Hypotheek als ondernemer

[Sunri5e]

Ik dacht eigenlijk dat het de laatste tijd een stuk makkelijker was geworden als als ondernemer een hypotheek te krijgen. Niets lijkt minder waar. Ik draai al bijna 3 jaar elk jaar betere cijfers maar de bank (ING) gooit de deur dicht. Wellicht tijd om ergens anders te kijken maar ik weet niet zo goed waar.

De situatie is als volgt:

- In 2021 een woning gekocht met een hypotheek van nu nog circa €460.000,-;
- Hypotheekrente nog 7 jaar vast staan voor 1.2 procent;
- Netto maandlasten hypotheek €770,-;
- Taxatiewaarde van onze woning september 2024 was €1.150.000,-;
- Van energielabel G naar A++ gegaan;

We willen voor circa €300.000,- gaan verbouwen. De woning zal volgens de taxateur na verbouwing €1.300.000,- waard zijn.

Wij (ik en mijn partner hebben samen een BV) en draaien al bijna 3 jaar lang erg goede cijfers. We zijn flink aan het investeren. Inmiddels hebben we een eigen pand die wij zonder lening of hypotheek hebben aangekocht (dus geen maandelijkse huur meer). Daarnaast zijn er geen andere huur of leaseovereenkomsten aanwezig. Beide Tesla's zijn volledig eigendom.

We keren onszelf maandelijks het minimale DGA salaris uit. Ik werk 40 uur (56.000 euro per jaar) en mijn partner 24 uur (€33.600 euro per jaar). Het ziet er naar uit dat dit jaar afgesloten gaat worden met circa €160.000 winst voor belastingen.

Je zou zeggen prima cijfers, lage kosten, veel overwaarde in de woning, lage hypotheek, eigen bedrijfspand, geen leningen naast de hypotheek op de woning, geen leasecontracten, voor bijna €100.000 euro aan auto's op de balans staan. Maar toch zegt de ING dat ze bijna geen hypotheek willen gaan geven (iets meer dan €100.000,-) op basis van ons inkomen en omdat we geen 3 jaar draaien. En aan onze leeftijd kan het ook niet liggen. We zijn beide half 30.

Wat zijn de opties? Er verwacht dat er hier op het forum wel meer ondernemers zitten die hier mee te maken hebben gehad. Zijn er andere aanbieders die wel mee willen denken?

[pagani]

Bedenk je wel dat:
-De huidige hypotheekrente eerder 3.5 procent is
-Je over 7 jaar al de dan geldige rente gaat betalen over het bestaande deel
-Je meteen de huidige rente gaat betalen over het nieuwe deel
-Je uitkomt op een nieuwe totaalhypotheek van 760k
-Je in loondienst met 160k bruto inkomen krap 800k kan financieren op de huidige hypotheekrente
-Je rekent met netto lasten waar de HRA in rap tempo wordt afgebouwd
-De 300k aan verbouwing voor een stuk minder aan waarde meetelt (geef je zelf ook al aan), dat verschil (150k) is verlies in onderpand

Die 100k is natuurlijk te weinig, maar de hypotheek ophogen naar 760k zou ik als financierder ook niet riskeren.

Ik zie niet in hoe de in bezit zijnde auto's relevant zijn. Zeker EVs kelderen harder in waarde dan welk ander roerend goed dan ook.

[ Voor 25% gewijzigd door pagani op 20-10-2024 19:53 ]

[Sunri5e]

pagani schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:49:
Bedenk je wel dat:
-De huidige hypotheekrente eerder 3.5 procent is
-Je over 7 jaar al de dan geldige rente gaat betalen over het bestaande deel
-Je meteen de huidige rente gaat betalen over het nieuwe deel
-Je uitkomt op een nieuwe totaalhypotheek van 760k
-Je in loondienst met 160k bruto inkomen krap 800k kan financieren op de huidige hypotheekrente

Die 100k is natuurlijk te weinig, maar de hypotheek ophogen naar 700k zou ik als financierder ook niet riskeren.

Ik zie niet in hoe de in bezit zijnde auto's relevant zijn. Zeker EVs kelderen harder in waarde dan welk ander roerend goed dan ook.

Dat begrijp ik. Maar er blijft nog €160.000 winst over.... Dat is veel meer dan het loon dat we ons uitkeren. Ii zou met terugwerkende kracht mijn jaar loon over 2024 van 56.000 euro naar 216.000 euro aan kunnen passen... Gezamenlijk met mijn partner is ons jaarloon dan bijna €250.000,-. Ik snap die denkwijze van de ING echt niet.

[joca]

Je zit met je bruto salaris laag, de bank wil ook zekerheid in prive zien. Maar heb je niet de optie om jezelf flink wat dividend uit te keren? Weet niet wat zakelijk de afschrijvingen zijn en/of er een goede cashflow is, maar dit jaar en wellicht in de loop van volgend jaar wat dividend uit keren en je bent al een eind onderweg.

Overigens kan het lonen ook eens bij een andere bank als je huisbank te kijken.

[Barrycade]

Ze kijken naar je inkomen. Dus grofweg een ton per jaar maal 5 = max 5 ton hypotheek draagkracht.

Je snapt toch wel hoe ze dit zien? Of breng je je bv in als hypotheeknemer?

[pagani]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:55:
[...]


Dat begrijp ik. Maar er blijft nog €160.000 winst over.... Dat is veel meer dan het loon dat we ons uitkeren. Ii zou met terugwerkende kracht mijn jaar loon over 2024 van 56.000 euro naar 216.000 euro aan kunnen passen... Gezamenlijk met mijn partner is ons jaarloon dan bijna €250.000,-. Ik snap die denkwijze van de ING echt niet.

Ah wacht, ik las over de salarisuitkering heen. Dan is de 100k zeker laag. Ergens zien ze dan een risico. Is het een risicovol bedrijf? (als in crypto /AI/zonnepanelen etc.)

[Sunri5e]

joca schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:55:
Je zit met je bruto salaris laag, de bank wil ook zekerheid in prive zien. Maar heb je niet de optie om jezelf flink wat dividend uit te keren? Weet niet wat zakelijk de afschrijvingen zijn en/of er een goede cashflow is, maar dit jaar en wellicht in de loop van volgend jaar wat dividend uit keren en je bent al een eind onderweg.

Overigens kan het lonen ook eens bij een andere bank als je huisbank te kijken.

We hebben ons loon expres laag gezet aangezien we met dit loon prima rond komen. Bij een hoger loon zouden we weer meer aan kinderopvang gaan betalen. Dus er is geen noodzaak om het hoger te gaan zetten.

[Croga]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:55:
Dat begrijp ik. Maar er blijft nog €160.000 winst over.... Dat is veel meer dan het loon dat we ons uitkeren. Ii zou met terugwerkende kracht mijn jaar loon over 2024 van 56.000 euro naar 216.000 euro aan kunnen passen... Gezamenlijk met mijn partner is ons jaarloon dan bijna €250.000,-. Ik snap die denkwijze van de ING echt niet.

Da's leuk maar:
- Je bent nog geen 3 jaar bezig
- De economie heeft het de afgelopen 2 jaar erg goed gedaan

De ING heeft dus geen enkele reden om aan te nemen dat dit een blijvend iets is. Ze zijn nauwelijks geïnteresseerd in wat je dit jaar verdient en veel meer in wat je de komende jaren zult gaan verdienen. En je track record is niet lang genoeg én niet goed genoeg om dat te kunnen onderbouwen. Het is leuk dat je dit jaar een bruto inkomen van 2.5 ton neer zet maar vorig jaar heb je dat níet gedaan en het jaar daarvoor ook niet. Waarom zou de bank er op moeten vertrouwen dat je het volgend jaar, of over 7 jaar, wél kunt?

[YakuzA]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:58:
[...]
Dus er is geen noodzaak om het hoger te gaan zetten.

Behalve voor als je blijkbaar een hogere hypotheek wil krijgen?

[Sunri5e]

Barrycade schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:57:
Ze kijken naar je inkomen. Dus grofweg een ton per jaar maal 5 = max 5 ton hypotheek draagkracht.

Je snapt toch wel hoe ze dit zien? Of breng je je bv in als hypotheeknemer?

Ik begrijp je gedachtegang maar het is toch vrij kortzichtig vanuit de bank? Ze kunnen toch zien dat als ik dat wil ik ons €160.000,- bruto uit kan keren?

[Sunri5e]

YakuzA schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:00:
[...]

Behalve voor als je blijkbaar een hogere hypotheek wil krijgen?

Ja, dat blijkt

[Sunri5e]

Croga schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:00:
[...]

Da's leuk maar:
- Je bent nog geen 3 jaar bezig
- De economie heeft het de afgelopen 2 jaar erg goed gedaan

De ING heeft dus geen enkele reden om aan te nemen dat dit een blijvend iets is. Ze zijn nauwelijks geïnteresseerd in wat je dit jaar verdient en veel meer in wat je de komende jaren zult gaan verdienen. En je track record is niet lang genoeg én niet goed genoeg om dat te kunnen onderbouwen. Het is leuk dat je dit jaar een bruto inkomen van 2.5 ton neer zet maar vorig jaar heb je dat níet gedaan en het jaar daarvoor ook niet. Waarom zou de bank er op moeten vertrouwen dat je het volgend jaar, of over 7 jaar, wél kunt?

Vorig jaar was het 2.2 ton en dat jaar daarvoor toen ik starte was het 1.8.

[Matis]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:00:
Ik begrijp je gedachtegang maar het is toch vrij kortzichtig vanuit de bank? Ze kunnen toch zien dat als ik dat wil ik ons €160.000,- bruto uit kan keren?

Natuurlijk wel. Want jij gaat de hypotheek als natuurlijk persoon aan, niet als rechtspersoon.

Je keert jezelf, om begrijpbare redenen, al jaren een laag salaris uit. Dan is dit een gevolg, want een hypotheeknemer kijkt enkel naar salaris en besteedbaar inkomen.

[Croga]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:03:
Vorig jaar was het 2.2 ton en dat jaar daarvoor toen ik starte was het 1.8.

Aan salaris? Of aan winstuitkering? Dat laatste telt namelijk niet mee als inkomen. En zie hier wat het "oplevert" als je probeert de regeltjes van netheid te omzeilen.

En again; nog geen 3 jaar bezig en alleen ervaring in een goede markt. Als je niet begrijpt dat ING dit niet als garantie voor solvabiliteit ziet dan snap ik al helemaal dat ze je geen hypotheek geven.

[TheGhostInc]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:55:
Dat begrijp ik. Maar er blijft nog €160.000 winst over.... Dat is veel meer dan het loon dat we ons uitkeren. Ii zou met terugwerkende kracht mijn jaar loon over 2024 van 56.000 euro naar 216.000 euro aan kunnen passen... Gezamenlijk met mijn partner is ons jaarloon dan bijna €250.000,-. Ik snap die denkwijze van de ING echt niet.

Het geld van de BV kan morgen weg zijn. De BV heeft geen verplichting naar de ING. Stel dat de BV klapt vallen er 2 salarissen weg, dus een faillissement geeft 2x risico. Daarnaast zijn dit soort constructies gevoeliger voor fraude. Werkt de partner echt in het bedrijf of is het alleen op papier zo?
Als je normaal in loondienst bent, dan is de kans vrij groot dat je vrij vlot een vergelijkbare baan hebt met vergelijkbare inkomsten. Bij een ondernemer kan dat heel anders uitpakken.

Daarnaast zijn de Nederlandse banken een beetje huiverig voor constructies die niet standaard zijn en waarbij er ook andere routes zijn.
Je kunt met €160k winst (daar is je loon al af neem ik aan!!) jezelf dus direct €160k lenen. En er is blijkbaar nog veel meer eigen vermogen.

Dus waarom kom je bij de ING aankloppen?
Je verdient het bedrag waarschijnlijk al voordat de verbouwing klaar is.

[BrainCrash]

Als je met gemak twee ton per jaar aan inkomsten/winst/salaris beschikbaar hebt... waarom wil je dan NU perse een hypotheek van 3 ton erbij nemen?

Zoals ik het lees kun je dit hele extra hypotheekbedrag in twee jaar tijd bij elkaar sparen.
En daar wil je dan toch een extra hypotheek voor afsluiten?

Je kunt ook gewoon 1 jaar sparen, eventueel die hypotheekoptie van 1 ton erbij nemen als het nog niet snel genoeg gaat, dan heb je na die tijd ook die grofweg drie ton voor de verbouwing klaar staan zoals ik het lees.

Ik zou zelf in ieder geval niet een hypotheek gaan afsluiten voor een bedrag wat ik zelf ook in minder dan 2-3 jaar bij elkaar zou kunnen verzamelen.

Hou er ook rekening mee dat de verwachting is dat de komende paar jaar de rentes weer gaan dalen...
Wordt alleen maar goedkoper om later een hypotheek te nemen.

[ Voor 10% gewijzigd door BrainCrash op 20-10-2024 20:10 ]

[Sunri5e]

TheGhostInc schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:08:
[...]

Het geld van de BV kan morgen weg zijn. De BV heeft geen verplichting naar de ING. Stel dat de BV klapt vallen er 2 salarissen weg, dus een faillissement geeft 2x risico. Daarnaast zijn dit soort constructies gevoeliger voor fraude. Werkt de partner echt in het bedrijf of is het alleen op papier zo?
Als je normaal in loondienst bent, dan is de kans vrij groot dat je vrij vlot een vergelijkbare baan hebt met vergelijkbare inkomsten. Bij een ondernemer kan dat heel anders uitpakken.

Daarnaast zijn de Nederlandse banken een beetje huiverig voor constructies die niet standaard zijn en waarbij er ook andere routes zijn.
Je kunt met €160k winst (daar is je loon al af neem ik aan!!) jezelf dus direct €160k lenen. En er is blijkbaar nog veel meer eigen vermogen.

Dus waarom kom je bij de ING aankloppen?
Je verdient het bedrag waarschijnlijk al voordat de verbouwing klaar is.

Mijn partner werkt ook echt in het bedrijf. Daarnaast zijn we van huis uit echter ondernemers. Onze instelling is zo dat als morgen het bedrijf klapt ik de dag daarna weer een baan heb. Ik werk liever dan dat ik op de bank TV kijk.

De reden dat ik bij de ING aan wil kloppen is omdat er zo veel overwaarde in het huis zit dat ik het zonde vind om het daar te laten zitten. Maar je hebt gelijk. Wellicht is het beter om van de BV aan prive te lenen. Maar ik heb die €300.000 die ik nodig heb helaas nog niet op de rekening van de BV staan aangezien ik net een bedrijfspand en twee auto's heb gekocht.

[ Voor 4% gewijzigd door Sunri5e op 20-10-2024 20:13 ]

[joca]

Lenen van de bv kan ook zeker interessant zijn, maar overweeg ook een deel via dividend uit te keren, vroeg of laat moet je toch belasting betalen.

Overigens kijkt de bank ook naar consistentie in de inkomsten, eerste jaar 180, daarna 220 en nu 160. Dat is geen stijgende lijn en best wat fluctuatie, met een kort track record moet je dan wel een heel goed verhaal hebben.

[Sethro]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:12:
[...]


Mijn partner werkt ook echt in het bedrijf. Daarnaast zijn we van huis uit echter ondernemers. Onze instelling is zo dat als morgen het bedrijf klapt ik de dag daarna weer een baan heb. Ik werk liever dan dat ik op de bank TV kijk.

De reden dat ik bij de ING aan wil kloppen is omdat er zo veel overwaarde in het huis zit dat ik het zonde vind om het daar te laten zitten. Maar je hebt gelijk. Wellicht is het beter om van de BV aan prive te lenen. Maar ik heb die €300.000 die ik nodig heb helaas nog niet op de rekening van de BV staan aangezien ik net een bedrijfspand en twee auto's heb gekocht.

Dan wacht je toch een paar maanden? Of je doet nu een deel van de verbouwing?

[whatyoudoing]

Je moet je zakelijk inkomen vast laten stellen. Dat doe je bij

Raadhuys Tax Legal Accounting te Den Haag
Pentrax advies te Nijmegen
Overviewz te Barneveld
Zakelijk Inkomen te Nieuwegein

Maar dat heb je zelf vast al gegoogled.

[Sunri5e]

joca schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:18:
Lenen van de bv kan ook zeker interessant zijn, maar overweeg ook een deel via dividend uit te keren, vroeg of laat moet je toch belasting betalen.

Overigens kijkt de bank ook naar consistentie in de inkomsten, eerste jaar 180, daarna 220 en nu 160. Dat is geen stijgende lijn en best wat fluctuatie, met een kort track record moet je dan wel een heel goed verhaal hebben.

160.000 is zonder de bijna 100.00 die wel zelf al als loon uitgekeerd hebben. Dus dit jaar is het 260.000

[ Voor 8% gewijzigd door Sunri5e op 20-10-2024 20:23 ]

[Sethro]

pagani schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:49:


Die 100k is natuurlijk te weinig, maar de hypotheek ophogen naar 760k zou ik als financierder ook niet riskeren.

Als de taxatiewaarde van pand voor verbouwing een ruime miljoen is zie ik niet in wat het risico voor de bank is.

[Lordy79]

Je verdient nog geen ton per jaar en wil in totaal ruim 5 ton lenen.
5 ton x 4 procent rente = 20k rente per jaar en na HRA zeker nog wel 13K

5 ton / 30 jaar is een aflossing van 17k per jaar.

Dus van je 90K bruto wil je 30K netto lasten dragen.

Nou dank je feestelijk, als ik bank was zou ik dat ook niet doen want de bank heeft een zorgplicht en als jij of je partner arbeidsongeschikt raakt en naar 0 inkomen gaat moet je je huis verkopen en vraagt de goegemeente zich af waarom de bank zo'n hoge lening heeft verstrekt.

Dat je in je BV nog een ton netto (na dividendbelasting) verdient per jaar is totaal irrelevant zolang de BV geen enkele verplichting heeft om dat geld uit te keren in de vorm van een hoger salaris.

Een bank kijkt naar twee dingen: executiewaarde van het onderpand (dat zit wel snor) en cashflow. En dat laatste is voor een bank veel en veel belangrijker dan het eerste want een bank gebruikt liever geen pandrecht, zeker niet bij particulieren.

[Lordy79]

Sethro schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:21:
[...]


Als de taxatiewaarde van pand voor verbouwing een ruime miljoen is zie ik niet in wat het risico voor de bank is.

Dat risico is zeer beperkt maar een bank moet zich houden aan de zorgplicht en de lat ligt vrij hoog. Banken zetten niet graag mensen uit hun huis omdat dat qua PR zeg maar niet zo fraai is.

[Sunri5e]

Lordy79 schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:26:
Je verdient nog geen ton per jaar en wil in totaal ruim 5 ton lenen.
5 ton x 4 procent rente = 20k rente per jaar en na HRA zeker nog wel 13K

5 ton / 30 jaar is een aflossing van 17k per jaar.

Dus van je 90K bruto wil je 30K netto lasten dragen.

Nou dank je feestelijk, als ik bank was zou ik dat ook niet doen want de bank heeft een zorgplicht en als jij of je partner arbeidsongeschikt raakt en naar 0 inkomen gaat moet je je huis verkopen en vraagt de goegemeente zich af waarom de bank zo'n hoge lening heeft verstrekt.

Dat je in je BV nog een ton netto (na dividendbelasting) verdient per jaar is totaal irrelevant zolang de BV geen enkele verplichting heeft om dat geld uit te keren in de vorm van een hoger salaris.

Een bank kijkt naar twee dingen: executiewaarde van het onderpand (dat zit wel snor) en cashflow. En dat laatste is voor een bank veel en veel belangrijker dan het eerste want een bank gebruikt liever geen pandrecht, zeker niet bij particulieren.

toon volledige bericht

Als ik wil verdien ik morgen €250.000 per jaar... Al we beide arbeidsongeschikt raken verdienen we nog steeds €100.000 per kaar waar want daar zijn we voor verzekerd.

[CodeCaster]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:31:
[...]


Als ik wil verdien ik morgen €250.000 per jaar... Al we beide arbeidsongeschikt raken verdienen we nog steeds €100.000 per kaar waar want daar zijn we voor verzekerd.

Dan zet je je DGA-salaris op een redelijk bedrag (als je 2+ ton omzet, is 56K geen vergelijkbaar salaris), laat je je AOV-polis zien aan de bank en kijk je wat ze dan zeggen.

[Sunri5e]

CodeCaster schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:38:
[...]

Dan zet je je DGA-salaris op een redelijk bedrag (als je 2+ ton omzet, is 56K geen vergelijkbaar salaris), laat je je AOV-polis zien aan de bank en kijk je wat ze dan zeggen.

De omzet is bijna €500.000 dit jaar. Maar daar de flinke investeringen (bedrijfspand en twee bedrijfsauto's) houdt ik het salaris liever laag.

[Lordy79]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:31:
[...]


Als ik wil verdien ik morgen €250.000 per jaar...

Misschien gaat je BV over 2 jaar failliet en verdien je niks meer. Dan mag je netto 30k per jaar ophoesten van niks. Verder heb je geen cash geef je zelf aan dus hoe wil je jezelf vanaf morgen zo'n salaris uitbetalen?

Natuurlijk zul je hier tegenin brengen dat je de dag na je laatste salaris uit je BV samen met je partner een baan vindt waar je samen 150k per jaar bruto verdient.
Je optimisme is goed en dat heeft jullie geen windeieren gelegd want jullie hebben een mooie winstgevende onderneming opgebouwd. Chapeau! Maar een bank kijkt met een licht pessimistische bril omdat ze daartoe verplicht is.

Ga gewoon even sparen in de BV en neem een 2e hypotheek vanuit de BV. Die kun je immers altijd weer oversluiten bij een bank als je een langer trackrecord hebt of je jezelf een hoger salaris betaalt.

Al we beide arbeidsongeschikt raken verdienen we nog steeds €100.000 per kaar waar want daar zijn we voor verzekerd.

Dat is heel verstandig! Maar zoals gezegd red je het niet met een ton per jaar.

[Sunri5e]

Lordy79 schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:41:
[...]

Misschien gaat je BV over 2 jaar failliet en verdien je niks meer. Dan mag je netto 30k per jaar ophoesten van niks. Verder heb je geen cash geef je zelf aan dus hoe wil je jezelf vanaf morgen zo'n salaris uitbetalen?

We hebben wel cash. We hebben 1.5 ton op de rekening van de BV staan en prive ook nog circa 1 ton.

[99ruud99]

Ik herken de situatie, maar kan enkel beamen wat al gezegd is. De banken hebben deze regels met een reden.
Er zijn een aantal banken die wat makkelijker zijn, maar dan moet je heel je hypotheek oversluiten. Dat gaat veel geld kosten.

Ik zou zelf even 2 jaar sparen met verhoogde winstuitkering, dan heb je geen hypotheek nodig.

[Lordy79]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:48:
[...]


We hebben wel cash. We hebben 1.5 ton op de rekening van de BV staan en prive ook nog circa 1 ton.

Ok. Ik snap overigens wel dat je die liever niet inzet om wat cash achter de hand te houden en de rente is ook niet mega hoog.

Tja, je wilde uitleg waarom en die heb ik gegeven. Er zijn aardig wat partijen (non bancair) die jouw soort gevallen willen helpen maar de rente ligt dan wel een stuk hoger.

Succes!

[Hielko]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:37:
Wat zijn de opties? Er verwacht dat er hier op het forum wel meer ondernemers zitten die hier mee te maken hebben gehad. Zijn er andere aanbieders die wel mee willen denken?

Je moet eens contact opnemen met een hypotheekadviseur die ervaring heeft met ondernemers.

[Aftansert]

Geen idee of de huidige hypotheek oversluitbaar is, maar aangezien je het had over ergens anders kijken: ik heb zelf goede ervaring met ABN AMRO. Die gebruiken niet de 4 beoordelaars, maar hebben een eigen risk-afdeling die ook naar halve boekjaren en prognoses kijken. Moet je wel een goed verhaal hebben natuurlijk.

Zelfs via execution-only zonder adviseur werd er behoorlijk meegedacht hoe de case bij de risk-afdeling terecht zou komen.

[Yakumos]

whatyoudoing schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:20:
Je moet je zakelijk inkomen vast laten stellen. Dat doe je bij

Raadhuys Tax Legal Accounting te Den Haag
Pentrax advies te Nijmegen
Overviewz te Barneveld
Zakelijk Inkomen te Nieuwegein

Maar dat heb je zelf vast al gegoogled.

Vond Raadhuys hun inkomensverklaring een zak weggegooid geld.

1,5 jaar zelfstandig bezig, alles aangeleverd van het lopende jaar (aangiftes Q1, Q2, prognose van de boekhouder, contracten met opdrachtgevers, etc.). Eindstand is hun inkomensverklaring letterlijk afgelopen 3 jaar gedeeld door 3. Tot op de cent. Nul maar dan ook nul komma nul van het lopende boekjaar meegenomen, maar of ik wel 350 euro ervoor wilde aftikken. Erg nuttig maar niet heus.

[t_captain]

ING wil vanwege < 3 jaar jullie ondernemersinkomen in box 2 niet meetellen.

Oplossing 1: verhoog tijdelijk je DGA salaris.

Oplossing 2: praat eens met een onafhankelijke adviseur. Goede kans dat bijvoorbeeld Volksbank of AbN dit wel aandurft.

[Hielko]

Yakumos schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 22:45:
[...]

Vond Raadhuys hun inkomensverklaring een zak weggegooid geld.

1,5 jaar zelfstandig bezig, alles aangeleverd van het lopende jaar (aangiftes Q1, Q2, prognose van de boekhouder, contracten met opdrachtgevers, etc.). Eindstand is hun inkomensverklaring letterlijk afgelopen 3 jaar gedeeld door 3. Tot op de cent. Nul maar dan ook nul komma nul van het lopende boekjaar meegenomen, maar of ik wel 350 euro ervoor wilde aftikken. Erg nuttig maar niet heus.

Heb je niet begrepen waar je voor betaalt. Waar het om gaat is dat je nu een getal hebt die de hypotheekverstrekkers in hun computer willen invoeren, en dat had je daarvoor niet.

[Yakumos]

Hielko schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 23:07:
[...]

Heb je niet begrepen waar je voor betaalt. Waar het om gaat is dat je nu een getal hebt die de hypotheekverstrekkers in hun computer willen invoeren, en dat had je daarvoor niet.

Ik zou liever zeggen dat ik fout ben ingelicht door de hypotheek adviseur, die stellig was dat m’n lopende boekjaar ook zou worden meegenomen (en aanzienlijke invloed zou hebben op het hypotheek bedrag)- zodoende de irritatie toen dat niet zo bleek te zijn.

Dus ja, in zekere mate heb je gelijk - maar vraag me dan niet een boekwerk aan dingen over het lopende jaar aan te leveren en zeg gewoon belasting aangifte van 3 complete jaren, klaar. Werd zelfs nog tussendoor gevraagd om extra documenten aan te leveren die over het lopende boekjaar gingen, om vervolgens te zien dat ze compleet genegeerd werden. Had met die kennis denk ik de toetsing een maand of 2-3 uitgesteld om 2022-2024 te pakken i.p.v. 2021-2023.

[whatyoudoing]

Het zijn ook irritante hoepels maar je moet er doorheen, als je een hypotheek wil.

Ik kreeg van de bank de eis dat mijn accountant verklaarde dat ik alle zeggenschap over het uitkeren van dividend had. Ik heb 100% van de aandelen en 0 leningen met gekke voorwaarden oid. En dat wisten ze want de jaarcijfers en kopie aandelenregister hadden ze al. Nou ja. Je moet er doorheen, laten we het daar bij houden. Mijn stellige voornemen is om een volgend huis niet via de bank te regelen.

[Hertog_Martin]

Twee punten even los van dat je ondernemer bent, die het bedrag verlagen:

- Omdat je rentevaste periode < 10 jaar is wordt die als toetsingsrente op 5% gerekend zover ik heb begrepen.
- De looptijd van je bestaande hypotheek is korter dan de nieuwe. Bij kortere looptijd kan je ook minder lenen.

Maar betreft dus verbouwing huidige woning? Waarom niet eventjes wachten tot je drie volle jaren hebt?

[TheGhostInc]

@Sunri5e je hoeft ons niet te overtuigen, wij gaan je hier geen hypotheek geven

Volgens mij is het tijd om even een pas op de plaats te maken. Je kunt doorrennen als een gek, maar op een gegeven moment komt ook de man met de hamer langs.
Een verbouwing kost enorm veel energie, een groeiend eigen bedrijf kost veel energie en alles is nog vrij nieuw. Geniet even van het moment.

Dat je niet genoeg kunt lenen is geen verrassing, ergens verbaasd het me dat je dit niet zelf zag aankomen, wat aansluit bij bovenstaande verhaal. Neem gewoon de tijd voor dit soort zaken.

Als laatste zou ik goed nadenken over een dergelijke verbouwing. €300k is bij de meeste woningen genoeg om alles te strippen. Dit gaat geen kleine verbouwing zijn. Of je gaat extreem luxueus verbouwen, wat de woning niet waard is.
Maar als je €400-500k winst draait per jaar, wat ga je daarmee doen? Met een dergelijke winst, plus overwaarde, kun je ook prima een huis van €2,5 miljoen kopen.

Dus nu overhaasten en dan over een paar jaar alweer door verhuizen is helemaal zonde. Dan schrijf je misschien wel een ton af op de verbouwing.

[CodeCaster]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:58:
[...]


We hebben ons loon expres laag gezet aangezien we met dit loon prima rond komen. Bij een hoger loon zouden we weer meer aan kinderopvang gaan betalen. Dus er is geen noodzaak om het hoger te gaan zetten.

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:39:
[...]


De omzet is bijna €500.000 dit jaar. Maar daar de flinke investeringen (bedrijfspand en twee bedrijfsauto's) houdt ik het salaris liever laag.

Ik weet dat het offtopic is, maar Jezus fucking Christus.

Wel tonnen in je eigen pandjes, vervoer en bankrekeningen stoppen, maar een paar tienduizend betalen aan opvang en dat niet uit de toeslagen terugvragen is te veel gevraagd?

Ik gun je de omzet, je zal het vast verdiend hebben, maar doe dan ook terug wat je kan.

[Hielko]

Yakumos schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 23:16:
[...]

Ik zou liever zeggen dat ik fout ben ingelicht door de hypotheek adviseur, die stellig was dat m’n lopende boekjaar ook zou worden meegenomen (en aanzienlijke invloed zou hebben op het hypotheek bedrag)- zodoende de irritatie toen dat niet zo bleek te zijn.

Dus ja, in zekere mate heb je gelijk - maar vraag me dan niet een boekwerk aan dingen over het lopende jaar aan te leveren en zeg gewoon belasting aangifte van 3 complete jaren, klaar. Werd zelfs nog tussendoor gevraagd om extra documenten aan te leveren die over het lopende boekjaar gingen, om vervolgens te zien dat ze compleet genegeerd werden. Had met die kennis denk ik de toetsing een maand of 2-3 uitgesteld om 2022-2024 te pakken i.p.v. 2021-2023.

Volgens mij hangt dat o.a. van de hypotheeknemer of dat wel of niet kan. Ik heb me iig ook laten voorlichten dat het wel kan.

[PolarBear]

Sunri5e schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 19:37:
We keren onszelf maandelijks het minimale DGA salaris uit. Ik werk 40 uur (56.000 euro per jaar) en mijn partner 24 uur (€33.600 euro per jaar). Het ziet er naar uit dat dit jaar afgesloten gaat worden met circa €160.000 winst voor belastingen.

Ik kan mij slecht voorstellen dat dit het minimale DGA salaris is. Het minimale DGA salaris is niet 56k per jaar, het is slecht een van de minima. Maar ik kan niet voorstellen dat als je 160K winst maakt dat je voldoet aan de eerste vereiste:

Het gebruikelijk loon moet minimaal het hoogste bedrag zijn van de volgende bedragen:

• het loon uit de meest vergelijkbare dienstbetrekking
• het loon van de meestverdienende werknemer bij de vennootschap of van de meestverdienende werknemer van een verbonden vennootschap van de werkgever
• ten minste € 56.000 in 2024 (in 2023 is dat € 51.000 en in 2022 € 48.000)

Je neemt hiermee een flink risico, ook gezien het feit dat je aangeeft dat je bewust gekozen omdat je anders meer voor de kinderopvang moet betalen.

De fiscus zal dit gaan aanpassen als ze het controleren. De kans dat je gecontroleerd wordt is klein, maar de gevolgen kunnen best groot zijn als ik het zo lees.

Verder wens ik je veel succes, banken, hypotheken en ondernemers zijn geen gelukkige combinatie. Kan je alleen maar aanraden om een hypotheekadviseur in de hand te nemen die vaker met dit bijltje hakt.

[ Voor 7% gewijzigd door PolarBear op 21-10-2024 10:01 ]

[Oid]

CodeCaster schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 07:59:
[...]


[...]

Ik weet dat het offtopic is, maar Jezus fucking Christus.

Wel tonnen in je eigen pandjes, vervoer en bankrekeningen stoppen, maar een paar tienduizend betalen aan opvang en dat niet uit de toeslagen terugvragen is te veel gevraagd?

Ik gun je de omzet, je zal het vast verdiend hebben, maar doe dan ook terug wat je kan.

En bedenk dan ook nog de marge op hun 'producten' 500k omzet vs 260k winst....

[Ophidian]

Lordy79 schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:41:
[...]

Ga gewoon even sparen in de BV en neem een 2e hypotheek vanuit de BV. Die kun je immers altijd weer oversluiten bij een bank als je een langer trackrecord hebt of je jezelf een hoger salaris betaalt.
.

Zou ik in dit geval mee oppassen. Als je jezelf het minimale betaald, maar wel even een lening van drie ton geeft, kan de Belastingdienst ook redeneren dat het een verkapte dividenduitkering is. Sowieso moet er overeenkomst komen. En dan een drie ton verantwoorden met een klein salaris lijkt mij vrij lastig.

Ik zou persoonlijk oppassen met dit salaris met een dergelijke winst.

[t_captain]

Zo'n lening is onbeperkt mogelijk als het voor woningfinanciering is. Andere leningen vanuit de BV zijn gemaximeerd. Zolang je daarbinnen blijft is er geen reden om aan te nemen dat de belastingen dit geval anders zouden behandelen.

[Sunri5e]

Bedankt iedereen voor de reacties. Ik denk dat het meest makkelijke is dat we het salaris maar eens omhoog gaan schroeven. Ik ga overleggen met de accountant

[TheGhostInc]

Ik denk dat @Sunri5e en veel anderen niet doorhebben dat er een groot verschil zit tussen de financiën van een natuurlijk persoon beoordelen en dat van een bedrijf.

Een pandje bezitten kan ook een molensteen zijn:
Wikipedia: Kasteel Almere
En het is leuk dat er 2 auto's op de balans staan, een bedrijf als LeasePlan/Ayvens heeft er waarschijnlijk 2 miljoen op de balans staan. Maar die zijn niet liquide te maken.

Met BV's is heel makkelijk de zaak te flessen, of op z'n minst de zaken te verbloemen. 2 BV's een paar facturen naar elkaar laten sturen en je omzet kneitert omhoog. Het aantal bedrijven in Nederland dat op papier geen winst maken is enorm, andersom kan natuurlijk ook.
Daarom dat er een accountant bij betrokken is, die hebben meer inzicht in wat er gebeurd. En ze zijn ook aansprakelijk te stellen. Grote spookfacturen 'heen en weer' zouden eruit gehaald moeten worden.

Bij een natuurlijk persoon heb je dat probleem niet of alvast veel minder, je kunt daar hooguit wat schuiven met Boxen.

[lost95]

Sunri5e schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 16:20:
Bedankt iedereen voor de reacties. Ik denk dat het meest makkelijke is dat we het salaris maar eens omhoog gaan schroeven. Ik ga overleggen met de accountant

Vraag dan direct na wat je DGA salaris moet zijn. Je kan je DGA salaris namelijk niet "laag" zetten, dit moet gebruikelijk loon zijn.

[Sunri5e]

lost95 schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 16:47:
[...]


Vraag dan direct na wat je DGA salaris moet zijn. Je kan je DGA salaris namelijk niet "laag" zetten, dit moet gebruikelijk loon zijn.

Ik ben dan wel benieuwd wat dan onder "gebruikelijk loon" valt. Iemand die de zelfde functie als ik heb uitvoert in loondienst verdient circa €4250 bruto per maand....

[Ophidian]

t_captain schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 15:03:
Zo'n lening is onbeperkt mogelijk als het voor woningfinanciering is. Andere leningen vanuit de BV zijn gemaximeerd. Zolang je daarbinnen blijft is er geen reden om aan te nemen dat de belastingen dit geval anders zouden behandelen.

In principe klopt dat. Maar als jezelf het minimale betaald (wat overigens de vraag is, of dat in dit geval terecht is, want dat kan nog wel eens een lelijke naheffing opleveren), maar wel een flinke lening aan jezelf geeft, dan kan dat wel problemen geven. In principe gaat dan de vraag op of de BV dat ook voor een ander persoon met dat salaris had gedaan. En dat kan je maar moeizaam onderbouwen.

Ik zou het persoonlijk niet aandurven en een dividend uitkeren.

[ Voor 3% gewijzigd door Ophidian op 21-10-2024 17:29 ]

[Lordy79]

Ophidian schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:29:
[...]

In principe gaat dan de vraag op of de BV dat ook voor een ander persoon met dat salaris had gedaan. En dat kan je maar moeizaam onderbouwen.

Nou, het onderpand is prima als ik de data bekijk in dit topic. Als er dan ook een flinke rente wordt betaald dan is het gewoon zakelijk hoor.

[Ophidian]

Lordy79 schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:37:
[...]

Nou, het onderpand is prima als ik de data bekijk in dit topic. Als er dan ook een flinke rente wordt betaald dan is het gewoon zakelijk hoor.

Maar op dat onderpand loopt al een hypotheek. En de bank waagt zich er al niet aan, dus hoe zakelijk kan je het dan nog noemen?

[Lordy79]

Ophidian schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 19:03:
[...]


Maar op dat onderpand loopt al een hypotheek. En de bank waagt zich er al niet aan, dus hoe zakelijk kan je het dan nog noemen?

De totale waarde van de woning is/wordt 1350000. Dus er is genoeg mogelijkheid tot het uitwinnen van de hypotheek.
En ja, de rentevergoeding zou strikt genomen hoger moeten zijn dan dat de bank zou vragen omdat die een 1e hypotheek heeft.

Er zijn overgens talloze dga's die tonnen lenen van hun BV zonder deugdelijk onderpand. Daar zou veel meer controle op moeten komen ipv de wet excessief lenen. Maar dan dwalen we af.

[Ophidian]

Lordy79 schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 19:32:
[...]

De totale waarde van de woning is/wordt 1350000. Dus er is genoeg mogelijkheid tot het uitwinnen van de hypotheek.
En ja, de rentevergoeding zou strikt genomen hoger moeten zijn dan dat de bank zou vragen omdat die een 1e hypotheek heeft.

Er zijn overgens talloze dga's die tonnen lenen van hun BV zonder deugdelijk onderpand. Daar zou veel meer controle op moeten komen ipv de wet excessief lenen. Maar dan dwalen we af.

Als je bij de belastingdienst kijkt naar de voorwaarden, dan staat er deze:
Zou de bv de lening ook onder dezelfde voorwaarden hebben verstrekt aan een derde die in vergelijkbare omstandigheden verkeert?

Mijn inziens is het antwoord hier heel simpel, nee. Er rust al een hypotheek op en het salaris is relatief laag tov het leenbedrag.

Ondanks wat andere doen, ik zou dit soort dingen wel echt goed regelen. Maar ik leen niks van mijn BV. We dwalen wel wat af ja.

[Frame164]

Sethro schreef op zondag 20 oktober 2024 @ 20:21:
[...]


Als de taxatiewaarde van pand voor verbouwing een ruime miljoen is zie ik niet in wat het risico voor de bank is.

De taxatiewaarde is een momentopname. De schuld niet. De executiewaarde bij verplichte verkoop is ca. 70% van de tacatiewaarde. Dus maximaal de hypotheekschuld. En voordat een bank tot verkoop kan overgaan hebben ze ook al kosten moeten maken.

[t_captain]

Een derde met dezelfde omstandigheden? Die toets is no prob. Hoge overwaarde, recht van tweede hypotheek is naar verwachting ruimschoots voldoende voor LTV eisen. (2e hypotheeknemer komt pas aan bod na volledige terugbetaling van de 1e, maar er lijkt veel waarde boven de 1e hypotheek te zijn).

En er zijn meerdere banken die met 2x jaarcijfers financieren. Vaak wel een stukje afslag op de LTI norm, maar je kunt in dat systeem wel je box2 inkomen meetellen bovenop de 2 salarissen in box1.

Als er banken zijn die naar verwachting deze financiering zouden aangaan, is er geen reden waarom het voor de eigen BV onzakelijk zou zijn.

[EWK]

Sunri5e schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:05:
[...]


Ik ben dan wel benieuwd wat dan onder "gebruikelijk loon" valt. Iemand die de zelfde functie als ik heb uitvoert in loondienst verdient circa €4250 bruto per maand....

Iemand in loondienst die eindverantwoordelijk is voor 5 ton omzet en 2,5 ton winst komt met bruto 55k thuis?

[PolarBear]

Sunri5e schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 17:05:
[...]


Ik ben dan wel benieuwd wat dan onder "gebruikelijk loon" valt. Iemand die de zelfde functie als ik heb uitvoert in loondienst verdient circa €4250 bruto per maand....

Nou ja als jij het uitgezocht hebt dan voldoe je inderdaad aan het DGA salaris. Documenteer het wel goed waarop je het hebt gebaseerd, bij een controle ga je hier gegarandeerd vragen over hebben. Dan is achteraf de documentatie bij elkaar vinden lastig.

Ophidian schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 20:18:
[...]
Ondanks wat andere doen, ik zou dit soort dingen wel echt goed regelen. Maar ik leen niks van mijn BV. We dwalen wel wat af ja.

Dat is natuurlijk wel weer de hele andere kant van discussie. Maar er zijn legio ondernemers die een volslagen zakelijke lening hebben bij hun eigen BV. Zo complex is het ook weer niet en als je gewoon netjes aan de voorwaarden voldoet is het ook volstrekt legitiem.

t_captain schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 21:44:
En er zijn meerdere banken die met 2x jaarcijfers financieren. Vaak wel een stukje afslag op de LTI norm, maar je kunt in dat systeem wel je box2 inkomen meetellen bovenop de 2 salarissen in box1.

Als er banken zijn die naar verwachting deze financiering zouden aangaan, is er geen reden waarom het voor de eigen BV onzakelijk zou zijn.

Er zullen zeker banken zijn die het doen maar het is allemaal wel wispelturig in mijn ervaring, als je als ondernemer bij de bank aanklopt voor een hypotheek. En als er iets is wat ook maar een klein beetje niet standaard is krijg je nee op het rekest. Ben zelf mede-eigenaar van een bedrijf met meerdere werkmaatschapijen. Dat was voor de meeste banken al te complex. Ben er een jaar mee bezig geweest.

[ Voor 28% gewijzigd door PolarBear op 22-10-2024 09:12 ]

[ColeJ]

Tsja, je hebt je DGA salarissen laag gezet omdat je zoveel mogelijk kindertoeslag wilt ontvangen. Ergens anders gaat het dan knellen en dat is in dit geval je leencapaciteit. Als je nu je DGA salarissen gaat verhogen zul je waarschijnlijk heel veel toeslag terug moeten betalen, dat wil je waarschijnlijk ook niet.

Je kunt niet van alle walletjes blijven eten

[ColeJ]

CodeCaster schreef op maandag 21 oktober 2024 @ 07:59:
[...]


[...]

Ik weet dat het offtopic is, maar Jezus fucking Christus.

Wel tonnen in je eigen pandjes, vervoer en bankrekeningen stoppen, maar een paar tienduizend betalen aan opvang en dat niet uit de toeslagen terugvragen is te veel gevraagd?

Ik gun je de omzet, je zal het vast verdiend hebben, maar doe dan ook terug wat je kan.

Tsja, zo zijn de regels gewoon . Resultaat is dus dat je privé geen financiering krijgt.

[ Voor 5% gewijzigd door ColeJ op 22-10-2024 11:29 ]

[Figo112]

Leen gewoon van je bv of verhoog je salaris, bedoel zo moeilijk is het niet. De bank ziet jou als iemand in loondienst en je lage salaris is een nogo.