Servicekosten van ander huurcomplex, mag dit?

[SillBro]

Ha mede tweakers,

Wij kregen -weliswaar een maand te laat- de eindafrekening servicekosten over 2023.
We moeten €355 euro bijbetalen. Op de specificatie zijn hoge afrekeningen te zien voor schoonmaak en tuinonderhoud, hier heb ik specificaties van opgevraagd.

Nu komt mijn vraag, want bij de specificatie zag ik ook 15 andere woningen van een ander complex.
Wij zitten in een complex met 21 appartementen en elders is nog een complex met 15 woningen.
In het andere complex was er bij 6 appartementen sprake van leegstand. Nu zit bij de eindafrekening ook de kosten voor het andere pand verwerkt. Elektra, schoonmaak, glasbewassing etc.

Bij navraag werd gezegd ja de VVE wordt dit jaar gesplitst, maar voor nu is het nog alles samen. Jullie zijn voor 1/36e deel verantwoordelijk voor de kosten. Moet ik betalen voor een ander complex?

Ik heb het geld en het valt qua servicekosten nog mee per maand zelfs met de extra betaling, maar het is een investeringsmaatschappij die de panden bezit. Omdat ze ook weigeren het kapotte zonnescherm te vergoeden, terwijl onze ramen op zuid staan, maakt dat ik denk ik wil het uit principe goed checken, want het lijkt mij raar dat ik servicekosten betaal voor een ander complex, omdat de VVE niet gesplitst is.

Klopt het ook dat een verhuurder servicekosten voor leegstand niet in zijn geheel mag verdelen? Ik heb online een beetje onderzoek gedaan, maar ik twijfel.

Gelukkig is onze nieuwbouwwoning over een half jaar gereed, dus ik heb mij ook afgevraagd of het de moeite waard is of dat ik moet denken ik houd de relatie goed. Wat zouden jullie doen?

[LordSinclair]

Uit het Beleidsboek Servicekosten

quote: https://www.huurcommissie...beleidsboek-servicekosten

Tot slot nog het volgende. Bij overige zaken en diensten gaat het vaak om zaken en diensten die
worden geleverd of verleend ten behoeve van de gemeenschappelijke ruimte(n) of gemeen-
schappelijke voorzieningen, waarvan individuele huurders gebruikmaken of kunnen maken.
De kosten die met deze zaken of diensten gemoeid zijn, moeten op een goede manier worden
toegerekend aan de individuele huurder(s). De toerekening zal veelal geschieden door toepassing
van een kostenverdeelsleutel. Deze kan in de huurovereenkomst overeengekomen zijn. Wanneer
een verdeelsleutel enige jaren achtereen wordt gebruikt, wordt deze geacht te zijn overeengekomen.
De Huurcommissie kan afwijken van een overeengekomen verdeelsleutel, als deze naar haar
oordeel niet redelijk is. In beginsel dienen de kosten gelijk verdeeld te worden over het aantal
woonruimten dat gebruik maakt of kan maken van de zaak of dienst, tenzij er goede redenen
bestaan om een andere verdeling te hanteren. Een huurder die in het geheel geen gebruik maakt en
ook niet hoeft te maken van de gemeenschappelijke ruimten (of gemeenschappelijke voorziening),
hoeft niet te betalen voor kosten die daar betrekking op hebben. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn
bij een woning op de begane grond, met een eigen toegang, zonder berging of brievenbus in de
gemeenschappelijke ruimten.

Dus raar dat je moet betalen voor ruimtes waar je geen gebruik van kan maken.. een ander pand.

Geen servicekosten zijn:
4.3.14 Leegstandsderving
Het is niet toegestaan gederfde servicekosten als gevolg van leegstand aan de zittende huurders
door te berekenen.

Spreekt voor zich.

[ Voor 6% gewijzigd door LordSinclair op 22-08-2024 11:33 ]

[Reptile209]

Hier staat wel een hoop nuttigs in voor je denk ik: https://www.huurcommissie...ten/overige-servicekosten

4.3.14 Leegstandsderving
Het is niet toegestaan gederfde servicekosten als gevolg van leegstand aan de zittende huurders door te berekenen.

En onderaan 4.3:

(...) Een huurder die in het geheel geen gebruik maakt en ook niet hoeft te maken van de gemeenschappelijke ruimten (of gemeenschappelijke voorziening), hoeft niet te betalen voor kosten die daar betrekking op hebben. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een woning op de begane grond, met een eigen toegang, zonder berging of brievenbus in de gemeenschappelijke ruimten.

Dat is al een prima ingang voor het meebetalen aan een ander pand. Als jij daar geen gebruik van maakt, hoef je er niet voor te betalen.

Ik zou er een leuk project van maken om hier tegenin te gaan, als je toch over 6 mnd weg bent .

[MicGlou]

Ondanks dat de appartementen leegstaan moeten ze alsnog een eigenaar hebben, die eigenaar hoort gewoon het deel van die servicekosten op te hoesten als het om algemene kosten gaat zoals schoonmaak e.d.

Verder kan het prima dat er 1 VVE is voor meerdere complexen, dit kan zelfs voordeliger zijn omdat je daardoor vaak maar 1 contract hebt met je leveranciers van energie en schoonmaak e.d. Welk bedrag er dan moet worden betaald ligt aan de afspraken en de splitsingsakte etc. Als bijvoorbeeld het ene pand lift(en) heeft en het andere niet, dan zou het niet logisch zijn dat de servicekosten van die lift(en) ook met jou worden verrekend.

[Heroic_Nonsense]

Ben je huurder of eigenaar van je woning?

De uitleggen hierboven hebben uitsluitend betrekking op een huursituatie.

[Tdv98]

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 11:20:
Ha mede tweakers,

...

Nu komt mijn vraag, want bij de specificatie zag ik ook 15 andere woningen van een ander complex.
Wij zitten in een complex met 21appartementen en elders is nog een complex met 15woningen.
In het andere complex was er bij 6 appartementen sprake van leegstand. Nu zit bij de eindafrekening ook de kosten voor het andere pand verwerkt. Elektra, schoonmaak, glasbewassing etc.

Bij navraag werd gezegd ja de VVE wordt dit jaar gesplitst, maar voor nu is het nog alles samen. Jullie zijn voor 1/36e deel verantwoordelijk voor de kosten. Moet ik betalen voor een ander complex?
...

Dan klopt het toch? 15+21 =36 en je betaald 1/36e? Of zijn de servicekosten dusdanig hoog van het andere complex?

[Reptile209]

Heroic_Nonsense schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 11:37:
Ben je huurder of eigenaar van je woning?

De uitleggen hierboven hebben uitsluitend betrekking op een huursituatie.

TS is huurder:

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 11:20:
[...] maar het is een investeringsmaatschappij die de panden bezit. [...] Klopt het ook dat een verhuurder servicekosten voor leegstand niet in zijn geheel mag verdelen? [...]

Tdv98 schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 11:44:
[...]
Dan klopt het toch? 15+21 =36 en je betaald 1/36e? Of zijn de servicekosten dusdanig hoog van het andere complex?

Goed punt. Sterker nog: het zou kunnen dat bepaalde kosten (schoonmaak) relatief lager zijn omdat het een grotere opdracht is. Als je netjes 1/36e deel betaalt, dan klopt het gewoon. Als je moet bijbetalen vanwege de leegstand, dan is dat niet goed.

[SillBro]

Wij betalen inderdaad ook de kosten van de leegstand. Goed punt wat jullie schrijven!
Ik denk dat ik zo genoeg weet en kan hier mee verder. Dank ook voor het sturen van de artikelen behorende bij de servicekosten

[KNed]

Waaruit blijkt nu dat TS kosten betaald voor leegstand? Hij betaald servicekosten voor Elektra, schoonmaak, glasbewassing etc. Die kosten gaan over de algemene ruimtes in beide panden? Niet voor de leegstaande woningen zelf?

[geforce5_guy]

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 13:07:
Wij betalen inderdaad ook de kosten van de leegstand. Goed punt wat jullie schrijven!
Ik denk dat ik zo genoeg weet en kan hier mee verder. Dank ook voor het sturen van de artikelen behorende bij de servicekosten

Als je voor de leegstand zou betalen zou je niet 1/36 deel betalen maar 1/30 deel, het lijkt mij dus dat je niet voor de leegstand betaald.

Enige punt waar je wat mee kan is dat je betaald voor iets waar jij als huurder niet bij kan en dus ook geen gebruik van kan maken. Maar dan is nog de vraag of je goedkoper uit bent omdat de verhuurde een contract heeft voor beide locaties kan het zijn dat het netto niks uitmaakt als die kosten ook weer netjes gedeelt worden.

[SillBro]

Dat heb ik dan niet helemaal duidelijk verwoord. De verhuurder gaf aan en ik citeer dat "de servicekosten voor de leegstaande appartementen naar rato ten laste van de eigenaar komen". Naar rato lees ik dan als we verdelen ook dit bedrag.

Zit ik goed als ik gewoon een berekening maak van alle kosten van ons complex en dat deel door het aantal appartementen?

[Bossinkje]

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 14:45:
Dat heb ik dan niet helemaal duidelijk verwoord. De verhuurder gaf aan en ik citeer dat "de servicekosten voor de leegstaande appartementen naar rato ten laste van de eigenaar komen". Naar rato lees ik dan als we verdelen ook dit bedrag.

Ik lees dat de eigenaar (dus de verhuurder?) de servicekosten betaald, en niet de huurders. Dus dat zou betekenen dat de kosten door de 36 appartementen gedeeld wordt, dus je betaald dan enkel je eigen deel, en de eigenaar betaald de servicekosten voor de 5 leegstaande appartementen (dus 5/36e deel).

[DaWizza]

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 14:45:
Dat heb ik dan niet helemaal duidelijk verwoord. De verhuurder gaf aan en ik citeer dat "de servicekosten voor de leegstaande appartementen naar rato ten laste van de eigenaar komen". Naar rato lees ik dan als we verdelen ook dit bedrag.

Zit ik goed als ik gewoon een berekening maak van alle kosten van ons complex en dat deel door het aantal appartementen?

Edit: niet goed gelezen.

Je hebt waarschijnlijk een verdeelsleutel o.i.d. (als andere huizen groter zijn, betalen zij naar rato weer meer) en daar moet naar betaald worden.
Als ze allemaal gelijk zijn is het delen door het appartementen prima.

[ Voor 6% gewijzigd door DaWizza op 22-08-2024 14:51 ]

[KNed]

Bossinkje schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 14:49:
[...]


Ik lees dat de eigenaar (dus de verhuurder?) de servicekosten betaald, en niet de huurders. Dus dat zou betekenen dat de kosten door de 36 appartementen gedeeld wordt, dus je betaald dan enkel je eigen deel, en de eigenaar betaald de servicekosten voor de 5 leegstaande appartementen (dus 5/36e deel).

Inderdaad, dus dan betaalt TS nog steeds niet voor de leegstaande woningen. Dus klopt het ook niet wat hier eerder in het topic is gezegd.

Wat wel een punt is dat hij betaald voor de gemeenschappelijke ruimtes van een ander complex.

Andere vraag aan TS: woon je hier al langer en heb je vorige jaren ook een specificatie van de kosten gehad? Zo ja zit er nu veel verschil in de specificatie van vorige jaren?

[ Voor 6% gewijzigd door KNed op 22-08-2024 15:54 ]

[SillBro]

KNed schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 15:53:
[...]


Inderdaad, dus dan betaalt TS nog steeds niet voor de leegstaande woningen. Dus klopt het ook niet wat hier eerder in het topic is gezegd.

Wat wel een punt is dat hij betaald voor de gemeenschappelijke ruimtes van een ander complex.

Andere vraag aan TS: woon je hier al langer en heb je vorige jaren ook een specificatie van de kosten gehad? Zo ja zit er nu veel verschil in de specificatie van vorige jaren?

Oei. Ik krijg steeds meer het idee dat ik de term na rato in de mail verkeerd geïnterpreteerd heb. Het is dan 1/36e deel en dus zal de leegstand niet mee spelen.

Iets te wantrouwend geworden door eerdere aanvaringen waarschijnlijk.

Los daarvan: we wonen er nu sinds midden januari 2023 en dit is de eerste afrekening. De eindafrekening is ruim 9000 euro hoger dan het totale voorschotbedrag, dat is voor alle appartementen samen ongeveer 30k. Volgens mij als ik het zo lees hier doen ze hierin niet echt iets verkeerd. Ik denk dat de conclusie is dat ik het bedrag gewoon over ga maken vanavond.

[RonnieKo]

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 16:07:
[...]
De eindafrekening is ruim 9000 euro hoger dan het totale voorschotbedrag, dat is voor alle appartementen samen ongeveer 30k.

Het gaat over dit geval uit de krant van gisteren? Ineens kost elektra in de flat 9000 euro extra?

[SillBro]

RonnieKo schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 16:56:
[...]


Het gaat over dit geval uit de krant van gisteren? Ineens kost elektra in de flat 9000 euro extra?

Nee, maar wel heel toevallig! Hahah.

[RonnieKo]

Het is een vervelende situatie. Je kan kijken wat bedoelt wordt met "naar rato". Als je dat weet weet je of je teveel betaald voor een deel. Dat is denk ik de grootste klap.

Of je teveel betaald omdat het andere gebouw / complex in de kosten zit verwerkt ligt helemaal aan de verhouding tussen de gebouwen / complexen. Dan zou je een exacte berekening op moeten maken. Dat is een aardige klus waarbij je waarschijnlijk ook gegevens van de verhuurder nodig hebt om het goed te kunnen berekenen. Of je zoveel energie er in wil steken is een eigen overweging.

[Ivow85]

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 16:07:
[...]

Los daarvan: we wonen er nu sinds midden januari 2023 en dit is de eerste afrekening. De eindafrekening is ruim 9000 euro hoger dan het daarorschotbedrag, dat is voor alle appartementen samen ongeveer 30k. Volgens mij als ik het zo lees hier doen ze hierin niet echt iets verkeerd. Ik denk dat de conclusie is dat ik het bedrag gewoon over ga maken vanavond.

Ik zie nog helemaal niets wat ze verkeerd zouden doen. Ze nemen de leegstandskosten voor eigen rekening.

En in 2023 waren de energieprijzen simpelweg (héél) hoog.
De CAO schoonmaak kent over de periode 2022-2024 totaal ongeveer 20% loonstijging.
Grote kans dat iets soortgelijks geldt voor het tuinonderhoud.

Dat zal allemaal doorberekend (moeten) zijn op de afrekening, terwijl het voorschot wat jullie betaalden aan servicekosten mogelijk nog op oude tarieven gebaseerd was. Bij de jaarafrekening wordt namelijk een nieuw voorschotbedrag berekend op basis van de kosten die het afgelopen jaar gemaakt zijn. Normaal gesproken zit dat er dan hooguit een paar procent naast. Maar met de energiemarkt-gekte en hoge inflatie van afgelopen tijd krijg je simpelweg dit soort grotr verschillen tussen voorschot en eindafrekening. Daar kan de verhuurder helemaal niets aan doen.

[President]

SillBro schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 11:20:
Ha mede tweakers,
. Op de specificatie zijn hoge afrekeningen te zien voor schoonmaak en tuinonderhoud, hier heb ik specificaties van opgevraagd.

Nu komt mijn vraag, want bij de specificatie zag ik ook 15 andere woningen van een ander complex.
Wij zitten in een complex met 21 appartementen en elders is nog een complex met 15 woningen.
In het andere complex was er bij 6 appartementen sprake van leegstand. Nu zit bij de eindafrekening ook de kosten voor het andere pand verwerkt. Elektra, schoonmaak, glasbewassing etc.

Nouja, hebben jullie zelf ook en tuin?

Want ik kan mij voorstellen dat de verhuurder het volgende kan doen:
3000 voor jullie tuin, wat 1/21 zou kosten voor je
2000 voor de andere tuin

Maar als hij alles in 1 doet is het 4000 euro, waarvan je 1/36 betaalt

Voor je gevoel betaal je dan qua tuin ook voor de andere appartementen, maar je bent wel goedkoper uit...

Idem voor glasbewassing en schoonmaak: je hebt alleen maar voordeel.

Qua stroom zie ik inderdaad geen voordeel, dat is denk ik vooral gemak

[Ryur]

MicGlou schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 11:35:
Verder kan het prima dat er 1 VVE is voor meerdere complexen, dit kan zelfs voordeliger zijn omdat je daardoor vaak maar 1 contract hebt met je leveranciers van energie en schoonmaak e.d.

Of wat mijn VvE complex heeft: ieder complex heeft zijn EIGEN VvE, maar hierboven zit een beheerdersorganisatie die de contracten in bulk afsluit. Zo hebben wij dezelfde leverancier voor de tuinonderhoud, glasschoonmaak, riool, groot onderhoud enz. Maar ieder complex krijgt zijn eigen afrekening.

(En officieel zouden wij mogen beslissen om natuurlijk zelf uit te besteden maar omdat wij niet in bulk dan doen is het niet interessant).
Wij betalen dus niet voor een ander complex verder.

En wat ook wel mooi is: als er een conflict is met een van de leveranciers, gaat het niet alleen om 36 woningen (aka mijn complex), maar gelijk om 500 woningen! (Alle appartementen van de beheerdersorganisatie hier in de stad).

[SillBro]

Het probleem zat hem vooral in de kosten. Wij hebben een binnentuin met een soort groen cedemdak. Dat is onderhoudsarm maar kost 8000 aan onderhoud per jaar. Qua schoonmaak hebben wij 1 binnenruimte waar gestofzuigd en gedweild wordt. Kost €15.000 per jaar..

Ik heb de specificaties maar eens opgevraagd.

Ook een interessante is cv onderhoud. Daar betalen we dit jaar €115 euro voor, maar ik lees dat dat helemaal niet via de servicekosten verrekend mag worden en dit kosten voor de verhuurder zijn.

Zo zijn er toch zaken waarvan ik denk tja. Maar anderzijds ben ik er door jullie wel achter dat het inderdaad na rato is en we niet voor de leegstand betalen.

Uiteindelijk blijft het interessant dit vrijblijvend te bespreken en jullie inzichten te ontvangen, maar toch denk ik dan, moet ik hier moeite in stoppen of moet ik denken nog een half jaar en dan ben ik toch weg en neem die 350 euro op de koop toe.