Woning aankopen met nieuwbouwplannen aan de overkant

[ThaAresX]

Hallo allemaal,

Ik was eens benieuwd of mensen hier al eens tegenaan zijn gelopen of hier iets meer kennis van hebben wat de gangbare gang van zaken is in dit geval.

Maandag ga ik een woning bezichtigen. Het voldoet bijna volledig aan onze wensen. Er zijn een aantal dingen waar we naar moeten kijken en over na moeten denken.

Zoals het volgende. Aan de overkant staan momenteel nog een aantal panden waarvan de eigenaren zijn uitgekocht door de woningcoorperatie. De plannen zijn om op de aangekochte grond nieuwbouw flat/torens te bouwen. Goed natuurlijk, want woningnood enzo. Maar de plek waar ze deze willen bouwen is precies aan de zonkant van de woning. De woning heeft een diepe achtertuin (25 meter) gelegen op het noordoosten. Normaal gesproken is dit niet de meest zonnige tuin maar door de diepte heb je eigenlijk heel de dag door wel ergens zon. Wanneer er torens aan de voorkant gebouwd gaan worden kunnen deze natuurlijk de zon gaan blokkeren.

Niet het meest verschrikkelijke, en ja ik besef me dat dit een luxe probleem is, maar mijn partner en ik hebben de verhuiswens vanwege de ruimte in de tuin.

Wat ik tot nu toe heb ik kunnen vinden is dat vooralsnog de plannen zijn om de verschillende woontorens (er komen er minimaal 3) een hoogte te laten zijn van 26 tot 44 meter. Dit is vooralsnog zonder parkeerkelder. Maar aan de andere kant de weg staan in principe dezelfde torens, en deze hebben dat wel.

Maar aangezien dit project nog een vroege fase zit, zoals gezegd is de grond pas net (volledig) aangekocht is het ook beetje koffie dik kijken. Kan iemand mij misschien uitleggen hoe de gemeente in dit soort gevallen kijkt naar de vergunningen etc?

Nogmaals ik besef me dat het koffie dik kijken, maar ik ben ook gewoon benieuwd hoe de gemeente in dit soort zaken meewerkt hieraan. Kan me ook zo voorstellen dat dit per gemeente verschilt etc.

[BCC]

Bestemmingsplan bekijken - daar staat in wat er maximaal gebouwd mag worden.

[Bezulba]

BCC schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:13:
Bestemmingsplan bekijken - daar staat in wat er maximaal gebouwd mag worden.

Met de kanttekening dat bestemmingsplannen ook aan aanpassing onderhevig zijn en dus niet in beton gegoten worden. Als er nu staat "max 40m" kan dat over 5 of 10 jaar best anders zijn.

[DukeBox]

Met veel nieuwbouw om je heen moet je ook gaan kijken maar ontsluitings capaciteit (spits) en parkeergelegenheid.

[BCC]

Bezulba schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:18:
[...]


Met de kanttekening dat bestemmingsplannen ook aan aanpassing onderhevig zijn en dus niet in beton gegoten worden. Als er nu staat "max 40m" kan dat over 5 of 10 jaar best anders zijn.

Ja maar dan kan je op dat moment planschade claimen. Als er nu al staat Max 40m, dan weet je waar je aantoe bent.

[naitsoezn]

Een aantal dingen ter overweging: Ten eerste kun je bijna vanuit gaan dat, als de gemeente een afweging moet maken tussen de belangen van de projectontwikkelaar en de belangen van bestaande bewoners, dat die overweging in het voordeel van de projectontwikkelaar zal uitvallen. Ga er dus maar niet vanuit dat ze gevoelig zullen zijn voor je zonnepanelen-argument als het gaat om de hoogte van de flat.

Ten tweede inderdaad bestemmingsplan checken, maar zoals gezegd kunnen die ook wijzigen. De genoemde planschade is ook maar zeer beperkt, want hoeveel zal je woning nou daadwerkelijk minder waard worden als bijvoorbeeld de maximale hoogte van die flat aan de overkant zal wijzigen (van, ik noem maar wat, 40m naar 50 of 60m). Bovendien heb je dan ook nog een eigen risico van 2% van de woningwaarde.

Ten derde: Ik zou even kijken of er een wijkraad of wijkplatform oid is, die hebben mogelijk meer informatie over de communicatie die er is geweest over de plannen op die locatie. Of je kunt even kijken of je zelf wat kunt vinden in bv het lokale sufferdje of in de notulen van de gemeenteraad. Dergelijke ontwikkelingen moeten tegenwoordig gepaard gaan met buurtparticipatie en daar is vaak wel e.e.a. over terug te vinden. En ook al heb je dan nog steeds geen zekerheid over wat er gaat komen, heb je wel meer inzicht in welke plannen de ontwikkelaar heeft en hoe de rest van de buurt erin staat.

En ten vierde, probeer ook te achterhalen wat de overwegingen zijn om geen parkeergarage onder de flats te bouwen, want dat kan in de toekomst nog wel voor irritatie zorgen als er bijvoorbeeld nieuwe parkeerproblematiek ontstaat. Wanneer de oplossing van de gemeente dan is om een vergunningenstelsel te gaan invoeren, dan zit je met een situatie van heel andere orde dan zonnepanelen. Bovendien heb je dan misschien 'opeens' veel meer verkeer in de buurt / straat.

[ThaAresX]

Vooralsnog heb ik nog geen officieel bestemingsplan kunnen vinden. Wellicht dat deze nog niet is ingediend bij de gemeente omdat alle grond nog niet verkregen is (is een gokje). Wel heb ik een bezonningsrapport gevonden. De eis die getoetst is in dit rapport is de volgende:

Wel bestaat er een TNO-norm voor bezonning van woningen. Volgens de lichte TNO-norm zoals omschreven in het TNOrapport ‘Daglichttoetreding en bezonning in de woonomgeving‘, is er sprake van een voldoende bezonning bij tenminste 2 mogelijke bezonningsuren per dag
in de periode van 19 februari t/m 21 oktober ter plaatse van het midden van de vensterbank aan de binnenkant van het raam op de onderste woonlaag op een
hoogte van 750 mm boven de vloer.
De gemeente heeft haar eigen bezonningstoets gebaseerd op de lichte TNO-norm.
De zon-schaduw(norm) van TNO geldt alleen voor woningen.
De kritische data in dit onderzoek zijn 19 februari en 21 oktober. De tussenliggende data zal de bezonning vanwege de hogere zonnestand alleen maar
verbeteren t.o.v. de gemeten situaties. In de winter staat de zon zo laag dat deze niet in de norm is opgenomen.

Conclusie uit dit rapport dat er genoeg zonuren zouden zijn op deze data.

Het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen maar kan ik momenteel niet inzien bij de gemeente (online). De verwachting is dat deze dit kwartaal voor de gemeenteraad komt. Ik verwacht dat het bestemmingsplan hierdoor ook weer ter inzage komt of in ieder geval terug te vinden is in de notulen.

naitsoezn schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:54:
Ten derde: Ik zou even kijken of er een wijkraad of wijkplatform oid is, die hebben mogelijk meer informatie over de communicatie die er is geweest over de plannen op die locatie. Of je kunt even kijken of je zelf wat kunt vinden in bv het lokale sufferdje of in de notulen van de gemeenteraad. Dergelijke ontwikkelingen moeten tegenwoordig gepaard gaan met buurtparticipatie en daar is vaak wel e.e.a. over terug te vinden. En ook al heb je dan nog steeds geen zekerheid over wat er gaat komen, heb je wel meer inzicht in welke plannen de ontwikkelaar heeft en hoe de rest van de buurt erin staat.

En ten vierde, probeer ook te achterhalen wat de overwegingen zijn om geen parkeergarage onder de flats te bouwen, want dat kan in de toekomst nog wel voor irritatie zorgen als er bijvoorbeeld nieuwe parkeerproblematiek ontstaat. Wanneer de oplossing van de gemeente dan is om een vergunningenstelsel te gaan invoeren, dan zit je met een situatie van heel andere orde dan zonnepanelen. Bovendien heb je dan misschien 'opeens' veel meer verkeer in de buurt / straat.

Wijkraad is opzich een goede. Mijn partner is opgegroeid in de wijk en kent daar ook nog wel genoeg mensen, het zij via ouders, maar dat is een goede om te peilen inderdaad.

Parkeren is voor mij een minder probleem dat op de voorgrond speelt, aangezien het huis voorzien is van een grote oprit waar makkelijk twee auto's op kunnen staan. Het mogelijk probleem zou vooralsnog het actieve verkeer zijn vanwege de ligging, maar dat is kwestie van op dit moment kijken hoe dat daadwerkelijk is gedurende de dag.

[BCC]

ThaAresX schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 14:10:
Vooralsnog heb ik nog geen officieel bestemingsplan kunnen vinden. Wellicht dat deze nog niet is ingediend bij de gemeente omdat alle grond nog niet verkregen is (is een gokje). Wel heb ik een bezonningsrapport gevonden. De eis die getoetst is in dit rapport is de volgende:


[...]

Het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen maar kan ik momenteel niet inzien bij de gemeente (online). De verwachting is dat deze dit kwartaal voor de gemeenteraad komt. Ik verwacht dat het bestemmingsplan hierdoor ook weer ter inzage komt of in ieder geval terug te vinden is in de notulen.

Je haalt bestemmingsplan en bouwvergunning door elkaar - elke vierkante meter in nederland heeft een bestemmingsplan. Deze zijn bij de gemeente online of via zoiets als https://www.planviewer.nl/bestemmingsplannen te bekijken.

Als de woningbouw straks een bouwvergunning gaat aanvragen, dient die binnen het bestemmingsplan te vallen.

Als er nu een proces loopt waarbij er al een wijziging bestemmignsplan is dan moet deze opvraagbaar zijn bij de gemeente - dit is een publiek process.

[ Voor 6% gewijzigd door BCC op 08-08-2024 14:18 ]

[naitsoezn]

ThaAresX schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 14:10:
Vooralsnog heb ik nog geen officieel bestemingsplan kunnen vinden. Wellicht dat deze nog niet is ingediend bij de gemeente omdat alle grond nog niet verkregen is (is een gokje).

Een bestemmingsplan zal er altijd zijn, daar ligt namelijk de visie van de gemeente in vast over wat er wel en niet op die locatie 'mag'. Dat heeft niets te maken met de ontwikkelaar. Die kan uiteraard vragen om het bestemmingsplan te wijzigen als hun plannen niet in overeenstemming met het bestemmingsplan zijn, maar sowieso is er nu een bestemmingsplan. En je kunt bijvoorbeeld eens kijken of https://omgevingswet.overheid.nl/regels-op-de-kaart/

[President]

Denk je ook aan jaren gebouw voor je nieuwe huis? Dus nodige geluidoverlast, parkeerproblemen tijdens en na de bouw, etc. Neem dat soort zaken wel mee in het bieden, grote kans dat mensen daar nu gaan verhuizen vanwege deze plannen...

[ThaAresX]

President schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 14:59:
Denk je ook aan jaren gebouw voor je nieuwe huis? Dus nodige geluidoverlast, parkeerproblemen tijdens en na de bouw, etc. Neem dat soort zaken wel mee in het bieden, grote kans dat mensen daar nu gaan verhuizen vanwege deze plannen...

De bouw an sich heb ik vooralsnog geen probleem mee. Overlast van de bouw is vervelend, maar tijdelijk. Het gebouw dat opgeleverd gaat worden zal iets definitiever zijn.

[President]

ThaAresX schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 09:22:
[...]


De bouw an sich heb ik vooralsnog geen probleem mee. Overlast van de bouw is vervelend, maar tijdelijk. Het gebouw dat opgeleverd gaat worden zal iets definitiever zijn.

Klopt, maar dat bouwen gaat ook wel een paar jaar kosten... En dat zal de waarde bij verkoop toch ook echt wel drukken, los dat je daar inderdaad overlast kan ondervinden. Meestal overdag natuurlijk, vooral als ze de heipalen erin gaan stampen. En vergeet ook zeker niet om vooraf goed je huis te laten inspecteren met foto's, zodat je bij de bouwer schade kan verhalen als er scheuren of verzakkingen ontstaan

[ThaAresX]

President schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 09:26:
[...]

Klopt, maar dat bouwen gaat ook wel een paar jaar kosten... En dat zal de waarde bij verkoop toch ook echt wel drukken, los dat je daar inderdaad overlast kan ondervinden. Meestal overdag natuurlijk, vooral als ze de heipalen erin gaan stampen. En vergeet ook zeker niet om vooraf goed je huis te laten inspecteren met foto's, zodat je bij de bouwer schade kan verhalen als er scheuren of verzakkingen ontstaan

Het laatste punt zal ik onthouden.

Momenteel zijn de kijkmomenten vol bij dit huis. Wij zijn met 15 anderen de kijkers. Het huis is instapklaar maar ook nog eens hoog in de markt gezet. Ik betwijfel of mensen weten dat er gebouwd gaan worden en nadenken over enige gevolgen daarvan. Maandag gaan we kijken, ben ook wel benieuwd wat de makelaar hierover zegt. De makelaar is natuurlijk niet verplicht de bouw te vermelden maar misschien dat deze wel zegt dat de bouw te maken heeft met reden tot verkoop.

[hfolkers]

Zet eens uit op een schetsje hoever die slagschaduw komt op bepaalde tijden in het jaar.
Hier kun je de stand van de zon bekijken: https://www.bommeltje.nl/...ie/zonnestand-calculator/
Als je ongeveer weet hoever het gebouw minimaal van je huis af komt te staan kun je met een simpele driehoeksberekening bekijken waar je nog in de zon kunt zitten.

[ThaAresX]

hfolkers schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 10:34:
Zet eens uit op een schetsje hoever die slagschaduw komt op bepaalde tijden in het jaar.
Hier kun je de stand van de zon bekijken: https://www.bommeltje.nl/...ie/zonnestand-calculator/
Als je ongeveer weet hoever het gebouw minimaal van je huis af komt te staan kun je met een simpele driehoeksberekening bekijken waar je nog in de zon kunt zitten.

In het bezonningsrapport staan er afbeeldingen van renders van de architect met de schaduw op twee data (in februari en oktober). Hier viel het wel mee gelukkig.

[Bestseller]

DukeBox schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:22:
Met veel nieuwbouw om je heen moet je ook gaan kijken maar ontsluitings capaciteit (spits) en parkeergelegenheid.

Dit idd. Veel nieuwbouw woningen zijn volledig gericht op het klimaat: zo energiezuinig nodig. Helaas denken projectontwikkelaars dat vervolgens ook geen parkeerplaatsen meer nodig zijn. Laat staan als dit een appartementencomplex wordt waarbij standaard minder parkeerplaatsen zijn dan woningen.

En denk na over je privacy, zo’n hele flat loopt jouw aan te staren wanneer jij in je ondergoed in de tuin zit. Wij hebben hetzelfde meegemaakt: van een tuin met privacy naar een tuin waar flatbewoners de hele dag alles kunnen bekijken. Dan ga je in de zomer niet graag even in je onderbroek/zwembroek in de zon/zwembad zitten.

[pjottum]

Gek topic. TS vraagt eigenlijk: zullen we dit ondanks dat er een flat voor de deur gaat worden gezet kopen? Elk argument wordt daarna door TS van tafel geveegd.

Ja, vooral kopen als je denkt dat 4 jaar heien, stucken, timmeren, zagen en horen geen probleem is. Ja, vooral kopen als je denkt dat 40 appartementen met 80 auto's geen problemen geeft - denk aan je kinderen. Ja, vooral kopen als je denkt dat 80 paar ogen geen probleem zijn als je in je tuin rondloopt, de tuin waarvoor je in eerste instantie kijkt?

[ Voor 40% gewijzigd door pjottum op 15-08-2024 08:24 ]

[Bas.013]

Een dergelijke ontwikkeling is een lang proces. En een woningbouwvereniging of ontwikkelaar begint niet met het werven en plannen maken zonder intentie overeenkomst met de gemeente. Waarschijnlijk is het ontwerp al in hoofdopzet gereed. Zeker als ik lees dat er al een ontwerp bestemmingsplan ter inzage is geweest.

Je kunt natuurlijk ook gewoon even vragen bij de gemeente naar de stand van zaken en of het mogelijk is om het ontwerp in te zien. Indien via google niet meer vindbaar is, ook niet bij de wekelijkse collegebesluiten die op de website worden gepubliceerd. Als je dit met een Woo verzoekt doet, zijn ze verplicht dit op te sturen. Alleen de afhandeling daarvan duurt waarschijnlijk langer dan het biedproces van de woning..