Overbouw buren door vorige eigenaar

[Wedge23]

Hoi Tweakers,

Ik heb een vraag m.b.t. overbouw - in 2024 heb ik een woning gekocht van een particulier en tegelijkertijd daarbij een stukje restgroen van de gemeente. De reststrook grenst aan mijn tuin en is onderdeel van mijn perceel.

Nu heeft de vorige eigenaar van de buren hier een gebouw over de erfgrens neergezet, dit is pas vast komen te staan na meting van landmeter. Gebouw is minder dan 20 jaar geleden neergezet, geen verjaring.

Buurman is van mening dat ik dit moet uitzoeken met de gemeente, immers heb ik de grond incl overbouw destijds gekocht. Maar is dat zo? Ik heb liever geen gedoe met de gemeente i.v.m. een hoop vergunningsaanvragen voor verbouwing - wie is hier verantwoordelijk voor?

Gemeente heeft in die zin niet geleverd maar konden ze eigenlijk ook niet weten.

[Prisma16]

Wat is het probleem nu eigenlijk? Waarom niet laten zoals het is en niets doen?

[Sendak239]

Wat is het verband tussen het restgroen en het erfgrens-probleem? Gaat het probleem om de erfgrens met de buurman of met de gemeente? En indien met de gemeente, de oude of de nieuwe erfgrens?

[ Voor 5% gewijzigd door Sendak239 op 24-10-2024 12:08 ]

[pistole]

Het lijkt mij dat de buurman iets heeft neergezet op jouw grond, als ik je verhaal goed lees. Probeer er dus samen met de buurman uit te komen. Staat het in de weg, en heb je andere plannen met de grond? Dan zal het lastig kunnen zijn. Heb je er geen last van, stem dan af met je buurman dat je op papier zet dat het niet herbouwd mag worden ofzo.

[Rukapul]

De buurman kan niet bepalen wie jij aan wenst te spreken voor de schade die je leidt.

Maar: stel eerst de gewenste uitkomst vast, vervolgens of (indien niet: bepaal op een na beste gewenste uitkomst) en hoe die bereikt kan worden

[Yucon]

Waarom wacht je niet tot die vergunningen rond zijn? Zit je al dicht tegen de verjaring aan?

[matthijst]

Verjaring te goeder trouw is 10 jaar.
Jammer.

[Wedge23]

Sendak239 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:07:
Wat is het verband tussen het restgroen en het erfgrens-probleem? Gaat het probleem om de erfgrens met de buurman of met de gemeente? En indien met de gemeente, de oude of de nieuwe erfgrens?

Erfgrens buurman - ik heb het stukje van de gemeente gekocht. Gemeente is geen partij, behalve als verkopende partij van de grond.

[Wedge23]

matthijst schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:16:
Verjaring te goeder trouw is 10 jaar.
Jammer.

Gaat 'm niet worden. Alle kavels in de hele straat zijn kaarsrecht van voor tot achter, kadastertekening laat daar geen twijfel over bestaan. Het is niet losjes schuin over de grens gebouwd, er is een duidelijke 90 graden knik naar rechts en dan naar achter. Gebouw is gewoon te breed neergezet vanaf een bepaald punt.

[Wedge23]

pistole schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:09:
Het lijkt mij dat de buurman iets heeft neergezet op jouw grond, als ik je verhaal goed lees. Probeer er dus samen met de buurman uit te komen. Staat het in de weg, en heb je andere plannen met de grond? Dan zal het lastig kunnen zijn. Heb je er geen last van, stem dan af met je buurman dat je op papier zet dat het niet herbouwd mag worden ofzo.

Ik heb er wel last van. Als ik daar iets wil neerzetten dan moet ik met een binnenhoekse knik gaan bouwen. Dus om de knik van het gebouw heen. Dat is niet alleen kostbaar maar ook ergonomisch niet geweldig.

[Coach4All]

Hoe is de grond/reststrook aan jou verkocht?
Schoon / met opstal (al dan niet met erfpacht constructie)?
Had de "bouwer" toestemming om op gemeentegrond te bouwen?

[Rensjuh]

Maar de (uit/over)bouw van de buurman staart op dat stukje restgroen wat je later bijgekocht hebt?
Die knik, die kon je destijds al zien, al voor het kopen.
Wat is er nu ineens veranderd dan, dat je nu wel een knik moet gaan bouwen om de bouw van de buurman heen maar daarvoor niet?
Wat dat betreft is er weinig veranderd voor of na de aankoop van het extra stukje grond?

En wat wil je nu, 20 jaar na de bouw van de buurman?
Dat hij zijn gebouw afbreekt omdat jij onlangs een stukje grond gekocht hebt?

Lijkt mij het recept voor een goeie burenruzie waar je de komende jaren wel last van gaat hebben.

[Wedge23]

Yucon schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:12:
Waarom wacht je niet tot die vergunningen rond zijn? Zit je al dicht tegen de verjaring aan?

Wellicht een optie, staat nog steeds los van de vraag wie er nou verantwoordelijk/aansprakelijk is.

[Coach4All]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:31:
[...]


Wellicht een optie, staat nog steeds los van de vraag wie er nou verantwoordelijk/aansprakelijk is.

Heb je bij/voor aankoop geïnformeerd naar de status van de bouwwerken op het te kopen stuk grond?

[Wedge23]

Rensjuh schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:31:
Maar de (uit/over)bouw van de buurman staart op dat stukje restgroen wat je later bijgekocht hebt?
Die knik, die kon je destijds al zien, al voor het kopen.
Wat is er nu ineens veranderd dan, dat je nu wel een knik moet gaan bouwen om de bouw van de buurman heen maar daarvoor niet?
Wat dat betreft is er weinig veranderd voor of na de aankoop van het extra stukje grond?

En wat wil je nu, 20 jaar na de bouw van de buurman?
Dat hij zijn gebouw afbreekt omdat jij onlangs een stukje grond gekocht hebt?

Lijkt mij het recept voor een goeie burenruzie waar je de komende jaren wel last van gaat hebben.

De knik was letterlijk niet zichtbaar omdat het een overwoekerd stuk was, tot 3m hoge struiken. Na het weghalen hiervan was de knik pas zichtbaar. Bovendien dacht ik eerst dat het andersom was - dat de erfgrens wel gerespecteerd was en dat ik eigenlijk een stuk tuin van de buurman had doordat hij het gebouw ervoor niet op de erfgrens heeft geplaatst.

Ik heb helemaal niet aangegeven dat ik wil dat hij zijn gebouw afbreekt - geen idee waar je dit vandaan haalt. Ik wil weten wie er verantwoordelijk is.

[Wedge23]

Coach4All schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:33:
[...]


Heb je bij/voor aankoop geïnformeerd naar de status van de bouwwerken op het te kopen stuk grond?

Nee - ook geen reden toe gehad. De overbouw was niet zichtbaar ten tijde van koop, het stuk groen werd niet bijgehouden door de gemeente, viel niks te zien.

[BCC]

Stuk verkopen aan de buurman - eigen plannen aanpassen.

[ Voor 32% gewijzigd door BCC op 24-10-2024 12:39 ]

[Wedge23]

Coach4All schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:31:
Hoe is de grond/reststrook aan jou verkocht?
Schoon / met opstal (al dan niet met erfpacht constructie)?
Had de "bouwer" toestemming om op gemeentegrond te bouwen?

Gewoon als kale grond zonder iets er op;

1. Ten aanzien van het gebruik verklaart de verkoper dat het verkochte op het moment van
feitelijke levering vrij zal zijn van huur, pacht en andere gebruiksrechten van derden en dat
het evenmin door verkoper zelf gebruikt wordt;

2. Verkoper heeft koper in kennis gesteld van alle eventueel met het verkochte verbonden
lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend dan wel heersend erf, van
kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit
de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en
blijkens en/of voortvloeiend uit:
a. de (laatste) akte(n) van levering;
b. de (laatste) akte(n) van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal, danwel
van overige zakelijke rechten.

3. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden;

[Wedge23]

BCC schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:39:
Stuk verkopen aan de buurman - eigen plannen aanpassen.

De buurman zegt dat ik bij de gemeente moet zijn, niet bij hem.

[pennywiser]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:36:
[...]


Nee - ook geen reden toe gehad. De overbouw was niet zichtbaar ten tijde van koop, het stuk groen werd niet bijgehouden door de gemeente, viel niks te zien.

Wat is het dan voor bouwwerk en hoe staat dit tov van jouw perceel? Ik zou overwegen dat stuk grond te verkopen aan de buur.

[Wedge23]

pennywiser schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:40:
[...]

Wat is het dan voor bouwwerk en hoe staat dit tov van jouw perceel? Ik zou overwegen dat stuk grond te verkopen aan de buur.

Het is een eenvoudige enkelwandige houten bouw.

Buurman zegt dat ik bij de gemeente moet zijn, niet bij hem.

[pennywiser]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:39:
[...]


De buurman zegt dat ik bij de gemeente moet zijn, niet bij hem.

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:41:
[...]


Het is een eenvoudige enkelwandige houten bouw.

Buurman zegt dat ik bij de gemeente moet zijn, niet bij hem.

En jij zegt kopen of weghalen. Je hebt nu net als met een normale aankoop van een huis een situatie met de buur van de gemeente gekocht. Oude eigenaar komt pas in beeld bij dwaling opzet gebrek etc.

[ Voor 23% gewijzigd door pennywiser op 24-10-2024 12:44 ]

[Hielko]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:39:
[...]


De buurman zegt dat ik bij de gemeente moet zijn, niet bij hem.

Dat lijkt me lekker makkelijk van de buurman, maar het is jouw stuk grond en hij staat er op.

[Coach4All]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:39:
[...]


Gewoon als kale grond zonder iets er op;

1. Ten aanzien van het gebruik verklaart de verkoper dat het verkochte op het moment van
feitelijke levering vrij zal zijn van huur, pacht en andere gebruiksrechten van derden en dat
het evenmin door verkoper zelf gebruikt wordt;

2. Verkoper heeft koper in kennis gesteld van alle eventueel met het verkochte verbonden
lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend dan wel heersend erf, van
kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit
de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en
blijkens en/of voortvloeiend uit:
a. de (laatste) akte(n) van levering;
b. de (laatste) akte(n) van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal, danwel
van overige zakelijke rechten.

3. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden;

Dan is het toch duidelijk, de gemeente heeft niet geleverd wat afgesproken is.
Daar zul je mee in gesprek moeten voor een oplossing.

[pennywiser]

Hoever staat het over de grens?

[Wedge23]

pennywiser schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:43:
Hoever staat het over de grens?

circa 50cm

[pennywiser]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:45:
[...]


circa 50cm

Dat is veel te veel. Kopen of verplaatsen, simpel.

Je hebt de verjaring al gestuit door het te bespreken. Ik zou de keuzes nu schriftelijk voorleggen.

Je hebt gewoon een normaal grens dispuut gekocht net als elk ander. Dat het van de gemeente is geweest is helemaal niet belangrijk.

[ Voor 38% gewijzigd door pennywiser op 24-10-2024 12:47 ]

[NiGeLaToR]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:41:
[...]


Het is een eenvoudige enkelwandige houten bouw.

Buurman zegt dat ik bij de gemeente moet zijn, niet bij hem.

Tis hierboven al gezegd: heeft de gemeente het jou verkocht zonder onderhuur en vrij van andere claims? Zo ja, dan naar de gemeente. De buurman kan teleurgesteld worden door zijn handelen - gemeente zet juristen aan het werk en zal hem sommeren z'n bouwsel te verwijderen. Het staat immers niet op zijn grond. Dan moet hij weer bezwaar gaan maken, ondertussen zit jij tussen twee partijen in debat.

Want je wellicht wilt bereiken is dat de buurman erkent dat het op jouw nieuwe grond staat en afziet van verjaring en zodra die z'n ding vervangt weer op z'n eigen grond gaat zitten. Ofzo.

Dat scenario motiveert je buurman wellicht om het meer met jou op te willen lossen, daar kan hij potentieel belang bij hebben.

Wel nieuwschierig of je het hebt over meters of centimeters.

[Wedge23]

NiGeLaToR schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:47:
[...]

Want je wellicht wilt bereiken is dat de buurman erkent dat het op jouw nieuwe grond staat en afziet van verjaring en zodra die z'n ding vervangt weer op z'n eigen grond gaat zitten. Ofzo.

Er is geen discussie of het gebouw op mijn grond staat, dat is overduidelijk. Dat ding vervangen kan 20 jaar duren, en als hij het verkoopt aan een ander begint het gedoe opnieuw.

[Rukapul]

Je koopt typisch met alle lusten een lasten. Als er geen vastgelegd recht is dan zou ik er niet zomaar van uitgaan dat deze situatie onder de bepaling uit de koopakte valt. De schuur staat er immers onrechtmatig.

Wel heel knullig van de buurman ook want die had de grond natuurlijk ook kunnen kopen van de gemeente

[pennywiser]

Verjaring is allang gestuit door de buur in te lichten dus daar kan niemand nu nog "van afzien". Misschien moet je dat nog even schriftelijk doen.

Volgens mij heeft dit niets met claims of onderhuur of wat dan ook te maken, dis is een normaal grens dispuut. Even naar notaris of verplaatsen.

[ Voor 8% gewijzigd door pennywiser op 24-10-2024 12:55 ]

[naarden 4ever]

Volgens mij heb je je antwoord al. De gemeente heeft het (zo schrijf je) in de volgende staat verkocht:

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:39:
[...]

Gewoon als kale grond zonder iets er op;

1. Ten aanzien van het gebruik verklaart de verkoper dat het verkochte op het moment van
feitelijke levering vrij zal zijn van huur, pacht en andere gebruiksrechten van derden en dat
het evenmin door verkoper zelf gebruikt wordt;

2. Verkoper heeft koper in kennis gesteld van alle eventueel met het verkochte verbonden
lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend dan wel heersend erf, van
kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen, kenbaar uit
de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek en
blijkens en/of voortvloeiend uit:
a. de (laatste) akte(n) van levering;
b. de (laatste) akte(n) van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal, danwel
van overige zakelijke rechten.

3. Het verkochte zal eveneens niet zonder recht of titel in gebruik zijn bij derden;

Maar dat blijkt niet het geval, want dit is in strijd met 1: Er blijkt mogelijk wel sprake te zijn van gebruiksrechten van derden, namelijk die van je buurman, die zo'n 50cm oversteekt met een bouwwerk op de aangekochte grond, en in strijd met 2: Je bent hiervan niet in kennis gesteld.

Kortom: Je hebt een contractuele overdracht gehad van grond van de gemeente naar jou, en de gemeente levert niet wat het beloofd heeft. Kortom: je moet bij de gemeente zijn. Kan wel wezen dat je geen gelazer met de gemeente wilt omdat je ze nog meer nodig gaat hebben de komende tijd, maar anders dan via de gemeente ga je dit niet oplossen. Zij gaan een contract met jou aan en het geleverde is niet zoals is afgesproken.

Verder vind ik het wel makkelijk van de buurman dat hij het maar afwimpelt met 'je moet bij de gemeente zijn'. Dan kan het zijn dat hij een afspraak heeft gemaakt met de gemeente destijds, of gewoon geen zin heeft in het gezeik en je hoopt op deze manier te demotiveren. Ongeacht zijn beweegredenen, zou het chic zijn van hem als hij iets meer uit de doeken doet of hij destijds wist dat hij over de erfgrens aan het bouwen was en of hij daar toestemming voor had van de gemeente.

[ Voor 11% gewijzigd door naarden 4ever op 24-10-2024 12:59 ]

[Wedge23]

naarden 4ever schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:55:
Kortom: je moet bij de gemeente zijn. Kan wel wezen dat je geen gelazer met de gemeente wilt omdat je ze nog meer nodig gaat hebben de komende tijd, maar anders dan via de gemeente ga je dit niet oplossen. Zij gaan een contract met jou aan en het geleverde is niet zoals is afgesproken.

Alleen de gemeente heeft hier geen schuld omdat zij net zo min op de hoogte waren. Wellicht wel verantwoordelijkheid, maar dat betwijfel ik. Kan verwacht worden van de gemeente dat ze hun percelen elke centimeter blijven controleren?

[pennywiser]

naarden 4ever schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:55:
Volgens mij heb je je antwoord al. De gemeente heeft het (zo schrijf je) in de volgende staat verkocht:


[...]


Maar dat blijkt niet het geval, want dit is in strijd met 1: Er blijkt mogelijk wel sprake te zijn van gebruiksrechten van derden, namelijk die van je buurman, die zo'n 50cm oversteekt met een bouwwerk op de aangekochte grond, en in strijd met 2: Je bent hiervan niet in kennis gesteld.

Kortom: Je hebt een contractuele overdracht gehad van grond van de gemeente naar jou, en de gemeente levert niet wat het beloofd heeft. Kortom: je moet bij de gemeente zijn. Kan wel wezen dat je geen gelazer met de gemeente wilt omdat je ze nog meer nodig gaat hebben de komende tijd, maar anders dan via de gemeente ga je dit niet oplossen. Zij gaan een contract met jou aan en het geleverde is niet zoals is afgesproken.

Gemeente wist dit niet en kon dit niet weten begrijp ik. Deze bepaling staat in elk contract, teruggaan naar de vorige eigenaar heeft nmm geen zin, dit moet onderling geregeld worden.

[matthijst]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:27:
[...]


Gaat 'm niet worden. Alle kavels in de hele straat zijn kaarsrecht van voor tot achter, kadastertekening laat daar geen twijfel over bestaan. Het is niet losjes schuin over de grens gebouwd, er is een duidelijke 90 graden knik naar rechts en dan naar achter. Gebouw is gewoon te breed neergezet vanaf een bepaald punt.

Dan is een plaatje hendiger 🙂

[naarden 4ever]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:58:
[...]


Alleen de gemeente heeft hier geen schuld omdat zij net zo min op de hoogte waren. Wellicht wel verantwoordelijkheid, maar dat betwijfel ik. Kan verwacht worden van de gemeente dat ze hun percelen elke centimeter blijven controleren?

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:00:


Gemeente heeft in die zin niet geleverd maar konden ze eigenlijk ook niet weten.

Hoezo konden ze dit eigenlijk niet weten? Omdat het overgroeid was en daardoor niet te zien was? Is dat de enige reden?

Zie ook:
https://www.eigenhuis.nl/...-erfgrens-heen-bouwen-558

Is er geen erfdienstbaarheid van overbouw gevestigd en hebben de buren je niets gevraagd? Of was je niet akkoord en hebben de buren met hun bouwwerk toch de erfgrens overschreden? Je kunt dan van de buren eisen, dat zij het gebouw of werk verwijderen.

Het kan zijn dat de buren door afbraak onevenredig zwaar benadeeld worden, terwijl jij eigenlijk niet zoveel last hebt van de overbouw. In dat geval wegen de belangen van de buren zwaarder dan jouw belangen, mits de buren geen grove schuld hebben aan het ontstaan van de situatie van de overbouw. Je kunt dan geen afbraak eisen. Je kan uit twee dingen kiezen:

• Je verleent de buren een erfdienstbaarheid tot het handhaven van overbouw. De buren betalen je daarvoor een vergoeding.
• Je verkoopt het stukje grond waarop of onder - denk bijvoorbeeld aan een kelder - er door de buren gebouwd is.

[ Voor 42% gewijzigd door naarden 4ever op 24-10-2024 13:08 ]

[Wedge23]

naarden 4ever schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 13:06:


Hoezo konden ze dit eigenlijk niet weten? Omdat het overgroeid was en daardoor niet te zien was? Is dat de enige reden?

Dat, en dat het per definitie niet zichtbaar is vanuit de kant van de gemeente. Achter lopen de kavels allemaal recht (horizontaal) - de buurman heeft zijn "gemeente" kavel 50cm breder gemaakt ten koste van mij, kun je van achter niet met het blote oog zien.

In mijn tuin is de knik, nu, na weghalen al de bebossing, duidelijk zichtbaar.

[No Hands]

naarden 4ever schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:55:
Volgens mij heb je je antwoord al. De gemeente heeft het (zo schrijf je) in de volgende staat verkocht:


[...]


Maar dat blijkt niet het geval, want dit is in strijd met 1: Er blijkt mogelijk wel sprake te zijn van gebruiksrechten van derden, namelijk die van je buurman, die zo'n 50cm oversteekt met een bouwwerk op de aangekochte grond, en in strijd met 2: Je bent hiervan niet in kennis gesteld.

Kortom: Je hebt een contractuele overdracht gehad van grond van de gemeente naar jou, en de gemeente levert niet wat het beloofd heeft. Kortom: je moet bij de gemeente zijn. Kan wel wezen dat je geen gelazer met de gemeente wilt omdat je ze nog meer nodig gaat hebben de komende tijd, maar anders dan via de gemeente ga je dit niet oplossen. Zij gaan een contract met jou aan en het geleverde is niet zoals is afgesproken.

Verder vind ik het wel makkelijk van de buurman dat hij het maar afwimpelt met 'je moet bij de gemeente zijn'. Dan kan het zijn dat hij een afspraak heeft gemaakt met de gemeente destijds, of gewoon geen zin heeft in het gezeik en je hoopt op deze manier te demotiveren. Ongeacht zijn beweegredenen, zou het chic zijn van hem als hij iets meer uit de doeken doet of hij destijds wist dat hij over de erfgrens aan het bouwen was en of hij daar toestemming voor had van de gemeente.

Maar de buurman heeft dus wel gelijk, je moet naar de gemeente. Of hij nu wel of geen toestemming heeft voor dat bouwsel, de oplossing ligt bij de gemeente. Die hebben of een afspraak met die buurman wat onwaarschijnlijk is of ze hebben niet geleverd wat ze verkocht hebben.

[naarden 4ever]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 13:08:
[...]


Dat, en dat het per definitie niet zichtbaar is vanuit de kant van de gemeente. Achter lopen de kavels allemaal recht (horizontaal) - de buurman heeft zijn "gemeente" kavel 50cm breder gemaakt ten koste van mij, kun je van achter niet met het blote oog zien.

In mijn tuin is de knik, nu, na weghalen al de bebossing, duidelijk zichtbaar.

Ik snap je niet helemaal, want het zou enerzijds overduidelijk moeten zijn dat de buurman over de grens heeft gebouwd want de achtertuinen van de kavels zijn allemaal kaarsrecht en haaks op het huis, maar anderzijds had de gemeente dit niet kunnen weten... De gemeente had toch wel even mogen gaan kijken hoe de grond erbij ligt voordat ze het verkopen?

Kan je redelijkerwijs aannemen dat de buurman op het moment van bouwen van het bouwwerk wel heeft moeten weten dat hij over de erfgrens heen aan het bouwen was? Of is het aannemelijk dat het hier om een "eerlijke" meetfout gaat?

Als ik onderstaande link een beetje volg:
https://www.advocaten-van...ouw-en-erfdienstbaarheid/
Dan heb ik het idee dat je hier niet zoveel meer mee kan. Maar dat hangt helemaal af van het soort bouwwerk. Een stenen garage? Ja dat ga je niet voor elkaar krijgen om dat verplaatst te krijgen. Maar een houten schuurtje? Dan zijn je kansen misschien wat rijker, want dat is nog enigszins verplaatsbaar.

[ Voor 3% gewijzigd door naarden 4ever op 24-10-2024 13:22 ]

[No Hands]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 13:08:
[...]


Dat, en dat het per definitie niet zichtbaar is vanuit de kant van de gemeente. Achter lopen de kavels allemaal recht (horizontaal) - de buurman heeft zijn "gemeente" kavel 50cm breder gemaakt ten koste van mij, kun je van achter niet met het blote oog zien.

In mijn tuin is de knik, nu, na weghalen al de bebossing, duidelijk zichtbaar.

Dan hadden ze het of moeten onderhouden of voor verkoop grondig moeten schouwen. Dat is beide niet gebeurd dus nu moeten ze zorgen dat ze gaan leveren wat ze verkocht hebben.

[Fe2O3]

Ook naar de gemeente ... ze hebben niet geleverd wat jullie hebben afgesproken. Beide partijen in ieder geval aanschrijven, en, eisen dat het bouwsel verwijderd wordt.

Je buurman gaat dat niet leuk vinden, want de gemeente is minder vriendelijk qua onderhandelen, en, hij kan het nu alvast niet meer kopen van de gemeente om het op te lossen.

[pennywiser]

Maar je gaat normaal ook niet terug naar de vorige eigenaar bij een grensdispuut als deze te goeder trouw was? Waarin verschilt deze situatie dan? Dat beding over claim en onderhuur staat in elk notarieel contract.

[Martijn.C.V]

Zou je een screenshot willen maken van Google maps, mogelijk met wat lijnen en pijlen verduidelijken? Je zou het eventueel even en [ member ] tags kunnen zetten. Dat maakt meedenken een stuk simpeler Ik vermoed dat op Google Maps ook de overbouw al staat.

[matthijst]

naarden 4ever schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 13:21:
Ik snap je niet helemaal, want het zou enerzijds overduidelijk moeten zijn dat de buurman over de grens heeft gebouwd want de achtertuinen van de kavels zijn allemaal kaarsrecht en haaks op het huis, maar anderzijds had de gemeente dit niet kunnen weten...

En het zelfde voor TS: wat is er dan nu opeens wel te zien, dat toen hij het kocht niet te zien was?
Lijkt me niet dat die hele schuur ingegroeid onder de struiken stond?
En met kaarsrechte kavels zie je dat natuurlijk ook gewoon, als het om een halve meter gaat.

[Coach4All]

Martijn.C.V schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 14:03:
Zou je een screenshot willen maken van Google maps, mogelijk met wat lijnen en pijlen verduidelijken? Je zou het eventueel even en [ member ] tags kunnen zetten. Dat maakt meedenken een stuk simpeler Ik vermoed dat op Google Maps ook de overbouw al staat.

Dit, plus normaliter pakt de gemeente er even een drone bij om een luchtfoto te maken om te weten wat ze verkopen en te weten dat er niets qua (drugs) afval / wiet / etc tussen het onkruid verstopt staat.

[Bas.013]

Je moet echt bij de gemeente zijn, die hebben iets niet geleverd wat jij gekocht hebt. Ik begrijp wel dat het niet eenvoudig door de gemeente is vast te stellen, ze gaan in de praktijk niet continu elk perceel dat in eigendom is bijhouden. Maar een have meter is echt wel waarneembaar op een luchtfoto en die projecteren ze op de kadastrale grenzen. Ik denk dat ze er geen prioriteit aan hebben gegeven. Hoe dan ook, dat is niet jouw probleem en verantwoordelijkheid. Maar dat van de gemeente.

Toptip: communiceer in deze schriftelijk of per mail met de gemeente. En als je belt, bevestig de mondelinge afspraken in een mailtje.

[Highland]

Ik denk te begrijpen wat de situatie is (onder voorbehoud, een plaatje maakt de situatie veel helderder).

De vraag is nu: wat is je probleem? Want dan kun je daarna kijken naar de oplossing.

Want is je probleem dat je nu iets gekocht hebt waar je niks mee kan? Of wil je het bouwsel van de buur weg? Of worden nu je eigen plannen voor de invulling van het stuk grond gedwarsboomd?

De oplossingswegen kunnen dan bv zijn: gemeente aanspreken, buur aanspreken, plannen aanpassen.

Waarbij je uiteraard in je afweging mee moet laten wegen: over welk bedrag gaat het, welke relatie wil je met je buren, zijn er ook alternatieven mogelijk? En bij elk van deze vraag geldt de subvraag: is het de moeite waard? En als je er een 'strijd' van gaat maken: wat was je eigen verantwoordelijkheid (had je zelf moeten onderzoeken wat je kocht).

[Toke_gt]

Oplossing is gerelateerd aan jouw beoogde plannen met die grond. Stel, het stukje restgroen was zo verkocht dat de grens om het bouwwerk van de buren liep. Dan had je het ermee moeten doen. Dus is je doel nu om die grond zelf te kunnen bebouwen? Of wil je minder betalen omdat je minder bruikbare grond hebt gekregen?
Je loopt natuurlijk de kans dat de gemeente niet de buurman (en zijn voorganger) gaat aanspreken, maar de bebouwde grond opmeet en van je terugkoopt. Dan is de situatie praktisch niet veranderd, je hebt gedoe gehad met de buren en hebt alleen wat meer geld op je bankrekening. Dus bedenk goed wat je doel is en de strategie die daarbij hoort, anders win je mogelijk niets.

[Ivan]

Ik zit altijd met verwondering dergelijke topics te lezen, en met alle goedbedoelde adviezen van zelfbenoemde juristen...

Waarom heb je niet gewoon een rechtsbijstandsverzekering die je hierin kunt bijstaan, advies kan geven en indien nodig een zaak voor je begint? Voor nu te laat, maar de kosten voor een verzekering heb je met één zo'n casus makkelijk terug verdiend.

[BCC]

Ivan schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 22:41:
Ik zit altijd met verwondering dergelijke topics te lezen, en met alle goedbedoelde adviezen van zelfbenoemde juristen...

Waarom heb je niet gewoon een rechtsbijstandsverzekering die je hierin kunt bijstaan, advies kan geven en indien nodig een zaak voor je begint? Voor nu te laat, maar de kosten voor een verzekering heb je met één zo'n casus makkelijk terug verdiend.

Omdat je misschien liever een gezellige buurman hebt ipv 1m2 grond meer en je gelijk ?

[Garyu]

Ik denk dat je eerste vraag gaat zijn: wat wil je eigenlijk bereiken? Grofgezegd zijn er twee scenario's:
- Je wilt de grond zelf gebruiken, buurman moet zijn te brede gebouw inkorten.
- Je hebt minder gekregen dan je dacht en daardoor teveel betaald - deel van de koopsom terug van de gemeente (of doorverkopen aan de buurman)

In ieder geval heb je een stuk grond gekocht die niet is zoals de beschreven is. Afhankelijk van je gewenste oplossing moet je naar de gemeente. Of naar de buurman als je dat stuk bebouwde grond inderdaad aan hem wilt afstaan.

[Gijsje22]

BCC schreef op vrijdag 25 oktober 2024 @ 16:41:
[...]

Omdat je misschien liever een gezellige buurman hebt ipv 1m2 grond meer en je gelijk ?

Nou zo te horen is ie nu al niet heel gezellig. Ik zou ook niet zo gezellig zijn tegen de buurman als ie een stuk tuin inpikt.

[FredvZ]

Wedge23 schreef op donderdag 24 oktober 2024 @ 12:58:
Kan verwacht worden van de gemeente dat ze hun percelen elke centimeter blijven controleren?

Ja.

Wat staat er eigenlijk in de akte die gelezen en getekend hebt bij de notaris?
Daar zou ik een passage verwachten waarin staat dat de grond vrij van huur en bouwwerken wordt geleverd of daar staat iets in de zin van dat grond as-is wordt geleverd.

[ Voor 36% gewijzigd door FredvZ op 25-10-2024 19:34 ]

[Wedge23]

Update: Rechtsbijstand geeft aan dat de buurman verantwoordelijk is.

Ik ga de bal bij hem leggen, blijft hij aangeven dat het zijn zaak niet is dan laat ik het de proffesionals oplossen.

Bedankt voor de reacties.