Angst voor verzakking woning

[Ro0bje]

Beste allemaal,

Wij hebben afgelopen april een jaren 30 hoekwoning gekocht (nabij Leiden). Er is in geen 60 jaar iets gedaan aan de woning, dus wij wisten ALLES moet eruit (zie mijn eerdere topic). Sinds het huis leeg is en we aan het slopen zijn is opgevallen dat de begane vloer naar 1 hoek scheef loopt. We hebben dit gecheckt met een waterpas en dit klopt. Aan de buitenkant is er niet echt wat te zien, maar als je het eenmaal hebt gezien, merk je dat het huis wat naar achteren helt. We hebben gevraagd of de buren dit herkennen, maar zij hebben er (nog) geen last van.

Sinds deze constatering let ik op elk scheurtje en dingetje en krijg ik steeds meer angst voor een ernstig probleem met de fundering. Uiteraard gaan wij er een constructeur naar laten kijken, maar ik was benieuwd naar ervaringen van anderen?

Hoeveel kost het als wij onze fundering moeten herstellen (fundering op staal) en hoe groot is de kans dat dat meteen moet? Ik vind het uiteraard niet erg dat ons huis wat scheef is, maar ik zou het wel heel erg vinden als we nu alles verbouwen en ons huis over 5 jaar vol met scheuren zit.

Dankjewel alvast !

[Yaksa]

Voor je het huis kocht deze kaart geraadpleegd? : https://www.sweco.nl/actu...voor-funderingsproblemen/

[Asteroid9]

Met fundering op staal is de kans levensgroot dat zo'n huis na dik 80 jaar wat verzakt is. Op zich kan dat heel weinig kwaad mits het verder stabiel blijft.
Ik heb hetzelfde in mijn jaren 30 woning en heb me er bij de hele verbouwing weinig zorgen over gemaakt.

Een paar centimeter lijkt heel wat maar bedenk dat het er 80 jaar over gedaan heeft om wat te zakken. Zonder specifieke externe oorzaken gaat het echt niet ineens stukken verder zakken.
Zeker een hoekwoning is hier wat gevoeliger voor, heb ik ook.

[FRANQ]

Ons huis uit 1925 staat ook op staal op de kleilaag in de Haarlemmer polder.

Tijdens de verbouwing kwamen we erachter dat het 8 cm achterover staat, en 12cm diagonaal gemeten van linksvoor bij ons naar rechts-achter bij de buren.

Dat is in 100 jaar niet heel gek.

Zolang je geen scheuren hebt zou ik je er niet te druk over maken.

Je kan onderheien, zeker wanneer de vloer eruit ligt is dat goed te doen.
Maar alle buren die aan je vast zitten moeten meedoen, anders verzakt hun huis langzaam verder, en jouwe niet, waardoor het juist gaat scheuren.


Wij hebben de balklaag van de vloer opgedikt, en daarop een nieuwe vloer gelegd die waterpas is.

In de afgelopen 13 jaar is het niet verder verzakt.

Verzakkingen komen overigens door veranderingen in de grondwaterstand, dat is tegenwoordig veel beter onder controle dan vroeger.

[Piemol]

FRANQ schreef op vrijdag 26 juli 2024 @ 22:36:
Verzakkingen komen overigens door veranderingen in de grondwaterstand, dat is tegenwoordig veel beter onder controle dan vroeger.

Totdat de gemeente besluit het grondwaterpeil te verlagen
Vorige week? was dit ook nog in het nieuws in ons regionaal blad, en dan bepaalt de gemeente bijv. ook zelf welke huizen mogelijk problemen gaan krijgen.
Wat wil ik hiermee zeggen? Dat we het beter onder controle hebben betekent dus dat het twee kanten op kan gaan.

[Trichoglossus]

FRANQ schreef op vrijdag 26 juli 2024 @ 22:36:
Ons huis uit 1925 staat ook op staal op de kleilaag in de Haarlemmer polder.

Tijdens de verbouwing kwamen we erachter dat het 8 cm achterover staat, en 12cm diagonaal gemeten van linksvoor bij ons naar rechts-achter bij de buren.

Dat is in 100 jaar niet heel gek.

Zolang je geen scheuren hebt zou ik je er niet te druk over maken.

Je kan onderheien, zeker wanneer de vloer eruit ligt is dat goed te doen.
Maar alle buren die aan je vast zitten moeten meedoen, anders verzakt hun huis langzaam verder, en jouwe niet, waardoor het juist gaat scheuren.


Wij hebben de balklaag van de vloer opgedikt, en daarop een nieuwe vloer gelegd die waterpas is.

In de afgelopen 13 jaar is het niet verder verzakt.

Verzakkingen komen overigens door veranderingen in de grondwaterstand, dat is tegenwoordig veel beter onder controle dan vroeger.

Totdat er een aantal droge jaren optreden, dan klinkt ook de klei in met ontzettende veel schade tot gevolg.

Doordat er bij de bouw nooit is geheid en de huizen op kleigrond staan, verzakken de woningen door de droogte van de laatste jaren steeds meer.

https://www.gld.nl/nieuws...g-kosten-nemen-alleen-toe

[FRANQ]

Dat betreffen regionale problemen.
Die zijn altijd te vinden.

Natuurlijk kan je wat haan doen, maar je kan niet in je eentje palen gaan slaan.
Dat is vragen om problemen.

Verzakken is het probleem niet zo, zolang het gelijkmatig gebeurd.

Wij hebben destijds best veel onderzoek gedaan, ook naar de bodem structuur en dergelijke.
Ook vanwege een aanbouw op 2 verdiepingen die ook op staal staat.

Er zijn ook diverse oplossingen, zoals onder andere het injecteren van de ondergrond.
Zelf zou ik rondom een geul uitgraven hier palen in slaan en dan een fundering ring rondom de bestaande fundering storten.

Maar dan moeten alle geschakelde buren wel meedoen

[AtomicShockwave]

Een scheve vloer is niet direct aanleiding tot zorg. Bovendien zoals eerder gezegd er treedt na zoveel jaar altijd wel een beetje verzakking op. Wat scheurtjes hier en daar is ook niet altijd het einde van de wereld.

Waarom loop je niet een keer rond met een constructeur als alles vrij/open is? Misschien kan die je geruststellen.

[TwingyTwingy]

"Niet wat je niet weet, brengt je in moeilijkheden; maar dat, waar je zeker van bent, en anders is dan je denkt." - Mark Twain

[CodeCaster]

is niet nodig

[ Voor 92% gewijzigd door We Are Borg op 29-07-2024 14:26 ]

[TimDJ]

Sommige gemeenten bieden subsidie voor funderingsonderzoek. Misschien kan je daar aankloppen voor wat zekerheid?

[Charly]

Dat een huis van die leeftijd niet 100% waterpas is lijkt me eerder regel dan uitzondering en niet direct reden voor zorgen. Als er inderdaad iets aan de hand is met de fundering verwacht ik gezien je beschrijving niet dat het acuut is, maar als je nu toch de boel open hebt liggen is het misschien wel een goed moment om het aan te pakken.

Ik heb toen wij een ouder huis in rotterdam zochten wat rond gekeken om een beeld te krijgen van de kosten voor funderingsherstel en dat loopt als snel in de 10duizenden euro's. Dit is ook het heikele punt met het laten uitvoeren van funderingsonderzoek zo als eerder genoemd. Als je dit laat doen ben je vaak verplicht de resultaten publiek te maken*, waarmee je als het tegenvalt de waarde van je huis omlaag haalt (met de verwachte herstelkosten).

Je ziet daarom dat er bij veel huizen op de markt, juist ook die zichtbaar scheef staan er zelden tot nooit een funderingsrapport beschikbaar is.

[ Voor 0% gewijzigd door Charly op 27-07-2024 10:14 . Reden: * Het zou kunnen dat dit een Rotterdams ding is zie ik nu ]

[Ro0bje]

Dankjewel voor de reacties! Toch blij te lezen dat we niet de enige zijn met een scheef huis .

Er komt inderdaad een constructeur langs om samen met ons te kijken, want ik kan het nu nog niet loslaten.

We gaan helaas wel in een risico gebied wonen, omdat het grotendeels kleigrond is. Volgens de bodemdalingskaart, is dat in onze regio nog gering. Maargoed je weet het nooit.

Daarnaast hadden we 2 hele grote bomen veel te dicht tegen het huis aan staan. Precies bij de plek waar het een beetje verzakt lijkt, dus die hebben we voor de zekerheid maar weg laten halen.

[huppelepups]

Ik had een zelfde geval, bij mij gingen de scheuren verder. Dit had te maken met de ondergrond en zwaar verkeer dat langsrijdt. Het herstel kostte mij 55k trillingsvrij voor 62m2 beganegrondoppervlakte.

Koop een paar scheurmeters om te kijken of de scheuren verder gaan.
https://www.defunderingswinkel.nl/scheurmeter.php

[pentaw1nz]

Ik denk dat je wel kunt stellen dat het grootste deel van de huizen van 50 jaar of ouder en dat niet op betonnen palen staat niet meer zo waterpas is als toen het werd gebouwd (als het toen al 100% waterpas was...)


Angst is een slechte raadgever, dus kom eerst even met wat feiten. Wat zijn de problemen waar we het over hebben? Lopen je vloeren meerdere centimeters per meter af? Heb je grote scheuren in je binnenmuren doordat het huis is gaan zakken? Klemmen je deuren ?

Of is het "gewoon niet waterpas" ? Is nogal een verschil namelijk.

Vaak (niet altijd) zijn dit soort problemen aanwezig bij de omliggende vergelijkbare huizen. Als niemand echt problemen ervaart, zal jouw huis over het algemeen niet een veel groter risico hebben.


Zet de harde feiten dus even op een rijtje, en neem er in ieder geval vast vrede mee dat er niets in je jaren 30 huis waterpas is.

[Ro0bje]

huppelepups schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:06:
Ik had een zelfde geval, bij mij gingen de scheuren verder. Dit had te maken met de ondergrond en zwaar verkeer dat langsrijdt. Het herstel kostte mij 55k trillingsvrij voor 62m2 beganegrondoppervlakte.

Koop een paar scheurmeters om te kijken of de scheuren verder gaan.
https://www.defunderingswinkel.nl/scheurmeter.php

Hebben de buren dit ook gedaan? Of gaat het om een vrijstaand huis? Voor zover wij weten hebben de buren geen problemen, dus ik vraag me af of zij mee zouden doen (mocht het nodig zijn)

[Ro0bje]

pentaw1nz schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 09:18:
Ik denk dat je wel kunt stellen dat het grootste deel van de huizen van 50 jaar of ouder en dat niet op betonnen palen staat niet meer zo waterpas is als toen het werd gebouwd (als het toen al 100% waterpas was...)


Angst is een slechte raadgever, dus kom eerst even met wat feiten. Wat zijn de problemen waar we het over hebben? Lopen je vloeren meerdere centimeters per meter af? Heb je grote scheuren in je binnenmuren doordat het huis is gaan zakken? Klemmen je deuren ?

Of is het "gewoon niet waterpas" ? Is nogal een verschil namelijk.

Vaak (niet altijd) zijn dit soort problemen aanwezig bij de omliggende vergelijkbare huizen. Als niemand echt problemen ervaart, zal jouw huis over het algemeen niet een veel groter risico hebben.


Zet de harde feiten dus even op een rijtje, en neem er in ieder geval vast vrede mee dat er niets in je jaren 30 huis waterpas is.

Ik weet eerlijk gezegd niet hoeveel cm het afloopt per meter. Ik verwacht 2 cm als je van de voorkant naar achterkant van het huis kijkt, maar dat is een gok.

Wat betreft de scheuren: het betreft een huis uit 1938 waar sindsdien alleen behangen is (4+ lagen) dus we hebben nog niet bij alle muren kunnen kijken. Soms is het lastig te zien of het een scheur in de allereerste ‘stuc’ (voor zover je dat kan noemen) laag is of dat het echt in de muur zit. We hebben in ieder geval 1 wat grotere scheur gevonden in de binnenmuur.

[pentaw1nz]

Ro0bje schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 19:03:
[...]


Ik weet eerlijk gezegd niet hoeveel cm het afloopt per meter. Ik verwacht 2 cm als je van de voorkant naar achterkant van het huis kijkt, maar dat is een gok.

Wat betreft de scheuren: het betreft een huis uit 1938 waar sindsdien alleen behangen is (4+ lagen) dus we hebben nog niet bij alle muren kunnen kijken. Soms is het lastig te zien of het een scheur in de allereerste ‘stuc’ (voor zover je dat kan noemen) laag is of dat het echt in de muur zit. We hebben in ieder geval 1 wat grotere scheur gevonden in de binnenmuur.

2cm over het hele huis ? Dat is echt niets.
En bij scheuren heb ik het niet over kleine zet scheurtjes. Die hebben nieuwbouwhuizen ook.

[Ronald.42]

Ro0bje schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 19:03:
[...]


Ik weet eerlijk gezegd niet hoeveel cm het afloopt per meter. Ik verwacht 2 cm als je van de voorkant naar achterkant van het huis kijkt, maar dat is een gok.

Wat betreft de scheuren: het betreft een huis uit 1938 waar sindsdien alleen behangen is (4+ lagen) dus we hebben nog niet bij alle muren kunnen kijken. Soms is het lastig te zien of het een scheur in de allereerste ‘stuc’ (voor zover je dat kan noemen) laag is of dat het echt in de muur zit. We hebben in ieder geval 1 wat grotere scheur gevonden in de binnenmuur.

Hier een huis uit 1930 de vloer in de woonkamer liep 8 cm af vanaf de kelder naar de voorgevel.
Wel makkelijk je hoeft nooit te zoeken om de knikkers van de jeugd, die liggen tegen de voorgevel....

Inmiddels 18 jaar verder zit er een nieuw verlaagd en geïsoleerd plafond in dat met de laser gezet is en dus perfect recht.
De vloer is vervangen door schuimbeton met een anhydrietvloer die ook met de laser uitgelegd is.
Verder is er aan de kelderzijde een nieuwe buitenmuur om heen gebouwd met een eigen fundering gekoppeld aan de betonbalk van de oude muur welke op opgestapelde poeren op het zand staat.

Op de bovenverdieping lopen de vloeren nog wel wat af maar per kamer is dat acceptabel.
Een bed met een klosje extra onder een poot of een buro of kast waar wat gecorrigeerd is aan een poot.

Het is wat het is, maar een daalders plekje en vrijstaand met een leuke tuin.
Kleinigheidje hou je toch..

[Ro0bje]

Hier is te zien hoe scheef het loopt. De serre is later aangebouwd en is ‘recht’, dus je ziet dat de oude pui (ze hebben er gewoon een stukje aangeplakt) scheef is. Als ik er zo weer naar kijk denk ik toch wel dat het een stuk meer CM is.

We kwamen er wel achter dat er geen staal is geplaatst bij het plaatsen van de uitbouw 30 jaar geleden. Dat zou (volgens de constructeur) wel gemoeten hebben. Dus daar moeten we sowieso wat aan doen.

[ Voor 30% gewijzigd door Ro0bje op 31-07-2024 05:55 ]

[pentaw1nz]

Ik weet eerlijk gezegd niet zo goed waar ik naar moet kijken. Het is een foto vanuit een hoek. Als ik naar de verticale elementen kijk lijkt het me zelfs gewoon recht?


Nogmaals; als er daadwerkelijk problemen zijn dan is het goed daar wat aan te doen. Als je verwacht dat een jaren 30 huis helemaal waterpas is dan kun je beter je verwachtingen bijstellen ipv tienduizenden euro's aan herstel uitgeven.

[ Voor 14% gewijzigd door pentaw1nz op 30-07-2024 19:34 ]

[Wolly]

Ro0bje schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 19:18:
*knip*

Hier is te zien hoe scheef het loopt. De serre is later aangebouwd en is ‘recht’, dus je ziet dat de oude pui (ze hebben er gewoon een stukje aangeplakt) scheef is. Als ik er zo weer naar kijk denk ik toch wel dat het een stuk meer CM is.

We kwamen er wel achter dat er geen staal is geplaatst bij het plaatsen van de uitbouw 30 jaar geleden. Dat zou (volgens de constructeur) wel gemoeten hebben. Dus daar moeten we sowieso wat aan doen.

Waarom moet er staal komen, er is toch helemaal geen doorbraak gemaakt? De originele kozijnen zitten er nog gewoon in?

[ Voor 14% gewijzigd door twain4me op 31-07-2024 08:43 . Reden: link foto weggehaald ]

[AtomicShockwave]

Wolly schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 20:06:
[...]


Waarom moet er staal komen, er is toch helemaal geen doorbraak gemaakt? De originele kozijnen zitten er nog gewoon in?

Mogelijk zijn deze kozijnen van een nieuwere datum. Als ik de rest zo zie

Nogmaals, ik denk dat er niet zoveel aan de hand is. En zo te zien valt er nog een hoop te slopen, dus dat kun je dan mooi netjes waterpas maken

Staan de buitenmuren waterpas?

[corneej]

@Ro0bje verder geen inhoudelijk toevoeging, maar als je prive locatie je geliefd is zou ik bovenstaande foto verwijderen. Het is nu wel heel eenvoudig om met deze foto je nieuwe woning te vinden.

Verder wel een leuke woning, waar je zo te zien nog wel even zoet mee bent om naar hedendaagse standaard te maken. Succes! En als je het leuk vind om ons op de hoogte te houden - maak dan even een verbouw topic aan!

[Ro0bje]

corneej schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 22:29:
@Ro0bje verder geen inhoudelijk toevoeging, maar als je prive locatie je geliefd is zou ik bovenstaande foto verwijderen. Het is nu wel heel eenvoudig om met deze foto je nieuwe woning te vinden.

Verder wel een leuke woning, waar je zo te zien nog wel even zoet mee bent om naar hedendaagse standaard te maken. Succes! En als je het leuk vind om ons op de hoogte te houden - maak dan even een verbouw topic aan!

Dank voor de tip! Is verwijderd

[Dentheman]

Zonder concrete getallen zoals x cm afloop per meter, valt er weinig te zeggen op afstand.

Ik denk eerlijk gezegd dat je je veel te druk maakt, ik woon zelf ook in een jaren 30 huis en in het begin gebruikte ik bij alles wat ik aanpakte de waterpas, tegenwoordig bekijk ik eerst wat de optische consequentie daarvan is Voordat ik mijn vloer aanpakte rolde hier alle ballen naar het midden van de kamer.

Zolang er geen scheuren in de gevel zichtbaar zijn loopt het doorgaans wel los, een klein scheurtje tgv. een verzakking in 100 jaar tijd is natuurlijk niks om je druk over te maken. Maar om je zorgen weg te nemen is het wellicht een goed idee om een expert in handen te nemen (al had ik dat gedaan voordat ik de woning kocht).

[ Voor 6% gewijzigd door Dentheman op 31-07-2024 07:32 ]

[S.J.Onnie]

Ro0bje schreef op woensdag 31 juli 2024 @ 05:55:
[...]


Dank voor de tip! Is verwijderd

De link staat ook nog in de quote van @Wolly

[huppelepups]

Ro0bje schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 19:18:
Hier is te zien hoe scheef het loopt. De serre is later aangebouwd en is ‘recht’, dus je ziet dat de oude pui (ze hebben er gewoon een stukje aangeplakt) scheef is. Als ik er zo weer naar kijk denk ik toch wel dat het een stuk meer CM is.

We kwamen er wel achter dat er geen staal is geplaatst bij het plaatsen van de uitbouw 30 jaar geleden. Dat zou (volgens de constructeur) wel gemoeten hebben. Dus daar moeten we sowieso wat aan doen.

Als de orginele kozijnen er nog inzitten dan is nieuw staal echt niet nodig, wellicht dat er een betonnen latei zit. Dat is voor jaren 30 echt niet ongewoon.

Ro0bje schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 18:58:
[...]


Hebben de buren dit ook gedaan? Of gaat het om een vrijstaand huis? Voor zover wij weten hebben de buren geen problemen, dus ik vraag me af of zij mee zouden doen (mocht het nodig zijn)

Bij mij gaat het om een vrijstaand huis dat op staal, of niet eens op een zandplaat, was gefundeerd.
Funderingsproblemen kunnen zeer lokaal zijn, 25 meter verderop staat een nieuwbouw huis met 8 meter lange palen, bij mij zijn dat al 13 meter lange palen. Mijn directe buren zitten in een huis dat even oud is en die hebben geen problemen.

imho als je echt zekerheid wilt en geen angst dan moet je een funderingsonderzoek laten doen. Heel Tweakers kan zijn zegje gaan doen hierover, maar wij zijn allemaal geen expert en kunnen het niet ter plekke zien. Op die manier doe je ook niet aan struisvogelpolitiek.

[Ro0bje]

Hi allemaal,

Even een update:

Wij hebben een constructeur naar ons huis laten kijken en hij kwam tot de volgende conclusies:

- De fundering ziet er prima uit, maar het huis is gebouwd op een dikke zandlaag met daaronder een stevige kleilaag. Het huis is dus gevoeliger voor verzakking en afgelopen jaar is het huis zo’n 8 cm naar achter gaan hellen. Hoewel ik hier erg van schrok, gaf hij aan dat dit acceptabel is in 100 jaar tijd en hij in dit gebied geen problemen met fundering en ernstige verzakkingen ziet. Dus hij maakt zich geen zorgen.
- hij had wel wat op en aanmerkingen op de constructie van de aanbouw die 30 jaar geleden is geplaatst en die hebben we laten aanpassen met een nieuwe stalen constructie. Er was daar ook wat scheurvorming, maar hij gaf aan dat dat wordt veroorzaakt door het ontbreken van de goede constructie.

Geen hele alarmerende dingen dus, behalve de constructie van de aanbouw, die we nu wel aangepast hebben.

[Ro0bje]