Wat zijn jullie onderhoudskosten?

[Hertog_Martin]

Onze eerste koopwoning is een nieuwbouwwoning, onderhoudskosten hebben we dus nog niet echt. Een en ander valt onder garantie, is onderhoudsvrij of is nog niet aan de orde.

Nu willen wij iets anders kopen en dat wordt waarschijnlijk eerder een jaren 30 woning van ca 150-200 m2.
Om een goed vergelijk te maken van netto woonlasten probeer ik inzicht te krijgen in de onderhoudskosten, maar als ik google vind ik of een m.i. kort-door-de-bocht stelregel van 1% (een hoekwoning kost hier al bijna 1 miljoen, 10.000 aan onderhoud per jaar lijkt me wat veel) of stelposten voor onderhoudsklussen waarvan ik niet weet hoe frequent ze nodig zijn.

Daarom dus de vraag naar wat praktijkcases; wat zijn jullie de afgelopen jaren kwijt geweest aan onderhoud aan een bestaande woning? En wat reserveren jullie voor bv. vervanging van het dak e.d.?

[LTwinter]

Dit is afhankelijk van zo ongelovelijk veel factoren. Wat is het energielabel? Zijn de kozijnen kunstof of niet? Ligt de woning laaggelegen in overstromingsgebied? Is de elektra goed onderhouden en geaard? Heb je een houten schutting? Voldoen je rookgas en C.V. aan huidige regulering? Hoe verwarm je? Heb je airco's en zijn deze goed onderhouden? Heb je vloerwarming? Is de vloer aan vernieuwing toe?
En ik ben vast +/- 1000 punten vergeten.

Onmogelijk om iets zinnigs te zeggen in algemene termen.

[Sport_Life]

Daar valt niks over te zeggen, alles valt of staat met de huidige staat van onderhoud en het type woning.

Als je een goede (!) bouwkundige keuring laat uitvoeren geeft dat een aardige indicatie , al valt de praktijk vaak wat duurder uit door inflatie, betere afwerking, etc.

Besef wel dat als je nieuwbouw gewend bent, de stap naar jaren 30 wel een flinke terug is in comfort, ook al is de jaren 30 woning flink duurder. Wij hebben de stap andersom gemaakt en ik zou niet meer kunnen wennen aan 'oudere' woningen (zonder vloerverwarming en goede isolatie).

[ Voor 33% gewijzigd door Sport_Life op 10-06-2024 19:41 ]

[pagani]

Hertog_Martin schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:23:
Onze eerste koopwoning is een nieuwbouwwoning, onderhoudskosten hebben we dus nog niet echt. Een en ander valt onder garantie, is onderhoudsvrij of is nog niet aan de orde.

Nu willen wij iets anders kopen en dat wordt waarschijnlijk eerder een jaren 30 woning van ca 150-200 m2.
Om een goed vergelijk te maken van netto woonlasten probeer ik inzicht te krijgen in de onderhoudskosten, maar als ik google vind ik of een m.i. kort-door-de-bocht stelregel van 1% (een hoekwoning kost hier al bijna 1 miljoen, 10.000 aan onderhoud per jaar lijkt me wat veel) of stelposten voor onderhoudsklussen waarvan ik niet weet hoe frequent ze nodig zijn.

Daarom dus de vraag naar wat praktijkcases; wat zijn jullie de afgelopen jaren kwijt geweest aan onderhoud aan een bestaande woning? En wat reserveren jullie voor bv. vervanging van het dak e.d.?

Die 10.000 is natuurlijk een gemiddelde. Eens in de 30 jaar zal je dakbedekking gerenoveerd moeten worden. Eens in de 25 jaar je zonnepanelen. Je CV of warmtepomp elke tien jaar. Je omvormer nog wat korter. Om de twee tot drie jaar schilderwerk. En zo sla ik nog tientallen zaken over.

Plus dat je een jaren '30 woning waarschijnlijk bij aankoop al flink gaat verbouwen. Met een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en isolatie /zonnepanelen/warmtepomp zit je zo op 100k+

[ Voor 6% gewijzigd door pagani op 10-06-2024 19:52 ]

[Ronald.42]

Hertog_Martin schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:23:
Onze eerste koopwoning is een nieuwbouwwoning, onderhoudskosten hebben we dus nog niet echt. Een en ander valt onder garantie, is onderhoudsvrij of is nog niet aan de orde.

Nu willen wij iets anders kopen en dat wordt waarschijnlijk eerder een jaren 30 woning van ca 150-200 m2.
Om een goed vergelijk te maken van netto woonlasten probeer ik inzicht te krijgen in de onderhoudskosten, maar als ik google vind ik of een m.i. kort-door-de-bocht stelregel van 1% (een hoekwoning kost hier al bijna 1 miljoen, 10.000 aan onderhoud per jaar lijkt me wat veel) of stelposten voor onderhoudsklussen waarvan ik niet weet hoe frequent ze nodig zijn.

Daarom dus de vraag naar wat praktijkcases; wat zijn jullie de afgelopen jaren kwijt geweest aan onderhoud aan een bestaande woning? En wat reserveren jullie voor bv. vervanging van het dak e.d.?

Wat kun en wil je zelf doen?
Zelf schilderen of laten schilderen maakt al een leuk verschil..
Dus ben je van het klussen of alles laten doen? Dat maakt een behoorlijk verschil in onderhoudskosten.

[Kalentum]

Vereniging Eigen Huis heeft wat veel voorkomende klussen hier staan:
https://www.eigenhuis.nl/wonen/onderhoud/kosten-onderhoud

Dat is in elk geval indicatief.

[jadjong]

Wanneer zie je het als onderhoud en wanneer is het 'voor de leuk'? Een nieuwe keuken elke 15 jaar is niet heel vreemd, maar dat kan je oplossen door 40k naar Mandemakers over te brengen en de hele tent opnieuw in te richten of je verft enkel de deurtjes in een andere kleur en installeert een Quooker met AI en wifi9E.
Zelfde geldt voor een badkamer,

[107mb]

ik denk dat het zoals eerder gezegd erg moeilijk is om antwoord te geven. Ik heb zelf een oud huis (1947) gehad en kan je een aantal dingen doorgeven waar ik tegenaan ben gelopen en waar je rekening mee kan houden:
- schilderen, elke 4 jaar (een jaren 30 woning met kunststof kozijnen.... de gruwel)
- dakleer plat dak bijbouw vervangen
- lood-slab uit schoorsteen los --> lekkage
- nokpan losgewaaid
- kozijn rot
- termopane ruit lek
- houten vloer schuren


Het zijn bewust onderhouds-zaken die ik opnoem, geen verbeteringen of vernieuwingen. Dat kun je zo gek maken als je wil.

[Sebazzz]

jadjong schreef op maandag 10 juni 2024 @ 20:20:
Wanneer zie je het als onderhoud en wanneer is het 'voor de leuk'? Een nieuwe keuken elke 15 jaar is niet heel vreemd, maar dat kan je oplossen door 40k naar Mandemakers over te brengen en de hele tent opnieuw in te richten of je verft enkel de deurtjes in een andere kleur en installeert een Quooker met AI en wifi9E.

En vooral met een keuken kan je besparen afhankelijk van de bestaande set-up.

Uiteindelijk is een keuken niets anders dan een stel keukenkastjes, en een aanrecht met een wasbak, en optioneel inbouwapparatuur (die in de regel lastiger zelfstandig te vervangen is). Keukenkastjes van binnen hoef je eigenlijk niet te vervangen tenzij je de basiskleur wilt veranderen, en de deurtjes zou je apart kunnen kopen voor al een nieuwe look.

[wm1234]

Het is hier eigenlijk al gezegd maar noodzakelijk zal denk ik beperkt blijven over het algemeen.

Als je heel plat gaat kijken en je doet alleen maar iets, als het bijna in elkaar stort of lekt, dan kan je vaak ook nog weer oplappen, al dan niet met 2e hands spul van Marktplaats.

Ook als je leeft met een oude oma keuken / badkamer die technisch nog werkt, hoef je ook niets doen. Wat kost het dan? Waarschijnlijk vrij weinig?

Normale mensen, trekken het liefst alles strak + nu het hele duurzame verhaal. Dan loopt het zo boven de ton maar 2 ton is ook niets geks. Als iemand dat werk al heeft gedaan, zal je daarna ook niet gek veel onderhoud hebben, boven het reguliere onderhoud wat hier is genoemd. De vraag is, ga je zelf schilderen in de zomer of laat je een schilderbedrijf alles als een spiegel behandelen.

Oude huizen in het algemeen hebben altijd onderhoud nodig, waar altijd punten zijn te verbeteren dus reken daar maar op. Elke klus kost tegenwoordig 1000'en euro's per klus en daar heb je er gemiddeld wel 1 x per jaartje eentje.

[ Voor 9% gewijzigd door wm1234 op 10-06-2024 20:42 ]

[jadjong]

Vergeet ook niet de opstapelende problemen. Je hebt een rottend kozijn, laat dat vervangen, en vervolgens krijg je te horen dat het metselwerk boven het kozijn de handdoek in de ring heeft gegooid. Dan wordt het raampje van 1500.- opeens dubbel zo duur. Zonder dat kozijn weg te halen hadden die stenen er nog 40 jaar zonder probelemn tussen gehangen.
Lekkende kraan vervangen, koppeling die vast zit na 15 jaar oxidatie, en voor je het weet moet bad/douche er half uit omdat je te weinig leiding over houd om de nieuwe kraan te monteren.

[Onbekend]

De 1% per jaar is een goed gemiddelde als je al het onderhoud/reparaties moet laten doen.
Kan je dingen zelf (zoals schilderen, behangen, laminaat leggen) dan kan je flink besparen op uurloon.

Maar zoals hierboven al aangegeven moet je ook reserveringen maken voor onderhoud/reparatie wat minder dan 1x in de 10 jaar is, en vaak zijn dat flinke bedragen. Een dak gaat bijvoorbeeld 30 jaar mee, maar kan ook 40 jaar of 50 jaar zijn als je het regelmatig inspecteert en kleine reparaties uitvoert.
Maar je kunt niet rekenen met standaard 50 jaar, om er vervolgens achter te komen dat na 30 jaar het dak eerder onderhoud nodig heeft dan verwacht.

[107mb]

Normale mensen, trekken het liefst alles strak...

Normale mensen hahahahaha
Normale mensen hebben oog voor oude details en proberen dat in ere te houden, in plaats van:
- granito vloer in gang en houten vloer vervangen voor PVC
- paneeldeuren vervangen voor strakke honingraatdeuren
- houten kozijnen vervangen voor kunststof
- raar kelderraampje (prachtig detail!!) dichtmetselen

Ons oude prachtige huis is door acties van de nieuwe 'normale' bewoner gedevalueerd tot een 13-in-een-dozijn woning.

[The End]

Prachtig dat de helft hier al denkt dat een jaren 30 woning een een of ander krot is. Het zegt helemaal niets over de staat van de woning en/of het benodigde onderhoud.

[LTwinter]

107mb schreef op maandag 10 juni 2024 @ 21:01:
[...]

Normale mensen hahahahaha
Normale mensen hebben oog voor oude details en proberen dat in ere te houden, in plaats van:
- granito vloer in gang en houten vloer vervangen voor PVC
- paneeldeuren vervangen voor strakke honingraatdeuren
- houten kozijnen vervangen voor kunststof
- raar kelderraampje (prachtig detail!!) dichtmetselen

Ons oude prachtige huis is door acties van de nieuwe 'normale' bewoner gedevalueerd tot een 13-in-een-dozijn woning.

Dus dat is niet "normaal"?

Ik zal je een tip geven die in dit geval ook geldt voor je ex opzoeken op social media. Doe het gewoon niet. In het verleden hangen gaat je alleen maar pijn brengen. Het is niet meer van jou.

[Ivow85]

Als je al het onderhoud moet/wil uitbesteden dan is op lange termijn die 1% per jaar helemaal zo gek nog niet.

De meeste jaren kom je niet aan dat bedrag. Maar op lange termijn heeft een huis wel kostenposten die ver boven dat gemiddeld van 1% per jaar liggen.
Daarbij komt dat bij dure woningen het gewenste afwerkingsniveau ook wat hoger ligt, wat onderhoud duurder maakt.

En let wel: het is een stelregel bedoeld als gemiddelde. Neem je genoegen met een minder luxe en hoogwaardig afwerkingsniveau dan je op basis van de woningwaarde zou verachten, dan kan het onderhoud veel goedkoper uitpakken. Idem wanneer je veel zelf doet. Want uurloon is vaak het grootste deel van de onderhoudskosten. Een paar emmers hoogwaardige verf of een paar rollen dakbedekking voor het platte dak kosten haast niets.

Daarnaast ben ik het wel eens met @Sport_Life wat betreft het comfort.
Tenzij er ontzettend goed is na-geïsoleerd en gemoderniseerd, is een woning van bijna een eeuw oud echt een enorme stap terug in comfort ten opzichte van nieuwbouw.
Ik merkte die stap terug al toen wij van een energielabel A+ naar een huis uit 1979 met energielabel C verhuisden. Niet iets wat direct als oncomfortabel bestempeld zou worden. Maar dat oude dubbel glas, de dunnere muurisolatie en de slechte (of afwezige) kierdichting op veel plaatsen merk je echt als je een hoger niveau gewend bent.

[DVX73]

Zoals eerder genoemd achterstallig onderhoud kan flink in de papieren lopen.

Denk dat ik hier in 10 jaar al meer dan 100% van de koopprijs heb uitgegeven aan woningverbetering/achterstallig onderhoud.

In de begroting reserveer ik 1% per jaar.

[Hertog_Martin]

DVX73 schreef op maandag 10 juni 2024 @ 22:02:
Zoals eerder genoemd achterstallig onderhoud kan flink in de papieren lopen.

Denk dat ik hier in 10 jaar al meer dan 100% van de koopprijs heb uitgegeven aan woningverbetering/achterstallig onderhoud.

In de begroting reserveer ik 1% per jaar.

Groot deel denk ik wel meteen na de koop en bekend voor tekenen contract?

[Hertog_Martin]

LTwinter schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:37:
Dit is afhankelijk van zo ongelovelijk veel factoren. Wat is het energielabel? Zijn de kozijnen kunstof of niet? Ligt de woning laaggelegen in overstromingsgebied? Is de elektra goed onderhouden en geaard? Heb je een houten schutting? Voldoen je rookgas en C.V. aan huidige regulering? Hoe verwarm je? Heb je airco's en zijn deze goed onderhouden? Heb je vloerwarming? Is de vloer aan vernieuwing toe?
En ik ben vast +/- 1000 punten vergeten.

Onmogelijk om iets zinnigs te zeggen in algemene termen.

Ik zoek ook niet echt een concreet bedrag voor onze situatie. Snap dat dat afhankelijk is van veel factoren. Maar daarom ter beeldvorming juist benieuwd naar welke factoren men tegenkwam en wat de kosten waren.

[LTwinter]

Hertog_Martin schreef op maandag 10 juni 2024 @ 22:35:
[...]


Ik zoek ook niet echt een concreet bedrag voor onze situatie. Snap dat dat afhankelijk is van veel factoren. Maar daarom ter beeldvorming juist benieuwd naar welke factoren men tegenkwam en wat de kosten waren.

Ik kan je wat geven voor Jaren '70 woning die goed onderhouden leek bij koop.


Praktijk:

"Ik heb een oudere woning gekocht" zaken: +/- 30.000

Alle stopcontacten aarden, vrouwtje wil antraciet WCD en schakelaars. Ik wil zelf ze nog smart hebben. Nieuwe draden trekken. Zelf gedaan: +/- 2000

Airco buitenunit zat stiekem op stopcontact in de tuin, en op gedeelde groep met washok. Veel zelf gedaan, meterkast extra groepen door pro: +/- 2000 Euro.

Lambrisering verf kwam er af met je nagel. Direct op vorige verf zonder schuren en voorstrijk. +/- 1500 euro herstel. Zelf gedaan.

Vochtschade doordat de vorige bewoners de vloer direct hadden gelegd op de oude vloer. Optrekkend vocht uit kruipruimte. Alles er uit, inclusief de plinten. (Ik wil geeneens praten over het bedrag. Het was een prachtige eikenhouten vloer origineel).

Oh, en dat was allemaal binnen een maand. Nu komt pas het jaarlijkse potje voor onderhoud. Met allemaal dingen die je nog kan tegenkomen. Blijf lekker nieuwbouw.

[DVX73]

Hertog_Martin schreef op maandag 10 juni 2024 @ 22:33:
[...]


Groot deel denk ik wel meteen na de koop en bekend voor tekenen contract?

Meeste was bekend, echter ook wel tegenslagen gehad. Meest recent de cv installatie, had verwacht dat die minstens nog 5 jaar mee kon.

[chaoscontrol]

Ook een soort van onderhoud: ik ging van een huis van 110m2 naar een huis van 200m2 en had mij verkeken op hoelang schoonmaken nu duurt.

[Rukapul]

Reken maar gewoon op die 1%. Vorige jaren '70 woning weinig aan gespendeerd behalve regulier onderhoud, keer CV ketel, etc. tot nieuwe kozijnen. Dan spendeer je in een keer >5% woningwaarde.

Of woning uit '93 waar nooit wat aan is gebeurd. Daar gaat na 30 jaar makkelijk 20% in wat bij benadering neerkomt op een reservering van 1% bij een lineaire waardeontwikkeling (in de periode zijn prijzen bijna 5x hoger geworden).

Als je veel minder spendeert dan takelt het huis uiteindelijk af of het gaat achter lopen op de moderne normen.

[Barrycade]

Kijk naar kopen zonder kijken, meeste gevallen gaat er 10-25% van de aankoopprijs vertimmerd worden.

Dus tenzij dit al gedaan is in je huis weet je waar de 1% per jaar vandaan komt.

Huis waar 15 -20 jaar niets aan gedaan is, is vaak toe aan vernieuwen van keuken en of badkamer. Schilderwerk, stuccen etc.

Dan kan je wel eens toch al snel 15% kwijt gaan zijn toch?

Dus zolang je er dan inzit en niets doet kost het je niets, maar als je er 20 jaar woont kijk je wel tegen een uitelkaar vallende keuken en badkamer aan, en zijn je kozijnen aan vervanging toe.

[LTwinter]

chaoscontrol schreef op maandag 10 juni 2024 @ 23:02:
Ook een soort van onderhoud: ik ging van een huis van 110m2 naar een huis van 200m2 en had mij verkeken op hoelang schoonmaken nu duurt.

Ik ging van een appartement naar 3 laags woning. Mijn vriendin zei al dat we veel meer tijd zouden kwijt zijn aan schoonmaken.

Gelukkig waren robotstofzuigers net een ding geworden in Nederland. Vol trots met de eerste algeheel geadopteerde Roomba in huis.

Na 2 dagen krijg ik een belletje van mijn vriendin: "Schat, ik weet niet hoe of wat, maar de robotstofzuiger heeft zich opgehangen in het trapgat aan een lampsnoer"

Nu 2x Philips draadloze stofzuigers. Mijn vriendin is getraumatiseerd gok ik.

[Galinsky]

Jaren 30 woning gekocht en woon er nu 2 dagen.
Waar denk ik de 1% vandaan komt zijn ook de grote uitgaven eens in de zoveel tijd.

Ene jaar kan onderhoud vrijwel 0 euro zijn terwijl je volgende jaar weer een rondje moet verven o.i.d.

Wij hebben nu nieuwe kunstof kozijnen gekocht en dakkapel zo tegen de 20k
hele 2de verdieping gaan we opnieuw inrichten, we hebben alles eruit gehaald en kwamen houtworm tegen. Wat de kosten worden is nog onbekend maar dat gaat denk ik ook wel flink snel oplopen.

[Sport_Life]

chaoscontrol schreef op maandag 10 juni 2024 @ 23:02:
Ook een soort van onderhoud: ik ging van een huis van 110m2 naar een huis van 200m2 en had mij verkeken op hoelang schoonmaken nu duurt.

Wij zijn in 3 jaar van 75m2 naar 264m2 gegaan (en van 1 naar 3 kinderen).
Maar met meer ruimte kun je ook veel efficiënter schoonmaken, in ons appartement waren we continu spullen aan het verplaatsen, nu heeft alles een eigen plek, washok is ruim genoeg om strijkplank + droogrekken altijd uit te stallen , thuiswerken in een aparte ruimte ipv aan de eettafel, kinderen hebben een eigen speelkamer, dus geen speelgoed meer overal in huis, etc

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 10-06-2024 23:23 ]

[nightgold]

Barrycade schreef op maandag 10 juni 2024 @ 23:12:
Kijk naar kopen zonder kijken, meeste gevallen gaat er 10-25% van de aankoopprijs vertimmerd worden.

Dus tenzij dit al gedaan is in je huis weet je waar de 1% per jaar vandaan komt.

Huis waar 15 -20 jaar niets aan gedaan is, is vaak toe aan vernieuwen van keuken en of badkamer. Schilderwerk, stuccen etc.

Dan kan je wel eens toch al snel 15% kwijt gaan zijn toch?

Dus zolang je er dan inzit en niets doet kost het je niets, maar als je er 20 jaar woont kijk je wel tegen een uitelkaar vallende keuken en badkamer aan, en zijn je kozijnen aan vervanging toe.

Is het de gewoonte tegenwoordig om iedere 15j badkamers en keukens te slopen?
Toen ik mijn huis kocht vondt ik het net een meevaller dat de keuken en badkamer nog maar 13 jaar oud waren - praktisch nieuw!
Onze houten dubbelglas kozijnen zijn van '88 en kunnen nog wel een tijdje mee. Nog niets mis mee, mooi onderhouden met regelmatig een likje verf.

Natuurlijk als je zoals de meeste mensen tegenwoordig, alles onmiddelijk wil vernieuwen naar hedendaagse normen, dan gaat het wat kosten.
Je kan ook zoals vroegere generaties doen; het leefbaar maken en intrekken. Sparen en nu en dan een verandering doen. Terwijl ook weer wat duurzamer

[ Voor 14% gewijzigd door nightgold op 11-06-2024 00:31 ]

[Paralize_nl]

Hertog_Martin schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:23:
Onze eerste koopwoning is een nieuwbouwwoning, onderhoudskosten hebben we dus nog niet echt. Een en ander valt onder garantie, is onderhoudsvrij of is nog niet aan de orde.

Nu willen wij iets anders kopen en dat wordt waarschijnlijk eerder een jaren 30 woning van ca 150-200 m2.
Om een goed vergelijk te maken van netto woonlasten probeer ik inzicht te krijgen in de onderhoudskosten, maar als ik google vind ik of een m.i. kort-door-de-bocht stelregel van 1% (een hoekwoning kost hier al bijna 1 miljoen, 10.000 aan onderhoud per jaar lijkt me wat veel) of stelposten voor onderhoudsklussen waarvan ik niet weet hoe frequent ze nodig zijn.

Daarom dus de vraag naar wat praktijkcases; wat zijn jullie de afgelopen jaren kwijt geweest aan onderhoud aan een bestaande woning? En wat reserveren jullie voor bv. vervanging van het dak e.d.?

Ik beb stukje gevel moeten laten doen, schilderwerk, lekkage… allemaal zaken die simpelweg onderhoud nodig houden. Zeker 10.000 aan kwijt.

Komend jaar betere isolatie, airco etc. Ook weer 10.000

En dan was ons huis echt prima die we kochten, goeie bouwkundige keuring.

Zet gewoon 10k apart per jaar, maak je het niet op, pot je het op, maar kosten lopen hard op hebben we gemerkt

[Barrycade]

nightgold schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 00:31:
[...]


Is het de gewoonte tegenwoordig om iedere 15j badkamers en keukens te slopen?
Toen ik mijn huis kocht vondt ik het net een meevaller dat de keuken en badkamer nog maar 13 jaar oud waren - praktisch nieuw!
Onze houten dubbelglas kozijnen zijn van '88 en kunnen nog wel een tijdje mee. Nog niets mis mee, mooi onderhouden met regelmatig een likje verf.

Natuurlijk als je zoals de meeste mensen tegenwoordig, alles onmiddelijk wil vernieuwen naar hedendaagse normen, dan gaat het wat kosten.
Je kan ook zoals vroegere generaties doen; het leefbaar maken en intrekken. Sparen en nu en dan een verandering doen. Terwijl ook weer wat duurzamer

Ja maar ging je toen ook van een nieuwbouwwoning naar een jaren 30 woning omdat je een visgraat en taatsdeuren en zulke leuke glasinlood schuifdeuren wilde?

TS is blijkbaar niet van het duurzame type want anders was hij wel in het nieuwbouwhuis met A+++ gebleven.

Dus ik gok dat de jaren 30 hut wel de looks moet hebben maar ook de gemakken van de huidige tijd. Dus dan gaat de boel voor minimaal 1,5 ton vertimmerd worden.

En ik woon in een nieuwbouwhuis (bouwjaar 2009), maar hoewel ik een Siematic keuken er in heb zitten valt die na 15 jaar nog niet uit elkaar maar zit er wel een nieuwe oven, vaatwasser en wat nieuwe schanieren hier en daar in en zitten alle deurtjes niet meer zo strak als ik zou willen. Als ik hier zou komen wonen gaat die keuken er echt wel uit.

Badkamer is redelijk prima nog, maar douchecabine begint de leeftijd wel te tonen. Als die uit elkaar valt krijgen we een ketting reactie want van de wandmeubel in de badkamer is er ook al wat geplakt en gerepareerd.
Binnendeuren ook. De jaren gaan tellen zeker die naar de gang. Wc's hadden we expres wat neutraal gehouden dus die kunnen nog wel.

Buiten moet nu eigenlijk voor de 3e keer in 15 jaar geschilderd. Kost je ook minimaal 3 k. Zelf doen heb ik geen zin in, kan het wel, vind het totaal niet leuk.

Cv moet vervangen mag ook wel na 15 jaar. En tegenwoordig wellicht toch ook vloerverwarming dan plus pvc er in ipv radiatoren? Of meteen warmtepomp, offerte ligt er voor 10k voor de wp. Vloeren nog maar niet naar gekeken.

CV vervangen, na enig zoeken ook 2700 piek.
Trap is ook wat sleets. Man hou op krijg er kramp van in mijn portemonnee van.

Dus 15 x 5000 (woz is ongeveer 530.000) zal het wel kosten als ik het allemaal zou willen vertimmeren en naar nieuw zou willen brengen. Dat doen we niet, maar 1% per jaar klinkt zo gek nog niet.

Als je een jaren 30 huis koopt is het een tochthok met als je pech hebt enkel steens muurtjes waar je de buurman gewoon kan roepen vanuit de woonkamer ipv te appen. Mijn schoonbroer heeft zo'n huis namelijk. Dus indien de laatste 10 jaar niet iets aangedaan en alleen even oppervlakkig klaar gemaakt voor verkoop. Reken maar uit, bij een oud huis en als je niet het doe het zelf type bent rollen de 1000tjes uit je portemonnee (als je niet een uitgeleefde hut wil)

[mitsumark]

pagani schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:51:
[...]

Die 10.000 is natuurlijk een gemiddelde. Eens in de 30 jaar zal je dakbedekking gerenoveerd moeten worden. Eens in de 25 jaar je zonnepanelen. Je CV of warmtepomp elke tien jaar. Je omvormer nog wat korter. Om de twee tot drie jaar schilderwerk. En zo sla ik nog tientallen zaken over.

Omvormer gaat 10+ jaar mee, kost 100 euro per jaar.
CV 15+ jaar, ook 100 per jaar, of in geval van warmtepomp 300 per jaar.
Schilderwerk 8 jaar, afhankelijk van hoeveel hout maybe 500 per jaar.
10k lijkt me goed als je ook verbouwingen en comfort verhogende dingen gaat begroten, niet voor onderhoud/vervangen wat nodig is.
Initieel kun je natuurlijk wel een hoop uitgeven bovenop de koopprijs, zeker bij achterstallig onderhoud.

[ Voor 6% gewijzigd door mitsumark op 11-06-2024 01:11 ]

[Hertog_Martin]

Ik heb het idd wel meer over periodiek onderhoud dan evt opknap/verbouwkosten.
Dus de kosten die ervoor zorgen dat de volgende bewoner niet zit met een woning met achterstallig onderhoud.

[t14wo]

pagani schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:51:
[...]

Om de twee tot drie jaar schilderwerk.

Als je Action verf gebruikt en niet schuurt voor je begint wel.
Als je schilderwerk 3 jaar meegaat doe je echt iets heel erg verkeerd. Schilderwerk gaat makkelijk 5-10 jaar mee. met goede(!) verf en vakmanschap makkelijk 10 jaar.

Zou ook wat zijn. Schilderwerk kost je zo 10k bij laten doen en een hoop hout (jaren ‘30). Als je dat elke 2 jaar moet doen zit je al op 0,5% bij een huis van een miljoen.


@Hertog_Martin , de 1% is niet meer realistisch. Simpelweg omdat de huizenprijzen vér boven inflatie in prijs gestegen zijn. Dat wil zeggen dat arbeid en materiaal veel minder duur is geworden dan de woningen in prijzen. Over het algemeen kom je met ,5% al een heel eind. Zeker als je niet twee linkerhanden hebt. Als je voor elk klein klusje een vakman moet laten komen en je hebt geen via-via contacten dan is die 1% misschien toch handig.

[ Voor 47% gewijzigd door t14wo op 11-06-2024 05:48 ]

[R2D2]

t14wo schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 05:29:
[...]


Als je Action verf gebruikt en niet schuurt voor je begint wel.
Als je schilderwerk 3 jaar meegaat doe je echt iets heel erg verkeerd. Schilderwerk gaat makkelijk 5-10 jaar mee. met goede(!) verf en vakmanschap makkelijk 10 jaar.

Zou ook wat zijn. Schilderwerk kost je zo 10k bij laten doen en een hoop hout (jaren ‘30). Als je dat elke 2 jaar moet doen zit je al op 0,5% bij een huis van een miljoen.

Ligt er natuurlijk wel een beetje aan of het schilderwerk vol in de zon ligt te bakken of niet, hier mag het gewoon eens per 3 jaar langs gelopen worden, donkerrode delen mogen zelfs ieder jaar even na gelopen worden voor de herfst zijn intrede doet (en er wordt hier gewoon geschilderd met Rubbol SB. Overigens niet meer dan een uur of 3 aan werk voor het hele huis het bijwerken links en rechts).

10 jaar is wel echt uitzonderlijk en naar mijn mening niet heel erg realistisch. 10K is ook wel fors aan de prijs, of men moet de kozijnen helemaal kaal moeten schuren en wat meters houtrot te repareren hebben.

@Hertog_Martin , de 1% is niet meer realistisch. Simpelweg omdat de huizenprijzen vér boven inflatie in prijs gestegen zijn. Dat wil zeggen dat arbeid en materiaal veel minder duur is geworden dan de woningen in prijzen. Over het algemeen kom je met ,5% al een heel eind. Zeker als je niet twee linkerhanden hebt. Als je voor elk klein klusje een vakman moet laten komen en je hebt geen via-via contacten dan is die 1% misschien toch handig.

Probleem is dat het gros van de mensen vandaag de dag gewoon heel weinig zelf meer kan (of wil doen). Ik verbaas me er soms over waar mensen een "klusjesman" voor laten komen terwijl het ze minder tijd had gekost dan dat ze aan de telefoon hadden gehangen om de afspraak te maken.

Nu sla ik zelf misschien door naar het ander uiterste (ik wil alles zelf kunnen doen en doe ook alles zelf) maar toen ik laatst hoorde wat een collega af moest rekenen voor het vervangen van een vlotter in een stortbak wist ik ineens weer waarom

[hfolkers]

Lastige vraag inderdaad, kijk eens naar het verschil in kosten bij de gemiddelde VVE, dat is voornamelijk reservering voor onderhoud.
De ene VVE kan met 150 euro per maand alles doen, anderen hebben moeite om met een bijdrage van 450 euro het noodzakelijke te doen... nu is 10k per jaar wel erg veel denk ik, als je om te beginnen van de helft uit gaat kun je volgens mij een goede buffer opbouwen voor als er iets grondig aangepakt moet worden.
Initiële verbouwingen in het eerste jaar zitten hier natuurlijk niet in...

[Barrycade]

hfolkers schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 09:05:
Lastige vraag inderdaad, kijk eens naar het verschil in kosten bij de gemiddelde VVE, dat is voornamelijk reservering voor onderhoud.
De ene VVE kan met 150 euro per maand alles doen, anderen hebben moeite om met een bijdrage van 450 euro het noodzakelijke te doen... nu is 10k per jaar wel erg veel denk ik, als je om te beginnen van de helft uit gaat kun je volgens mij een goede buffer opbouwen voor als er iets grondig aangepakt moet worden.
Initiële verbouwingen in het eerste jaar zitten hier natuurlijk niet in...

Qua VVE, dat is meestal de buitenste schil. Binnen niet. Dus zal je toch ook moeten reserveren voor vervanging van cv, keuken, badkamer etc.

Maar de bedragen hangen erg af of je het perfect bij wil houden of je er voor kiest om het basale te doen.

[Tehh]

De stelregel van 1% is een prima stelregel, maar het maakt wel een klein beetje uit waar je huis staat of je die 1% nodig hebt of niet. Een huis in Amsterdam Zuid kan 3-6x zo duur zijn als een huis in Almelo, dat maakt niet dat de onderhoudskosten 3-6x zo duur zijn.
Een jaren 30 huis hoeft ook niet per se duurder te zijn dan een huis uit de jaren 70. In de jaren 30 werden daken nog gemaakt van dikke balken en planken, in de jaren 70 was dat heel anders. Maar als je een jaren 30 woning hebt met oude details dan zullen je onderhoudskosten op lange termijn echt wel duurder zijn. Een simpele windveer voor een jaren 70 huis is niet zo duur als een windveer met wat details voor een jaren 30 huis.

Verder kan je veel onderhoudsadviezen wel met een korreltje zout nemen, en het ligt ook aan je eigen onderhoudsstrategie. Even een willekeurig voorbeeld:

pagani schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:51:
[...]

Die 10.000 is natuurlijk een gemiddelde. Eens in de 30 jaar zal je dakbedekking gerenoveerd moeten worden. Eens in de 25 jaar je zonnepanelen. Je CV of warmtepomp elke tien jaar. Je omvormer nog wat korter. Om de twee tot drie jaar schilderwerk. En zo sla ik nog tientallen zaken over.

Plus dat je een jaren '30 woning waarschijnlijk bij aankoop al flink gaat verbouwen. Met een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en isolatie /zonnepanelen/warmtepomp zit je zo op 100k+

Dakbedekking van een plat dak zal je inderdaad wel na zo'n 30 jaar moeten vervangen, al is het dan vaak nog een preventieve vervanging. Ik heb bijv. nog dakbedekking uit 1973 op mijn schuur liggen dus dat gaat al 50 jaar mee. In de hele wijk.
Dakpannen gaan ook echt wel langer dan 30 jaar mee. Die 30 jaar die vaak genoemd wordt zou je als fabrieksgarantie kunnen opvatten, er zijn weinig huizen die na 30 jaar hun dakpannen vervangen.
Er zijn weinig CV's of warmtepompen die al na 10 jaar vervangen worden, maar er zijn ook CV's die al na 6 jaar de geest geven.
Schilderwerk gaat tegenwoordig makkelijk 5 - 7 tot soms zelfs 10 jaar mee, uitzondering zijn donkere kleuren op het zuiden en westen.

Wat de strekking van pagani denk ik is: zorg dat je geld apart hebt staan om zaken te vervangen. En dat potje kan bij een oud huis echt wel oplopen, want je zal maar net diegene zijn die als eerste zijn complete dak moet vervangen en er tegelijkertijd achter komt dat die hoge waterstand na jaren van droogte de fundering heeft gesloopt. Dan ben je zo 100k+ kwijt. En dat terwijl je misschien net aan het sparen was voor een warmtepomp als vervanging van je gas gestookte CV installatie...
Het beste maak je dus ook gewoon een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) voor je eigen woning, dan weet je een beetje wat je te wachten staat.

Ik heb in de afgelopen 9,5 jaar bijna 100k aan onderhoud en vervanging uitgegeven aan ons jaren 70 huis van ±150m², maar daar zat ook een nieuwe keuken (12k) en badkamer (17k) bij in. De komende 10 jaar verwacht ik dan ook niet hetzelfde uit te geven. Sterker nog; behoudens waardetoevoegende verbouwingen zit er eigenlijk alleen maar schilderwerk (vorig jaar laten doen voor 2,5k) en vervanging CV aan te komen in de komende 10 jaar. Dat weerhoud mij niet om wel gewoon een paar honderd euro per maand opzij te zetten want voor hetzelfde geld gaat er iets kapot.

[Metalfreak]

Alles staat of valt met de vraag wat je zelf wel of niet kan. En dan nog welke eisen je eraan stelt. Vind je het goed zoals het is of wil je ook verbeteringen aanbrengen? Ik probeer vaak veel zelf te doen, maar heb ook weer extra isolatie aangebracht, dus voor mij zou die 1% voor de afgelopen jaren misschien wel kloppen, maar dat was ook omdat ik dat graag wilde, het is niet dat ik er niet kon wonen zonder die extra isolatie. Maar die 1% scheelt nogal of je een woning van 250k of eentje van 500k hebt en dat is vaak meer afhankelijk van de locatie dan de staat of grootte van het huis.

Ik snap overigens de obsessie met jaren '30 huizen niet, want ik associeer dat vooral met onpraktisch en ouwe meuk, maar goed, dat is een andere discussie.

[No Hands]

Metalfreak schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 09:32:

Ik snap overigens de obsessie met jaren '30 huizen niet, want ik associeer dat vooral met onpraktisch en ouwe meuk, maar goed, dat is een andere discussie.

De Art Deco stijl die toen gebruikelijk was in de bouw is voor veel mensen iets wat ze mooi vinden aan een huis. Vorm van kozijnen, speciaal metselwerk, brede gootombouwen, mooie trapleuningen, afgeronde hoeken in het in en exterieur van een huis, glas in lood, schuifdeuren en suite, etc.
We proberen het nu in nieuwbouwijken zelfs na te maken maar dat lukt maar half.

[Hertog_Martin]

Even voor de goede orde, de jaren 30 woning is niet een doel op zich maar heeft alles te maken met de locaties waar we ons zien wonen en daar is alles van voor de oorlog. Maar het zijn wel mooie panden ook met charme, dat is mooi meegenomen, maar kent uiteraard ook z'n nadelen.

[ Voor 24% gewijzigd door Hertog_Martin op 11-06-2024 09:50 ]

[Metalfreak]

Hertog_Martin schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 09:49:
Even voor de goede orde, de jaren 30 woning is niet een doel op zich maar heeft alles te maken met de locaties waar we ons zien wonen en daar is alles van voor de oorlog. Maar het zijn wel mooie panden ook met charme, dat is mooi meegenomen, maar kent uiteraard ook z'n nadelen.

Ja ik wilde geen discussie daarover starten verder. Maar afhankelijk van hoe de oude bewoners ermee om zijn gegaan en in welke mate ze onderhoud of verbeteringen hebben doorgevoerd kan dat wel betekenen dat de onderhoudskosten hoger worden.

[Zenomyscus]

Hertog_Martin schreef op maandag 10 juni 2024 @ 19:23:
Onze eerste koopwoning is een nieuwbouwwoning, onderhoudskosten hebben we dus nog niet echt. Een en ander valt onder garantie, is onderhoudsvrij of is nog niet aan de orde.

Nu willen wij iets anders kopen en dat wordt waarschijnlijk eerder een jaren 30 woning van ca 150-200 m2.
Om een goed vergelijk te maken van netto woonlasten probeer ik inzicht te krijgen in de onderhoudskosten, maar als ik google vind ik of een m.i. kort-door-de-bocht stelregel van 1% (een hoekwoning kost hier al bijna 1 miljoen, 10.000 aan onderhoud per jaar lijkt me wat veel) of stelposten voor onderhoudsklussen waarvan ik niet weet hoe frequent ze nodig zijn.

Daarom dus de vraag naar wat praktijkcases; wat zijn jullie de afgelopen jaren kwijt geweest aan onderhoud aan een bestaande woning? En wat reserveren jullie voor bv. vervanging van het dak e.d.?

10.000 per jaar lijkt inderdaad veel. Maar de vraag is wat je bij het 'onderhoud' rekent. Soms zul je bepaalde delen van je woning moeten vervangen en dan is het soms handig om wat dingen tegelijk te doen. Een nieuwe badkamer is niet per se onderhoud, maar als hij 20 jaar oud is en er problemen ontstaan dan is het waarschijnlijk fijn om het volledig aan te pakken. Als je dat soort dingen meerekent kom je al snel op 7500-10000 per jaar uit.

Een voorbeeld. Wij hebben een hoekwoning uit de jaren 70. De vorige bewoners hebben in 2014 voor het laatst echt wat aan de woning gedaan. De badkamer en WC komen uit die tijd en zijn nog prima. Na 10 jaar ziet het er nog goed uit en er zijn weinig onderhoudskosten. De rest is een ander verhaal. Toen wij in de woning kwamen hebben we het volgende gedaan:
- Isoleren vloer, spouwmuur incl oude troep verwijderen: 6400 euro
- Traprenovatie incl dichtmaken trap: 6300 euro
- Zonnepanelen: 5700 euro
- Dakisolatie en renovatie zolder (extra kamer gerealiseerd, dakraam, afwerking): 18000 euro
- CV ketel, oude leidingen vervangen: 1600 euro

Bovenstaande is met geleend geld gedaan. Dan komt er in juli het volgende aan:
- Schilderklus, rot kozijn vervangen, dakgoot van zink renoveren, lekkage verhelpen: 10000 euro

In de toekomst willen we graag het volgende:
- Nieuwe keuken (20+ jaar oud, klein, geen inbouwapparatuur): 10000+
- Muur van de keuken weghalen, het is nu een los hok. Zeer ouderwets helaas. De vloer van de benedenverdieping is inmiddels ook ruim 20 jaar oud en dat is te zien. De vorige bewoners hadden kinderen en die van ons zijn ook niet echt voorzichtig. Anderzijds is het niet erg, want het is toch al een oude vloer Wellicht is het handig om de gehele benedenverdieping aan te pakken. We willen ook graag vloerverwarming hebben bijvoorbeeld. Als ik dit en de keuken tegelijk zou doen ben ik waarschijnlijk 50000 euro verder inclusief afwerking etc.
- Kozijnen vervangen. Ik schreef eerder al over een rot kozijn, maar er zijn meer kozijnen die hun beste tijd gehad hebben. Bij een kozijn komt het water midden door het kozijn heen en meerdere ramen en deuren sluiten niet lekker etc. Daarnaast is het dubbelglas op de meeste plekken zeer oud. Je voelt bij sommige ramen de kou er vanaf komen in de winter. Een enkel raam is ook nog eens stuk gegaan (was al zo toen we het huis gekocht hadden) Ik vrees dat daar ook zeker 40000 euro nodig gaat zijn voor nieuw glas en kozijnen. Maar daar ga ik de komende jaren niet aan denken, want we laten alles nu nog een keer schilderen. Misschien doen we het uberhaupt niet gezien de kosten.
- De tuin zakt steeds verder weg. Wij wonen in een gebied waar de grond zakt, dus eens in de zoveel jaar moet je je tuin ophogen. Drie keer raden wat de vorige bewoners al een tijdje niet gedaan hadden? De fundering is inmiddels zichtbaar en onlangs hadden we de eerste sink hole voor onze deur. Binnen nu en een paar jaar wordt het zaak de tuin op te hogen. Dan kunnen we het gelijk naar onze smaak brengen. We moeten ook wel, want in 2025 wil de gemeente de rest van de wijk ophogen. Dan kun je wel achterblijven, maar het water stroomt dan naar het laagste punt zo je tuin in. Afhankelijk van onze wensen kan het maarzo 5000-10000 euro kosten.

Niet alles is onderhoud zoals je ziet, maar je bent er wel geld aan kwijt. Wij hebben daarom een potje genaamd 'Huis' waar we maandelijks op inleggen. Dat is nu 150 euro per maand en ik kan je verzekeren dat dat veel en veel te weinig is. Mijn partner en ik moeten tegenwoordig iedere keer extra inleggen om kosten van de woning te betalen. De laatste maanden gaat dat budget er al doorheen zonder dat het potje oploopt. Koop een nieuwe hor en wat kit / verf en je bent er weer doorheen. Onlangs ging ook de vaatwasser stuk. Ik heb geen duur apparaat gekocht, maar dat budget van 150 euro is dan te weinig. Dat budget zou eigenlijk naar minimaal 500 euro moeten gaan en dan heb je alsnog niet voldoende om alles te kunnen doen wat we zouden willen binnen laten we zeggen 10 jaar.

Alles is ook duur, dat helpt niet.

[ucsdcom]

Een vaatwasser of wasmachine valt niet onder je onderhouds budget van je huis. Kozijnen schilderen etc. wel.

Let met oudere huizen ook op onverwachte kosten door lekkages en verstoppingen. Meedere keren om mij heen gezien dat daken, aanbouwen en badkuipen gaan lekken en dan veel gevolg schade opleveren aan bijvoorbeeld de plafonds die je dan ook moet herstellen. En dat is niet iets waar lapmiddelen helpen.

Hetzelfde met verstopping van riool/regenpijpen etc. Je zal ook dingen als een ladder moeten gaan kopen, zodat je zelf je dakgoten etc. periodiek kunt vrijmaken van blad etc. om meer ellende voor te zijn.

De vraag die anderen stellen is de belangrijkste: wat wil je zelf doen en wat kan je zelf?

[DjoeC]

Onderhoudskosten van 1% zijn, zodra een woning een bepaalde leeftijd heeft bereikt niet buitensporig. Het huidige probleem is wel dat de koopprijzen krankzinnig veel hoger zijn dan de werkelijke waarde van veel woningen.

Hier, woning 1999 nieuw gebouwd op relatief flink perceel. Eerste jaren geen kosten, problemen voor de aannemer. Daarna eigenlijk alleen "normale" dingen. WTW kanalen reinigen, schilderwerk, verrotte (Grohe) kraan vervangen - veel kalk in t water.

De laatste paar jaar nemen de kosten toe. CV ketel vervangen, WTW units vervangen, oude units bestaan niet meer, aansluitingen passen niet meer. Hardhouten beschoeining in de tuin verrot - helaas niet de beloofde 40 jaar levensduur. Dat wordt alleen al 2% van de (huidige) WOZ waarde. Bestrating is op meerdere plekken verzakt (gebruik, mollen) en moet worden opgehaald. Koppelen we aan beschoeing om kosten te bespraren. Schilderwerk, veel hout dus zo'n 6.000 per schilderbeurt - maar niet al te vaak. Verrotte houtdelen vervangen. Dan nog een aantal "kleinere" dingen.

Samenvatting: Een nieuw huis is een tijd lang redelijk kosten vrij. Daarna komen van leverlee de slijtagepunten en afhankelijk van wat voor huis je hebt (rij, 2/1, vrijstaand, kleine/grote tuin, geen of grote oprit, etc. zullen die kosten beperkt tot "aanzienlijk zijn. Onze vrijstaande woning heeft de waarde van een rijtjeshuis in de Randstad. T.o.v. de woningwaarde zijn onze kosten dus relatief "hoog". Maar t is t waard.

Bij een jaren 30 woning heb je voordelen t.o.v. een jaren 40-50-60 (wederopbouw periode) woning. Ze zijn kwalitatief beter en hebben betere materialen gebruikt. Hout was vaak nog "gewaterd" ipv alleen maar gedroogd. Daarom rotten oude kozijnen ook een stuk minder snel. Hardhout van nu komt van plantages, bomen die niet uitgegroeid (honderden jaren) zijn, toen werd nog kwaliteit gebruikt. Installaties zijn nu complexer en hebben hogere onderhoudskosten. Aanpassingen in huizen met houten vloeren zijn vaak "eenvoudiger". Bij ons vloerverwarming, veel leidingen en kanalen in verdiepingsvloeren. Veel beton, ga maar eens "netjes weggewerkt" een extra stopcontact maken - je hebt er altijd te weinig.

1% van de waarde lijkt me niet onzinning maar lees dat vooral als 10% over 10 jaar want er zijn natuurlijk ook erg goedkope jaren. En om dat allemaal tijdig te kunnen doen bestaat de (al dan niet gebudgeteerde) spaarrekening ;-)

Aanvulling: Enneh, vergeet ook het huurwaardeforfait en de gemeentelijke lasten (eigenaar+bewoners deel) niet. Ook die kosten lopen de laatste jaren flink op. Verzekeringspremies die omhoog gaan. Soms denk ik ook wel eens: 1.000 of 2.000 per maand aan huur wegbrengen is voordeliger.

[ Voor 5% gewijzigd door DjoeC op 11-06-2024 10:35 ]

[DeadMetal]

Ik ben blij met de aankoopkeuring die ik destijds heb laten doen. Niet alleen voor de gemoedsrust dat er geen grote problemen zijn die ik zelf over het hoofd zou zien (zo bleek bij ons de helft van het toiletwater in de kruipruimte te belanden omdat de aansluiting met de rioolbuis gebroken was door verzakking), en dat je voor bepaalde imperfecties meteen de vraag kan stellen of dat ernstig is (een scheur in een muur o.i.d). Maar vooral ook om een goed beeld te krijgen van welke zaken slim zijn om accuut aan te pakken, wat binnen enkele jaren aan de beurt zal komen, en wat op langere termijn te verwachten valt. Met die gegevens kan je een inschatting maken van de aankomende kosten.

[Moi_in_actie]

Ik kan wel gaan herhalen wat menigeen hier al geplaatst heeft, maar of dat nog heel veel toevoegd weet ik niet. Wat ik kan toevoegen is dat 1% een prima "natte vinger schatting" is, maar het is dermate grove schatting dat het mijn inziens meer loont om onderscheid te maken tussen verschillende soorten van onderhoud.

Die 1% is een prima waarde om mee te rekenen wanneer je alle kosten van een woning huren vergelijkt met een koopwoning. Alleen voor gaandeweg te meten heb je er niet veel aan. Ben je jaarlijks geld kwijt aan onderhoud? Ja, vrijwel zeker. Hoeveel dat is in netto kosten of percentage van de woningwaarde verschilt enorm en is van heel veel factoren afhankelijk.
Mijn inziens kun je de onderhoudskosten beter in een aantal categorien splitsen:
1) Direct noodzakelijke c.q. onplanbare onderhoudskosten
2) Langetermijn, planbare onderhoudskosten
3) Gemaks/luxe/levenskwaliteit onderhoudskosten

Bepaalde kosten kunnen soms onder meer dan 1 categorie vallen of, afhankelijk van wanneer en hoe het optreedt, van de ene naar de andere categorie overgaan. Onder de directe kosten moet je denken aan onvoorziene schades en gebreken, bijvoorbeeld een lekkage aan het dak of een kookplaat die het begeeft. Ja, je kunt bij al die zaken zeggen "ja maar had je dat niet in categorie 2 kunnen plannen/voorzien?" en ja dat kan, maar dat is maar de vraag hoe extreem je dat doortrekt. Je kunt "plannen" dat een koelkast 10 of 15 jaar meegaat, maar wat als hij het tegen die tijd nog gewoon doet? Vervang je hem dan preventief (wat woningcoorperaties vaak doen) of laat je het gewoon doorlopen... totdat ie ineens spontaan, ongepland de geest geeft?
Voor deze kosten kom je, procentueel gezien, denk ik bij lange na niet aan de 1%, eerder 0.1-0.2% per jaar. Indien er grote, dure, schades/gebreken zich ineens voordoen vallen dergelijke zaken vaak onder een verzekering, b.v. een boom die op je huis valt bij een storm en het halve dak sloopt.

Bij categorie 2 kun je alle dingen scharen die je kunt plannen c.q. rekening mee kunt houden van groter/duurder/meer tijdsintensief onderhoud. Heb je houten kozijnen, dan kan je een schatting maken van hoe vaak je die moet verven, van een wasmachine/droger/koelkast/CV ketel kun je een inschatting maken van de gemiddelde levensduur en er rekening mee houden wanneer dat item ongeveer vervangen moet worden. De kosten hiervan zijn vaak groter (eenmalig), maar je kunt de zaken meer plannen. En, afhankelijk van hoe terughoudend je die inschatting maakt, kan je dergelijk onderhoud soms ook best een jaartje of meer uitstellen (die koelkast van 10 jaar oud, ach die kan ook volgend jaar wel vervangen worden).
Wanneer je hier een percentage aan wilt hangen is dit wellicht iets meer dan dat van categorie 1, maar ook niet meer dan 0.3% van de woningwaarde.

Categorie 3 is mijn inziens hetgeen waar het meeste geld aan opgaat. Van bepaalde "onderhouds" zaken is de levensduur zo lang, of is de functionaliteit nooit echt verloren, dat er van onderhoud niet of nauwelijks sprake is. Het is meer dan je vanwege andere redenen dingen wilt wijzigen of vervangen, bijvoorbeeld omdat jij en/of jouw partner toch een andere keuken wil, of een nieuwe badkamer. Zelden, maar dan ook heel zelden, is het zo dat die 30+ jaar oude keuken echt niet meer functioneel is. En zijn er gebreken zoals kastdeurtjes die niet meer oke zijn, scharnieren die kapot zijn, een plank doorgebroken, in al die scenario's had het puur voor de functionaliteit ook voor enkele tientjes gerepareerd kunnen worden. Echter kiest men er soms voor om die oude keuken maar helemaal te vervangen, wat 10-20k kost. Hetzelfde voor een badkamer; een lekkende kraan, een kapotte douchewand, slechte kitnaden... het kan allemaal vervangen/gerepareerd worden. Toch besluit men vaak om dingen uit te stellen, uit te stellen om op een gegeven moment de hele badkamer maar te vervangen en je bent zo weer 10k verder. Eenzelfde iets kan je met aanbouwen bedenken: men kiest ervoor om (nog) een kind te nemen, maar dan is het huis iets te klein, dus ja dan verbouwen we maar voor 50k. Of men wil besparen op de stookkosten, dus doen we spouwisolatie of dakisolatie. Was t strikt noodzakelijk? Absoluut niet, maar men kiest er om redenen wel voor en ja dat kost dan het meest geld.
Dit soort zaken kosten je denk ik 0.5% per jaar als je het uitsmeert over de jaren, maar dit getal kan ook het meeste fluctueren. Heb je een nieuwbouwwoning die je helemaal zelf hebt laten ontwerpen/bouwen, rekening houdende met aankomende wensen in de komende 10-20 jaar (kinderen erbij, kinderen juist uit huis, levensloopbestendig) dan heb je die kosten niet/nauwelijks als "onderhoud". Koop je een bestaande woning die niet helemaal voldoet aan jouw eisen (bijna altijd het geval), dan ga je meer kosten hebben over de tijd. Zodoende kan dit getal ook zo laag als 0.1-0.2% uitvallen, of op zichzelf al boven de 1% per jaar uitkomen.

Enfin: ik hoop dat deze uitsplitsing van kosten jou wat helpt om voor jezelf een betere inschatting te maken van te verwachten kosten. Kort samengevat denk ik dat je kunt stellen dat hoe groter de kostenposten, hoe beter planbaar (en dus eventueel ook te voorkomen/negeren) ze zijn. Hele hoge incidentele kosten zijn vaak (voor een deel) gedekt door verzekeringen.

[107mb]

LTwinter schreef op maandag 10 juni 2024 @ 21:13:
[...]


Dus dat is niet "normaal"?

Ik zal je een tip geven die in dit geval ook geldt voor je ex opzoeken op social media. Doe het gewoon niet. In het verleden hangen gaat je alleen maar pijn brengen. Het is niet meer van jou.

hahaha, wat een aannames, lol.
- social media, doe ik niet aan. Vreselijke tijdverspilling. Ik spendeer mijn tijd liever zinvol.
- ex? ik ben nog steeds gelukkig getrouwd.
- ik ken de nieuwe bewoner vaag, en bij een ontmoeting op straat heeft hij mij een keer uitgenodigd om zijn nieuwe strakke woning te bewonderen.

Dus geen pijn, hooguit verbazing hoe men een oude authentieke woning kan verbouwen door mooie details te vervangen door een VT-wonen-approved interieur.

[The End]

LTwinter schreef op maandag 10 juni 2024 @ 21:13:
[...]


Dus dat is niet "normaal"?

Ik zal je een tip geven die in dit geval ook geldt voor je ex opzoeken op social media. Doe het gewoon niet. In het verleden hangen gaat je alleen maar pijn brengen. Het is niet meer van jou.

Wat een zielige reactie. Ik begrijp niet zo goed waar dit voor nodig is? Mogen mensen oude gebouwen niet mooi vinden?

[LTwinter]

The End schreef op dinsdag 11 juni 2024 @ 12:34:
[...]

Wat een zielige reactie. Ik begrijp niet zo goed waar dit voor nodig is? Mogen mensen oude gebouwen niet mooi vinden?

Waar zeg ik dat? Het was juist degene waar ik op reageerde die iets "zonde" vindt. Over smaak valt niet te twisten.
Zelf ben ik gek op oude gebouwen, maar anderen weer op jaren 70 inrichting.

Enige wat ik aangaf is dat het geen nut heeft om na vertrek nog om te kijken, aangezien het niet meer van jou is.

[N1ckk]

@LTwinter Dat zijn inmiddels ook oude gebouwen