Woningcorporatie komt beloftes niet na; wat te doen?

[Jimdv92]

Hallo allen,

Sinds enkele weken woon ik in een appartementencomplex in Amsterdam beheerd door een vastgoedmanagementsbedrijf. An sich comfortabel wonen. Echter, er is 1 groot minpunt: op het moment dat ik de ventilatieschachten in mijn huis open zet ruikt het continue naar rook. Ik heb hier melding van gemaakt en daarop zijn ze gekomen om een soort eenwegs-klep (waar lucht maar een kant op doorheen kan) te installeren om te voorkomen dat lucht van andere appartementen tot mijn appartement geraakt. Dit leek mij al een vrij sketchy oplossing en, inderdaad, deze heeft dan ook niet gewerkt. Mij werd geadviseerd om wederom een melding te doen van de rooklucht maar dat echte reparatie lang zou kunnen gaan duren omdat er meerdere appartementen bij betrokken zouden zijn en iedereen dan thuis zou moeten zijn.

Alles leuk en aardig alleen aan het eind van de rit woon ik nu al een maand in de rooklucht. Ik betaal een flink som geld (leuk dat amsterdam) en zou dan ook graag de kwaliteit die mij is beloofd ontvangen.

Vandaar de vraag wat ik hiermee aan moet? Ik vrees dat het via reparatieverzoeken lang gaat duren (lees: maanden). Wat zijn mijn rechten? Kan ik een tegemoetkoming ontvangen voor de periode waarin niet aan de verwachtingen is voldaan? Of een vroegtijdige beëindiging van mijn jaarcontract?(heeft niet de voorkeur). En zo ja, hoe moet ik dit alles in gang stellen?

Hopelijk kunnen jullie mij verder helpen aangezien ik weinig tot geen kennis heb van dit soort zaken!

Bij voorbaat dank,

Jenny

[MrNOnamE]

Loop eens binnen bij het juridisch loket. Je kan namelijk een deel van de huur niet betalen (moet je ze wel eerst de kans geven om het op te lossen) tot het opgelost is. Dit deel moet wel in verhouding staan natuurlijk, dus 80% niet betalen in dit geval is niet redelijk. Maar zij kunnen je hier vast bij adviseren.

Ook heb je nog iets van een huurcommissie maar dat kan ook zomaar maanden duren.

Is het voor nu niet dicht te tapen of dat je er een ventilator (computer fan) in zet die alleen afzuigt en daardoor voorkomt dat er rooklucht binnen komt?

[swbr]

Het is alweer 15 jaar geleden dat ik in een appartement met mechanische afzuiging woonde, maar zo'n systeem zou toch uberhaupt geen geuren van je buren bij jou naar binnen moeten kunnen brengen? Bij ons was er iemand die een afzuigkap had aangesloten op die afzuiging, waardoor er teveel druk op kwam, met als gevolg dat iedereen kon ruiken wat die buurman op z'n fornuis had staan. Hebben je rokende buren toevallig ook zoiets gedaan?

[Jimdv92]

@MrNOnamE Dank voor de suggesties. Het juridisch loket is dezer daag alleen beschikbaar voor mensen die onder een bepaald salaris verdienen dus dit is geen optie vrees ik. Het is voor nu wel te voorkomen door de ventilatie dicht te houden/tapen. Maar goed, dat is enigszins suboptimaal

@swbr Ik weet niet precies hoe het systeem in elkaar steekt maar de monteur die langskwam op die kleppen te installeren zei dat het kan ontstaan als mensen hun ventilatie volledig van de stroom afhalen (lijkt mij niet logisch dat dat het geval is). Gek genoeg is het dus geen rook als in sigaretten rook, waardoor het ook niet direct te herleiden is naar rokende buren..

[Fauna]

Een terugslagklep werkt idd maar deels omdat het nooit 100% afsluit. Ik spreek uit ervaring, want dat was ook het eerste voorstel toen ik een reparatieverzoek had ingediend bij mijn coöperatie.

Heb je een eigen MV box hangen of is de afzuiging centraal? Wellicht dat het debiet nog verhoogd kan worden door instellingen aan de box en/of ventielen in je woning. Laat de verhuurder ook checken op onjuist gebruik van de centrale afzuiging door andere huurders, zoals de al eerder genoemde gemotoriseerde afzuigkap.

Verder: blijven aangeven dat je last hebt/houdt en een dossier opbouwen. Ja, dan vinden ze je misschien vervelend worden, maar zorgt hopelijk ook voor incentive aan hun kant. Leg alle communicatie vast en vraag om concrete planning. Geef ook aan wat jouw verwachtingen zijn en geef de verhuurder een redelijke termijn voor het oplossen (bijv 4 weken). Mocht daar onvoldoende vaart achter zitten, kun je vervolgstappen nemen zoals naar de huurcommissie. Die kunnen eventueel een huurverlaging opleggen. Ga in ieder geval niet zomaar (een deel van) de huur inhouden zonder juridisch advies.

[ Voor 16% gewijzigd door Fauna op 23-09-2024 11:51 ]

[99ruud99]

@swbr mechanische ventilatie werkt op die manier als je enkel een afzuigende ventilator hebt. Maar als er iemand een toevoerende ventilator zet in "zijn" gat, dan krijg je overdruk in het systeem en blaas je dus vieze lucht bij andere appartementen boven je naar binnen.
Dus, zoek uit wie er een ventilator in zijn systeem heeft gehangen, of laat de bovenste ventilator harder draaien.

[CH4OS]

MrNOnamE schreef op maandag 23 september 2024 @ 10:07:
Loop eens binnen bij het juridisch loket. Je kan namelijk een deel van de huur niet betalen (moet je ze wel eerst de kans geven om het op te lossen) tot het opgelost is. Dit deel moet wel in verhouding staan natuurlijk, dus 80% niet betalen in dit geval is niet redelijk. Maar zij kunnen je hier vast bij adviseren.

Ook heb je nog iets van een huurcommissie maar dat kan ook zomaar maanden duren.

Is het voor nu niet dicht te tapen of dat je er een ventilator (computer fan) in zet die alleen afzuigt en daardoor voorkomt dat er rooklucht binnen komt?

Als er een rooklucht de kamer binnenkomt, kun je ook vraagtekens zetten bij de luchtkwaliteit en ventilatie, zaken die ik best zwaar aan zou rekenen in een appartement. Hoe en wat exact (ook qua minder huur betalen etc) weet ik niet, maar ik zou er ook niet al te licht over denken.

[CH4OS]

swbr schreef op maandag 23 september 2024 @ 10:15:
Het is alweer 15 jaar geleden dat ik in een appartement met mechanische afzuiging woonde, maar zo'n systeem zou toch uberhaupt geen geuren van je buren bij jou naar binnen moeten kunnen brengen? Bij ons was er iemand die een afzuigkap had aangesloten op die afzuiging, waardoor er teveel druk op kwam, met als gevolg dat iedereen kon ruiken wat die buurman op z'n fornuis had staan. Hebben je rokende buren toevallig ook zoiets gedaan?

Ik woon intussen een 10 jaar in een appartement en ik kan je vertellen dat dit nog best veel gebeurd. Regelmatig kan ik regelmatig ruiken wanneer iemand aan het wokken is.

[FredvZ]

De vraag is of de beheerder van het complex hier nu iets verkeerds doet. Het lijkt er imho meer op dat een van je buren tegen de regels in een actieve afzuiginstallatie op het afvoerkanaal heeft geplaatst.

[Fauna]

FredvZ schreef op maandag 23 september 2024 @ 12:09:
De vraag is of de beheerder van het complex hier nu iets verkeerds doet. Het lijkt er imho meer op dat een van je buren tegen de regels in een actieve afzuiginstallatie op het afvoerkanaal heeft geplaatst.

Zoiets is in 95% van de gevallen vastgelegd in de huurovereenkomst, dus wel degelijk aan de verhuurder om hierop te handhaven.

[Lollercopter]

Maak eens wat fotos of een schetsje van hoe het systeem in jullie huizen werkt.
Is het alleen een rooster ? Zit er een ventilatie box in je huis ? Staat die wel aan ?
Andere vraag: het ruikt naar rook, maar geen sigaretten ? Hoe kan dat dan ?

Je wil uiteindelijk dat jouw vieze lucht naar buiten stroomt. Nu komt er vieze lucht van anderen naar binnen, omdat dat blijkbaar de weg van de minste weerstand is. Alleen een terugslag klep is niet voldoende, die sluiten nooit helemaal luchtdicht af. Dus als de luchtdruk in jouw apparatment lager is dan de ventilatieschacht, komt het gewoon naar binnen. Een oplossing kan zijn dat ze de afzuiging harder zetten op die ventilatieschacht (mits die aanwezig is).

[Qwerty-273]

Dat is een beetje het probleem van dit type systeem, en zeker met wisselende huurders die hun ding doen ipv te denken aan de rest van de bewoners van het pand. Aangezien het om je eigen woongenot gaat, kan je ook kijken naar actieve koolstoffilters (eventueel in een regenererende uitgave) om de lucht te ontdoen van geurtjes. Dat is geen permanente oplossing, maar wel een manier om zelf geen last meer te hebben van de rook lucht.

[vanaalten]

Maar de vraag is denk ik meer: hoe krijg je de verhuurder zo ver dat die het gaat oplossen? Want wellicht dat het zelf kan met actieve koolstoffilters, maar dat is niet de gewenste oplossing hier.

Ik zou zelf denk ik eerst een brief schrijven om de verhuurder in gebreke te stellen en ze een redelijke termijn (4 weken?) geven om het op te lossen.
Dan na die vier weken weer een brief waarin je stelt dat als het niet binnen een redelijke termijn (2 weken?) is opgelost, je 10% huur gaat inhouden ter compensatie van misgelopen woongenot.

Maar ik ben geen jurist en heb geen idee of mijn voorstel redelijk is. Maar zo iets als dit lijkt mij wel een goede manier om verhuurder in actie te krijgen.

[Yaksa]

Geen sigarettenrook dus.
Dan blijft een houtkachel over, maar het lijkt me stug dat iemand die op de ventilatieschacht aan zou sluiten.
Wat ook nog kan is dat er recent brand is geweest in het gebouw, die rooklucht verspreidt zich door alle kanalen in het gebouw en het kan heel lang duren eer die rooklucht is verdwenen.

[Jimdv92]

Het lastige is dus dat ik wel weet dat dit niet okay is, maar ik totaal niet de juridische kennis heb om te kunnen overwegen wat een redelijke gang van zaken is. Ik heb voor nu maar wederom een melding gemaakt om, zoals ook hierboven gemeld wordt, een dossier op te bouwen. Ook heb ik overwogen, zoals @vanaalten zegt om ze in gebreke te stellen. Maar dan loop ik tegen hetzelfde probleem aan: Wat daarna?

@Lollercopter Ik weet niet exact hoe het ventilatiesysteem fungeert, maar het is inderdaad zo dat het blijkbaar de weg van de minst weerstand is. Ik kan alleen twee ventilatiebuizen in de berging zien en voor de rest dus 2 ventilatieschachtjes in het huis zelf. Maar weet helaas niet genoeg over de echte functionaliteit. Ik heb toen de keerkleppen werden geinstalleerd al tegen de monteur gezegd dat het me sterk leek dat dit ging werken. Hierop zei hij dat de geur waarschijnlijk veroorzaakt zou worden doordat iemand zijn ventilatie volledig van de stroom afgehaald heeft (in plaats van gewoon uit waarin er nog een soort baseline ventilatie is). Leek mij ook vaag dat een huurder dat zou doen maar goed...

[vanaalten]

Jimdv92 schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 10:36:
Het lastige is dus dat ik wel weet dat dit niet okay is, maar ik totaal niet de juridische kennis heb om te kunnen overwegen wat een redelijke gang van zaken is. Ik heb voor nu maar wederom een melding gemaakt om, zoals ook hierboven gemeld wordt, een dossier op te bouwen. Ook heb ik overwogen, zoals @vanaalten zegt om ze in gebreke te stellen. Maar dan loop ik tegen hetzelfde probleem aan: Wat daarna?

Nou ja, dat hangt ook van jou af, wat je dan wil.
Stel dat je de huur met 10% verlaagt - zou dat voor jou een acceptabele verlaging zijn om de rooklucht te compenseren? Dan hoef *jij* verder niets te doen, zo lang je daar woont kan je dan met 10% minder huur door.

Is dat voor jou niet acceptabel, dan denk ik in eerste instantie afwachten. De verhuurder zal vast met een reactie komen en daarmee kan je opnieuw plannen maken. Kan wel even duren, want wellicht dat ze pas in actie komen als de administratie daar een melding doet over huurachterstand.

Verder misschien informeren bij andere huurders of die dezelfde klachten hebben - zo ja, advies geven om op eenzelfde manier te klagen en huur in te houden. Zodra verhuurder het gaat voelen gaan ze in actie komen.

Ik gok dat je daarna enkel de juridische weg nog op kan: advocaat inhuren en je laten adviseren.

[Blasterxp]

Die luchtsystemen zijn altijd fantastisch.

In mijn appartement kon ik geen hr ketel nemen, want dan zou er te veel druk op het rooksysteem komen... hmm.. ok ... dan niet.... later zijn er bij 3 buren allemaal hr ketels gekomen.

We mochten geen fan in de douche plaatsen, want ook daar kon het systeem niet tegen.... nu 3x raden ...
Ik zou een blauwe itho box halen, en dan zelf de lucht je huis uit drukken. Klaar, opgelost.

De kast op het dak zoekt het verder maar uit.

[antidote]

Jimdv92 schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 10:36:
Het lastige is dus dat ik wel weet dat dit niet okay is, maar ik totaal niet de juridische kennis heb om te kunnen overwegen wat een redelijke gang van zaken is. Ik heb voor nu maar wederom een melding gemaakt om, zoals ook hierboven gemeld wordt, een dossier op te bouwen. Ook heb ik overwogen, zoals @vanaalten zegt om ze in gebreke te stellen. Maar dan loop ik tegen hetzelfde probleem aan: Wat daarna?

Wat ik kan aanraden is om navraag te doen bij de organisatie voor huurdersondersteuning (link). Zij geven advies en kunnen helpen bij eventuele juridische stappen.

[J_C_W]

Jimdv92 schreef op dinsdag 24 september 2024 @ 10:36:
Hierop zei hij dat de geur waarschijnlijk veroorzaakt zou worden doordat iemand zijn ventilatie volledig van de stroom afgehaald heeft (in plaats van gewoon uit waarin er nog een soort baseline ventilatie is). Leek mij ook vaag dat een huurder dat zou doen maar goed...

In mijn appartement doe ik 's nachts de ventilatie helemaal van de stroom omdat die zelfs op de laagste stand te veel geluid maakt.

[MeesterPieter]

kun je naar de huurcomissie? anders heb je de optie om een huurverlaging af te dwingen via de huurcomissie als de verhuurder geen actie onderneemt: https://www.huurcommissie...ud-en-gebreken-beoordelen

lijkt in categorie B te vallen:

Categorie B: ernstige gebreken. Bijvoorbeeld: 
ernstige schimmel en houtrot 
ernstige lekkage door regen 
geen goede afvoer van rook en verbrandingsgassen 
verzakte of scheefstaande buitenmuren

[Accretion]

Zo lang jij harder blaast dan de rest, komt de lucht van anderen niet naar jou.

Om frisse lucht van buiten aan te zuigen moet je dan wel een aantal van die dingetjes boven de ramen open zetten.