Het is eerst van belang om de erfgrens goed vast te stellen. Je lijkt ervan uit te gaan dat de schutting op de erfgrens staat of dat de verkoper de erfgrens correct heeft aangegeven, maar dat is niet altijd het geval.
Als eigenaar van de grond heb jij het recht om de ruimte boven de grond te gebruiken (
art. 5:21 BW). Daaronder valt het uitsluiten van gebruik door een ander. Je kunt dus vorderen dat de buurman het overstekende deel verwijdert. Daarop zijn wel twee uitzonderingen.
Uitzondering 1: in bepaalde situaties waarin het weghalen van het overstekende deel voor de buurman veel meer nadeel oplevert dan jij in de huidige situatie hebt, kan de buurman jou schadeloos stellen en mag de situatie blijven voortbestaan (
art. 5:54 BW). Deze uitzondering geldt niet wanneer de buurman kwade trouw of grove schuld verweten kan worden (lid 3). De P-G heeft recent in conclusie
ECLI:NL:PHR:2024:469 uiteen gezet wat daaronder wordt verstaan:
3.12 In de literatuur wordt aangenomen dat ‘kwade trouw’ subjectief moet worden opgevat. Met andere woorden, het gaat erom of iemand welbewust, wetend dat hij daartoe niet bevoegd is, op grond van een ander heeft gebouwd.
3.13 Van ‘grove schuld’ in de zin van art. 5:54 lid 3 BW is volgens de rechtspraak van uw Raad sprake als de eigenaar van de overbouw een ernstig verwijt ervan kan worden gemaakt dat hij op het perceel van een ander heeft gebouwd.
3.14 Onzeker is in hoeverre het criterium ‘grove schuld’ de eigenaar van de overbouw een onderzoeksplicht oplegt. In de literatuur wordt wel bepleit dat de eigenaar geen grove schuld kan worden verweten indien in de gegeven omstandigheden geen aanleiding bestaat om zich door kennisneming van kadastrale kaarten of het doen verrichten van een kadastrale uitmeting van de juiste grens te vergewissen, bijvoorbeeld indien bij het bouwen wordt uitgegaan van een door beide partijen (naar achteraf blijkt: ten onrechte) als zodanig aangemerkte natuurlijke grens tussen de erven. Slechts indien zo’n ogenschijnlijke afscheiding ontbreekt en iemand ‘lukraak’ zou gaan bouwen zonder maatregelen te nemen ter bepaling van de grens, zou hem grove schuld treffen. In de feitenrechtspraak wordt van een professionele partij echter wel verwacht dat zij de tekeningen van het Kadaster raadpleegt. Voorts wordt in de rechtspraak aangenomen dat een zekere onderzoeksplicht van de ‘overbouwer’ het gevolg kan zijn van de omstandigheid dat hij door de eigenaar van het erf is gewaarschuwd voor overbouw of op de hoogte is van tegen het bouwplan ingebrachte bezwaren.
3.15 Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de eigenaar van de overbouw persoonlijk kwade trouw of grove schuld moet kunnen worden verweten. Kwade trouw of grove schuld van een aannemer mag niet met die van de opdrachtgever gelijk worden gesteld. Wel is denkbaar dat naast de aannemer ook de opdrachtgever kwade trouw of grove schuld kan worden verweten. Genoemd wordt het voorbeeld van een voor iedereen, ook voor leken, op het eerste oog zichtbare en onmiddellijk in het oog springende grensoverschrijding.
Uw Raad heeft op dit punt geoordeeld dat voor zover de overbouw een gevolg is van fouten van anderen, in het bijzonder een in opdracht van de overbouwer werkende architect, dit niet zonder meer persoonlijk als grove schuld aan die overbouwer kan worden tegengeworpen. Wel kan het zo zijn dat indien een ingeschakelde architect fouten in de tekeningen heeft gemaakt die hebben geleid tot overbouw, en de overbouwer deze tekeningen onder ogen heeft gehad, sprake kan zijn van diens (eigen) grove schuld indien hem een ernstig verwijt treft dat hij de fouten in de tekeningen niet heeft opgemerkt. In dat verband kan er onder omstandigheden sprake zijn van een onderzoeksplicht.
Als de lichte schutting er al stond toen de buurman zijn tuinhuisje bouwde, is kwade trouw of grove schuld aanwezig. Dat kan anders zijn als de schutting er nog niet stond, en dan moet het nadeel van de buurman worden afgewogen tegen jouw nadeel. Als het verwijderen van het overstekende deel betekent dat het hele tuinhuis moet worden afgebroken (bijvoorbeeld omdat de afwatering anders niet geregeld kan worden), is dat een behoorlijk nadeel. Had je een plan met het hoekje van de tuin dat je nu niet meer kunt uitvoeren, of gaat het je alleen om het aanzicht?
Uitzondering 2: verjaring. Door verjaring kan een erfdienstbaarheid ontstaan waardoor de eigenaar van jouw erf de overhang moet dulden. Voor verjaring moet de buurman zich hebben gedragen alsof hij eigenaar was van de erfdienstbaarheid. Dat moet ondubbelzinnig, openbaar (kenbaar) en onafgebroken zijn gebeurd
ECLI:NL:HR:2017:309. Uit 'eigenaar zijn' volgt het antwoord van rtxxx: er kan geen verjaring optreden als de buurman toestemming had, want dan maakte hij van de ruimte gebruik met toestemming en niet als eigenaar. Ik vraag mij hier af of het gebruik wel naar buiten toe kenbaar was. De overhang is op een plek die door het voormalige tuinhuis van TS aan het zicht was onttrokken. Als het tuinhuis van TS er al stond voordat de overhang was gebouwd, was de overhang niet kenbaar en is de verjaringstermijn niet gaan lopen. Verjaring betekent trouwens niet dat de buurman een mazzeltje heeft. Zijn behaalde voordeel kan in veel gevallen worden teruggevorderd, wat betekent dat de erfdienstbaarheid teniet gaat (zie overweging 3.7.3 in laatstgenoemd arrest).
:strip_exif()/f/image/pZhapkscipJ1s8c2Mz3ulgaE.jpg?f=fotoalbum_large)
:strip_exif()/f/image/4pIt0ZesRrpEI1wEuBjwXqcN.jpg?f=fotoalbum_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/pZhapkscipJ1s8c2Mz3ulgaE.jpg?f=user_large)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/4pIt0ZesRrpEI1wEuBjwXqcN.jpg?f=user_large)
/u/430029/spyro.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/1549864/crop65991c5e37fca_cropped.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/42463/gunther.jpg?f=community)
/u/1016333/crop605879047228c.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/176887/crop632c25995af8b.jpg?f=community)
/u/120678/crop5e3c61bc88f61_cropped.png?f=community)
/u/747887/crop581a4b4491fc7_cropped.png?f=community)
/u/565606/crop5dc09698b9271_cropped.png?f=community)
/u/441062/crop5b2baea1a371f_cropped.png?f=community)
/u/127261/crop5dcd39ec2f45d_cropped.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/109013/crop5ebb9b611401c_cropped.jpeg?f=community)
Kwestie van de juiste planten uitzoeken. Bodembedekkers houden al een hoop onkruid weg.
:strip_exif()/u/3448/bartje3.gif?f=community)
/u/1620470/crop6155cd7d47be5_cropped.png?f=community)
:no_upscale():strip_icc():fill(white):strip_exif()/f/image/nRfVpejyTslDnTKYOW7xAPlV.jpg?f=user_large)