Plaatsen draagconstructie: tips goede aannemer vinden

[Purk80]

We wonen in een samengevoegde boven- en benedenwoning (oorspronkelijk arbeiderswoningen) met bouwjaar 1901. Op de BG is de complete originele indeling nog in tact, muv van een deur die tussen de originele boven- en benedenwoning is geplaatst. Dit maakt de indeling voor een gezinswoning knap onhandig. Daarom zijn we aan het kijken naar sloop van een aantal binnenmuren op de BG.

Bouwkundige en constructeur zijn langsgeweest. Komende week krijgen we de calculaties en kunnen we offertes gaan aanvragen.

Oude gangmuur naar de tuin lijkt sowieso niet nodig voor draagconstructie en kunnen we dus zelf slopen. Dat gaan we doen tegelijk met sloop oude balkenvloer (komt schuimbeton) en plafond.

Maar dan zijn er nog 2 muren die we ook graag deels verwijderd zouden zien. De 1 vangt het trapgat op, en de ander draagt mee aan stabiliteit van het huizenblok. (Kaartenhuiseffect.) Op dit moment hebben buren deze muur allemaal nog staan, maar als zij die ook verwijderen zou er een probleem ontstaan, zeg maar. Dit vraagt schijnbaar wettelijk om een zwaardere opvangconstructie. Die is dus ook wat complexer dan simpelweg een rechte latei in een muur drukken.

Als we de boel financieel rond willen krijgen moeten we al veel zelf doen, maar ook echt een scherpe prijs krijgen. Tegelijkertijd hebben we natuurlijk graag wel dat het gewoon goed gebeurt. Liever geen verzakte verdiepingvloer, zeg maar.

Waar let je nou op als je dit betaalbaar wilt laten doen? Welke vragen zijn goed om te stellen (verzekeringen, aansprakelijkheid)? Lid van brancheverenigingen... andere dingen die bij zoiets toch echt wel van belang zijn?

Zat oa. te kijken naar landelijke bedrijven als 'sloopgigant' en 'draagmuurspecialist'. Slim om mee in zee te gaan, ook voor zo'n wat zwaardere constructie?

[ Voor 11% gewijzigd door Purk80 op 26-11-2024 17:00 ]

[Yaksa]

Eerst de calculaties van de langsgekomen specialisten afwachten.
Op basis van de gegeven info mag je, zonder verdere specificaties, hier geen duiding verwachten.

[No Hands]

Gewoon een lokale aannemer laten komen. Die kennen experts in de buurt of kunnen zaken zelf. En rekenen in ieder geval geen uren reistijd zoals een zogenaamde specialist die van ver moet komen.

[Purk80]

Yaksa schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 17:06:
Eerst de calculaties van de langsgekomen specialisten afwachten.
Op basis van de gegeven info mag je, zonder verdere specificaties, hier geen duiding verwachten.

Mijn vraag gaat niet over de draagconstructie. Daar vraag ik ook geen duiding voor, daar heb ik de constructeur voor. Mijn vraag gaat over waar ik op let bij het kiezen van een aannemer. Hetzij landelijk hetzij lokaal.

[Purk80]

No Hands schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 18:21:
Gewoon een lokale aannemer laten komen. Die kennen experts in de buurt of kunnen zaken zelf. En rekenen in ieder geval geen uren reistijd zoals een zogenaamde specialist die van ver moet komen.

Mijn ervaring is dat lokale aannemers juist hoge prijzen rekenen. Bij elk groter bedrijf zit je altijd bij grotere marge.

Liefst schakel ik net als voor andere klussen hier in huis een zzp'er in die dan specifiek voor deze klus mensen inhuurt voor hulp. In mijn ervaring tot dusver bespaar je daarmee echt heel veel geld. Alleen: aansprakelijkheid/verzekering, waar let ik op etc. Bij eerdere klussen in huis nooit zo mee bezig geweest omdat de financiele risico's kleiner waren cq we problemen zo nodig zelf konden oplossen.

[ Voor 15% gewijzigd door Purk80 op 26-11-2024 19:32 ]

[No Hands]

Purk80 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 19:30:
[...]


Mijn ervaring is dat lokale aannemers juist hoge prijzen rekenen. Bij elk groter bedrijf zit je altijd bij grotere marge.

Liefst schakel ik net als voor andere klussen een zzp'er in die dan specifiek voor deze klus mensen inhuurt voor hulp, alleen: aansprakelijkheid/verzekering, waar let ik op etc.

Dan moet je dat zeker doen als je dat graag wilt.

[Purk80]

No Hands schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 19:32:
[...]


Dan moet je dat zeker doen als je dat graag wilt.

Zeker. Vandaar dus mijn vraag. Waar let ik bij dit specifieke soort klus op als ik iemand wil inhuren. Waar vraag ik naar en waar selecteer ik op.

[Mad_Manic]

Purk80 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 19:33:
[...]


Zeker. Vandaar dus mijn vraag. Waar let ik bij dit specifieke soort klus op als ik iemand wil inhuren. Waar vraag ik naar en waar selecteer ik op.

Ga op zoek naar een aannemersbedrijf en geen klusbedrijf. Iedereen mag een klusbedrijf beginnen maar voor een aannemer heb je een vakdiploma nodig. Klusbedrijven hebben, over het algemeen, minder kennis van constructieve aanpassingen dan een aannemer. Een goede aannemer zal ook een constructeur inschakelen voor advies en samenwerking.

Een goed startpunt is het zoeken naar een aannemer lid van bouwend nederland / bouwgarant.

[Yaksa]

Purk80 schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 19:28:
[...]Mijn vraag gaat niet over de draagconstructie. Daar vraag ik ook geen duiding voor, daar heb ik de constructeur voor. Mijn vraag gaat over waar ik op let bij het kiezen van een aannemer. Hetzij landelijk hetzij lokaal.

Bij zo'n oud huis zou ik het liefst kiezen voor een lokale aannemer die dit soort zaken vaker heeft gedaan. Bij een lokale aannemer heb je ook het voordeel dat je waarschijnlijk in de buurt rond kunt vragen hoe (en met welke kwaliteit) deze aannemer werkt. Bedenk ook dat een lokale aannemer niet snel een wanprestatie in zijn eigen buurt zal leveren, tevens is de reistijd naar jouw klus zeer beperkt wat zich uitbetaald in een kortere bouwtijd.

[Rukapul]

No Hands schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 18:21:
Gewoon een lokale aannemer laten komen. Die kennen experts in de buurt of kunnen zaken zelf. En rekenen in ieder geval geen uren reistijd zoals een zogenaamde specialist die van ver moet komen.

Aanvullend: veel bouwvaklui zijn ook aannemer. Aannemer zegt weinig meer dan dat ze een opdracht aannemen en voor het geheel zorgdragen. Daarbij kunnen ze een deel zelf doen danwel werk wegzetten bij anderen.

Als ik dit zo hoor dan kun je ook een timmerman bellen. Bellen omdat je dan meteen de opdracht kunt samenvatten en horen of ze dit een klus voor zichzelf vinden.

Veel timmermannen zijn generalisten in de bouw en vaak ook nog aannemer. Als je echter enkel een paar voorberekende balken wilt laten plaatsen dan ben je het beste af bij degene die het uiteindelijk gaat uitvoeren.

Hoe je iemand lokaal vindt: gebruik je netwerk.

[Pejdref]

Wellicht weten je bouwkundige of constructeur een goed adres?
Je kunt ook een particuliere CAR verzekering afsluiten als je zelf aannemer wil zijn en met zzp'ers wil werken. Laat je wel goed adviseren want daar zitten nogal wat uitsluitingen/voorwaarden in, dus ik weet niet of dit geschikt is voor jouw casus.
Als je wel met een aannemer in zee gaat vraag dan naar zijn CAR verzekering, dat hebben ze niet altijd.

[No Hands]

Rukapul schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:13:
[...]

Aanvullend: veel bouwvaklui zijn ook aannemer. Aannemer zegt weinig meer dan dat ze een opdracht aannemen en voor het geheel zorgdragen. Daarbij kunnen ze een deel zelf doen danwel werk wegzetten bij anderen.

Als ik dit zo hoor dan kun je ook een timmerman bellen. Bellen omdat je dan meteen de opdracht kunt samenvatten en horen of ze dit een klus voor zichzelf vinden.

Veel timmermannen zijn generalisten in de bouw en vaak ook nog aannemer. Als je echter enkel een paar voorberekende balken wilt laten plaatsen dan ben je het beste af bij degene die het uiteindelijk gaat uitvoeren.

Hoe je iemand lokaal vindt: gebruik je netwerk.

Met aannemer bedoelde ik lokaal bouwbedrijf. Aannemer is inderdaad een term die je voor iedereen kan gebruiken die een klusje voor je doet.

[Wuursj]

Zoek een aannemer die duidelijke offerte maakt en je laat schrappen in de offerte. Strepen door de dingen die je zelf kan en wilt doen. Dat kan hard gaan, in de laatste verbouwing heb ik voor 30k dingen geschrapt (wat wel betekend dat ik zelf flink aan de bak moet). Niet iedere aannnemer wil dat en vaak willen ze wel nog een klus die groot genoeg is.

Als je echt euro's wilt besparen: cut the middle man sen speel zelf voor aannemer. Een staalcontructie doet een aannemer niet zelf, daar laat hij een constructiebedijf voor komen waar hij (best grof) op verdient. Onze portaal in achtergevel van een 1913 huis stond voor 12k in de offerte. Ik schat in dat het constructiebedrijf de helft heeft gekregen. Je moet dan wel de boel goed voorbereiden in samenspraak met dat constructiebedrijf en ook het eventuele stempelen moet je goed regelen. Als je durft..

[Purk80]

Mad_Manic schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 19:37:
[...]


Ga op zoek naar een aannemersbedrijf en geen klusbedrijf. Iedereen mag een klusbedrijf beginnen maar voor een aannemer heb je een vakdiploma nodig. Klusbedrijven hebben, over het algemeen, minder kennis van constructieve aanpassingen dan een aannemer. Een goede aannemer zal ook een constructeur inschakelen voor advies en samenwerking.

Een goed startpunt is het zoeken naar een aannemer lid van bouwend nederland / bouwgarant.

Dankjewel! Dit soort info zocht ik

[Purk80]

Rukapul schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:13:
[...]

Aanvullend: veel bouwvaklui zijn ook aannemer. Aannemer zegt weinig meer dan dat ze een opdracht aannemen en voor het geheel zorgdragen. Daarbij kunnen ze een deel zelf doen danwel werk wegzetten bij anderen.

Als ik dit zo hoor dan kun je ook een timmerman bellen. Bellen omdat je dan meteen de opdracht kunt samenvatten en horen of ze dit een klus voor zichzelf vinden.

Veel timmermannen zijn generalisten in de bouw en vaak ook nog aannemer. Als je echter enkel een paar voorberekende balken wilt laten plaatsen dan ben je het beste af bij degene die het uiteindelijk gaat uitvoeren.

Hoe je iemand lokaal vindt: gebruik je netwerk.

Timmerman ligt denk ik minder voor de hand, aangezien het om een stalen balkconstructie gaat. Maar een lasser/metaalwerker zou kunnen.

Mijn ervaring is ook dat je uiteindelijk het betaalbaarst uit bent bij de persoon die het werk daadwerkelijk doet. Alleen: heeft die voldoende verstand van het constructieve deel, en goed verzekerd voor als het mis gaat etc... Ik zou een paar dingen willen navragen in zo'n gesprek om zeker te weten dat we goed zitten. Alleen: waar vraag ik dan naar? Wat zijn de goede vragen om te stellen; wat doet er nou echt toe.

Via m'n netwerk nog geen geluk gehad. Weinig tot geen vrienden die verbouwen, en wie verbouwt, besteedt alles uit, doet dat niet in oud huis, of niet met sloop draagmuren. Ik krijg wel aannemers aangeraden, maar die hebben dan bijv. voor een godsvermogen een dakkapel gebouwd waarbij de bewoners 'nergens omkijken naar hadden en volledig ontzorgd werden'. Dat hoeft hier niet, hebben we het geld er ook niet voor om 'ontzorgd' te worden, dus schieten we mi weinig mee op. (Net zo min als met kennis van dakkapellen)

[ Voor 3% gewijzigd door Purk80 op 27-11-2024 11:51 ]

[Purk80]

Pejdref schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 20:34:
Wellicht weten je bouwkundige of constructeur een goed adres?
Je kunt ook een particuliere CAR verzekering afsluiten als je zelf aannemer wil zijn en met zzp'ers wil werken. Laat je wel goed adviseren want daar zitten nogal wat uitsluitingen/voorwaarden in, dus ik weet niet of dit geschikt is voor jouw casus.
Als je wel met een aannemer in zee gaat vraag dan naar zijn CAR verzekering, dat hebben ze niet altijd.

Dankjewel!! Die CAR-verzekering kende ik niet, ga ik dan inderdaad even goed induiken.

Bouwkundige en constructeur brachten me jammer genoeg niet verder. Bouwkundige zat in z'n werk voor werkgever (eerder; nu met pensioen en zzp) te ver van de uitvoering. Constructeur heeft een aannemersbedrijf in de familie en wil daarom geen aanbevelingen doen (niet voor haar eigen familie en ook niet voor andere bedrijven)

[Purk80]

Wuursj schreef op dinsdag 26 november 2024 @ 21:01:
Zoek een aannemer die duidelijke offerte maakt en je laat schrappen in de offerte. Strepen door de dingen die je zelf kan en wilt doen. Dat kan hard gaan, in de laatste verbouwing heb ik voor 30k dingen geschrapt (wat wel betekend dat ik zelf flink aan de bak moet). Niet iedere aannnemer wil dat en vaak willen ze wel nog een klus die groot genoeg is.

Als je echt euro's wilt besparen: cut the middle man sen speel zelf voor aannemer. Een staalcontructie doet een aannemer niet zelf, daar laat hij een constructiebedijf voor komen waar hij (best grof) op verdient. Onze portaal in achtergevel van een 1913 huis stond voor 12k in de offerte. Ik schat in dat het constructiebedrijf de helft heeft gekregen. Je moet dan wel de boel goed voorbereiden in samenspraak met dat constructiebedrijf en ook het eventuele stempelen moet je goed regelen. Als je durft..

Bedoel je: we geven zelf opdracht aan constructiebedrijf om stalen draagconstructie in te meten & te maken; en als puntje bij paaltje komt plaatsen we zelf stempels, slopen we zelf, en plaatsen de draagconstructie zelf?

Onze constructeur heeft helaas al aangegeven dat ze geen stempelplannen maakt voor particulieren, omdat haar verzekering dan lastig gaat doen en omdat veel aannemers een stempelplan toch niet lezen/vragen. Maar eigenlijk kunnen we hier denk ik ook zelf wel bedenken waar die stempels moeten komen. (Elke vloerbalk van de bovenverdieping waaronder we de muur wegslopen, tijdelijk met een stempel opvangen... Ook bij het slopen van ons balkon hebben we al wel stempels geplaatst.)

Cut the middle man is inderdaad wat we met ongeveer alles hier in huis zijn gaan doen. Anders gaat het nooit lonen of in ons budget passen.

[ Voor 25% gewijzigd door Purk80 op 27-11-2024 12:05 ]

[Analamoebe]

Zoals al gemeld, zoek een lokale aannemer. Laat hem een open begroting indienen en dan samen om tafel gaan zitten om te bepalen wat je zelf kunt/wilt doen.

Ik ben zelf bouwkundige en heb voor de verbouwing van onze woning dit precies zo gedaan. Ik als bouwkundige had prima alles zelf kunnen organiseren, maar omdat wij nogal een stressvolle prive situatie hebben, heb ik besloten mezelf te ontzorgen en alles aan de aannemer over te laten.
Dit is perfect bevallen, een stalen portaal heb ik bij hem geschrapt en die heb ik zelf gemaakt en samen met de aannemer geplaatst. Dit scheelde mij 90% t.o.v. de aannemerprijs.

[Purk80]

Analamoebe schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:05:
Zoals al gemeld, zoek een lokale aannemer. Laat hem een open begroting indienen en dan samen om tafel gaan zitten om te bepalen wat je zelf kunt/wilt doen.

Ik ben zelf bouwkundige en heb voor de verbouwing van onze woning dit precies zo gedaan. Ik als bouwkundige had prima alles zelf kunnen organiseren, maar omdat wij nogal een stressvolle prive situatie hebben, heb ik besloten mezelf te ontzorgen en alles aan de aannemer over te laten.
Dit is perfect bevallen, een stalen portaal heb ik bij hem geschrapt en die heb ik zelf gemaakt en samen met de aannemer geplaatst. Dit scheelde mij 90% t.o.v. de aannemerprijs.

Aannemer draaide 90% marge op stalen portaal?! Dat is nog erger dan ik dacht...

Ontzorgd hoeven we hier niet. Maar anderzijds, zelf CAR-verzekering afsluiten etc. is ook weer zo wat.

[naftebakje]

Purk80 schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:06:
[...]Aannemer draaide 90% marge op stalen portaal?! Dat is nog erger dan ik dacht...

Let op, zoiets is grotendeels werk (stukken maken, lassen, roestbehandeling, transport, plaatsen, verantwoordelijkheid bij fouten, ...).
Net als dat de Mona Lisa ook maar enkele tientallen euro's aan verf, linnen en hout is. Of het metselwerk voor een huis ietsje meer kost dan louter de stenen en de mortel.

[ Voor 3% gewijzigd door naftebakje op 27-11-2024 12:30 ]

[Analamoebe]

Purk80 schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:06:
[...]


Aannemer draaide 90% marge op stalen portaal?! Dat is nog erger dan ik dacht...

Nee, ik heb dat stalen portaal zelf gemaakt voor 10% van wat de aannemer rekende. Ik zeg nergens dat hij 90% marge zou hebben gehad.

(ik werk in de metaal, ligger en kolommen lag op voorraad en heb ik een symbolisch bedrag voor betaald. Heb zelf het portaal samengesteld en gelast etc.)

[Purk80]

Analamoebe schreef op woensdag 27 november 2024 @ 13:25:
[...]


Nee, ik heb dat stalen portaal zelf gemaakt voor 10% van wat de aannemer rekende. Ik zeg nergens dat hij 90% marge zou hebben gehad.

(ik werk in de metaal, ligger en kolommen lag op voorraad en heb ik een symbolisch bedrag voor betaald. Heb zelf het portaal samengesteld en gelast etc.)

Ah dat had ik niet begrepen. Ik las 'dat heb ik zelf laten maken' (omdat je schreef dat je bouwkundige was, niet metaalwerker), maar je schrijft inderdaad 'dat heb ik zelf gemaakt'. Dan snap ik dat je veel kosten bespaart.

[ Voor 15% gewijzigd door Purk80 op 29-11-2024 08:42 ]

[Purk80]

naftebakje schreef op woensdag 27 november 2024 @ 12:30:
[...]
Let op, zoiets is grotendeels werk (stukken maken, lassen, roestbehandeling, transport, plaatsen, verantwoordelijkheid bij fouten, ...).
Net als dat de Mona Lisa ook maar enkele tientallen euro's aan verf, linnen en hout is. Of het metselwerk voor een huis ietsje meer kost dan louter de stenen en de mortel.

Wat bedoel je met 'grotendeels werk'? Marge betekent over het algemeen winst, niet werk. Zeker de wat grotere aannemers met werknemers kunnen in mijn ervaring een flink bedrag rekenen om risico's af te dekken + inkomen van de aannemer zelf + buffer voor grotere onderneming met werknemers.

Dat snap ik volkomen (zelf ook ondernemer geweest), maar dit betekent ook dat als wij zelf die risico's accepteren, de kans groot is dat we veel kosten kunnen besparen. (Plus een kans dat we veel meer kosten hebben omdat er wat mis gaat). Die optie neem ik in ons geval graag in overweging.

Maar: dan moeten de risico's wel acceptabel zijn. Vandaar dat ik zocht/zoek naar waar ik bij het kiezen van een uitvoerder dan op let.

Inmiddels een mooi lijstje van zaken om na te vragen. CAR, lid van bouwend nederland / bouwgarant. En uiteraard aannemer zoeken die bereid is om je mee te laten werken / delen zelf te laten doen, of bijv. zelf draagconstructies bij constructiebedrijf te bestellen en zelf risico te dragen dat de boel die dat bedrijf aanlevert, ook daadwerkelijk past & door aannemer geïnstalleerd kan worden.

Mochten er meer zaken zijn om naar te vragen, qua verzekeringen en bijv. ook dingen om op te nemen in de overeenkomst, of evt. uitzonderingen die slim zijn om te maken op gangbare algemene voorwaarden... ik hoor het graag.

[ Voor 30% gewijzigd door Purk80 op 29-11-2024 08:48 ]

[BlueKeenan]

Er zijn een aantal items in de woning waar je geen risico mee wilt nemen. Draagconstructies is er 1 van.
Om die reden heb ik hier, nadat ik de constructieve stukken had geregeld, een specialist ingehuurd die alleen maar muurdoorbraak doet.

En dat is prima bevallen. In 2 dagen tijd alles ondersteund, muur verwijderd, balken erin gelast en dat allemaal precies conform constructietekening.

Hier destijds met Steinhoff gewerkt, maar er zullen vast andere zijn.

Het grote voordeel van deze uitbesteding is dat het risico volledig daar ligt.
Als je items gaat opslitsen kun je mogelijk wat vingerwijs krijgen.

[Purk80]

BlueKeenan schreef op vrijdag 29 november 2024 @ 09:21:
Er zijn een aantal items in de woning waar je geen risico mee wilt nemen. Draagconstructies is er 1 van.
Om die reden heb ik hier, nadat ik de constructieve stukken had geregeld, een specialist ingehuurd die alleen maar muurdoorbraak doet.

En dat is prima bevallen. In 2 dagen tijd alles ondersteund, muur verwijderd, balken erin gelast en dat allemaal precies conform constructietekening.

Hier destijds met Steinhoff gewerkt, maar er zullen vast andere zijn.

Het grote voordeel van deze uitbesteding is dat het risico volledig daar ligt.
Als je items gaat opslitsen kun je mogelijk wat vingerwijs krijgen.

Ging dat om een portaal? in dat geval wel nieuwsgierig naar wat je kwijt was, evt per pb

[BlueKeenan]

Purk80 schreef op maandag 2 december 2024 @ 14:45:
[...]


Ging dat om een portaal? in dat geval wel nieuwsgierig naar wat je kwijt was, evt per pb

Heb je een dm gestuurd met wat info.

[Ronald.42]

Purk80 schreef op maandag 2 december 2024 @ 14:45:
[...]


Ging dat om een portaal? in dat geval wel nieuwsgierig naar wat je kwijt was, evt per pb

Ik heb zoiets jaren terug al eens bij iemand gedaan dat was een goede vriend van een maat van mij en die kwam vragen van goh wat vind jij van die prijzen..

De offerte van de aannemer was 6K.
Gelukkig zaten de tekeningen en sterkte berekening erbij.
Staal was 800 euro gestraald gemenied thuis bezorgt.
We hebben met 2 man één dag werk gehad op locatie.
Dus stempelen afbreken balk in hijsen kolommen eronder etc.
Staalwerk heb ik hier thuis op maat gemaakt en ter plaatse de laatste lassen.
Dat staal prefabben was ongeveer een halve dag werk.
Al met al was de man klaar voor 3500 euro ipv 6K

Dus het loont de moeite om wat verder te kijken wat er mogelijk is.

[Purk80]

Ronald.42 schreef op maandag 2 december 2024 @ 17:01:
[...]


Ik heb zoiets jaren terug al eens bij iemand gedaan dat was een goede vriend van een maat van mij en die kwam vragen van goh wat vind jij van die prijzen..

De offerte van de aannemer was 6K.
Gelukkig zaten de tekeningen en sterkte berekening erbij.
Staal was 800 euro gestraald gemenied thuis bezorgt.
We hebben met 2 man één dag werk gehad op locatie.
Dus stempelen afbreken balk in hijsen kolommen eronder etc.
Staalwerk heb ik hier thuis op maat gemaakt en ter plaatse de laatste lassen.
Dat staal prefabben was ongeveer een halve dag werk.
Al met al was de man klaar voor 3500 euro ipv 6K

Dankjewel voor dit lekker concrete voorbeeld! Biedt handvatten.

Prijzen zullen inmiddels wat hoger zijn maar ook met inflatie erbij etc. moet dit gewoon in budget gaan passen. Dat vind ik ook best een opluchting. Bouwkundige en constructeur blijven steeds zo vaag, zeggen alleen dat het 'heel kostbaar' is. Maar dit vind ik eerlijk gezegd meevallen.

Ging bij jou ook om een portaal? Balk langs plafond, staanders links en rechts? En nog een vloerligger, of dat niet?

Dus het loont de moeite om wat verder te kijken wat er mogelijk is.

[redwing]

Purk80 schreef op vrijdag 29 november 2024 @ 08:37:
[...]
Dat snap ik volkomen (zelf ook ondernemer geweest), maar dit betekent ook dat als wij zelf die risico's accepteren, de kans groot is dat we veel kosten kunnen besparen. (Plus een kans dat we veel meer kosten hebben omdat er wat mis gaat). Die optie neem ik in ons geval graag in overweging.

Die optie lijkt me in jouw geval juist eentje die je niet in overweging moet nemen. Je geeft zelf al aan dat het goedkoop moet omdat je het financieel anders niet rond krijgt. Dan kun je dat risico dus niet zelf dragen en moet je dat ook niet willen.

Maar: dan moeten de risico's wel acceptabel zijn. Vandaar dat ik zocht/zoek naar waar ik bij het kiezen van een uitvoerder dan op let.

Dat risico is alleen acceptabel als je niet in de problemen komt als er toch iets gebeurd. Uit jouw verhaal blijkt het tegendeel, dus dat risico kun jij nooit accepteren. Zeker omdat dit verder gaat dan alleen jouw eigen huis.

[Ronald.42]

Purk80 schreef op woensdag 4 december 2024 @ 09:42:
[...]


Dankjewel voor dit lekker concrete voorbeeld! Biedt handvatten.

Prijzen zullen inmiddels wat hoger zijn maar ook met inflatie erbij etc. moet dit gewoon in budget gaan passen. Dat vind ik ook best een opluchting. Bouwkundige en constructeur blijven steeds zo vaag, zeggen alleen dat het 'heel kostbaar' is. Maar dit vind ik eerlijk gezegd meevallen.

Ging bij jou ook om een portaal? Balk langs plafond, staanders links en rechts? En nog een vloerligger, of dat niet?

Dus het loont de moeite om wat verder te kijken wat er mogelijk is.

[Purk80]

redwing schreef op woensdag 4 december 2024 @ 09:52:
[...]

Die optie lijkt me in jouw geval juist eentje die je niet in overweging moet nemen. Je geeft zelf al aan dat het goedkoop moet omdat je het financieel anders niet rond krijgt. Dan kun je dat risico dus niet zelf dragen en moet je dat ook niet willen.

[...]

Dat risico is alleen acceptabel als je niet in de problemen komt als er toch iets gebeurd. Uit jouw verhaal blijkt het tegendeel, dus dat risico kun jij nooit accepteren. Zeker omdat dit verder gaat dan alleen jouw eigen huis.

Wellicht toch goed als ik beter toelicht waar de opvangconstructies concreet voor nodig zijn.

Dwarsmuur tussen voor- en achterkamer: de constructeur geeft aan dat het portaal geplaatst moet worden omdat dit wettelijk verplicht is. De huizen links en rechts in ons blok (we zitten precies halverwege) hebben die dwarsmuur nog staan (dwz stabiliseren het huizenblok al afdoende). Feitelijk zouden we dus in theorie zelfs op eigen houtje de volledige dwarsmuur kunnen uitbreken en dan een dag later de aannemer laten komen om het portaal laten plaatsen.

We moeten alleen even zorgen dat niet op exact diezelfde dag de buren ook allemaal hun dwarsmuren gaan slopen en pas een dag later een portaal laten plaatsen... Maar die kans lijkt me nihil. Ik dat zie dat dus toch min of meer als nul risico. Alleen: de regels laten het niet toe.

Opvang muur rechts naast trapgat: bij plaatsen van latei om trapgat is het opletten dat de vloerbalk van de verdiepingvloer die op dat muurtje rust goed wordt gestempeld. Als daar wat mis gaat, komt de balk te hangen aan de 4cm dikke vloerplanken van de verdiepingvloer die er haaks op geschroefd zijn. Qua draagkracht zouden ze dat wel moeten houden, maar ideaal is het niet. Als het plafond er eenmaal uit is zul je die kreupele balk naast trapgat die je moet opvangen wel echt duidelijk zitten, dus je weet precies waar je je stempel moet plaatsen, en het gaat ook maar om 1 balk.

Mogelijk wordt die doorgezaagde balk zelfs al opgevangen door een raveling, bovenop de bakstenen muur, net als bij de dwarsmuur, maar dat stukje is op de originele bouwtekeningen niet ingetekend en het plafond van de BG kan er nu nog niet uit om het te checken (zit vol turf en kraaldelen met loodhoudende verf; niet zo handig om op achternamiddag te doen met kleine kinderen in huis) dus kunnen we vooraf niet zeggen. Vooralsnog gaan we er vanuit dat er wat moet worden opgevangen. Evt. zouden we zelfs zelf naast de muur een raveling kunnen plaatsen voordat we de muur slopen. https://www.joostdevree.nl/shtmls/raveling.shtml Oftewel: de ouderwetse oplossing om trapgat op te vangen.

Dit is mss een voordeel van oud huis: constructie is heel overzichtelijk (bakstenen muren en vloerbalken), alleen de buitenmuren hebben dragende functie, de vloerbalken zijn dik genoeg om de volledige overspanning van het huis te dragen en boven de 1e verdieping zijn alle bakstenen binnenmuren door vorige bewoners al gesloopt. In vergelijking met nieuwbouw is wat er aan huis bóven de BG opgevangen moet worden dus erg licht.

Het risico is wat dat betreft rationeel bezien echt wel te overzien.

Constructeur beaamt dat. Ik blijf het spannend vinden, maar rationeel bezien zie ik eerlijk gezegd echt geen bezwaar om dat risico zelf te dragen. Nieuwbouwwoning van beton zou heel ander verhaal zijn...

[ Voor 43% gewijzigd door Purk80 op 05-12-2024 08:50 ]

[RonnieKo]

Purk80 schreef op donderdag 5 december 2024 @ 08:26:
[...]
Dwarsmuur tussen voor- en achterkamer: de constructeur geeft aan dat het portaal geplaatst moet worden omdat dit wettelijk verplicht is. De huizen links en rechts in ons blok (we zitten precies halverwege) hebben die dwarsmuur nog staan (dwz stabiliseren het huizenblok al afdoende). Feitelijk zouden we dus in theorie zelfs op eigen houtje de volledige dwarsmuur kunnen uitbreken en dan een dag later de aannemer laten komen om het portaal laten plaatsen.

Apart benoemd. Een gebouw moet constructief op orde zijn. Met berekeningen moet dat aangetoond worden. Aan de berekeningen zitten natuurlijk wel voorwaarden waar een constructie voldaan moet worden. Zijn die wettelijk? Die eisen zijn opgenomen in NEN-normen en die zijn weer verankert in de diverse wetgevende teksten. In die zin zijn de eisen wettelijk. Een constructeur zal nooit "onnodige" constructies laten maken c.q. uitrekenen. De constructie van een portaal is blijkbaar nodig voor de stabiliteit van het gebouw / woning te waarborgen, daarom wordt hij toegepast. Niet omdat het "wettelijk" is.

[Purk80]

Ronald.42 schreef op woensdag 4 december 2024 @ 10:04:
[...]


[Afbeelding]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

top, dankjewel!

[Purk80]

RonnieKo schreef op donderdag 5 december 2024 @ 08:57:
[...]


Apart benoemd. Een gebouw moet constructief op orde zijn. Met berekeningen moet dat aangetoond worden. Aan de berekeningen zitten natuurlijk wel voorwaarden waar een constructie voldaan moet worden. Zijn die wettelijk? Die eisen zijn opgenomen in NEN-normen en die zijn weer verankert in de diverse wetgevende teksten. In die zin zijn de eisen wettelijk. Een constructeur zal nooit "onnodige" constructies laten maken c.q. uitrekenen. De constructie van een portaal is blijkbaar nodig voor de stabiliteit van het gebouw / woning te waarborgen, daarom wordt hij toegepast. Niet omdat het "wettelijk" is.

Dat lijkt me een kwestie van formulerling. Het punt dat zij maakt is dat er bij verwijdering van die dwarsmuur geen acuut risico is op destabilisering (kaartenhuiseffect) in ons huizenblok. De wettelijke eisen (idd NEN-normen die weer wettelijk zijn vastgelegd) zijn nl. veel hoger dan wat hier in ons huis daadwerkelijk nodig is,. Maarrrr ze moet er met haar berekening wel aan voldoen; en wij willen dat zelf ook.

Uitleg die zij geeft: elk huis in zo'n blok is verantwoordelijk voor een stukje van de stabiliteit van het blok als geheel. Wij dus voor ons deel. Daar zit extra ruimte in, dus er kunnen wel 1 of 2 dwarsmuren uit, maar niet allemaal. Het is niet de bedoeling dat de eerste die gaat slopen dat goedkoop kan doen (zonder portaal) en de mensen daarna juist wel een portaal nodig hebben. Dan krijg je een ongelijke situatie. En daar kan ik ook wel weer inkomen.

Klopt niet?

[ Voor 9% gewijzigd door Purk80 op 05-12-2024 09:10 ]

[RonnieKo]

Purk80 schreef op donderdag 5 december 2024 @ 09:08:
[...]
Uitleg die zij geeft: elk huis in zo'n blok is verantwoordelijk voor een stukje van de stabiliteit van het blok als geheel. Wij dus voor ons deel. Daar zit extra ruimte in, dus er kunnen wel 1 of 2 dwarsmuren uit, maar niet allemaal. Het is niet de bedoeling dat de eerste die gaat slopen dat goedkoop kan doen (zonder portaal) en de mensen daarna juist wel een portaal nodig hebben. Dan krijg je een ongelijke situatie. En daar kan ik ook wel weer inkomen.

Klopt niet?

De uitleg van de constructeur klopt op het hele blok. Om een andere redenen klopt het verhaal dat één of een paar stabiliteitsmuren niet aanwezig hoeven te zijn. Helaas mag je het constructief niet als één gebouw zien. Het zijn geschakelde gebouwen met mogelijk gedeelde muren die één blok vormen. Iedere woning (gebouw) moet zijn eigen stabiliteit hebben. Dit als er een calamiteit uitbreekt zoals een brand, bezwijking (instorting) of een ontploffing de andere woningen overeind blijven staan. Dat wil je hebben. Heeft dus niets met "ongelijkheid" in kosten te maken. Puur met stabiliteit en veiligheid.

In de berekeningen zit altijd extra ruimte. De veiligheidsmarge onder andere. Oudere gebouwen hebben vaak een hogere veiligheidsmarge dan nieuwe gebouwen. De marges voor veiilgheid zijn in de loop van de jaren aangepast. Dit is onder andere door de intrede in het nauwkeurigere kunnen berekenen (computerberekeningen en de behandeling van belastingen en veiligheidsmarges), de productie van materialen van een (betere) constantere kwaliteit zijn (zoals beton en staal) en andere type materialen gekomen.

[ Voor 4% gewijzigd door RonnieKo op 05-12-2024 09:42 ]

[redwing]

Purk80 schreef op donderdag 5 december 2024 @ 09:08:
[...]


Dat lijkt me een kwestie van formulerling. Het punt dat zij maakt is dat er bij verwijdering van die dwarsmuur geen acuut risico is op destabilisering (kaartenhuiseffect) in ons huizenblok. De wettelijke eisen (idd NEN-normen die weer wettelijk zijn vastgelegd) zijn nl. veel hoger dan wat hier in ons huis daadwerkelijk nodig is,. Maarrrr ze moet er met haar berekening wel aan voldoen; en wij willen dat zelf ook.

Uitleg die zij geeft: elk huis in zo'n blok is verantwoordelijk voor een stukje van de stabiliteit van het blok als geheel. Wij dus voor ons deel. Daar zit extra ruimte in, dus er kunnen wel 1 of 2 dwarsmuren uit, maar niet allemaal. Het is niet de bedoeling dat de eerste die gaat slopen dat goedkoop kan doen (zonder portaal) en de mensen daarna juist wel een portaal nodig hebben. Dan krijg je een ongelijke situatie. En daar kan ik ook wel weer inkomen.

Klopt niet?

Het risico hier is dat als jij dat muurtje weg hebt gehaald en de buurman besluit dat op dat moment ook te doen, er wel scheuren kunnen ontstaan en je daarna hoge kosten krijgt om dat weer op orde te krijgen. Hetzelfde risico loop je als je oplossing niet voldoende is en er later problemen ontstaan als de buurman hetzelfde plan heeft. En als je dan alles zelf hebt gedaan zal de verzekering geen gehoor geven.En zoals ik al zei klinkt het niet alsof dat een risico is dat je kunt dragen.

Daarbij zijn de marges er niet voor niets. Die zijn er omdat de bouwers en het materiaal van die tijd wat minder precies waren en het dus kan zijn dat je net een slechte woning hebt. Als je dan van de marge uit gaat, kan je al problemen krijgen. En nu zal de boel echt niet zo snel instorten, maar scheuren kun je wel al snel krijgen en die kunnen ook kostbaar zijn.

Oftewel dingen zelf doen is prima, maar zorg er wel voor dat de echte constructieve zaken niet onder jouw risico vallen. Dat kan nu, maar ook later nog grote problemen geven (hier hebben we trouwens een jaren 30 huis, dus wel ervaring met dingen die toch net anders waren dan ze zouden moeten zijn )

[ Voor 3% gewijzigd door redwing op 05-12-2024 10:30 ]

[Purk80]

redwing schreef op donderdag 5 december 2024 @ 10:27:
[...]

Het risico hier is dat als jij dat muurtje weg hebt gehaald en de buurman besluit dat op dat moment ook te doen, er wel scheuren kunnen ontstaan en je daarna hoge kosten krijgt om dat weer op orde te krijgen. Hetzelfde risico loop je als je oplossing niet voldoende is en er later problemen ontstaan als de buurman hetzelfde plan heeft. En als je dan alles zelf hebt gedaan zal de verzekering geen gehoor geven.En zoals ik al zei klinkt het niet alsof dat een risico is dat je kunt dragen.

Daarbij zijn de marges er niet voor niets. Die zijn er omdat de bouwers en het materiaal van die tijd wat minder precies waren en het dus kan zijn dat je net een slechte woning hebt. Als je dan van de marge uit gaat, kan je al problemen krijgen. En nu zal de boel echt niet zo snel instorten, maar scheuren kun je wel al snel krijgen en die kunnen ook kostbaar zijn.

Oftewel dingen zelf doen is prima, maar zorg er wel voor dat de echte constructieve zaken niet onder jouw risico vallen. Dat kan nu, maar ook later nog grote problemen geven (hier hebben we trouwens een jaren 30 huis, dus wel ervaring met dingen die toch net anders waren dan ze zouden moeten zijn )

Voor de berekeningen is de constructeur verantwoordelijk, lijkt me. Zij moet een kloppende berekening maken voor de uiteindelijke constructie en als die niet deugt, kunnen we dat toch op haar verhalen? Stempelplan levert ze niet mee. Dat maakt aannemer als hij dat nodig vindt.

Met het plan van constructeur gaan we vervolgens naar een constructiebedrijf met CAR-verzekering, die de constructies voor ons maakt. En we zoeken 'iemand' die de constructies voor ons plaatst (ook weer met CAR), bvk iemand waarmee het constructiebedrijf vaker samenwerkt. Fouten bij het plaatsen kunnen we dan op hen verhalen, toch?

In overleg met degene die de constructie gaat plaatsen, slopen wijzelf een dag voordat die komt alvast de dwarsmuur en een deel van de muur naast de trap. Dat is de opzet waaraan ik nu denk.

Mocht op de dag dat wij gaan slopen nou nét ook 1 van de buren precies hún dwarsmuur gaan slopen (kans echt nihil) dan zien we dat echt wel. En een dag later staat het portaal al.

Waarin zit dan voor ons exact nog het risico? Het kan echt dat ik wat over het hoofd zie, dat wil ik dan echt graag weten, juist omdat ik het in deze opzet niet zie.

Mijn enige twijfelpunt is of we het qua aansprakelijkheid voor onszelf niet makkelijker maken als we toch de plaatser ook de constructie laten bestellen, zodat we 1 aansprakelijke partij hebben en die verzekeringen niet onderling kunnen gaan bakkeleien als 1 van hen een fout zou maken.

[ Voor 24% gewijzigd door Purk80 op 05-12-2024 11:40 ]

[redwing]

Purk80 schreef op donderdag 5 december 2024 @ 11:30:
[...]


Voor de berekeningen is de constructeur verantwoordelijk, lijkt me. Zij moet een kloppende berekening maken voor de uiteindelijke constructie en als die niet deugt, kunnen we dat toch op haar verhalen? Stempelplan levert ze niet mee. Dat maakt aannemer als hij dat nodig vindt.

Met het plan van constructeur gaan we vervolgens naar een constructiebedrijf met CAR-verzekering, die de constructies voor ons maakt. En we zoeken 'iemand' die de constructies voor ons plaatst (ook weer met CAR), bvk iemand waarmee het constructiebedrijf vaker samenwerkt. Fouten bij het plaatsen kunnen we dan op hen verhalen, toch?

Ik reageerde op het punt waar je aangaf dingen zelf te willen gaan doen en daarbij aangaf dat je evt. het risico wel wilde dragen mits het risico klein was. Ik gaf alleen aan dat in dit geval het risico weliswaar klein is dat er iets fout gaat, maar als er iets gebeurt is dat wel gelijk een heel dure grap. Vandaar dat ik aangaf dat ik in dit geval zou zorgen dat de echt constructieve zaken worden afgedekt. En als je dat zoals hierboven doet lijkt me dat prima.

In overleg met degene die de constructie gaat plaatsen, slopen wijzelf een dag voordat die komt alvast de dwarsmuur en een deel van de muur naast de trap. Dat is de opzet waaraan ik nu denk.

Mocht op de dag dat wij gaan slopen nou nét ook 1 van de buren precies hún dwarsmuur gaan slopen (kans echt nihil) dan zien we dat echt wel. En een dag later staat het portaal al.

Waarin zit dan voor ons exact nog het risico? Het kan echt dat ik wat over het hoofd zie, dat wil ik dan echt graag weten, juist omdat ik het in deze opzet niet zie.

Het risico zit er in dat je aan de draagconstructie gaat slopen. En al zal de boel niet instorten, veranderen wel de krachten in het huis en is er wel al snel een kans op scheuren. En als dat bij de buren is en die het op jou gaan verhalen ben je al snel duizenden euro's verder.

Mijn enige twijfelpunt is of we het qua aansprakelijkheid voor onszelf niet makkelijker maken als we toch de plaatser ook de constructie laten bestellen, zodat we 1 aansprakelijke partij hebben en die verzekeringen niet onderling kunnen gaan bakkeleien als 1 van hen een fout zou maken.

Tja, 1 partij is altijd handiger, maar dan zou ik wel naar de kosten kijken. Met meer partijen is het daadwerkelijk uitkeren bij schade geen echt risico, maar vooral dat het wat langer kan duren. Ik zou daar niet alteveel extra kosten voor willen maken.

[vogelmans]

Ik zou rondvragen bij vrienden en kennissen die al een verbouwing hebben gedaan en of die een betrouwbare ZZPer weten; hetzij een timmerman, metselaar, stukadoor of zelfs een elektricien. Meestal werken die in een soort ploegje dus de een schakelt de andere in. Een klusbedrijf doet ook niet alles zelf maar schakelt ook weer andere ZZPers in.
Je moet wel iemand hebben die alles op elkaar afstemt. Je kan ook aan de constructeur vragen wat er allemaal precies moet gebeuren en zelf alles inplannen.
M.a.w. om het project te starten moet je een goede bouwtekening hebben en beginnen met zeker 1 betrouwbare ZZPer. Als dat een goeie is dan werkt die samen met andere betrouwbare vakmensen. In het kluswereldje is het ook "ons kent ons".
Zelf heb ik hele goede ervaringen met ZZPers. In mijn kennissenkring zit een stukadoor en via hem heb ik de andere vakmensen ingehuurd. Vaak kun je zelf als knecht meewerken, bijvoorbeeld slopen, vasthouden, voorbewerken, schoonmaken enz. Alles wat je zelf kunt doen bespaart geld.
Met het hele clubje goede afspraken maken zodat je achteraf niet voor verrassingen komt te staan.