Lastige situatie als gevolg van energielabel issue.

[Unbreukable]

In mei van 2023 heb ik een energielabel aangevraagd voor mijn huidige woning die ik dit jaar moet verkopen.
Dit A+ label heb ik in mei van vorig jaar ook netjes ontvangen en vervolgens heb ik in juni van 2024 mijn appartement met dit A+ label te koop gezet.

Vorige maand heb ik een bod van een koper geaccepteerd die vervolgens bezig is gegaan met het rondkrijgen van de financiering.
Twee dagen geleden nam de makelaar die mijn verkoop begeleid contact op met de melding dat de hypotheekverstrekker van de koper aangeeft dat mijn energielabel zou zijn ingetrokken. Los van het feit dat ik niet wist dat dit kon was ik hier ook niet van op de hoogte en details over het hoe en waarom blijven onduidelijk.

Na contact (dat gek genoeg alleen via email kon) met het bedrijf dat mijn energielabel in 2023 heeft geregeld kreeg ik binnen enkele uren de melding dat het opnieuw geregeld was en ontving ik een nieuw label als .pdf in mijn email.

Netjes opgelost dacht ik. Echter had mijn woning nu opeens energie label A ipv A+.

Dit blijkt echter grote gevolgen te hebben voor de koper die hierdoor de financiering niet rond kan krijgen.

Dit betekend dat de verkoop van mijn woning niet dreigt door te gaan (waardoor het ook grote gevolgen voor mij heeft) en ik vroeg mij af of er iemand advies heeft mbt welke mogelijkheden ik heb.

[MJV]

In conclaaf met het bedrijf dat het bedrijf dat dit geintje heeft uitgehaald over dat ze opnkeiw een A+ moeten verstrekken?

[TheGhostInc]

https://www.rvo.nl/onderw...ingen/veelgestelde-vragen

Daar kun je controleren wat er aan de hand is met je energie label. Misschien dat dat wat info geeft.

Sowieso kun je de verstrekker van het label ingebreke stellen. Hij/zij had een informatie plicht, de schade kun je proberen te verhalen.

[Unbreukable]

@TheGhostInc Thanks, via rvo.nl heb ik gisteren contact gehad maar die konden ook (nog) geen informatie vinden en moesten het uitzoeken.

De vestrekker van het label heeft mij inderdaad niet op de hoogte gebracht. Bedoel je dat ik de energielabel verstrekker aansprakelijk kan stellen voor het feit dat ik nu langer dan nodig aan mijn huidige woning vastzit en of een minder goed bod moet accepteren?

@MJV Ik ga proberen een aangepast energielabel te regelen. De ontbindende voorwaarden van de koper lopen morgen af dus heb er niet al te veel hoop op.

[Cave_Boy]

Ik dacht zelf eigenlijk omdat de eisen steeds strenger worden het label ook (elk jaar) wordt aangepast. Dit is hoe ik het lees juist niet het geval. Het label is 10 jaar geldig.

Aan de ene kant begrijp ik dit omdat je ook erin moet investeren (keuring/ kijk kosten) maar aan de andere kant vind ik 10 jaar ook best wel veel.

Als koper moet je dus niet alleen naar de letter van het label kijken maar ook naar de datum van afgifte (zo ben ik net achter gekomen).

In dit geval zou ik het bedrijf die de keuring heeft gedaan aanspreken en vragen waarom het A+ label is ingetrokken. Ook erbij aangeven dat nu waarde daling is gebeurd met mogelijke niet doorgaande koop. Misschien hebben ze toch een verkeerd label gegeven en is het alsnog een label A+. Het kan ook zijn dat je A label als opnieuw is gekeurd naar de eisen van nu en niet naar de eisen van een jaar terug?

https://www.atriensis.nl/...-regels-voor-energielabel

[JJ Le Funk]

Als A het correcte label is (a.d.h.v. contra expertise), dan kan je toch geen A+ gaan afdwingen bij de assessor lijkt mij (ook al was dat eerder wel de indicatie)? Dus dat je zelf wel verplicht bent een correct label aan de woning te hangen voor verkoop.
Als hierdoor de koper de financiering niet rond krijgt vind ik dat niet verwijtbaar aan koper. Waarna de woning opnieuw de verkoop in moet met correct label.

Of je moet weten welke kleine verbetering de woning werkelijk A+ maakt en dan kan je dat nog overwegen snel door te voeren...


Disclaimer: mening zonder enige juridische kennis

[TheGhostInc]

Unbreukable schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 17:54:
De vestrekker van het label heeft mij inderdaad niet op de hoogte gebracht. Bedoel je dat ik de energielabel verstrekker aansprakelijk kan stellen voor het feit dat ik nu langer dan nodig aan mijn huidige woning vastzit en of een minder goed bod moet accepteren?

Alle kosten die jij en de potentiële koper hebben gemaakt, die je niet had gehad als je had geweten dat er iets mis was:
Bouwkundige keuring gedaan door de koper?
Die kosten kun je verhalen, want de koper had hem anders niet gedaan en een eventuele nieuwe koper gaat er niet meer voor betalen. (Als jij hem krijgt, moet je hem geven aan potentiële kopers, anders hou je informatie achter....)
Extra advieskosten voor de koper.
Extra vrije dagen voor het tekenen van contract e.d.
Was er een tweede bod dat je hebt laten schieten? Dan kun je dubbele lasten claimen.
Een doos tissues om uit te huilen.

Je 'claim' kan alles bevatten wat jij hard kunt maken, onthouden:
De verstrekker van het label is hiervoor verzekerd (en zo niet is dat heel dom, een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering hoort iedereen te hebben)
Als de verstrekker geen fatsoenlijke tegemoetkoming doet kun je dit prima voorleggen aan een rechter of andere financiële autoriteit. Zodra je claim ook maar voor een deel wordt toegewezen betaald het bedrijf de juridische kosten.

[Unbreukable]

Ik heb vorig jaar een A+ label ontvangen, dat 10 jaar geldig zou zijn en dat dus om onduidelijke redenen is introkken ergens tussen dat moment en nu zonder dat ik hiervan op de hoogte ben gebracht. Dus onder de voorwaarden dat mijn woning een A+ label heeft heb ik mijn woning ook te koop gezet. De verstrekker van labels heeft ook wel de plicht om mij op de hoogte te brengen en oplossingen te bieden.

Ik zou het zelf ook raar vinden als het zo makkelijk kan worden aangepast want dat zegt genoeg over wat voor wassen neus die labels zijn.

Het is een appartement in een complex met stadswarmte etc, dus kan weinig/geen aanpassingen doen maar dat zou in deze situatie ook niet realistisch zijn. Ben bang dat het zoals @TheGhostInc een claim verhaal gaat worden. Heb alleen geen idee hoe ik dat in gang zou moeten zetten...

[joke_name]

Volgens mij heb je het volgende probleem:


https://www.puntentelling...nk/aangepaste-waardering/

Het aantal punten is aangepast om in aanmerking voor A+.
Dus je viel waarschijnlijk net A+ en nu val je in A.

[morritz34]

Misschien lees ik er overheen maar waarom ben je niet op de hoogte gesteld? Is dit een fout aan hun kant? Of is de communicatie ergens verloren gegaan? Of zijn ze niet verplicht dit te doen?

[Ivow85]

joke_name schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 18:40:
Volgens mij heb je het volgende probleem:


https://www.puntentelling...nk/aangepaste-waardering/

Het aantal punten is aangepast om in aanmerking voor A+.
Dus je viel waarschijnlijk net A+ en nu val je in A.

TS verkoopt een woning, de puntentelling voor huurwoningen waar jij naar verwijst heeft dus helemaal niets met TS zijn/haar case te maken.

@TS: allereerst zou ik van het bedrijf wat het energielabel verstrekt heeft een verklaring eisen voor de volgende punten:

- Hoe kan het dat het energielabel is ingetrokken.
- Hoe kan het dat jij daarvan niet op de hoogte bent gesteld.
- Hoe kan het dat er nu een lager energielabel geregistreerd is? Waarin zit hem dat verschil?

Het extra bedrag wat kopers mogen lenen bij een woning met A+ ten opzichte van een woning met label A is 10.000 euro. Jouw schade zal dus kunnen oplopen tot €10.000, vermeerderd met eventuele extra kosten die er ontstaan nu het proces vertraagd wordt (dubbele lasten voor jou, extra kosten notaris, extra kosten hypotheekadviseur kopers...)

Daarnaast zit je nu in een juridisch precaire situatie richting de kopers. Ondanks dat jij er zelf niets van wist, heb je aan hun een appartement met A+ label op papier reeds verkocht, wat je nu niet kunt leveren. Daarmee zijn het niet de verkopers die de overeenkomst niet na kunnen komen, maar ben jij degene die nu tekort schiet in het nakomen van de overeenkomst. Als jij nu denkt: "dan verkoop ik de hut aan de mensen met het tweede bod wat maar 2k lager was dan het winnend bod", dan hebben de huidige kopers een hele sterke zaak om een flink bedrag bij jou te claimen (de basis-boete die is opgenomen in het koopcontract is 10% van de overeengekomen prijs wanneer jij niet levert volgens de afspraken....)

Ik zou je, gezien de belangen en bedragen waar het hier om gaat, dringend willen adviseren om in gesprek te gaan met een jurist of advocaat.

[Unbreukable]

@joke_name Dat is met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid wat het is echt is het probleem dat daar uit ontstaan is mijn echte probleem.

@morritz34 Nee ben niet op de hoogte gesteld. Toen ik er gisteren achter kwam meteen contact gezocht met de verstrekker van het label. Telefonisch waren ze volgens het 'bandje' niet bereikbaar. Dus ik stuurde een email en 45 min later had ik een mailtje met excuses en een nieuw label...

[joke_name]

morritz34 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 18:46:
Misschien lees ik er overheen maar waarom ben je niet op de hoogte gesteld? Is dit een fout aan hun kant? Of is de communicatie ergens verloren gegaan? Of zijn ze niet verplicht dit te doen?

Ze zijn niet verplicht dit te doen.

Hun dienstverlening is een energie label afgeven op de datum dat je het aanvraagt.
Daarna is hun dienstverlening afgelopen.

Wanneer je dus je woning gaat verkopen zou je het beste pas een energie label pas kunnen aanvragen.

Anders kan je dus in zo’n situatie terecht komen.

Het kan zelfs zo zijn dat de koper de TS een oor aan probeert te naaien, door van de koop van te kunnen.

[Ivow85]

joke_name schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 18:56:
[...]


Ze zijn niet verplicht dit te doen.

Hun dienstverlening is een energie label afgeven op de datum dat je het aanvraagt.
Daarna is hun dienstverlening afgelopen.

Wanneer je dus je woning gaat verkopen zou je het beste pas een energie label pas kunnen aanvragen.

Anders kan je dus in zo’n situatie terecht komen.

Het kan zelfs zo zijn dat de koper de TS een oor aan probeert te naaien, door van de koop van te kunnen.

Ze verklaren ongetwijfeld op hun website en in hun voorwaarden dat ze een energielabel zullen afgeven voldoet aan de eisen van de overheid. Een label wat aan de eisen voldoet is 10 jaar geldig en zal niet worden ingetrokken. Het bedrijf is op zijn minst een stevige uitleg verschuldigd hoe het kan dat het eerder verstrekte label nu niet meer geaccepteerd wordt.

[Unbreukable]

joke_name schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 18:56:
[...]


Ze zijn niet verplicht dit te doen.

Hun dienstverlening is een energie label afgeven op de datum dat je het aanvraagt.
Daarna is hun dienstverlening afgelopen.

Wanneer je dus je woning gaat verkopen zou je het beste pas een energie label pas kunnen aanvragen.

Anders kan je dus in zo’n situatie terecht komen.

Het kan zelfs zo zijn dat de koper de TS een oor aan probeert te naaien, door van de koop van te kunnen.

Ik heb dit energie label aangevraagd toen ik de verkoop van mijn woning ingang wilde zetten.
Wat bedoel je met dat de koper mij een oor probeert aan te naaien?

[Rukapul]

Misschien heeft topicstarter mazzel en maakt de koper gebruik van het voorbehoud. Dan zit je juridisch het veiligst.

Anders wordt het handjeklap.

Die labelboer zal ongetwijfeld de aansprakelijkheid in de voorwaarden beperkt hebben - wat in beginsel ook stand houdt juridisch (maar niet bij opzet, fraude, grove nalatigheid)

Fris ruikt het bepaald niet en zal zeker uitgezocht moeten worden.

[micky_]

Kan er dit aan de hand zijn?



Gevonden op de site van de RVO bij de vraag "Waarom kan ik mijn energielabel niet terugvinden in MijnOverheid, zoekjeenergielabel.nl of EP-Online?".

[Unbreukable]

Ja precies, dat had ik gelezen op rvo.nl en het feit dat er ondanks dat de verstrekker telefonisch niet bereikbaar is maar wel binnen 45 min op mijn mail reageert (en het "rechtgezet" wordt) zegt mij wel dat ze weten dat ze ergens iets gemist hebben.

[Truus01]

Dus de financiering van de kopers loopt spaak omdat het energielabel A is en niet A+?


Ik ben niet van plan mijn huis binnenkort te verkopen, maar dan zou ik helemaal geen label meer aanvragen, als je dat risico kunt lopen.
Of is dat label tegenwoordig verplicht? (Ik meen op Funda dat er toch nog wel eens staat 'energielabel niet bekend' of zoiets.) Ja, verplicht...

@Unbreukable In ieder geval succes!

---

Om het topic niet te vervuilen niet een reactie op @Ivow85, maar verwerkt in deze post

Oh, echt. Jeetje!
In ieder geval weer wat geleerd. Thanks @Ivow85

[ Voor 25% gewijzigd door Truus01 op 07-08-2024 19:36 ]

[Ivow85]

Truus01 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 19:26:
Dus de financiering van de kopers loopt spaak omdat het energielabel A is en niet A+?


Ik ben niet van plan mijn huis binnenkort te verkopen, maar dan zou ik helemaal geen label meer aanvragen, als je dat risico kunt lopen.
Of is dat label tegenwoordig verplicht? (Ik meen op Funda dat er toch nog wel eens staat 'energielabel niet bekend' of zoiets.)

@Unbreukable In ieder geval succes!

Label is al sinds 2015 ofzo verplicht.

Verschil in financieringsruimte bij A+ ten opzichte van A is 10k. Bij een gelijke hypotheekrente.
Veel banken geven bij een zuiniger energielabel ook nog een klein beetje rente-korting. Daardoor kan in werkelijkheid het verschil in financieringsruimte bij een A+ label met nog eens enkele duizenden euro's toenemen ten opzichte van een A label.

[TheGhostInc]

Rukapul schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 19:08:
Die labelboer zal ongetwijfeld de aansprakelijkheid in de voorwaarden beperkt hebben - wat in beginsel ook stand houdt juridisch (maar niet bij opzet, fraude, grove nalatigheid)

En hier is sprake van (grove) nalatigheid. De labelboer was verplicht om @Unbreukable te melden dat zijn label is ingetrokken. Hadden ze dat gedaan, vervelend, maar dat was af te dekken in de voorwaarden.
Echter nu de labelboer verzuimd heeft te melden dat het label was ingetrokken... Tja, dan is de labelboer ook aansprakelijk voor de gevolgschade. En dat ga je ook niet in een algemene voorwaarde weggepoetst krijgen.

@Unbreukable gewoon een brief/mail sturen waarin je de kosten terug claimt omdat zij verzuimd hebben je te melden dat het label is ingetrokken. Hun reactie is bepalend voor het vervolg. Je rechtsbijstandverzekering kun/moet je inschakelen vanaf het begin (ongeveer nu dus )

[Unbreukable]

TheGhostInc schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 20:24:
[...]

En hier is sprake van (grove) nalatigheid. De labelboer was verplicht om @Unbreukable te melden dat zijn label is ingetrokken. Hadden ze dat gedaan, vervelend, maar dat was af te dekken in de voorwaarden.
Echter nu de labelboer verzuimd heeft te melden dat het label was ingetrokken... Tja, dan is de labelboer ook aansprakelijk voor de gevolgschade. En dat ga je ook niet in een algemene voorwaarde weggepoetst krijgen.

@Unbreukable gewoon een brief/mail sturen waarin je de kosten terug claimt omdat zij verzuimd hebben je te melden dat het label is ingetrokken. Hun reactie is bepalend voor het vervolg. Je rechtsbijstandverzekering kun/moet je inschakelen vanaf het begin (ongeveer nu dus )

Bedankt. Heb alleen geen rechtsbijstandverzekering en voor zo ver ik weet kan ik die ook niet vanaf nu afnemen gezien ik nu al kan vermoeden dat ik 'm nodig ga hebben.

[RonnieKo]

Unbreukable schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 20:28:
[...]


Bedankt. Heb alleen geen rechtsbijstandverzekering en voor zo ver ik weet kan ik die ook niet vanaf nu afnemen gezien ik nu al kan vermoeden dat ik 'm nodig ga hebben.

Voor lopende zaken in ieder geval niet. En dit zal een "lopende zaak" zijn. Nu zou ik naar een jurist / advocaat stappen. Dit gaat je alleen meer problemen geven. Je zit nu met meer borden te schaken dan één.

[Glenfiddich]

Rukapul schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 19:08:


Die labelboer zal ongetwijfeld de aansprakelijkheid in de voorwaarden beperkt hebben - wat in beginsel ook stand houdt juridisch (maar niet bij opzet, fraude, grove nalatigheid)

In een niet-consumenten setting klopt dat, maar tegenover consumenten wordt zo’n beding vermoed onredelijk bezwarend te zijn.

[Unbreukable]

Thanks iedereen!

Ik denk dat dit even voor nu mijn stappen moeten zijn. Laat maar weten als ik iets mis.

1. Heb al de verstrekker van het energie label benaderd dus wellicht kan hier nog een aanpassing gedaan worden zodat het label weer een A+ label wordt. Heb wel gezien dat alle appartementen in mijn complex die nu te koop staan ook A zijn dus wellicht zijn de eisen in de tussentijd ook strakker getrokken. Dus ik neig er naar dat dit niet gaat gebeuren.

2. Even kijken wat de koper en de hypotheekvertrekker van de koper doen mochten ze alsnog akkoord gaan en alles rondkrijgen onder de huidige omstandigheden dan is het prima. De ontbindende voorwaarden verlopen morgen.

3. Mocht dit niet lukken en de koper trekt zich terug dan wordt dat mijn gevecht met de verstrekker van het energie label en schakel ik rechtshulp van een partij (gewoon das.nl ofzo?) in.

3b. Wellicht de koper een lagere prijs bieden die het verschil dekt (ik last hierboven 10k?) en dan proberen dat terug te krijgen van de verstrekker van het label?

4. Mocht de koper ook hulp inschakelen dan heb ik dus ondersteuning nodig op 2 vlakken van een jurist.

Dacht ik eindelijk te kunnen verhuizen over 4 maanden krijg ik dit...

[ Voor 7% gewijzigd door Unbreukable op 07-08-2024 21:20 ]

[RonnieKo]

Daarom is het belangrijk dat je nu alles op een rij zet. Dus wat is wanneer gebeurt. Een feitenrelaas maken. Je neemt contact op met een jurist naar keuze (kan das zijn maar ook een gespecialiseerde advocaat in de buurt) en overleg met hem. Zeker omdat je nu meerdere partijen hebt waar je mee te maken hebt.

[MJV]

Me dunkt dat jij als verkoper toch ook met koper kunt afspreken dat de ontbindendende voorwaarden worden verlengd? Dus dat koper langer de tijd krijgt om alles rond te krijgen. Dan voorkom je dat koper zich nu 'gedwongen' voelt om te ontbinden op basis van de afwijzing i.v.m. dat label, terwijl hij eigenlijk gewoon wil kopen.

Lijkt me goed om dit te overleggen met verkopend makelaar.

[Ivow85]

MJV schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 22:30:
Me dunkt dat jij als verkoper toch ook met koper kunt afspreken dat de ontbindendende voorwaarden worden verlengd? Dus dat koper langer de tijd krijgt om alles rond te krijgen. Dan voorkom je dat koper zich nu 'gedwongen' voelt om te ontbinden op basis van de afwijzing i.v.m. dat label, terwijl hij eigenlijk gewoon wil kopen.

Lijkt me goed om dit te overleggen met verkopend makelaar.

Zolang het foutieve label de reden is dat koper de financiering niet rond krijgt, zijn de ontbindende voorwaarden niet eens van toepassing.

Er is tekortkoming vanuit de verkoper waardoor nu de financiën niet rond komen. TS kan niet leveren wat is overeengekomen. Het zijn vooralsnog niet de kopers die niet kunnen kopen...

[MJV]

Ivow85 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 22:45:
[...]


Zolang het foutieve label de reden is dat koper de financiering niet rond krijgt, zijn de ontbindende voorwaarden niet eens van toepassing.

Er is tekortkoming vanuit de verkoper waardoor nu de financiën niet rond komen. TS kan niet leveren wat is overeengekomen. Het zijn vooralsnog niet de kopers die niet kunnen kopen...

Ook waar. Desalniettemin kun je deze zaken ook los zien. Als kopers niet ontbinden, heeft TS nog tot overdrachtsdatum om ervoor te zorgen dat hij kan leveren wat is overeengekomen, door alsnog dat A+ label te realiseren linksom of rechtsom. Of anders de kopers op andere wijze te compenseren.

[ Voor 3% gewijzigd door MJV op 07-08-2024 22:56 ]

[Tinkerer84]

Unbreukable schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 21:02:
Thanks iedereen!

Ik denk dat dit even voor nu mijn stappen moeten zijn. Laat maar weten als ik iets mis.

1. Heb al de verstrekker van het energie label benaderd dus wellicht kan hier nog een aanpassing gedaan worden zodat het label weer een A+ label wordt. Heb wel gezien dat alle appartementen in mijn complex die nu te koop staan ook A zijn dus wellicht zijn de eisen in de tussentijd ook strakker getrokken. Dus ik neig er naar dat dit niet gaat gebeuren.

2. Even kijken wat de koper en de hypotheekvertrekker van de koper doen mochten ze alsnog akkoord gaan en alles rondkrijgen onder de huidige omstandigheden dan is het prima. De ontbindende voorwaarden verlopen morgen.

3. Mocht dit niet lukken en de koper trekt zich terug dan wordt dat mijn gevecht met de verstrekker van het energie label en schakel ik rechtshulp van een partij (gewoon das.nl ofzo?) in.

3b. Wellicht de koper een lagere prijs bieden die het verschil dekt (ik last hierboven 10k?) en dan proberen dat terug te krijgen van de verstrekker van het label?

4. Mocht de koper ook hulp inschakelen dan heb ik dus ondersteuning nodig op 2 vlakken van een jurist.

Dacht ik eindelijk te kunnen verhuizen over 4 maanden krijg ik dit...

Je kan de termijn van de ontbindende voorwaarden in overleg gewoon verlengen: https://bieb.knab.nl/hypo...en-verlengen-hoe-gaat-dat

[bie100]

joke_name schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 18:56:
[...]


Hun dienstverlening is een energie label afgeven op de datum dat je het aanvraagt.
Daarna is hun dienstverlening afgelopen.
.

Tja het blijkt van niet anders was zijn energie label niet veranderd

[Truus01]

Unbreukable schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 21:02:
schakel ik rechtshulp van een partij (gewoon das.nl ofzo?) in.

Ik zou op zoek gaan naar een specialist hierin.
Maar DAS, Arag, Univé, en meer van dat soort rechtsbijstandverzekeringen bieden ook 'losse hulp' (zonder verzekering) aan.
Succes!

[JJ Le Funk]

Truus01 schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 09:45:
[...]

Ik zou op zoek gaan naar een specialist hierin.
Maar DAS, Arag, Univé, en meer van dat soort rechtsbijstandverzekeringen bieden ook 'losse hulp' (zonder verzekering) aan.
Succes!

vreemd advies om low fee rechtsbijstand massa-clubs te benaderen als je (de TS) niet voor rechtsbijstand bent verzekerd.

betaal je het volle pond, zoek dan een sterke advocaat die gespecialiseerd is in het rechtsgebied dat je nodig hebt.

[GreatDictator]

Unbreukable schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 21:02:
1. Heb al de verstrekker van het energie label benaderd dus wellicht kan hier nog een aanpassing gedaan worden zodat het label weer een A+ label wordt. Heb wel gezien dat alle appartementen in mijn complex die nu te koop staan ook A zijn dus wellicht zijn de eisen in de tussentijd ook strakker getrokken. Dus ik neig er naar dat dit niet gaat gebeuren.

Ik zou eisen van de labelverstrekker dat ze jou opnieuw een A+ label toekennen op basis van de eisen die in 2023 golden, met 2023 als afgiftedatum. Dat de regels inmiddels zijn veranderd is immers niet van toepassing op een label van vorig jaar. Maar zonder te weten om welke reden het label is ingetrokken kun je weinig.

Verder denk ik dat het verstandig is om nu direct juridisch advies in te winnen, en niet te wachten op reacties van de labelboer/koper/makelaar of andere partijen.

[micky_]

@Unbreukable laat je ons weten hoe het afgelopen is?

Want als de koper doorzet, betreed je juridisch extreem complex en onontgonnen terrein: je kunt niet leveren wat in het koopcontract staat, door de schuld van de labelverstrekker (én de koper koopt terwijl hij dit weet). Terwijl de schadebedragen enorm kunnen zijn (je appartement upgraden naar A+, wat kost dat?)

Als de koper niet doorzet, is het een geval afgehaakte koper (komt vaak voor, shit happens). Dan gaat je appartement opnieuw in de verkoop, maar nu met label A. Of er iemand dan schade heeft, is zeer de vraag.

[Ivow85]

micky_ schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 11:53:
Als de koper niet doorzet, is het een geval afgehaakte koper (komt vaak voor, shit happens). Dan gaat je appartement opnieuw in de verkoop, maar nu met label A. Of er iemand dan schade heeft, is zeer de vraag.

Huidige koper heeft dan sowieso schade. Gesprekken met de hypotheekadviseur zijn waarschijnlijk niet gratis en de kans is ook groot dat er al een taxatie en/of bouwkundige keuring is uitgevoerd door de kopers.

Verdere schade voor de verkoper kan bestaan uit de dubbele lasten door een latere overdrachtsdatum, nogmaals kosten voor de makelaar, misschien een lagere verkoopopbrengst.
Ja, dat laatste is ook in de huidige markt een reëel risico. Een woning die na korte tijd opnieuw op de markt komt is altijd "besmet" en zal waarschijnlijk minder kijkers en bieders trekken dan bij de eerste poging tot verkoop.

[Unbreukable]

Ik overweeg de koper een verlaging van 10.000 euro (het verschil tussen energie label A+ en A) te bieden zodat de koper geen onnodige kosten heeft gemaakt, de financiering kan rondkrijgen en de woning tegen 10.000 minder kan kopen.

Vervolgens ga ik zelf wel met de verstrekker van het label in conclaaf om de schade van 10.000 euro die ik heb geleden vergoed te krijgen.

[Bartske]

Unbreukable schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:14:
Ik overweeg de koper een verlaging van 10.000 euro (het verschil tussen energie label A+ en A) te bieden zodat de koper geen onnodige kosten heeft gemaakt, de financiering kan rondkrijgen en de woning tegen 10.000 minder kan kopen.

Vervolgens ga ik zelf wel met de verstrekker van het label in conclaaf om de schade van 10.000 euro die ik heb geleden vergoed te krijgen.

Heftig, dan komt alle risico op jou te liggen, met maar heel weinig garantie dat je iets van dat geld terug gaat zien. Ik zou echt met je rechtsbijstand/een advocaat overleggen voordat je zo iets doet.

[Unbreukable]

Ja dat zou een mogelijk "verlies" van 10.000 euro aan mijn kant betekenen maar de koper blijft buiten schot en ik hoef niet opzoek naar een nieuwe koper met alle tijd en energie die daar weer mee gemoeid is.

[micky_]

Unbreukable schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:14:
Ik overweeg de koper een verlaging van 10.000 euro (het verschil tussen energie label A+ en A) te bieden zodat de koper geen onnodige kosten heeft gemaakt, de financiering kan rondkrijgen en de woning tegen 10.000 minder kan kopen.

Vervolgens ga ik zelf wel met de verstrekker van het label in conclaaf om de schade van 10.000 euro die ik heb geleden vergoed te krijgen.

Niet doen.
Je kunt op de labelverstrekker alleen dat verhalen wat juridisch verhaalbaar is.
Dat is niet het verschil tussen wat jij verwachtte te krijgen en wat er daadwerkelijk betaald is. Verre van dat.

Als je met de labelverstrekker voor de rechter zou komen te staan, zou deze vermoedelijk als volgt oordelen. Jij had de zaak kunnen laten afketsen. Dan was de schade voor de koper hooguit geweest: kosten voor de taxatie + kosten voor een tweede ronde hypotheekadvies. Zeg 1000 euro. Vermoedelijk zal de rechter een wat lager bedrag vaststellen. Dat bedrag had de koper op jou kunnen verhalen, en jij (alweer vermoedelijk) op de labelverstrekker.

Dat jij het niet hebt laten afketsen, waardoor jouw schade hoger uitpakt, dat is jouw eigen keuze. En daarvan zal de rechter oordelen dat het niet verhaalbaar is. En dus geen vergoeding toekennen. Oftewel, botter gezegd: domme keuzes kun je niet verhalen.

Je hebt echt goed advies nodig. Het forum kan je hier nauwelijks bij helpen.

[Tweaker_BE]

Unbreukable schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:32:
Ja dat zou een mogelijk "verlies" van 10.000 euro aan mijn kant betekenen maar de koper blijft buiten schot en ik hoef niet opzoek naar een nieuwe koper met alle tijd en energie die daar weer mee gemoeid is.

Lijkt me een heel verstandige keuze..... neem gewoon je verlies, zeker als je dan nog best tevreden bent met de verkoopprijs. Als het label echt is ingetrokken op basis van wanprestatie is de kans groot dat je straks weer eindigt met het lagere label.

Je (volledige) schade verhalen zal schat ik een hele lastige worden.

[ Voor 4% gewijzigd door Tweaker_BE op 08-08-2024 13:37 ]

[micky_]

Unbreukable schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:32:
Ja dat zou een mogelijk "verlies" van 10.000 euro aan mijn kant betekenen maar de koper blijft buiten schot en ik hoef niet opzoek naar een nieuwe koper met alle tijd en energie die daar weer mee gemoeid is.

Ik hoop van harte dat je verkoopmakelaar steun biedt.
De huizenmarkt is nog steeds totaal gek. Als je appartement opnieuw in de verkoop komt, kan het zijn dat het vrijwel meteen verkocht is, tegen een vergelijkbare prijs. De prijsstijging gaat hard.
Je makelaar zou een inschatting moeten kunnen geven.

[Glenfiddich]

micky_ schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:33:
[...]


Niet doen.
Je kunt op de labelverstrekker alleen dat verhalen wat juridisch verhaalbaar is.
Dat is niet het verschil tussen wat jij verwachtte te krijgen en wat er daadwerkelijk betaald is. Verre van dat.

Als je met de labelverstrekker voor de rechter zou komen te staan, zou deze vermoedelijk als volgt oordelen. Jij had de zaak kunnen laten afketsen. Dan was de schade voor de koper hooguit geweest: kosten voor de taxatie + kosten voor een tweede ronde hypotheekadvies. Zeg 1000 euro. Vermoedelijk zal de rechter een wat lager bedrag vaststellen. Dat bedrag had de koper op jou kunnen verhalen, en jij (alweer vermoedelijk) op de labelverstrekker.

Dat jij het niet hebt laten afketsen, waardoor jouw schade hoger uitpakt, dat is jouw eigen keuze. En daarvan zal de rechter oordelen dat het niet verhaalbaar is. En dus geen vergoeding toekennen. Oftewel, botter gezegd: domme keuzes kun je niet verhalen.

Je hebt echt goed advies nodig. Het forum kan je hier nauwelijks bij helpen.

Dat is ook maar een aanname. Wat de werkelijke schade voor de kopers is is lastig te zeggen. Als het afketst door een tekortkoming die aan TS is toe te rekenen moeten ze opnieuw op zoek naar een woning in een lastige tijd voor kopers. Misschien wonen ze nu wel in een heel duur huurhuis, waardoor dat langer doorloopt. Ondertussen stijgen de huizenprijzen ook nog eens etc. Natuurlijk de vraag in hoeverre die schade allemaal aan TS is toe te rekenen, maar dat de kopers een schade van maar 1000 euro hebben waag ik te betwijfelen.

En alleen al het voeren van de discussie bij een rechter kost ook geld. En tijd, en negatieve energie door onzekerheid etc.

Om het over de contractuele boete die ongetwijfeld in de koopovereenkomst staat nog maar niet te hebben, een risico van 10% van de koopprijs dat TS loopt als dit tegenover de kopers een tekortkoming oplevert en ze daardoor ontbinden.

Er speelt ook nog iets als fatsoen, in hoeverre wil TS van zijn probleem het probleem van de kopers maken door de koop niet door te laten gaan. In dat opzicht zou een verlaging van de prijs, als dat de kopers helpt, een fatsoenlijke optie kunnen zijn.

Verder is er natuurlijk een ander scenario denkbaar als er géén schikking getroffen wordt. Stel het lukt de verkopers uiteindelijk wél de financiering rond te krijgen, maar de kopers zijn daardoor duurder uit door ongunstiger financieringsvoorwaarden. En ze stellen TS daarvoor aansprakelijk? Kan wel eens hoger uitpakken dan die 10k.

Of stel het lukt ze wel, maar ze beroepen zich daarna op dwaling, bestaande uit een onjuiste mededeling (onjuist label), stellen daarbij dat zij als ze van de juiste situatie hadden geweten de koop niet onder deze voorwaarden zouden hebben gesloten en verzoeken de rechter om de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel? Dan verzand je in een lastige discussie, waarbij je het risico loopt dat als de rechter er in meegaat het nadeel op een hoger bedrag wordt gesteld dan die 10k.

Er wordt tegenwoordig best regelmatig geprocedeerd op grond van dwaling bij mededelingen door de verkoper die onjuist bleken te zijn, kan ik je verklappen. Zal ook wel een gevolg zijn van de oververhitte woningmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door Glenfiddich op 08-08-2024 14:38 ]

[Truus01]

JJ Le Funk schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 11:06:
[...]


vreemd advies om low fee rechtsbijstand massa-clubs te benaderen als je (de TS) niet voor rechtsbijstand bent verzekerd.

betaal je het volle pond, zoek dan een sterke advocaat die gespecialiseerd is in het rechtsgebied dat je nodig hebt.

offtopic:
Ik begin met 'zoek een specialist'. En geef dan een paar van die opties. Ik ben ook nog steeds van mening dat een juridisch specialist hierin beter is, ja.

[Will_M]

Met EXACT dit soort (mogelijk toekomstige) situaties in het achterhoofd heb ik destijds bij de invoering van het semi-verplichte 'energielabel' (bij verkoop) al besloten om er pas een te laten opmaken / optellen op het moment dat ik m'n woning wens te gaan verkopen. De 'Cowboy Praktijken' waarbij een aantal jaar geleden honderden bedrijfjes ineens een energielabel konden verstrekken, tegen de kostprijs van amper een Euro en waarbij er geen enkele controle plaats ging vinden, begint nu op deze manier direct z'n nadelige gevolgen en financiële consequenties te tonen (aan vooral de verkopende partij).

@Unbreukable Suc-6 met de afhandeling en ik hoop oprecht dat het allemaal goed uit gaat pakken voor je!!

[ Voor 5% gewijzigd door Will_M op 08-08-2024 15:33 ]

[Tweaker_BE]

Will_M schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 15:23:
een aantal jaar geleden honderden bedrijfjes ineens een energielabel konden verstrekken, tegen de kostprijs van amper een Euro en waarbij er geen enkele controle plaats ging vinden, begint nu op deze manier direct z'n nadelige gevolgen en financiële consequenties te tonen (aan vooral de verkopende partij).

Dat heeft hier natuurlijk helemaal niets mee te maken...... je geeft zelf aan dat er verder geen controle was, dan wordt een energielabel ook niet ingetrokken .

Je kan alles vinden van de kwaliteit van de oude labels, maar het is hier gewoon niet relevant. Dus waarom je iets denkt te moeten roepen over labels van voor 2021 is wat vreemd.

[ Voor 5% gewijzigd door Tweaker_BE op 08-08-2024 15:40 ]

[Groningerkoek]

Of stel het lukt ze wel, maar ze beroepen zich daarna op dwaling, bestaande uit een onjuiste mededeling (onjuist label), stellen daarbij dat zij als ze van de juiste situatie hadden geweten de koop niet onder deze voorwaarden zouden hebben gesloten en verzoeken de rechter om de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel? Dan verzand je in een lastige discussie, waarbij je het risico loopt dat als de rechter er in meegaat het nadeel op een hoger bedrag wordt gesteld dan die 10k.

Dit beroep op dwaling is natuurlijk kansloos. Ze wisten dit voordat ze voor de overdracht tekenden en de hypotheek weggaven terwijl ze kosteloos weg konden lopen.

[Glenfiddich]

Groningerkoek schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 21:38:
Of stel het lukt ze wel, maar ze beroepen zich daarna op dwaling, bestaande uit een onjuiste mededeling (onjuist label), stellen daarbij dat zij als ze van de juiste situatie hadden geweten de koop niet onder deze voorwaarden zouden hebben gesloten en verzoeken de rechter om de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het nadeel? Dan verzand je in een lastige discussie, waarbij je het risico loopt dat als de rechter er in meegaat het nadeel op een hoger bedrag wordt gesteld dan die 10k.
Dit beroep op dwaling is natuurlijk kansloos. Ze wisten dit voordat ze voor de overdracht tekenden en de hypotheek weggaven terwijl ze kosteloos weg konden lopen.

Op basis van de summiere informatie kan ik niet inschatten of het kansrijk is, ik noem slechts wat mogelijke scenario’s.

Maar bepalend is het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, niet het moment van de levering of het moment van het aangaan van de hypothecaire lening. Het moment van de koop is namelijk het moment waarop de wil gevormd wordt, en waarop het wilsgebrek optreedt als die wil onder invloed van dwaling is gevormd.

[Groningerkoek]

Glenfiddich schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 21:55:
[...]
Maar bepalend is het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, niet het moment van de levering of het moment van het aangaan van de hypothecaire lening. Het moment van de koop is namelijk het moment waarop de wil gevormd wordt, en waarop het wilsgebrek optreedt als die wil onder invloed van dwaling is gevormd.

Het koopcontract wordt pas definitief bij levering. Tot die tijd kan er onder bepaalde omstandigheden/voorwaarden een ontbinding van het voorlopige koopcontract plaatsvinden.

Kopers weten voordat het koopcontract definitief wordt nu precies wat er wordt geleverd, kunnen kosteloos weglopen en kunnen dus niet achteraf "zeuren" dat zij het niet wisten.

Als kopers wat willen van TS dan moeten ze het nu gaan regelen en niet nu zwijgen en dan denken dat er achteraf wat te halen valt, want dan krijgen ze het deksel op de neus.

[Ivow85]

Groningerkoek schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 21:38:
[...]

Dit beroep op dwaling is natuurlijk kansloos. Ze wisten dit voordat ze voor de overdracht tekenden en de hypotheek weggaven terwijl ze kosteloos weg konden lopen.

Dat de overdracht bij de notaris nog niet heeft plaatsgevonden klopt, maar de overeenkomst is al wel gesloten. Het "voorlopig koopcontract" is gewoon bindend en op het moment dat dat ondertekend werd wisten de kopers nog niets van het onjuiste energielabel.

Dus gewoon dwaling. Het beroep op dwaling gaat waarschijnlijk succesvol kunnen zijn wanneer er nu geen oplossing naar tevredenheid van kopers uitkomt.

[Accretion]

Heb je al zonnepanelen?

Anders kun je (in overleg met koper) een setje op het dak leggen om simpel A+ te krijgen?

De koper laten betalen; of (uit je verhaal is een ander bod veel lager?) half/half? Een juridische strijd kost meer moeite...

Heeft de koper voorbehoud financiering? Als ze daarop beroepen moet je alsnog op zoek naar een ander, dus op zich de moeite waard om mee te denken.

Ik zou tegenover die partij van het energielabel ook netjes vragen of ze het niet op A+ schatten als je wat folie achter je radiator plakt.

Pas als ze écht lastig gaan doen zou ik gaan dreigen.

[ Voor 76% gewijzigd door Accretion op 08-08-2024 22:30 ]

[whatyoudoing]

Unbreukable schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:32:
Ja dat zou een mogelijk "verlies" van 10.000 euro aan mijn kant betekenen maar de koper blijft buiten schot en ik hoef niet opzoek naar een nieuwe koper met alle tijd en energie die daar weer mee gemoeid is.

Heel netjes, imo. Zou mijn gedachtegang ook zijn.

Het is natuurlijk makkelijk om over een verlies van 10k te praten, maar als je het ook voor 10k minder had willen verkopen (maar op deze prijs uitkwam omdat er veel is overboden), dan is het ook geen 'echt' verlies. Zeker als je het huis al een tijdje in bezit hebt is de waardestijging in deze tijd gewoon gratis geld en genoeg is genoeg.

[Accretion]

whatyoudoing schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 22:25:
[...]


Heel netjes, imo. Zou mijn gedachtegang ook zijn.

Het is natuurlijk makkelijk om over een verlies van 10k te praten, maar als je het ook voor 10k minder had willen verkopen (maar op deze prijs uitkwam omdat er veel is overboden), dan is het ook geen 'echt' verlies. Zeker als je het huis al een tijdje in bezit hebt is de waardestijging in deze tijd gewoon gratis geld en genoeg is genoeg.

Hoppa, 5k aan zonnepaneeltjes d'r op voor A+, koper en verkoper betalen beide 2,5k en de koop kan alsnog door.

Koper krijgt 50% korting op panelen, verkoper alsnog z'n goede deal (maar '2,5k' verlies tegenover 10k?).

[Backpacker]

joke_name schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 18:56:
[...]


Ze zijn niet verplicht dit te doen.

Hun dienstverlening is een energie label afgeven op de datum dat je het aanvraagt.
Daarna is hun dienstverlening afgelopen.

Wanneer je dus je woning gaat verkopen zou je het beste pas een energie label pas kunnen aanvragen.

Anders kan je dus in zo’n situatie terecht komen.

Het kan zelfs zo zijn dat de koper de TS een oor aan probeert te naaien, door van de koop van te kunnen.

Dit zijn ze wel degelijk verplicht te doen! Ik ben zelf energie adviseur geweest voor de labels en als het label wordt aangepast n.a.v. audit dan ben je verplicht om dat te melden aan de klant!

Zou helemaal mooi zijn als je dat niet zo moeten melden, sowieso getuigd het van totaal geen fastoen als je dat niet uit jezelf doet.

[Hielko]

micky_ schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 13:33:
[...]


Niet doen.
Je kunt op de labelverstrekker alleen dat verhalen wat juridisch verhaalbaar is.
Dat is niet het verschil tussen wat jij verwachtte te krijgen en wat er daadwerkelijk betaald is. Verre van dat.

Als je met de labelverstrekker voor de rechter zou komen te staan, zou deze vermoedelijk als volgt oordelen. Jij had de zaak kunnen laten afketsen. Dan was de schade voor de koper hooguit geweest: kosten voor de taxatie + kosten voor een tweede ronde hypotheekadvies. Zeg 1000 euro. Vermoedelijk zal de rechter een wat lager bedrag vaststellen. Dat bedrag had de koper op jou kunnen verhalen, en jij (alweer vermoedelijk) op de labelverstrekker.

Dat jij het niet hebt laten afketsen, waardoor jouw schade hoger uitpakt, dat is jouw eigen keuze. En daarvan zal de rechter oordelen dat het niet verhaalbaar is. En dus geen vergoeding toekennen. Oftewel, botter gezegd: domme keuzes kun je niet verhalen.

Je hebt echt goed advies nodig. Het forum kan je hier nauwelijks bij helpen.

Ja, en bovenstaande is in ieder geval dat goede advies niet. Immers voor verkoper is het risico 10% van de koopsom (+eventueel extra kosten) als hij de partij is die de koopovereenkomst niet nakomt. En dat risico is reeel als je een A+ huis verkoopt maar vervolgens dat niet levert. De optie om de koop af te laten ketsen is er mogelijkerwijs helemaal niet! Maar goed, bij zo iets waar het snel om hele grote bedragen gaat zou ik inderdaad wel als de wiedeweerga juridisch advies inwinnen.

[Backpacker]

Accretion schreef op donderdag 8 augustus 2024 @ 22:33:
[...]


Hoppa, 5k aan zonnepaneeltjes d'r op voor A+, koper en verkoper betalen beide 2,5k en de koop kan alsnog door.

Koper krijgt 50% korting op panelen, verkoper alsnog z'n goede deal (maar '2,5k' verlies tegenover 10k?).

Zonnepanelen leg je niet zo makkelijk op een appartement, daarvoor moet je eerst langs een VVE...

(cc @Accretion )

[nodri2000]

Het zal aan mij liggen maar €10k minder voor je woning omdat het label nit goed is. In de huidige woningmarkt de woning te koop zetten ben je die toch zo wel weer kwijt? Er zijn meer vissen in de zee zeg maar.

Als de koper de financiering niet rond kan krijgen ivm label zal deze ook geen 5k of 2,5k uit gaan geven voor panelen of wat dan ook.

Ik zou de woning weer opnieuw in de markt zetten en nog duurder dan eerst, die raak je zo wel weer kwijt in deze markt. Sneu voor de koper maar in principe koop je een woning altijd onder voorbehoud van financiering.

[Glenfiddich]

nodri2000 schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 11:05:
Het zal aan mij liggen maar €10k minder voor je woning omdat het label nit goed is. In de huidige woningmarkt de woning te koop zetten ben je die toch zo wel weer kwijt? Er zijn meer vissen in de zee zeg maar.

Als de koper de financiering niet rond kan krijgen ivm label zal deze ook geen 5k of 2,5k uit gaan geven voor panelen of wat dan ook.

Ik zou de woning weer opnieuw in de markt zetten en nog duurder dan eerst, die raak je zo wel weer kwijt in deze markt. Sneu voor de koper maar in principe koop je een woning altijd onder voorbehoud van financiering.

Je doet net alsof de verkoper alle vrijheid heeft om de koopovereenkomst te ontbinden, zo van “jammer dan voor de koper”, maar dat is niet zo. De verkoper is gewoon gebonden.

Het is aan de koper om hier al dan niet te ontbinden. Doet de koper dat niet, dan sluit dat een beroep op dwaling of non-conformiteit op een later moment niet uit. Ontbindt de koper wel, en is dat vanwege een tekortkoming van de verkoper (en dus niet op de ontbindende voorwaarde van financiering!) dan verbeurt de verkoper mogelijk de 10% boete.

[Rukapul]

In veel opzichten is het ook wachten op wat de koper doet. Verkoper heeft een nieuw label aangeleverd en is nog in afwachting op een reactie. Gisteren is blijkbaar de termijn voor ontbindende voorwaarden afgelopen.

Glenfiddich schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 11:48:
[...]


Je doet net alsof de verkoper alle vrijheid heeft om de koopovereenkomst te ontbinden, zo van “jammer dan voor de koper”, maar dat is niet zo. De verkoper is gewoon gebonden.

Het is aan de koper om hier al dan niet te ontbinden. Doet de koper dat niet, dan sluit dat een beroep op dwaling of non-conformiteit op een later moment niet uit. Ontbindt de koper wel, en is dat vanwege een tekortkoming van de verkoper (en dus niet op de ontbindende voorwaarde van financiering!) dan verbeurt de verkoper mogelijk de 10% boete.

Dat laatste is hier natuurlijk een interessante vraag, want in hoeverre is het een tekortkoming van verkoper dat een label is ingetrokken?

Zou het bv wederzijdse dwaling kunnen zijn?

[Tweaker_BE]

Rukapul schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 12:28:
Dat laatste is hier natuurlijk een interessante vraag, want in hoeverre is het een tekortkoming van verkoper dat een label is ingetrokken?

Zou het bv wederzijdse dwaling kunnen zijn?

Niet echt, gewoon primair jouw probleem als verkoper. Jij laat het energielabel opstellen en je "adverteerd" ermee. Dus je moet leveren wat je aanbiedt.

[ Voor 6% gewijzigd door Tweaker_BE op 09-08-2024 12:54 ]

[Ivow85]

Rukapul schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 12:28:
In veel opzichten is het ook wachten op wat de koper doet. Verkoper heeft een nieuw label aangeleverd en is nog in afwachting op een reactie. Gisteren is blijkbaar de termijn voor ontbindende voorwaarden afgelopen.

[...]

Dat laatste is hier natuurlijk een interessante vraag, want in hoeverre is het een tekortkoming van verkoper dat een label is ingetrokken?

Zou het bv wederzijdse dwaling kunnen zijn?

Wederzijds? Waar is er aan de kant van koper sprake van dwaling?

Verkoper heeft in de verkoopdocumentatie (Funda, brochures etc) op één of meer plekken gecommuniceerd dat de woning label A+ zou hebben. Nu blijkt dat niet het geval te zijn. Dat is een tekortkoming van de verkoper.
Dat daardoor de kopers nu de financiering mogelijk niet rond krijgen en de boel moeten ontbinden is een (mogelijk) gevolg van de tekortkoming van de verkoper. Als dat het geval is, hebben de kopers gewoon aantoonbare en verhaalbare schade.

Dat de verkoper "het niet wist" en te goeder trouw handelde is in dit geval plausibel, maar niet van belang bij de relatie tussen koper en verkoper.
Wel is er daarmee kans om de schade die kopers bij de verkoper claimen (en schade die TS zelf lijdt doordat het appartement nu uiteindelijk voor een lagere prijs aan de 'tweede bieder' verkocht wordt) te verhalen heel reëel. Het lijkt er immers op dat het energielabel-bedrijf fouten gemaakt heeft én verzuimd heeft om TS tijdig op de hoogte te stellen van de gevolgen van hun fouten. Daarmee zijn zij vermoedelijk in gebreke en verantwoordelijkheid voor de ontstane schade.

[antidote]

Rukapul schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 12:28:
Dat laatste is hier natuurlijk een interessante vraag, want in hoeverre is het een tekortkoming van verkoper dat een label is ingetrokken?

Zou het bv wederzijdse dwaling kunnen zijn?

De verkoper heeft een energielabel laten opmaken en dit aan de koper doen toekomen. Verkoper heeft geen informatie achtergehouden. Het is ook niet zo dat verkoper moedwillig verkeerde informatie heeft gegeven. Op het moment van aanleveren van het label, en later bij tekenen van het koopcontract, was het verkoper niet bekend dat het label niet klopte.

Zo bekeken valt dit onder overmacht: een niet aan de verkoper toerekenbare tekortkoming. De verkoper kan zich beroepen op overmacht, maar moet dit wel z.s.m. en schriftelijk doen. Als het koopcontract wordt verbonden vanwege overmacht, kan het zijn dat de kosten van de notaris door de verkoper betaald moeten worden, maar hij hoeft dan geen 10.000 euro korting op de verkoopprijs te geven of bang te zijn voor claims.

[Tweaker_BE]

antidote schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 13:13:
[...]

De verkoper heeft een energielabel laten opmaken en dit aan de koper doen toekomen. Verkoper heeft geen informatie achtergehouden. Het is ook niet zo dat verkoper moedwillig verkeerde informatie heeft gegeven. Op het moment van aanleveren van het label, en later bij tekenen van het koopcontract, was het verkoper niet bekend dat het label niet klopte.

Zo bekeken valt dit onder overmacht: een niet aan de verkoper toerekenbare tekortkoming. De verkoper kan zich beroepen op overmacht, maar moet dit wel z.s.m. en schriftelijk doen. Als het koopcontract wordt verbonden vanwege overmacht, kan het zijn dat de kosten van de notaris door de verkoper betaald moeten worden, maar hij hoeft dan geen 10.000 euro korting op de verkoopprijs te geven of bang te zijn voor claims.

Totaal niet relevant allemaal...... niemand gaat uit van de slechte bedoelingen van de verkoper.

Feit is gewoon dat de verkoper niet levert wat is afgesproken. Ontbinden door verkoper op basis van overmacht is hier ook helemaal niet van toepassing. Er zijn amper tot geen redenen waardoor een verkoper, en altijd na toetsing door een rechter, nog van een getekend koopcontract af kan als de koper dat niet wil.

[ Voor 10% gewijzigd door Tweaker_BE op 09-08-2024 13:22 ]

[antidote]

Tweaker_BE schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 13:17:
[...]

Totaal niet relevant allemaal...... niemand gaat uit van de slechte bedoelingen van de verkoper.

Feit is gewoon dat de verkoper niet levert wat is afgesproken. Ontbinden door verkoper op basis van overmacht is hier ook helemaal niet van toepassing. Er zijn amper tot geen redenen waardoor een verkoper, en altijd na toetsing door een rechter, nog van een getekend koopcontract af kan als de koper dat niet wil.

Tot aan het moment van levering van de woning en tekenen van de bijbehorende akte, heeft verkoper nog niks geleverd. Voor die tijd kan hij een schriftelijke verklaring indienen als hij een beroep wil doen op overmacht.

De mogelijkheid tot een beroep op overmacht die ik hier schets, is afkomstig uit Nederlandse koopcontracten, opgesteld door notarissen. Die mogelijkheid bestaat overigens voor zowel koper als verkoper.

[marana]

Zou het ook nog een tekortkoming van de verkoopmakelaar kunnen zijn? Online is van ieder huis op te vragen wat het energielabel is. Het verbaast mij heel erg dat zowel de verkoopmakelaar als de kopers dit niet gecheckt hebben.

[Ivow85]

marana schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 14:19:
Zou het ook nog een tekortkoming van de verkoopmakelaar kunnen zijn? Online is van ieder huis op te vragen wat het energielabel is. Het verbaast mij heel erg dat zowel de verkoopmakelaar als de kopers dit niet gecheckt hebben.

Kopers hoeven dat niet te checken. Het energielabel valt onder de informatieplicht van de verkoper: verkoper moet de juiste informatie verstrekken en koper moet daar op kunnen vertrouwen.

Dat laatste geldt overigens voor alle mededelingen die verkoper doet ten aanzien van het product wat hij verkoopt: de verstrekte informatie moet juist zijn en koper mag veronderstellen dat de verkoper voldoende van zijn product op de hoogte is om hierop te kunnen vertrouwen.

[Toke_gt]

micky_ schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 19:11:
Kan er dit aan de hand zijn?

[Afbeelding]

Gevonden op de site van de RVO bij de vraag "Waarom kan ik mijn energielabel niet terugvinden in MijnOverheid, zoekjeenergielabel.nl of EP-Online?".

@Unbreukable, op deze site vind je ook het advies om te bellen met rvo als je vermoedt dat het label is ingetrokken omdat de adviseur zijn werk niet goed heeft uitgevoerd. Dan weet je dat tenminste zeker en dat lijkt me richting het verdere proces ook belangrijk.

[Tweaker_BE]

antidote schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 13:39:
[...]
Tot aan het moment van levering van de woning en tekenen van de bijbehorende akte, heeft verkoper nog niks geleverd. Voor die tijd kan hij een schriftelijke verklaring indienen als hij een beroep wil doen op overmacht.

Daar kan je in dit geval over discussiëren.... formeel is het wellicht zo dat je het energielabel pas bij overdracht moet hebben om geen boete van de overheid op te lopen. Maar in dit geval is er geadverteerd met een foutief energielabel op basis waarvan het contract is gesloten.

Maar het is allemaal semantisch dit soort discussies. Waar het natuurlijk gewoon om gaat is dat TS als verkoper in gebreke is aangezien duidelijk is dat er niet verkocht (en gefinancierd) kan worden wat is aangeboden.

Dan is het maatregelen treffen om alsnog een correct energielabel te krijgen of met de kopers een akkoord te bereiken. En dat is TS aan het overwegen.

Overmacht is het zeker niet omdat TS gewoon alsnog kan zorgen voor een A+ label door zelf wat maatregelen te treffen. In die context gaat het om dingen die aanzienlijke moeilijkheden om je verplichtingen na te komen, en dat moet dan ook nog getoetst worden door een rechter. Hier draait het om wat isolatie maatregelen of een kleine aanpassing van de verkoopprijs om het probleem op te lossen. Zo moeilijk is dat niet, alleen vervelend.

[ Voor 19% gewijzigd door Tweaker_BE op 09-08-2024 16:52 ]

[antidote]

Tweaker_BE schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 16:47:
[...]

Daar kan je in dit geval over discussiëren.... formeel is het wellicht zo dat je het energielabel pas bij overdracht moet hebben om geen boete van de overheid op te lopen. Maar in dit geval is er geadverteerd met een foutief energielabel op basis waarvan het contract is gesloten.

Maar het is allemaal semantisch dit soort discussies.

Deze "discussie" voer je alleen zelf. In mijn eerdere reactie heb ik benoemd dat verkoper alle vereiste stappen heeft gevolgd: het laten opmaken van een energielabel, en het beschikbaar stellen daarvan aan de koper.

Waar het natuurlijk gewoon om gaat is dat TS als verkoper in gebreke is aangezien duidelijk is dat er niet verkocht (en gefinancierd) kan worden wat is aangeboden.

Je bedoelt dat sprake is van een tekortkoming van de verkoper, en dat deze daarom in gebreke kan worden gesteld? Dat kan pas na levering, of vanaf het moment dat levering is afgesproken in het koopcontract.
Verder is het helemaal niet zo duidelijk of hier sprake is van een tekortkoming aan (alleen) de kant van de verkoper.

Dan is het maatregelen treffen om alsnog een correct energielabel te krijgen of met de kopers een akkoord te bereiken. En dat is TS aan het overwegen.

Het label alsnog naar A+ krijgen gaat 'm niet worden. Het gaat om een appartement, waardoor TS beperkt is in mogelijke maatregelen. Daarnaast heeft het stadsverwarming en staan andere appartementen in het complex ook te koop met label A.
Een akkoord bereiken met de koper lijkt me een betere optie. Daarbij zou ik andere juridische mogelijkheden openhouden, en tijdig een beroep doen op overmacht.

Overmacht is het zeker niet omdat TS gewoon alsnog kan zorgen voor een A+ label door zelf wat maatregelen te treffen. In die context gaat het om dingen die aanzienlijke moeilijkheden om je verplichtingen na te komen, en dat moet dan ook nog getoetst worden door een rechter. Hier draait het om wat isolatie maatregelen of een kleine aanpassing van de verkoopprijs om het probleem op te lossen. Zo moeilijk is dat niet, alleen vervelend.

Hoeveel isolatiemaatregelen moet de verkoper nemen -voor zover die al mogelijk zijn? Of hoeveel moet de verkoopprijs omlaag? Dit vanwege een tekortkoming, een foutief energielabel, die niet aan de verkoper toerekenbaar is?

Partijen kunnen beter de overeenkomst ontbinden. Verkoper kan het appartement opnieuw te koop zetten met het juiste energielabel. Koper kan verder zoeken, in een prijsrange die hij wel kan financieren.

[Tweaker_BE]

antidote schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 18:09:
[...]
Partijen kunnen beter de overeenkomst ontbinden. Verkoper kan het appartement opnieuw te koop zetten met het juiste energielabel. Koper kan verder zoeken, in een prijsrange die hij wel kan financieren.

Wat een onzin advies.... en zoals je gewoon kan lezen overweegt TS om de kopers tegemoet te komen voor het bedrag wat ze nu in de financiering tekort komen door het lagere label.

Maar ga vooral lekker door over je ontbinden ook al kan TS dat helemaal niet nadat het contract is getekend.

[ Voor 7% gewijzigd door Tweaker_BE op 09-08-2024 18:23 ]

[antidote]

Tweaker_BE schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 18:20:
[...]

Wat een onzin advies.... en zoals je gewoon kan lezen overweegt TS om de kopers tegemoet te komen voor het bedrag wat ze nu in de financiering tekort komen door het lagere label.

Maar ga vooral lekker door over je ontbinden ook al kan TS dat helemaal niet nadat het contract is getekend.

Zoals je hierboven kan lezen lijkt mij het komen tot overeenstemming met de koper een optie. Dat kan door een lagere prijs overeen te komen, of door in onderling overleg het contract te ontbinden.
Daarnaast is het raadzaam om een beroep te doen op overmacht -ook daardoor kan het contract worden ontbonden.

Waar ik eigenlijk vooral benieuwd naar ben, is hoe deze zaak verder gelopen is -rekening houdend met dat de TS daar nu inhoudelijk wellicht niet al te ver op in kan gaan.

[Unbreukable]

Het heeft wat voeten in de aarde gehad maar heb op de valreep een vervangend A+ label ontvangen. Daarmee de verkoop vlak voor het verlopen van de termijn van de verlengde ontbindende voorwaarden kunnen afronden en een hoop mogelijk juridisch gesteggel kunnen voorkomen.

Iedereen hier bedankt voor het meedenken!

[Tacoos]

Unbreukable schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 12:45:
Het heeft wat voeten in de aarde gehad maar heb op de valreep een vervangend A+ label ontvangen. Daarmee de verkoop vlak voor het verlopen van de termijn van de verlengde ontbindende voorwaarden kunnen afronden en een hoop mogelijk juridisch gesteggel kunnen voorkomen.

Iedereen hier bedankt voor het meedenken!

Dat is goed nieuws!

Is nog ooit duidelijk geworden waarom het label is teruggezet naar A en waarom het nu toch weer A+ mag zijn?

[Unbreukable]

Tacoos schreef op donderdag 22 augustus 2024 @ 13:50:
[...]

Dat is goed nieuws!

Is nog ooit duidelijk geworden waarom het label is teruggezet naar A en waarom het nu toch weer A+ mag zijn?

De gevel had op het A label een - terwijl het op het orginele label en het herziene label als + beoordeeld was. Dat maakte het verschil.