Bieden zonder voorbehoud? Eventueel met verzekering?

[harrr]

Mijn vrouw en ik hebben ons droomhuis gevonden. Na nu 6 keer een bod te hebben gedaan en daarbij elke keer tussen de 20k en de 60k) te hebben overboden zijn we nu van plan om 80k te gaan overbieden, dit omdat 2 soortgelijke woningen ook al voor dit bedrag weg gingen. Maar hier was het winnende bod ook altijd zonder financieringsvoornbehoud. En dit hebben wij nog nooit gedaan. Wel altijd met een zo laag mogelijk financieringsvoorbehoud. Voor onze persoonlijke situatie ben ik dus benieuwd wat verstandig is. Want we willen dit huis heel graag hebben.

Members only: Persoonlijke situatie

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Alvast bedankt voor jullie adviezen!

[Rukapul]

Droomwoning en dan de prijs bieden waarvoor vergelijkbare woningen weggingen is niet logisch. Dan zou je juist meer willen/moeten bieden.

Voor de rest klinkt het te spannend door het ontbreken van een fatsoenlijke marge en bijzondere situatie.

Een laag financieringsvoorbehoud helpt ook. Het meeste helpt echter het hoogste bod.

Zo'n biedverzekering lijkt me een kwestie van aanvragen. Neem aan dat die beginnen met een intake.

[ Voor 13% gewijzigd door Rukapul op 20-10-2024 21:41 ]

[Aganim]

Om tot dit leenbedrag te komen nemen we de hypotheek van het huidige huis mee, die staat vast voor 30 jaar tegen 2%. Geen probleem volgens de voorwaarden en we hebben nog nooit een afschrijving gemist (goede betaalreputatie bij die bank), maar we zijn hiermee wel afhankelijk van 1 bank om de financiering rond te krijgen.

Ga je van een NHG naar een niet-NHG hypotheek? In dat geval kan het goed zijn dat je de rente niet mee kan nemen. Mocht dat het geval zijn moet je dat dus wel in het achterhoofd houden, onze adviseur had daar in eerste instantie even geen rekening mee gehouden.

Wij hebben korte tijd geleden onze eigen woning verkocht, daar vond ik het financieringsvoorbehoud niet heel spannend. Uiteindelijk was voor ons het hoogste bod + de opmerking van de kopers dat ze maar ongeveer de helft hoefden te financieren doorslaggevend. Dat laatste geeft me meer vertrouwen dat het goed komt dan het wel of niet aanwezig zijn van een voorbehoud.

[ Voor 7% gewijzigd door Aganim op 20-10-2024 21:46 ]

[Rmg]

Wat verwacht je van ervaringen van biedverzekeringen? Al die biedverzekeringen lijken aardig dichtgetimmerd te zitten.

De kans op een ervaring van iemand die de financierings niet rond krijgt is erg klein en de ervaring "wij hadden een biedverzekeringen en het kwam rond!" Is natuurlijk niet zoveel waard.

[dimi_v]

Bieden zonder voorbehoud zou verboden moeten worden, maar dat terzijde. Hoogste bod zal altijd goed doen, maar verhalen genoeg van mensen die een bod van paar k minder accepteerden omdat er geen voorbehoud op zat. Je moet zo’n enorm bedrag ook maar echt gefinancierd krijgen, ook al is het nog geen 60% van je bod. Succes!

[Accretion]

Als je het risico niet durft te lopen, kun je het verzekeren.
Kijk wel goed naar de voorwaarden van de verzekering.

En anders, zorg wel dat je tijd genoeg hebt voor de aanvraag, niet elke bank is net zo snel.

Maar hoe zit het dan met verkoop van je huidige woning?
Stel dat dat tegenvalt, dan kun je niet door met de koop en zit je dus ook met een probleem?

Of heb je alsnog verkoop onder voorbehoud verkoop eigen woning?
Dan kun je wel financieringsvoorbehoud schrappen maar zit je alsnog met een voorbehoud in je bod

[ Voor 87% gewijzigd door Accretion op 20-10-2024 23:29 ]

[Sport_Life]

Wat zegt jullie aankoopmakelaar? Of heb je die niet? Kost 2-4k maar het vergroot mogelijk wel je kansen. Of het terecht is doet even niet ter zake, verkopers en verkoopmakelaars nemen biedingen van aankoopmakelaars serieuzer. Aankoopmakelaar kan ook even polsen of er al biedingen binnen zijn enzo. Ze kennen elkaar allemaal..

Verder zal de bank 80 of 90% van de taxatiewaarde als overbrugging, is je woning al getaxeerd?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 21% gewijzigd door Sport_Life op 20-10-2024 23:49 ]

[eLScha]

Als je maar 20k van je maximale leencapaciteit zit, dan is het risico best groot vind ik. Ergens even een misrekening en er gaat zo 20k van je leencapaciteit af. Er gevolg is, zoals je zelf schrijft, dat je voorlopig helemaal geen huis kan kopen. Dat is best een serieus gevolg.

Hoog risico, serieuze gevolgen, ik zeg: jezelf niet gek laten maken en gewoon met realistisch voorbehoud bieden.

Misschien zelfs eerder 10k er bovenop dan een voorbehoud eraf, maar die inschatting kun je zelf beter maken.

[Yucon]

Weet je zeker dat je die onregelmatigheidstoeslag op de juiste manier meegerekend hebt?

[Immutable]

dimi_v schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 23:05:
Bieden zonder voorbehoud zou verboden moeten worden, maar dat terzijde. Hoogste bod zal altijd goed doen, maar verhalen genoeg van mensen die een bod van paar k minder accepteerden omdat er geen voorbehoud op zat. Je moet zo’n enorm bedrag ook maar echt gefinancierd krijgen, ook al is het nog geen 60% van je bod. Succes!

Dat is natuurlijk volkomen bullshit. Dan kan je ook zeggen: Het is niet eerlijk dat iemand een hoger salaris heeft dan de ander, en meer kan bieden. Stel voor ik, heb jaren keihard wezen sparen. En jij gaat op vakantie en leuke dingen doen en al je geld uitgeven aan onzin.
En ik kan daardoor zonder voorbehoud bieden, en jij niet. Dan mag je toch veronderstellen dat diegene die dus keihard zijn geld opzij heeft gezet een streepje voor heeft?

Komop man, dit is echt zeiken/janken om niks.

[ Voor 23% gewijzigd door Immutable op 21-10-2024 06:46 ]

[Mother_lepard]

Immutable schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 06:43:
[...]


Dat is natuurlijk volkomen bullshit. Dan kan je ook zeggen: Het is niet eerlijk dat iemand een hoger salaris heeft dan de ander, en meer kan bieden. Stel voor ik, heb jaren keihard wezen sparen. En jij gaat op vakantie en leuke dingen doen en al je geld uitgeven aan onzin.
En ik kan daardoor zonder voorbehoud bieden, en jij niet. Dan mag je toch veronderstellen dat diegene die dus keihard zijn geld opzij heeft gezet een streepje voor heeft?

Komop man, dit is echt zeiken/janken om niks.

Het zorgt ervoor dat mensen, zeker gezien de huidige huizenmarkt, meer risico's gaan nemen. In sommige gevallen is het verstandig mensen tegen zichzelf te beschermen.

[Panzer_V]

Een kennis van mij heeft vrij recent een nieuwe woning gekocht met voorbehoud van financiering. Deze heeft deze woning aangekocht in twee dagen tijd. Toen de kennis in de lucht kwam liep er al een biedingsgesprek met een andere koper, die zonder voorbehouden wenste te kopen.

Mijn kennis heeft vanaf seconde 1 volledig open kaart gespeeld met verkopend makelaar. Tevens een mooi stukje proza naar de kopers gestuurd. Die besloten een finale bieding te vragen. Het resultaat, mijn kennis mocht de woning kopen. Met voorbehouden.

Dit alles in een zeer geliefde wijk. Open kaart spelen lijkt dus belangrijker dan heel veel bieden en bepaalde logische voorbehouden loslaten.


Inzake jouw situatie: niet doen. Je gaat zo krap zitten....de verkoop van je huidige woning moet maar iets tegen zitten en je bent de sjaak.

[ Voor 9% gewijzigd door Panzer_V op 21-10-2024 07:57 ]

[Accretion]

Onze hypotheekadviseur ... dat hij vrijwel zeker weet dat hij het rond krijgt (99% zoals hij zelf schrijft).

In 99% van de gevallen is een risicoanalyse met als enkel resultaat een percentage, gewoon dikke onzin.

Vraag de hypotheekadviseur naar een degelijke analyse en als hij dat niet kan doen, zou ik ook niet op zijn woord vertrouwen.

Het voorbeeld hierboven, wat als de bank de onregelmatigheidstoeslag niet meeneemt of op andere manier toepast.
Of wat als je je huidige woning niet (op tijd) verkocht krijgt of

Maak een overzicht van alle risico's met daarbij de kans, de impact en de manieren om het risico te verminderen.
En maak daarop gebaseerd een keuze.

[Masterlans]

Wij zijn nu onze woning aan het verkopen (morgen sluit de biedingstermijn) en ik sluit me bij meerdere mensen hier aan dat het bod belangrijker is dan de voorbehouden. Maak het zo laag mogelijk, er is echt wel een verschil tussen het hele bedrag moeten financieren of 50% gedekt moeten krijgen.

Wij hebben 2 maanden geleden een huis gekocht zonder voorbehouden, maar ik wist dat we zeker 200k onder onze max zaten. Ik zou niet zo krap gaan zitten als je nu voorstelt. Je stelt terecht dat het negatieve effect buik die kleine kans dat het niet lukt erg groot is.

Bij dat huis zat overigens ook iemand die 2 weken de tijd had gehad om een bouwkundige keuring te doen, maar een bod deed met voorbehoud keuring. Er waren al keuringen geweest dus de verkopers waren niet bang voor de uitslag, maar het vertraagt de boel, creëert een onzekere factor en die bieder heeft zich daarmee buitenspel gezet aangezien er meerdere biedingen waren. Dus ik zou dat meenemen mocht je een keuring overwegen.

Wij hebben bij onze vorige verkoop een bod gehad dat eindigde op (voorbeeld) ..0908,20 waarbij 9-8-20 de toekomstige trouwdatum van de kopers was. Dat rare bedrag prikkelde wel de nieuwsgierigheid moet ik zeggen. Zij hadden sowieso het hoogste bod dus ik kan niet zeggen of het werkte.

[ Voor 12% gewijzigd door Masterlans op 21-10-2024 08:23 ]

[Saven]

Een heel groot deel van de anderen die bieden zonder voorbehoud weten ook nog niet 100% zeker of ze alles rond krijgen. Niet dat je het daarom maar wel moet doen, maar misschien goed voor de beeldvorming. Mensen bieden gewoon zonder voorbehoud omdat ze weten/denken anders geen kans te maken (want iedereen doet het)

[Saven]

Masterlans schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 08:17:
Wij zijn nu onze woning aan het verkopen (morgen sluit de biedingstermijn) en ik sluit me bij meerdere mensen hier aan dat het bod belangrijker is dan de voorbehouden. Maak het zo laag mogelijk, er is echt wel een verschil tussen het hele bedrag moeten financieren of 50% gedekt moeten krijgen.

Ik vraag me toch af, waarom zou het uitmaken of iemand maar met 400K voorbehoud biedt, of met 800K. Linksom of rechtsom kan diegene het toch niet kopen als ie de financiering niet rond krijgt.

[Masterlans]

Saven schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 08:20:
[...]

Ik vraag me toch af, waarom zou het uitmaken of iemand maar met 400K voorbehoud biedt, of met 800K. Linksom of rechtsom kan diegene het toch niet kopen als ie de financiering niet rond krijgt.

Omdat een bank de waarde van het onderpand meeneemt, en je dus bij overbieden (maar ook gezien de koperskosten) al snel over dat bedrag heen gaat. Daarnaast is de kans dat iemand 300k als hypotheek kan krijgen vele malen groter dan 800k. Je hebt helemaal gelijk dat dat zeker niet alles zegt want hangt erg van het inkomen af natuurlijk.

[LankHoar]

@harrr wij zijn momenteel ook druk bezig met een koophuis bemachtigen (onze eerste). Hoewel ik dus geen praktische ervaring heb met een "veilig bieden" certificaat, heb ik die al wel meerdere keren aangevraagd. Wij werken met Walter Living als aankoopmakelaar, en Viisi als hypotheekadviseur. Wanneer ik die laatste bel, krijg ik doorgaans met een paar uur het bied certificaat in mijn inbox. Eerste keer zal iets langer zijn ivm screening van je situatie. Voor ons is dat gratis, maar indien je niet met hen werkt verder kost het geloof ik 25 euro per poging ivm het administratieve werk dat ze doen.

Tip van flip: ik zou nooit zonder zo'n verzekering bieden zonder voorbehoud. 60K risico is erg veel, dus zou dat zeker afkopen. Daarnaast: ook als je de screening nog niet rond hebt en/of het certificaat niet op tijd binnen, kun je alsnog je bod plaatsen zonder voorbehoud. In het ergste geval moet je hem dan weer intrekken.

[Valorian]

Panzer_V schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 07:57:

Open kaart spelen lijkt dus belangrijker dan heel veel bieden en bepaalde logische voorbehouden loslaten.

Dit is erg fijn voor jouw kennis, maar tegenover elke koper die er op deze manier tussen is gekomen staan ook genoeg mensen die nooit een antwoord kregen op hun proza en/of niets gehad hebben aan het open-kaart-verhaal. Ik ben het met je eens dat dit een route is die kán werken maar ik denk niet dat je op basis van zo'n "n=1"-onderzoekje meteen kan stellen dat open kaart spelen belangrijker lijkt dan veel bieden en bepaalde logische voorbehouden loslaten. Hooguit dat dat in de situatie van jouw kennis inderdaad belangrijker leek, dat wel.

[Rmg]

Tjah proza en rare biedbedragen hebben bij mij gezorgd dat ik voor een-na-hoogste bod zonder voorwaarden en keuring ben gegaan.

[-DarkShadow-]

Ik kan me niet voorstellen dat die verzekering jou de vrijheid geeft om het door jou gewilde bod uit te brengen zonder financieringsvoorbehoud. Dus neem heel goed de voorwaarden van de verzekering door voordat je dat pad bewandelt.

[champion16]

-DarkShadow- schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 10:10:
Ik kan me niet voorstellen dat die verzekering jou de vrijheid geeft om het door jou gewilde bod uit te brengen zonder financieringsvoorbehoud. Dus neem heel goed de voorwaarden van de verzekering door voordat je dat pad bewandelt.

Ik heb ooit eens geinformeerd bij zo een verzekering/biedgarantie. Het was van zo een verzekering/garantie juist het selling point dat je kan bieden zonder voorbehoud.
Wel wordt er vooraf gewoon gekeken wat je kan bieden en meestal ook wat het huis dat je wilt kopen ongeveer qua taxatie zal opleveren.

Dus voor elk bod zal je moeten aangeven om welk huis het gaat. Daar zal men dan gaan kijken wat er qua taxatie uit kan komen. En uiteraard stellen ze ook een voorwaarde op wat je max kunt lenen. Je kan dus niet "blind" bieden.

[Fiets]

Om ook een ervaring te delen, wij hadden ook met een voorbehoud van financiering geboden, maar daarbij aangegeven dat het slechts voor een deel van het huis was.

Als voorbeeld, huis geboden 500.000, maar er is maar een hypotheek nodig voor 300.000 omdat de rest uit de overwaarde komt. Kun je het voorbehoud aanbieden tot een bedrag van 300.000. Dat geeft de verkoper meer zekerheid dat het wel gaat lukken en het voorbehoud niet nodig is.

[Fe2O3]

Het is me eigenlijk totaal niet duidelijk waar jij straks 80.000 tot 100.000 euro vandaan trekt? Dat is geen geld die je kan mee financieren. De hypotheek gaat tot max. waarde van de taxatie.

Je kan er hooguit een persoonlijke lening voor afsluiten, maar ik hoef denk ik niet uit te leggen dat je dan een beetje hypotheek ook wel kan vergeten.

Vraag je hypotheek adviseur eens of dat '20k van de max af' in of ex. die 100.000 euro is? Dekt je overwaarde dat bedrag?


Een biedverzekering wijst je denk ik af, je zit veel te dicht bij je max. imho, gezien de documenten die ze vragen gaan ze gewoon kijken wat je max. hypotheek en eigen vermogen is en daarop zal je vast een max. krijgen.
Als de rente 0.1% stijgt tijdens je aanvraag ben je al de pisang.

[Holk]

Wat is het huis je waard? Die 680K die je wel wilt neerleggen, of de 60K die je mogelijk moet betalen als je de financiering niet rond krijgt. Dat moet je jezelf afvragen. Als je die 60K durft in te zetten, dan moet je 680K bieden en vertrouwen op het proces

Wat ik wel mis in het verhaal is de mogelijke overwaarde en normale waarde van je huidige woning. Een 30 jaar vaste hypotheek met 2% rente klinkt als een aanschaf van die woning ergens in 2022. Die zijn ook wat gestegen, helpt dat met het verhaal of ga je vanuit dat daar ook een riante en onvoorspelbare overwaarde op zit. Daarover speculeren zou ik zelf wat nerveuzer van worden

[ColeJ]

Die 10% klinkt altijd eng maar in de praktijk is het vaak geen 10% boete, een stuk minder of zelfs niet. Je moet eerst in gebreke worden gesteld en de verkoper kan het huis ook niet zomaar aan een ander verkopen, er is immers al een getekend koopcontract. Deze moet eerst formeel ontbonden worden voordat ze aan een aan een ander kunnen verkopen. Je kunt prima wat tijd rekken, er ligt niet zomaar een boete op de mat. Het is niet chique, maar het kan wel.

[John Doos]

Ik heb recent ook een woning gekocht, en toen zijn wij in gesprek geweest met verschillende hypotheek verstrekkers.

De Hypotheker heeft ons toen een manier uitgelegd genaamd: Bieden met zekerheid.
Informeer daar eens naar, dat is bieden zonder voorbehoud, maar met het risico bij hen.

Wij hebben er niet voor gekozen, maar dit kan een mogelijkheid voor je zijn.

[B-Real]

Tsja, was is wijsheid? Ik vind het een lastige en het is voor iedereen anders.

Ik heb nog nooit zonder voorbehoud financiering een bod uitgebracht. Het is daar nog nooit op stuk gelopen, maar ik woon in een regio waar de gekte iets minder gek is.

Risico = kans x impact.
De kans dat het bij ons niet zou lukken was niet zo groot. Tweemaal vast contract, prima inkomen, hypotheek zeker niet op de max ingezet, fijn stukje overwaarde. Alles vooraf al goed in kaart gebracht door een financieel adviseur. Dus de kans dat het niet zou lukken, was niet zo groot.
De impact kan echter aanzienlijk zijn, potentieel 10% over een paar ton is toch geld. Geld dat je moet hebben, maar afgezien daarvan moet je het door zoiets ook maar willen missen.

Laatste keer dus het financieringsvoorbehoud op een x bedrag gezet. Aankoopwaarde van de nieuwe woning zat al ver onder de max van onze hypotheek mogelijkheden. Daarnaast verwachte overwaarde van de te verkopen woning voor iets van 50% meegenomen in het financieringsvoorbehoud.
Mijn redenatie was dat er dan altijd wel een hypotheekverstrekker te vinden moest zijn die het aandurfde, in het ergste geval tegen minder gunstige voorwaarden.

Daarnaast heeft mijn verkopende makelaar ook nog even een goed woordje gedaan bij de makelaar via wie wij de woning kochten. Als in, situatie even doorgegeven. Een woord van een gerenomeerd makelaar naar een collega heeft onbewust toch waarde voor de verkopers heb ik wel gemerkt.

Uiteindelijk telt het hoogste bod in 9 van de 10 gevallen toch gewoon, maar je kunt je kansen wel verhogen

[fsfikke]

dimi_v schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 23:05:
Bieden zonder voorbehoud zou verboden moeten worden, maar dat terzijde.

Hoezo dat? Dus je vindt ook dat je verplicht een hypotheek moet nemen als je een huis koopt?

[John Doos]

John Doos schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 12:25:
Ik heb recent ook een woning gekocht, en toen zijn wij in gesprek geweest met verschillende hypotheek verstrekkers.

De Hypotheker heeft ons toen een manier uitgelegd genaamd: Bieden met zekerheid.
Informeer daar eens naar, dat is bieden zonder voorbehoud, maar met het risico bij hen.

Wij hebben er niet voor gekozen, maar dit kan een mogelijkheid voor je zijn.

https://www.hypotheker.nl/diensten/bieden-met-zekerheid/

Dit gaat inderdaad met "biedcertificaten"
Dit is wel echt een cowboy move, maar wellicht dat andere verstrekkers ook iets dergelijks bieden.

[Holk]

ColeJ schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 12:23:
Die 10% klinkt altijd eng maar in de praktijk is het vaak geen 10% boete, een stuk minder of zelfs niet. Je moet eerst in gebreke worden gesteld en de verkoper kan het huis ook niet zomaar aan een ander verkopen, er is immers al een getekend koopcontract. Deze moet eerst formeel ontbonden worden voordat ze aan een aan een ander kunnen verkopen. Je kunt prima wat tijd rekken, er ligt niet zomaar een boete op de mat. Het is niet chique, maar het kan wel.

Zeker nooit een huis gekocht. Dan mag je lekker 10% bij de notaris onderbrengen (bankgarantie oid) en die keert echt gewoon uit aan de verkopende partij als jij verzaakt. Zeker als dat is omdat je geen voorbehoud hebt en de bank niet mee wil werken. Daarvoor is een voorbehoud van financiering belangrijk als deze net wel net niet haalbaar is.

Lopen steeds meer mensen grof geld mis door boetes en gebrekkige voorwaarden aan een bod stellen omdat de bank met de Wwft geen financiering wil afgeven

[ColeJ]

Holk schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 12:53:
[...]


Zeker nooit een huis gekocht.

Jawel hoor, meerdere . Jij?

Ik zeg toch alleen dat je prima tijd kunt rekken en er niet meteen vordering op de mat ligt? Misschien moet je mijn post nog eens opnieuw lezen.

[ Voor 29% gewijzigd door ColeJ op 21-10-2024 13:13 ]

[Holk]

ColeJ schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 13:11:
[...]


Jawel hoor, meerdere . Jij?

Ik zeg toch alleen dat je prima tijd kunt rekken en er niet meteen vordering op de mat ligt? Misschien moet je mijn post nog eens opnieuw lezen.

Meerdere, ook verkocht. En dan heb je als koper en verkoper gewoon te houden aan vastgestelde termijnen. In gebreke stellen is eitje, daarna notaris bellen (laten bellen) en klaar. Tijd rekken is minimaal, onder aan de streep ben je zonder voorbehoud de Sjaak. En er is geen vordering, de notaris betaald uit.

[ Voor 4% gewijzigd door Holk op 21-10-2024 13:23 ]

[IJsbeer]

Holk schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 13:23:
[...]


Meerdere, ook verkocht. En dan heb je als koper en verkoper gewoon te houden aan vastgestelde termijnen. In gebreke stellen is eitje, daarna notaris bellen (laten bellen) en klaar. Tijd rekken is minimaal, onder aan de streep ben je zonder voorbehoud de Sjaak. En er is geen vordering, de notaris betaald uit.

Dat je die 10% bij de notaris hebt staan (of een bankgarantie) wil nog niet zeggen dat die dat ook direct uitbetaald aan de verkopers als deze de kopers in gebreke stellen. Hetgeen dat daadwerkelijk uitbetaald wordt is gebaseerd op de dadadwerkelijk geleden schade van de verkopers (en wordt, voor zover ik weet, bepaald door de rechter).
Dus grote kans dat 'stallen' dan idd werkt, fraai is anders. Je hoeft daarna natuurlijk nooit meer een bod te doen op een woning van die makelaar...

[Holk]

IJsbeer schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 15:12:
[...]


Dat je die 10% bij de notaris hebt staan (of een bankgarantie) wil nog niet zeggen dat die dat ook direct uitbetaald aan de verkopers als deze de kopers in gebreke stellen. Hetgeen dat daadwerkelijk uitbetaald wordt is gebaseerd op de dadadwerkelijk geleden schade van de verkopers (en wordt, voor zover ik weet, bepaald door de rechter).
Dus grote kans dat 'stallen' dan idd werkt, fraai is anders. Je hoeft daarna natuurlijk nooit meer een bod te doen op een woning van die makelaar...

Nee hoor. Je tekent ervoor en dat geld ben je kwijt. Komt geen rechter aan te pas.

[BTFD]

Panzer_V schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 07:57:
Open kaart spelen lijkt dus belangrijker dan heel veel bieden en bepaalde logische voorbehouden loslaten.

Gewoon geluk hebben dit! Heb zelf 3 jaar actief gezocht, alles open kaart en heeft 43 biedingen lang niet geholpen..

Uiteindelijk 2 oude mensen met sympathie voor onze situatie gaf de doorslag, dus ook gewoon geluk gehad

[Togi]

Open kaart en evt een goed gesprek met de verkopende makelaar zodat die jouw en jouw situatie ook beter kent en kan verkopen aan de verkoper.

Bij de aankoop van ons huis was de verkopende makelaar in een eerder traject (wat niets werd) onze aankoop makelaar. Dus zij kende ons en onze situatie en wist dus dat wij redelijk onderbouwd dingen zouden doen.

Ga in overleg met je hypotheek adviseur. Bij ons garandeerde hij dat hij de hypotheek bij keuze 1 rond zou krijgen en evt nog 2 alternatieven had. Kon natuurlijk niet zwart op wit maar hij was er 100% zeker van. Hij overtuigde ons er zelfs van om het te doen en iom onze nieuwe aankoopmakelaar de voors en tegens bekeken en zonder voorbehoudt geboden

Bij de verkoop keek ik daarentegen anders tegen het voorbehoud. De hoogste bieder had zonder voorbehoudt. Obv de info begreep ik dat hij alleenstaand was, en obv het bedrag, best wel een stuk boven de bedragen die recent ervoor voor dezelfde huizen werd betaald en waarvoor hij getaxeerd was twijfelde ik (en onze makelaar) of dat met de bank wel rond zou komen.
Nummer 2 was met een 30% voorbehoudt en een alleenstaande moeder met dochter. Het scheelde een paar duizend euro dus de gunfactor (plus iets meer zekerheid) was snel gemaakt.

[MrNOnamE]

Totaal ander idee om misschien meer kans te maken:

Als je deze woning zo graag wilt, kun je hier dan geen aankoop makelaar bij inschakelen?

Heb zelf 2 keer een woning gekocht en 2 keer dankzij de aankoopmakelaar het winnende bod kunnen doen. Werd in de avond gebeld dat als ik het bod zou verhogen met 1500 dat de woning voor mij was bijvoorbeeld. De andere keer geen het over het onder voorbehoud van financiering, dat ik dat deed voor 60% van de woning waarde IPV de volle prijs. Volle prijs is best een risico voor de verkoper als een taxatie daar onder komt.

Aankoopmakelaar kan ook een snelle check doen van de woning. Dit is geen volledige technische keuring maar hun weten vaak wel de problemen die er met bepaalde huizen zijn.

[ColeJ]

Nog een ander idee:

Blijf elke dag de verkoopmakelaar bellen en vraag of de woning verkocht is. Op het moment dat deze verkocht is bel je aan bij de bewoners (of gewoon bij de makelaar) en vertel je ze dat je de woning ook wilt hebben en X bedrag boven het huidige bedrag kan bieden (als je zelf die prijs nog akkoord vind). De woning is namelijk pas verkocht als het (voorlopige) koopcontract is getekend. Op deze manier breek jij in tussen het moment van "verkoop" en tekenen voorlopige koopcontract. Brutalen hebben de halve wereld.

Nee, niet chique maar de huizenmarkt is allang al niet meer chique. Het kan wel werken en deze trucs worden daadwerkelijk uitgehaald.

[ Voor 3% gewijzigd door ColeJ op 21-10-2024 16:42 ]

[Sport_Life]

ColeJ schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 12:23:
Die 10% klinkt altijd eng maar in de praktijk is het vaak geen 10% boete, een stuk minder of zelfs niet. Je moet eerst in gebreke worden gesteld en de verkoper kan het huis ook niet zomaar aan een ander verkopen, er is immers al een getekend koopcontract. Deze moet eerst formeel ontbonden worden voordat ze aan een aan een ander kunnen verkopen. Je kunt prima wat tijd rekken, er ligt niet zomaar een boete op de mat. Het is niet chique, maar het kan wel.

Ik zou er niet zo makkelijk over denken .

Er is pas geleden een uitspraak geweest van de rechtbank waarbij kopers niet alleen 10% van de koopsom als boete moesten betalen, maar óók de prijsdaling van de woning. Het betreft hier een verkoop van de woning eind 2022. De koper had de woning gekocht voor 610.000 euro. Door niet op tijd (en goed gedocumenteerd) de koop te ontbinden moest deze koper in ieder geval 10% aftikken. De woning werd echter voor een veel lagere prijs verkocht namelijk (schrik niet) 440.000 euro. De rechtbank veroordeelt koper tot betaling van 170.000 euro (610.000 euro eerste koopprijs minus 440.000 euro definitieve opbrengst), waarvan 61.000 euro als 10% contractuele boete.

De rechter gaf nog wel aan dat het verschil tussen de door koper geboden prijs en de latere opbrengst van de woning groot is. Echter dit leidt niet tot de conclusie dat verkoper zich onvoldoende heeft ingespannen om een zo goed mogelijke prijs te krijgen voor het pand en verkoper heeft zijn schadebeperkingsplicht dan ook niet geschonden.

https://www.homefinance.n...ypotheek-niet-rond-kreeg/

[ Voor 5% gewijzigd door Sport_Life op 21-10-2024 16:52 ]

[ColeJ]

Sport_Life schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 16:46:
[...]

Ik zou er niet zo makkelijk over denken .


[...]


https://www.homefinance.n...ypotheek-niet-rond-kreeg/

Er zijn ook genoeg artikelen (en jurisprudentie) te vinden over gematigde bedragen.

[Yucon]

Fiets schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 10:43:
Om ook een ervaring te delen, wij hadden ook met een voorbehoud van financiering geboden, maar daarbij aangegeven dat het slechts voor een deel van het huis was.

Als voorbeeld, huis geboden 500.000, maar er is maar een hypotheek nodig voor 300.000 omdat de rest uit de overwaarde komt. Kun je het voorbehoud aanbieden tot een bedrag van 300.000. Dat geeft de verkoper meer zekerheid dat het wel gaat lukken en het voorbehoud niet nodig is.

Wat is precies het voordeel voor de verkoper? Als die laatste 200k niet lukt is die eerste 300k ook niet meer relevant. "Doe mij dan maar het halve huis" kan immers niet. Of zie ik nu iets over het hoofd?

[simon]

Sport_Life schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 16:46:
[...]

Ik zou er niet zo makkelijk over denken .


[...]


https://www.homefinance.n...ypotheek-niet-rond-kreeg/

Ik vermoed dat dat om deze zaak ging; https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBAMS:2024:3065. Hier was trouwens wel een voorbehoud opgenomen, alleen is daar geen geldig beroep op gedaan.

Ik vraag mij af of hoe dit uiteindelijk afgelopen is. De houding van de koper in die zaak is niet al te 'succesvol'.

[ Voor 5% gewijzigd door simon op 21-10-2024 17:41 ]

[Rmg]

Yucon schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:24:
[...]

Wat is precies het voordeel voor de verkoper? Als die laatste 200k niet lukt is die eerste 300k ook niet meer relevant. "Doe mij dan maar het halve huis" kan immers niet. Of zie ik nu iets over het hoofd?

Een hypotheek krijgen over 300k is makkelijker dan een hypotheek voor 200k.

Het risico van het niet verkrijgen van een hypotheek, waar het voorbehoud voor is, is kleiner.

[Sport_Life]

simon schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:39:
[...]

Ik vermoed dat dat om deze zaak ging; https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:RBAMS:2024:3065. Hier was trouwens wel een voorbehoud opgenomen, alleen is daar geen geldig beroep op gedaan.

Ik vraag mij af of hoe dit uiteindelijk afgelopen is. De houding van de koper in die zaak is niet al te 'succesvol'.

In artikel 6:94 BW is bepaald dat op verlangen van de schuldenaar de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete kan matigen. De rechter dient terughoudend om te gaan met de bevoegdheid tot matiging. Er moet sprake zijn van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat.

4.10.
[gedaagde] heeft niet duidelijk gemaakt waarom in dit geval het betalen van de afgesproken boete niet kan worden gevergd. In vergelijkbare zaken is onder bepaalde omstandigheden een reden om te matigen geweest dat de daadwerkelijke schade van de verkoper veel lager was dan de contractuele boete. Daar is in het onderhavige geval echter geen sprake van. Vast staat dat [eiser] de woning voor een veel lagere verkoopprijs heeft verkocht. Partijen zijn een contractuele boete overeengekomen in de verkoopovereenkomst. Dit is een gangbaar beding dat dient om de schade te fixeren.
De rechtbank ziet gelet op het voorgaande geen reden de boete te matigen.

Er wordt dus een link gelegd naar de hoogte van de schade. Als TS 80k meer biedt dan nr 2, dan is de schade dus 80k. Of als (worst case) morgen een situatie zich voordoet dat de wereld op z'n kop zet (9/11, corona..) .
Plus juridische kosten. Dit is makkelijk aan te tonen door verkopers, moet er natuurlijk wel een flink gat zitten tussen bod 1 en 2.

[Fe2O3]

TS kan geen 80k meer bieden. TS heeft geen 80k + 20k als de taxatie laag uit valt +20k voor de KK ...

TS heeft 'iets meer dan 60k'

15% van de woningwaarde van een woning van 600k overbieden is ook gekkenwerk, dan moet je wellicht je zoekprofiel op funda wat (naar beneden) bijstellen.

[harrr]

Bedankt voor het grote aantal reacties.

Oke even wat meer info. Ons huis is door 3 makelaars getaxeerd. De laagste taxatie is 315k. Daarvan neemt de hypotheek adviseur 90% als waarde die het huis moet opbrengen. We hebben 20k spaargeld gereserveerd voor dubbele lasten tijdens de verkoopmakelaar we gaan er echter vanuit dat het zo weg is. Geen enkel huis staat hier langer dan 5 dagen te koop en allemaal worden ze overboden.

We hebben wel degelijk een aankoopmakelaar, die gaat ons huis ook verkopen en die verzekerd ons dat het huis voor die prijs binnen 5 dagen weg is. Die garantie deden de andere 2 ook en daar twijfel ik ook geen seconde aan, zo is de markt hier. Ik neem dus geen voorbehoud op voor verkoop eigen woning, want dat risico is er niet en er is 20k om alle dubbele lasten te dragen.

Van de onregelmatigheidstoeslag is het gemiddelde van 3 jaar op de werkgeversverklaring gezet. Dit is door het ziekenhuis (werkgever) gedaan en die gebruiken hier hun automatische tools voor. De hypotheekadviseur is er ook zeker van dat die gegevens daarom wel geaccepteerd zullen worden.

Inmiddels weten we dat door de rentedaling we ook gewoon bij andere banken kunnen aankloppen voor hetzelfde leenbedrag maar dan zijn de maandlasten iets hoger omdat de voordelige rente weg valt.

Er is verder 80k spaargeld. Das incl. de 20k.voor de overbrugging en de hypotheek op ons huis is nog maar 99k. We nemen dus 215k overwaarde en 80k spaargeld mee om 90k te overbieden.

[Barrycade]

Na enig onderzoek kwam ik er achter dat je voor die bied verzekering 1000 euro kwijt bent en je dus financieel doorgelicht wordt en dat je dus een maximum meekrijgt wat je mag (over) bieden.

Wat kwam uit het onderzoek?

Want zit je jezelf niet rijk te rekenen, die verzekering is geen zilveren kogel. Die zorgt er alleen voor dat je geen 10% hoeft af te tikken als het toch fout loopt qua hypotheek.

En volgen mij valt je hypotheek nu onder de NHG dat nieuwe huis niet, dus even het uitzoeken waard of je rente wel mee krijgt. Want NHG is meestal gelijk aan laagste leen voet qua waarde.

[ Voor 19% gewijzigd door Barrycade op 21-10-2024 18:59 ]

[Rmg]

Barrycade schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 18:57:

En volgen mij valt je hypotheek nu onder de NHG dat nieuwe huis niet, dus even het uitzoeken waard of je rente wel mee krijgt. Want NHG is meestal gelijk aan laagste leen voet qua waarde.

Wel financieren we dan "maar" 57% van de koopsom. De andere 43% is overwaarde van ons eigen huis en spaargeld.

Dan zit je al wel in de laagste risicoklasse/renteopslag

[harrr]

Fe2O3 schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 18:08:
TS kan geen 80k meer bieden. TS heeft geen 80k + 20k als de taxatie laag uit valt +20k voor de KK ...

TS heeft 'iets meer dan 60k'

15% van de woningwaarde van een woning van 600k overbieden is ook gekkenwerk, dan moet je wellicht je zoekprofiel op funda wat (naar beneden) bijstellen.

Waar haal je dit vandaan? We hebben 215k overwaarde (of 90% hiervan) en 80k eigen vermogen.

[Rukapul]

harrr schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 20:25:
[...]


Waar haal je dit vandaan? We hebben 215k overwaarde (of 90% hiervan) en 80k eigen vermogen.

Wel correct rekenen. Het is namelijk 10k minder en als je zo scherp aan de wind vaart doet dat er toe:
90% van 314k is 282k
Minus 99k geeft 183k

183 + 80k is 263k. Dat geeft een marge van 5k (43% van 600k is 258k).

De 20k voor dubbele lasten en kosten koper (?) moet hier nog vanaf. Dat brengt het dus op -15k.

De totale casus berust dus op 20k marge op basis van inkomensratio en een negatieve marge van 15k op basis van vermogen.

De bank toetst op beide.

Alles hangt af van de taxatiewaarde van de eigen woning en de beoordeling van de inkomenselementen.

[ Voor 8% gewijzigd door Rukapul op 21-10-2024 21:06 ]

[harrr]

Rukapul schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 20:46:
[...]

Wel correct rekenen. Het is namelijk 10k minder en als je zo scherp aan de wind vaart doet dat er toe:
90% van 314k is 282k
Minus 99k geeft 183k

183 + 80k is 263k. Dat geeft een marge van 5k (43% van 600k is 258k).

De 20k voor dubbele lasten en kosten koper (?) moet hier nog vanaf. Dat brengt het dus op -15k.

De totale casus berust dus op 20k marge op basis van inkomensratio en een negatieve marge van 15k op basis van vermogen.

De bank toetst op beide.

Alles hangt af van de taxatiewaarde van de eigen woning en de beoordeling van de inkomenselementen.

toon volledige bericht

Alleen klopt die 600k niet. Rond de 550k willen we bieden. Waar het huis te koop staat voor 475k. Maar misschien ben ik ergens onduidelijk geweest dat je 600k er uit opgemaakt hebt.

De marge is dus groter!

[Sethro]

Rmg schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:41:
[...]


Een hypotheek krijgen over 300k is makkelijker dan een hypotheek voor 200k.

Het risico van het niet verkrijgen van een hypotheek, waar het voorbehoud voor is, is kleiner.

Volgens mij kun je niets over dat risico zeggen zonder de inkomsten ernaast te zetten.

Als je maar 300k van de 500k hoeft te financieren en je daar een voorbehoud bijzet laat je duidelijk blijken dat eigenlijk te hoog gegrepen is en er kunst en vliegwerk nodig is.

Dan heb ik liever iemand met inkomen van 200k die hele bedrag moet financieren.

[Sethro]

harrr schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 23:08:
[...]


Alleen klopt die 600k niet. Rond de 550k willen we bieden. Waar het huis te koop staat voor 475k. Maar misschien ben ik ergens onduidelijk geweest dat je 600k er uit opgemaakt hebt.

De marge is dus groter!

Je uiteindelijke leencapaciteit is meestal hoger dan de adviseur in eerste instantie aangeeft om veilig te zitten. Daar zit dus ook nog ruimte.

[Valorian]

harrr schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 23:08:
[...]


Alleen klopt die 600k niet. Rond de 550k willen we bieden. Waar het huis te koop staat voor 475k. Maar misschien ben ik ergens onduidelijk geweest dat je 600k er uit opgemaakt hebt.

De marge is dus groter!

Die 600K is denk ik in het leven gekomen omdat je ergens en passant 60K noemde als mogelijke 10%-boete.

[Holk]

Enige risico die je loopt is dat je gebonden bent aan 1 bank voor die 30j en 2%. Je zou direct naar de bank kunnen gaan en kunnen laten doorrekenen of je wensen binnen een hypotheek passen. Kun je beter je geld aan uitgeven dan aan een verzekering denk ik

[champion16]

Yucon schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:24:
[...]

Wat is precies het voordeel voor de verkoper? Als die laatste 200k niet lukt is die eerste 300k ook niet meer relevant. "Doe mij dan maar het halve huis" kan immers niet. Of zie ik nu iets over het hoofd?

Werkt vaak alleen niet als er iemand zonder voorbehoud bied en die niet ver van jouw bod af zit.
Leuk dat je van de 600k maar 200k nodig hebt, maar vaak gaan ze toch akkoord met iemand die 5k minder bied zonder voorbehoud (tenzij die 5k echt nodig is..)

[jordje]

My two cents, ik zou het met deze krappe marges niet aandurven. Zelfs als het lukt om de koop rond te krijgen hoeft er maar íets te gebeuren en je geld is op. Denk aan een onverwachte uitgave, gebrek aan de nieuwe woning, waardedaling van de oude woning... Taxatiewaarde en de mening van makelaars ten aanzien van je eigen woning zou ik ook niet teveel waarde aan hechten. Woning van een familielid is begin dit jaar iets onder vraagprijs verkocht na zes weken, maar het zou volgens de twee makelaars die langskwamen zó weg zijn en waarschijnlijk flink worden overboden. Dat zeiden ze omdat even daarvoor er een straat verderop eenzelfde huis voor 30k boven de vraagprijs wegging en niet eens op Funda heeft gestaan. Het is in alle gekte op de markt erg makkelijk om je rijk te rekenen.

Wij hebben ons huis overigens wel zonder voorbehoud gekocht, echter op 58% leencapaciteit en tegen 65% ltv, zonder overbruggingslening of bankgarantie. Als de financiering niet rond zou komen hadden we genoeg eigen vermogen in combinatie met lenen van familie om het huis alsnog te kunnen kopen. Dan had alleen de verbouwing uitgesteld moeten worden tot de vorige woning was verkocht. En zelfs daar heb ik een paar slapeloze nachten van gehad Het bleek bij ons, samen met het verhaaltje naar de verkopers, de doorslag te geven ten opzichte van een gelijk bod.

[harrr]

Vandaag een gesprek gehad met een hypotheek adviseur van Frits. Die gaf aan dat onze inkomsten verklaringen inderdaad de gewenste hypotheek moeten opleveren, ook bij andere banken moet dat nog gaan lukken tegen iets hogere maandlasten, ook nog als de rente wat gaat schommelen. Naar aanleiding daarvan gaat ze nu naar de verzekeraar nu 3 passende financiering voorstellen indienen, we horen dan over 2 dagen (voor einde inschrijving) of we ons gewenste bod mogen uitbrengen zonder financieringsvoorbehoud op risico van de verzekeraar.

Het kost wel 1100 euro meer, maar we betalen niks als het bod niet geaccepteerd wordt. Tja wat is 1100 euro meer als je al 75k moet overbieden.

[franssie]

harrr schreef op dinsdag 22 oktober 2024 @ 23:15:
<>
Het kost wel 1100 euro meer, maar we betalen niks als het bod niet geaccepteerd wordt. Tja wat is 1100 euro meer als je al 75k moet overbieden.

Bizar hoe de markt nu is, maar ik zou die EUR 1100 niet afzetten tegen de aankoop, maar tegen het juridisch gezeik dat je hebt bij afketsen van de koop. Uiteindelijk zijn het wat keukenfrontjes, dat kan later ook wel.