Eigendomsverhouding in koopakte woning

[Intelcore]

Situatie:

Koopsom:
770.000 (grond + nieuwbouw)

Niet getrouwd of kinderen.

Partner 1 brengt in:
350.000 overwaarde
Hypotheek 300.000

Partner 2 brengt in:
0 eigen geld
Hypotheek 120.000

Wat is verstandiger?
-Koopakte 50/50 + samenlevingscontract met 175K vordering op partner 2
-Enkel in de koopakte een eigendomsverhouding doen van 85/15, eventueel met schuldbekentenis om 350k 'veilig te stellen'

Ik denk dat optie 1 meer gangbaar is in dergelijke situaties. Iemand ervaring met optie 2?

[President]

Als we uitgaan van kopen en een dag later scheiden dan zou ieder net een 50/50 verdeling dus een bedrag krijgen van 385k.
Aangezien partner 2 maar 120k heeft ingebracht zou partner 1 dus eigenlijk 265k willen hebben van partner 2? Waarom 175k?

[whatyoudoing]

Optie 3: trouwen.

Optie 4: 0 inbreng door je partner en huur laten betalen.

Optie 5: het er met je partner over hebben tot jullie het er allebei mee eens zijn.

Wat gangbaar is heb je niks mee te maken, het gaat erom dat jullie allebei het nu en in de toekomst eerlijk vinden.

[joke_name]

Ik heb een koopakte verdeling.

Mijn vriendin heeft een stuk van mijn huis later gekocht.

Als je het in de koopakte verdeling laat vastleggen is straks dus ook …. Winst voor jouw of verlies.

Zij betaald aan de hypotheek mee, dus ze wordt ook elke maand een beetje meer eigenaar.


Maar ik betaal dus ook mijn gedeelte van de woz waarde enzovoort.

Laat je goed adviseren door de notaris.

[Intelcore]

President schreef op woensdag 4 december 2024 @ 22:13:
Als we uitgaan van kopen en een dag later scheiden dan zou ieder net een 50/50 verdeling dus een bedrag krijgen van 385k.
Aangezien partner 2 maar 120k heeft ingebracht zou partner 1 dus eigenlijk 265k willen hebben van partner 2? Waarom 175k?

175K omdat zonder die vordering ieder recht heeft op 175K (dus 350K totaal) en zo kan partner 1 dit terugvorderen om de initiele inleg terug te krijgen.

[Rukapul]

whatyoudoing schreef op woensdag 4 december 2024 @ 22:15:
Wat gangbaar is heb je niks mee te maken, het gaat erom dat jullie allebei het nu en in de toekomst eerlijk vinden.

Daarbij kun je het volgende opmerken:

Optie 1: laat partner 2 over tijd naar verwachting meer vermogen opbouwen en relatief ok dichter naar partner 1 groeien (financieel gelijkwaardiger, afnemende afhankelijkheid). Het 'geinvesteerde vermogen' is namelijk hoger. Of anders gezegd: er zit een flinke hefboom op. Op korte termijn is het risico groter, bv bij uit elkaar gaan na daling.

Optie 2: precies andersom dan optie 1.

De verschillen worden hier overigens nog vergroot door de benodigde hypotheek zo te splitsen. Dat is nogal arbitrair. Als het de bedoeling is dat beide de kosten voor dat deel dragen dan kan dat, maar dan zou je alsnog aflossing en rente los van elkaar kunnen beschouwen.

[Barrycade]

Samenlevingscontract en testament?

Of wil je dat partner 2 bij de familie van partner 1 als huiseigenaar terecht komt? En als ze het erft ze conform de erfbelasting de hoofdprijs qua erfbelasting moet betalen want het is op papier dan gelijk aan een vreemde.

En als je toch bij de notaris bent voor het oriënterend gesprek eens vragen wat die adviseren.

Maar financiële verhouding is totaal uit balans.
Heeft partner 2 zicht op iets meer inkomen dan minimumloon? (120k/5). Wellicht een arts in opleiding ofzo? Dan kan je de partner zich gedurende de tijd laten inkopen. Maar dan moet je wel op een gegeven moment langs notaris en kadaster.

Als je je partner 50% eigenaar maakt terwijl er maar 15% wordt ingebracht kan dit worden gezien als een schenking.

Dus denk dat je uitkomt op verdelen naar inbreng op percentages.

[Intelcore]

Barrycade schreef op woensdag 4 december 2024 @ 22:51:
S

Als je je partner 50% eigenaar maakt terwijl er maar 15% wordt ingebracht kan dit worden gezien als een schenking.

Dat is ook een goeie, niet aan gedacht. Ik denk belastingtechnisch gezien is het dan een schenking omdat partner 2 ineens 'recht' heeft op de helft van het vermogen (indien geen samenlevingsovereenkomst of andere eigendomsverdeling) is vastgelegd.

[Wispe]

Intelcore schreef op woensdag 4 december 2024 @ 22:06:
(...) Niet getrouwd (...)
-Enkel in de koopakte een eigendomsverhouding doen van 85/15, eventueel met schuldbekentenis om 350k 'veilig te stellen'
(...)

Zie art. 15 lid 1 sub g WBR.
Zou al om die reden het afraden.

[Lordy79]

Partner 1 lost sneller af dan partner 2. Als beide hypotheken na 30 jaar zijn afgelost en je verkoopt dan het huis krijgen beide evenveel (bij 50 50 akte nu) en dat is zakelijk gezien onrechtvaardig.

Eigenlijk heeft partner 1 een vordering van 265k op partner 2.
En helemaal zakelijk zou die 265k opgerent moeten worden met de rente die partner 1 aan de bank betaalt.

Maar het moet wel leuk blijven voor partner 2.

Wat misschien een mooie oplossing is, is om die 265k te noteren, maar zonder rente, en dat er jaarlijks 1/30e deel van die 265k kwijtgescholden wordt.

Als je dan na 30 jaar uit elkaar gaat, verkoop je de tent voor een miljoen en ga je allebei met 5 ton verder met je leven.
Maar als je na 30 dagen uit elkaar gaat, is er geen enorme vermogensoverdracht van A naar B.

Zo zou ik het niet doen maar iedereen is anders en dit lijkt me objectief wel een mooie oplossing.

[99ruud99]

Bij ons is het in het koopcontract opgenomen.
De hypotheek staat wel 50/50 op onze naam.

Voordeel van België; als je samenwoont is huis gezinswoning bij overlijden automatisch van de ander.

[ Voor 5% gewijzigd door 99ruud99 op 08-12-2024 08:22 ]

[Theo]

Intelcore schreef op woensdag 4 december 2024 @ 22:06:
Situatie:

Koopsom:
770.000 (grond + nieuwbouw)

Niet getrouwd of kinderen.

Partner 1 brengt in:
350.000 overwaarde
Hypotheek 300.000

Partner 2 brengt in:
0 eigen geld
Hypotheek 120.000

Wat is verstandiger?
-Koopakte 50/50 + samenlevingscontract met 175K vordering op partner 2
-Enkel in de koopakte een eigendomsverhouding doen van 85/15, eventueel met schuldbekentenis om 350k 'veilig te stellen'

Ik denk dat optie 1 meer gangbaar is in dergelijke situaties. Iemand ervaring met optie 2?

Bekijk het zakelijk. De woning wordt door vier 'geldsoorten' betaald:
- Jouw hypotheekdeel
- Haar hypotheekdeel
- Jouw eigen inleg
- Haar eigen inleg.

Jouw inleg hierbij is 650K. Haar inleg is 120K. Zakelijk gezien wordt zij daarmee dus ook 120/770 deel eigenaar van de woning, en jij wordt 650/770 deel eigenaar. Ofwel 16% en 84% eigenaar van de woning. Jouw eigenaarsdeel bestaat dan uit 39% eigenaar vanwege hypotheek en 45% eigenaar vanwege de overwaarde (samen is dit 84%)

De hypotheek zul je los hiervan moeten zijn. Jij leent 300K, zij leent 120K. Dat doen jullie samen waarmee jullie dus 420K lenen. Jouw hypotheekdeel is dan 300/420 deel, en haar deel is 120/420 deel. Ofwel, jij bent 71% eigenaar van de hypotheek en zij 29% procent.

Vandaag de dag is haar 29% hypotheek exact gelijk aan haar 16% eigenaarsdeel van de woning. Jouw 71% hypotheekdeel is ook exact gelijk aan jouw 39% eigenaarsdeel. Jouw overwaarde geeft jouw 45% van de woning, wat ook exact de waarde is van je overwaarde.


Mocht je over tig jaren uit elkaar gaan dan is de som vrij duidelijk te maken:
Wil jij haar uitkopen dan heeft zij recht op 16% van de woningwaarde. Zij zal echter wel 29% van de openstaande hypotheek moeten aflossen.
Andersom kan ook. Zij kan jou uitkopen voor 84% van de woningwaarde. Jij zal dan tevens 71% van de openstaande hypotheek moeten aflossen.

Zakelijk gezien is het groot onderhoud van de woning dus ook 84% voor jouw rekening daar jij 84% eigenaar bent.

[foto]

Heb je weleens nagedacht over de optie om de 175K in x jaar te laten verwateren ?

Ieder jaar 17,5K er af
Dan ben je in 10 jaar "gelijk" aan elkaar en is het financiele risico afgedicht dat ze op dag 1 weggaat.
Andere opties voor 5-10-20-30 jaar kun je zelf wel doorrekenen.

Relatie ga je aan voor de lange termijn.

[appel001]

bedenk je ook wat "rechtvaardig" is als de woning ineens nog maar de helft waard is. Om welke reden dan ook/

[menn0]

Moet een eventuele verdeling ook al in de koopovereenkomst worden opgenomen, of "slechts" in de koopakte?

[de Peer]

menn0 schreef op maandag 14 april 2025 @ 11:25:
Moet een eventuele verdeling ook al in de koopovereenkomst worden opgenomen, of "slechts" in de koopakte?

slechts in de koopakte

[decipherer]

Houd er rekening mee dat als je uit elkaar gaat, en de verdeling zodanig is dat de ene partner een veel groter deel heeft (buiten 60-40), bij uitkopen er ook weer overdrachtsbelasting betaald moet worden. Het kan dan gunstiger zijn een verdeling aan te houden binnen de 60-40 bandbreedte en het verschil ergens vast te leggen.

Zie bv https://relatiestress.nl/...ing/#overdrachtsbelasting
Of https://www.businessinsid...rmogen-hypotheek-eerlijk/

Misschien niet nodig, maar ik heb dit op de dure manier moeten leren, en dan kan je het beter van tevoren weten

[menn0]

decipherer schreef op maandag 14 april 2025 @ 13:09:
Houd er rekening mee dat als je uit elkaar gaat, en de verdeling zodanig is dat de ene partner een veel groter deel heeft (buiten 60-40), bij uitkopen er ook weer overdrachtsbelasting betaald moet worden. Het kan dan gunstiger zijn een verdeling aan te houden binnen de 60-40 bandbreedte en het verschil ergens vast te leggen.

Zie bv https://relatiestress.nl/...ing/#overdrachtsbelasting
Of https://www.businessinsid...rmogen-hypotheek-eerlijk/

Misschien niet nodig, maar ik heb dit op de dure manier moeten leren, en dan kan je het beter van tevoren weten

Ik ga idd binnen die bandbreedte zitten. Had dit inderdaad op verschillende plekken gelezen.

Wat ik begrijp is dat je het in de koopovereenkomst die soms ook koopakte wordt genoemd "KAN" opnemen, echter het is voor de verkopende partij niet heel relevant omdat je beiden hoofdelijk aansprakelijk bent in dat deel van de transactie. (denk aan koop gaat niet door, en 10% moet verhaald worden). Maar dat het in de leveringsakte/transport akte wel opgenomen "MOET" worden.

Aangezien de koopovereenkomst / akte de belangrijkste bron is voor de leveringsakte neem ik het daar toch ook maar in op.

Hoewel we na 2018 getrouwd zijn en dit voor mij gaat om een voor die tijd verkregen vermogen en dit in een nieuw goed (asset) opgaat dient dit wellicht toch nog vast gelegd moet worden in de huwelijkse voorwaarden. Dat is me niet helemaal duidelijk. Ik zou zeggen dat leveringsakte voldoende grondslag moet geven voor deze verdeling if the shit hits the fan.

Ik zie het vrij simpel, 48/42 verhouding in eigendom, tik ook ik in die verhouding de overdachtsbelasting af, en maandelijkse bijdragen zijn in beginsel gelijk, mocht dat in praktijk om een reden (tijdelijk) ongelijk zijn dan is dat voor 1 van beiden het verlies, vinden we niet zo heel belangrijk. Bij verkoop geldt gewoon dezelfde verhouding als bij aankoop voor zowel het verlies als mogelijke winst.


Dank voor de tips!