Lekkage dakkapel buren, wie aansprakelijk

[BeukD]

Sinds november 2023 heb ik nieuwe buren. Zij hebben een huis gekocht met bestaande lekkages, deze is door bouwkundige keuring die zij hebben laten uitvoeren ook benoemd. De vorige eigenaar heeft het huis gekocht van een woningbouwcorporatie, er was veel achterstallig onderhoud. Deze meneer heeft het huis geflipt (is een stucadoor). Nu is het geval dat zij alles zelf hebben gedaan. Zij hebben dus ook zelf de dakkapel gemaakt. De dakkapel is volgens mij andere buurman “gebeund”. Deze heeft maanden lang onbeschermd open gestaan, niks is met mij besproken over de loodslabben van mijn schoorsteen etc. Zij hebben lopen prutsen. Nu heeft mijn nieuwe buurman deze woning dus met lekkage gekocht, heeft er nog over zitten opscheppen dat hij 10k minder heeft betaald door deze lekkages. Komt er vanavond een bericht dat hij nog steeds lekkage heeft door mijn schoorsteen. Ik heb mijn schoorsteen door een dakdekker laten voegen, impregneren en aan mijn kant is het lood vervangen. Ik heb zelf pas sinds circa maart lekkage. Nu schuift mijn buurman zijn lekkage, die al sinds lang bekend is op mij af. De loodslabben zijn bij montage van dakkapel niet goed “gemonteerd” door vorige eigenaar. Dat is dan toch niet mijn probleem?

Ik heb de dakdekker die mijn schoorsteen ed heeft gefixt gevraagd om te komen kijken. Hij stuurde mij een foto van het slechte werk dat is geleverd door die vorige buurman. Hij komt vrijdag even poolshoogte nemen.

Er moet natuurlijk iets met dat lood gebeuren, maar dit is toch gewoon een punt voor mijn buurman? Uit coulance laat ik de dakdekker maar komen, maar vind het onterecht als de rekening van oplossing bij mij terecht komt. Hoe moet ik dit zien? Ik heb de “erfgrens” even met roze aangegeven in de foto van het dak. Links is zijn woning.

[Willempie27]

Als ik zo de scheiding bekijkt is de gehele schoorsteen van jou. Dus je hebt geen eigen kant. Het lood loopt wel naar de buurman om het dak zo sluiten te maken.
Je nieuwe buurman heeft lekkage door jouw schoorsteen en heeft denk ik niet te doen wat de vorige heeft lopen prutsen. Dat wordt nu ineens jouw probleem.
Ik denk dat je de vorige bewoner aansprakelijk moet stellen. Weet niet hoelang het geleden is maar zou er snel werk van maken.

[BeukD]

Dag Willempie,

Dank voor je reactie. In het opzicht van schoorsteen is van mij; klopt. Ik ga de dakdekker dus ook vragen om die kant ook nog te voegen en te impregneren (zoals ik had afgesproken met hem, hij dacht dat het een gedeelde schoorsteen was dus heeft maar 3/4 kanten gedaan). Dat zal nog wel gedaan worden. Echter er is nooit lekkage geweest totdat die klusmannen bezig zijn gegaan met die dakkapel. Zij hebben wellicht een en ander niet correct gemonteerd. Dan zijn zij in gebreken natuurlijk en niet ik. Dan zal het inderdaad een kwestie gaan worden met meneer Mehmet- nog wat.

Vind het alleen nogal wat dat hij dan weet dat er lekkage is, door slecht prutswerk; dan dus minder betaald om daarmee het dak te gaan fixen om dan vervolgens bij mij aan te gaan kloppen. Behoorlijk stijlloos als je het mij vraagt, haha. Gelukkig woon ik hier nog maar 1,5 jaar en woon ik straks in nieuwbouw. Heb ik niks meer te maken met dit soort ongein (kans is vele malen kleiner, laat ik het zo zeggen).

Ben benieuwd wat de dakdekker vrijdag zegt.

Dank voor je reactie!

[BeukD]

Oh trouwens, aan de andere kant van het dak hebben ze ook lekkage. Was ook al bekend en is ook met het bouwkundige rapport gemeld begreep ik. Het is volgens mij vorig jaar september/oktober verkocht en in november/december zaten de huidige bewoners er in. Huidige bewoner heeft pas rond maart laten weten dat zijn dak lekt.

Allemaal heel vreemd als je het mij vraagt. Een lekkage verhelp je toch zo snel mogelijk überhaupt? Haha.

[Electro Wim]

De schoorsteen is van jou. De schade door lekkage via jouw schoorsteen is jouw verantwoordelijkheid. Dat heeft niets te maken met het beunen van de dakkapel.

Wanneer via jouw schoorsteen water onder de pannen komt door ontbreken van goede loodslabben dan is dat jouw probleem. De buurman kan jou daar ook aansprakelijk voor stellen. Dus voorzichtig met uitspraken over de buurman. Het is makkelijk te zien of jouw schoorsteen de oorzaak is. En als jouw buurman het slim speelt, wat ik vermoed, dan heeft hij straks een mooi gerepareerd dak, nieuwe isolatie op het dak en een gerenoveerde zolder, allemaal betaald door jou of jouw verzekering. Dat laatste is nog maar de vraag wanneer je bewust zijn kant van de schoorsteen niet gedaan hebt.

Helaas heb je het een beetje in de hand gewerkt door niet de hele schoorsteen te doen. Les voor de toekomst, zodra er buren en erfgrens bij komen kijken, goed in de gaten houden waar je verantwoordelijkheid ligt.


Dan even over de dakkapel. Helaas voor je buurman staat hij te dicht op de erfgrens. Misschien kan jij er werk van maken en het zo spelen dat hij zijn lekkage verlies neemt, hij jouw schoorsteen fixed en dat niemand het er verder over heeft. Anders handhavingsverzoek bij gemeente indienen, mits natuurlijk jouw kapel wel aan de eisen voldoet (50cm vanaf erfgrens). Je gaat toch verhuizen dus vriendjes met buurman hoeft niet meer.

[Wilke]

Beide dakkapellen verbazen mij.

Ze zitten bijna tot aan de nok, en in elk geval die van de buren veel te dicht op de erfgrens.

Dit kan nooit vergunningvrij zijn geweest, en als die gevraagd is (wat ik betwijfel) lijkt het me sterk dat die toegekend zou zijn.

Hier over klagen bij de gemeente lijkt me een tweesnijdend zwaard want die van jezelf kan volgens mij net zo min kloppen. Of weet je zeker van wel?

[ Voor 3% gewijzigd door Wilke op 16-07-2024 06:49 ]

[sOid]

Ik ben zelf met een dakkapel bezig en heb een aantal partijen over de vloer gehad. Los van de erfgrens en eventuele vergunningsplicht, geven ze allemaal aan dat een kapel nooit zo dicht bij een schoorsteen geplaatst mag worden.

Die nokpan bij de linker dakkapel is trouwens ook heel raar zo.

[Mr.Conroe]

Kan ook zijn dat er door die stadsuitloop water onder de pannen slaat maar de staat van de pannen is niet te beoordelen op de foto. Ik zou op het eerste gezicht ook de nokvorst aan de kant van de buurman verdenken.

[Thijsmans]

Ik zou de buurman laten weten dat je bereid bent om ernaar te laten kijken en waar nodig op jouw kosten de schoorsteen te laten herstellen. Maar op het moment dat de lekkage niet het gevolg is van de schoorsteen, komen alle gemaakte kosten voor rekening van de buurman. Gelet op de zwevende nokvorst kun je je twijfel over de oorzaak uiten Pas bij een schriftelijk akkoord (e-mail) e.e.a. in gang zetten.

[pentaw1nz]

BeukD schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 02:41:
Dag Willempie,

Dank voor je reactie. In het opzicht van schoorsteen is van mij; klopt. Ik ga de dakdekker dus ook vragen om die kant ook nog te voegen en te impregneren (zoals ik had afgesproken met hem, hij dacht dat het een gedeelde schoorsteen was dus heeft maar 3/4 kanten gedaan). Dat zal nog wel gedaan worden. Echter er is nooit lekkage geweest totdat die klusmannen bezig zijn gegaan met die dakkapel. Zij hebben wellicht een en ander niet correct gemonteerd. Dan zijn zij in gebreken natuurlijk en niet ik. Dan zal het inderdaad een kwestie gaan worden met meneer Mehmet- nog wat.

Vind het alleen nogal wat dat hij dan weet dat er lekkage is, door slecht prutswerk; dan dus minder betaald om daarmee het dak te gaan fixen om dan vervolgens bij mij aan te gaan kloppen. Behoorlijk stijlloos als je het mij vraagt, haha. Gelukkig woon ik hier nog maar 1,5 jaar en woon ik straks in nieuwbouw. Heb ik niks meer te maken met dit soort ongein (kans is vele malen kleiner, laat ik het zo zeggen).

Ben benieuwd wat de dakdekker vrijdag zegt.

Dank voor je reactie!

maar als jij die schoortsteen gewoon in orde maakt en zorgt dat het lood ook aan die laatste kant fastoenlijk is ingemetseld, dan is dat 100% in orde en moet de buurman het zelf maar verder uitzoeken toch?
:
Zo lang jij verder geen hinder hebt van zijn geprutste dakkapel kan hij dan zelf verder aan de slag met oplossingen zoeken.

[robertzijm]

De schoorsteen is van jou. De schade door lekkage via jouw schoorsteen is jouw verantwoordelijkheid. Dat heeft niets te maken met het beunen van de dakkapel.

Dat valt nog te bezien, het lijkt me aannemelijk dat bij het plaatsen van die (illegale) dakkapel, praktisch tegen de schoorsteen aan, dat lek gecreëerd is. Die zwevende nokvorst is er ook onder vandaan getrokken door buur denk ik?

Je bent wel erg laat, persoonlijk had gestuurd op schoorsteen volledig laten repareren met rekening loodgieter gedeeld voor beunbuur.
Maar die is dus al lang weg?

[sypie]

@BeukD Voordat jouw voeger weer het dak op gaat om de schoorsteen aan die kant ook te doen: heb even goed in beeld wat de risico's zijn van een aannemer op het dak van iemand anders. Zeker op dit moment, dat er al lekkage is, moet je eigenlijk niet willen dat iemand het dak van de buren op gaat. Wanneer dat wel gebeurt kan de buurman jou de zwarte piet nog makkelijker toeschuiven. Jij hebt immers met jouw (onderaannemers-)vingers aangezeten...

Hetzelfde geldt voor die zwevende nokpan. Op het moment dat jouw aannemer de schoorsteen aan de kant van de buren opnieuw gaat doen moet die pan even aan de kant. Het tijdelijk weghalen van die nokpan kan voor de buurman ook al reden zijn om de schuld bij jou neer te leggen.

Zorg er voor dat je hier heel duidelijke schriftelijke afspraken over maakt. Mondeling is leuk en geldig en zo... maar wanneer de buurman er geen actieve herinnering meer aan heeft heb je toch écht wel een probleem. Die moet je zien te voorkomen.

[Motrax]

Wie eist bewijst. Ja als geste kan je de schoorsteen nog even fixen door je dakdekker, maar met die zwevende nokvorst (WTF) is voor 99% kans de oorzaak van de lekkage.

[Electro Wim]

robertzijm schreef op dinsdag 16 juli 2024 @ 09:50:
[...]

Dat valt nog te bezien, het lijkt me aannemelijk dat bij het plaatsen van die (illegale) dakkapel, praktisch tegen de schoorsteen aan, dat lek gecreëerd is. Die zwevende nokvorst is er ook onder vandaan getrokken door buur denk ik?

Je bent wel erg laat, persoonlijk had gestuurd op schoorsteen volledig laten repareren met rekening loodgieter gedeeld voor beunbuur.
Maar die is dus al lang weg?

Ik zie nu inderdaad de zwevende nokvorst. Dat is vragen om problemen en draait het zelfs om. Wanneer de schoorsteen van TS voldoet, dan kan het zelfs zo zijn dat buurman aansprakelijk is voor schade bij TS. Het lijkt wel alsof die nok vorst er maar gewoon opgekwakt is.


Overigens had dakkapel nooit zo gebouwd moeten zijn.

[RonnieKo]

Neem contact op met je rechtsbijstandverzekering. Stel een dossier samen en bespreek dat. Vraag ook of het verstandig is om de rest van de schoorsteen te voegen op dit moment.

Over de dakkapel: Je kan nagaan wat de eisen zijn van vergunningsvrij bouwen van de dakkapel. Of er een vergunning is aangevraagd of niet. De nieuwe eigenaar kan ook aangesproken worden op wel of geen vergunning aanwezig. Dat verjaart niet.