Stukje tuin staat op gemeentegrond

[zunrob]

Wij hebben recent een huis gekocht van de eerste eigenaren. Meer dan 40 jaar geleden gebouwd. In de vragenlijst stond benoemd dat het hek van de achtertuin, al sinds de bouw, op gemeentegrond staat. Oftewel de tuingrens aan de achterkant ligt iets buiten de perceelsgrens. Zo ver ik kan zien is dit bij de aangrenzende huizen ook het geval. Betreft Nederland.

Als ik zo rond lees lijkt dit verjaard te zijn, maar hoe zit dit nu precies? Hebben wij die grond nu ook 'gekregen' bij koop omdat het verjaard is? Moet de perceelsgrens ergens officieel aangepast worden? Of is het niet verjaard en moeten we iets doen? Of moeten de huidige eigenaren nog iets doen? Zo ja, wat?

[ Voor 3% gewijzigd door zunrob op 06-08-2024 00:35 ]

[Djordjo]

Al gegoogeld op verjaring en gemeentegrond?

[Anoniem: 39993]

Djordjo schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 01:22:
Al gegoogeld op verjaring en gemeentegrond?

TS vroeg het waarschijnlijk niet hier omdat hij het zo makkelijk via Google kon vinden. En daar geef ik hem geen ongelijk in. Tussen 2 particulieren is het al best ingewikkeld en als 1 van de partijen een gemeente is, dan kom je al helemaal op "next level ingewikkeld". Want een gemeente heeft wat meer rechten en haar bezit is - als ik niet vergis - NOG beter beschermd dan dat van een simpele burger. Zo is het in bezit houden van gemeentegrond, terwijl je daarvan op hoogte bent, een onrechtmatige daad en in sommige gevallen kan de gemeente dan bij een beroep op verjaring een schadevergoeding eisen vanwege onrechtmatige daad. En dan heb je die grond dus toch niet voor niets.... Maar in welke gevallen precies, dat zal iemand met ervaring op dat gebied misschien kunnen toelichten, want dat is niet zo simpel. En blijkbaar weet de huidige houder van de grond, dat het gemeentegrond is en heeft deze dat ook aangegeven bij de kenmerken van de woning.

Met andere woorden: je kunt beter grond stelen van je buren dan van de gemeente, want die laatste heeft meer middelen om daar alsnog iets tegen te doen of er in ieder geval voor gecompenseerd te worden.

Mocht je inhoudelijk wat kunnen toevoegen, dan zou dat TS misschien wel verder helpen.

[ Voor 8% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 06-08-2024 05:59 ]

[Marzman]

Ik lees 20 jaar, tenzij er een huur of bruikleen overeenkomst is met de gemeente (dan nooit). Bij ons maakt de gemeente die overeenkomsten.

[Anoniem: 39993]

Marzman schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 06:24:
Ik lees 20 jaar, tenzij er een huur of bruikleen overeenkomst is met de gemeente (dan nooit). Bij ons maakt de gemeente die overeenkomsten.

Dat is gewoon de normale termijn voor bevrijdende verjaring. Die is inderdaad niet anders.

[zunrob]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 06:37:
[...]

Dat is gewoon de normale termijn voor bevrijdende verjaring. Die is inderdaad niet anders.

Klopt, dit had ik idd ook zelf al gevonden. Maar deze bevrijdende verjaring geldt dan voor de huidige eigenaren (of gaat dat over naar ons?), zij hebben dat stukje grond al 40 jaar in gebruik. En het is (imo) ook duidelijk dat het niet meer publiekelijk is (want er staat een hek).
Wat me echter niet duidelijk is: dit zou dus verjaard moeten zijn, maar in het kadaster staan waarschijnlijk de oorspronkelijke grenzen. Moet deze verjaring (en dus nieuwe perceelsgrens) ergens vast worden gelegd? Hoe? En moeten de huidige eigenaren dat dan niet juist doen? Ja formeel is het verjaard, maar het zou jammer zijn als de gemeente dit gaat betwisten en er een heel (gerechtelijk) proces o.i.d. volgt. Het is een lastig onderwerp, ik vind ik ieder geval niet het antwoord op google.

[Anoniem: 39993]

Veel gemeenten hebben daar procedures voor. Zij vinden het juist jammer als er collectief bezit verloren gaat en zien het als hun taak om de belangen van het collectief te behartigen.

Maar de termijn reset niet bij verkoop. Je moet die termijn wel bewijzen.

[zunrob]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 07:00:
Veel gemeenten hebben daar procedures voor. Zij vinden het juist jammer als er collectief bezit verloren gaat en zien het als hun taak om de belangen van het collectief te behartigen.

Maar de termijn reset niet bij verkoop. Je moet die termijn wel bewijzen.

En voor dat laatste heb ik denk ik hulp van de huidige eigenaren nodig, zij kunnen vast gedateerde foto's, of allicht een factuur van het hek overleggen.
Onze gemeente heeft een procedure voor stukjes 'overbodige' grond die niet gebruikt wordt, maar hier wordt alleen gesproken over huren of kopen van de gemeente. Bij onze gemeente vind ik (online) niks over verjaring.

[Marzman]

zunrob schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 06:47:
[...]


Klopt, dit had ik idd ook zelf al gevonden. Maar deze bevrijdende verjaring geldt dan voor de huidige eigenaren (of gaat dat over naar ons?), zij hebben dat stukje grond al 40 jaar in gebruik. En het is (imo) ook duidelijk dat het niet meer publiekelijk is (want er staat een hek).
Wat me echter niet duidelijk is: dit zou dus verjaard moeten zijn, maar in het kadaster staan waarschijnlijk de oorspronkelijke grenzen. Moet deze verjaring (en dus nieuwe perceelsgrens) ergens vast worden gelegd? Hoe? En moeten de huidige eigenaren dat dan niet juist doen? Ja formeel is het verjaard, maar het zou jammer zijn als de gemeente dit gaat betwisten en er een heel (gerechtelijk) proces o.i.d. volgt. Het is een lastig onderwerp, ik vind ik ieder geval niet het antwoord op google.

Hadden zij een contract met de gemeente?

[Anoniem: 39993]

zunrob schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 07:02:
[...]


En voor dat laatste heb ik denk ik hulp van de huidige eigenaren nodig, zij kunnen vast gedateerde foto's, of allicht een factuur van het hek overleggen.
Onze gemeente heeft een procedure voor stukjes 'overbodige' grond die niet gebruikt wordt, maar hier wordt alleen gesproken over huren of kopen van de gemeente. Bij onze gemeente vind ik (online) niks over verjaring.

Besef je wel dat je slapende honden wakker gaat maken en dat mogelijk dus juridische consequenties voor jou of je buren (die in dezelfde situatie zitten) kan hebben.

Ik bedoel met die procedures overigens procedures om schadevergoeding te eisen.

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 06-08-2024 07:12 ]

[Marzman]

Je kan ook bewijzen (foto's, facturen wat je zegt) verzamelen en er niks mee doen (aangezien de mensen die er al 40 jaar wonen op leeftijd zijn en over 15 jaar misschien in een rusthuis zitten en dan wordt dat lastiger)

[ Voor 5% gewijzigd door Marzman op 06-08-2024 07:22 ]

[No Hands]

Marzman schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 07:19:
Je kan ook bewijzen (foto's, facturen wat je zegt) verzamelen en er niks mee doen (aangezien de mensen die er al 40 jaar wonen op leeftijd zijn en over 15 jaar misschien in een rusthuis zitten en dan wordt dat lastiger)

Dit, zoek wat bewijzen en doe er verder niets mee.
Als er ooit iemand van de gemeente om die grond komt is het vroeg zat. Of heb je er woeste bouwplannen mee?

[Fraggert]

zunrob schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 00:16:
Wij hebben recent een huis gekocht van de eerste eigenaren. Meer dan 40 jaar geleden gebouwd. In de vragenlijst stond benoemd dat het hek van de achtertuin, al sinds de bouw, op gemeentegrond staat. Oftewel de tuingrens aan de achterkant ligt iets buiten de perceelsgrens. Zo ver ik kan zien is dit bij de aangrenzende huizen ook het geval. Betreft Nederland.

Als ik zo rond lees lijkt dit verjaard te zijn, maar hoe zit dit nu precies? Hebben wij die grond nu ook 'gekregen' bij koop omdat het verjaard is? Moet de perceelsgrens ergens officieel aangepast worden? Of is het niet verjaard en moeten we iets doen? Of moeten de huidige eigenaren nog iets doen? Zo ja, wat?

Wij hebben exact dezelfde situatie gehad....de vorige bewoners (én de bewoners daarvoor zelfs) hadden de schutting aan de zijkant van het ons perceel niet helemaal juist staan over de volle lengte van het perceel (hoekwoning).

Wij hebben van de bewoners waar wij het huis van kochten én een buurvrouw brieven gehad waarin zij verklaren dat die situatie al decennia lang (dus >20 jaar) zo bestond.

De gemeente heeft, na een gesprek met ons, aan de hand van die brieven de boel verjaard verklaard en wij kregen daardoor een kleine 20m2 bijgeschreven uiteindelijk.
Het meten en verdere kosten (bijschrijven kadaster etc) waren meen ik voor onze rekening.

ik adviseer je ook om te kijken of je zo'n brief kan krijgen van de vorige eigenaar.

[gielie]

Iedereen gaat hier uit van een verjaringstermijn van 20 jaar maar dat is ter goeder trouw, als de eigenaar op de hoogte is dat het gemeentegrond is dan is dit een onrechtmatige daad, zie uitspraak hoge raad.

[Theo]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 05:55:
[...]

TS vroeg het waarschijnlijk niet hier omdat hij het zo makkelijk via Google kon vinden. En daar geef ik hem geen ongelijk in. Tussen 2 particulieren is het al best ingewikkeld en als 1 van de partijen een gemeente is, dan kom je al helemaal op "next level ingewikkeld". Want een gemeente heeft wat meer rechten en haar bezit is - als ik niet vergis - NOG beter beschermd dan dat van een simpele burger. Zo is het in bezit houden van gemeentegrond, terwijl je daarvan op hoogte bent, een onrechtmatige daad en in sommige gevallen kan de gemeente dan bij een beroep op verjaring een schadevergoeding eisen vanwege onrechtmatige daad. En dan heb je die grond dus toch niet voor niets.... Maar in welke gevallen precies, dat zal iemand met ervaring op dat gebied misschien kunnen toelichten, want dat is niet zo simpel. En blijkbaar weet de huidige houder van de grond, dat het gemeentegrond is en heeft deze dat ook aangegeven bij de kenmerken van de woning.

Met andere woorden: je kunt beter grond stelen van je buren dan van de gemeente, want die laatste heeft meer middelen om daar alsnog iets tegen te doen of er in ieder geval voor gecompenseerd te worden.

Mocht je inhoudelijk wat kunnen toevoegen, dan zou dat TS misschien wel verder helpen.

Die schadevergoeding zal, in geval van van @zunrob zo door een rechter van tafel worden geveegd Hij heeft immers ter goede trouw gehandeld, en niet moedwillig een stuk gemeentegrond zichzelf toegeëigend. (bijv door moedwillig zijn eigen hekwerk te verplaatsen om zo een stuk gemeentegrond te 'stelen'). Ook het feit dat de hele buurt/woonblok/straat dit al 40 jaar lijkt te doen, én de gemeente geen actie heeft genomen om de gemeentegrond te onderhouden of terug te vragen is er nul reden dat de gemeente een schadevergoeding kan vragen.

Ik ben het eens met je dat een gemeente een vergoeding kan eisen. Als jij de botte buurteikel gaat zijn en jouw hekwerkt verplaatst en daarmee een strooktje vanhet trapveldje achter je woning tot je eigen tuin toe eigent, en ook nog weigert dit terug te geven dan zal de gemeente ook de botte eikel uithangen met een juridische procedure en een schadevergoeding.
Maar wanneer je enkel ter goede trouw al 40 jaar een stukje braakliggende grond gebruikt waar de gemeente in 40 jaar niet naar heeft gekeken (en dus ook verzuimt in haar onderhoudsplicht) dan zal het nooit zo ver komen gelukkig.

[Marzman]

gielie schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 08:08:
Iedereen gaat hier uit van een verjaringstermijn van 20 jaar maar dat is ter goeder trouw, als de eigenaar op de hoogte is dat het gemeentegrond is dan is dit een onrechtmatige daad, zie uitspraak hoge raad.

De hoge raad zal het beteer weten, maar volgens de gemeente Zutphen is 10 jaar te goeder trouw, te goeder trouw is het niet aangezien het al voorbij kwam in de vragenlijst.

https://zutphen.nl/projecten/gebruik-reststroken/verjaring

Theo schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 08:28:
[...]


Die schadevergoeding zal, in geval van van @zunrob zo door een rechter van tafel worden geveegd Hij heeft immers ter goede trouw gehandeld, en niet moedwillig een stuk gemeentegrond zichzelf toegeëigend. (bijv door moedwillig zijn eigen hekwerk te verplaatsen om zo een stuk gemeentegrond te 'stelen').

Het is te goeder trouw als je dacht dat het jouw grond was al die tijd. Dat is hier niet het geval (dat lijkt me ook bijna nooit het geval). Het is ook niet stelen, het is een situatie die ontstaat en als die lang genoeg bestaat is het verjaard.

[ Voor 40% gewijzigd door Marzman op 06-08-2024 08:42 ]

[Pat911]

Wat al eerder is gezegd: verzamel fotomateriaal. Maar doe verder vooral niets.

Als de gemeente al komt aankloppen, zullen ze met een aanbod komen dat je die grond kan kopen. Maar als dat geen aangetekende brief is, kan het zomaar zijn dat deze niet bezorgd wordt.

[mjl]

Pat911 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 09:37:
Wat al eerder is gezegd: verzamel fotomateriaal. Maar doe verder vooral niets.

Als de gemeente al komt aankloppen, zullen ze met een aanbod komen dat je die grond kan kopen. Maar als dat geen aangetekende brief is, kan het zomaar zijn dat deze niet bezorgd wordt.

Precies, slapende honden niet wakker maken en zorgen dat je eventuele documentatie veilig stelt, een verklaring bij de verkoop kan daar onderdeel van zijn, hoe hebben de vorige bewoners dit al dan niet geregeld. Overigens, als de gemeente zou aankloppen en je een voorstel doet om het te kopen zijn de prijzen vaak best schappelijk (vastgestelde prijs per m2 binnen de gemeente met woonbestemming). Enige wat roet in het eten kan gooien is dat het stukje grond een ander bestemming dan wonen heeft.

[Truus01]

Helpt dit nog, voor de verzameling? https://www.topotijdreis.nl/satelliet/2006

[Anoniem: 91634]

Ik zal contact opnemen met de gemeente. Heb je geluk dan heb je dat stuk extra grond.
Denkt de gemeente er anders over, stel dan de verkoper in gebreken. Die hebben een stuk onrechtmatig verkregen grond aan jou verkocht.
Het is aan de verkoper om dit op te lossen.

[Anoniem: 39993]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 15:18:
Ik zal contact opnemen met de gemeente. Heb je geluk dan heb je dat stuk extra grond.
Denkt de gemeente er anders over, stel dan de verkoper in gebreken. Die hebben een stuk onrechtmatig verkregen grond aan jou verkocht.
Het is aan de verkoper om dit op te lossen.

Nee hoor, verkoper heeft keurig gemeld dat het hek te ver staat en er dus een klein stukje gemeentegrond bij de tuin getrokken is. Wil je dat niet? Dan hek even goed zetten.

TS weet er al van, nog voor hij dat huis gekocht heeft. Dan vind ik een beroep op de meldplicht van de verkoper een beetje achter de ellebogen.

[ Voor 11% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 06-08-2024 15:37 ]

[Pat911]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 15:18:
Ik zal contact opnemen met de gemeente. Heb je geluk dan heb je dat stuk extra grond.
Denkt de gemeente er anders over, stel dan de verkoper in gebreken. Die hebben een stuk onrechtmatig verkregen grond aan jou verkocht.
Het is aan de verkoper om dit op te lossen.

Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht, en als het goed heb je kadaster/plattegronden kunnen inzien.

Ik zou zeker geen slapende honden wakker maken. Zeker als het al 40 jaar de situatie is, ook bij de buren.

En over hoeveel heb je het eigenlijk, 20 cm bij de poort, of 1 meter extra over de hele breedte van de tuin?

[graceful]

Netjes gemeente informeren en geen grond claimen die niet van jou is. Al het andere wat hier gesuggereerd wordt is tegen de regels om ter goeder trouw te handelen.

Als je weet dat iets fout is en je wil niet de gemeente informeren, omdat je weet dat het fout zit. Dan weet je het antwoord.

Mensen worden hier op forum boos als je 5km/u te hard gaat, maar grond claimen van de gemeente is totally fine.

[ Voor 16% gewijzigd door graceful op 06-08-2024 15:42 ]

[StevenK]

zunrob schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 00:16:
Wij hebben recent een huis gekocht van de eerste eigenaren. Meer dan 40 jaar geleden gebouwd. In de vragenlijst stond benoemd dat het hek van de achtertuin, al sinds de bouw, op gemeentegrond staat. Oftewel de tuingrens aan de achterkant ligt iets buiten de perceelsgrens. Zo ver ik kan zien is dit bij de aangrenzende huizen ook het geval. Betreft Nederland.

Als ik zo rond lees lijkt dit verjaard te zijn, maar hoe zit dit nu precies? Hebben wij die grond nu ook 'gekregen' bij koop omdat het verjaard is? Moet de perceelsgrens ergens officieel aangepast worden? Of is het niet verjaard en moeten we iets doen? Of moeten de huidige eigenaren nog iets doen? Zo ja, wat?

Het is niet helemaal mijn specialiteit, maar zoals ik het altijd begrepen heb, is voor verjaring vereist dat je je als eigenaar gedraagt, niet als gebruiker / bruiklener. In dit geval hebben de verkopers expliciet gemeld dat ze geen eigenaar zijn, dan is ook niet het standpunt te huldigen dat er sprake is van verjaring.

[bvdbos]

graceful schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 15:41:
Netjes gemeente informeren en geen grond claimen die niet van jou is. Al het andere wat hier gesuggereerd wordt is tegen de regels om ter goeder trouw te handelen.

Als je weet dat iets fout is en je wil niet de gemeente informeren, omdat je weet dat het fout zit. Dan weet je het antwoord.

Mensen worden hier op forum boos als je 5km/u te hard gaat, maar grond claimen van de gemeente is totally fine.

5 km/h is een overtreding van de wet. Grond in gebruik hebben is geen overtreding, dat is in de wet geregeld. Als dat meer dan 10 jr (goeder trouw) of 20 jr (kwader trouw) is dan is sprake van verkrijgende cq bevrijdende verjaring. Dus TS kan ervan uitgaan dat de grond in eigendom is gekomen van de verkoper en kan deze grond kopen.

Of dan nog eventueel sprake is van een vordering op basis van een onrechtmatige daad zoals gielie in "Stukje tuin staat op gemeentegrond" aanhaalt, ligt aan de omstandigheden. In de aangehaalde casus heeft de gebruiker de zaak gewonnen maar heeft de HR het nodig geacht ongevraagd opmerkingen te maken over de gevolgen van bevrijdende verjaring.

Met name is van de volgende opmerking van belang : Van een grondeigenaar kan niet worden verlangd dat hij zijn percelen periodiek op bezitsinbreuken controleert als daarvoor geen concrete aanleiding bestaat – in het bijzonder niet voor zover die percelen moeilijk begaanbaar of moeilijk toegankelijk zijn – op straffe van het verval of de beperking van zijn aanspraken op schadevergoeding jegens degenen die hem toebehorende grond wederrechtelijk in bezit mochten hebben genomen. Daarom kan het achterwege laten van dergelijke periodieke inspecties in de regel niet worden aangemerkt als een aan de eigenaar toerekenbare omstandigheid waarvan het verlies van de eigendom mede het gevolg is.

Als evident is dat de gemeente de grond buiten het hek heeft onderhouden (bijvoorbeeld een keer de verharding heeft laten vervangen, groenonderhoud heeft laten uitvoeren of anderszins een herinrichting heeft uitgevoerd waarbij de overgenomen strook in de tuin niet is opgenomen dan was de gemeente dus op de hoogte van de in-gebruikname. Binnen 5 jaar moet dan een vordering van teruggave zijn gedaan. Als dat niet gebeurd is dan is er op basis van deze HR-uitspraak in ieder geval geen sprake van een onrechtmatige daad -> grond is eigendom geworden van de verkoper en kan dus aan TS gekocht worden. De gemeente moet dan medewerking verlenen aan de overdracht bij de notaris en de kadastrale vastlegging.

[Jan-man]

Om hoeveel meter gaat het ? Ik zou het gewoon zo laten als het is en niks er op bouwen. Als de gemeente het dan toch terugvorderen kun je het hek zo verplaatsen. Ondertussen geen slapen honden wakker maken wat zo te zien de afgelopen 40 jaar ook niet is gebeurt.

[Marzman]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 15:18:
Ik zal contact opnemen met de gemeente. Heb je geluk dan heb je dat stuk extra grond.
Denkt de gemeente er anders over, stel dan de verkoper in gebreken. Die hebben een stuk onrechtmatig verkregen grond aan jou verkocht.
Het is aan de verkoper om dit op te lossen.

Niet als het in de verkoopovereenkomst staat.

[Anoniem: 91634]

In dat geval is helemaal duidelijk verhaal,, dat wordt dan de schutting verplaatsen of bij de gemeente informeren of je dat stuk grond over kunt nemen.

[gielie]

Ik hoor een rijdende rechter aankomen. Zie deze aflevering.

[ Voor 34% gewijzigd door gielie op 06-08-2024 20:01 ]

[Toke_gt]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 19:46:
In dat geval is helemaal duidelijk verhaal,, dat wordt dan de schutting verplaatsen of bij de gemeente informeren of je dat stuk grond over kunt nemen.

Hoezo? Je kunt de situatie toch ook gewoon laten zoals die is? Heb je gebruik van de vierkante meters extra, net als de buren en geen haan die ernaar kraait. Prima toch?

[bvdbos]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 19:46:
In dat geval is helemaal duidelijk verhaal,, dat wordt dan de schutting verplaatsen of bij de gemeente informeren of je dat stuk grond over kunt nemen.

nee hoor, als het eigendom door bevrijdende verjaring bij de verkoper is komen te liggen, dan mag de verkoper dit gewoon verkopen. Mooiste zou zijn om de verkoper te laten regelen met de gemeente dat de kadastrale grens verlegd wordt maar noodzakelijk is dit niet...

[Groningerkoek]

bvdbos schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 21:55:
[...]

nee hoor, als het eigendom door bevrijdende verjaring bij de verkoper is komen te liggen, dan mag de verkoper dit gewoon verkopen. Mooiste zou zijn om de verkoper te laten regelen met de gemeente dat de kadastrale grens verlegd wordt maar noodzakelijk is dit niet...

Grond is registergoed en als het niet op jouw naam staat kun je het ook niet verkopen want de notaris kan de grond niet overdragen zonder de geregistreerde eigenaar daarbij te betrekken.

Als de verkopers van het huis ook dat stuk grond hadden willen verkopen dan hadden zij eerst naar de gemeente moeten gaan en met een beroep op verjaring van de gemeente medewerking eisen om dat stuk grond op hun eigen naam te krijgen (een handeling waarvoor verkopers ook alle kosten dragen), nu verkopers dit hebben nagelaten kan TS dit doen, of hij laat de situatie zoals die is en gaat pas een beroep op verjaring doen als hij bij wil bouwen of de gemeente bij hem aanklopt dat zij de grond zelf weel willen gebruiken.

Het enige punt van aandacht is dan of de gemeente wel of geen weet had (of had moeten hebben) van de ingebruikname door vorige eigenaren. Dit staat de verjaring aangaande eigendom niet in de weg, maar heeft wel een eigen termijn van 5 jaar waarbij de gemeente als schadevergoeding teruggave kan eisen.

[Marzman]

Groningerkoek schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 22:51:
[...]

Grond is registergoed en als het niet op jouw naam staat kun je het ook niet verkopen want de notaris kan de grond niet overdragen zonder de geregistreerde eigenaar daarbij te betrekken.

Mijn vrouw zat gisteren te kijken toevallig voor grond in Vietnam, Het stond in de advertentie als: '300m2 (in werkelijkheid 500m2)'. Zij zegt, heh hoe kan dat nou? Ik zeg, hij verkoopt grond die niet van hem is

[Anoniem: 39993]

Anoniem: 91634 schreef op dinsdag 6 augustus 2024 @ 19:46:
In dat geval is helemaal duidelijk verhaal,, dat wordt dan de schutting verplaatsen of bij de gemeente informeren of je dat stuk grond over kunt nemen.

Gewoon niets doen. TS wil eigenlijk alleen de grond nu op zijn naam hebben in de administratie. Als er achter dat hek alleen wat groenonderhoud gedaan wordt, dan weet de gemeente waarschijnlijk van niets. Zo'n "schoffelaar" weet echt niet waar dat hek precies hoort te staan. Die schoffelt gewoon tot het hek. Zoiets komt pas aan het licht als er plannen zijn en die plannen ineens niet passen omdat het stuk grond nu kleiner is dan het zou moeten zijn. Of als TS ineens met het verzoek komt om een strookje grond even op zijn naam te zetten. Dan stuurt de gemeente gewoon een brief met het verzoek te ontruimen en stopt er eventueel een voorstel voor kopen of huren van de grond bij.

Maar blijkbaar hebben alle buren een strook grond van de gemeente gepakt. Als er 1 nu een balletje aan het rollen brengt, is iedereen ineens in beeld.

[ Voor 7% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 07-08-2024 08:50 ]

[Dave1989]

Toevallig in mijn omgeving loopt men tegen iets soortgelijks aan, hoewel de gemeente dus ineens op de stoep stond.

Gaat over een stuk grond, die niet bereikbaar is vanuit de openbare weg. Ingebouwd door een loods/en een restaurant. Zij hebben ook geen achterom, en toen zij het huis kochten was de situatie al zo.

De gemeente staat nu op de stoep om dit stuk grond te verkopen aan hen. Hoewel misschien de gemeente in zijn recht staat, voelt het voor hen wel een beetje krom. Te meer omdat de gemeente de grond niet eens kan bereiken.

Hoewel ook aan te nemen is dat dit al verjaard is, de huidige situatie is zeker al meer dan 20 jaar zo. Is het erg lastig om dit te bewijzen. Duidelijke luchtfoto's gaan niet verder dan 2007, maar dat is geen 20 jaar.

Ze zijn er dan ook nog niet uit met de gemeente.

Mijn advies, doe er niks mee. Laat de situatie zo, want als je hier eenmaal mee aan de gang gaat liggen ook je buren onder het vergrootglas.

[El Capitan]

Marzman schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 06:43:
[...]

Mijn vrouw zat gisteren te kijken toevallig voor grond in Vietnam, Het stond in de advertentie als: '300m2 (in werkelijkheid 500m2)'. Zij zegt, heh hoe kan dat nou? Ik zeg, hij verkoopt grond die niet van hem is

Hoeveel Dong kost een m2 bouwgrond daar?

[GWBoes]

Mijn advies zou zijn lekker niks aan doen. Ik heb hele slechte ervaring met zulke procedures vanuit de gemeente.

Mijn (naast)buren wilden ook een stukje gemeente grond kopen om de tuin 1m uit te breiden. Gemeente was akkoord maar dan moest de volledige groenstrook opgedeeld worden naar de andere aanwonenden. aangezien mijn achterburen wel belang hadden (en al een dikke meter afgesnoept hadden) moest ik ook wel mee anders kwam er een schutting 3 meter dichterbij waar nu een mooi dichtgegroeide bossage zat die geheid platgegooid zou worden. Hele geintje zou voor mij een kleine 1000 euro kosten voor 16m^2 zonder dat de situatie zou veranderen aangezien ik de groenstrook zelf al onderhoud.

Uiteindelijk was er zoveel gesteggel over de verdeling en de kosten dat de gemeente de stekker er uit heeft getrokken. Enige wat bereikt is zijn opgelopen spanning tussen een aantal buren.

[Truus01]

Dave1989 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 09:15:
Toevallig in mijn omgeving loopt men tegen iets soortgelijks aan, hoewel de gemeente dus ineens op de stoep stond.

Gaat over een stuk grond, die niet bereikbaar is vanuit de openbare weg. Ingebouwd door een loods/en een restaurant. Zij hebben ook geen achterom, en toen zij het huis kochten was de situatie al zo.

De gemeente staat nu op de stoep om dit stuk grond te verkopen aan hen. Hoewel misschien de gemeente in zijn recht staat, voelt het voor hen wel een beetje krom. Te meer omdat de gemeente de grond niet eens kan bereiken.

Hoewel ook aan te nemen is dat dit al verjaard is, de huidige situatie is zeker al meer dan 20 jaar zo. Is het erg lastig om dit te bewijzen. Duidelijke luchtfoto's gaan niet verder dan 2007, maar dat is geen 20 jaar.

Ze zijn er dan ook nog niet uit met de gemeente.

Mijn advies, doe er niks mee. Laat de situatie zo, want als je hier eenmaal mee aan de gang gaat liggen ook je buren onder het vergrootglas.

Maar geldt in die situatie de 10jr niet? Of wisten ze dat het van de gemeente was?

---

In de situatie van TS. Eigenlijk was het dus beter en makkelijker geweest als de verkopers er gewoon niks over op papier hadden gezet? Dan was het voor TS sowieso te goeder trouw geweest en ook voor de verkoper geen probleem?!

Ik zou het in ieder geval gewoon zo laten.

[Groningerkoek]

Truus01 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 10:41:
[...]

Maar geldt in die situatie de 10jr niet? Of wisten ze dat het van de gemeente was?

---

In de situatie van TS. Eigenlijk was het dus beter en makkelijker geweest als de verkopers er gewoon niks over op papier hadden gezet? Dan was het voor TS sowieso te goeder trouw geweest en ook voor de verkoper geen probleem?!

Ik zou het in ieder geval gewoon zo laten.

Tenzij het een klein strookje is, is het al snel te kwader trouw. Je hoeft niet naar het kadaster te gaan en een meting uit te laten voeren of het hek in je tuin nu wel of niet 50cm te ver naar achteren staat. Maar als je simpel uit de kadastrale tekening kunt opmaken wie de eigenaar is dan is het al te kwader trouw.

[Truus01]

Groningerkoek schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 10:52:
[...]

Tenzij het een klein strookje is, is het al snel te kwader trouw. Je hoeft niet naar het kadaster te gaan en een meting uit te laten voeren of het hek in je tuin nu wel of niet 50cm te ver naar achteren staat. Maar als je simpel uit de kadastrale tekening kunt opmaken wie de eigenaar is dan is het al te kwader trouw.

Maar dan was het, als de verkoper niks op papier gezet, net zo goed voor TS geen probleem, want verjaard, toch?!

[Groningerkoek]

Truus01 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 11:00:
[...]

Maar dan was het, als de verkoper niks op papier gezet, net zo goed voor TS geen probleem, want verjaard, toch?!

Als de verkopers niets op papier zetten kan er sprake zijn van misleiding/bedrog van hun kant omdat de grond wel in gebruik is bij het huis.

En verjaard klinkt altijd gemakkelijk, maar je moet het wel kunnen bewijzen. En niet iedereen maakt overal foto's van.

[Truus01]

Groningerkoek schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 11:04:
[...]

Als de verkopers niets op papier zetten kan er sprake zijn van misleiding/bedrog van hun kant omdat de grond wel in gebruik is bij het huis.

hoe had iemand er ooit achter gekomen dat die verkopers dat dan wisten?

[Groningerkoek]

Truus01 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 15:45:
[...]

hoe had iemand er ooit achter gekomen dat die verkopers dat dan wisten?

Die mensen hebben dit zelf gedaan, dus tenzij er dementie is vastgesteld ten tijde van de overdracht valt er weinig te ontkennen.

[Anoniem: 91634]

Truus01 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 10:41:

---

In de situatie van TS. Eigenlijk was het dus beter en makkelijker geweest als de verkopers er gewoon niks over op papier hadden gezet? Dan was het voor TS sowieso te goeder trouw geweest en ook voor de verkoper geen probleem?

Mogelijk zag de verkoper wel de kans dat hij door deze situatie in gebreken kan worden gesteld of aansprakelijk van diefstal. Om zich zelf in te dekken heeft die het daarom bewust maar vermeld.

[hoevenpe]

Over hoeveel m2 hebben we het?

Een hek dat 10cm teveel naar links of rechts staat is iets anders dan een halve tuin annexeren.

[Truus01]

Groningerkoek schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 18:35:
[...]

Die mensen hebben dit zelf gedaan, dus tenzij er dementie is vastgesteld ten tijde van de overdracht valt er weinig te ontkennen.

Ik heb een aanname gedaan die ik inderdaad niet (hier) gelezen heb. Ik dacht namelijk dat de verkopers dit niet gedaan hadden, maar aangezien die situatie al vanaf de bouw, 40 jaar geleden, zo was, dat de verkopers niet die originele 'bouwers' waren.
Vandaar. Als ze het zelf bewust zo gedaan hebben, ja, dan was er weinig te ontkennen.
En sowieso, de situatie is dat het wel beschreven staat, was dus puur hypothetisch.

[Simpel360]

Ik ben benieuwd naar het antwoord om hoeveel m2 het nu gaat? @zunrob ?

[Marzman]

Truus01 schreef op woensdag 7 augustus 2024 @ 15:45:
[...]

hoe had iemand er ooit achter gekomen dat die verkopers dat dan wisten?

De definitie van bedrog is niet of de andere partij er wel of niet achter komt. Dat is meer het verschil tussen goed bedrog en slecht bedrog

Overigens heb ik het idee dat de huizen gewoon zo gebouwd zijn ooit door een aannemer met de muur aangezien de buren het ook hebben en huizen in Nederland bijna altijd zo in serie gebouwd worden.

TS reageert trouwens niet meer, laatste keer dinsdagochten. Misschien heeft hij zijn antwoord al.

[TerminalNL]

Hadden de bewoners geen huur overeenkomst met de gemeente?

Hier had de oud bewoner een soort van huur overeenkomst, de rekening werd jaarlijks naar de oud oud eigenaar gestuurd. Die betaalde 14euro per jaar voor 24m2 wat van de gemeente "geleend" was.
De gemeente was alleen jaren lang vergeten om de factuur naar de oud eigenaar te sturen.

Toen wij het kochten kregen we al snel een brief of we de grond niet wouden kopen. Dat is eigenlijk een no brainer, 80euro per m2, alle kosten verder betaald door de gemeente.
Mijn ervaring, ook van kennisen is dat ook al is het ter kwadertrouw je een voorstel krijgt van de gemeente om het over te nemen. Maar misschien is hier de gemeente ook wel erg relax ermee.

[Frogmen]

Volgens mij zijn de verschillen heel erg groot per gemeente en soms geld verjaring voor de gemeente niet. Het is denk ik vooral belangrijk overleg met de buren. Je wilt geen ruzie omdat jij het bij de gemeente melde en zij nu moeten betalen of gezeur hebben. Kortom eerst eens wonen, je weet waar je juridisch staat en vergeet het verder. Meld het wel bij een volgende verkoop.

[virtualJac]

Wij hebben een soortgelijke ervaring. Huis gekocht uit '89 van eerste eigenaren. Hekwerk stond over de perceelgrens. Ongeveer een strook van 18m breed x 2 meter. Op een gegeven moment heeft de gemeente een werkgroep 'snippergroen' opgericht en hebben mensen de kans gekregen om het stukje grond over te kopen voor een schappelijk bedrag. Degenen die het niet gedaan hebben, blijven de grond gewoon in bruikleen houden tot er ooit keer andere plannen komen. Verwacht niet dat ze daar ooit iets in gaan richten. Het ligt alleen vast dat de grond van de gemeente is en de mensen het kunnen gebruiken.

[marcelcee]

Andersom is overigens net zo goed gesteggel. Ik zit met de situatie dat de gemeente een stukje van mijn perceel gebruikt. Recent aangekocht en aankoopmakelaar + verkoper hebben er niets over gezegd. Nou, wil je dat goed regelen en ben eventueel zelfs bereid om mijn verlies te nemen, maar de gemeente wil helemaal niks. Zelfs niet een juiste administratieve verwerking.

Ergens vind ik dat ongepast van een overheidsinstelling, in de huidige tijdsgeest.

[Marzman]

marcelcee schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 06:26:
Andersom is overigens net zo goed gesteggel. Ik zit met de situatie dat de gemeente een stukje van mijn perceel gebruikt. Recent aangekocht en aankoopmakelaar + verkoper hebben er niets over gezegd. Nou, wil je dat goed regelen en ben eventueel zelfs bereid om mijn verlies te nemen, maar de gemeente wil helemaal niks. Zelfs niet een juiste administratieve verwerking.

Ergens vind ik dat ongepast van een overheidsinstelling, in de huidige tijdsgeest.

Is het ook niet verjaard? Dat werkt natuurlijk twee kanten op.

[bvdbos]

Marzman schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 06:33:
[...]

Is het ook niet verjaard? Dat werkt natuurlijk twee kanten op.

Als de gemeente grond onrechtmatig in gebruik heeft genomen als onderdeel van een openbare weg (met voetpad vaak) werkt e.e.a. wat anders. Zie bijvoorbeeld hier. De grond blijft dan in eigendom maar is wel openbaar geworden op basis van artikel 4 van de wegenwet. Het onttrekken van de status "openbaar" kan alleen door een besluit van de gemeente of door 30 jaar lang ontoegankelijk te zijn...

[Djordjo]

bvdbos schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 09:20:
[...]

Als de gemeente grond onrechtmatig in gebruik heeft genomen als onderdeel van een openbare weg (met voetpad vaak) werkt e.e.a. wat anders. Zie bijvoorbeeld hier. De grond blijft dan in eigendom maar is wel openbaar geworden op basis van artikel 4 van de wegenwet. Het onttrekken van de status "openbaar" kan alleen door een besluit van de gemeente of door 30 jaar lang ontoegankelijk te zijn...

Maar als het geen openbare weg is, dan kun je toch vorderen dat de gemeente je grond niet meer gebruikt? Zie bijvoorbeeld de casus van ProRail: https://illegaalgrondgebr...-ProRail-gratis-grond.pdf

[bvdbos]

Djordjo schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 10:39:
[...]

Maar als het geen openbare weg is, dan kun je toch vorderen dat de gemeente je grond niet meer gebruikt? Zie bijvoorbeeld de casus van ProRail: https://illegaalgrondgebr...-ProRail-gratis-grond.pdf

Inderdaad, als het geen openbare weg is dan geldt gewoon de 10/20 jaar die ook tussen particulieren of particulieren vs overheid geldt...

[marcelcee]

bvdbos schreef op vrijdag 9 augustus 2024 @ 09:20:
[...]

Als de gemeente grond onrechtmatig in gebruik heeft genomen als onderdeel van een openbare weg (met voetpad vaak) werkt e.e.a. wat anders. Zie bijvoorbeeld hier. De grond blijft dan in eigendom maar is wel openbaar geworden op basis van artikel 4 van de wegenwet. Het onttrekken van de status "openbaar" kan alleen door een besluit van de gemeente of door 30 jaar lang ontoegankelijk te zijn...

Treffende uitspraak die je aan hebt gehaald, waarvoor dank. Enige verschil is dat bij mij een bordje eigen weg heeft gehangen volgens de vorige eigenaar. En dat ik juist wil dat het een voetpad blijft. Maar het wordt onbruikbaar smal gemaakt in nieuwe plannen waardoor een rolstoelgebruiker er niet meer langs kan. Daardoor dreigt de voordeur onbereikbaar te worden.

We gaan het zien.