2 woningen samenvoegen en erfpacht afkopen - doen of niet?

[Majesty]

Ha allen,

Redelijk complexe erfpacht vraag (of misschien ook niet):
Ik ben eigenaar van twee aangrenzende woningen (appartementen) die ik van plan ben samen te voegen. Beide woningen staan op erfpachtgrond. Bij woning A kan ik de erfpacht volledig afkopen voor €8200 (huidig tijdvak canon-vrij loopt tot 2039) en bij woning B is dit €46.000 (huidig tijdvak canon-vrij loopt tot 2069).

De erfpacht van woning A ga ik sowieso afkopen. Echter ik twijfel over de erfpacht van woning B. Met name gezien de samenvoeging: erfpacht wordt namelijk gebaseerd op WOZ waarde. WOZ waarde van de huidige woningen liggen beide rond de €450.000. Na samenvoeging (we kiezen voor behoud van het adres van woning A, woning B komt dan te vervallen) kan de afkoop van de erfpacht aardig in prijs stijgen, als wordt uitgegaan van de nieuwe WOZ waarde (en later dus ook canon).

De vraag: wat zouden jullie doen?

De financiële middelen om de erfpacht af te kopen zijn aanwezig. We zijn overigens van plan hier nog lang te blijven wonen (minimaal 10 jaar, maar ik ga uit van langer) en het betreft 2 appartementen in Amsterdam, binnen de ring.

[wm1234]

Je moet sowieso toestemming vragen aan de erfpachthouder, in dit geval denk ik de gemeente Amsterdam?

Ik zou hun even bellen met de casus want hun onderpand verandert en dat kan niet zomaar dus daar moet een contract voor worden opgesteld vermoed ik met een nieuwe waarde / onderpand. Lijkt mij dat je dan flink kan gaan betalen, na taxatie, met nieuwe voorwaarden, verrekend met de oude overeenkomst.

Update: Bericht onder mij bevestigd deze aanname.

[ Voor 7% gewijzigd door wm1234 op 29-07-2024 11:16 ]

[orf]

Hier staat wat informatie, specifiek voor Amsterdam: https://www.vergunningsad...amenvoegen-in-de-randstad

[Majesty]

wm1234 schreef op maandag 29 juli 2024 @ 11:14:
Je moet sowieso toestemming vragen aan de erfpachthouder, in dit geval denk ik de gemeente Amsterdam?

Ik zou hun even bellen met de casus want hun onderpand verandert en dat kan niet zomaar dus daar moet een contract voor worden opgesteld vermoed ik met een nieuwe waarde / onderpand. Lijkt mij dat je dan flink kan gaan betalen, na taxatie, met nieuwe voorwaarden, verrekend met de oude overeenkomst.

Update: Bericht onder mij bevestigd deze aanname.

Klopt, er is een pagina die meer uitlegt over het samenvoegen van erfpachtrechten in Amsterdam, maar daar word ik met betrekknig tot deze casus niet echt veel wijzer van. De canons worden bij elkaar opgeteld, en de nieuwste algemene bepalingen zijn van toepassing. Maar wanneer erfpacht op woning A er niet meer is en B wordt toegevoegd aan A, geldt dan nog dezelfde erfpacht als voorheen, over vernieuwd op basis van nieuwe WOZ waarde? Eigenlijk zoals jij het stelt inderdaad. Ik heb al mail contact met ze erover, maar dat wil nog niet erg vlotten. Ik vrees dat telefonisch contact met zulke specifieke vragen ook niet veel gaat opleveren, maar niet geschoten altijd mis natuurlijk.

orf schreef op maandag 29 juli 2024 @ 11:15:
Hier staat wat informatie, specifiek voor Amsterdam: https://www.vergunningsad...amenvoegen-in-de-randstad

Dank!

[Wispe]

Majesty schreef op maandag 29 juli 2024 @ 11:10:
Ha allen,

Redelijk complexe erfpacht vraag (of misschien ook niet):

Alles wat met erfpacht heeft te maken is heel complex.

Ik ben eigenaar van twee aangrenzende woningen (appartementen) die ik van plan ben samen te voegen. Beide woningen staan op erfpachtgrond. Bij woning A kan ik de erfpacht volledig afkopen voor €8200 (huidig tijdvak canon-vrij loopt tot 2039) en bij woning B is dit €46.000 (huidig tijdvak canon-vrij loopt tot 2069).

Als woning A en woning B verschillende tijdvakken hebben, zijn het 2 verschillende VvE's.
Zijn de VvE's akkoord dat je de woningen en dus ook de VvE's gaat samenvoegen?

De erfpacht van woning A ga ik sowieso afkopen. Echter ik twijfel over de erfpacht van woning B. Met name gezien de samenvoeging: erfpacht wordt namelijk gebaseerd op WOZ waarde. WOZ waarde van de huidige woningen liggen beide rond de €450.000. Na samenvoeging (we kiezen voor behoud van het adres van woning A, woning B komt dan te vervallen) kan de afkoop van de erfpacht aardig in prijs stijgen, als wordt uitgegaan van de nieuwe WOZ waarde (en later dus ook canon).

De vraag: wat zouden jullie doen?

De financiële middelen om de erfpacht af te kopen zijn aanwezig. We zijn overigens van plan hier nog lang te blijven wonen (minimaal 10 jaar, maar ik ga uit van langer) en het betreft 2 appartementen in Amsterdam, binnen de ring.

Ik denk niet dat de gemeente akkoord gaat met 2 erfpachtrechten met verschillende financiële gegevens samenvoegen tot één erfpachtrecht, want één erfpachtrecht kan ook niet verschillende tijdvakken hebben.

Majesty schreef op maandag 29 juli 2024 @ 11:37:
[...]
Maar wanneer erfpacht op woning A er niet meer is

Als je de canon afkoopt, is het erfpacht er nog wel. De canon is alleen eeuwigdurend afgekocht, maar het erfpacht bestaat nog steeds.

en B wordt toegevoegd aan A, geldt dan nog dezelfde erfpacht als voorheen, over vernieuwd op basis van nieuwe WOZ waarde?

Daar gaat een hele ingewikkelde berekening overheen. Is geen eenvoudig antwoord op te geven.

Eigenlijk zoals jij het stelt inderdaad. Ik heb al mail contact met ze erover, maar dat wil nog niet erg vlotten. Ik vrees dat telefonisch contact met zulke specifieke vragen ook niet veel gaat opleveren, maar niet geschoten altijd mis natuurlijk.


[...]

Dank!

Over het algemeen is de gemeente Amsterdam traag maar als het met erfpacht te maken heeft, zijn ze afschuwelijk traag. Ze hebben achterstanden van enkele maanden tot jaren. Dus houd er rekening mee dat het jaren gaat duren voordat je überhaupt een aanbieding voor dat nieuw erfpachtrecht ontvangt.