Waterdicht maken kelder - VvE of appartementseigenaar?

[PugaPyga]

Vraag waarover ik online geen duidelijk antwoord kan vinden - hoop dat iemand hier me verder kan wijzen

In onze ca. honderd jaar oude portiekwoning zijn we met drie appartementen vereningd in een VvE. Het appartement op de begane grond heeft een kelder waar sinds enkele jaren regelmatig water in komt te staan na langdurige regen. De eigenaar heeft een offerte laten opstellen voor het waterdicht maken van de kelder. De vraag is nu of dit voor rekening komt van de VvE of de appartementseigenaar.

• In onze akte van splitsing (laatst gewijzigd in 2021 obv Modelreglement 2017) staat geen explicitiete vermelding van de kelder (behalve bij de omschrijving van het appartementsrecht van de begane grond).
• Op de oorspronkelijke bouwtekening staat geen kelder getekend - die wordt voor het eerst vermeld op een akte van 1972.
• Dit artikel lijkt te zeggen dat het voor rekening van de eigenaar is (kelder is geen verblijfsruimte).
• Andere bronnen lijken juist weer te neigen naar de kelder als onderdeel van de gemeenschappelijke delen van het huis (fundering, buitenlaag).

Heeft iemand hier ervaring mee, danwel een idee waar ik een sluitend antwoord kan krijgen? Dank!

[Wolly]

De schil van het gebouw valt onder de VVE. De keldermuur en vloer dus ook.

[President]

Welke definitie van kelder wordt er gehanteerd?

Een kelder als in lege ruimte tussen de grond en de beneden vloer waardoor men makkelijk kabels en buizen kan leggen?

Of een kelder waarin een bewonder spullen kan opslaan?

Want na regen komen de meeste kruipruimtes onder water te staan.

Feitelijk dient een kelder voor opslag, maar daaraan kunnen niet dezelfde eisen aan worden gesteld als een schuur. Maar dat er een paar centimeter water in komt te staan is natuurlijk niet de bedoeling. Ik weet niet of dat op te lossen is met wat op de muren smeren?

Maar goed, ik zou denken dat het gemeenschappelijk is. Wel vervelend dat iederen ervoor moet meebetalen, meebetalen aan een dak zou ik persoonlijk veel minder erg vinden als VvE lid...

[Real]

PugaPyga schreef op zaterdag 21 september 2024 @ 17:50:
In onze ca. honderd jaar oude portiekwoning zijn we met drie appartementen vereningd in een VvE.

Er zijn dus drie appartementsrechten en tenminste drie eigenaren daarvan? En jij bent er één van?

De eigenaar

Dé eigenaar? Welke eigenaar? Ik begrijp dat één van de leden van de VvE het exclusieve gebruiksrecht heeft voor het gebruik van de kelder? Of is dat onduidelijk en gebruik één van de leden de kelder alleen?

Andere bronnen lijken juist weer te neigen naar de kelder als onderdeel van de gemeenschappelijke delen van het huis (fundering, buitenlaag)

Ik snap niet hoe er een eigenaar kan zijn van een appartementsrecht waaronder de kelder én de kelder gelijktijdig gemeenschappelijk is. Dat gaat niet samen.

[euchromatic]

Real schreef op zaterdag 21 september 2024 @ 21:19:
[...]

Ik snap niet hoe er een eigenaar kan zijn van een appartementsrecht waaronder de kelder én de kelder gelijktijdig gemeenschappelijk is. Dat gaat niet samen.

Het gebruiksrecht staat los van het onderhoud aan en waterdichtheid van de 'buitenschil'. Dat is meestal voor de VVE.

[Rukapul]

Real schreef op zaterdag 21 september 2024 @ 21:19:
[...]


Er zijn dus drie appartementsrechten en tenminste drie eigenaren daarvan? En jij bent er één van?


[...]


Dé eigenaar? Welke eigenaar? Ik begrijp dat één van de leden van de VvE het exclusieve gebruiksrecht heeft voor het gebruik van de kelder? Of is dat onduidelijk en gebruik één van de leden de kelder alleen?


[...]


Ik snap niet hoe er een eigenaar kan zijn van een appartementsrecht waaronder de kelder én de kelder gelijktijdig gemeenschappelijk is. Dat gaat niet samen.

toon volledige bericht

Het artikel van het advocatenkantoor moet precies gelezen worden. Niet het eigendom is onderwerp van discussie, maar of het een gebrek betreft. Of het een gebrek is moet bezien worden naar de aard van de ruimte.

Er zijn maar weinig ruimtes in NL woningen die men kelder noemt, maar waar het wel normaal is dat ze onderlopen.

Het lijkt dus een redelijk standpunt om te stellen dat de kelder waterdicht hoort te zijn en dat de VVE de kosten draagt omdat het de gemeenschappelijke schil betreft.

[PugaPyga]

Mijn eerste gedachte was ook 'buitenschil, dus het zal wel voor de VvE zijn' (cf. Wolly en euchromatic). In het genoemde artikel staat evenwel:

Is sprake van een verblijfsruimte (een ruimte waar mensen regelmatig verblijven), dan gelden de eisen [aan de waterdichtheid van een kelder van een gebouw] wel. Is sprake van een opslagruimte of loze ruimte, dan gelden de eisen niet. Water (vocht) in de kelder wordt dan niet gezien als een bouwkundig gebrek.

De kelder wordt gebruikt als opslagruimte (dus in reactie op President: niet als kruipruimte, maar ook niet als verblijfsruimte). De conclusie van Rakapul lijkt te worden tegengesproken in het artikel (wat inderdaad niet gaat de eigenaarsvraag, maar over de verantwoordelijkheid).

In het modelreglement 2017 staan onder art. 11 als 'voor rekening van de gezamenlijke eigenaars' genoemd:

[...] funderingen [...]

Daar zou een kelder wellicht onder kunnen worden gerekend. N.B. De kelder vormt geen onderdeel van de fundering zoals die origineel bedoeld is en heeft dus ook geen een dragende functie, blijkens de bouwtekening/blauwdruk.

In hetzelfde modelreglement staat onder art 12 als 'voor rekening van de individuele eigenaars' genoemd:

• [...] niet-dragende wanden in het Privé-gedeelte; [...]
• [...] overige afwerklagen, zoals dekvloeren [...]

Kortom: vooralsnog geen sluitende conclusie. Ik ga later in de week advies vragen bij een notaris of jurist.

Verder hoop ik dat Real niet een te hoge bloeddruk krijgt van de definities zoals die in het Modelreglement 2017 worden gehanteerd (je hebt natuurlijk gelijk, het gaat formeel om de gerechtigden tot een appartementsrecht)

[ Voor 9% gewijzigd door PugaPyga op 22-09-2024 00:58 ]

[Wolly]

PugaPyga schreef op zondag 22 september 2024 @ 00:44:
Mijn eerste gedachte was ook 'buitenschil, dus het zal wel voor de VvE zijn' (cf. Wolly en euchromatic). In het genoemde artikel staat evenwel:
[...]
De kelder wordt gebruikt als opslagruimte (dus in reactie op President: niet als kruipruimte, maar ook niet als verblijfsruimte). De conclusie van Rakapul lijkt te worden tegengesproken in het artikel (wat inderdaad niet gaat de eigenaarsvraag, maar over de verantwoordelijkheid).

In het modelreglement 2017 staan onder art. 11 als 'voor rekening van de gezamenlijke eigenaars' genoemd:
[...]
Daar zou een kelder wellicht onder kunnen worden gerekend. N.B. De kelder vormt geen onderdeel van de fundering zoals die origineel bedoeld is en heeft dus ook geen een dragende functie, blijkens de bouwtekening/blauwdruk.

In hetzelfde modelreglement staat onder art 12 als 'voor rekening van de individuele eigenaars' genoemd:
[...]


Kortom: vooralsnog geen sluitende conclusie. Ik ga later in de week advies vragen bij een notaris of jurist.

Verder hoop ik dat Real niet een te hoge bloeddruk krijgt van de definities zoals die in het Modelreglement 2017 worden gehanteerd (je hebt natuurlijk gelijk, het gaat formeel om de gerechtigden tot een appartementsrecht)

toon volledige bericht

In je akte staat ook dragende wanden, dat zijn buitenmuren en dus ook keldermuren. En constructievloeren vallen ook wel degelijk onder de vve, dus ook de vloer tussen de grond(algemene zaak) en appartement.

[ Voor 4% gewijzigd door Wolly op 22-09-2024 08:52 ]

[Groningerkoek]

- Wat is de oorzaak?
- Is het een gebrek?
- Wat zijn de gevolgen?

Maar los van dat alles zou ikzelf als VVE dit laten uitvoeren, het scheelt ook in vocht en voorkomt lange termijn schade en dat is weer goed voor de waarde van het gebouw als geheel en dus ook voor elke afzonderlijke woning.

[fenrir]

Wolly schreef op zondag 22 september 2024 @ 08:48:
[...]


In je akte staat ook dragende wanden, dat zijn buitenmuren en dus ook keldermuren. En constructievloeren vallen ook wel degelijk onder de vve, dus ook de vloer tussen de grond(algemene zaak) en appartement.

Alleen is de kelder niet tijdens de oorspronkelijke bouw aangelegd, daardoor lijkt het mij sterk dat de kelder wanden een dragende functie hebben.
Gevoelsmatig zou ik zeggen dat het geen vve werk is aangezien het op een later moment is aangelegd en niet voor gezamenlijk/gedeeld gebruik is. Er is immers 1 appartement dat er gebruik van kan maken.

[Wolly]

fenrir schreef op zondag 22 september 2024 @ 13:17:
[...]

Alleen is de kelder niet tijdens de oorspronkelijke bouw aangelegd, daardoor lijkt het mij sterk dat de kelder wanden een dragende functie hebben.
Gevoelsmatig zou ik zeggen dat het geen vve werk is aangezien het op een later moment is aangelegd en niet voor gezamenlijk/gedeeld gebruik is. Er is immers 1 appartement dat er gebruik van kan maken.

Een dakkapel die later in het dak wordt gezet valt ook normaliter onder het onderhoud voor de VVE. Hetzelfde met een uitbouw, opbouw etc. Als er niets over is afgesproken, en dat is zeer lastig aangezien de splitsingsakte altijd leidend is, is het VVE werk.


Daarnaast, de kelder staat in de splitsingsakte (!).

In onze akte van splitsing (laatst gewijzigd in 2021 obv Modelreglement 2017) staat geen explicitiete vermelding van de kelder (behalve bij de omschrijving van het appartementsrecht van de begane grond).

[ Voor 15% gewijzigd door Wolly op 22-09-2024 15:33 ]

[Rukapul]

https://uitspraken.rechts...d=ECLI:NL:GHAMS:2020:1350 met als uitleg https://www.vve010.nl/nie...artement-on-mogelijk.html is wel aardig.

Gezien de onduidelijkheid zou je de notulen van de VVE vergadering waar tot de kelder is besloten moeten hebben. Niet nodig blijkbaar omdat de kelder genoemd wordt in de laatste splitsingsakte en zal daar net als bovenstaande uitspraak dus de goederenrechtelijke bestemming woonruimte voor gelden - omdat niet anders is vermeld.

[ Voor 27% gewijzigd door Rukapul op 22-09-2024 15:33 ]

[PugaPyga]

Dank voor de bijdragen allen. Ik reken er vooralsnog op dat het herstel van de kelder voor rekening van de VvE komt, maar ik denk niet dat alle leden van onze VvE genoegen nemen met anekdotische juresprudentie en/of kennisbankartikelen van advocaten. Ik heb inmiddels via de rechtsbijstandsverzekering van onze VvE een advies gevraagd en zal de conclusie hier later achterlaten.

[PugaPyga]

Beloofde update:

• De (buitenkant van) de kelder vormt inderdaad onderdeel van de gemeenschappelijke 'schil'
• De kelder valt onder het exclusieve gebruiksrecht van de rechthebbende van het parterre-appartement
• Het Bouwbesluit stelt eisen aan de waterdichtheid van ruimtes. De kelder wordt niet aangemerkt als 'verblijfsruimte' (het is een opslag) en het niet waterdicht zijn van deze ruimte wordt derhalve niet gezien als gebrek.

Conclusie: ondanks dat de (buitenzijde van) de kelder deel uitmaakt van de gemeenschappelijke schil is er in juridische zin geen sprake van een gebrek. Het gebruik van de kelder is exclusief voor de rechthebbende van het parterre-appartement en het waterdicht maken komt voor diens rekening (N.B. het is hen niet verplicht dit te doen).

[ Voor 20% gewijzigd door PugaPyga op 11-10-2024 16:39 ]

[Wolly]

PugaPyga schreef op vrijdag 11 oktober 2024 @ 16:34:
Beloofde update:

• De (buitenkant van) de kelder vormt inderdaad onderdeel van de gemeenschappelijke 'schil'
• De kelder valt onder het exclusieve gebruiksrecht van de rechthebbende van het parterre-appartement
• Het Bouwbesluit stelt eisen aan de waterdichtheid van ruimtes. De kelder wordt niet aangemerkt als 'verblijfsruimte' (het is een opslag) en het niet waterdicht zijn van deze ruimte wordt derhalve niet gezien als gebrek.

Conclusie: ondanks dat de (buitenzijde van) de kelder deel uitmaakt van de gemeenschappelijke schil is er in juridische zin geen sprake van een gebrek. Het gebruik van de kelder is exclusief voor de rechthebbende van het parterre-appartement en het waterdicht maken komt voor diens rekening (N.B. het is hen niet verplicht dit te doen).

Raar verhaal. Een inpandige berging in een appartement is ook geen verblijfsruimte volgens het bouwbesluit (net als een technische ruimte, badruime, verkeersruimte en toiletruimte). Die zouden dan niet op kosten van de VVE lekvrij moeten zijn

[Groningerkoek]

Wolly schreef op vrijdag 11 oktober 2024 @ 18:36:
[...]


Raar verhaal. Een inpandige berging in een appartement is ook geen verblijfsruimte volgens het bouwbesluit (net als een technische ruimte, badruime, verkeersruimte en toiletruimte). Die zouden dan niet op kosten van de VVE lekvrij moeten zijn

Er zijn eisen aangaande waterdichtheid voor gevels, het dak, en de vloer van de begane grond, en ook voor vochtopname van de wanden van natte ruimten als toilet en badruimten. Daarmee zijn alle andere ruimten die jij beschrijft wel afgedekt.

Heb je echter een niet verblijfsruimte in de kelder voor wat opslag, of fietsenstalling, klushok o.i.d. en daar komt water door de vloer heen dan vindt het bouwbesluit dat prima. Maak je er een technische ruimte van dan komen de betreffende NEN normen voor die installaties met allemaal aanvullende eisen, maar daar is hier geen sprake van.

En omdat het dus niet verplicht is om dit af te dichten, hoeft de VVE dus niet akkoord te gaan om dit te vergoeden als een exclusieve gebruiker van zo'n kelderruimte dit wil afdichten.

Toch niet zo raar?

[Wolly]

Groningerkoek schreef op vrijdag 11 oktober 2024 @ 21:25:
[...]

Er zijn eisen aangaande waterdichtheid voor gevels, het dak, en de vloer van de begane grond, en ook voor vochtopname van de wanden van natte ruimten als toilet en badruimten. Daarmee zijn alle andere ruimten die jij beschrijft wel afgedekt.

Heb je echter een niet verblijfsruimte in de kelder voor wat opslag, of fietsenstalling, klushok o.i.d. en daar komt water door de vloer heen dan vindt het bouwbesluit dat prima. Maak je er een technische ruimte van dan komen de betreffende NEN normen voor die installaties met allemaal aanvullende eisen, maar daar is hier geen sprake van.

En omdat het dus niet verplicht is om dit af te dichten, hoeft de VVE dus niet akkoord te gaan om dit te vergoeden als een exclusieve gebruiker van zo'n kelderruimte dit wil afdichten.

Toch niet zo raar?

Nouja, stel iemand koopt een appartement met kelder. Dan is alles mooi droog.

Als 15 jaar later water binnensijpelt zou ik denken 'Ik heb een droog appartement gekocht destijds en het onderhoud moet er ook voor zorgen dat het droog blijft'. Met het bouwbesluit heb je dan weinig te maken, het gaat erom wat je hebt afgenomen van de bouwer en als het al onder water stond bij aankoop was het natuurlijk nooit geleverd.

Daarnaast zorgen lekkages in muren ervoor dat de kwaliteit van deze muren ook achteruit gaat, gezien dit draagmuren zijn is dat in mijn ogen ook gewoon een VVE verantwoordelijkheid. Het bouwbesluit is leuk en aardig, maar uiteindelijk gaat de splitsingsakte over het onderhoud en daar staat duidelijk in dat buitenmuren en constructievloeren onderdeel zijn van de VVE.

[Groningerkoek]

Wolly schreef op vrijdag 11 oktober 2024 @ 23:35:
[...]


Nouja, stel iemand koopt een appartement met kelder. Dan is alles mooi droog.

Als 15 jaar later water binnensijpelt zou ik denken 'Ik heb een droog appartement gekocht destijds en het onderhoud moet er ook voor zorgen dat het droog blijft'. Met het bouwbesluit heb je dan weinig te maken, het gaat erom wat je hebt afgenomen van de bouwer en als het al onder water stond bij aankoop was het natuurlijk nooit geleverd.

Daarnaast zorgen lekkages in muren ervoor dat de kwaliteit van deze muren ook achteruit gaat, gezien dit draagmuren zijn is dat in mijn ogen ook gewoon een VVE verantwoordelijkheid. Het bouwbesluit is leuk en aardig, maar uiteindelijk gaat de splitsingsakte over het onderhoud en daar staat duidelijk in dat buitenmuren en constructievloeren onderdeel zijn van de VVE.

Je haalt wet en regelgeving en je gevoel door de war.

[Wolly]

Groningerkoek schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 00:48:
[...]

Je haalt wet en regelgeving en je gevoel door de war.

Nee hoor, de splitsingsakte is leidend.

[Groningerkoek]

Wolly schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 09:31:
[...]


Nee hoor, de splitsingsakte is leidend.

Vraag 1: Is er officieel sprake van een gebrek.

Het antwoord op die vraag is Nee.

Aldus is er dus geen plicht voor de VVE om tot herstel over te gaan.

En zo simpel is het.

[FredvZ]

Wolly schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 09:31:
Nee hoor, de splitsingsakte is leidend.

Dan is het de vraag wat de definitie van "kelder" is in die specifieke splitsingsakte.

[TheMak]

De VVE moet nog steeds zijn eigen afweging maken. Ik neem aan dat ze niet bij elk besluit zich alleen laat leiden door het bouwbesluit. Als de VvE vindt dat er iets aan gedaan moet worden, dsn draaien ze voor de kosten op. Als de VvE water in de opslagruimte erbij hoort dan niet.

[Wolly]

Groningerkoek schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 11:23:
[...]

Vraag 1: Is er officieel sprake van een gebrek.

Het antwoord op die vraag is Nee.

Aldus is er dus geen plicht voor de VVE om tot herstel over te gaan.

En zo simpel is het.

Het bouwbesluit bepaalt niet of iets een gebrek is bij de vraag of onderhoud moet worden betaald door een vve.

De vve is verantwoordelijk om het pand te onderhouden, net als dat oud schilderwerk in lang niet alle gevallen een gebrek is zal dit toch geverfd moeten worden. Al is het maar om verdere schade te voorkomen.

Hetzelfde geldt voor gemeenschappelijke muren waar water doorheen komt, dit is schadelijk voor de muur, de vochtregulatie en gezondheid en zal dus alleen al om die reden verholpen moeten worden.

[Groningerkoek]

Wolly schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 12:06:
[...]


Het bouwbesluit bepaalt niet of iets een gebrek is bij de vraag of onderhoud moet worden betaald door een vve.

De vve is verantwoordelijk om het pand te onderhouden, net als dat oud schilderwerk in lang niet alle gevallen een gebrek is zal dit toch geverfd moeten worden. Al is het maar om verdere schade te voorkomen.

Hetzelfde geldt voor gemeenschappelijke muren waar water doorheen komt, dit is schadelijk voor de muur, de vochtregulatie en gezondheid en zal dus alleen al om die reden verholpen moeten worden.

Onvoorstelbaar hoe eigenwijs jij bent.

Als iets niet als gebrek is gekwalificeerd hoe wil je onderhoud dan afdwingen?

[Ivow85]

Wolly schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 12:06:
[...]

Hetzelfde geldt voor gemeenschappelijke muren waar water doorheen komt, dit is schadelijk voor de muur, de vochtregulatie en gezondheid en zal dus alleen al om die reden verholpen moeten worden.

Leg eens uit hoe bijvoorbeeld de Utrechtse binnenstad die bovenop veelal vochtige werfkelders gebouwd is dan toch overeind blijft staan als vocht zo'n groot probleem is voor de constructie van stenen muren.

[pennywiser]

Groningerkoek schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 14:18:
[...]

Als iets niet als gebrek is gekwalificeerd hoe wil je onderhoud dan afdwingen?

Ervan uitgaande dat dat ook maar klopt. Vraag het eens een andere rechtsbijstand verzekering dan die van de VVE zelf.

[TheMak]

Groningerkoek schreef op zaterdag 12 oktober 2024 @ 14:18:
[...]

Onvoorstelbaar hoe eigenwijs jij bent.

Als iets niet als gebrek is gekwalificeerd hoe wil je onderhoud dan afdwingen?

Waarschijnlijk staat onderhoud in de reglementen van de vve. Die reglementen kan je aan het bestuur voorleggen. En als het bestuur zich er niet aan houdt kan je naar de rechter gaan.