Lekkage dakkapel

[B4rN4cLE]

Hoi iedereen,

Wij hebben recent een ander huis gekocht en inmiddels hier onze intrek genomen. Nu viel het ons op dat het schilderwerk in één ruimte onder de dakkapel begon af te bladderen en op basis hiervan hebben we toch eens wat verder proberen kijken dan onze (lees: mijn) neus lang is.

Hierbij viel het ons op dat het lijkt alsof de dakkapel niet gelijk loopt met de rest van het dak en hoe verder we kijken hoe meer er niet lijkt te kloppen. Als greep uit de hoge hoed vallen met mijn lekenverstand de volgende zaken op:

• Dakkapel loopt niet parallel met bijvoorbeeld de dakgoot
• Een aantal dakpannen lijkt scheef te liggen
• De grijze rand onder het kozijn is gescheurd en vervormd
• Er ontstaan nu al flinke vochtplekken in het nieuwe schilderwerk
• Aan de zijkant van de kapel 'golft' het materiaal nogal sterk en lijken de beugels(?) vervormd

Zoals ik al zei heb ik nagenoeg nul bouwkundige kennis, maar dit lijkt mij geen wenselijke situatie. Helaas is het huis aangekocht in een ABC-constructie en zegt de koopakte de volgende twee dingen waardoor ik vermoed dat we niets kunnen verhalen op een verborgen gebrek:

artikel 24 Niet bewoond
Verkoper heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte niet recent zelf feitelijk heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over de eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen.

Artikel 26 Staat van onderhoud
Koper verklaart bekend te zijn met de staat van onderhoud van onderhavig object en heeft het registergoed met daglicht bezichtigd en geïnspecteerd, zowel in- als exterieur."

Nu is dat op zich niet zo'n groot probleem, maar mocht iemand weten of hier toch iets in te regelen valt hoor ik dat in ieder geval erg graag.



Hierboven kun je zien dat de rechterkant van de kapel substantieel hoger lijkt te staan/hangen dan de linkerkant. Aan de rechterkant is ook de plek waar in huis de vochtplekken zich bevinden. Hieronder een foto van de vochtplekken en wat overige foto's om de situatie te schetsen.




Op de laatste foto is te zien hoe de achterste rij dakpannen niet goed lijkt aan te sluiten en iets verschoven lijkt. Nu weet ik niet of daar ook een vochtprobleem bestaat omdat dat niet meer onder de kapel zit en de zolder verder is afgewerkt door een vorige bewoner zodat we daar niet kunnen kijken.

Wat ik vooral wil weten is wat een verstandige tijdlijn is om dit probleem aan te pakken zodat we niet straks met een groter probleem zitten. Moet hiervoor een constructeur ingeschakeld worden of is er iets wat ik (tijdelijk) zelf kan proberen of oplossen? Mochten er meer foto's nodig zijn voor een beter beeld dan geef graag een gil!

Alvast bedankt voor het meedenken

[twain4me]

• Dakkapel loopt niet parallel met bijvoorbeeld de dakgoot

dat is opzich geen probleem en kan diverse oorzaken hebben, bv dat de timmerman de waterpas is vergeten en dakgoten behoren niet geheel recht te hangen

• Een aantal dakpannen lijkt scheef te liggen

wat je nu kan zien kon je toen ook zien, dat is geen verborgen gebrek, als er water tussendoor kan is het wel verstandig ze recht te laten leggen in dit geval lijkt het niet erg.

• De grijze rand onder het kozijn is gescheurd en vervormd

Dat is de loodslabe, dat kan een bron van lekkage zijn, tijdelijk kan je dat verhelpen door er "tape" op te plakken. maar eigenlijk moet hij gewoon vervangen worden.

• Er ontstaan nu al flinke vochtplekken in het nieuwe schilderwerk

je hebt ergens lekkage als ik de plek zie vermoed ik de verholen goot. of de aansluiting van de zinkenzijkant daarop

• Aan de zijkant van de kapel 'golft' het materiaal nogal sterk en lijken de beugels(?) vervormd
[/list]

Dat is zink, dat goft erg snel zodra iemand er aan gaat zitten, soms tijdens plaatsen al, maar zeker bij onderhoud gebeurd dat snel.

Wat je nodig hebt is iemand die kan werken met zink en lood: veel dakdekkers , sommige loodgieters etc.
dan zou ik hem de loodslabe en de aansluiting tussen zinkwerk en verholen goot laten aanpakken.
Lekkage opsporen, lekkage laten maken, binnen goed laten drogen en een kwast verf. ook je verzekering kan hierbij helpen. (en vergeet je kozijn niet te schilderen, dat is totaal verwaarloosd. )

Uiteindelijk had je veel van dit kunnen zien voor aankoop. Een verborgen gebrek zit er dus niet snel in, zelfs niet zonder die clausules. In basis koop je een woning incl gebreken.

[ Voor 14% gewijzigd door twain4me op 22-12-2024 12:25 ]

[B4rN4cLE]

twain4me schreef op zondag 22 december 2024 @ 12:19:
wat je nu kan zien kon je toen ook zien, dat is geen verborgen gebrek, als er water tussendoor kan is het wel verstandig ze recht te laten leggen in dit geval lijkt het niet erg.

[...]

Uiteindelijk had je veel van dit kunnen zien voor aankoop een verborgen gebrek zit er dus niet snel in zelfs niet zonder die clausules. in basis koop je een woning incl gebreken.

Hier gokte ik zelf ook al op, het repareren zal toch moeten maar het had leuk geweest als dat iets had kunnen schelen Helaas niet opgevallen destijds toen we zijn gaan kijken.

twain4me schreef op zondag 22 december 2024 @ 12:19:
Dat is de loodslabe, dat kan een bron van lekkage zijn, tijdelijk kan je dat verhelpen door er "tape" op te plakken. maar eigenlijk moet hij gewoon vervangen worden.

je hebt ergens lekkage als ik de plek zie vermoed ik de verholen goot. of de aansluiting van de zinkenzijkant daarop

dat is zink, dat goft erg snel zodra iemand er aan gaat zitten

[...]

lekkage opsporen, lekkage laten maken, binnen goed laten drogen en een kwast verf. ook je verzekering kan hierbij helpen. (en vergeet je kozijn niet te schilderen, dat is totaal verwaarloosd. )

Met andere woorden is het dus wijs om in ieder geval een dakdekker langs te laten komen voor wat meer inzicht? Zal in ieder geval eens proberen of het iets helpt om tape over de scheuren te plakken.
De kozijnen staan al op de planning, de staat van al het houtwerk rondom de woning is vergelijkbaar en zover reikt mijn kennis nog net wel gelukkig

[Illusion]

B4rN4cLE schreef op zondag 22 december 2024 @ 12:26:
...
De kozijnen staan al op de planning, de staat van al het houtwerk rondom de woning is vergelijkbaar en zover reikt mijn kennis nog net wel gelukkig

Als je toch al van plan bent om de kozijnen van die dakkapel te vervangen, overweeg dan ook goed om hem gewoon helemaal te vervangen door een grotere die ook wat beter geïsoleerd is. Deze ziet eruit alsof hij hele dunne wandjes heeft.

[B4rN4cLE]

Illusion schreef op zondag 22 december 2024 @ 12:51:
[...]

Als je toch al van plan bent om de kozijnen van die dakkapel te vervangen, overweeg dan ook goed om hem gewoon helemaal te vervangen door een grotere die ook wat beter geïsoleerd is. Deze ziet eruit alsof hij hele dunne wandjes heeft.

Sorry, bedoelde het schilderwerk van de kozijnen zoals twain4me aangaf. Op termijn willen we inderdaad alle kozijnen en eventueel de hele kapel vervangen maar dat is financieel op het moment geen optie.

[Truffeltje]

Op de eerste 2 foto's lijkt het net of is je dak aan de linkerkant ingezakt. Dakkapel er later opgezet ?

[TwingyTwingy]

Truffeltje schreef op zondag 22 december 2024 @ 17:58:
Op de eerste 2 foto's lijkt het net of is je dak aan de linkerkant ingezakt. Dakkapel er later opgezet ?

Kan het me bijna niet indenken, deze hele dunne dakkapel van waaiboomhout is denk ik zelfs lichter dan de dakpannen die er eventueel eerst lagen.

[Bas.013]

Illusion schreef op zondag 22 december 2024 @ 12:51:
[...]

Als je toch al van plan bent om de kozijnen van die dakkapel te vervangen, overweeg dan ook goed om hem gewoon helemaal te vervangen door een grotere die ook wat beter geïsoleerd is. Deze ziet eruit alsof hij hele dunne wandjes heeft.

Precies, op basis van de foto’s en het verhaal lijkt de dakkapel toe aan vervanging. Wat is het bouwjaar van de woning en de dakkapel?

[B4rN4cLE]

Truffeltje schreef op zondag 22 december 2024 @ 17:58:
Op de eerste 2 foto's lijkt het net of is je dak aan de linkerkant ingezakt. Dakkapel er later opgezet ?

Durf ik niet met zekerheid te zeggen, maar het hele rijtje heeft dakkappelen dus ik vermoed dat dit oorspronkelijk is. Een enkeling heeft een wat moderner ogende variant dus wellicht hebben die 'm later vervangen.

Bas.013 schreef op zondag 22 december 2024 @ 19:01:
[...]


Precies, op basis van de foto’s en het verhaal lijkt de dakkapel toe aan vervanging. Wat is het bouwjaar van de woning en de dakkapel?

Het huis is van 1972, dakkapel durf ik niet te zeggen. Heb de oorspronkelijke bouwtekeningen (nog) niet.

[Draakje5]

Waarom heb je geen bouwkundige keuring laten uitvoeren? Dan had je dit alles op voorhand geweten.

[No Hands]

Draakje5 schreef op zondag 22 december 2024 @ 21:27:
Waarom heb je geen bouwkundige keuring laten uitvoeren? Dan had je dit alles op voorhand geweten.

Serieus? Als je als ontbindende voorwaarde zegt dat je een bouwkundige keuring wil bij het kopen van een huis dan ben je gelijk gezakt naar nummer 5 van de interessante kandidaten.

[TwingyTwingy]

No Hands schreef op zondag 22 december 2024 @ 21:40:
[...]


Serieus? Als je als ontbindende voorwaarde zegt dat je een bouwkundige keuring wil bij het kopen van een huis dan ben je gelijk gezakt naar nummer 5 van de interessante kandidaten.

Helemaal mee eens. Huis hier om de hoek had 14 biedingen, de drie hoogsten wilden een bouwtechnische keuring. Nummer 4 bood 5000 minder, maar ging er met de woning vandoor.

[Draakje5]

No Hands schreef op zondag 22 december 2024 @ 21:40:
[...]


Serieus? Als je als ontbindende voorwaarde zegt dat je een bouwkundige keuring wil bij het kopen van een huis dan ben je gelijk gezakt naar nummer 5 van de interessante kandidaten.

Ja dus? En vervolgens lopen nuilen over verborgen gebreken.

[No Hands]

Draakje5 schreef op zondag 22 december 2024 @ 21:47:
[...]

Ja dus? En vervolgens lopen nuilen over verborgen gebreken.

Er wordt niets 'genuild' over verborgen gebreken. Er wordt geïnformeerd naar wat de oorzaak van de problemen kan zijn zodat dat opgelost kan worden. En als er werd 'genuild' werd, daar is dit hele forum voor, ellende bespreken en aan anderen vragen hoe ze het zouden oplossen.

[B4rN4cLE]

Draakje5 schreef op zondag 22 december 2024 @ 21:27:
Waarom heb je geen bouwkundige keuring laten uitvoeren? Dan had je dit alles op voorhand geweten.

Dit is gebeurt maar daaruit is niet dit vochtprobleem naar voren gekomen. Tuurlijk was ik op de hoogte van het feit dat het schilderwerk achterstallig was en zelfs dat de dakpannen op sommige plekken iets schef lagen. Maar die man was meer bezig met ongeventileerde glaslatten dan iets anders.

[Muldert]

B4rN4cLE schreef op maandag 23 december 2024 @ 04:29:
[...]


Dit is gebeurt maar daaruit is niet dit vochtprobleem naar voren gekomen. Tuurlijk was ik op de hoogte van het feit dat het schilderwerk achterstallig was en zelfs dat de dakpannen op sommige plekken iets schef lagen. Maar die man was meer bezig met ongeventileerde glaslatten dan iets anders.

Een bouwkundige keuring is in mijn ogen alleen nuttig vanuit juridisch oogpunt, om te voldoen aan je onderzoeksverplichting.

Ze zijn vooral gericht op laten merken dat ze allerlei gebreken kunnen vinden, die vooral niet relevant zijn. Paar quotes bij mijn laatste:
- te weinig lijm onder de tegels (terwijl de badkamer er direct uit gesloopt zou worden)
- lekkende ruitjes (van een casco dakkapel die lekte en gesloopt zou worden)
- kapotgevroren dakpannen (van een dak dat sowieso opnieuw geïsoleerd zou worden)

On topic:
Een nieuwe dakkapel is niet súper duur, €6000 tot €10.000 is voor dit formaat prima mogelijk.
Ik zou oppassen met al teveel zelf klussen en vooral kijken hoe je die kapel zsm kan vervangen.

Vraag als je niet kan wachten een dakdekker om even naar de pannen en het lood te kijken, zal je hooguit €1500 kosten denk ik als er echt veel werk is.

Oh en vergeet je verzekering niet! De schade binnen is waarschijnlijk verzekerd in je inboedel en/of opstal.

[ Voor 4% gewijzigd door Muldert op 23-12-2024 09:04 ]

[TwingyTwingy]

Muldert schreef op maandag 23 december 2024 @ 08:58:
[...]


Een bouwkundige keuring is in mijn ogen alleen nuttig vanuit juridisch oogpunt, om te voldoen aan je onderzoeksverplichting.

Ze zijn vooral gericht op laten merken dat ze allerlei gebreken kunnen vinden, die vooral niet relevant zijn. Paar quotes bij mijn laatste:
- te weinig lijm onder de tegels (terwijl de badkamer er direct uit gesloopt zou worden)
- lekkende ruitjes (van een casco dakkapel die lekte en gesloopt zou worden)
- kapotgevroren dakpannen (van een dak dat sowieso opnieuw geïsoleerd zou worden)

On topic:
Een nieuwe dakkapel is niet súper duur, €6000 tot €10.000 is voor dit formaat prima mogelijk.
Ik zou oppassen met al teveel zelf klussen en vooral kijken hoe je die kapel zsm kan vervangen.

Vraag als je niet kan wachten een dakdekker om even naar de pannen en het lood te kijken, zal je hooguit €1500 kosten denk ik als er echt veel werk is.

Ik sluit mij hier graag bij aan. Probeer al te hoge kosten te vermijden. Je kunt ook casco een nieuwe dakkapel laten plaatsen en de afwerking later of zelf doen. Casco zijn de dakkapellen niet zo duur en het huidige uurtarief van dakdekkers snel terugverdiend.

[ouwefreaker]

Ik weet niet of je zelf je dak op durft, zo ja dan aan de zijkant de pannen even lichten en de goot die onder de pannen zit schoon maken , zodra daar vuil ophoopt zoekt water wat vanaf het dakkapel door de goot loopt niet weg en gaat het daar er over , ( spreek uit ervaring bij mezelf )
En koop voor de eerste hulp Bitume tape en plak dat op de scheur in het lood.( is een nood oplossing)
En laat dan als het beter weer wordt de loodslabe nakijken door een loodgieter of aannemer die er verstand van heeft ( liefst een uit dorp of stad).

[B4rN4cLE]

Muldert schreef op maandag 23 december 2024 @ 08:58:
[...]

On topic:
Een nieuwe dakkapel is niet súper duur, €6000 tot €10.000 is voor dit formaat prima mogelijk.
Ik zou oppassen met al teveel zelf klussen en vooral kijken hoe je die kapel zsm kan vervangen.

Vraag als je niet kan wachten een dakdekker om even naar de pannen en het lood te kijken, zal je hooguit €1500 kosten denk ik als er echt veel werk is.

Oh en vergeet je verzekering niet! De schade binnen is waarschijnlijk verzekerd in je inboedel en/of opstal.

Dat valt inderdaad wel mee wat betreft kosten. Dakdekker is inmiddels ingeschakeld en komt eerdaags even een kijkje nemen wat er nog te redden valt en of het niet verstandiger is de hele kapel te vervangen.

ouwefreaker schreef op maandag 23 december 2024 @ 11:48:
Ik weet niet of je zelf je dak op durft,

[...]

Wat betreft durven zit het wel goed, enige tips hoe dit veilig aan te pakken zijn wel meer dan welkom


Voor nu lijkt me dan op basis van de reacties het afdichten van de scheur met (bitumen)tape om eventueel de ergste vochtdoorlaat te stoppen en zelf het dak op om de goot leeg te halen mocht die vol zitten mijn plan van aanpak. Hopen dat die dakdekker in ieder geval uitsluitsel kan bieden wat de juiste weg voorwaarts moet zijn.
Kan me ergens ook wel voorstellen dat die beste man natuurlijk ook graag zijn boterham verdient dus heel even afwachten wat daaruit komt.

In ieder geval iedereen alvast bedankt voor het meedenken! Was hier zelf niet opgekomen

Edit:
Zou een ladder met nokhaak veilig genoeg zijn om het dak op te gaan om in ieder geval de verholen goot te controleren op verstoppingen? Een steiger wordt in onze situatie waarschijnlijk erg onhandig omdat er een serre is geplaatst precies op de plek waar ik het dak op zou moeten.

[ Voor 8% gewijzigd door B4rN4cLE op 24-12-2024 08:00 ]