Verborgen gebreken. Afvoerbuis riool lekt /stroomt over

[mrfunky]

Graag jullie advies.

Korte versie en lange versie.

Jaren 60 woning gekocht in uiterlijk goede staat.
Een beetje een muf halletje waar de meterkast is en waar achter wat water en rioolleidingen lopen.
Na een paar weken blijkt er iets goed mis te zijn zijn met het riool/ afvoer. In ieder geval de buis van 1e naar begane grond, maar wellicht ook wel meer. Mijn buurman heeft verteld dat verkoopster bij hem had aangegeven problemen te ondervinden met het riool. Zij heeft deze problemen niet aangegeven bij de verkoop.
Ik kan nu de badkamer en wasmachine niet gebruiken.

Heb ik hier een zaak?

Ik heb eind augustus een jaren 60 woning gekocht in goede staat. Waren niet van plan er veel aan te verbouwen. Zat een keuken in van 2 jaar oud, een badkamer die ook niet heel oud was.Alles was mooi gestuct en geverfd.
Wat mij opviel was dat het afgesloten halletje bij de voordeur een klein beetje muf was.
Maar dacht daar niet veel van. Misschien een beetje doorluchten.
In dit halletje is ook de meterkast en achter de meterkast is een half muurtje van steen en houten platen.
Daarachter lopen waterleidingen en rioolbuizen.
Allemaal niet heel ideaal.
We hebben geen bouwkundige keuring laten doen. We hebben wel onze aannemer mee genomen die gaat wat klussen in huis doen en wilde wel mee voor informeel kijken naar de staat van het huis en wat er eventueel gedaan zou moeten worden.
Nu merkte we redelijk snel na er in getrokken te zijn dat de gootsteen, douche en wc op de eerste verdieping precies boven het halletje niet heel goed doorliepen. Bruikbaar, maar had het gevoel dat er iets misschien niet helemaal goed was.
Na een week ofzo vond ik het halletje steeds muffer worden. Ik gaf eerst de schuld aan de kruipruimte. In het weekend daarin gedoken.
Rondgekeken. Maar kon bij een eerste inspectie niks vinden. Dacht dat de ventilatie roosters misschien verstopt waren.
Toch maar eens in de meterkast hok gaan kijken.
Bleek die super vochtig. De waterleidingen bleken helemaal vochtig aan de buitenkant. Deze leidingen zitten super dicht bij de meterkast.
De volgende dag is de loodgieter van de aannemer gekomen.
De conclusie was redelijk snel getrokken. De kit van de douche afvoer en rond 1 douche tegel was slecht. Ze hebben dit verwijderd en aangegeven dat het een paar dagen moest drogen voor er weer gekit kon worden.
Dus even niet douchen. De volgende dag wel de wc gebruikt in de badkamer. Bij het naar beneden lopen hoorde ik water stromen vanuit het halletje.
Toevallig stond er een ladder nog en kon ik met moeite over de houten plaat kijken waar de meterkast op gemonteerd zit. Daarachter zag ik water uit de afvoerbuis stromen.
Vervolgens weer onze aannemer gebeld en die heeft aangegeven niks meer van water boven te gebruiken tot zijn loodgieter langs kan komen.
Die buis is zeer moeilijk bereikbaar omdat hij precies achter de meterkast zit.

Nu heb ik net ook een gesprek gehad met mijn nieuwe buurman en hij gaf aan dat de verkoopster bij hem al had geklaagd over problemen met het riool en afvoer.

Heb ik hier een zaak tegen de verkoopster?
En hoe belangrijk is het verhaal van de buurman hierin?

[mjl]

Vraag je rechtsbijstand om advies!

In mijn ervaring is een verborgen gebrek amper aan te tonen, dit is ook onderdeel van je onderzoeksplicht.

[eLScha]

Het is een heel verhaal, maar wat is nu precies het gebrek? Ergens komt water uit?

[useruser]

Ouderdoms clausule? Dan heb je pech gok ik.. Hier hetzelfde ongeveer meegemaakt, heb uiteindelijk het meeste vervangen, was goedkoper dan steeds ontstoppen. Sindsdien geen problemen meer.

[mrfunky]

Bedankt voor de reacties alvast.
Het probleem is dat er problemen zijn met het riool/ afvoer en daar heel moeilijk bij te komen is. Waarschijnlijk verstopping en lekkage precies achter de meterkast waar alleen een houten plank als afscheiding zit.
dus flink in de papieren kan lopen om te verhelpen en dat het bij de verkoopster in zekere mate bekend was.
Ik vraag me af of dit bij een bouwkundige keuring naar boven gekomen zou zijn. Het is niet te zien en de verkoopster heeft er in de weken voor de verkoop niet gewoond dus het hok van de meterkast was droog.

[ Voor 11% gewijzigd door mrfunky op 29-09-2024 00:33 ]

[UTMachine]

Gewoon contact opnemen met de verkoopster en zien wat ze zegt. Als ze ontkent, dan is rechtsbijstand de enigste optie om te bekijken. Maar ik gok als ze ontkent, jij alles mag betalen (is lastig te bewijzen dat ze liegt en/of geweten heeft).

[Accretion]

UTMachine schreef op zondag 29 september 2024 @ 07:12:
Gewoon contact opnemen met de verkoopster en zien wat ze zegt. Als ze ontkent, dan is rechtsbijstand de enigste optie om te bekijken. Maar ik gok als ze ontkent, jij alles mag betalen (is lastig te bewijzen dat ze liegt en/of geweten heeft).

Als de verkoopster ontkent dat je riool praktisch uitkomt in de meterkast?

Linksom of rechtsom kun je hier echt wel spreken van een gebrek en eentje waar verkoopster logische wijze wel van op de hoogte had moeten zijn.
Of ze had geen neus en hoefde nooit naar het toilet, lijkt mij sterk.

En zelfs als de verkoopster het niet wist, kan het een 'verborgen gebrek' zijn, dat betekent namelijk niet dat de verkoopster het verborgen heeft; maar dat het tijdens de koop niet zichtbaar was; dat kan ook voor beide partijen.

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

TS heeft echter niet echt voldaan aan zijn onderzoeksplicht, maar durf niet te zeggen hoe zwaar dat weegt.

[Sethro]

Maakt extra lastig dat je zelf niet aan je onderzoeksplicht hebt voldaan. Je hebt geen keuring uitgevoerd maar ook niet doorgevraagd ook al rook het muf.

Overigens is het alleen een verborgen gebrek als beide partijen niet konden weten dat het gebrek bestond.

Als de verkoper er wel vanaf wist dan heeft deze niet voldaan aan de mededelingsplicht. Dan kan er non-conformiteit / aansprakelijkheid onstaan.

[ Voor 7% gewijzigd door Sethro op 29-09-2024 07:41 ]

[Smobbo]

Tja, hier is aan beide kanten niet goed gehandeld. Verkoper had dit (mogelijk) moeten melden en koper heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt.

Een koophuis hebben kost geld…

Maar hoe ga je bewijzen dat deze lekkage er in deze mate al langere tijd was? De verkoper zou kunnen zeggen dat de afvoer al jaren niet zo hard loopt, maar dat ze er verder geen problemen mee had. Tja, dan sta je zonder enig onderzoek gedaan te hebben bij de koop denk ik toch in een lastige positie…

[inhico]

Zoals al aangegeven: door geen bouwkundige keuring of iets dergelijks te hebben gedaan sta je zwak. Zeker als dit probleem waarschijnlijk wel aan het licht was gekomen tijdens zo'n keuring. Of dat zo is kan ik niet beoordelen.

Stel dat het inderdaad iets is dat tijdens een normale keuring redelijkerwijs niet zou zijn ontdekt, dan heb je mogelijk wel iets waarmee je verder kan. Dan moet het om een gebrek gaan dat normale bewoning onmogelijk maakt. Ook dat vraagt een deskundige beoordeling.

Als het dan inderdaad een dergelijk ernstig gebrek is, dan is de verkoper (deels) aansprakelijk, ongeacht of hij/zij van het gebrek op de hoogte was. Als verkoper het wel wist, dan is er zelfs sprake van misleiding.
Een ouderdomsclausule helpt de verkoper hier niet.

Kortom: zoek zsm deskundig (juridisch) advies om te bepalen hoe sterk je staat. Je kunt natuurlijk altijd de verkoper benaderen, maar wellicht kun je beter eerst uitzoeken hoe sterk je staat.

Edit: inderdaad eerst de ernst/kosten onderzoeken, zoals @Getest aangeeft. Het moeten doorlopen van (juridische) procedures is iets waar je wellicht weinig lol aan beleeft ten koste van veel energie die je er in moet steken.

[ Voor 10% gewijzigd door inhico op 29-09-2024 09:48 ]

[Getest]

Ik snap dat je hier van baalt en nu even in de rats zit. Maar focus je energie eerst op het (laten) oplossen van het probleem. Pas dan weet je hoe groot of hoe klein het eigenlijk is. Dan kan je achteraf altijd nog bepalen of je de kosten wilt proberen te verhalen op de verkoper.

[Sissors]

Waar komt het idee vandaan dat een bouwkundige keuring door een derde partij verplicht is om aan je onderzoeksplicht te voldoen? En denken jullie echt dat die de douche aan gaat zetten om vervolgens ergens achter de meterkast te kijken of het lekt? Die kijkt alleen naar uiterlijke problemen waarvoor niks verwijderd hoeft te worden oid.

Sethro schreef op zondag 29 september 2024 @ 07:40:
Overigens is het alleen een verborgen gebrek als beide partijen niet konden weten dat het gebrek bestond.

Nee het idee is juist dat de koper er niet vanaf kon weten redelijkerwijs, en de verkoper er wel van af heeft moeten geweten. Dat beide er niet van geweten hebben is ook een mogelijkheid, maar dat is alleen relevant als het bewoning onmogelijk maakt (bijvoorbeeld als de eerste verdieping op het punt blijkt te staan in elkaar te storten).

useruser schreef op zondag 29 september 2024 @ 00:12:
Ouderdoms clausule? Dan heb je pech gok ik.. Hier hetzelfde ongeveer meegemaakt, heb uiteindelijk het meeste vervangen, was goedkoper dan steeds ontstoppen. Sindsdien geen problemen meer.

Ouderdomsclausule bij een huis uit jaren 60? Alles kan natuurlijk, maar gezien TS er met geen woord over heeft gerept lijkt het mij onwaarschijnlijk.


Anyway, ik denk dat je wel kan stellen dat dit niet iets is wat TS vantevoren had kunnen weten omdat het ietwat muf rook. Al helemaal omdat er dus ook een loodgieter is geweest die ervan uitging dat het gewoon wat kit randjes was, en die riep ook niet toen hij de gang in liep dat daar duidelijk wat mis was. De vraag is dan of de verkoper het zeker moet heeft geweten. Daar lijkt het dus wel op, maar bewijs het maar eens. Vraag 8e van NVM vragenlijst is letterlijk hierover, en ik neem aan dat de verkoper dit heeft beantwoordt met geen problemen (anders heb je natuurlijk geen poot om op te staan). En dan is het dus de vraag hoe goed je kan beargumenteren dat de verkoper daar gelogen moet hebben.

[Wolly]

Getest schreef op zondag 29 september 2024 @ 09:38:
Ik snap dat je hier van baalt en nu even in de rats zit. Maar focus je energie eerst op het (laten) oplossen van het probleem. Pas dan weet je hoe groot of hoe klein het eigenlijk is. Dan kan je achteraf altijd nog bepalen of je de kosten wilt proberen te verhalen op de verkoper.

Als ik als verkoper een rekening krijg van iets dat ik zelf niet geconstateerd heb en waar geen overeenstemming over was dan denk ik dat ik een sterke zaak heb.

Anders kan elke koper wel de halve badkamer laten verbouwen omdat het ergens onder de vloer zogenaamd lekte.

[Tehh]

Maar wat is de schade nu? Die kit valt gewoon onder onderzoeksplicht m.i., dat van het riool is dubieus zoals al gemeld; beide partijen hebben verzaakt. Ik denk dat het feit dat er geen bouwkundige keuring is geweest zorgt dat @mrfunky aan het kortste eind trekt.

Vaak is de schade 'maar' een paar duizend euro, het gaat hier om een dag werk voor een loodgieter. Ergens bijna fijn, kan je gelijk idiote oplossingen met halve muurtjes fatsoenlijk maken. Totale kosten zullen toch zeker minder dan 5k zijn. Welkom bij de club; een huis kost geld.

[pentaw1nz]

@Sissors een ouderdomsclausule wordt erg vaak gebruikt. Bij jaren 60, maar ook jaren 70 eb jaren 80.
Icm asbest clausule.

Dit omdat de normen destijds toch heel anders waren en er na tientallen jaren wel allerlei problemen/probleempjes kunnen ontstaan die je simpelweg niet echt kunt voorkomen.
Denk aan gebroken afvoeren ondat ze zo los in get zand zijn gelegd, waterleidingen die verroesten, klachten door condens of koudebruggen, etc.

Best waarschijnlijk dat deze is opgenomen voor een jaren 60 huis. Dat beperkt je opties in dit soort zaken.

Ik zou me idd focussen op herstel. Als dit is gelukt en je hebt een beter beeld, dan kun je daarna bekijken of het de juridische weg waard is om het als verborgen gebrek te laten verklaren.

[Groningerkoek]

Getest schreef op zondag 29 september 2024 @ 09:38:
Ik snap dat je hier van baalt en nu even in de rats zit. Maar focus je energie eerst op het (laten) oplossen van het probleem. Pas dan weet je hoe groot of hoe klein het eigenlijk is. Dan kan je achteraf altijd nog bepalen of je de kosten wilt proberen te verhalen op de verkoper.

Aangezien wetgeving stelt dat verkoper de kans moet krijgen om het probleem te verhelpen, en dit niet zoveel spoed heeft dat ik die kans niet kan krijgen zou ik als verkoper in dit geval je veel succes wensen met het zelf betalen van de factuur.

[Sissors]

Tehh schreef op zondag 29 september 2024 @ 10:58:
Maar wat is de schade nu? Die kit valt gewoon onder onderzoeksplicht m.i., dat van het riool is dubieus zoals al gemeld; beide partijen hebben verzaakt. Ik denk dat het feit dat er geen bouwkundige keuring is geweest zorgt dat @mrfunky aan het kortste eind trekt.

Vaak is de schade 'maar' een paar duizend euro, het gaat hier om een dag werk voor een loodgieter. Ergens bijna fijn, kan je gelijk idiote oplossingen met halve muurtjes fatsoenlijk maken. Totale kosten zullen toch zeker minder dan 5k zijn. Welkom bij de club; een huis kost geld.

Maar je stelling is nu dus dat als je geen derde partij gebruikt om het huis te bekijken, de verkoper mag liegen wat die wil op bijvoorbeeld de vragenlijsten?

[Sissors]

pentaw1nz schreef op zondag 29 september 2024 @ 11:07:
@Sissors een ouderdomsclausule wordt erg vaak gebruikt. Bij jaren 60, maar ook jaren 70 eb jaren 80.
Icm asbest clausule.

Dit omdat de normen destijds toch heel anders waren en er na tientallen jaren wel allerlei problemen/probleempjes kunnen ontstaan die je simpelweg niet echt kunt voorkomen.
Denk aan gebroken afvoeren ondat ze zo los in get zand zijn gelegd, waterleidingen die verroesten, klachten door condens of koudebruggen, etc.

Best waarschijnlijk dat deze is opgenomen voor een jaren 60 huis. Dat beperkt je opties in dit soort zaken.

Ik zou me idd focussen op herstel. Als dit is gelukt en je hebt een beter beeld, dan kun je daarna bekijken of het de juridische weg waard is om het als verborgen gebrek te laten verklaren.

Zelfs als die clausule er op zou zitten, dan nog steeds betekend het niet dat je mag liegen, en ook een jaren 60 huis moet je mogen verwachten van dat het riool niet compleet lek is toch?

[pentaw1nz]

Sissors schreef op zondag 29 september 2024 @ 11:22:
[...]

Zelfs als die clausule er op zou zitten, dan nog steeds betekend het niet dat je mag liegen, en ook een jaren 60 huis moet je mogen verwachten van dat het riool niet compleet lek is toch?

Dat is helemaal waar. Je hebt als verkoper nog steeds een mededelingsplicht en als koper een onderzoeksplicht.

Dat het riool compleet lek is, lijkt me volgens mij nog niet vastgesteld. Dat er iets mis is wel.
Ik zou me focussen op herstel. Daarnaast afwegen of je het pad van verborgen gebreken wilt gaan bewandelen.

Zoals al gezegd: de eigen onderzoeksplicht is ook niet echt goed nageleefd.
Het is mogelijk wel een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat, dus je kunt het proberen.

[Microstar]

pentaw1nz schreef op zondag 29 september 2024 @ 11:28:
[...]


Dat is helemaal waar. Je hebt als verkoper nog steeds een mededelingsplicht en als koper een onderzoeksplicht.

Dat het riool compleet lek is, lijkt me volgens mij nog niet vastgesteld. Dat er iets mis is wel.
Ik zou me focussen op herstel. Daarnaast afwegen of je het pad van verborgen gebreken wilt gaan bewandelen.

Zoals al gezegd: de eigen onderzoeksplicht is ook niet echt goed nageleefd.
Het is mogelijk wel een gebrek dat normaal gebruik van de woning in de weg staat, dus je kunt het proberen.

Ben het helemaal met je eens. Geen keuring en onderzoek is gewoon je verlies nemen. De juridische kosten gieren de pan uit soms meer dan de herstelkosten.

Het valt mij het laatste jaar veel topics worden geopend met een “verborgen gebrek”. Zoals gemeld heb je naast de koopsom ook onderhoudskosten kosten. En niet al het onderhoud is preventief en tijdig te voorzien. Soms gaat er iets vroegtijdig stuk, jammer maar helaas.

Welkom bij de club van huiseigenaren.

[Wolly]

Microstar schreef op zondag 29 september 2024 @ 11:42:
[...]


Ben het helemaal met je eens. Geen keuring en onderzoek is gewoon je verlies nemen. De juridische kosten gieren de pan uit soms meer dan de herstelkosten.

Het valt mij het laatste jaar veel topics worden geopend met een “verborgen gebrek”. Zoals gemeld heb je naast de koopsom ook onderhoudskosten kosten. En niet al het onderhoud is preventief en tijdig te voorzien. Soms gaat er iets vroegtijdig stuk, jammer maar helaas.

Welkom bij de club van huiseigenaren.

Er wordt inderdaad heel vaak verborgen gebrek geroepen, zal wel te maken hebben met de hoge prijzen waardoor kopers denken dat ze een goed onderhouden paleis ervoor terugkrijgen.

[Sissors]

En al jaren valt het mij op dat als een Tweaker een huis koopt waarbij als je zowel de douche als de wasmachine aan zet, er 700V op een stopcontact in de woonkamer komt te staan, die zijn schouder ophaalt en zegt: "Tja, had ik kunnen uitzoeken bij de bezichtiging".

Echt, denken jullie dat een bouwkundige onderzoek ze de douche aan zetten en dan achter de meterkast gaan kijken? En het maakt totaal niet uit dat de verkoper gelogen heeft als die er inderdaad van op de hoogte was? Je moet door een derde partij een bouwkundig onderzoek laten doen, anders mag de verkoper random claims maken die onzin zijn?

[Tehh]

Sissors schreef op zondag 29 september 2024 @ 11:21:
[...]

Maar je stelling is nu dus dat als je geen derde partij gebruikt om het huis te bekijken, de verkoper mag liegen wat die wil op bijvoorbeeld de vragenlijsten?

Nee, waar haal je dat nu weer vandaan?

De verkoper heeft mededelingsplicht, de koper onderzoeksplicht.

Het enige wat ik zeg is dat het feit dat niet aan de onderzoeksplicht is voldaan dit verhaal lastig maakt voor TS om dit als verborgen gebrek op te voeren.
Aan de mededelingsplicht is voldaan middels de vragenlijst. "Problemen met riolering" hoeven niet te wijzen op een gebrek, het kan ook gewoon een simpele verstopping zijn of bijvoorbeeld het ontbreken van een standleiding.

Een NVM aankoopmakelaar of bouwkundig inspecteur had TS 100% gewezen op de kit, en aangezien er niet gebroken hoefde te worden om de lekke leiding te zien had de bouwkundig inspecteur dat misschien ook wel gezien. We zullen het nooit weten.

[Groningerkoek]

Sissors schreef op zondag 29 september 2024 @ 12:30:

Echt, denken jullie dat een bouwkundige onderzoek ze de douche aan zetten en dan achter de meterkast gaan kijken? En het maakt totaal niet uit dat de verkoper gelogen heeft als die er inderdaad van op de hoogte was? Je moet door een derde partij een bouwkundig onderzoek laten doen, anders mag de verkoper random claims maken die onzin zijn?

Bij een bouwkundig onderzoek of je dat nu uitbesteed of zelf doet, Laat je wel alle kranen even volop lopen om te kijken of er troep in het water zit, of de druk goed is bij de kranen en of het water goed wegloopt. ALs je dan ziet dat het water niet goed wegloopt dan weet je dat er een probleem is met de riolering, dan kun je de gok nemen maar verstandig is om dan uitgebreider naar de riolering te kijken en dan was dit wel opgemerkt.

Tevens, ja als de buren gelijk hebben dan heeft de verkoper niet afdoende geïnformeerd, maar dan moet je wel eerst met de buren in overleg over af die dit wel officieel willen verklaren, of dat die er eigenlijks niets mee te maken wil hebben verder.

[Sissors]

Tehh schreef op zondag 29 september 2024 @ 12:55:
[...]


Nee, waar haal je dat nu weer vandaan?

De verkoper heeft mededelingsplicht, de koper onderzoeksplicht.

Het enige wat ik zeg is dat het feit dat niet aan de onderzoeksplicht is voldaan dit verhaal lastig maakt voor TS om dit als verborgen gebrek op te voeren.
Aan de mededelingsplicht is voldaan middels de vragenlijst. "Problemen met riolering" hoeven niet te wijzen op een gebrek, het kan ook gewoon een simpele verstopping zijn of bijvoorbeeld het ontbreken van een standleiding.

Een NVM aankoopmakelaar of bouwkundig inspecteur had TS 100% gewezen op de kit, en aangezien er niet gebroken hoefde te worden om de lekke leiding te zien had de bouwkundig inspecteur dat misschien ook wel gezien. We zullen het nooit weten.

Dus een NVM aankoopmakelaar (daar zitten we nu trouwens, je moet een NVM aankoopmakelaar hebben, en dan sta je ineens sterker bij de rechter???), had je erop gewezen dat er een probleem was bij iets wat helemaal het probleem niet is voor TS. Wat was hij daar mee opgeschoten?

Ik ga ervanuit dat op de NVM vragenlijst is ingevuld dat er geen problemen met de riolering zijn. Er zijn duidelijk wel problemen met de riolering. Maar de stelling is hier dat het helemaal niks uitmaakt wat daar wordt ingevuld zolang je geen bouwkundige keuring hebt laten doen, die zeer waarschijnlijk hier nooit achter was gekomen.

Als op die vragenlijst wel staat ingevuld dat er problemen met de riolering zijn, en TS heeft daar niet over nagevraagd, dan ja natuurlijk ben ik het er 100% mee eens dat dit het probleem van TS is en niet verkoper. Maar zolang TS dat niet bevestigd lijkt mij dat erg onwaarschijnlijk.

[Microstar]

Wat zijn de kosten/baten? Wellicht is het probleem snel en eenvoudig op te losse, zodat je weer woongenot hebt.
De juridische weg kan lang duren, en dan moet de riolering alsnog hersteld worden…..

[Sethro]

Sissors schreef op zondag 29 september 2024 @ 13:14:
[...]

Dus een NVM aankoopmakelaar (daar zitten we nu trouwens, je moet een NVM aankoopmakelaar hebben, en dan sta je ineens sterker bij de rechter???), had je erop gewezen dat er een probleem was bij iets wat helemaal het probleem niet is voor TS. Wat was hij daar mee opgeschoten?

Ik ga ervanuit dat op de NVM vragenlijst is ingevuld dat er geen problemen met de riolering zijn. Er zijn duidelijk wel problemen met de riolering. Maar de stelling is hier dat het helemaal niks uitmaakt wat daar wordt ingevuld zolang je geen bouwkundige keuring hebt laten doen, die zeer waarschijnlijk hier nooit achter was gekomen.

Als op die vragenlijst wel staat ingevuld dat er problemen met de riolering zijn, en TS heeft daar niet over nagevraagd, dan ja natuurlijk ben ik het er 100% mee eens dat dit het probleem van TS is en niet verkoper. Maar zolang TS dat niet bevestigd lijkt mij dat erg onwaarschijnlijk.

Het gaat om de balans tussen meldingsplicht en onderzoeksplicht. Dat zijn communicerende vaten.

Dan is de volgende stap dat je moet aantonen dat je ruim hebt voldaan aan je onderzoeksplicht.

Vluchtig en als leek tijdens een bezichtigen rondkijken maakt dan weinig indruk. Als je een expert hebt ingehuurd om namens jou dat onderzoek te doen is al heel ander verhaal.

Niets moet maar gaat erom wat je kan aantonen. Hoe meer onderzoek je hebt gedaan sterker je staat.

[Sissors]

Sethro schreef op zondag 29 september 2024 @ 15:28:
[...]


Het gaat om de balans tussen meldingsplicht en onderzoeksplicht. Dat zijn communicerende vaten.

Dan is de volgende stap dat je moet aantonen dat je ruim hebt voldaan aan je onderzoeksplicht.

Vluchtig en als leek tijdens een bezichtigen rondkijken maakt dan weinig indruk. Als je een expert hebt ingehuurd om namens jou dat onderzoek te doen is al heel ander verhaal.

Niets moet maar gaat erom wat je kan aantonen. Hoe meer onderzoek je hebt gedaan sterker je staat.

Even los ervan dat het blijft dat de kans dat een bouwkundige keuring dit had gevonden heel klein was, en dus dat het dan echt alleen zou gaan om te kunnen laten zien dat je geld hebt besteedt aan iets wat niks heeft opgeleverd, en het gaat hier nog een stap verder dan niet aan meldingsplicht voldoen: De vraag staat letterlijk in de standaard NVM vragenlijst, die naar ik aanneem gewoon zal zijn ingevuld met "Nee, er zijn geen problemen". Als de verkoper zegt dat er geen problemen bekend zijn met het riool, dan moet je ervan uit kunnen gaan dat er iig geen grote problemen met het riool zijn die direct zichtbaar worden zodra je erin gaat wonen.

[Sethro]

Sissors schreef op zondag 29 september 2024 @ 15:33:
[...]

Even los ervan dat het blijft dat de kans dat een bouwkundige keuring dit had gevonden heel klein was, en dus dat het dan echt alleen zou gaan om te kunnen laten zien dat je geld hebt besteedt aan iets wat niks heeft opgeleverd, en het gaat hier nog een stap verder dan niet aan meldingsplicht voldoen: De vraag staat letterlijk in de standaard NVM vragenlijst, die naar ik aanneem gewoon zal zijn ingevuld met "Nee, er zijn geen problemen". Als de verkoper zegt dat er geen problemen bekend zijn met het riool, dan moet je ervan uit kunnen gaan dat er iig geen grote problemen met het riool zijn die direct zichtbaar worden zodra je erin gaat wonen.

Het gaat erom of je voldoende hebt ingespannen om onderzoek te doen anders diskwalificeer je jezelf. Of de keurder het wel of niet had gezien is andere vraag. Je moet aantoonbaar je huiswerk hebben gedaan.

En ongeacht wat de verkoper je verteld heb je een onderzoeksplicht. Je mag dus niet alleen vertrouwen op de informatie van de verkoper.

Zoals ik eerder al aangaf de verkoper heeft ook een meldingsplicht. Als daar niet aan voldaan is ontstaat er een gebrek. En daar kun je de verkoper aansprakelijk voor stellen.

[Joost1981_2]

Gaan we weer... Het belerende over 'geen keuring'. Ja geen keuring is risico koper maar het kan ook anders verwoord worden. Vandaag de dag worden de meeste woningen verkocht zonder keuring want anders pis je buiten de pot. Je krijgt 30 minuten de tijd en dan is het overbieden. Daarnaast is zo'n keuring oppervlakkig. Die vind geen zaken zoals kortsluiting of slecht doorlopende afvoeren of verborgen lekkages. De keurder trekt echt de wc niet door. Ik ben IT-er en dus niet gekwalificeerd maar ik kan zo'n keuring zo uitvoeren.

Kit en voegen zijn irrelevant, dat hoort gewoon bij normaal onderhoud en ja, dat had je kunnen zien en valt onder onderzoeksplicht. Dat is ook goed oplosbaar wat je al gedaan hebt. Schrap dat uit je OP want het verward je verhaal. Je koopt een woning met zichtbare en onzichtbare gebreken.

Vragen vragen vragen:

Wat bedoel je met water uit de afvoerbuis? Bedoel je gewoon lekkage? Waar hebben we het precies over? Je probleem is niet slechte bereikbaarheid maar gewoon de lekkage uit de standleiding? Wat bedoeld de buurman met problemen afvoer? Want je hebt twee problemen: niet lekker doorlopen en de lekkage toch?

Wees gerust. Het probleem had waarschijnlijk niet naar boven gekomen bij een keuring tenzij de boel blank stond.

Heb je een (NVM) vragenlijst gehad? Daar staat de vraag in 'Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc.?'. Wat heeft de verkoper hier op geantwoord? De tweede vraag opvolgend is dan ook: 'zo ja, welke? Wat staat daar?

Zoals ik al zei: Je koopt een woning met zichtbare en onzichtbare gebreken. Dan rest de vraag: Wist de verkoper dit?

Meestal heeft het allemaal geen zin om het op 'verborgen gebrek' te gooien. In deze situaties praten we echt pas over iets moedwillig verzwijgen. Als ik je tekst lees 'uit de afvoerbuis stromen' is dit een flinke lekkage en dat staat normaal bewonen in de weg en kan dat niet onopgemerkt blijven. Maar het is mij onduidelijk of we het hier hebben over een paar druppeltjes (wat niet hoeft op te vallen) of het andere uiterste: het gutst eruit als ik de toilet doortrek. Je verhaal is daar te warrig voor.

Wat zie je rondom de lekkage? Zijn dingen aangetast en rot? Zo ja, dan is dat een indicatie dat het al langere tijd speelt.

[ Voor 23% gewijzigd door Joost1981_2 op 29-09-2024 18:49 ]

[HappyPinguin]

Joost1981_2 schreef op zondag 29 september 2024 @ 18:28:
Die vind geen zaken zoals kortsluiting of slecht doorlopende afvoeren of verborgen lekkages. De keurder trekt echt de wc niet door.

In mijn geval deed de keurder alle kranen open, trok alle wc's door en keek in de kruipruimte naar eventuele lekkage van het riool bij het doortrekken van de wc. Daarnaast deed de makelaar bij een bezichtiging ook alle kranen open om te kijken of de afvoer goed werkt, dus dit kun je als koper prima zelf onderzoeken. Verborgen lekkages uiteraard niet.

[Draakje5]

Niemand die zich afvraagt hoe de verkoopster douchte etc. Aangezien TS aangeeft geen gebruik van badkamer en wasmachine te kunnen gebruiken?

Had ze nog een teiltje?

Maw. Wat is nu het probleem precies en hoe groot is het.

[ Voor 15% gewijzigd door Draakje5 op 29-09-2024 22:42 ]

[mrfunky]

Allen. Bedankt voor input.

Als eerste was er geen ouderdoms clausule.
Het was inderdaad niet verstandig om geen bouwkundige keuring te doen.
We hebben wel alle kranen aangezet, maar niet heel lang. Meer on te checken of alles warm werd.

Het is ook niet dat het niet doorstroomt , maar het lijkt of het op een gegeven moment moeilijker loopt.

Stel ik had het wel laten keuren en daar was ook niks uitgekomen stond ik dan sterker nu?

Het wordt inderdaad een moeilijk verhaal om iets te verhalen, maar ben ook wel gefrustreerd dat ik hoor van de buurman dat ze afvoer problemen had en daar blijkbaar niks aan gedaan heeft en mij en mijn gezin nu in een gevaarlijke situatie gebracht heeft.
En dus ook niks over gemeld op het formulier.
Dan hadden we dat meekunnen nemen en meteen laten onderzoeken.

We kunnen al bijna een week niet douchen of wasmachine gebruiken. Niet doordat het niet doorstroomt. Dat doet het wel , maar niet altijd even goed, maar meer omdat er water achter mijn meterkast uitkomt en dit een gevaarlijke situatie is.
De deur van de meterkast is bijvoorbeeld helemaal uitgezet door al het vocht.
Die kit en tegel in de douche vind ik niet zo erg dat is snel opgelost en had ik geaccepteerd als risico bij het kopen van een huis.
Het blijft vreemd hoe het bij ons in iets van 3 weken tot zoiets heeft kunnen ontwikkelen en zij er in de 2 jaar dat ze er gewoond heeft niet zoveel last van gehad heeft.
Misschien douche ze heel kort en gebruikte ze vooral de wc beneden. Geen idee.

Wij gaan haar nu een mail sturen met onze bevinden en vragen open staat voor een gesprek.

Mijn aannemer geeft aan dat we eigenlijk niks moeten doen en haar de kans geven het op te lossen als we het via deze weg doen.

Ik denk dat ik de loodgieter dinsdag onderzoek laat doen en kijken of hij kan aangeven waar het probleem ligt en wat de kosten worden zonder heel veel te slopen. Dat wordt wel een uitdaging omdat die leiding achter de meterkast zit en geen idee of er onder de grond ook problemen zijn.. Wellicht met een flexibele camera er gekeken kan worden, maar heb daar denk ik een gespecialiseerd bedrijf voor nodig.

Daarna wordt de vraag hoeveel zin heb ik hier iets van te maken als ze blijft ontkennen. Ik heb de bekentenis van de buurman, maar geen idee of hij hierin betrokken wilt raken.

[Harm_H]

Ik denk dat je wel een goede kans maakt. Misschien kan je de 'getuigenis van de buurman' en de werkervaring van de aannemer erbij vermelden. Zij had dit op het op het formulier moeten melden. Ik ben ook zeer benieuwd hoe ze de verdediging ingaat: "ik wist het niet" of "het was overduidelijk en jouw onderzoek heeft tekort geschoten"

In beide verdeigingen kan je het weerleggen.

Dan rest de vraag, wat wil jij? Hoeveel gaat het herstel kosten?

[ Voor 8% gewijzigd door Harm_H op 30-09-2024 00:14 ]

[Jrz]

mrfunky schreef op zaterdag 28 september 2024 @ 23:37:

Jaren 60 woning gekocht in uiterlijk goede staat.
Een beetje een muf halletje waar de meterkast is en waar achter wat water en rioolleidingen lopen.

Muf halletje.. had je moeten onderzoeken

[joke_name]

Misschien even nog ter aanvulling op wel of geen bouwkundige keuring.

Toen ik mijn huis kocht constateerde keurder dat de vloer in de badkamer waarschijnlijk lek was.

Zowel de verkoop makelaar als oud bewoner waren hier verbaasd over.

Uiteindelijk bleek het inderdaad zo te zijn.

[Wolly]

De deur van de meterkast is bijvoorbeeld helemaal uitgezet door al het vocht.

Toch wel bijzonder dat hier helemaal geen sprake van was bij de bezichtiging. Er zou toch op zijn minst iets te zien zijn geweest, leksporen verberg je niet zo gemakkelijk.

[marcop23]

Joost1981_2 schreef op zondag 29 september 2024 @ 18:28:
Daarnaast is zo'n keuring oppervlakkig. Die vind geen zaken zoals kortsluiting of slecht doorlopende afvoeren of verborgen lekkages. De keurder trekt echt de wc niet door. Ik ben IT-er en dus niet gekwalificeerd maar ik kan zo'n keuring zo uitvoeren.

Misschien verschilt het per keurde hoor, maar de keurder die ons huis onderzocht had zeker een vochtmeter en onderzocht verdachte plekken. Had loszittend kit en loszittende tegels gevonden, staan netjes in het rapport. Hij teste zeker even alle kranen en sanitair.

Met de warmtebeeldcamera vind je met gemak vochtige plekken, ook als deze verstopt zitten achter een muurtje.

En als de deur was uitgezet door het vocht. .. Dat is natuurlijk een erg zichtbare hint.

Ik kan de juridische vraag niet beantwoorden, maar ik wil tegenspreken dat alle bouwkundige keuringen zo oppervlakkig zijn. Juist de installatietechniek, waterkeringen en sanitair van een huis krijgen in mijn ervaring redelijk wat aandacht.

Het kan natuurlijk wel zijn dat de vorige eigenaar het sanitair boven al een jaar niet gebruikt had, waardoor al het vocht in de muren etc al is verdwenen. Dan kan ik me wel voorstellen dat je het bij een keuring niet zou zien, en dat zou dan in mijn ogen zeker een verborgen gebrek zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door marcop23 op 30-09-2024 07:55 ]

[Microstar]

Wat is er nu exact lek? Is er een foto van?

[mrfunky]

Ik zal straks wat foto's plaatsen.

Wat ik nog niet gemeld heb is dat de electrische vloerverwarming in de badkamer ook niet werkt.
Tijdens de inspectie wel op het bedieningspaneel gedrukt maar niet gewacht tot de vloer warm werd.
Achteraf ook niet handig. Maar wel weer een puntje.
Ik ga vandaag nog even met de fabrikant bellen, magnum of ik iets verkeerd doe of iets kan achterhalen.

[hfolkers]

mrfunky schreef op maandag 30 september 2024 @ 08:06:
Ik zal straks wat foto's plaatsen.

Wat ik nog niet gemeld heb is dat de electrische vloerverwarming in de badkamer ook niet werkt.
Tijdens de inspectie wel op het bedieningspaneel gedrukt maar niet gewacht tot de vloer warm werd.
Achteraf ook niet handig. Maar wel weer een puntje.
Ik ga vandaag nog even met de fabrikant bellen, magnum of ik iets verkeerd doe of iets kan achterhalen. [Afbeelding]

elektrische vloer verwarming is erg traag, dat moet je echt wel een paar uur aan hebben staan om te weten of het werkt (en daarna snel weer uit zetten en nooit meer gebruiken vanwege de stroom kosten)

[BCC]

Maar jij bent nu eigenaar van het huis, gefeliciteerd! - Je zult het allemaal zelf moeten (laten) herstellen. Daarna kun je proberen de kosten te verhalen op de verkopende partij, maar fixen moet je het toch echt zelf. Heb je er al een loodgieter bij gehad? Die jongens zijn vaak erg handig om "onbereikbare" dingen te fixen door even een inspectieluikje te maken in de achterwand van je meterkast oid.

[RonnieKo]

@mrfunky Het advies is al gegeven: Ga praten met een rechtsbijstandverzekering of een jurist die gespecialiseerd is in woningproblemen e.d. Dan krijg je informatie over jouw situatie. Dan kan je daar ook de vervolgstappen overleggen.

Zelf zou ik eerst zorgen dat het opgelost gaat worden. Daarna eens verder kijken wat je verder gaat doen. Met de koop van een woning zal je mogelijk meer dingen tegen komen waarvan je denkt dat is niet goed, dat moeten we gaan aanpakken.

[Smobbo]

mrfunky schreef op zondag 29 september 2024 @ 23:25:

Stel ik had het wel laten keuren en daar was ook niks uitgekomen stond ik dan sterker nu?

Ja, want dan had je als koper aan je onderzoeksplicht voldaan en is er dus eerder sprake van een gebrek wat je redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken.

Tegelijkertijd is het wel opvallend dat de deur van de meterkast nu bol van het vocht staat en er allemaal zulke grote en zichtbare problemen zijn, hoe heeft de verkoopster hier dan gewoon kunnen wonen?

Ik zou me nu focussen op het helder krijgen wat het probleem nu precies is, dan kan je van daaruit bepalen of dit iets is wat al langere tijd moet hebben gespeeld en de verkoper had moeten weten = juridische stappen ondernemen, of dat dit iets is wat 'toevallig' nu een groter probleem is geworden en dus lastig op de verkoper te verhalen is = zsm zelf op (laten) lossen!

@Joost1981_2, zoals ook door anderen al opgemerkt zou ik bij de volgende keer dat je een huis gaat kopen even een ander bedrijf inhuren voor een bouwtechnische keuring .

[BCC]

Smobbo schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:15:
[...]

@Joost1981_2, zoals ook door anderen al opgemerkt zou ik bij de volgende keer dat je een huis gaat kopen even een ander bedrijf inhuren voor een bouwtechnische keuring .

Mogelijk is de reparatie goedkoper dan de technische keuring

[mrfunky]

Nog wat foto's.

We gaan ons nu inderdaad focussen op helder krijgen waar het probleem ligt en denk ik zo snel mogelijk laten oplossen. We willen ook normaal kunnen wonen in ons huis.
Afwachten op een reactie van de verkoopster is eigenlijk geen optie. Maar we gaan wel alles goed vastleggen.









Op foto drie zie je iets van cement op de buis op die hoogte stroomt er water uit

[Toet3r]

Er wordt hier meerdere keren genoemd dat de koper een onderzoeksplicht heeft, en dat klopt.
De verkoper heeft echter ook een meldplicht om gebreken te melden. Volgens de buurman was de verkoper van de gebreken op de hoogte. Gezien de ernst van de gebreken die je beschrijft lijkt het me zeer onwaarschijnlijk dat verkoper hiervan niet op de hoogte was mocht die zich daar op beroepen.
Je zou kunnen vragen aan de buurman of die zijn getuigenverklaring voor je op papier wil zetten.
Dit zou handig kunnen zijn mocht het tot een rechtszaak komen.
Het niet voldoen aan je onderzoeksplicht betekent ook niet automatisch dat je helemaal geen zaak meer hebt en niet mag klagen. Of je dan nog je gelijk kan halen hangt af van de omstandigheden.

Wat jij omschrijft lijkt in mijn optiek op dwaling (6:228BW)
Ik zou contact opnemen met je rechtsbijstandverzekering.

[Joost1981_2]

Smobbo schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:15:
[...]
@Joost1981_2, zoals ook door anderen al opgemerkt zou ik bij de volgende keer dat je een huis gaat kopen even een ander bedrijf inhuren voor een bouwtechnische keuring .

Ik denk niet dat je doorhebt wat de huidige woningmarkt doet op het moment. Voor jou 10 anderen als je een keuring wil laten doen

[Jrz]

Er lijkt ook een spleet de zitten tussen de verbindingen van ongeveer een halve cm rondom.
Ik zou lekker die paar steentjes wegkappen, want dat is blijkbaar al een keer gedaan om er bij te kunnen, en de afvoer fatsoenlijk (laten) repareren.

[Joost1981_2]

mrfunky schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:29:
Op foto drie zie je iets van cement op de buis op die hoogte stroomt er water uit

Het lijkt wel alsof de pvc buis in de 'cementen' (gres?) buis loopt. Het zou mij niks verbazen als door een verstopping verder komt het water omhoog komt. Sluit gewoon niet goed op elkaar aan.

[Smobbo]

mrfunky schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:29:
Nog wat foto's.

We gaan ons nu inderdaad focussen op helder krijgen waar het probleem ligt en denk ik zo snel mogelijk laten oplossen. We willen ook normaal kunnen wonen in ons huis.
Afwachten op een reactie van de verkoopster is eigenlijk geen optie. Maar we gaan wel alles goed vastleggen.

[Afbeelding]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Op foto drie zie je iets van cement op de buis op die hoogte stroomt er water uit

Het is vooral een K* plek om te bereiken, maar dit lijkt toch een gevalletje buizen vervangen en klaar?

Joost1981_2 schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:40:
[...]


Ik denk niet dat je doorhebt wat de huidige woningmarkt doet op het moment. Voor jou 10 anderen als je een keuring wil laten doen

Euh, oke. We hebben twee weken geleden, na het uit laten voeren van een bouwtechnische keuring, het koopcontract getekend voor ons nieuwe huis, maar blijkbaar is de markt vorige week alweer veranderd...?

[mrfunky]

Ik heb net nog even getest.
Wc doorspoelen wastafel kraan open zetten.
In eerste instantie lijkt er niks aan de hand. Echter na iets van 1,5 minuut komt er pas water uitstromen. Ik denk dus zoals joost aangeeft dat de verstopping een eindje verder zit, misschien zelfs onder de grond als ik pech heb. Het bouwt zich op en komt dan bij die slechte aansluiting met de gresbuis naar buiten stromen.

Als het niet vele duizenden euro's gaat kosten ga ik denk ik geen procedure starten tegen de verkoopster, maar we gaan wel een mail sturen en kijken hoe ze reageert.

[Wolly]

mrfunky schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:57:
Ik heb net nog even getest.
Wc doorspoelen wastafel kraan open zetten.
In eerste instantie lijkt er niks aan de hand. Echter na iets van 1,5 minuut komt er pas water uitstromen. Ik denk dus zoals joost aangeeft dat de verstopping een eindje verder zit, misschien zelfs onder de grond als ik pech heb. Het bouwt zich op en komt dan bij die slechte aansluiting met de gresbuis naar buiten stromen.

Als het niet vele duizenden euro's gaat kosten ga ik denk ik geen procedure starten tegen de verkoopster, maar we gaan wel een mail sturen en kijken hoe ze reageert.

Als het water aan de bovenkant van die buis er pas na 1,5 minuut uit komt stromen is het een verstopping en een buis die niet geheel dicht is. Als de buis wel dicht was zou je wasbak immers overstromen.

Het ziet er sowieso al verdacht uit die PVC buis in die 'stenen' buis met nog een reststukje cement, dit had je al kunnen weten toen je de bezichtiging deed. Zeker icm met die muffe lucht want dat betekent gewoon vocht of rioollucht en grote kans dat die uit deze buis komen.

Verder valt het wel mee zo te zien, een loodgieter kan daar zo een geheel nieuwe PVC buis in plaatsen als hij een paar latjes verwijdert en jij ervoor zorgt dat die linker groepenkast even weg is.
Of je laat de oude buis zitten, zorgt ervoor dat alles goed doorloopt en ook vooral dat die buis aan de bovenkant dicht is en blijft.

[ Voor 4% gewijzigd door Wolly op 30-09-2024 10:04 ]

[No Hands]

mrfunky schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:57:
Ik heb net nog even getest.
Wc doorspoelen wastafel kraan open zetten.
In eerste instantie lijkt er niks aan de hand. Echter na iets van 1,5 minuut komt er pas water uitstromen. Ik denk dus zoals joost aangeeft dat de verstopping een eindje verder zit, misschien zelfs onder de grond als ik pech heb. Het bouwt zich op en komt dan bij die slechte aansluiting met de gresbuis naar buiten stromen.

Als het niet vele duizenden euro's gaat kosten ga ik denk ik geen procedure starten tegen de verkoopster, maar we gaan wel een mail sturen en kijken hoe ze reageert.

Of, dat pvc gaat er vanaf, loodgieter spuit het door en alles is opgelost en er kan een fatsoenlijke overgang tussen gres en pvc gemaakt worden.
Ik begrijp dat je ervan geschrokken bent maar je hele verhaal hangt nu op iets wat de buurman gehoord heeft. Misschien heeft de vorige bewoner daarna ook de boel laten doorspuiten en weet de buurman dat gewoon niet.
Ze plaste altijd beneden en waste zich met een washandje bij de gootsteen in de keuken.

[xmen]

Ik blijf - als belg - met verwondering deze topics lezen.
Wij kopen een huis in de staat waarin het zich bevind. :-).
En gaan in dit geval ook gewoon op zoek naar toegang tot de riolering en zien om de verstopping op te lossen.

Als het idd een verstopping is ... success om aan te tonen dat jullie deze niet veroorzaakt/verergerd hebben.

Wat gesprek met de buurman betreft -> dat kan alleen al over de muffe geur gegaan zijn. (en geen water probleem). Maar daar heb je de oorzaak al van ontdekt.

Kortom, je hebt nu een huis -> er zullen nog probleempjes komen.

[jeroen3]

Ik woon ook in een jaren 60 woning en in de hele wijk is het een bekend probleem dat de riool aansluiting naar de straat ooit kapot gaat. Bij mijn buren is dat al gebeurd, dan moet je tot onder het huis vervangen, en onder het halletje is geen kruipruimte, dus je moet van buiten een gat in je fundering hakken.

Vele huizen in de rij hebben dit riool al vernieuwd. Een "muf halletje" is een van de symptomen. Als het niet ook tot een sinkhole of verstopping leidt.

Een bouwkundige keuring had je hier wellicht voor kunnen waarschuwen als deze mensen genoeg ervaring hebben.

Het is ook letterlijk te vinden als je googled op 'jaren 60 woning':

quote: https://vkmakelaars.nl/bl...ken-woningen-jaren-60-70/

Buitenriolering
De buitenriolering kan uit gresbuizen bestaan. Deze leggen op een dag het lootje en hierdoor kunnen lekkages ontstaan in bijvoorbeeld een aanwezige kelder. Ook kan je dan verzakkingen krijgen in de grond.

Mogelijk is dit probleem op te lossen door de leiding schoon te spuiten en er een liner in te blazen?

[Wolly]

Een bouwkundige keuring had ook wel slim geweest voor asbest en controle op kwaaitaal vloeren, volgens mij kwamen die in de jaren 60 ook op de markt.

En nee, het is niet verplicht maar als je er zelf de ballen verstand van hebt is het wel aan te raden om iemand mee te nemen die dat de hele week doet.

[edsandje]

Die afvoer kan zo maar asbest cement buis zijn.
Dan wordt het wel een tikkeltje lastiger.

[Sethro]

Die meterkast ziet er overigens ook niet jofel uit. Daar kun je meteen mee aan de slag als dit klusje klaar is.

Ik zou zelf de linker meterkast tijdelijk weghalen, die 2 houten plankjes eruit wippen en dan gewoon die hele gres buis eruit halen.

Met beetje geluk kan dat zonder breken van de buis zodat je dat asbest verhaal niet verder hoeft uit te zoeken. Gres uit deze periode is wel verdacht dus afvoeren als asbest verdacht materiaal. Dubbel verpakken in plastic en wegbrengen naar de milieu straat.

Zet je er een nieuwe pvc in, maak je de meterkast netjes en heb je 4 problemen goed opgelost.

Typisch zo’n klusje wat als het meezit een halve dag werk is en als tegen zit een project van weken is met flink prijskaartje.

[ Voor 94% gewijzigd door Sethro op 30-09-2024 10:53 ]

[zx9r_mario]

Joost1981_2 schreef op maandag 30 september 2024 @ 09:42:
[...]


Het lijkt wel alsof de pvc buis in de 'cementen' (gres?) buis loopt. Het zou mij niks verbazen als door een verstopping verder komt het water omhoog komt. Sluit gewoon niet goed op elkaar aan.

Gresbuizen uit die tijd kunnen asbest bevatten.

[bvdbos]

Sethro schreef op maandag 30 september 2024 @ 10:39:
Met beetje geluk kan dat zonder breken van de buis zodat je dat asbest verhaal niet verder hoeft uit te zoeken. Gres uit deze periode is wel verdacht dus afvoeren als asbest verdacht materiaal. Dubbel verpakken in plastic en wegbrengen naar de milieu straat.

offtopic:
asbestverdachte buizen mag je niet zelf verwijderen en als asbesthoudend afvoeren, dat mag alleen bij geschroefde, asbesthoudende platen

[Sethro]

bvdbos schreef op maandag 30 september 2024 @ 11:38:
[...]

offtopic:
asbestverdachte buizen mag je niet zelf verwijderen en als asbesthoudend afvoeren, dat mag alleen bij geschroefde, asbesthoudende platen

Daar worden platen als voorbeeld genoemd omdat dat veel voorkomt.

Zolang het niet vast zit of geschroefd is, kleine hoeveelheid betreft en niet beschadigd is, mag je dit zelf verwijderen.

Meest simpele voorbeeld is een asbest bloembak. Die staat los en mag je zo in plastic schuiven en wegbrengen.

[ Voor 8% gewijzigd door Sethro op 30-09-2024 12:02 ]

[mrfunky]

Bedankt voor alle tips. Ik denk ook dat een groot gedeelte het risico vooral bij mij ligt.
Mijn buurman heeft de gezamenlijke oprit laten vernieuwen op eigen kosten nadat hij er 1, 5 jaar met groot materieel overheen gereden was voor een volledige renovatievan zijn huis. Over de hele breedte van de oprit heeft hij toen een afvoer goot aan laten leggen met een rooster erop. Deze heeft hij heel bewust op zijn riool laten aansluiten en niet op haar huis omdat zij had aangegeven dat ze problemen met het riool had.

Er zit ook zeker emotie bij van mijn kant bij. Ik vind het frustrerend dat je dit soort informatie achterwege kan laten. Ik had ook echt een technische keuring moeten doen, dan nog twijfel ik wat er naarvoren gekomen was. Ik had ook gezien dat de meterkast en de buizen er achter best een rommeltje was, maar moet ervanuit kunnen gaan dat het functioneert?
Misschien ben ik daar naïef in geweest. Waar is dat formulier dan voor dat je als verkoper invult?
Ik heb bij de verkoop van mijn huis aangegeven dat onder sommige omstandigheden een radiatorkraan een heel klein beetje lekt( als je er niet aan draaide was er geen probleem) en heb ik voor de verkoop laten vervangen.
Wij verbruiken natuurlijk veel meer water met zijn drieën dan 1 vrouw in haar eentje.
Morgen maar even de loodgieter afwachten. Misschien is doorspuiten en dat stuk buis vervangen de oplossing.
Dat van die meterkast verbeteren is wel een goede.

[Microstar]

Heb je een post opgenomen voor dit soort onvoorziene zaken? Buiten het wel of niet verzwijgen van defecten, kom je bij het klussen ellende tegen wat je direct moet én wil aanpakken om latere zorgen te voorkomen.

P.S. Dit is geen verwijt naar u. Het gebeurt helaas dat op een klusobject teveel wordt geboden waardoor extra budget voor reparaties verdampt. Niemand helpt je hierbij en een bouwkundige keuring is optioneel. De “startende” woningeigenaar staat er dan alleen voor en staat gelijk met 3-0 achter. Dus ik snap wel dat je handvatten zoekt om de kosten te dekken, maar wellicht komt je er netjes uit met de vorige eigenaar zonder juridisch gedoe.