Straks Huurverhoging maar ook Wet Betaalbare Huur. Advies?

[kikibu]

Ik hoop dat jullie me wat advies kunnen geven.

Ik huur een appartement in de vrije sector. Ik heb onlangs de huurprijscheck gedaan van de huurcommissie en hier komt uit dat het 180 punten is. Ik betaal volgens de check per maand een paar honderd euro meer dan 'toegestaan' is. Mijn contract zegt ook nog dat de huur op 1 juli van elk jaar omhoog gaat, maar niet precies hoe veel. Mijn huisbaas heeft me te laat (pas vorige week) laten weten dat het 4% omhoog gaat per 1 juli, het moet volgens de wet namelijk min. 2 maanden van tevoren.

Er zijn twee ontwikkelingen. De nieuwe wet Betaalbare Huur die waarschijnlijk vandaag wordt aangenomen en op 1 juli ingaat zou alleen op nieuwe contracten gelden voor appartementen t/m 186 punten. Mijn appartement wordt waarschijnlijk dus als middenhuur bestempeld en aan een maximum huur gebonden zijn die honderden euro's lager is dan wat ik nu betaal, echter geldt het alleen voor nieuwe huurcontracten.

Daarnaast komt er ook nog een andere regel waarbij verhuurders vanaf 1 juli ook nog eens geen nieuwe tijdelijke contracten meer mogen aanbieden. Mijn contract is tijdelijk tot midden 2025, ik wil waarschijnlijk langer blijven of iig de optie hebben. Het lijkt me echter best waarschijnlijk dat mijn huurbaas, een particulier die alleen dit appartement heeft en verhuurt, juist van huur af wil omdat bij een nieuw contract hij veel minder huur mag rekenen. De huurbaas is trouwens een best redelijke en jonge gozer, ik heb tot nu toe alleen maar goed contact.

Volgens de wet mag hij dus tot het einde van ons contract gewoon mij het hogere bedrag in rekening brengen, maar het voelt een beetje raar dat de huur verhoogt wordt. Ik mag er in principe ook op elk moment uit als huurder en dan zou hij bij een volgende huurder meteen onbepaalde tijd EN een lagere huur moeten gaan rekenen.

Mijn opties zijn:

1. Niets doen, de 4% verhoging in 2024 en 2025 gewoon accepteren
2. Vragen om een bevriezing van de huur (zoals ook meerdere huurders doen momenteel)
3. Officieel een huurverlaging aanvragen zodra de wet in gaat op 1 juli

Wat zouden jullie doen? Ik wil natuurlijk zo weinig mogelijk betalen, maar de kans op verlenging, ook al is ie klein, nog wel in stand houden. Ik ben erg blij met met het appartement.

[ Voor 6% gewijzigd door kikibu op 25-06-2024 13:03 ]

[GarBaGe]

Ik heb ook een tijdje in de vrije sector gehuurd.
De huur die ik betaalde was zo hoog (1100 per maand) dat ik voor hetzelfde geld een huis kon kopen.
Dus dat heb ik nu gedaan.
De hypotheek blijft jarenlang hetzelfde, omdat de rente jarenlang vast staat, dus geen last van huurverhoging en/of onzekerheid.
De kosten van mijn hypotheek (danwel huurhuis voorheen) zijn nog steeds de hoogste van al mijn uitgaven, dus best fijn dat dat niet veranderd.

[Truus01]

@GarBaGe Maar voor een hypotheek met dezelfde maandelijkse lasten, moet je vaak een (veel) hoger inkomen hebben. En vast (of mbv werkgeversverklaring).
Echt niet iedereen kan een hypotheek krijgen met diezelfde maandelijkse lasten.
En dan is het ook nog niet zo dat je in die prijsklasse een huis kunt vinden.
Dus helaas is jouw optie meestal geen optie.

[99ruud99]

Ik zou even aan de verhuurder vragen wat die er zelf van vindt.

Grote kans dat die ook wel weet wat de wet zegt, en geen zin heeft in gedoe.

Huurcommissie kan altijd nog, probeer eerst onderling te praten.

Ps- het aantal punten kan je nogal mis op gaan. Zeker mbt "luxe toevoegingen". (Kan zomaar 10 punten schelen).

Heb je dingen als zonnepanelen / klein onderhoudscontract dan mag dit ook bij servicekosten getekend worden.

[kikibu]

Ja idd, sowieso gesprek aangaan zeker omdat hij een redelijk persoon lijkt te zijn tot nu toe. Het liefst heb ik gewoon dat de huur gelijk blijft. Ik denk dat een verlaging van honderden euro's naar de nieuwe max er niet in zit, tenzij de huurcommissie straks ook uitspraken mag doen over middenhuur met bestaande contracten die al >6 maanden oud zijn, maar dat denk ik niet.

Ook heeft hij inderdaad misschien zoals jij zegt plannen voor het upgraden zodat het boven de 186 punten komt. Het is wel appartement, dus geen zonnepanelen.

Voor mij is kopen idd geen optie om meerdere redenen. Ik wil ook de vrijheid behouden om te verhuizen wanneer ik wil, ik heb nu maar 1 maand opzegtermijn.

Ik ben er inmiddels wel achter dat mijn huisbaas mij veels te laat heeft laten weten over de exacte huurverhoging. Ook al heeft hij in het contract staan dat er een verhoging komt op 1 juli van elk jaar, er staat niet hoe veel en hij heeft me pas 7 dagen van tevoren via een appje een exact bedrag genoemd. Volgens de wet moet dit min. 2 maanden van tevoren schriftelijk zijn aangekondigd.

[ Voor 17% gewijzigd door kikibu op 25-06-2024 13:55 ]

[GarBaGe]

Truus01 schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 13:47:
@GarBaGe Maar voor een hypotheek met dezelfde maandelijkse lasten, moet je vaak een (veel) hoger inkomen hebben. En vast (of mbv werkgeversverklaring).
Echt niet iedereen kan een hypotheek krijgen met diezelfde maandelijkse lasten.
En dan is het ook nog niet zo dat je in die prijsklasse een huis kunt vinden.
Dus helaas is jouw optie meestal geen optie.

In mijn geval:
Voor mij huurhuis moest ik een maandinkomen hebben van 4x de maandhuur (in mijn geval dus minimaal 4400 per maand).
Voor een koophuis kan je tot meestal rond 5x je jaarsalaris aan koopprijs betalen.
Gegeven de 4400 per maand inkomen. Dit maal 12 en maal 5 en ik heb daarvan een 250.000 koophuis gekocht.
Die heeft een hypotheekl van 1200 per maand. Dus nauwelijks hoger dan mijn huurhuis.
Maar wel de rente aftrekbaar, nooit huurverhogingen en na 30 jaar is het huis mijn eigendom (dus geen vaste lasten meer)

Natuurlijk is iedereen zijn ervaring anders.

[N1ckk]

@GarBaGe "Geen vaste lasten meer" is nogal een uitspraak.

[GarBaGe]

N1ckk schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 14:26:
@GarBaGe "Geen vaste lasten meer" is nogal een uitspraak.

Oke, sure. Niet helemaal geen vaste lasten meer.
Maar... ehm... 80% minder ofzo?
Belastingen, water, licht, gas, internet.... die dingen blijven wel.

[N1ckk]

Onderhoud, belastingen, risico van bezit. Je kunt zomaar eens een dak moeten vernieuwen of kozijnen vervangen oid.

[kikibu]

De wet is er doorheen: https://www.nu.nl/economi...or-aan-banden-gelegd.html

Het geldt alleen voor nieuwe contracten, dat vind ik zo raar trouwens. Huurders gaan daardoor toch massaal proberen te verhuizen om zo uit hun te dure onbepaalde tijd contract te stappen, toch?
Volgens mij mag je maar één tijdelijk huurcontract en max 2j, bij verlenging wordt het doorlopend en krijg je huurbescherming.

Ik denk dat ik gewoon de huisbaas app en vraag of hij openstaat voor een advies van huurcommissie gezien de nieuwe wet en het feit dat hij veel te laat de verhoging heeft aangekondigd (7 dagen van tevoren i.p.v. wettelijke 2 maanden).

Daar is hij waarschijnlijk op tegen, maar hopelijk komt hij dan met een alternatief voorstel.

[ Voor 27% gewijzigd door kikibu op 25-06-2024 16:56 ]

[Deurwaarder]

Voor zover ik weet is die 2 aankondigingstermijn van 2 maanden alleen voor gereguleerde huur, niet voor de vrije sector.
Dan geldt de termijn die in je contract staat. En als je contract lijkt op die van mij, dan gaat de verhoging sowieso in, zelfs zonder mededeling..

[kikibu]

Deurwaarder schreef op dinsdag 25 juni 2024 @ 19:25:
Voor zover ik weet is die 2 aankondigingstermijn van 2 maanden alleen voor gereguleerde huur, niet voor de vrije sector.
Dan geldt de termijn die in je contract staat. En als je contract lijkt op die van mij, dan gaat de verhoging sowieso in, zelfs zonder mededeling..

Oeps daar heb je idd gelijk in! Net opgezocht.

[Compuchip87]

Aangezien je zelf al voorstelt eerst te gaan overleggen... Misschien kan je voorstellen niet de volledige verlaging, maar bv 150 euro te krijgen. Als je morgen zou opzeggen moet hij sowieso een nieuwe huurder zoeken en kan hij ook nog eens veel minder vangen. Als jullie er uit komen en je blijft tot 2025 is het voor beide kanten winst.

Die verhoging van 4% per jaar is waarschijnlijk niet onredelijk, dekt zo'n beetje de inflatie. Maar met honderd euro eraf zou je al gunstiger uitkomen.

Denk er wel aan dat als je het argument gebruikt "als ik wegga dan ..." en dan niet bereid bent dat daadwerkelijk te doen, je geloofwaardigheid voor de komende 2 jaar wel een beetje weg ie.

[kikibu]

Daar heb je gelijk in. Hij is volgens mij een best slim persoon dus weet dit allemaal ws. ook wel. Ik zal 'm denk ik gewoon vragen om een huurverlaging en dan zie ik wel wat hij zegt. Misschien is het wel beter om dit in een email te doen? We hebben eigenlijk altijd app contact.

Als hij zegt: 'nee en nog steeds de verhoging', dan kunnen we nog alsnog de rechter vragen. Maar hopelijk doet hij een voorstel voor verlaging.

[s020506]

Waarom zou je naar de rechter gaan? Je hebt geen recht op verlaging, wet betaalbare huur is niet van toepassing hier.

Je kan het altijd vragen. Maar aangezien het een tijdelijk contract is, moet je er misschien ook rekening mee houden dat je midden 2025 vriendelijk gevraagd wordt om te vertrekken.

[CrankyGamerOG]

Volgens mij geld de nieuwe wet alleen voor nieuwe huren, en niet met terugwerkende kracht.

[naenee]

CrankyGamerOG schreef op woensdag 26 juni 2024 @ 09:04:
Volgens mij geld de nieuwe wet alleen voor nieuwe huren, en niet met terugwerkende kracht.

Precies.

[Qwerty-273]

Je valt onder de huidige (of binnen enkele dagen de oude) regeling. Je verhuurder (voor een zelfstandige woning) kan je een tijdelijk huurcontract geven tot maximaal 2 jaar. Daarna moet je er uit, of krijg je een verlening/omzetting naar onbepaalde tijd.

Als er geen verdere regels tot midden 2025 veranderen dan is de enige optie voor jouw verhuurder om dan een huurcontract voor onbepaalde tijd aan te gaan (met jou of met een verse huurder). Al zijn er wederom ook weer uitzonderingen waar een tijdelijk contract wel weer mogelijk is - https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stb-2024-152.html .

[Borduif81]

Wet betaalbare huur is niet van toepassing voor jou. meer dan 143 punten, lopend contract en huur boven de sociale huurgrens.
Volgens mij mag de verhuurder ook een verhoging per 1-7 doorvoeren, alleen hoef je deze pas per 1-9 te betalen omdat dat weer 2 maanden van te voren moet. (al vind ik dit niet netjes, had gewoon per 1-9 moeten zijn)
Volgende huurverhoging mag dan wel per 1-7-2025 omdat je op papier een verhoging heb gehad per 1-7-2024

Je huisbaas heeft 3 opties per 1-7-2025 als je contract afloopt.
1.huur opzeggen en verkopen (dat is zeker een optie)
2. jou een onbepaalde tijd contact geven tegen de huidige huur want je krijgt niet een nieuw contract (dit is zeker een optie)
3. Jouw contact opzeggen en een nieuwe huurder vinden (kans is kleiner, want dan mag de verhuurder geen tijdelijk contact meer aanbieden en huurprijs is lager) behalve als verhuurder voor een tijdelijk contact gaat (er zijn namelijk wel uitzonderingen) en een lagere huurprijs dan voor lief neemt.

Iets anders zoeken kan je waarschijnlijk ook vergeten want alles gaat vastlopen.
zoals door velen als is aangegeven, deze betaalbare huurwet is er helemaal niet voor de huurder (ook niet voor de verhuurder)

[fonsoy]

Ik zou geen stampij maken, dan weet je zeker dat je huurcontract niet verlengd wordt helaas.