Kantoorpand kopen naar woning, waar op letten voor 2% ovb

[Luiaard]

Wij zijn bezig met de aankoop van een pand dat nog geen woning is (huidige functie: kantoor). Het bestemmingsplan van de gemeente staat zelfstandig wonen gelukkig toe. Feitelijk moet alleen de gebruiksfunctie aangepast worden naar wonen (dat staat in de BAG geregistreerd). Ik heb een vraag uitstaan bij de betreffende gemeente over de eisen voor die functiewijziging.

Wat moet ik doen of opnemen in het voorlopig koopcontract om ervoor te zorgen dat ik bij de notaris bij de overdracht de 2% overdrachtsbelasting betaal die bij een woning hoort en geen 10,2% van een bedrijfspand?

Hopelijk heeft iemand anders ook al eens met dit bijltje gehakt of zijn er juristen in de zaal. @Wispe ?

[Wispe]

Hoi @Luiaard,

In de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 2020-2021, 35 576, nr. 6, p. 23) wordt het begrip 'woning' toegelicht als een onroerende zaak die op het moment van de overdracht naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Als er wordt feitelijk bewoond, maar naar zijn aard niet is bestemd voor bewoning, wordt deze niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of deze naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om als woning aan te merken.

Je geeft aan dat het pand nog geen een woning is en de bestemming nog geen wonen is. Mijns inziens geldt dan 10,4%.

[Philip Ross]

Is het een optie dat de verkoper alvast de gebruiks functie aanpast naar wonen?

[Wispe]

Philip Ross schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 13:22:
Is het een optie dat de verkoper alvast de gebruiks functie aanpast naar wonen?

Als verkoper en TS met elkaar afspraken maken om ervoor te zorgen dat gebruik kan worden gemaakt van het 2%-tarief, kom je in de risicosfeer terecht dat op een eerder moment dan de juridische levering sprake kan zijn van economische eigendomsverkrijging waardoor alsnog 10,4% van toepassing is.
Nooit geschoten is altijd mis zou je denken, maar als je te lichtvaardig ervan uitgaat dat 2% van toepassing is krijg je wel een fiscale boete.

De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning moet worden beantwoord op basis van de bouwkundige toestand:
1. Is de onroerende zaak oorspronkelijk ontworpen en gebouwd voor bewoning (1ste bouwkundige toets)?
2. Is de onroerende zaak nadien verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik (2de bouwkundige toets)? Als slechts beperkt aanpassingen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken, dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend.
3. Als deze twee toetsen niet leiden tot een duidelijke slotsom, pas dan kunnen de eisen of beperkingen die voortvloeien uit de publiekrechtelijke voorschriften (o.a. bestemmingswijziging) worden meegewogen (publiekrechtelijke toets).

Dus als een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning, maar door een bescheiden verbouwing geschikt is gemaakt voor bijvoorbeeld een kantoor en met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt voor bewoning, blijft dus sprake van een woning.

Wellicht kan TS wat meer aanknopingspunten geven, maar tot nu toe zie ik niet waarom 2% van toepassing zou kunnen zijn.

[Springuin]

Het is een belasting die gerekend wordt op het moment van overdracht, er wordt gekeken wat het op dat moment is. Als je kunt beargumenteren dat het meer een woning is dan een bedrijfspand is er wellicht wat mogelijk. Dus kijk voor jezelf waar je uitkomt als je de drie punten in de bovenstaande post van Wispe leest.

Ik heb zelf het geval gehad waarbij de aangekochte woning met winkel door de notaris als gedeeltelijk als bedrijfspand aangemerkt werd. Ik was het niet met de verdeling eens en vond dat volledig woning was omdat wij er in zouden gaan wonen en het bestemmingsplan al woning was. Toen heb ik achteraf bezwaar gemaakt en de met de belastingdienst gesproken en is uiteindelijk een groter deel als woning aangemerkt, niet omdat we er in zouden wonen, maar omdat ik kon aantonen dat een groter deel woning was in het verleden.

[Luiaard]

Wispe schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 13:45:
[...]


Als verkoper en TS met elkaar afspraken maken om ervoor te zorgen dat gebruik kan worden gemaakt van het 2%-tarief, kom je in de risicosfeer terecht dat op een eerder moment dan de juridische levering sprake kan zijn van economische eigendomsverkrijging waardoor alsnog 10,4% van toepassing is.
Nooit geschoten is altijd mis zou je denken, maar als je te lichtvaardig ervan uitgaat dat 2% van toepassing is krijg je wel een fiscale boete.

De vraag of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning moet worden beantwoord op basis van de bouwkundige toestand:
1. Is de onroerende zaak oorspronkelijk ontworpen en gebouwd voor bewoning (1ste bouwkundige toets)?
2. Is de onroerende zaak nadien verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik (2de bouwkundige toets)? Als slechts beperkt aanspringen nodig zijn om het object weer voor het oorspronkelijke doel geschikt te maken, dan blijft het oorspronkelijke doel doorslaggevend.
3. Als deze twee toetsen niet leiden tot een duidelijke slotsom, pas dan kunnen de eisen of beperkingen die voortvloeien uit de publiekrechtelijke voorschriften (o.a. bestemmingswijziging) worden meegewogen (publiekrechtelijke toets).

Dus als een pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd als woning, maar door een bescheiden verbouwing geschikt is gemaakt voor bijvoorbeeld een kantoor en met beperkte aanpassingen weer geschikt kan worden gemaakt voor bewoning, blijft dus sprake van een woning.

Wellicht kan TS wat meer aanknopingspunten geven, maar tot nu toe zie ik niet waarom 2% van toepassing zou kunnen zijn.

Dank voor je reactie. Het pand zelf is nooit een woning geweest (oud-gemeentehuis en momenteel kantoor).
Kijk je naar de huizen eromheen en het bestemmingsplan dan was de hoofdfunctie altijd economisch (kantoor, winkel, atelier) waarbij wonen daarnaast toegestaan was, maar dan wel in verbinding met die hoofdfunctie. Toch zijn de meeste monumentale panden daar vaak niet meer als zodanig in gebruik en wordt er voornamelijk gewoond (op enkele restaurants/café's e.d. na). Sinds 2023 is een wijziging op het bestemmingsplan genomen die het mogelijk maakt om in het hele centrum ook zelfstandig te wonen zonder andere functies.

Ik vond o.a. dit: https://www.fiscaalvanmor...overdrachtsbelasting-bij/

Ik kan natuurlijk bedingen in het koopcontract dat de eigenaar medewerking verleend voor overdracht de gebruiksfunctie naar woning te wijzigen bij de gemeente en eventueel zelfs (met toestemming) een start maken met een aanpassing tot dat doel of althans een omgevingsvergunning is verkregen voor de transformatie. Pand is momenteel nog wel verhuurd, hier moet nog duidelijkheid komen per wanneer de huurder eruit gaat (ik koop het uiteraard vrij van huurder).

Voordeel dat ik heb is dat er nog ruim 18 maanden zijn tot de overdracht zodat een dergelijk traject ingezet kan worden.

Ik heb de vraag ook gesteld aan een notaris die ik op het oog heb voor de overdracht. Aangezien het een flink bedrag scheelt tussen 2% en 10,4% is dit wel echt de moeite.

[ Voor 4% gewijzigd door Luiaard op 28-10-2024 14:55 ]

[Wispe]

Luiaard schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 14:03:
[...]


Dank voor je reactie. Het pand zelf is nooit een woning geweest (oud-gemeentehuis en momenteel kantoor).
Kijk je naar de huizen eromheen en het bestemmingsplan dan was de hoofdfunctie altijd economisch (kantoor, winkel, atelier) waarbij wonen daarnaast toegestaan was, maar dan wel in verbinding met die hoofdfunctie. Toch zijn de meeste monumentale panden daar vaak niet meer als zodanig in gebruik en wordt er voornamelijk gewoond (op enkele restaurants/café's e.d. na). Sinds 2023 is een wijziging op het bestemmingsplan genomen die het mogelijk maakt om in het hele centrum ook zelfstandig te wonen zonder andere functies.

Ik vond o.a. dit: https://www.fiscaalvanmor...overdrachtsbelasting-bij/

Ik kan natuurlijk bedingen in het koopcontract dat de eigenaar medewerking verleend voor overdracht de gebruiksfunctie naar woning te wijzigen bij de gemeente en eventueel zelfs (met toestemming) een start maken met een aanpassing tot dat doel of althans een omgevingsvergunning is verkregen voor de transformatie. Pand is momenteel nog wel verhuurd, hier moet nog duidelijkheid komen per wanneer de huurder eruit gaat (ik koop het uiteraard vrij van huurder).

Voordeel dat ik heb is dat er nog ruim 18 maanden zijn tot de overdracht zodat een dergelijk traject ingezet kan worden.

Ik heb de vraag ook gesteld aan een notaris die ik op het oog heb voor de overdracht. Aangezien het een flink bedrag scheelt tussen 2% en 10,4% is dit wel echt de moeite.

In het bezit zijn van een omgevingsvergunning voor woningbouw kan inderdaad in jouw voordeel uitpakken. Ik weet niet wat je bedoelt met 'bedingen', maar ik zou als ontbindende voorwaarde opnemen dat jij de koop kan ontbinden indien naar jouw oordeel is gebleken dat de verkoper geen omgevingsvergunning voor woningbouw krijgt én de gemeente niet akkoord gaat dat de bestemming in het omgevingsplan wordt gewijzigd naar 'wonen'.

Maar... er moet meer gebeuren denk ik. Zie de Kamerantwoorden op p.1 en p.2:

"Als het pand, (...), op het moment van de overdracht met niet meer dan beperkte aanpassingen geschikt kan worden gemaakt voor het oorspronkelijke bedrijfs- of kantoordoel, is het lagere tarief niet van toepassing."

Dus ik denk dat je verder moet gaan dan alleen vergunningen hebben want zonder ingrijpende verbouwing(maatregelen/voorbereidingen) ten tijde van de overdracht is en blijft de aard van het pand een niet-woning.

[Luiaard]

Ik put inderdaad hoop uit o.a. dit stukje:

Dit kan blijken uit de specifieke omstandigheden van het geval, zoals bijvoorbeeld de op het moment van de overdracht verrichte werkzaamheden, de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst, afspraken van de koper met een geldverstrekker, splitsing van het transformatiepand in appartementsrechten en publiekrechtelijke voorschriften waaruit de woonbestemming blijkt.

Nu nog een verbouwing verzinnen die dit onherroepelijk maakt, een badkamer lijkt me eventueel wel zoiets.

[ Voor 67% gewijzigd door Luiaard op 28-10-2024 17:40 ]