar om dit op te knappen kom je echt ver boven een ton uit als je alles wilt laten doen.

[No Hands]

Neon schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 13:38:
Het staat wel vermeld in de advertentie. Dat de bestemming toestaat dat het ook als woning mag worden gebruikt.
Dan zou je niet nog eens bij de gemeente langs hoeven te gaan lijkt mij.

Assumption is the mother of all fuckups.

Nooit geloven wat een makelaar zegt, pas als de gemeente jou zwart op wit toezeggingen doet, dan kun je er van uit gaan.

[Neon]

FirePuma142 schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 15:20:
[...]


Ik denk dat je voor alleen sloopwerk op de benedenverdieping al zeker 15K af mag tikken, als je dat niet zelf doet. Dan heb je eigenlijk een casco over, reken maar op de eerder genoemde 200K voor de benedenverdieping voor je klaar bent.

Daar ben ik ook wel bang voor dat het niet een beetje maar erg gaat tegenvallen.
Hoewel, deze pand gaf ik meer als voorbeeld. Deze zou het niet worden.

Ik zou natuurlijk zoveel mogelijk zelf doen, maar kan ook lang niet alles.
Sloopwerk en andere 'simpele' dingen moeten geen probleem worden.

[Neon]

Wormaap schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 15:31:
Een jaar of 11 geleden heb ik een pand gekocht van een oud-slager die achter de zaak woonde. Inkijk heeft ons nooit zoveel uitgemaakt, raambekleding ervoor en klaar. Hele volksstammen hebben geen voortuin, en bij ons is het niet veel anders dan dat. 'Met de deur in huis vallen' is niet ideaal, in de winter heb je meteen een hoop kou in huis als er iemand binnenkomt, en het feit dat je rekening moet houden met looproutes naar de voordeur beperkt je natuurlijk wat in je inrichting. Nu zaten er in het pand dat nu ons huis is twee winkels naast elkaar, dus een paar jaar geleden hebben we de voordeur bij de woonkamer vervangen door een raam en is de tweede (kleine) winkel onze inkomhal geworden.
De (draag)muur tussen de grotere winkel en de oorspronkelijke woonkamer heb ik laten verwijderen zodat de woonkamer een flink stuk groter is geworden. En het was een beetje werk om elektra naar die kant van het huis te krijgen omdat de winkel bedraad was met houten koven langs de wanden.
In onze wijk wil de gemeente juist af van de oude winkelgevels (oud wijkje waar vroeger de bakker, groeteman, slager etc. in de straat zaten), dus een vergunning krijgen was geen enkel probleem. De bestemming is nog steeds gemengd, dus juist handig als ik een zaak aan huis zou willen starten Daarvoor zijn de oude werkruimtes/koelcellen enz. juist ideaal, al gebruiken we ze momenteel vooral als heel veel inpandige opslag

En dan alles met de tijd gedaan of zoveel mogelijk gelijk in het begin?

Dat van de gemengde bestemming vind ik ook wel een voordeel eigenlijk. Kan ik later altijd nog iets doen, mocht ik willen. Of bij verkoop misschien een plusje.

Persoonlijk vind ik het ook mooier om in een karaktervolle pand te wonen met geschiedenis. Alleen kost dat gewoon meer geld dan in een nieuwe huis.

[Neon]

No Hands schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 15:37:
[...]


Assumption is the mother of all fuckups.

Nooit geloven wat een makelaar zegt, pas als de gemeente jou zwart op wit toezeggingen doet, dan kun je er van uit gaan.

Als ik op omgevingsloket kijk lijkt het wel te kloppen

[Wormaap]

Neon schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 15:49:
[...]


En dan alles met de tijd gedaan of zoveel mogelijk gelijk in het begin?

Dat van de gemengde bestemming vind ik ook wel een voordeel eigenlijk. Kan ik later altijd nog iets doen, mocht ik willen. Of bij verkoop misschien een plusje.

Persoonlijk vind ik het ook mooier om in een karaktervolle pand te wonen met geschiedenis. Alleen kost dat gewoon meer geld dan in een nieuwe huis.

Een deel in het begin, een deel veel later en een deel zijn we nog steeds mee bezig Ik had het werk onderschat en dacht het allemaal zelf te gaan doen, ook om geld te besparen natuurlijk. Een aantal jaren, carrièrestappen en een verlaagde hypotheekrente later was er ruimte om een hoop van wat we van plan waren alsnog te laten doen. Het huis is daarmee vrij lang in een 'leefbaar maar niet mooi' toestand geweest, maar alles went natuurlijk

[SirLenncelot]

pistole schreef op vrijdag 3 januari 2025 @ 12:14: Als de buren ook een commerciële functie hebben dan zou ik daar niet tussen willen wonen...

Kan natuurlijk ook een voordeel zijn, buiten kantoortijden lekker rustig.

[Groningerkoek]

Verbouwingskosten is weinig over te zeggen, als je alles uitbesteed wordt het enorm, als je zelf stript en dan zelf leidingwerk kunt doen en met gips de wanden en plafonds zelf maakt, wat radiatoren aan de wand en dan een laminaatvloertje erin dan kom je met een ton echt heel ver.

[KabouterSuper]

Ik woon in een pand wat begin jaren 90 een (lokaal beroemde en beruchte) disco was. Het is ooit gebouwd als school. Wil je alle historie wegvagen of juist de geschiedenis intact laten? Welke concessies wil je doen? Vloerverwarming erin betekent oude cafevloer eruit. De toog hergebruiken als keuken is heel cool, maar betekent nogal wat voor wat je kan. Kan je gas/licht/water op de juiste plek krijgen, want die zullen ongetwijfeld niet handig zitten. En andersom, kan je die vier toiletten en waterleiding naar het midden van je woonkamer-to-be wegkrijgen?

Verder, check de status van je huis qua beschermd stadsgezicht en monumentale status . Dit maakte verbouwingen een stuk lastiger zeker bij cafés met authentieke voorgevel.

Ook belangrijk, woz-waarde, rioolheffing en andere gemeentelijke belastingen kunnen anders zijn. En elektra- en gasaansluitingen zijn soms veel zwaarder dan noodzakelijk.

Tenslotte, sommige banken doen moeilijk met het kopen van een niet-standaard woonhuis. Begin op tijd met het zoeken naar een bank.