Agrarisch perceel aankopen

[Bas112]

Beste Tweakers,

Bij ons in de omgeving (provincie Utrecht) wordt een perceel aangeboden. Het betreft een oppervlakte van 1.090 m² met de omschrijving: Terrein (Grasland). Ik ben bereid om een dergelijke investering te doen - met inachtneming van de risico's omdat:

1.) Er bestaat een kans dat de bestemming in de verre toekomst wordt gewijzigd naar bouwgrond. De gemeente is ca. 5 jaar geleden begonnen met bouwen richting dit perceel. Alhoewel ik dit niet verwacht binnen de aankomende vijf jaar (gevoelsmatig en nergens op gebaseerd). Het blijft speculeren...
2.) Het bedrag is in mijn optiek overzichtelijk en ik acht de kans niet realistisch dat de grond substantieel zal dalen in waarde... Gelijktijdig weet ik dan ook niet in hoeverre er animo voor is, dit is dus altijd wel een risico...

Nogmaals, het blijft speculeren, daarom is het ook een risico maar het gaat niet om exorbitante bedragen. V.w.b. de financiering; In theorie kan ik 60% uit eigen rekening financieren maar dit heeft niet mijn voorkeur. Ik opteer voor een lening of hypotheek.

Hopelijk willen jullie mij adviseren en wijzen op de aandachtspunten die ik nog niet heb benoemd:

- Is er een risico dat ik volledig over het hoofd zie?
- Onder de huidige bestemming zijn er geen verdienste mogelijk, heeft deze aankop invloed op mijn belasting?
- Wat zijn de voor- en nadelen van financiering: overwaarde opnemen, lenen, hypotheek afsluiten?

Status: getrouwd, koopwoning, beiden in loondienst, geen riant vermogen maar we kunnen de investering missen...

Ik heb de vraagprijs bewust niet benoemd. Mocht dit toch relevant zijn dan is het geen groot geheim...

Dank!

[Perkouw]

Volgens mij is het doel van een investering dat het geld oplevert. Ik zie nergens een verwacht rendement behalve speculatie dat het mogelijk geld kan opleveren wanneer de bestemming gewijzigd wordt. Verder. . . ?

En daar wil je een lening voor afnemen met 'x' rente percentage? Dan zou ik eerder even kijken naar deposito 's en beleggen met indexfondsen (al dan niet later zelf beleggen). . . dat lijkt me een veiligere/nuttigere optie dan te investeren in 'grasland'.

[Bas112]

Hi Perkouw,

Dank. Ik ben een zogeheten accidental US citizen waardoor andere investeringen lastig zijn vanwege regelgeving. Hierdoor kijk ik ook wat 'creatiever' naar alternatieven...

Bas

[Inspired]

De gemiddelde prijs van pure landbouwgrond ligt in Nederland rond de € 7,5 per m2.

Het is dus gokken met een 8k? Waarbij het altijd wel iets waarde blijft houden.

[Perkouw]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:12:
Dank. Ik ben een zogeheten accidental US citizen waardoor andere investeringen lastig zijn vanwege regelgeving. Hierdoor kijk ik ook wat 'creatiever' naar alternatieven...

Dan nog zou ik dit alleen, maar dat is persoonlijk, doen als je het geld toch al hebt liggen. Geld gaan lenen om dit te kopen en dan maar te hopen (hopen = uitgestelde teleurstelling) dat het wat oplevert nog los van het meenemen van je rentekosten v.d. lening. . . red flags all around.

Die aanhef en zo mag je achterwege laten hoor. Het is een forum

[elmo1]

Let op.hier is een heel stuk op radar over geweest. 1000m2 is niks in agrarische termen. Daarnaast is agrarische grond tussen de 5 en 10 eur per m2 dus denk als de vraagprijs hier boven zit ben je al gewaarschuwd.

Daarnaast wat ga je ermee doen, kan je het gaan verhuren aan paarden bezitters en stalletje op zetten en mag dat dan?
En hoe ga je het bijhouden?

[ Voor 4% gewijzigd door elmo1 op 29-05-2024 14:17 ]

[Perkouw]

Om nog een waarschuwing te geven; onteigenen van dergelijke gronden is ook niet geheel onbekend om hier vanuit de Gemeente bouwgrond van te maken en hier woningen op te zetten.

[Will_M]

Inspired schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:13:
[...]


Het is dus gokken met een 8k? Waarbij het altijd wel iets waarde blijft houden.

https://www.nvm.nl/agrari.../agrarische-grondprijzen/

Grasland is geen Bouwland (akkerbouw) en levert derhalve vaak nóg minder op

[Bas112]

Het is zeker boven de 10 eur per m2. Kan dit te maken hebben met de ligging: grens aan een prachtige dorpsstraat? Welke factoren bepalen de prijs?

@elmo1 waar kan ik deze informatie opvragen?

[Dennism]

Aandelen e.d. niet gewoon een optie, ik weet dat er voor US citizens die buiten de US wonen strengere wetgeving is, maar ik heb in mijn vriendenkring ook iemand met Amerikaans citizenship en die zit ook 'gewoon' in de aandelen e.d. met bijvoorbeeld vaste maandelijkse inleg.

[Inspired]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:18:
Het is zeker boven de 10 eur per m2. Kan dit te maken hebben met de ligging: grens aan een prachtige dorpsstraat? Welke factoren bepalen de prijs?

@elmo1 waar kan ik deze informatie opvragen?

Ligging lijkt me niet mega boeiend. Iemand verkoopt een droom en pakt zelf ook wat marge. Tenminste, dat gevoel krijg ik. Wat willen ze per m2 hebben? En wat denk je eventueel te krijgen mocht er een woonbestemming op komen?

[Onderling1987]

Ik adviseer je het item van radar wat al eerder genoemd is terug te kijken. Grond handelaren volgen de randjes van de wet. Zij knippen stukken landbouwgrond in kavels en verkopen deze aan consumenten met het verhaal dat er winst gemaakt wordt als de gemeente hier gaat bouwen.

In de praktijk zijn er vaak helemaal geen plannen, of is er zelfs beschermd gebied. En al zou het gebied geschikt zijn voor woningbouw, haken gemeentes en projectontwikkelaars vaak af, omdat ze geen zin hebben met alle afzonderlijke grondeigenaren afspraken te maken.

Wees gewaarschuwd!

[naitsoezn]

Is gewoon speculatie natuurlijk, vandaar ook de hogere prijs / m2. Iemand wil nu wat winst ipv hopen op een hogere winst in de toekomst (onzeker). Ik zou er verre van blijven eerlijk gezegd, helemaal met geleend geld.

[ Voor 3% gewijzigd door naitsoezn op 29-05-2024 14:54 ]

[Jazzy]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:18:
Het is zeker boven de 10 eur per m2. Kan dit te maken hebben met de ligging: grens aan een prachtige dorpsstraat? Welke factoren bepalen de prijs?

Ik denk dat ik weet om welke kavel het gaat, in de tekst van de advertentie wordt volop gespeculeerd dat deze grond in de toekomst mogelijk nodig zou zijn voor woningbouw of zelfs bedrijventerrein. Dat is ook gelijk het antwoord op je vraag is waarom er zo veel geld voor gevraagd wordt. Ze spelen in op iets wat in de toekomst mogelijk zou kunnen gebeuren.

Als sceptische Hollander denk ik dan, als dit echt zo'n buitenkans was dan was het al lang opgekocht door een projectontwikkelaar die veel beter weet wat er speelt dan jij en ik. Of waarom wil de huidige eigenaar het dan verkopen?

Niet doen dus.

[ Voor 8% gewijzigd door Jazzy op 29-05-2024 14:27 ]

[Joris748]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:18:
Het is zeker boven de 10 eur per m2. Kan dit te maken hebben met de ligging: grens aan een prachtige dorpsstraat? Welke factoren bepalen de prijs?

@elmo1 waar kan ik deze informatie opvragen?

Het is wat de gek ervoor geeft. Wij hebben 7 jaar geleden 65 EUR per m2 betaald, onder voorbehoud van een onherroepelijke bestemmingsplanwijziging naar wonen. Zonder die ontbindende voorwaarde hadden we het nooit gekocht. Verkoper had zelfs een intentieverklaring van de gemeente om mee te werken aan een bestemmingsplanwijziging.

Geld stond bij de notaris in depot en is pas overgemaakt nadat de bestemmingsplanwijziging onherroepelijk was.

Wij wilden niet het risico lopen om met een dure geitenweide te blijven zitten.

[Bas112]

Jazzy, dit lees ik niet terug. de ligging is in Eemnes. De vraagprijs is klaarblijkelijk twee keer zo hoog dan gemiddeld...

[Jazzy]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:28:
Jazzy, dit lees ik niet terug. de ligging is in Eemnes. De vraagprijs is klaarblijkelijk twee keer zo hoog dan gemiddeld...

Klopt, we hebben het over dezelfde kavel. Ik had hem gevonden op https://www.kavelplatform.nl/ en daar las ik die tekst.

[HallonRubus]

https://www.rtl.nl/nieuws...dhandel-beleggers-misleid

Je gaat hier minder dan inflatie mee verdienen, zelfs als je het verpacht. En als je het verpacht, na 6 jaar wordt het een pachtcontract van onbepaalde tijd en is je grond dus nog minder waard. En wie gaat er 1090 m² pachten? Daar kun je net een paard op laten grazen zonder dat die verhongert.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Spaar even door en koop een garagebox als je graag in vastgoed wil investeren.

[nWn]

Ga vooral even online op onderzoek uit, is best wat over te vinden:

https://nos.nl/artikel/24...-bij-riskante-grondhandel

https://www.rtl.nl/nieuws...isleid?redirect=rtlnieuws

https://www.abab.nl/artik...-landbouwgrond-aan-banden

Samenvatting: aanbieden van kleine kavels die 'mogelijk' bouwgrond worden is een vorm van speculatie waar het flink mis is gegaan, onder andere door de rol van de notaris (te weinig voorlichting), het feit dat veel landbouwgrond niet van bestemming gaat veranderen, en dat de kavels vaak zo klein en versnipperd zijn dat geen projectontwikkelaar er aan zou willen beginnen.

[ Voor 32% gewijzigd door nWn op 29-05-2024 14:32 ]

[Bas112]

Ok. Ik snap opzich wel dat de verkoper de advertentie aantrekkelijk maakt. Het gaat er in dit geval om dat de vraagprijs dus 3x hoger is dan gemiddeld en ik het deels moet lenen. Waardoor ik er een vraagteken achter zet.

[Jazzy]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:30:
Ok. Ik snap opzich wel dat de verkoper de advertentie aantrekkelijk maakt. Het gaat er in dit geval om dat de vraagprijs dus 3x hoger is dan gemiddeld en ik het deels moet lenen. Waardoor ik er een vraagteken achter zet.

Waarom zou je iets willen kopen waar veel te veel geld voor gevraagd wordt?

[ Voor 4% gewijzigd door Jazzy op 29-05-2024 14:32 ]

[Inspired]

Als je een paar ton op de bank hebt kun je best een gokje wagen. Als je voor 23k al moet gaan lenen zou ik hem lekker aan je voorbij laten gaan.

[Bas112]

Het is dus de vraag of ik dat wil. Ik wist dat de vraagprijs vele malen hoger ligt dan het gemiddelde. Maar niet factor drie.

Dank voor de linkjes. Dit geeft een goed beeld van de keerzijde van de medaille!

[Onderling1987]

Je kunt ook bij de gemeente navragen of er plannen zijn voor het gebied.

[elmo1]

@Bas112 heb net gekeken naar kavelplatform. 1 advies zet dit meteen uit je hoofd je wordt genaaid waar je bij staat.
Je kan je eigen heel veel slapeloze nachten besparen.
Zijn vele betere manieren om je geld te laten renderen.

[Jazzy]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:34:
Het is dus de vraag of ik dat wil. Ik wist dat de vraagprijs vele malen hoger ligt dan het gemiddelde. Maar niet factor drie.

Mooi moment om te concluderen dat je ver buiten je comfort zone bent en elke "investering" gewoon een ongeïnformeerde gok is met dus een groot risico om je geld kwijt te raken.

Zou dat hele investeren gewoon uit je hoofd zetten, eerlijk gezegd. Ook omdat je die 22k dus helemaal niet beschikbaar hebt. Gewoon lekker sparen, eventueel in een spaarvorm met wat meer rendement. Op het moment dat je daadwerkelijk tienduizenden euro's kunt missen is iets degelijks als een garagebox een stuk verstandiger.

[Bas112]

Allen, dank. ik wist niet dat deze business zo schimmig was. Schrik ook wel van de onderbouwing:

Ondanks de verkoop van circa 17.000 percelen, is er volgens RTL Nieuws op deze gronden nog nergens een huis gebouwd

[Cheesy]

nWn schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:29:
Ga vooral even online op onderzoek uit, is best wat over te vinden:

https://nos.nl/artikel/24...-bij-riskante-grondhandel

https://www.rtl.nl/nieuws...isleid?redirect=rtlnieuws

https://www.abab.nl/artik...-landbouwgrond-aan-banden

Samenvatting: aanbieden van kleine kavels die 'mogelijk' bouwgrond worden is een vorm van speculatie waar het flink mis is gegaan, onder andere door de rol van de notaris (te weinig voorlichting), het feit dat veel landbouwgrond niet van bestemming gaat veranderen, en dat de kavels vaak zo klein en versnipperd zijn dat geen projectontwikkelaar er aan zou willen beginnen.

Even een plaatje bij het verhaal, dat ziet er dus zo uit:



Inderdaad hard wegrennen.

[Inspired]

Als de eigenaar/opkoper ècht het idee had dat de gemeente/ een ontwikkelaar er belang bij zou hebben hadden ze het lekker zelf gehouden.

[Truus01]

elmo1 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:16:
Daarnaast wat ga je ermee doen, kan je het gaan verhuren aan paarden bezitters en stalletje op zetten en mag dat dan?
En hoe ga je het bijhouden?

Ook nog even dit, stel dat je zoiets gaat doen, je mag niet zomaar bebouwing erop zetten. Dus een stalletje mag al niet. Zelfs vaste beschutting (voor schaduw en/of tegen regen) voor dieren mag niet zomaar.
Je kunt er dus echt maar heel weinig mee.

[drice]

Ik woon zelf in eemnes en de percelen die ik op kavelplatform zie staan zijn allemaal in het stuk waar de gemeente echt geen plannen heeft. Wellicht heb je het specifieke kavel waar je het over hebt.

[Jazzy]

drice schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 16:02:
Ik woon zelf in eemnes en de percelen die ik op kavelplatform zie staan zijn allemaal in het stuk waar de gemeente echt geen plannen heeft. Wellicht heb je het specifieke kavel waar je het over hebt.

Ken die plek ook wel en is ook nog een hartstikke waardevolle plek qua cultuurhistorisch, dat hele gebiedje. Absoluut niet aan de orde dat daar ineens een woonwijk of industrieterrein gaat komen.

[n8tur3]

Ik zie daar iets boerderij-achtigs met schuren/stallen, silo's, enz. Dit is en blijft landbouw/grasland. Zo'n boerderij onteigenen kost een centje en gaat echt niet gebeuren. Vraag het bestemmingsplan op. Daar staat je info in. Het lijkt erop dat iemand opdracht heeft gegeven om er geld uit te halen. Zelfs als volkstuintjes is dit niet toegestaan denk ik.

[elmo1]

Truus01 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:54:
[...]

Ook nog even dit, stel dat je zoiets gaat doen, je mag niet zomaar bebouwing erop zetten. Dus een stalletje mag al niet. Zelfs vaste beschutting (voor schaduw en/of tegen regen) voor dieren mag niet zomaar.
Je kunt er dus echt maar heel weinig mee.

Even afgezien hoe je bij je stukje komt...

[Rukapul]

Bas112 schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:12:
Hi Perkouw,

Dank. Ik ben een zogeheten accidental US citizen waardoor andere investeringen lastig zijn vanwege regelgeving. Hierdoor kijk ik ook wat 'creatiever' naar alternatieven...

Bas

Alle tijd die je steekt in het zoeken van gare alternatieven kun je beter steken in het vinden van een geschikte broker (IB?) of het opgeven van US citizenship.

[Will_M]

drice schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 16:02:
Ik woon zelf in eemnes en de percelen die ik op kavelplatform zie staan zijn allemaal in het stuk waar de gemeente echt geen plannen heeft. Wellicht heb je het specifieke kavel waar je het over hebt.

https://www.kavelplatform.nl/grond-te-koop-eemnes-173.html

En dan dat 'Perceel Nummer' (Eemnes L 827) invoeren op een (gratis) publieke dienst van het Kadaster geeft je EX-ACT de gegevens en locatie.

https://app.pdok.nl/viewe...BRT-A%20standaard&layers=

[Rukapul]

Will_M schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 21:20:
[...]


https://www.kavelplatform.nl/grond-te-koop-eemnes-173.html

En dan dat 'Perceel Nummer' (Eemnes L 827) invoeren op een (gratis) publieke dienst van het Kadaster geeft je EX-ACT de gegevens en locatie.

https://app.pdok.nl/viewe...BRT-A%20standaard&layers=

Er liggen daar kavels waarvan het meer kost om ze bij de notaris te passeren dan de waarde van de kavel

[Will_M]

Rukapul schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 21:32:
[...]

Er liggen daar kavels waarvan het meer kost om ze bij de notaris te passeren dan de waarde van de kavel

En dankzij het opsplitsen van kavels in dit soort 'snippers' á ±1000m² worden dit soort kavels ook steeds minder interessant om aan te kopen doordat er geen enkele projectontwikkelaar op onderhandelingen met 'tig' private grondeigenaren zit te wachten

[Molem1]

Als je opzoek gaat naar een interessante kavel, kijk dan ergens op hogere gronden. Deze lage plekken gaan alleen maar onaantrekkelijker worden. en een locatie als deze kan ook nog eens overstroomgebied voor de Eem worden. En kijk naar een plek in de buurt van voorzieningen (treinstation, winkels stad etc.)

[clements]

Will_M schreef op woensdag 29 mei 2024 @ 14:18:
[...]


https://www.nvm.nl/agrari.../agrarische-grondprijzen/

Grasland is geen Bouwland (akkerbouw) en levert derhalve vaak nóg minder op

overigens wel aardig als je deze genoemde prijzen in een grafiekje zet dat de prijs (van de totaal) sinds 2021 een scherpe stijging laat zien. Zo even op het oog +10%