Kavel met nieuwe bestemming, toch recht van overpad?

[Frituurman]

Hallo allemaal!

Wij hebben het geluk gehad dat we een kavel hebben kunnen krijgen in ons eigen stadje, op loopafstand van waar we nu wonen. Eindelijk de ruimte om ons droomhuis neer te zetten. Maar nu zitten we met een los eindje!

Het kavel wat we hebben (of bijna hebben), is een voormalig parkeerplaats. Deze wordt in tweeën gesplitst en wij hebben de grootste van de twee. Aan de achterzijde grenst de parkeerplaats aan twee tuinen van onze nieuwe achterburen. Zij hebben hier allebei een 'achterom' gemaakt die uitkomt op de parkeerplaats, vermoedelijk om zo de auto mooi kwijt te kunnen (ze hebben allebei aan 'hun' kant een garage met oprit en ook een mogelijkheid om van de voorzijde van hun woning bij de achterzijde van hun tuin uit te komen). De situatie:



Het geel gearceerde gebied is ons kavel, de rode en blauwe streep zijn de 'achterom' ingangen van de tuinen van onze 'nieuwe' achterburen.

Mijn vraag is, moeten we hun een recht van overpad aanbieden? Of is dat in het geval van een gewijzigde bestemming van het kavel (van parkeren tot wonen) nu niet meer het geval? Daarnaast hebben ze niet echt een reden dat ze de achterom nodig hebben, omdat ze gewoon via hun 'eigen kant' hun achtertuin kunnen benaderen.

Ik hoop dat er iemand is met verstand van zaken die er wat over kan roepen!

[Devian]

Dit kun jij het beste zelf beantwoorden?

Wij weten niet of er een recht van overpad vermeld staat in de kleine lettertjes die bij het kavel horen..

[KingTenteehje]

Devian schreef op maandag 9 december 2024 @ 14:01:
Dit kun jij het beste zelf beantwoorden?

Wij weten niet of er een recht van overpad vermeld staat in de kleine lettertjes die bij het kavel horen..

Precies dat, even nakijken en navragen of er recht van overpad is. Ik denk dat de bewoners beide bedacht hadden dat deze situatie wel makkelijk is en daarom de achterom hebben gemaakt, maar wellicht staat hier niets van op papier. gewoon even navragen bij de gemeente en eventueel de makelaar dan weet je het zeker.

[fopjurist]

Een recht van overpad blijft bestaan als de bestemming wordt veranderd.

Is het recht van overpad door verjaring ontstaan? In dat geval is het veel makkelijker om dit door de verkoper op te laten lossen.

Als je meer vertelt over hoe dit kavel is aangeboden en hoe je erachter bent gekomen dat het recht van overpad bestaat, kan ik je adviseren hoe je dit het beste kunt aanvliegen.

Devian schreef op maandag 9 december 2024 @ 14:01:
Wij weten niet of er een recht van overpad vermeld staat in de kleine lettertjes die bij het kavel horen..

De kleine lettertjes bij het kavel hebben geen invloed op het bestaan van een recht van overpad.

[GarBaGe]

Als de parkeerplaats een publieke parkeerplaats was, dan was er toch nooit een "recht van overpad"?

[Stalensnuitje]

GarBaGe schreef op maandag 9 december 2024 @ 14:07:
Als de parkeerplaats een publieke parkeerplaats was, dan was er toch nooit een "recht van overpad"?

Moest ik ook aan denken, dit is toch "gewoon" iemand (x2) die een deur in de schutting heeft gemaakt die rechtstreeks op openbaar terrein uitkomt?

[Frituurman]

Er staat in het voorlopig koopcontract dat er bij de verkopende partij niets bekend is van enige vorm van erfdienstbaarheid, dus ook geen recht van overpad. Het parkeerterrein was openbaar, maar wel in prive bezit. We hebben morgen een gesprek bij de makelaar waar ik het naar voren wil brengen.

[fopjurist]

Frituurman schreef op maandag 9 december 2024 @ 14:13:
Er staat in het voorlopig koopcontract dat er bij de verkopende partij niets bekend is van enige vorm van erfdienstbaarheid, dus ook geen recht van overpad. Het parkeerterrein was openbaar, maar wel in prive bezit. We hebben morgen een gesprek bij de makelaar waar ik het naar voren wil brengen.

Hoe kom je er dan bij dat er een recht van overpad is? Kwam de notaris daarmee?

[Frituurman]

Nee, het schoot me in de zin, omdat de achterburen daar een achterom hebben gemaakt.

[Jumpman]

Frituurman schreef op maandag 9 december 2024 @ 14:13:
Er staat in het voorlopig koopcontract dat er bij de verkopende partij niets bekend is van enige vorm van erfdienstbaarheid, dus ook geen recht van overpad. Het parkeerterrein was openbaar, maar wel in prive bezit. We hebben morgen een gesprek bij de makelaar waar ik het naar voren wil brengen.

Een regel opstellen dat als hier gedoe van komt de kosten om dit op te lossen voor de kopende partij zijn. Verkoper verklaart dat er geen enkele vorm van erfdienstbaarheid is en geen recht van overpad. Deze regel expliciet in het koopcontract zou het goed genoeg moeten afdichten.

Er kan wel niets bekend zijn, maar als dit al jaren zo gebruikt is en de verkoper nalatig is geweest en dit gedoogd heeft, dat het nu een lastig puntje is geworden.

[ Voor 10% gewijzigd door Jumpman op 09-12-2024 14:20 ]

[fopjurist]

Als er een deur in een schutting is gemaakt om bij de parkeerplaats is gekomen, betekent dat niet dat er een recht van overpad is. Een recht van overpad kan in het kadaster zijn ingeschreven (lijkt me in jouw situatie niet van toepassing), of kan door verjaring zijn ontstaan. Voor verjaring moet aan veel voorwaarden zijn voldaan: gedurende tenminste 20 jaar moeten de buren zich zichtbaar als bezitter van een recht van overpad hebben gedragen. Een deur in de schutting maken is niet genoeg omdat het niet duidelijk is of de deur wordt gebruikt. Als de buren toestemming hadden om op deze manier de parkeerplaats te gebruiken, vindt er geen verjaring plaats omdat zij 'met toestemming' en dus niet 'als bezitter van een recht van overpad' hebben gehandeld. Voor verjaring moeten de buren bijvoorbeeld bosjes hebben weggehaald en een pad hebben aangelegd en onderhouden. Het is mogelijk, en je moet er beducht op zijn, maar op basis van de informatie in dit topic is dit niet te beoordelen.

[Mr. Stom]

Zorg er in elk geval voor dat je in de akte laat opnemen dat dit kavel aan je wordt geleverd zonder erfdienstbaarheden.

Dus niet "Verkoper is niet bekend met..."

Maar: "Verkoper levert een kavel vrij van..."

Voor wat het dan waard kun bij het tóch bestaan van een erfdienstbaarheid (zoals een recht van overpad) nog voor een schadevergoeding of anderszins terug naar de verkoper.

Heb je een aankoopmakelaar of adviseur?

[ Voor 5% gewijzigd door Mr. Stom op 09-12-2024 16:34 ]

[Frituurman]

Bedankt allemaal voor de nuttige toevoegingen en excuses voor de onduidelijkheid mijnerzijds. We gaan morgen bezig met het opstellen van een voorlopig koopcontract en in dat gesprek gaan we meenemen:

- Is er sprake van erfdienstbaarheid in de zin van recht op overpad door de achterliggende twee kavels?

Indien er sprake is van erfdienstbaarheid, gaan we bezien of dit iets met de aanschaf kan doen of dat we dit redelijkerwijs door de verkoper met de eigenaren van de achtergelegen kavels minnelijk kunnen laten oplossen. Indien het onduidelijk is, willen we een clausule opnemen hierover met een eventuele schadevergoeding indien er toch sprake blijkt te zijn van enige erfdienstbaarheid.

Dit alles is een beetje langs ons heen zijn gegaan, omdat we in het kader van de aanschaf ook in samenspraak met de verkopende partij een bodemonderzoek hebben laten uitvoeren en daar is veel tijd en energie in gaan zitten, aangezien de huidige kavel met de bestemming parkeren wordt gesplitst in twee kavels en het was lang onduidelijk op welk kavel er (een deel van de) grond moet worden gesaneerd, door gedoe met de monsters van de boringen. Het bleek niet ons kavel te zijn.

Als ik wat meer duidelijkheid heb, zal ikhet hier verder melden.

[Zr40]

Dit is meer een vraag voor het subforum Wonen, topic daarheen verplaatst

[wjvh]

Frituurman schreef op maandag 9 december 2024 @ 17:10:
Bedankt allemaal voor de nuttige toevoegingen en excuses voor de onduidelijkheid mijnerzijds. We gaan morgen bezig met het opstellen van een voorlopig koopcontract en in dat gesprek gaan we meenemen:

- Is er sprake van erfdienstbaarheid in de zin van recht op overpad door de achterliggende twee kavels?

Dit alles is een beetje langs ons heen zijn gegaan, omdat we in het kader van de aanschaf ook in samenspraak met de verkopende partij een bodemonderzoek hebben laten uitvoeren en daar is veel tijd en energie in gaan zitten, aangezien de huidige kavel met de bestemming parkeren wordt gesplitst in twee kavels en het was lang onduidelijk op welk kavel er (een deel van de) grond moet worden gesaneerd, door gedoe met de monsters van de boringen. Het bleek niet ons kavel te zijn.

Als ik wat meer duidelijkheid heb, zal ikhet hier verder melden.

Maar bodemsanering van de buren ga je ook last van hebben.

[Frituurman]

wjvh schreef op maandag 9 december 2024 @ 18:45:
[...]


Maar bodemsanering van de buren ga je ook last van hebben.

Klopt; gelukkig is de mede-koper de aannemer en is zijn schoonvader eigenaar van een bodemsaneringsbedrijf en staat dit hoog op de prioriteitenlijst. We gaan er wel wat, maar niet heel veel vertraging door oplopen. Ook is het te saneren stukje grond (het gaat om enkele m2's) niet de grond waar op gebouwd gaat worden (dat is geschikt bevonden voor woningbouw n.a.v. het bodemonderzoek).

Zr40 schreef op maandag 9 december 2024 @ 18:04:
[mbr]Dit is meer een vraag voor het subforum Wonen, topic daarheen verplaatst :)[/]

Excuses!

[ Voor 15% gewijzigd door Frituurman op 09-12-2024 18:54 ]

[Jumpman]

Frituurman schreef op maandag 9 december 2024 @ 17:10:
Bedankt allemaal voor de nuttige toevoegingen en excuses voor de onduidelijkheid mijnerzijds. We gaan morgen bezig met het opstellen van een voorlopig koopcontract en in dat gesprek gaan we meenemen:

- Is er sprake van erfdienstbaarheid in de zin van recht op overpad door de achterliggende twee kavels?

Indien er sprake is van erfdienstbaarheid, gaan we bezien of dit iets met de aanschaf kan doen of dat we dit redelijkerwijs door de verkoper met de eigenaren van de achtergelegen kavels minnelijk kunnen laten oplossen. Indien het onduidelijk is, willen we een clausule opnemen hierover met een eventuele schadevergoeding indien er toch sprake blijkt te zijn van enige erfdienstbaarheid.

Dit alles is een beetje langs ons heen zijn gegaan, omdat we in het kader van de aanschaf ook in samenspraak met de verkopende partij een bodemonderzoek hebben laten uitvoeren en daar is veel tijd en energie in gaan zitten, aangezien de huidige kavel met de bestemming parkeren wordt gesplitst in twee kavels en het was lang onduidelijk op welk kavel er (een deel van de) grond moet worden gesaneerd, door gedoe met de monsters van de boringen. Het bleek niet ons kavel te zijn.

Als ik wat meer duidelijkheid heb, zal ikhet hier verder melden.

Zo algemeen mogelijk houden, zou ik doen: Is er sprake van erfdienstbaarheid in de zin van recht op overpad?

[TheGhostInc]

Erfdienstbaarheid/recht van overpad is een inbreuk op jouw eigendomsrecht.
Het is niet zo dat als de buurvrouw het fijner vindt om door dan om je tuin te lopen dat dat uiteindelijk ook een erfdienstbaarheid wordt. Je buren moeten een duidelijk belang hebben. Bijvoorbeeld als dat de enige toegang is. En dat wordt afgewogen tegen jouw belang.

In dit geval is dat belang er niet (meer).

[Wispe]

TheGhostInc schreef op maandag 9 december 2024 @ 20:04:
Erfdienstbaarheid/recht van overpad is een inbreuk op jouw eigendomsrecht.
Het is niet zo dat als de buurvrouw het fijner vindt om door dan om je tuin te lopen dat dat uiteindelijk ook een erfdienstbaarheid wordt. Je buren moeten een duidelijk belang hebben. Bijvoorbeeld als dat de enige toegang is. En dat wordt afgewogen tegen jouw belang.

In dit geval is dat belang er niet (meer).

Welk ‘jouw eigendomsrecht’? TS heeft nu helemaal geen een eigendomsrecht. Dan kan er ook geen sprake zijn van inbreuk en kan er ook geen belangenafweging plaatsvinden.

Jammer dat er weer dingen worden geroepen zonder het hele topic te lezen.

[Toke_gt]

Frituurman schreef op maandag 9 december 2024 @ 13:53:

Het geel gearceerde gebied is ons kavel, de rode en blauwe streep zijn de 'achterom' ingangen van de tuinen van onze 'nieuwe' achterburen.

Mijn vraag is, moeten we hun een recht van overpad aanbieden? Of is dat in het geval van een gewijzigde bestemming van het kavel (van parkeren tot wonen) nu niet meer het geval?

Even los van de juridische kant: hoe zou je ze recht van overpad willen aanbieden? De situatie is helemaal veranderd en ze zouden bijna door je hele tuin moeten om nog bij de straat te kunnen komen. Wat zou daar het voordeel van zijn als die doorgang sowieso niet met de auto mogelijk is?

[TheGhostInc]

Wispe schreef op maandag 9 december 2024 @ 20:37:
[...]


Welk ‘jouw eigendomsrecht’? TS heeft nu helemaal geen een eigendomsrecht. Dan kan er ook geen sprake zijn van inbreuk en kan er ook geen belangenafweging plaatsvinden.

Jammer dat er weer dingen worden geroepen zonder het hele topic te lezen.

Huh? Het gaat er toch om dat de TS het gaat kopen?
Dat is toch precies hetgeen hij gaat krijgen?

[Frituurman]

TheGhostInc schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 00:45:
[...]

Huh? Het gaat er toch om dat de TS het gaat kopen?
Dat is toch precies hetgeen hij gaat krijgen?

Ik denk dat er bedoeld wordt dat wij op dit moment géén eigenaar zijn van de grond. Dus we hebben op dit moment géén eigendomsrecht. Ik vind je punt trouwens wel valide; Er is in principe géén reden meer voor de achterburen om 'hun' achterom aan te houden; ze kunnen immers van hun 'eigen' kant bij de tuin komen en parkeren op het parkeerterrein zit er niet meer in, want dat is straks een tuin.

Ik denk ook dat we wellicht een hoop kunnen voorkomen als verkoper en makelaar dit bespreken met de achterburen. Beter om het voor te zijn. Daarnaast willen we, ook al hebben we niet zoveel met ze te maken, geen problemen met onze achterburen.

[No Hands]

Frituurman schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 07:17:
[...]


Ik denk dat er bedoeld wordt dat wij op dit moment géén eigenaar zijn van de grond. Dus we hebben op dit moment géén eigendomsrecht. Ik vind je punt trouwens wel valide; Er is in principe géén reden meer voor de achterburen om 'hun' achterom aan te houden; ze kunnen immers van hun 'eigen' kant bij de tuin komen en parkeren op het parkeerterrein zit er niet meer in, want dat is straks een tuin.

Ik denk ook dat we wellicht een hoop kunnen voorkomen als verkoper en makelaar dit bespreken met de achterburen. Beter om het voor te zijn. Daarnaast willen we, ook al hebben we niet zoveel met ze te maken, geen problemen met onze achterburen.

Volgens de juiste Tweakers procedures ga je eerst met bier onder je arm naar de buren om dit soort zaken eerst eens te bespreken en mag je vooraf absoluut geen rechtshulp hebben ingewonnen want anders ga je er met gestrekt been in.

En niet zoveel met ze te maken? Jullie tuinen grenzen zodirect aan elkaar en je gaat ze iets afnemen waar ze al ik weet niet hoe lang van genieten. Je hebt heel wat met elkaar te maken. Straks elkaars schutting schilderen, overhangende struiken, lawaai van je visite in de tuin, het geluid van de klussende buurman de hele zondag, schittering van de zonnepanelen, etc, etc.

Een goeie buur is beter dan, nou je kent het wel he.

[FRANQ]

No Hands schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 07:44:
[...]


Volgens de juiste Tweakers procedures ga je eerst met bier onder je arm naar de buren om dit soort zaken eerst eens te bespreken en mag je vooraf absoluut geen rechtshulp hebben ingewonnen want anders ga je er met gestrekt been in.

En niet zoveel met ze te maken? Jullie tuinen grenzen zodirect aan elkaar en je gaat ze iets afnemen waar ze al ik weet niet hoe lang van genieten. Je hebt heel wat met elkaar te maken. Straks elkaars schutting schilderen, overhangende struiken, lawaai van je visite in de tuin, het geluid van de klussende buurman de hele zondag, schittering van de zonnepanelen, etc, etc.

Een goeie buur is beter dan, nou je kent het wel he.

Ik zou toch zeker de rechtsbijstandverzekering inschakelen, en die een mooie aangetekende brief laten versturen

Of misschien de rijdende rechter, dan kunnen we op tv meegenieten



@Frituurman
Probeer het de verkopende partij te laten afhandelen voor het tekenen van het contract.
Scheelt jou een hoop gedoe.

[ Voor 10% gewijzigd door FRANQ op 10-12-2024 08:49 ]

[Frituurman]

FRANQ schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 08:45:
[...]


Ik zou toch zeker de rechtsbijstandverzekering inschakelen, en die een mooie aangetekende brief laten versturen

Of misschien de rijdende rechter, dan kunnen we op tv meegenieten



@Frituurman
Probeer het de verkopende partij te laten afhandelen voor het tekenen van het contract.
Scheelt jou een hoop gedoe.

Dat is het idee nu ook Bedankt voor alle adviezen.

[servies]

Een erfdienstbaarheid dient expliciet in de leveringsakte aangegeven te worden. Als deze er niet in staat is deze er ook niet. De notaris zal hier ook op moeten toezien, doet hij dat niet, dan is dat hem te verwijten.
En jij bent zeker niet verplicht om die buren een erfdienstbaarheid aan te bieden. Ik zou eerder vragen of ze de doorgang zouden willen verwijderen omdat deze toch geen nut meer heeft.

[HvdBent]

Heel simpel
1 is er al 20 jaar sprake van de achteringang (luchtfoto's/streetsmart bekijken vraag aan de gemeente)
2 is er bij het kadaster een erfdienstbaarheid geregistreerd
Als het antwoord op beide nee is dan zit je goed, anders zal je een paadje van een meter achterlangs moeten laten bestaan, ook geen wereldprobleem

[Frituurman]

HvdBent schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 09:54:
Heel simpel
1 is er al 20 jaar sprake van de achteringang (luchtfoto's/streetsmart bekijken vraag aan de gemeente)
2 is er bij het kadaster een erfdienstbaarheid geregistreerd
Als het antwoord op beide nee is dan zit je goed, anders zal je een paadje van een meter achterlangs moeten laten bestaan, ook geen wereldprobleem

Dat paadje achterom is wél een probleem, aangezien de gemeente heeft benoemd dat er aan de linkerzijde naast de garage (die tegen de achtertuin aan komt van de nieuwe buren naast ons) 2 parkeerplaatsen moeten zijn. Als ik daar een pad naast moet doen, lever ik 2 halve parkeerplaatsen in.

We gaan het navragen allemaal.

[TheGhostInc]

Frituurman schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 10:03:
We gaan het navragen allemaal.

Ik zou sowieso even bij de 2 buren aankloppen.

Ten eerste ga je wat (bouw) overlast creëeren, als jij je telefoonnummer alvast geeft, dan hebben de buren alvast een aanspreekpunt.

Het tweede wat je kunt doen is even polsen over de erfafscheiding. Het is normaal dat je dat samen met de buren doet. Het is heel netjes als je alvast dat balletje opgooit. Ik weet niet wat er nu staat, maar als dat vergane glorie is, dan is dit het moment om er naar te kijken.

[rens-br]

Frituurman schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 07:17:
Ik denk ook dat we wellicht een hoop kunnen voorkomen als verkoper en makelaar dit bespreken met de achterburen. Beter om het voor te zijn. Daarnaast willen we, ook al hebben we niet zoveel met ze te maken, geen problemen met onze achterburen.

Ze zeggen wel eens een goede buur is beter dan een verre vriend. Het lijkt mij dan ook goed om eerst inderdaad te kijken wat je rechten en plichten zijn.

Maar het daarna ook even menselijk te benaderen, die mensen worden straks je buren. Het zou zonde zijn om de relatie met hun nog voor de bouw van je huis al te verpesten.

[indifined1]

rens-br schreef op dinsdag 10 december 2024 @ 10:33:
[...]


Ze zeggen wel eens een goede buur is beter dan een verre vriend. Het lijkt mij dan ook goed om eerst inderdaad te kijken wat je rechten en plichten zijn.

In geval van recht van overpad zaken is "Beter een verre buur dan een goede vriend" een correcter spreekwoord

[Frituurman]

Hallo allen!

Nou, er is géén sprake van recht van overpad van de achterburen. In elk geval 1 van de achterburen is daarvan op de hoogte gebracht al door de verkopende makelaar. We gaan dus gewoon een erfscheiding aan kunnen brengen aan de achtergrens van de woning. We gaan daarvoor wel met de achterburen kijken hoe dat er uit moet komen te zien, want goede buur, etc. etc.

Bovenstaande 'gebrek' aan erfdienstbaarheid zal specifiek benoemd worden in het voorlopig koopcontract dat nu opgesteld gaat worden. Tevens hebben we daarin nog een clausule laten opnemen over evt. bodemsanering (kosten verkopende partij), een ontbindende factor als de gemeente de bouwplannen niet goedkeurd (er is een voorlopige goedkeuring, maar de plannen zijn wel wat gewijzigd naar onze wensen) en een formeel voorbehoud voor financiering (maar ook daar hebben we eigenlijk al groen licht, maar we willen het zekere voor het onzekere).

Het voorbehoud verkoop eigen woning hebben we laten varen. In onze straat zijn de afgelopen 5 weken 3 woningen verkocht binnen een maand en per opbod. Daarnaast betekent een voorbehoud verkoop eigen woning dat je binnen x-maanden je huis verkocht moet hebben na het passeren en dan moet koper het ook nog goed vinden dat hij/zij pas over y-maanden het huis kan krijgen. Betekent ook dat we het huis pas ergens rond mei te koop hoeven te zetten. Onze aannemer verwacht, als alle vergunningen zijn verleend, ca. 5-6 maanden nodig te hebben voor bouw (inclusief 6 weken bouwvak).

Bedankt voor jullie reacties! We zijn blij dat we de volgende stap kunnen gaan nemen!

[Mr. Stom]

Heb je een rechtsbijstandsverzekering?

Zo nee, overweeg dat nu toch te doen. Je gaat een paar materiële rechtshandelingen verrichten en bent voor grote bedragen/belangen afhankelijk van andere partijen (die andere belangen hebben).

Mogelijk heb je nog geen krabbel op papier staan, dus wellicht kun je deze aankoop nog binnen de dekking laten vallen. Let daarbij dus op de term 'wachttijd'.