Bijleenregeling en renteaftrek

[Nutella]

Ik heb wat vragen over de bijleenregeling bij het invullen van mijn Belastingaangifte. Ondanks informatie op de site van de Belastingdienst kom ik er niet helemaal uit. Ik zal hieronder de casus schetsen:

ik heb op 15 juni 2020 alleen een eerst woning gekocht. Ik had geen eigenwoningreserve (voorheen altijd gehuurd).
Op 1 oktober 2023 heb mijn eerste woning verkocht, met een overwaarde van in totaal €217.000.

Op 1 oktober vond ook de overdracht van mijn nieuwe woning plaats. Deze kost inclusief meerwerkopties en aankoopkosten in totaal €643.000.

Ik ben een hypothecaire hypothecaire geldlening aangegaan (annuiteit) bij de bank voor in totaal €500.000 voor deze nieuwe woning. Van mijn overwaarde heb ik dus €143.000 gebruikt. Het restant van mijn overwaarde is dus €217.000 minus €143.000 is €74.000. Ik heb dus niet mijn gehele overwaarde van de oude woning in de nieuwe woning gestopt, waardoor de bijleenregeling geldt.

Het gevolg is dat ik bij de aangifte steeds maar voor een deel van de geldlening mag aanmerken als een box1 lening (€426.000) en een box3 schuld (eigenwoningreserve) van €74.000. Ik mag dus ook slechts €426.000/5000.000= 85% van de betaalde rente aftrekken in box 1. Hierover heb ik een aantal vragen:

Ik heb dus een annuïteitenhypotheek van €500.000. In 2023 heb ik volgens de maandelijkse annuïteit €975 afgelost in totaal en €1.200 aan rente betaald in totaal van 1 oktober 2023 t/m 31 december 2023.

Mag ik de verplichte annuitaire aflossing van €975 over het kalenderjaar verminderen op de box 1 schuld? Of de box 3 schuld? Of moet ik (variant pro rata rekenen en dus 85% van €975 verminderen op de box 1 schuld en 15% verminderen op de box 3 schuld?

En hoe moet ik dan een en ander aangeven in de aangifte per 1 januari 2024?
Eindstand Box 1 schuld €500.000? Of €426.000? Of €500.000 minus de aflossing van 975? Of €426.000 minus de aflossing van 975? Of variant B namelijk €500.000 danwel €426.000 minus 85% van €975?
En diezelfde vraven geldt natuurlijk voor de eigenwoningreserve geplaatst in box3 van €74.0000…
Alvast hartelijk dank voor het meedenken!

[VidaR-9]

Hier zelf een tijdje terug ook ingedoken. Mijn interpretatie is dat de overwaarde binnen drie jaar te worden ingezet als aflossing in het geval van een nieuwe woning en hypotheek en voor het deel dat je dat niet doet creëer je een EWR. Over dat deel mag vervolgens je de rente over je eigenwoningschuld niet aftrekken. Dat zou voor jou betekenen dat alle aflossingen (zowel regulier als extra) die je doet tot 1 oktober 2026 gelden als verlaging van de EWR genomen kunnen worden en alles daarna niet meer. Je kan in de basis niet aflossen op je EWR.

In mijn zoektocht kwam ik toch een aantal tegenstrijdige meningen en voorbeelden hierover tegen. Ook geeft de belastingdienst geen echt duidelijk voorbeeld of richtlijnen.

[Orkaan]

Ik had gelezen dat je binnen 6 maanden na overdracht je EWR moet hebben ingezet om recht op hypotheekrenteaftrek te hebben (van dat deel).

Je mag het geld a 74k ook gebruiken om je huis te verbouwen dan behoudt je ook je hypotheek rente aftrek. (Je moet dan wel kunnen aantonen dat je het geld duurzaam in je huis hebt gestoken )

[Nutella]

Orkaan schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 16:15:
Ik had gelezen dat je binnen 6 maanden na overdracht je EWR moet hebben ingezet om recht op hypotheekrenteaftrek te hebben (van dat deel).

Je mag het geld a 74k ook gebruiken om je huis te verbouwen dan behoudt je ook je hypotheek rente aftrek. (Je moet dan wel kunnen aantonen dat je het geld duurzaam in je huis hebt gestoken )

Ja, en daar zit het ‘m in. Die 74k ga ik niet aan de woning besteden. Dus blijft een box 3 schuld.
De vraag is hoe je dan met de annuitaire aflossingen omgaat voor de box 1 en box 3 schuld.

[Nutella]

VidaR-9 schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 15:24:
Hier zelf een tijdje terug ook ingedoken. Mijn interpretatie is dat de overwaarde binnen drie jaar te worden ingezet als aflossing in het geval van een nieuwe woning en hypotheek en voor het deel dat je dat niet doet creëer je een EWR. Over dat deel mag vervolgens je de rente over je eigenwoningschuld niet aftrekken. Dat zou voor jou betekenen dat alle aflossingen (zowel regulier als extra) die je doet tot 1 oktober 2026 gelden als verlaging van de EWR genomen kunnen worden en alles daarna niet meer. Je kan in de basis niet aflossen op je EWR.


In mijn zoektocht kwam ik toch een aantal tegenstrijdige meningen en voorbeelden hierover tegen. Ook geeft de belastingdienst geen echt duidelijk voorbeeld of richtlijnen.

Hmmm, dat je na 3 jaar niet kan aflossen op de EWR hoor ik voor het eerst. Ik dacht dat de reguliere aflossingen pro rata moeten worden verdeeld. Maar ik lees inderdaad ook tegenstrijdige voorbeelden en meningen op het internet. En stel dat het pro rata moet, dan weet ik nog steeds niet zo goed welke restschuld ik moet aangeven in box 1 en box 3 per 1 januari 2024 en hoe ik dan de betaalde rente moet verdelen in aftrekbaar en niet aftrekbaar…

[VidaR-9]

Nutella schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 16:51:
[...]
Hmmm, dat je na 3 jaar niet kan aflossen op de EWR hoor ik voor het eerst. Ik dacht dat de reguliere aflossingen pro rata moeten worden verdeeld. Maar ik lees inderdaad ook tegenstrijdige voorbeelden en meningen op het internet. En stel dat het pro rata moet, dan weet ik nog steeds niet zo goed welke restschuld ik moet aangeven in box 1 en box 3 per 1 januari 2024 en hoe ik dan de betaalde rente moet verdelen in aftrekbaar en niet aftrekbaar…

Je mag hypotheekrente aftrekken over eigen woning schuld -/- EWR. Je eigen woning schuld neemt door de jaren af door aflossing, maar je EWR is een vaststaand gegeven. Daar kan je niet “op aflossen”.

Die verdeling gaat in hetzelfde scherm. Dus je vult je totaal in van 500K en dan deel woning en deel “ander bestendigsdoel”. Met de bijbehorende rente doe je hetzelfde.

[Paralize_nl]

Ik haal elk jaar het bedrag dat ik niet mag aftrekken (totale overwaarde -/- wat ik heb gebruikt voor mijn nieuwe woning) van mijn restschuld af. Dat bedrag gebruik ik voor de rente berekening. Wel schrijf ik even dat eind bedrag weer op. Anders moet ik elk jaar opnieuw die hele berekening door.

Wellicht dat ik mezelf iets benadeel, maar liever geen gedoe met de BD. Overigens maak ik 1x per jaar gebruik van HRA teruggaaf.

[Nutella]

Paralize_nl schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 17:26:
Ik haal elk jaar het bedrag dat ik niet mag aftrekken (totale overwaarde -/- wat ik heb gebruikt voor mijn nieuwe woning) van mijn restschuld af. Dat bedrag gebruik ik voor de rente berekening. Wel schrijf ik even dat eind bedrag weer op. Anders moet ik elk jaar opnieuw die hele berekening door.

Wellicht dat ik mezelf iets benadeel, maar liever geen gedoe met de BD. Overigens maak ik 1x per jaar gebruik van HRA teruggaaf.

Mag ik jou hier een priveberichtje over sturen? Zodat ik kan kijken hoe ik dit in mijn situatie en mijn bedragen moet doen?

[Nutella]

VidaR-9 schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 17:00:
[...]


Je mag hypotheekrente aftrekken over eigen woning schuld -/- EWR. Je eigen woning schuld neemt door de jaren af door aflossing, maar je EWR is een vaststaand gegeven. Daar kan je niet “op aflossen”.

Die verdeling gaat in hetzelfde scherm. Dus je vult je totaal in van 500K en dan deel woning en deel “ander bestendigsdoel”. Met de bijbehorende rente doe je hetzelfde.

Dat de EWR een vaststaand bedrag blijft, begrijp ik. Het gaat mij om het bedrag van de schuld dat je moet opnemen in box 3 (normaliter gelijk aan de ewr maar dat hoeft is sommige situaties niet zo te zijn, dat terzijde).

Dus mijn ewr zal altijd 74k blijven voor zover ik dit niet steek in de woning. Dat snap ik. Check.
Echter, ik neem in box 3 een schuld op van 74k en door mijn annuitaire aflossingen, meende ik dat ik pro rata dan ook op de schuld aflos. Anders zou de belastingdienst me bevoordelen, aangezien die 74k van de rendementsgrondslag afgehaald mag worden. Als die eeuwig gelijk blijft, is dat gunstig voor mij, maar dat lijkt niet de bedoeling te zijn. Dus ik denk dat we het bedrag van de ewr (die gelijk blijft) en het bedrag dat we opnemen in box 3 (die elk jaar daalt door verplichte aflossing) even los van elkaar moeten zien

[VidaR-9]

Nutella schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 18:41:
[...]


Dat de EWR een vaststaand bedrag blijft, begrijp ik. Het gaat mij om het bedrag van de schuld dat je moet opnemen in box 3 (normaliter gelijk aan de ewr maar dat hoeft is sommige situaties niet zo te zijn, dat terzijde).

Dus mijn ewr zal altijd 74k blijven voor zover ik dit niet steek in de woning. Dat snap ik. Check.
Echter, ik neem in box 3 een schuld op van 74k en door mijn annuitaire aflossingen, meende ik dat ik pro rata dan ook op de schuld aflos. Anders zou de belastingdienst me bevoordelen, aangezien die 74k van de rendementsgrondslag afgehaald mag worden. Als die eeuwig gelijk blijft, is dat gunstig voor mij, maar dat lijkt niet de bedoeling te zijn. Dus ik denk dat we het bedrag van de ewr (die gelijk blijft) en het bedrag dat we opnemen in box 3 (die elk jaar daalt door verplichte aflossing) even los van elkaar moeten zien

Maar dan benadeel je dus eigenlijk jezelf? Want je EWR blijft altijd hetzelfde terwijl je box 3 schuld (aftrek vermogen) wel afneemt.

Misschien heb je gelijk hoor, heb er nooit zo over nagedacht.

[Nutella]

VidaR-9 schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 19:52:
[...]


Maar dan benadeel je dus eigenlijk jezelf? Want je EWR blijft altijd hetzelfde terwijl je box 3 schuld (aftrek vermogen) wel afneemt.

Misschien heb je gelijk hoor, heb er nooit zo over nagedacht.

Ik benadeel niet mezelf bewust. Het zijn volgens mij de regels… maar dat is dus de vraag… of ik die 74k schuld in box 3 moet verminderen pro rata elk jaar…

[Paralize_nl]

Nutella schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 17:38:
[...]


Mag ik jou hier een priveberichtje over sturen? Zodat ik kan kijken hoe ik dit in mijn situatie en mijn bedragen moet doen?

Ehm. Ik denk ‘t. Ik heb de tool toen van de belastingdienst gebruikt. Maar mocht je daar niet uitkomen stuur maar een PB. Ik ben hier niet dagelijks maar wel regelmatig.

[Barrycade]

Waar heb jij dan een schuld van die 74k?

Je hebt 5 ton geleend en je hebt van je overwaarde 74000 in je zak gestopt. Die moet je toch aan niemand terugbetalen?

Je mag alleen van die 5 ton alleen maar de rente in ratio aftrekken en dus de rente die je over de 436000 euro betaald.

[KabouterSuper]

Interessante vraag. Als ik hem iets omschrijf, kom ik op de volgende varianten:
1) Er wordt een hypotheek van 426k annuitair afgesloten (aftrekbaar) plus een hypotheek van 74k annuitair (niet aftrekbaar).
2) Er wordt een hypotheek van 426k annuitair afgesloten (aftrekbaar) plus een hypotheek van 74k aflossingsvrij (niet aftrekbaar). Er wordt extra afgelost op het annuitaire deel.

In beide gevallen is duidelijk hoeveel rente je mag aftrekken. Maar is het geval van de TS meer vergelijkbaar met 1) of 2)?

[MeesterPieter]

hou er ook rekening mee dat je eigenwoningreserve ieder jaar afneemt met alle kosten die je redelijkerwijs onder onderhoud aan de woning kunt toeschrijven, dit is niet beperkt tot een verbouwing

(https://www.belastingdien...eigenwoningreserve-omlaag)

onderhoud aan de cv ketel, schilderen binnen of buiten, tuinonderhoud, deze kosten mag je allemaal van je eigenwoningreserve afhalen

[marcelcee]

Trek het eerste half jaar alle rente af, dan heb je voor deze aangifte geen moeilijkheden (okt-dec valt er natuurlijk binnen). Je moet dan wel het oogmerk hebben om het geld aan de verbetering van je woning te besteden. En je moet het dus niet al uitgeven (je totale spaargeld moet niet minder worden dan die 74k). Weet je zeker dat je niet toch nog de keuken en badkamer wilt vernieuwen?

Zie onderdeel 3.2 van https://wetten.overheid.nl/BWBR0027731/2010-06-11