Kosten vervangen rieten plafond en elektra?

[olivier5]

Beste Tweakers,

Wij hebben een jaren 30-huis op het oog. Uiteraard gaan we bij een eventuele aanschaf een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Zaken die onszelf al opvielen waren dat de plafonds (zo leek het) nog bestaan uit stuc op riet. Ook is de elektra verouderd.

Wij proberen een ruw beeld te krijgen van de kosten om de elektra te moderniseren. Het lijkt dan logisch om meteen de plafonds te vervangen, zodat je meteen overal goed bij kunt.

Zijn er mensen die er ervaring mee hebben om dit te (laten) doen? En wat dat ongeveer kost? Op internet zijn allerlei indicaties te vinden maar ik vind het lastig te beoordelen in hoeverre die juist zijn.

Het betreft een woning met drie etages + een vliering; totaaloppervlak aan plafonds denk ik ongeveer 150 m2.

Alvast veel dank!

[Ruidasilva]

Kosten electra vervangen kan je denken aan ongeveer 18000 euro.
Sloopwerk plafond kan je eventueel zelf met behulp van goede stofmaskers.
Vervolgens isoleren 15cm, nieuw ragelwerk en gipsplaat plaatsen is ongeveer 8 a 10.000 incl. arbeidsloon.

Een jaren 30 woning waar alles aan moet gebeuren, kan je kopen als je verbouwen als hobby hebt en zelf twee rechter handen bezit. Anders sterkte! Bezit zelf een jaren 30 woning, heb twee rechter handen en ben al jaren bezig, dus kan er over mee praten.

[ Voor 34% gewijzigd door Ruidasilva op 02-12-2024 21:23 ]

[Saint2Saint]

Wat kan en wil je zelf doen? Je kan het zo duur maken als je zelf wil. Ik zou niet gelijk aan plafond isolatie denken, maar dan eerder de hele schil isoleren en kierdicht maken

Maar bedenk je wel, je kan het nu maar een keer goed doen. Over vijf jaar ga je niet alsnog je elektra vervangen.

En als je elektra vervangt, neem dan gelijk utp mee, dat scheelt later weer.

[Baxke]

Ruidasilva schreef op maandag 2 december 2024 @ 21:21:
Kosten electra vervangen kan je denken aan ongeveer 18000 euro.
Sloopwerk plafond kan je eventueel zelf met behulp van goede stofmaskers.
Vervolgens isoleren 15cm, nieuw ragelwerk en gipsplaat plaatsen is ongeveer 8 a 10.000 incl. arbeidsloon.

Een jaren 30 woning waar alles aan moet gebeuren, kan je kopen als je verbouwen als hobby hebt en zelf twee rechter handen bezit. Anders sterkte! Bezit zelf een jaren 30 woning, heb twee rechter handen en ben al jaren bezig, dus kan er over mee praten.

Met 18k voor elektra zit je wel hoog hoor, dat red je wel met 13K

[Groningerkoek]

Wij kunnen geen bedrag noemen voor jouw Elektra,

Als je nu metalen buizen hebt dan moet alles, maar dan ook echt alles vervangen worden, want je mag niet weer aanwerken op de metalen buizen die nu nog overal in de muren zitten. En dan komen de vragen:

Waar wil je allemaal aansluitingen hebben? Hoeveel groepen gaat dat worden? Moet alles inbouw? En zo ja hoeveel werk is dat bij jou en wie gaat de muren openen en weer dichtmaken? Is het steen met freeswerk, komen er voorzetwandjes of juist niet. Hoe luxe wil je het hebben? Extra buizen voor een netwerk? Is er een kruipruimte waarlangs gewerkt kan worden naar de keuken? Wat voor schakelmateriaal? Wil je ook domestic?

Het begint met rond de 4K als je alle elektra zelf doet met goedkoop bouwmarktspul, het eindigt voor een 3-laags woning meestal tegen de 30K voor een luxe uitgebreide installatie met mooi design schakelmateriaal. Veel mensen kiezen voor en middenweg en spreken met de installateur af wat zij doen, en wat hij doet. En hij kan je dan ook helpen met het ontwerpen van je installatie.

Wat de rieten plafonds betreft, dat kun je prima zelf verwijderen. En doe dat gelijk vanaf de eerste dag dat je de sleutels hebt, want de hoeveelheid stof die vrijkomt bij die plafonds eruit slaan is echt abnormaal. En als je een beetje handig bent dan kun je prima zelf regels zetten en gipsplaten er tegenaan. Dat is echt niet moeilijk en je bespaart een hoop geld (kun je de vrouw blij maken met extra budget voor de keuken of de tuin. En desnoods huur je een stukadoor voor het afwerken (vindt ik zelf kutwerk)

- Bezuinig niet teveel op gereedschap, sommige dingen kunnen goedkoop, met andere dingen als boormachine e.d. wil je goed spul, als huiseigenaar ga je dat vaker gebruiken en als je zuinig bent op een bedrade boormachine gaat die decennia mee.

[Wuursj]

Uit een vij recente offerte voor 40m2:
- slopen plafond: 1000 euro excl. afvoeren afval
- nieuw plafond met een schamele 50mm isolatie (tussenvloer): 3600
- elektra: 6000 euro (maar dat is meteen een stelpost voor een deel met keuken) en dat is zonder eventuele aanpassingen aan groepenkast.


Doe dat keer 3 en je bent er ongeveer Laten verbouwen is duur...

Dat plafond er uit raggen is ff gaan met een koevoet + recipro zaag + krat bier voor vrienden = 3k besparen in een weekend (- min de kosten van goede(!) stofmaskers).
Opruimen is veel meer werk dan het slopen zelf. En hoop dat er geen schrootjes en gips nog over het riet heen zit want dan duurt het 3x zo lang (been there etc.)

Suc6!


Het uitrachelen van een nieuw plafond is tegenwoordig met een lasertje ook niet al te lastig meer en spaart veel pieken. Ik vond het nog best leuk ook.


En met de electricien afspreken wat jij alvast kan doen. PVC leggen en draden trekken heeft hij helemaal geen zin in en kan (bijna) iedereen. En electricien-uren zijn dure uren die je bespaard! Per uur bespaar je daar meer dan het slopen van het plafond (en het is een veel minder irritante job). Ik heb zelf alles gedaan en dat scheelt een vermogen omdat het grotendeels uren zijn.

[ Voor 41% gewijzigd door Wuursj op 03-12-2024 09:13 ]

[Ivow85]

Als er door een groot deel van de woning nog riet-stuc plafonds te vinden zijn, reken dan simpelweg op een complete renovatie tot op het casco. Het houdt dan niet op bij nieuwe plafonds en elektra. Ook leidingen voor gas, water en riolering zullen verouderd zijn. En leidingen voor verwarming zullen nu waarschijnlijk grotendeels in zicht lopen. Die wil je mooi wegwerken als toch alles open ligt. Of meteen gaan voor vloerverwarming.

Voor het vervangen van elektra en ander leidingwerk moet je sleuven frezen in alle vrijwel muren door het hele huis. Dus de stukadoor is daarna ook wel een paar dagen bezig met 2-3 man. En daarna komen de schilder en behanger aan de beurt. Door hak- en breekwerk als gevolg van al het bovenstaande wordt ook je keuken, badkamer en toilet er niet mooier op. Evenals de nu aanwezige vloerafwerking. Dus reken ook daar op flinke kosten voor vervanging (of herstel).

[ Voor 3% gewijzigd door Ivow85 op 03-12-2024 07:01 ]

[marcop23]

Ivow85 schreef op dinsdag 3 december 2024 @ 07:00:
Als er door een groot deel van de woning nog riet-stuc plafonds te vinden zijn, reken dan simpelweg op een complete renovatie tot op het casco. Het houdt dan niet op bij nieuwe plafonds en elektra. Ook leidingen voor gas, water en riolering zullen verouderd zijn. En leidingen voor verwarming zullen nu waarschijnlijk grotendeels in zicht lopen. Die wil je mooi wegwerken als toch alles open ligt. Of meteen gaan voor vloerverwarming.

Hoewel ik je snap, ben je gauw een ton kwijt als je het zo aanpakt.

Met een beetje geluk is de eerste cv bv in de jaren 90 geplaatst en zijn cv- en gasleidingen nog netjes. Tuurlijk, leidingen in het zicht zijn wat ouderwets, maar als 't er netjes uit ziet... Tsja, wat maakt het uit. Misschien kan je het ook ergens achter een gordijn verstoppen.

Met alleen plafonds + wanden stucen + elektra knapt een huis vaak al enorm op, en dat kost, mits je de plafonds en elektra zelf kan doen, niet de wereld (alsnog ben je idd zo 15k kwijt). Laten doen kost een veelvoud vanwege de vele dure uren. En blaas je het op naar een totaalrenovatie: ja dan gaat het helemaal hard.

Bijvoorbeeld: wil je WTW ventilatie "nu de plafonds toch open liggen", weer +10k.

[Sissors]

marcop23 schreef op dinsdag 3 december 2024 @ 07:47:
[...]

Hoewel ik je snap, ben je gauw een ton kwijt als je het zo aanpakt.

Maar ook als je het niet zo aanpakt ga je bij zo'n huis heel veel meer kosten krijgen die je nu niet verwacht. Een gedeelte kan je beperken nu (tegelijk wel mogelijk penny wise, pound foolish door dingen niet direct te doen), maar er gaan gegarandeerd nog heel veel extra kosten bij komen.

[hollandnick]

Ik was voor elektra bijna niets kwijt, maar ik heb alles zelf gedaan op het werk in de meterkast na. Zo heb ik ( wel alles zwart ):
- meterkast laten vervangen a 1000 euro ( 15 groepen, kookgroep etc ).
- Liander 3 fase laten maken ( 150 euro?, geen idee meer )
- Ik schat 400 meter voorbedrade kabels. Ja het is makkelijk maar zodra je ooits iets moet vervangen zul je de muur er weer uit moeten slopen. Nieuwe draden trekken is niet te doen. ~600 euro. Je kan het ook goed doen door PVC te kopen en draad te trekken. Ik had die tijd alleen niet en heb dus dit nadeel geaccepteerd
- Klemmetjes, schroeven, inbouwdozen etc. 250 euro
- Elektricien controles + centrale punten laten aansluiten 500 euro

Verlaagd plafond heb ik ook overal zelf gedaan. Hout is een stukje duurder geworden en het is echt veel werk. Maar alles bij elkaar was ik denk ik ook iets van 2500 kwijt voor 100m2. Zou je dus voor 5k a 6k per 100m2 kwijt zijn als je alles zelf zou doen.

**
Heb ik alleen het huren van containers nog niet meegenomen. Dat kost ook snel een vermogen als je erg veel bouw/sloop afval hebt

[naftebakje]

Als je een kennis hebt die bij een groothandel je materiaal kan bestellen en je doet alles zelf, ben je mss voor 3500€ klaar met je electriciteit (nieuwe meterkast, alle bedrading vernieuwen, dikke aansluiting naar keuken voor inductie, normale schakelaars en stopcontacten; kwam ik daarrond ergens uit).
In België heb je Easykit, Sack, ... die "zelfbouw met begeleiding" doen, als je iets minder thuis bent in bepaalde zaken helpen die je met de plannen opstellen, praktische uitvoering (goeie uitleg, gratis cursus, goedkoop uitlenen materiaal, hulp via telefoon, je kan ze inhuren om ter plekke mee te helpen). Ik heb via easykit sanitair en ventilatie (type D) besteld, voor vloerverwarming kwamen ze voor de plaatsing van het zandcement de vloerverwarming op druk zetten (wat je meteen 10 jaar garantie geeft). Flinke besparing en best te doen (al kruipt er wel een hoop tijd in, zeker als er een lockdown is als je begint af te breken en je dus geen hulp mag vragen buiten je bubbel ).

Als je al hebt samengewoond, je weet wat je wil en er is budget, dan zou ik meteen de volledige renovatie aanraden; zeker als er nog kinderen komen (overdag werken, snel naar huis om te helpen bij de avondrush, verbouwen tot de vroege uurtjes, en dan 's morgens vroeg op om ze klaar te krijgen voor school is een pittige combinatie).
In stapjes werken is pijnlijke (achteraf dure) compromissen maken, en je wil over 5 jaar niet dat nieuw plafond er weer uitslopen omdat er nog een oude leiding moet vervangen worden. Maar het geeft je wel de kans om 5 jaar te voelen 'hoe het huis woont' en het dan beter naar jullie wensen aan te passen.

O ja, een familielid of kennis die aannemer is oid is ongelofelijk handig om mee te nemen naar een huis wat je wil kopen, die zien in een oogopslag het verschil tussen een barstje (even herschilderen en klaar) en een barstje (verkeerd metselwerk, die garage stort na 3 stevige winters in, zet maar xx000€ op de planning).

[pietje63]

Ivow85 schreef op dinsdag 3 december 2024 @ 07:00:
Als er door een groot deel van de woning nog riet-stuc plafonds te vinden zijn, reken dan simpelweg op een complete renovatie tot op het casco. Het houdt dan niet op bij nieuwe plafonds en elektra. Ook leidingen voor gas, water en riolering zullen verouderd zijn. En leidingen voor verwarming zullen nu waarschijnlijk grotendeels in zicht lopen. Die wil je mooi wegwerken als toch alles open ligt. Of meteen gaan voor vloerverwarming.

Voor het vervangen van elektra en ander leidingwerk moet je sleuven frezen in alle vrijwel muren door het hele huis. Dus de stukadoor is daarna ook wel een paar dagen bezig met 2-3 man. En daarna komen de schilder en behanger aan de beurt. Door hak- en breekwerk als gevolg van al het bovenstaande wordt ook je keuken, badkamer en toilet er niet mooier op. Evenals de nu aanwezige vloerafwerking. Dus reken ook daar op flinke kosten voor vervanging (of herstel).

I copy that!

Gas zal meevallen (staat er los van als enkel op BG, en leidingen meestal nieuwer). Water (incl afvoer) heb ik geen probleem met oude leidingen (wel even op lood testen)

Wij hebben 5 jaar terug vergelijkbare renovatie gedaan "opknappen jaren 30 woning" en toen plafonds niet gedaan. Dat wel doen (incl electra en mogelijkheid radiatoren) zou goede EUR 50K extra zijn geweest (200m2). Aannemer was daar realistisch in (ik doe elektra niet zonder plafonds te vervangen, want dat leidt altijd tot complicaties). Ondanks dat het dagelijks ongemak beperkt is, toch wel spijt van
- beter qua brandveiligheid
- betere electra (grootverbruikers zijn allemaal relatief recent aangelegd / niet via plafond dozen)
- verwarmingsbuizen vervangen

Achteraf nog een keer doen is lastig..

[Ivow85]

marcop23 schreef op dinsdag 3 december 2024 @ 07:47:
[...]

Hoewel ik je snap, ben je gauw een ton kwijt als je het zo aanpakt.

Met een beetje geluk is de eerste cv bv in de jaren 90 geplaatst en zijn cv- en gasleidingen nog netjes. Tuurlijk, leidingen in het zicht zijn wat ouderwets, maar als 't er netjes uit ziet... Tsja, wat maakt het uit. Misschien kan je het ook ergens achter een gordijn verstoppen.

Met alleen plafonds + wanden stucen + elektra knapt een huis vaak al enorm op, en dat kost, mits je de plafonds en elektra zelf kan doen, niet de wereld (alsnog ben je idd zo 15k kwijt). Laten doen kost een veelvoud vanwege de vele dure uren. En blaas je het op naar een totaalrenovatie: ja dan gaat het helemaal hard.

Bijvoorbeeld: wil je WTW ventilatie "nu de plafonds toch open liggen", weer +10k.

Inderdaad, als je het goed wilt doen, ga je makkelijk naar een ton of meer bij zo'n huis.

Het simpele feit dat er riet-stuc plafonds in zitten is een eenvoudig teken dat voor alles er ofwel nog de originele leidingen in zitten, ofwel dat er vrij provisorisch aanpassingen/vernieuwingen zijn gedaan die je wilt wegwerken zodra alles open ligt.

[olivier5]

Beste allen,

Heel veel dank voor alle reacties! Met de indicaties kunnen we denk ik goed uit de voeten. Inderdaad gaan we ook uit van wat andere klussen (bijv. stucen). Badkamer en keuken zou in eerste instantie wat ons betreft niet hoeven. Het is vooral zaak om, zoals jullie ook aangeven, alles zo te doen dat je er niet later naar terughoeft.

Wij gaan nog even puzzelen!

Nogmaals veel dank.

[hollandnick]

olivier5 schreef op dinsdag 3 december 2024 @ 20:31:
Beste allen,

Heel veel dank voor alle reacties! Met de indicaties kunnen we denk ik goed uit de voeten. Inderdaad gaan we ook uit van wat andere klussen (bijv. stucen). Badkamer en keuken zou in eerste instantie wat ons betreft niet hoeven. Het is vooral zaak om, zoals jullie ook aangeven, alles zo te doen dat je er niet later naar terughoeft.

Wij gaan nog even puzzelen!

Nogmaals veel dank.

Bedenk wel dat als je de keuken en badkamer niet doet, dat je wel vast gaat nadenken of je toekomstige keuken/badkamer en waar alles moet komen te liggen. Anders kan je later weer het plafond/muren open slopen in je keuken/badkamer omdat je de keuken/badkamer weer gaat aanpakken

Hetzelfde geld dan weer voor de gang ( of waar je centrale elektra punten zitten ). Ga je een elektrische radiator neerhangen dan zal er toch weer een extra eigen groep naar toe moeten. Dan moet de gang ook weer open + de hele weg naar de meterkast

[ Voor 15% gewijzigd door hollandnick op 04-12-2024 13:23 ]