Hypotheek aflossen

[Eppo ©]

Even een vraag over een hypotheek. We hadden een adviseur, maar die is vanwege persoonlijke redenen niet meer bereikbaar. Daarom kregen we een nieuwe adviseur, maar die geeft een net wat andere uitleg. Nu twijfel ik welke van de twee de juiste uitleg heeft gegeven.

We gaan verhuizen en onze huidige hypotheek hebben we nu 10 jaar gehad. Voor de nieuwe woning hebben we meer geld nodig, dus komt er een tweede hypotheek bij. Nu is de vraag, sluiten wij een nieuwe hypotheek af voor 30 jaar met het totale bedrag of sluiten we 2 hypotheken af, waarvan de ene een looptijd heeft van 20 jaar en de andere van 30 jaar? Of zijn beide opties mogelijk maar kom ik bij optie 1 in de 'problemen' met mijn hypotheekrenteaftrek?

[GlennLB]

Je geeft aan dat je de huidige hypotheek 10 jaar hebt gehad. Als dit je eerste hypotheek is en deze na 1 januari 2013 is afgesloten valt deze onder nieuw recht. Indien je ervoor kiest om de looptijd van de nieuwe schuld in zijn geheel op 30 jaar te zetten, heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek. Je dient namelijk de looptijd voort te zetten. Zie dit standpunt van de belastingdienst.

[coazter]

Beide hypotheekadviseurs weten wel hoe dit fiscaal zit en of en hoe dit voor jou uitpakt. Wat zijn de beide uitleggen volgens de adviseurs? Beiden zijn mogelijk maar zoals al is uitgelegd kan je niet opnieuw 30 jaar renteaftrek krijgen over het eerder gesloten deel, dat geldt nog voor maximaal 20 jaar. Normaliter sluit je 1 nieuwe hypotheek maar heb je verschillende leningdelen naar gelang de resterende looptijd.

[RM-rf]

Eppo © schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 15:32:
Even een vraag over een hypotheek. We hadden een adviseur, maar die is vanwege persoonlijke redenen niet meer bereikbaar. Daarom kregen we een nieuwe adviseur, maar die geeft een net wat andere uitleg. Nu twijfel ik welke van de twee de juiste uitleg heeft gegeven.

Wat mogelijk kan zijn is dat de adviseurs soms een bepaalde 'uitlegwijze' gebruiken die vooral bedoeld is om "makkelijk te begrijpen" te zijn, en niet noodzakelijk helemaal exact 'kloppend' ... omdat sommige mensen ook moeite hebben bepaalde details helemaal te begrijpen (en soms dat niet zo heel belangrijk is).

Zo sluit je helemaal geen 'hypotheek' _erbij_ af, de hypotheek is een pandrecht (over je woning, of iig een vastgoed-object) dat een garantie bied voor de geldverstrekker, op basis van welke deze een krediet kan verstrekken. Dat krediet zelf is echter niet 'de hypotheek', ondanks dat het in het taalgebruik vaak wel zo genoemd wordt.

Als de ene adviseur aangeeft: "Je sluit maar één hypotheek af", klopt dit ook, omdat zelfs als je meerdere kredieten onder dit hypotheekrecht laat vallen, het één daadwerkelijke hypotheek is.
De ander kan je vertellen dat je "meerdere hypotheken moet afsluiten", en zal hiermee bedoelen dat je 'meerdere hypotheek-kredieten' afsluit, die dan allemaal onder dat ene hypotheekrecht vallen...
alhoewel het niet helemaal correct is hypotheek en hypotheekkrediet door elkaar te gebruiken, is dit voor veel mensen wel het snelst te begrijpen en overall maakt het voor hen ook niet zoveel uit.

[Navi]

Hou er rekening mee dat er 3 verschillende ‘tijden’ zijn:
- Looptijd
- Hypotheekrenteaftrek
- Rentevaste periode

Je looptijd is over het algemeen standaard 30 jaar, aftrek krijg jij nog 20 jaar.
Rentevaste periode kun je zelf kiezen en kan ook per leningdeel verschillen.

Bij deze nieuwe hypotheek kun je je oude hypotheek eventueel opnemen als leningdeel, en een of meerdere nieuwe delen toevoegen om zo op je totaalbedrag uit te komen.

Meestal werden oudere bankspaarhypotheken meegenomen omdat dat voordeliger was. Soms ook een aflossingsvrij deel omdat dat nu wat beperkter is.

Je kunt dus rustig 1 hypotheek hebben bestaande uit 5 delen met verschillende rentevaste periodes. De looptijd per leningdeel kan ook verschillen als je een oud deel meegenomen hebt.

[ Voor 5% gewijzigd door Navi op 31-10-2024 19:14 ]

[FredvZ]

Eppo © schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 15:32:
Nu is de vraag, sluiten wij een nieuwe hypotheek af voor 30 jaar met het totale bedrag of sluiten we 2 hypotheken af, waarvan de ene een looptijd heeft van 20 jaar en de andere van 30 jaar? Of zijn beide opties mogelijk maar kom ik bij optie 1 in de 'problemen' met mijn hypotheekrenteaftrek?

De vraag is ook nog of je je huidige rente wil meenemen.

Wat ik van mijn adviseur heb begrepen:
Neem je de rente mee, dan krijg je hypotheek met twee delen: een met looptijd van 20 en een met looptijd van 30 jaar

Neem je de rente niet mee, dan krijg je nieuwe hypotheek van 30 jaar, vaak verdeeld in twee delen: wat je nu aan hypotheek hebt en wat je meer gaat lenen. Voor het eerste deel kan je dan nog aanspraak maken op allerlei oude regels.

De HRA moet je in beide gevallen zelf in de gaten houden, die teller loopt vanaf de eerste hypotheek tot maximaal 30 jaar. (al is het natuurlijk nog koffiedik kijken wat de regels straks zijn als de eerste groep woningeigenaren geen gebruik meer mogen maken van de HRA volgens deze regels).

[GlennLB]

FredvZ schreef op donderdag 31 oktober 2024 @ 19:18:
[...]

Neem je de rente niet mee, dan krijg je nieuwe hypotheek van 30 jaar, vaak verdeeld in twee delen: wat je nu aan hypotheek hebt en wat je meer gaat lenen. Voor het eerste deel kan je dan nog aanspraak maken op allerlei oude regels.

Je hebt het over aanspraak maken op oude regels. Oude regels zijn alleen van toepassing indien topicstarter een “bestaande eigenwoningschuld” heeft. Dat betekent dat hij op 31 december 2012 een eigenwoningschuld zou moeten hebben gehad. Daar lijkt het op basis van de info niet op. Enkel een BEWS kun je opnieuw aangaan voor 30 jaar zonder het recht op hypotheekrenteaftrek te verliezen. Voor nieuwe schulden geldt het eerder aangehaalde standpunt van de Belastingdienst.

Ik adviseer topicstarter in het algemeen om naar een (goede) adviseur te gaan/luisteren. Allereerst heeft deze als het goed is inzicht in de totale (fiscaal relevante) voorgeschiedenis aan hypotheken. Verder komen in dit soort topics vaak reacties uit eigen ervaringen voort, waarbij relevante verschillen in de feiten en omstandigheden niet onderkend zijn.

[Eppo ©]

Bedankt voor alle reacties. Als ik de link van de belastingdienst (die @GlennLB had gepost) goed begrijp, heb ik de de volgende situatie

Leningdeel/ hypotheek-krediet 1 loopt nog 20 jaar
Leningdeel/ hypotheek-krediet 2 loopt nog 30 jaar nadat hij is afgesloten.

Als ik het zo regel, dan heb ik over alle 2 de leningdelen nog hypotheekrenteaftrek.

Voeg ik ze samen tot 1 leningdeel/ hypotheek-krediet met een looptijd van 30 jaar, dan raak ik de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek kwijt (maar mijn aflossingsstand blijft wel gewoon staan voor later)

En in theorie zou ik ze samen kunnen voegen naar 1 leningdeel met een looptijd van 20 jaar en dan kan ik ook nog gebruik maken van de hra, maar dan zijn mijn maandlasten voor mij persoonlijk te hoog.

Aangezien ik niet thuis ben in hypotheken, waren we al langs een adviseur gegaan. Door omstandigheden kwamen we dus bij 2 verschillende uit en die kwamen met een verschil van €200,- in maandlasten uit (zelfde gegevens en rentestanden). Aangezien ik toen niet meer wist wie nu de juiste info gaf, kon ik ook niet meer achterhalen wie een goede was.

[emielbf]

Een goede adviseur geeft advies vanuit jou portemonee. Zit je bij een tussenpersoon of rechtsreeks bij een bank? Ik doe altijd dat laatste

[chrisborst]

@Eppo ©
Eerst een vraag aan jou, wat is de rentevaste periode van je huidige hypotheek en mag/kan je deze meeverhuizen? Als meeverhuizen niet kan, maakt de niet meer uit of je rentevaste periode nog loopt. Kan je hem wel meeverhuizen en is je huidige rente lager (en loopt de rentevaste periode nog niet af) dan is meeverhuizen meestal handiger.

Maar praktisch gezien ziet het er dan zo uit:

1e hypotheek = 250K ==> over dit bedrag mag je nog 20 jaar HRA krijgen. Dus als de looptijd straks 30 jaar gaat zijn, zal je de laatste 10 jaar hier een hogere rente voor betalen.
2e aanvullende hypotheek = 250K ==> over dit bedrag mag je nog 30 jaar HRA krijgen.

Je "nieuwe" hypotheek voor je nieuwe woning zal dan 500K zijn, maar bestaat dan uit 2 delen, beide lopen nog 30 jaar, maar 1 deel krijgt nog maar 20 jaar HRA en zal dus duurder worden in de laatste 10 jaar.

Gelukkig weet je dat nu al, dus je kan daar nu rekening mee houden.

[Rukapul]

Goed dat je het probeert te begrijpen maar maak het niet te ingewikkeld voor jezelf en adviseurs.

Samenvoegen moet je gewoon vergeten. Leningdelen zijn een weergave van een bepaalde situatie. Samenvoegen heeft nooit zin. Er is niets mis met 2 ogenschijnlijk identieke leningdelen. (Belastingaangifte heeft iets meer in te vullen velden )

Op basis van de topicstart lijkt een zo lang mogelijke aflostermijn (laagste maandlasten) binnen de HRA regels voor de hand te liggen. Dat is ongeveer standaard voor elke adviseur.

[Draakje5]

emielbf schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 07:12:
Een goede adviseur geeft advies vanuit jou portemonee. Zit je bij een tussenpersoon of rechtsreeks bij een bank? Ik doe altijd dat laatste

Een bank spreekt ook alleen in zijn/haar voordeel.. Ik zou dus een adviseur nemen (ook geen tussenpersoon, maar gewoon een adviseur).

[PolarBear]

Draakje5 schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 08:40:
[...]

Een bank spreekt ook alleen in zijn/haar voordeel.. Ik zou dus een adviseur nemen (ook geen tussenpersoon, maar gewoon een adviseur).

Zelfs als een bank niet alleen in haar voordeel adviseert, ze hebben sowieso een minder brede blik op de markt. Ze zullen niet een hypotheek bij een concurrent opzetten om maar iets te zeggen.

[m-vw]

Rukapul schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 08:33:
Goed dat je het probeert te begrijpen maar maak het niet te ingewikkeld voor jezelf en adviseurs.

Samenvoegen moet je gewoon vergeten. Leningdelen zijn een weergave van een bepaalde situatie. Samenvoegen heeft nooit zin. Er is niets mis met 2 ogenschijnlijk identieke leningdelen. (Belastingaangifte heeft iets meer in te vullen velden )

Op basis van de topicstart lijkt een zo lang mogelijke aflostermijn (laagste maandlasten) binnen de HRA regels voor de hand te liggen. Dat is ongeveer standaard voor elke adviseur.

Hier sluit ik mij bij aan.

Onze nieuwe hypotheek heeft zelfs drie delen. Voor ieder deel geldt iets anders mbt aflossen en belasting aftrek. Op deze manier is het gewoon overzichtelijk.

[Eppo ©]

Rukapul schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 08:33:
Op basis van de topicstart lijkt een zo lang mogelijke aflostermijn (laagste maandlasten) binnen de HRA regels voor de hand te liggen. Dat is ongeveer standaard voor elke adviseur.

Dat was mijn idee ook, alleen 1 van de adviseurs berekende het gehele bedrag opnieuw over 30 jaar, terwijl de andere een splitsing maakte met 1 deel 20 jaar en 1 deel 30 jaar.

Dus zoals @chrisborst aangaf:

chrisborst schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 07:53:
@Eppo ©1e hypotheek = 250K ==> over dit bedrag mag je nog 20 jaar HRA krijgen. Dus als de looptijd straks 30 jaar gaat zijn, zal je de laatste 10 jaar hier een hogere rente voor betalen.
2e aanvullende hypotheek = 250K ==> over dit bedrag mag je nog 30 jaar HRA krijgen.

Je "nieuwe" hypotheek voor je nieuwe woning zal dan 500K zijn, maar bestaat dan uit 2 delen, beide lopen nog 30 jaar, maar 1 deel krijgt nog maar 20 jaar HRA en zal dus duurder worden in de laatste 10 jaar.

Maar als ik de link van de belastingdienst erbij pak, dan staat daar het volgende:

Die nieuwe schuld moet verdergaan met waar de oude schuld is gebleven qua stand en looptijd. Als die nieuwe schuld daar niet aan voldoet, gaat die schuld over naar box 3. Dat geldt voor beide schulden van € 250.000 en € 400.000, als geen van deze schulden verder gaat met de stand en looptijd van de schuld op de oude eigen woning. Als voor de schuld van € 250.000 wel een looptijd was overeengekomen van 300 maanden, had voor de schuld van € 400.000 mogen worden uitgegaan van een looptijd van 360 maanden.

Vandaar dus mijn twijfel. Het liefst ga ik mee in het idee om mijn bestaande schuld opnieuw over 30 jaar te verdelen zodat mijn maandlasten lager zijn. Dat ik dan de laatste 10 jaar minder HRA heb, is niet zo heel erg (als de HRA er dan nog is...). Maar als ik hierdoor mijn gehele HRA kwijt raak, dan heb ik liever een gedeelte 20 jaar en een gedeelte 30 jaar.

[m-vw]

Eppo © schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 09:42:
[...]

Dat was mijn idee ook, alleen 1 van de adviseurs berekende het gehele bedrag opnieuw over 30 jaar, terwijl de andere een splitsing maakte met 1 deel 20 jaar en 1 deel 30 jaar.

Dus zoals @chrisborst aangaf:

[...]


Maar als ik de link van de belastingdienst erbij pak, dan staat daar het volgende:

[...]


Vandaar dus mijn twijfel. Het liefst ga ik mee in het idee om mijn bestaande schuld opnieuw over 30 jaar te verdelen zodat mijn maandlasten lager zijn. Dat ik dan de laatste 10 jaar minder HRA heb, is niet zo heel erg (als de HRA er dan nog is...). Maar als ik hierdoor mijn gehele HRA kwijt raak, dan heb ik liever een gedeelte 20 jaar en een gedeelte 30 jaar.

Ik denk te lezen dat je zaken door elkaar haalt, of ik snap het zelf niet meer.
De looptijd van de HRA staat los van de looptijd van je lening. Je kan voor de (rest)waarde van je oude hypotheek je HRA meenemen. Dat wordt dus 20jr, maar je lening kan best 30jr lopen.

[Rukapul]

m-vw schreef op vrijdag 1 november 2024 @ 10:56:
De looptijd van de HRA staat los van de looptijd van je lening. Je kan voor de (rest)waarde van je oude hypotheek je HRA meenemen. Dat wordt dus 20jr, maar je lening kan best 30jr lopen.

Waarbij je rekening moet houden dat niet alleen de HRA tegenwoordig max 30 jaar is, maar dat voor HRA er ook een (annuitair of beter) aflossingsschema gehanteerd moet worden dat leidt tot aflossing in 30 jaar. (Details zoals overgangsrecht, etc. is aan de adviseur.)

Ik zou echt adviseren om alle leningdelen apart te houden. Zo hou je goed in de gaten wat daarvoor de fiscale situatie en de afspraken met de geldgever zijn.

De adviseur van mijn geldgever was hier zelfs heel actief mee. Last minute werd een leningdeel nog gesplitst omdat onderzoek boven water had getoverd dat een bepaald bedrag fiscaal anders behandeld moest worden (herleving van oud overgangsrecht oid). Het resultaat is een stuk of 5 leningdelen met verschillende looptijden, rentevaste periodes, rentetarieven, fiscale voorwaarden.

[ Voor 32% gewijzigd door Rukapul op 01-11-2024 13:42 ]