Advies huurwoning: extra kosten en Wet Betaalbare Huur

[toothpick vic]

Ik beschrijf mijn situatie in twee aparte delen. Het eerste feel betreft vragen rondom "bijkomende leveringen en diensten". Het tweede deel betreft vragen rondom de Wet Betaalbare Huur.


Deel 1:

Voor een huurwoning overweeg ik een contract te ondertekenen met de huurprijs van 1495 euro per maand exclusief nutsvoorzieningen. In het contract staat een maandelijks vast bedrag van 100 euro beschreven voor bijkomende leveringen en diensten.
De leveringen en diensten staan als volgt beschreven:

- De door huurder te betalen huurprijs is inclusief schilderwerk, keukenblok met inbouwapparatuur.
- De door verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten zijn: vloerafwerking, raamstoffering, kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen en apparatuur.

Het betreft een geheel zelfstandige woning met een eigen deur. Gemeenschappelijke voorzieningen en apparatuur zijn dus niet van toepassing. De muren zijn geverfd en er zit een vloer in.

Hier volgen mijn vragen:
1) Is het maandelijkse bedrag van 100 euro wettelijk gezien toegestaan? Het betreffen eenmalige 'diensten' die vallen onder groot onderhoud. Groot onderhoud hoort naar mijn weten te worden vergoed door de verhuurder.
2) Hoe ziet een vervolgtraject eruit waar ik niet bereid ben om maandelijks 100 euro te betalen?


Deel 2

Ik heb kennis van de Wet Betaalbare Huur die ingaat op 1 juli. Deze wet verbindt het puntenaantal van een middenhuurwoning aan een maximale toegestane huurprijs. Mijn beschreven contract zou ingaan op 15 juli.

3) Hoe is het puntenaantal te berekenen? Er ontbreken mij details zoals het energielabel en specifieke afmetingen van woonruimtes.
4) Hoe ziet een traject er precies uit waarin ik wettelijk beroep doe op de Wet Betaalbare Huur om de huurprijs van mijn eventuele huurwoning te laten voldoen aan de wet?
5) Is de optie realistisch haalbaar om het huidige contract te ondertekenen en een traject te starten die ik in vraag 4 beschrijf?

[99ruud99]

Vraag 1: je kan een kostenspecificatie aanvragen; een vloer wordt afgeschreven in x jaar, muren moeten elke y jaar geverfd worden (groot onderhoud valt sowieso al voor verhuurder). Vloer en muren en raamstoffering vallen NIET onder groot onderhoud. Gemeenschappelijke voorzieningen en apparatuur: deurbel/camera, lampen, etc. Normaal wordt hier iets van 5-10 euro per jaar voor gerekend. Ook heirvan mag je kostenspecificatie vragen.

vraag 2: als je de specificatie ehbt kan je zien welke kosten waarvoor zijn. Dan kan je melden ik ben met deze kosten eens (ga niet op centen kijken, als er staat 1 euro per maand voor lampen + elektra is dat heel normaal).

Vraag 3: er is een nieuwe rekentool, energielabel staat in je huurcontract, net als afmetingen gehuurde ruimte. Als dit er niet in staat vraag ze op.
https://huurprijscheck.hu...l/zelfstandige-woonruimte

Wat heeft u nodig om de Huurprijscheck in te vullen?

De WOZ-waarde van uw woning. U kunt deze opvragen via WOZwaardeloket.nl.
De oppervlakte van alle kamers in uw woning, ook de badkamer en keuken. En de lengte van het aanrecht.
De oppervlakte van buitenruimtes zoals uw balkon, tuin of terras, (fietsen)berging of garage.

Vraag 4: wet betaalbare huur is enkel van toepassing op NIEUWE huurcontracten - neit op bestaande.
Vraag 5: als je het contract tekent na 1 juli (neem aan van wel) dan is dat realistisch, maar ik zou eht vooraf doen, want eerste 6 maanden helpt huurcommissie niet.


Hopelijk ben je zo een beetje geholpen.

[ Voor 4% gewijzigd door 99ruud99 op 01-07-2024 23:57 ]

[Real]

De totale prijs die je maandelijks moet betalen bestaat uit:

- de huurprijs = geld dat je maandelijks verschuldigd bent voor de onroerende zaak en onroerende aanhorigheden zoals een tuin
- de servicekosten = geld dat je maandelijks verschuldigd bent voor de levering van zaken en diensten die samenhangen met de bewoning

toothpick vic schreef op maandag 1 juli 2024 @ 23:02:
1) Is het maandelijkse bedrag van 100 euro wettelijk gezien toegestaan? Het betreffen eenmalige 'diensten' die vallen onder groot onderhoud. Groot onderhoud hoort naar mijn weten te worden vergoed door de verhuurder.

Het zijn geen eenmalige kosten, maar servicekosten voor de levering van zaken die samenhangen met de bewoning (art. 7:237 lid 3 BW). Uit de bijlage bij het Besluit servicekosten (Bsk) volgt welke zaken en diensten als servicekosten moeten worden gezien.

vloerafwerking,

Dat zijn geen servicekosten, want de vloerafwerking (zoals een plint) is waarschijnlijk onroerend

raamstoffering

Roerende zaken zoals raamstoffering staan in het Bsk, dus daar kan de verhuurder servicekosten voor in rekening brengen.

kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen en apparatuur.

Erg vaag, want wat zijn 'gemeenschappelijke voorzieningen en apparatuur'? Maar bijvoorbeeld de nutsvoorzieningen in een gemeenschappelijk trappenhuis kunnen als servicekosten in rekening worden gebracht.

Hoe ziet een vervolgtraject eruit waar ik niet bereid ben om maandelijks 100 euro te betalen?

Als het contract is getekend op of na 1 juli kun je de huurcommissie verzoeken om het voorschotbedrag vast te stellen:

https://www.huurcommissie...sten-en-nutsvoorzieningen

Dat is nieuw, want tot 1 juli was dat niet mogelijk voor huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. De Tweede Kamer heeft echter in de Wet betaalbare huur de mogelijkheid om de servicekosten te laten toetsen door de huurcommissie in-geamendeerd.

3) Hoe is het puntenaantal te berekenen?

Via de nieuwe huurprijscheck voor zelfstandige huurwoningen op de website van de huurcommissie.

Er ontbreken mij details zoals het energielabel

De verhuurder moet een energielabel verstrekken aan een nieuwe huurder op grond van art. 6.27 lid 3 Bbl. Als de verhuurder dat nalaat is de verhuurder strafbaar en kan de ILT een bestuurlijke boete opleggen aan de verhuurder.

en specifieke afmetingen van woonruimtes.

Die zul je dan moeten schatten of wachten tot je daadwerkelijk de woning in kunt.

4) Hoe ziet een traject er precies uit waarin ik wettelijk beroep doe op de Wet Betaalbare Huur om de huurprijs van mijn eventuele huurwoning te laten voldoen aan de wet?

Je kunt het meest eenvoudige een toetsing aanvangshuurprijs laten uitvoeren door de huurcommissie op grond van art. 7:249 BW. Dat moet binnen zes maanden na aanvang. Daarna kan het bij middenhuur ook, maar is lastiger.

Is de optie realistisch haalbaar om het huidige contract te ondertekenen en een traject te starten die ik in vraag 4 beschrijf?

Ja, dat is geen probleem.

https://www.huurcommissie...oetsing-aanvangshuurprijs

Hou er wel rekening mee dat het op een forum zoals dit niet mogelijk is om alle feiten te overzien. Mede daarom blijft elk risico dat samenhangt met handelen naar wat ik noem bij jou.

[Real]

99ruud99 schreef op maandag 1 juli 2024 @ 23:56:
Vraag 5: als je het contract tekent na 1 juli (neem aan van wel) dan is dat realistisch, maar ik zou eht vooraf doen, want eerste 6 maanden helpt huurcommissie niet

De TS kan juist het beste de eerste zes maanden naar de huurcommissie. Waar haal jij nu vandaan dat het niet zou kunnen?

[99ruud99]

Real schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 01:15:
[...]


De TS kan juist het beste de eerste zes maanden naar de huurcommissie. Waar haal jij nu vandaan dat het niet zou kunnen?

Ah je hebt gelijk, dat was vroeger (staat nog wel bij de oude huurprijs check).

Ps, weet dat er 3 groepen zijn:

Sociale huur : tot 144 punten
Middenhuur : tot 188 punten
Vrije sector (valt niet onder wet betaalbare huur) 188 punten of meer.

[Real]

99ruud99 schreef op dinsdag 2 juli 2024 @ 01:38:
[...]
Ah je hebt gelijk, dat was vroeger (staat nog wel bij de oude huurprijs check).

Nee, waar haal je dat dan weer vandaan? Art. 7:249 BW (t/m zondag art. 7:249 lid 1 BW) staat al sinds 2003 in het Burgerlijk Wetboek. En daarvoor stond er een vergelijkbaar artikel in de Huurprijzenwet:

Artikel 249

Deze bepaling stemt overeen met artikel 17 lid 1 HPW. De termijn van drie maanden als bedoeld in artikel 17 HPW is in het kader van het wetsvoorstel wijziging Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies (Kamerstukken II, 1996–1997, 25 445, nrs. 1–3) reeds verlengd tot zes maanden, omdat de oorspronkeljke termijn voor veel nieuwe huurders die zich in verband met de hoogte van de huur tot de huurcommissie wilden wenden een probleem opleverde. Daarbij sprong de categorie brengplichtzaken er als een bijzondere, overigens kleine, categorie uit.

Kamerstukken II 1997/98, 26089 nr. 3, p. 43