Mag verhuurder OZB belasting doorberekenen aan huurder?

[Rickkert2]

Hallo,

Samen met mijn vriendin huur ik sinds 2020 een huurwoning in de vrije sector.
Nu krijg ik ieder jaar aan het eind van het huurjaar een extra rekening van de verhuurder voor kosten die zijn gemaakt en voor rekening zijn voor de huurder(aldus tekst van de rekening).
De genoemde kostenposten zijn:
-OZB jaar 2024 A xxx euro
-Waterschapslasten 2024 a xx euro

In mijn huurcontract staat de volgende clausule:

"7. Belastingen en andere heffingen
7.1 Tenzij dit opgrond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van de huurder, ook als verhuurder daarvoor word aangeslagen:
a. de onroerende zaakbelasting en de waterschap -of polderlasten ter zake van het feitelijke gebruik van het gehuurde en het feitelijke medegebruik"

Na een discussie met een paar goede vrienden lijkt het erop dat de verhuurder de OZB niet mag doorbelasten aan de huurder. Ik heb dus al 4 jaar deze rekening betaald terwijl het er op lijkt dat dit niet mag.(gaat in totaal om bijna 1000 euro bij elkaar.)
Meerdere bronnen op het internet bevestigen dat:
https://www.juridischloke.../huurwoning/huurcontract/
https://www.woonbond.nl/f...elijke-heffingen-betalen/
https://www.huurwoningen.nl/info/belastingplan/
https://www.eigenhuis.nl/...gemeentelijke-belastingen

Met de verhuurder heb ik al telefonisch contact gehad, en hij ging het uitzoeken werd mij verteld.
Hij was in de veronderstelling dat hij dit gewoon mag doorbelasten.

Zelf heb ik deze zaak al bij mijn rechtsbijstand gedropped, echter ik was in afwachting van antwoord benieuwd of een van jullie iets soortgelijks al heeft meegemaakt, en wat eventueel vervolgstappen kunnen zijn?

[wibblemoo]

'Vroeger' had je nog een gebruikersdeel voor OZB dat je als verhuurder in rekening bracht bij je huurder, maar dat bestaat al jaren niet meer. Dit gebruikersdeel is wat er bedoeld wordt bij 7.1, en niet het eigenaarsdeel.

Waterschapslasten zijn doorgaans wel voor rekening huurder (met dezelfde toets als 7.1), maar daar wordt je direct voor aangeslagen door het betreffende waterschap-/waterbedrijf als je staat ingeschreven als bewoner.

Qua vervolgstappen: ga ik overleg met je verhuurder. Als blijkt dat hij het eigenaarsdeel heeft doorbelast aan je, hoor je dat terug te krijgen. Gaat hij niet overstag, kun je je rechtsbijstand raadplegen voor de vervolgstappen.

[ Voor 8% gewijzigd door wibblemoo op 18-11-2024 13:30 ]

[hanev001]

Vraag je eens af hoe zinvol deze actie is?

De verhuurder brengt het nu zichtbaar in rekening. Als zoals hier gesteld wordt hij dit niet mag doen (iets waar ik het niet mee eens ben) dan wordt dit toch gewoon verwerkt in de huurprijs.

Dus linksom of rechtsom de kosten worden door jouw betaald.

[de Peer]

hanev001 schreef op maandag 18 november 2024 @ 15:01:
Vraag je eens af hoe zinvol deze actie is?

De verhuurder brengt het nu zichtbaar in rekening. Als zoals hier gesteld wordt hij dit niet mag doen (iets waar ik het niet mee eens ben) dan wordt dit toch gewoon verwerkt in de huurprijs.

Dus linksom of rechtsom de kosten worden door jouw betaald.

Nou dan moet dat via een huurverhoging met de voorwaarden/beperkingen die daar aan zitten. En tsja als dat op die manier wel kan/mag: so be it.

[kamerplant]

hanev001 schreef op maandag 18 november 2024 @ 15:01:
Vraag je eens af hoe zinvol deze actie is?

De verhuurder brengt het nu zichtbaar in rekening. Als zoals hier gesteld wordt hij dit niet mag doen (iets waar ik het niet mee eens ben) dan wordt dit toch gewoon verwerkt in de huurprijs.

Dus linksom of rechtsom de kosten worden door jouw betaald.

Niet perse, gezien de huur bepaalde grenzen heeft (maximale huur). De maximale huur is onder meer gebaseerd op de WOZ waarde. Door dan nog een keer de WOZ zelf te laten betalen door de huurder, ontvanger de verhuurder feitelijk twee keer geld voor de WOZ.

De OZB is een belasting voor de eigenaar van het pand. De verhuurder dient dit te verrekenen in de huur.

[hanev001]

kamerplant schreef op maandag 18 november 2024 @ 15:13:
[...]

Niet perse, gezien de huur bepaalde grenzen heeft (maximale huur). De maximale huur is onder meer gebaseerd op de WOZ waarde. Door dan nog een keer de WOZ zelf te laten betalen door de huurder, ontvanger de verhuurder feitelijk twee keer geld voor de WOZ.

De OZB is een belasting voor de eigenaar van het pand. De verhuurder dient dit te verrekenen in de huur.

Dit is een kromme redenering. Dat de WOZ misbruikt wordt om een maximale huur te bepalen betekend niet dat er dubbel betaald wordt.

Kosten zijn kosten ongeacht hoe ze ontstaan en elke verhuurder zal deze in rekening brengen. Dan maakt het toch niet uit op welke manier dit gebeurd.

[Ariandra]

Voor zover ik weet mag dat niet. De gemeentelijke heffingen die op jou als huurder van toepassing zijn, worden rechtstreeks bij jou geïnd door de verantwoordelijke partij(en).
In mijn gemeente zijn dat:
- Rioolheffing gebruiker
- Afvalstoffenheffing (+ variabel)
- Watersysteemheffing gebruikers
- Zuiveringsheffing woonruimten

Wat anderen al aanspraken, de OZB is voor de eigenaar van het pand. Die belasting is gebaseerd op de WOZ waarde. Dezelfde WOZ waarde die punten geeft voor de huurprijscheck.
Dus als de verhuurder jou die OZB laat betalen, is het wel "double dipping". Hoge maandelijkse huur incasseren want woonruimte heeft x waarde, plus jou de belasting daarover nog een keer 1 op 1 te laten betalen? Lijkt me niet de bedoeling. Het is letterlijk een belasting op zijn/haar (vastgoed) vermogen.

Edit, ik heb dit antwoord nog bij de rechtswinkel gevonden:
https://rechtswinkel.nl/v...rekenen-aan-huurder/83221

[ Voor 10% gewijzigd door Ariandra op 18-11-2024 15:42 ]

[Clush]

hanev001 schreef op maandag 18 november 2024 @ 15:01:
Vraag je eens af hoe zinvol deze actie is?

De verhuurder brengt het nu zichtbaar in rekening. Als zoals hier gesteld wordt hij dit niet mag doen (iets waar ik het niet mee eens ben) dan wordt dit toch gewoon verwerkt in de huurprijs.

Dus linksom of rechtsom de kosten worden door jouw betaald.

Dit gaat in eerste instantie over de afgelopen 4 jaar. Lijkt me niet dat verhuurder hard kan maken dat ze eea níet doorbelast hebben als het zwart op wit op de specificatie staat.

En hoezo ben je het er niet mee eens? Is gewoon de wet?

Het is een belasting op het bezit van onroerende zaken... nogal wiedes dat dat voor de eigenaar is.

[ Voor 7% gewijzigd door Clush op 18-11-2024 15:51 ]

[hanev001]

Clush schreef op maandag 18 november 2024 @ 15:49:
[...]


Dit gaat in eerste instantie over de afgelopen 4 jaar. Lijkt me niet dat verhuurder hard kan maken dat ze eea níet doorbelast hebben als het zwart op wit op de specificatie staat.

En hoezo ben je het er niet mee eens? Is gewoon de wet?

Het is een belasting op het bezit van onroerende zaken... nogal wiedes dat dat voor de eigenaar is.

Je stelt dat mag niet van de wet. Maar dat wil niet zeggen dat ik niet als mening mag hebben dat ik het niet eens ben met zo'n wet.

Dan de kosten. Je hebt een huur bedrag en apart vermeld zijn enkele andere posten zoals aangegeven in de huur overeenkomst.
Nu kan je zeggen dat mag niet van de wet maar waarom is dan akkoord gegaan met die overeenkomst.
En als achteraf gezegt wordt dat die posten terugbetaald moeten worden accepteer je dan ook dat de verhuurder zegt OK maar dan wordt de huur over die periode anders berekend en hoger.
Of is rechtvaardige in rekening brenging van kosten niet aan de orde en is hier sprake van een eenzijdige benadering en hebben niet beide partijen rechten.

[wibblemoo]

hanev001 schreef op maandag 18 november 2024 @ 16:03:
[...]

Je stelt dat mag niet van de wet. Maar dat wil niet zeggen dat ik niet als mening mag hebben dat ik het niet eens ben met zo'n wet.

Dan de kosten. Je hebt een huur bedrag en apart vermeld zijn enkele andere posten zoals aangegeven in de huur overeenkomst.
Nu kan je zeggen dat mag niet van de wet maar waarom is dan akkoord gegaan met die overeenkomst.

Een passage uit de huurovereenkomst wordt in de openingspost aangehaald en daaruit blijkt sterk dat het niet is overeengekomen dat de OZB-eigenaarslasten door de huurder moeten worden betaald.

En als achteraf gezegt wordt dat die posten terugbetaald moeten worden accepteer je dan ook dat de verhuurder zegt OK maar dan wordt de huur over die periode anders berekend en hoger.
Of is rechtvaardige in rekening brenging van kosten niet aan de orde en is hier sprake van een eenzijdige benadering en hebben niet beide partijen rechten.

De huur over de afgelopen periode kan helemaal niet opnieuw berekend worden. Er is alleen het (vermoedelijk) bekende mechanisme van jaarlijkse indexatie van toepassing voor de toekomstige huur.

Ik ben het wel met je eens dat je ergens als huurder indirect alle eigenaarslasten betaalt, maar die letterlijke link hier leggen en directe consequentie is niet aan de orde. Daarbij zijn er veel meer invloeden op de totstandkoming van de huurprijs (markt, regelgeving) dus zo zwart-wit is het niet.

[Ivow85]

hanev001 schreef op maandag 18 november 2024 @ 16:03:
[...]

Je stelt dat mag niet van de wet. Maar dat wil niet zeggen dat ik niet als mening mag hebben dat ik het niet eens ben met zo'n wet.

Dan de kosten. Je hebt een huur bedrag en apart vermeld zijn enkele andere posten zoals aangegeven in de huur overeenkomst.
Nu kan je zeggen dat mag niet van de wet maar waarom is dan akkoord gegaan met die overeenkomst.
En als achteraf gezegt wordt dat die posten terugbetaald moeten worden accepteer je dan ook dat de verhuurder zegt OK maar dan wordt de huur over die periode anders berekend en hoger.
Of is rechtvaardige in rekening brenging van kosten niet aan de orde en is hier sprake van een eenzijdige benadering en hebben niet beide partijen rechten.

De verhuurder is de "professionele" partij in deze overeenkomst. Van de professionele partij wordt nog meer dan van de consument verwacht dat hij de wetten kent die van toepassing zijn op het aanbod en ook zal naleven. Om deze reden zullen alle bepalingen die in strijd zijn met geldende wetgeving nietig worden verklaard.
Je kan als consument die een overeenkomst tekent dus simpelweg doen alsof de bepalingen die in strijd zijn met de wet helemaal niet in het contract staan en rustig tekenen voor hetgeen wat volgens de wet wel is toegestaan.
Vervolgens kan de verhuurder niet met terugwerkende kracht nog aanpassingen doen als hij er op gewezen wordt dat sommige bepalingen nietig zijn ivm strijdigheid met geldende wetgeving. De andere bepalingen die niet strijdig zijn, daar is immers voor getekend en die liggen dus volledig vast.

Dan had de professionele verhuurder zichzelf maar moeten voorzien van voldoende juridische kennis en/of advies om zijn zakelijke missers te voorkomen. Was hij daar te gierig voor, dan mag hij zelf bloeden voor de gevolgen.

De heffingen die voor rekening van de bewoners komen worden in rekening gebracht bij degene die volgens de gemeentelijke administratie de hoofdbewoner van het pand is. Als de verhuurder zelf niet in het pand woont en de huurders conform de wet op het adres zijn ingeschreven, zal de verhuurder dus nooit gemeentelijke en waterschapslasten hoeven verrekenen met huurders.
Alleen wanneer de verhuurder wél in het pand woont en door de gemeente als hoofdbewoner wordt aangemerkt, kan verhuurder het gebruikers deel van de heffingen naar rato doorberekenen aan de huurder.

[ Voor 13% gewijzigd door Ivow85 op 18-11-2024 18:28 ]

[Rickkert2]

Dag allen,

Bedankt voor de reacties. Vervolg is dat de verhuurder vandaag komt praten over de situatie waar we nu inzitten. Aan de hand van de uitkomst van het gesprek ga ik wel of niet een aangetekende brief versturen met een bezwaar tegen deze kosten, en het verzoek tot terugbetaling van afgelopen 4 jaar.
In deze brief wilde ik onderstaande argumenten gebruiken waarom deze kosten onrechtmatig zijn. Hoe denken jullie hierover?

Argumenten:

• De belastingplichtige is de eigenaar van de woning
Conform artikel 220 van de Gemeentewet wordt de OZB geheven van de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een onroerende zaak. In dit geval bent u als eigenaar van de woning belastingplichtig en niet ik als huurder. Voor waterschapslasten geldt een vergelijkbaar uitgangspunt: deze lasten worden opgelegd aan de eigenaar van de woning (verhuurder) voor het gebruik of onderhoud van het pand. Als huurder ben ik niet belastingplichtig voor deze heffingen.
• Geen wettelijke grondslag voor doorberekening
Het Nederlandse belastingrecht vereist een wettelijke basis voor het heffen en doorberekenen van belastingen. Voor het doorberekenen van OZB en waterschapslasten aan huurders is geen expliciete wettelijke grondslag, waardoor het doorberekenen in strijd is met het legaliteitsbeginsel.
• Karakter van de OZB
De OZB is een vermogensbelasting die is gekoppeld aan het eigendom van een onroerende zaak. Deze belasting is niet gerelateerd aan het gebruik van de woning door de huurder en dient daarom niet op mij te worden afgewenteld.
• Bescherming van de huurder
Het huurrecht biedt bescherming tegen kosten die niet expliciet zijn overeengekomen of toegestaan. In de huurovereenkomst is, voor zover ik weet, geen rechtmatige bepaling opgenomen die het doorberekenen van OZB en waterschapslasten toestaat. Zelfs indien dat wel het geval zou zijn, kan een dergelijke bepaling als onredelijk worden aangemerkt.
• Jurisprudentie
Er zijn diverse uitspraken waarin is vastgesteld dat OZB en waterschapslasten een belasting is die de verhuurder aangaat. Het doorberekenen van deze kosten kan in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid die in huurrelaties moet worden nageleefd.

[Michiel1978]

Nog even los van het feit dat ik denk dat je deze kosten terug kan vorderen bij je huurbaas, moet je nog steeds verstandig om gaan met je situatie.

Ik ga niet zeggen dat €1000 niet veel geld is, maar het is ook weet niet een bedrag waarover ik ruzie zou maken met mijn huurbaas als hij een redelijk voorstel heeft. Ook weer afhankelijk van wat hoe je huurbaas in het verleden zich heeft gedragen.

Misschien is het wel een hele schappelijke man die jarenlang de huur niet signicant verhoogd heeft. Als jij nu het gesprek met gestrekte been ingaat kan je je huurbaas tegen je krijgen. Gaat hij daarna wel altijd maximale verhogingen die mogen doorvoeren, omdat hij geen zin meer in je heeft, en ben je als puntje bij paaltje komt meer kwijt dan als je je ook schappelijk had opgesteld.

Aan de andere kant, moet je je natuurlijk ook niet laten wegzetten, maar probeer vooral het gesprek schappelijk te houden. Je praat al over rechtsbijstand en aangetekende brieven terwijl het gesprek met de huurbaas nog niet eens geweest is, ik zou dat in het gesprek ook niet ter sprake laten komen, tenzij uit het gesprek blijkt dat je totaal niet op 1 lijn zit met je huurbaas over een oplossing.
Ik zou er absoluut proberen met je huurbaas gewoon netjes uit te komen en ook met die insteek het gesprek in te gaan.

[ Voor 7% gewijzigd door Michiel1978 op 09-12-2024 17:00 ]

[Frogmen]

Je haalt een regel uit een geheel, zonder het geheel te kennen is hier heel erg slecht over te oordelen. Als je huur aan de lage kant is, je verder geen service kosten betaald of als deze allemaal netjes zijn gespecificeerd, moet je je afvragen of wat je doet niet tegen je gaat werken. Hou dat goed in de gaten, gelijk hebben en gelijk krijgen zijn verschillende zaken.
In het verleden gehad discussie over het reinigen van de dakgoot. Betaal geen service kosten en in het pand zijn nog twee huurders (winkel en woning). Uiteindelijk zelf geregeld laten doen voor 35 euro was het klaar samen betaald en klaar. Voordeel zelf keuze wie voor welke prijs. Als de verhuurder het had moeten regelen waren er servicekosten gekomen en was er iemand ingehuurd.
Kortom ga in overleg en blijf naar het grotere plaatje kijken.

[peter13579]

Rickkert2 schreef op maandag 9 december 2024 @ 08:07:
Dag allen,

Bedankt voor de reacties. Vervolg is dat de verhuurder vandaag komt praten over de situatie waar we nu inzitten. Aan de hand van de uitkomst van het gesprek ga ik wel of niet een aangetekende brief versturen met een bezwaar tegen deze kosten, en het verzoek tot terugbetaling van afgelopen 4 jaar.
In deze brief wilde ik onderstaande argumenten gebruiken waarom deze kosten onrechtmatig zijn. Hoe denken jullie hierover?

Argumenten:

• De belastingplichtige is de eigenaar van de woning
Conform artikel 220 van de Gemeentewet wordt de OZB geheven van de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een onroerende zaak. In dit geval bent u als eigenaar van de woning belastingplichtig en niet ik als huurder. Voor waterschapslasten geldt een vergelijkbaar uitgangspunt: deze lasten worden opgelegd aan de eigenaar van de woning (verhuurder) voor het gebruik of onderhoud van het pand. Als huurder ben ik niet belastingplichtig voor deze heffingen.
• Geen wettelijke grondslag voor doorberekening
Het Nederlandse belastingrecht vereist een wettelijke basis voor het heffen en doorberekenen van belastingen. Voor het doorberekenen van OZB en waterschapslasten aan huurders is geen expliciete wettelijke grondslag, waardoor het doorberekenen in strijd is met het legaliteitsbeginsel.
• Karakter van de OZB
De OZB is een vermogensbelasting die is gekoppeld aan het eigendom van een onroerende zaak. Deze belasting is niet gerelateerd aan het gebruik van de woning door de huurder en dient daarom niet op mij te worden afgewenteld.
• Bescherming van de huurder
Het huurrecht biedt bescherming tegen kosten die niet expliciet zijn overeengekomen of toegestaan. In de huurovereenkomst is, voor zover ik weet, geen rechtmatige bepaling opgenomen die het doorberekenen van OZB en waterschapslasten toestaat. Zelfs indien dat wel het geval zou zijn, kan een dergelijke bepaling als onredelijk worden aangemerkt.
• Jurisprudentie
Er zijn diverse uitspraken waarin is vastgesteld dat OZB en waterschapslasten een belasting is die de verhuurder aangaat. Het doorberekenen van deze kosten kan in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid die in huurrelaties moet worden nageleefd.

Heeft je gesprek het gewenste resultaat opgeleverd?

[Roos79]

@Rickkert2 krijg jij wel jaarlijks van de gemeente een aanslag voor de andere heffingen?

[Rickkert2]

Allen,

Gelukkig een heel redelijk gesprek gehad met de verhuurder, en hij heeft beloofd alles terug te betalen.
Hij zag zelf ook in dat hij dit niet mocht doorbelasten. Of hij dit ook voor de andere huurders doet die niet hebben geklaagd betwijfel ik.
@Roos79 Jazeker, sta op dat adres ingeschreven en ontvang gewoon de andere gemeenteaanslagen.