Hypotheek en loondienst bij eigen onderneming

[Beunhaas]

Mijn partner en ik willen een huis kopen, hier hoort natuurlijk een hypotheek bij. Volgende week hebben we een gesprek bij een hypotheekadviseur, en hebben we ook een bezichtiging. Omdat mijn situatie wat anders is dan gebruikelijk, ben ik benieuwd of jullie hier licht op kunnen werpen. Mijn partner heeft alleen groene vlaggen: vermogen, loondienst, vast contract etc., en bij mij komen er veel 'rode vlaggen' daarboven, aldus het assurantiekantoor waar we mee gepraat hebben. Het is dus de vraag met welk inkomen voor mij de bank gaat rekenen.

Mijn situatie:

Onderneming die in 2021 is gestart. Ik ben in loondienst bij mijn eigen onderneming (ik heb 30% aandelen), en mijn jaarsalaris is ±58k in 2023. In 2021 was mijn jaarinkomen 49k, in 2022 was dit 52k. Ik heb in 2021 en 2022 ook twee werkgevers gehad (ik zat voor 40% bij mijn eigen bedrijf), in 2023 zal dit rond de 70% zijn en vanaf 2024 100%.

Het assurantiekantoor waarmee we hebben gepraat vertelde ons dat de hypotheek erg gaat afhangen van welk inkomen de bank voor mij gaat rekenen. Aan de ene kant ben ik 'gewoon' in loondienst, aan de andere kant heb ik 30% van de aandelen in het bedrijf waarvoor ik werk, dus de bank ziet het als eigen onderneming. In onze jaarcijfers is een mooie stijgende lijn te zien:

2021: 24k omzet; 2022: 60k omzet; 2023: 230k omzet, ook 72k winst

Kan iemand licht op deze zaak werpen in welke richting ik moet denken dat de bank gaat rekenen? Ik heb dus een eigen onderneming, maar ik ben hier wel in loondienst. Gaat de bank het inkomen deels meenemen? Of helemaal niet? We hebben volgende week het gesprek, maar ik ben nu al benieuwd naar jullie mening, of iemand die een soortgelijke constructie heeft.

[99ruud99]

De bank rekent met de winst.

Je loondienst baan kan je opgeven, maar als die al gestopt is telt die niet meer mee in de berekening.
Een hypotheek voor zzp'ers wordt meestal berekend door een gemiddelde te nemen van je netto inkomen (winst) uit het bedrijf over de afgelopen drie jaar.

Dus niet de omzet maar de winst- dus pas even op dat die enkel het laatste jaar winstgevend is...

[Beunhaas]

99ruud99 schreef op woensdag 5 juni 2024 @ 15:00:
De bank rekent met de winst.

Je loondienst baan kan je opgeven, maar als die al gestopt is telt die niet meer mee in de berekening.
Een hypotheek voor zzp'ers wordt meestal berekend door een gemiddelde te nemen van je netto inkomen (winst) uit het bedrijf over de afgelopen drie jaar.

Dus niet de omzet maar de winst- dus pas even op dat die enkel het laatste jaar winstgevend is...

Mijn loondienst baan zal dit jaar nog voor ±30% meetellen. Verder ben ik ook in loondienst bij mijn eigen onderneming (een B.V.) waarin ik 30% aandelen heb (dus bij twee partijen in loondienst).

Zullen zit in mijn geval dan met de winst, of mijn salaris rekenen?

[joca]

Je bank zal denk ik rekenen met je loon uit je onderneming. Je hebt minderheid aandeel dus waarschijnlijk geen (volledige) zeggenschap over de hoogte van je loon en of winst/dividend uitkeringen.
Daarbij kijken ze wel naar de cijfers van de onderneming en hoe lang deze bestaat. Een aantal jaar terug was de eis vaak dat de onderneming 3 jaar moest bestaan, maar ik weet dat ze ook wel van deze regel afweken mocht het een duidelijk succesvolle onderneming zijn.

Als je nu geen inkomen uit verdere loondienst hebt dan zullen ze dat niet meemen lijkt me.

[Icephase]

De winst blijft in principe natuurlijk gewoon in de bv, tenzij jullie die uit laten betalen als dividend. Er wordt dus waarschijnlijk alleen gerekend met je salaris. Aangezien jouw inkomen nét boven de gebruikelijkloonregeling ligt, zullen ze daar wel mee gaan rekenen.

[Galinsky]

Ze willen nu ook wel tot een jaar terug kijken maar dan kan je wel maar 75% lenen tov dezelfde cijfers met een 3 jarige onderneming. Maar je bestaat nu 3 jaar dus zullen ze daar een gemiddelde van nemen.

Zie: https://www.abnamro.nl/nl.../zzp-hypotheek/index.html
en geld ook over het algemeen ook voor andere hypotheekverstrekkers maar goed iedere is weer net wat anders dus je zal ook tegen komen die iets anders hanteren.

Verder wordt er over het algemeen niet gerekend met winstuitkeringen, dividend of aandelen gezien dat geen vast inkomen is. Misschien als je kan aantonen dat het de afgelopen jaren heel consistent geweest is. incl. de hoeveelheid winstuitkering.

[Zenomyscus]

Beunhaas schreef op woensdag 5 juni 2024 @ 15:10:
[...]


Mijn loondienst baan zal dit jaar nog voor ±30% meetellen. Verder ben ik ook in loondienst bij mijn eigen onderneming (een B.V.) waarin ik 30% aandelen heb (dus bij twee partijen in loondienst).

Zullen zit in mijn geval dan met de winst, of mijn salaris rekenen?

Volgens mij ben je dan niet in loondienst maar ben je DGA met een bijbehorend salaris.

[Beunhaas]

Bedankt voor alle reacties!

Betreft DGA, ik ben inderdaad DGA, ik ben echter niet de enige aandeelhouder / bestuurder, en heb geen volledige zeggenschap over de hoogte van het loon, winst etc. Ook val ik onder de verplichte verzekeringen (ik weet niet of dit van invloed zal zijn).

Op dit moment krijg ik loon uit twee bedrijven, waarvan een tijdelijk. Vanaf 1 sept voor 100% bij mijn B.V. (met een vast contract).

[De Cheetah]

Ik denk dat voor de bank alleen inkomsten meegeteld kunnen worden waar jij zeggenschap over hebt. Als jij aantoonbaar de winsten uit je onderneming kan uitkeren aan jezelf (dividend, uiteraar naar rato aandelenbelang), dan kan jouw aandeel in de winst (niet omzet), na aftrek van vennootschapsbelasting en dividendbelasting, worden meegenomen. Maar waarschijnlijk heb je met 30% aandelenbelang niet het recht om dat zelf te beslissen en ben je afhankelijk van je mede aandeelhouder(s). En dat is ook logisch, want als de winst niet wordt uitgekeerd als dividend omdat (je mede aandeelhouders vinden dat) er een investering gedaan moet worden, kun jij dat geld niet gebruiken om de hypotheeklening te betalen.

Dan ben je dus aangewezen op je bestendig loon uit dienstbetrekking. Als je nu al weet dat die tijdelijke dienstbetrekkingen gaan stoppen zul je dat niet kunnen gebruiken (= niet bestendig. Je gaat daar waarschijnlijk ook geen intentieverklaring krijgen dat het contract wordt verlengd).

Als die 58k salaris in 2023 op basis van 70% is, mogen we er dan vanuit gaan dat dit naar 83k gaat op basis van 100%? het lijkt me dat dit wel te gebruiken is.

Dan nog twee dingen:
- Voor zo'n situatie die inderdaad complex is zou ik met de (een) bank zelf aan tafel gaan zitten. Die hebben de expertise zelf en je bent niet afhankelijk van de tussenpersoon. Mijn eigen ervaring met Rabobank is daarin perfect (moest ook op basis van maatwerk), maar leg je situatie eens uit bij de drie grootbanken en kijk waar je het beste gevoel krijgt. Voordeel is dat die banken bij een gratis kennismakingsgesprek waarschijnljik al kunnen aangeven hoe ze het gaan aanvliegen en welk loon je kunt gebruiken. Ik weet niet waneer je die duidelijkheid krijgt bij het assurantiekantoor (voor/na dat je aan ze vast zit)
- Ik ken de regels over het gebruiken van gemiddeld loon over de afgelopen jaren niet. Mogelijk dat dat je helpt.

[Rukapul]

Heeft je onderneming zakelijke leningen?

* Rukapul woont in een woning omdat bij de hoogste bieder de zakelijke tak van de bank even mee ging kijken...

[Teknix1982]

Ze kijken bij ondernemers die DGA zijn volgens mij niet naar het salaris maar alleen naar de onderneming. Mijn compagnon zijn situatie is dat hij DGA is van een eigen PH die 40% eigenaar is van bedrijf. Hij krijgt 120K management fee. Hij heeft twee jaar geleden geprobeerd iets met de hypotheek te doen ondanks dat hij ook zelf vermogen had maar ze keken alleen naar de winsten van de werkmaatschapij. Ondanks dat wij flink in de groei zitten en de groei toen aan het financieren waren en dus tijdelijk geen zwarte cijfers draaiden maar wel flinke stijging lieten zien in terugkerende inkomsten, werd zijn management fee en loon niet meegerekend en alleen die van zijn partner. Ook erkenden ze het potentieel van het bedrijf, regels waren regels zeiden ze.

[Beunhaas]

Het is inderdaad handig om met de bank zelf om de tafel te gaan zitten, dat staat volgende week op de planning. Mijn salaris van 58k uit loondienst is gecombineerd (tijdelijke baan + baan bij BV). Als mijn contract bij de tijdelijke baan stopt zal ik voor ±hetzelfde salaris (voor nu) doorgaan.

De onderneming heeft verder geen zakelijke leningen of andere schulden.

Ik ben benieuwd hoe ze het volgende week gaan zien qua mijn loon. Ik zou het zuur vinden als ze mijn huidige loon uit loondienst niet mee zouden tellen, alleen omdat het mijn eigen bedrijf is, terwijl het geen probleem zou zijn als ik geen aandelen zou hebben in het bedrijf. Maar we gaan het zien!

[We Are Borg]

99ruud99 schreef op woensdag 5 juni 2024 @ 15:00:
De bank rekent met de winst.

Je loondienst baan kan je opgeven, maar als die al gestopt is telt die niet meer mee in de berekening.
Een hypotheek voor zzp'ers wordt meestal berekend door een gemiddelde te nemen van je netto inkomen (winst) uit het bedrijf over de afgelopen drie jaar.

Dus niet de omzet maar de winst- dus pas even op dat die enkel het laatste jaar winstgevend is...

De realiteit is wat complexer Bij mijn vrouw keken ze naar het loon van de afgelopen drie jaar, de omzet/winst van die jaren, en van het huidige boekjaar de prognose en loon tot die maand. De winst was relevant, maar het ging uiteindelijk om het DGA loon van de afgelopen 3 jaren.

In het geval van de TS ga ik er vanuit dat ze het loon uit loondienst waar je gaat stoppen niet meetellen. De TS geeft zelf aan: dit gaat stoppen. Dus zal er gekeken naar het loon van de afgelopen drie jaar die je als DGA hebt ontvangen. Winst en omzet ontwikkeling is een factor (hoe gezond is het bedrijf), maar aangezien je zelf niet 100% kan beslissen over winstuitkering zal het beperkt/geen impact hebben op je leenvermogen.

Sowieso is advies lastig: DGA's zijn een geval apart en banken hebben geen uniforme standaard hoe ze berekenen. Bij mijn vrouw hadden ze een bedrijf die aan de hand van alle input (jaarcijfers, aangiftes, etc) het loon voor de bank bepaalde waarmee ze dan gingen rekenen

[ Voor 3% gewijzigd door We Are Borg op 05-06-2024 20:31 ]

[TheGhostInc]

Beunhaas schreef op woensdag 5 juni 2024 @ 14:53:
Kan iemand licht op deze zaak werpen in welke richting ik moet denken dat de bank gaat rekenen?

Nee

Als je een 'standaard' stel zou zijn, dan kun je aardig zeker inschatten wat er gaat gebeuren. Maar de AFM & banken hebben niet elke situatie helemaal uitgekauwd. Ook mag een bank gewoon weigeren.

Sommige sectoren zijn veel gevoeliger voor fraude/witwassen. Maar ook de kerstboom aan BV's wordt bekeken. Zijn het allemaal zakelijke relaties of zit er ergens familie bij?
De hoogte van de hypotheek speelt mee. Ga je voor 100% LTI & LTV, dan ligt al het risico bij de bank. Leen je voor een kapitale villa is er ook meer risico.

En de bank gaat hier ook niet (te) transparant in zijn, die gaan geen handleiding geven voor het omzeilen van hun fraude & acceptatie beleid.

[Beunhaas]

Duidelijk, dank jullie wel! We gaan het zien volgende week. Raadhuys is inderdaad een bedrijf die een loon voor de bank kan bepalen, alleen kost dit rond de 500 euro. Omdat we al weten dat we bij ING blijven (omdat mijn parter daar al een hypotheek heeft, mogen ze dat zelf berekenen.

Hopelijk ziet de bank dat het risico meevalt. We gaan bij lange na niet op 100% LTI / LTV zitten, met een van onze inkomens kunnen we de hypotheek nog betalen.