Slapende vve op schuur, verkoop van woning

[platvoet]

Mijn vraag
Wij hebben in 2020 een woning gekocht, veel geluk mee gehad dus erg blij mee. Nu willen wij binnenkort de woning te koop gaan zetten maar lopen we tegen het volgende aan.

Het is een 3 onder één kap, waarbij wij onze woning van boven naar onder hebben, onze buren delen de woonlagen (buurman 1 beneden buurman 2 boven)

Onze schuur (onze woning niet, is een apart object op de kadastrale kaart) maakt onderdeel uit van een slapende vve. Hierdoor wordt het verkopen straks lastig. De slapende vve bestaat verder uit de woningen van mijn buurmannen + hun schuren.

Het liefst zou ik de vve opheffen op mijn schuur, maar dit schijnt onmogelijk te zijn. mijn buren willen de vve niet activeren vanwege de kosten, willen geen vergadering organiseren of de mogelijkheden doorspreken.

Mijn vraag is wat ik hier nu het beste mee kan, helaas is mijn lidmaatschap van eigen huis verlopen afgelopen week en weet ik niet hoe nu verder.

Mijn rechtsbijstand geeft aan dat er op dit moment geen schade is dus zij mij niet kunnen helpen, verder kan ik online weinig gelijkende casussen vinden.

Iemand een idee hoe nu verder?

[No Hands]

waarom is verkopen lastig met een slapende vve? je hebt het zelf toch ook gekocht?

[platvoet]

No Hands schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 19:32:
waarom is verkopen lastig met een slapende vve? je hebt het zelf toch ook gekocht?

Schijnbaar zijn de regels een stuk strikter, of worden ze een stuk strakker nageleefd door de hypotheekverstrekkers. wij zijn zelf nu bezig met de aankoop van een woning en dit werd ons verteld door de hypotheekadviseur.

[BvZwolle]

Daar zou ik het met je makelaar over hebben. Die heeft de expertise (als het goed is).

[YakuzA]

platvoet schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 19:34:
[...]

Schijnbaar zijn de regels een stuk strikter, of worden ze een stuk strakker nageleefd door de hypotheekverstrekkers. wij zijn zelf nu bezig met de aankoop van een woning en dit werd ons verteld door de hypotheekadviseur.

Slapende VvE voor je eigen woning of appartement misschien wel, dat is een risico voor hoge onverwachte kosten, maar een slapende vve voor je schuur zou ik me niet zo druk over maken, en de hypotheek nemer ook niet?

[ Voor 4% gewijzigd door YakuzA op 16-10-2024 19:39 ]

[Groningerkoek]

YakuzA schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 19:37:
[...]

Slapende VvE voor je eigen woning of appartement misschien wel, dat is een risico voor hoge onverwachte kosten, maar een slapende vve voor je schuur zou ik me niet zo druk over maken, en de hypotheeknemer ook niet?

Hypotheeknemer controleert bij een object of de VVE actief is, zo niet zal deze geen hypotheek aannemen op dat object. Is allemaal veel strenger geworden. Vergeet ook niet dat ook al is het maar een schuur je nog steeds mee mag betalen aan een aantal dingen. Vindt het dan ook een vreemde constructie (tenzij de schuur inpandig is en deel uitmaakt van de constructie.)

[Frieda]

je schuur aan de buren verkopen?

[martyw]

Praat nogmaals met je buren, een slapende VVE is verboden, en kan voor hen tot vervelende zaken leiden, zie bv https://www.vve.nl/kennis...titeiten-binnen-vastgoed/

[ Voor 11% gewijzigd door martyw op 17-10-2024 00:58 ]

[Accretion]

Pas als het appartementencomplex wordt gesloopt, kan ook de VvE worden opgeheven.

Bron
Als je de schuur sloopt, hoef je niet meer mee te doen?


_____
Of iemand zoeken die zonder voorbehoud van financiering koopt.

En dan 10% van de aankoopsom claimen als het ze niet lukt om een hypotheek te krijgen.

Als je dat 10x doet, heb je je huis gratis

[Eskimootje]

Accretion schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 07:30:
[...]

Bron
Als je de schuur sloopt, hoef je niet meer mee te doen?


_____
Of iemand zoeken die zonder voorbehoud van financiering koopt.

En dan 10% van de aankoopsom claimen als het ze niet lukt om een hypotheek te krijgen.

Als je dat 10x doet, heb je je huis gratis

Of de schuur kadastraal laten afsplitsen. Dan kun je je woning los verkopen. En eventueel de schuur of verhuren of los verkopen. Maar misschien is vanwege de VvE dit al een los object en kun je deze mogelijk al los verkopen.

[Rukapul]

Eskimootje schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 07:36:
[...]

Of de schuur kadastraal laten afsplitsen. Dan kun je je woning los verkopen. En eventueel de schuur of verhuren of los verkopen. Maar misschien is vanwege de VvE dit al een los object en kun je deze mogelijk al los verkopen.

Of wel samen verkopen maar met duidelijke vermelding. De schuur kan dan waarschijnlijk geen onderpand voor hypotheek zijn voor koper.

[vanaalten]

Eskimootje schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 07:36:
[...]

Of de schuur kadastraal laten afsplitsen. Dan kun je je woning los verkopen. En eventueel de schuur of verhuren of los verkopen. Maar misschien is vanwege de VvE dit al een los object en kun je deze mogelijk al los verkopen.

Dat is zo, staat in de TS:
"Onze schuur (onze woning niet, is een apart object op de kadastrale kaart)"
En ja, dan kan je de woning zonder schuur verkopen, maar afhankelijk van hoe alles ligt kan dat raar/onhandig zijn voor de koper. Geeft ook mogelijk flink waardeverlies (huis + tuin zonder schuur om tuingereedschap in op te bergen is flink onhandig, dus aanzienlijk minder waard dan met schuur. En wie zit er te wachten op een losse schuur ergens waar je niet zelf woont? Dus schuur los kan weinig waard zijn.)

[Valorian]

Kan het huis niet verkocht worden met als optie de schuur geheel buiten een hypotheek om los bij te kopen?

Mensen nemen tegenwoordig sowieso al veel eigen geld mee bij een aankoop, er zijn er vast genoeg met interesse in het huis (gezien de woningmarkt) die dan met eigen geld wel willen betalen voor de schuur? Of kan dat ook niet icm huidige regelgeving/vve’s?

[ Voor 3% gewijzigd door Valorian op 17-10-2024 08:20 ]

[Lapa]

Ik denk ik jou (TS) niet hoef te overtuigen, maar welke kosten zijn ze precies bang voor? Het enige wat je nodig hebt om een VVE te activeren is:

1. Inschrijving bij de KvK = gratis en zelfs bij een slapende VVE waarschijnlijk al gedaan
2. Zakelijke rekening openen, kan vanaf 7,50 per maand of zo

Die kosten delen door 3 is bijna niks. Nou willen hypotheekverstrekkers ook dat er een reservefonds wordt opgebouwd. Idealiter gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan, maar een jaarlijkse totale inleg van de leden van 1% van de herbouwwaarde volstaat ook.
Dat gaat dan al over meer geld. Maar dat geld is niet weg! Dat geld is van de VVE en de VVE zijn jullie zelf. Als het dak lekt, dan gebruik je eerst dat geld voor je aan je eigen geld hoeft te komen.

[42erik]

No Hands schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 19:32:
waarom is verkopen lastig met een slapende vve? je hebt het zelf toch ook gekocht?

Omdat een slapende vve cadeau krijgen bij je huis niet per se heel fijn is... Je bent dan opeens ook mede verantwoordelijk voor hun lekkende dak

[bvdbos]

Is de schuur vastgebouwd aan de woningen van de buren? En wat staat er in de splitsingsakte over onderhoud? Ik neem niet aan dat je als eigenaar van alleen de schuur moet meebetalen aan onderhoud van de hoofdbouw en dat je bijvoorbeeld 1/3 van de opstalverzekering voor hun woningen moet betalen? Aangezien de VVE slapend is : wie betaald sowieso de opstalverzekering? In de splitsingsakte staat aks het g9oed is ook hoe je de vereniging bijeen moet roepen...

[Valorian]

42erik schreef op donderdag 17 oktober 2024 @ 10:16:
[...]

Omdat een slapende vve cadeau krijgen bij je huis niet per se heel fijn is... Je bent dan opeens ook mede verantwoordelijk voor hun lekkende dak

Klopt. Maar dit is pas vier jaar geleden willens en wetens zo gekocht. Dus de "niet fijn"-factor zat toen als het goed is al verdiscontieerd in de prijs, en kan nu ook op die manier weer zo verkocht toch? Of is er in vier jaar iets wezenlijk veranderd in regelgeving waardoor wettelijk een verkoop met een slapende VVE ingewikkelder is geworden?

[mariomario]

Ik neem aan dat de schuur + huis twee aparte kadastrale delen zijn. Anders zou een VVE wel erg ingewikkeld zijn. Zorg samen met de koper voor dat de hypotheek alleen op het huis rust en niet op de schuur.

Geef de schuur er dus gratis bij en maak je huis iets duurder.

Los daarvan denk ik dat de bank een worst is hoe de vve van een schuur er uit ziet.

[ Voor 18% gewijzigd door mariomario op 17-10-2024 11:46 ]

[Termi]

Controleer even de flowchart van hypotheekverstrekkers inzake VvE of regels op de overheid, er zijn voor kleine VvE excepties mogelijk. Bijvoorbeeld dat je onderling akkoord gaat om direct te betalen zonder reservering. Wel moet dit in de statuten staan.

Aldus de overheid:
De eigenaren kunnen besluiten om geen geld in een reservefonds te storten, maar moeten wel geld voor groot onderhoud reserveren. Dit kan alleen in 1 van deze situaties:

minimaal 80% van de eigenaren gaat hiermee akkoord in een vve-besluit. De individuele eigenaren moeten de kosten voor onderhoud dan direct kunnen betalen wanneer onderhoud nodig is;

[ Voor 66% gewijzigd door Termi op 17-10-2024 21:03 ]

[Wolly]

platvoet schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 19:17:
Onze schuur (onze woning niet, is een apart object op de kadastrale kaart) maakt onderdeel uit van een slapende vve. Hierdoor wordt het verkopen straks lastig. De slapende vve bestaat verder uit de woningen van mijn buurmannen + hun schuren.

Waarop baseer je dat de schuur deel uitmaakt van een VVE?

[koningen]

platvoet schreef op woensdag 16 oktober 2024 @ 19:17:
Mijn vraag
Wij hebben in 2020 een woning gekocht, veel geluk mee gehad dus erg blij mee. Nu willen wij binnenkort de woning te koop gaan zetten maar lopen we tegen het volgende aan.

Het is een 3 onder één kap, waarbij wij onze woning van boven naar onder hebben, onze buren delen de woonlagen (buurman 1 beneden buurman 2 boven)

Onze schuur (onze woning niet, is een apart object op de kadastrale kaart) maakt onderdeel uit van een slapende vve. Hierdoor wordt het verkopen straks lastig. De slapende vve bestaat verder uit de woningen van mijn buurmannen + hun schuren.

Het liefst zou ik de vve opheffen op mijn schuur, maar dit schijnt onmogelijk te zijn. mijn buren willen de vve niet activeren vanwege de kosten, willen geen vergadering organiseren of de mogelijkheden doorspreken.

Mijn vraag is wat ik hier nu het beste mee kan, helaas is mijn lidmaatschap van eigen huis verlopen afgelopen week en weet ik niet hoe nu verder.

Mijn rechtsbijstand geeft aan dat er op dit moment geen schade is dus zij mij niet kunnen helpen, verder kan ik online weinig gelijkende casussen vinden.

Iemand een idee hoe nu verder?

Een slapende VVE is helemaal geen punt. Het betreft slechts een schuur.
Wat mij meer zorgen zou maken...is dat als er iets aan de hand is of er voldoende beschikbare financiele middelen zijn.
Als alle drie de VVE eigenaren voldoende achter de hand hebben zou dat geen probleem zijn.

Je moet (verplicht) melden dat het een slapende VVE is, en dat de buren geen kosten willen maken.
Dat baart me meer zorgen...

JE 3/1 kap woning..is dat ook slapende?
Want dan betreft worden daar ook geen reserveringen gemaakt.
En een nieuw dakje kost meer als 1000 euro.

verder heb je de mazzel dat de woning nood zo hoog is dat ik me verder niet zo druk zou maken.
je krijgt hooguit een paar duizend euro minder....maar die heb je eerder ook niet betaald.