Persoonlijke lening voor aankoop woning en HRA

[Theo]

Een goede vriend van mij (Henk) wil als starter een woning kopen maar heeft hetzelfde probleem als elke starter, de woningen zijn te duur om als starter te kunnen betalen. Henk heeft geen slechte baan, huurt momenteel voor 1.300 euro een woning maar kan/mag maar 270K lenen om een woning te kopen. Een simpele woning die Henk zou willen kopen die worden verkocht voor zo'n 310K (daadwerkelijke verkoopprijs). Maar daar zit dus een gat van 40K tussen wat Henk kan lenen, en wat hij nodig heeft. Henk heeft wel wat spaargeld, maar dat is enkel om de kosten koper, de verhuizing, een gezonde buffer en zo'n 10K voor nieuwe zaken in huis te kunnen betalen.
Goedkoper een woning kopen is geen optie, wat hier voor <310K verkocht wordt zijn tweekamerflatjes waar je zelf een keuken en badkamer in moet plaatsen. Die 310K is al de absolute onderkant van de woningmarkt voor iets waar je in kunt gaan wonen zonder verbouwen/klussen.

Ik heb redelijk wat spaargeld en kan hem 40K uitlenen. Ons idee is dat ik Henk 40K uitleen, en dit als persoonlijke lening aan hem uitleen (dus zonder hypotheekrecht) voor een rente van 9%. Deze rente is in lijn met persoonlijke leningen ie je kunt krijgen bij online en grootbanken.
Het idee is dat Henk op annuïtaire basis de lening terugbetaalt in 15 jaar tijd.

Ik schenk Henk jaarlijks 1/3e van de rente terug als een jaarlijkse schenking. De maximale schenking die ik aan Henk zal doen zal daarmee dus vrij zijn van schenkbelasting omdat we onder het drempelbedrag blijven hiervoor.

Doordat Henk de lening gebruikt voor de aankoop van een woning kan hij de rente van deze persoonlijke lening bij de belasting opgeven voor de HRA. Hij mag die 9% opgeven waardoor hij zo'n 40% van de belasting terugkrijgt, ofwel zo'n 3.5% van de 9% krijgt hij terug.
Voorwaarde voor de HRA is dat Henk moet kunnen aantonen dat de persoonlijke lening wordt gebruikt voor de aankoop/verbetering van de woning. Om dit te kunnen bewijzen komt er in het contract dat we onderling willen opstellen ook expliciet te staan dat Henk de volledige lening gebruikt voor het aankoop van een eigen woning om zelf te gaan bewonen. En daarnaast is het ook vrij duidelijk dat hypotheek plus lening samen de aankoopprijs betreft

Hierdoor lijkt een win-win scenario te zijn gemaakt. Ik heb 40K aan spaargeld tegen een 6% rente kunnen wegzetten (effectief iets minder omdat ik zit met VRH die ik over dit bedrag moet betalen,maar nog steeds meer dan de 3% die ik nu effectief heb na de VRH), en Henk heeft een lening die hem effectief maar 2.5% kost, naast dat hij nu in staat is om een woning te kunnen kopen.

Na veel wikken en wegen, en na veel uitzoekwerk lijkt er fiscaal en juridisch niks mis te zijn met deze constructie. We willen beide alle details volledig op papier zetten en willen de lening/schenking ook volledig zakelijk bekijken en opstellen in een contract.

Zijn er dingen die we over het hoofd hebben gezien of dingen die we anders/beter kunnen doen aan deze constructie?

[TinusXIII]

Je vergeet alleen het feit dat Henk geen 270k meer kan lenen als hij nog een persoonlijke lening van 40k heeft lopen.

[Theo]

@TinusXIII Henk heeft van de hypotheekadviseur vernomen dat de adviseur deze lening met de hypotheekaanvraag zal negeren Hij heeft bij de adviseur ook benoemd dat hij onderhands 40K kan lenen voor de aankoop. Het is niet helemaal netjes, maar het schijnt dat starters momenteel veel onderhands bijlenen om te kunnen kopen.

[bwerg]

Inderdaad. Bij een hypotheek wordt naar openstaande leningen gevraagd. Zijn die 40K? Dan gaat er 40K van de hypotheek af. Of nog iets meer, aangezien een hypotheek financiëel gunstiger is dan een persoonlijke lening...

Als het vermogen er niet is dan is een grens van 270K een grens van 270K, schuiven met leningen levert niks op. Alternatief is bijvoorbeeld een familiehypotheek, maar dan moet dat vermogen er in de familie dus wel zijn. Schenken kan natuurlijk ook, maaf dan moet het wel een verdomd goede vriend zijn... let wel "schenken met terugbetaling" is natuurlijk ook weer gewoon een lening.

---

Leningen negeren? Interessant. Ik ben benieuwd of dat alleen de mening is van de adviseur, of ook van de hypotheekverstrekker en financiëel toezichthouder...

[ Voor 12% gewijzigd door bwerg op 30-07-2024 08:43 ]

[Junia]

Kortom, je gaat als een soort van familiebank een hypotheek verstrekken, maar gaat een poging doen dit als een verkapte persoonlijke lening te doen waarbij je ook kans denkt te maken dat een deel van de exorbitante rente terugkomt via HRA? Daarnaast ook nog eens proberen om dit te verzwijgen bij het aanvragen van het resterende hypthecaire gedeelte?

Creatief boekhouden/financiering regelen is 1 ding, maar dit valt toch in een andere categorie

[ Voor 14% gewijzigd door Junia op 30-07-2024 08:40 ]

[Thompson]

Theo schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 08:33:
@TinusXIII Henk heeft van de hypotheekadviseur vernomen dat de adviseur deze lening met de hypotheekaanvraag zal negeren Hij heeft bij de adviseur ook benoemd dat hij onderhands 40K kan lenen voor de aankoop. Het is niet helemaal netjes, maar het schijnt dat starters momenteel veel onderhands bijlenen om te kunnen kopen.

Dan heeft Henk te maken met een frauduleuze hypotheekadviseur en moet ie gauw op zoek naar een ander. En die zal hem vertellen dat als het geld er niet is, hoe vervelend dat ook is, je niet kan kopen.

Allemaal koek en ei om zo'n lening te verzwijgen, tot er ergens iets fout gaat (ontslag, ruzie, bank komt er toch achter) en je _gigantisch_ in de shit komt.

[FreakNL]

bwerg schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 08:35:

---

Leningen negeren? Interessant. Ik ben benieuwd of dat alleen de mening is van de adviseur, of ook van de hypotheekverstrekker en financiëel toezichthouder...

Natuurlijk gebeurt dat. Onderhands wordt er echt veel geregeld. Zou me niet verbazen als er bij pakweg 20% van de transacties “iets” geregeld wordt.

[FreakNL]

Thompson schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 08:48:
[...]


Dan heeft Henk te maken met een frauduleuze hypotheekadviseur en moet ie gauw op zoek naar een ander. En die zal hem vertellen dat als het geld er niet is, hoe vervelend dat ook is, je niet kan kopen.

Allemaal koek en ei om zo'n lening te verzwijgen, tot er ergens iets fout gaat (ontslag, ruzie, bank komt er toch achter) en je _gigantisch_ in de shit komt.

Dat laatste ben ik met je eens. Over dat eerste; niet te naïef doen.

[Honesty]

Was het ook niet zo dat leningen voor de vrh onder het hoge tarief vallen waardoor je rendement bij zo'n constructie opdroogt als sneeuw voor de zon?
Het feit dat je leent zonder hypothecair onderpand is ook riskant, als er iets gebeurt is hij persoonlijk falliet en ben je je geld kwijt.
Als je hem echt wil helpen is een schenking
misschien het beste idee maar dan zit je meteen met schenkbelasting en het risico dat je het nooit meer terugkrijgt(dat is het idee van een schenking)

[Aganim]

Theo schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 08:33:
@TinusXIII Henk heeft van de hypotheekadviseur vernomen dat de adviseur deze lening met de hypotheekaanvraag zal negeren

En hoe gaat de hypotheekadviseur het gat van 40k verklaren richting de geldverstrekker? Je moet je eigen geld kunnen aantonen dmv bankafschriften, als dat dat onvoldoende is om die 40k te overbruggen kan dat een probleem opleveren.

Laat Henk in ieder geval maar alvast een goed verhaal bedenken waarmee hij dit gat van zo'n 10% kan verklaren.

Wij zijn zelf momenteel bezig met de aanschaf van een andere woning, ook richting de notaris moet je opgeven waar je de woning mee gaat bekostigen in het kader van voorkomen van witwassen. Dus daar kan je zelf potentieel ook nog vragen van verwachten.

[ Voor 28% gewijzigd door Aganim op 30-07-2024 09:11 ]

[Galinsky]

Stel dit zou werken, de fraude plegen bij de bank die je 270k uitleent is gelukt, loop je alsnog de volgende risico's.

- Bank/Hypotheekverstrekker waarbij je leent (wat niets meer met de hypotheekadviseur te maken heeft) komt achter de 40K lening en eist het uitstaande hypotheek bedrag direct op.
- Henk komt in de problemen en kan jou 40k niet meer terugbetalen. Of andere betalingsproblemen tussen vrienden/familie.
Je bent niet de eerste waarbij een grote lening tussen familie/ vrienden fout gaat.

Je pleegt fraude door de 40k niet aan de bank te tonen. De reden dat de huizenprijzen ook blijven stijgen lijkt ook te komen door dit soort constructies die mensen aan gaan.

Slechtste scenario is dat huizenprijzen dalen, de bank erachter komt dat jullie deze opzet hebben en daarbij direct het geld opeisen. Henk het huis daardoor moet verkopen met verlies en jij je 40k kwijt bent.

Als jullie het voor elkaar krijgen en geen haan die kraait en alles wordt netjes betaald heeft Henk wel zijn eigen huis en dat is ook zeker wat waard. Wij zijn 3 jaar bezig geweest en hebben nu deels een klushuis. Ik heb dit soort constructies wel altijd vermeden wat de zoektocht mogelijk (onnodig) langer heeft gemaakt. "zelfs" mijn studieschuld is bekend bij de hypotheekverstrekker. Wat ik probeer te zeggen is dat Henk inderdaad wel in een lastige situatie zit.

[Theo]

@Junia Ik ben het met je eens dat dit iets van creatief boekhouden is. Er is op die 40K geen hypotheekrecht, dus is het ook geen hypothecaire lening. Voor een persoonlijke lening is de rente marktconform. En wanneer je een persoonlijke lening (met dus hogere rente dan met een hypothecaire lening) gebrukt voor de verbetering of aankoop van een woning mag je deze hogere rente ook gewoon opvoeren bij de belasting voor de HRA.

@Honesty Er is inderdaad voor mij al uitlener een hoger VRH tarief op uitgeleend vermogen dan op spaargeld.

@Aganim Een hypotheekgever wil vaak 2-3 maanden aan recente bankafschriften zien. Dan is het dus zaak om 2-3 maanden voordat de afschriften worden verstrekt dat geld bij Henk te hebben staan.


De hypotheekadviseur die is bekend dat Henk dus onderhands 40K wil lenen, en deze ziet dit niet als een aanvraagrisico. Volgens hem lenen veel starters bij van familie om het gat te vullen tussen wat ze kunnen lenen en kopen.
Formeel zou Henk (of de adviseur) bij de aanvraag moeten benoemen dat 'er andere leningen zijn' . Maar net zoals dat vele verzwijgen dat er een studieschuld is kan deze persoonlijke lening ook vergeten worden. Het is niet optimaal, maar dat is helaas de harde realiteit momenteel.


Mijn vraag is echter of er gaten zitten in de persoonlijke lening en schenkingsconstructie. Niet of Henk, of de hypotheekadviseur een 'Approved by the DeugPolitie oorkonde" verdienen

[ Voor 21% gewijzigd door Theo op 30-07-2024 09:16 ]

[Aganim]

Galinsky schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:13:
- Bank/Hypotheekverstrekker waarbij je leent (wat niets meer met de hypotheekadviseur te maken heeft) komt achter de 40K lening en eist het uitstaande hypotheek bedrag direct op.

offtopic:
Geldverstrekker, de hypotheekverstrekker ben je zelf. Je verstrekt het recht op hypotheek, in ruil voor een zak centen.

[Sethro]

Dit is gewoon hypotheekfraude. En daar hebben banken steeds meer aandacht voor.

Dit kan leiden tot gedwongen verkoop van de woning, mogelijk ook onder de aankoop/marktwaarde.

Henk blijft dan met (flinke) schulden achter en de vraag is of jij je geld ooit nog terug ziet.

[HaNS1443]

Ook al zou er vergeten worden om die lening van 40k aan de bank door te geven, dan zal die toch vragen hoe Henk een huis van 310k gaat betalen met een lening van 270k en eigen geld van 10k?

Edit: ik lees dat je al maanden van te voren het geld op zijn rekening wil hebben staan maar dan zonder rentebetalingen te doen? Dit zodat de bank het niet ziet

[ Voor 30% gewijzigd door HaNS1443 op 30-07-2024 09:24 ]

[ZieMaar!]

Modbreak:

Dit is gewoon frauderen en daar biedt Tweakers geen podium voor. Slotje dus.