Bizarre VVE bijdrage, invloed op verkoopprijs?

[wokkelz]

Beste Tweakers,

Ik wil even de volgende sutuatie voorleggen omdat hier kundige mensen op het forum zitten die er vast wel wat over kunen zeggen/vertellen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Bedankt

[Lapa]

Nare situatie dit! Hier heeft de VvE en/of de woningbouwcorporatie echt flinke steken laten vallen, waardoor jullie als VvE leden nu met de gebakken peren zitten.

Dit is in ieder geval iets wat je verplicht bent te delen met een potentiële koper. En beide scenario's hebben impact op de verkoopprijs, want een koper prijst dat natuurlijk gewoon in. Wat zou je zelf doen als er een appartement te koop staat met 600+ aan maandelijkse VvE kosten?

Zou die nieuwe bijdrage dan tot nader order zijn? Of met een bepaalde einddatum waarna het weer naar een wat normaler bedrag gaat?

[T-MOB]

Ja natuurlijk heeft dat invloed op de woningwaarde, of nou ja op de verkoopwaarde. Een woning waarvoor je 40k moet bijstorten in een VVE is precies 40k minder waard dan dezelfde woning zonder die verplichting.

[njitter]

Als er een dergelijk grote bijdrage gevraagd wordt dan is het Meerjaren Onderhoudsplan niet op orde. Dat kijkt 5 jaar vooruit. Klinkt als mismanagement door het VVE bestuur wat n rechtgebreid gaat worden.

Zie https://www.eigenhuis.nl/...t-kopen-waar-op-te-letten

[Wolly]

Nu is er recentelijk een VVE vergadering geweest waarin de volgende opmerking gemaakt werd.
Er zijn een aantal zaken, fouten in de begroting, grote uitgaven voor onderhoud voorzien en onvoorzien, inflatie etc.
Hierdoor wordt of de VVE bijdrage extreem hoog per maand (van 235 naar 600+) of er dient 3 maal een bijdrage geleverd gaan worden van 13k per keer verdeelt over 6 jaar ingaande vanaf 2029.

Is het besluit al genomen? Was dit puur informatief, een gedachte of een idee?

Daarnaast zullen meer mensen nu hun huis gaan verkopen met dit in het vooruitzicht, dus dit gaat wel een negatieve werking hebben op de prijs.

[Umbrah]

T-MOB schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:11:
Ja natuurlijk heeft dat invloed op de woningwaarde, of nou ja op de verkoopwaarde. Een woning waarvoor je 40k moet bijstorten in een VVE is precies 40k minder waard dan dezelfde woning zonder die verplichting.

Eigenlijk wel meer, want er is ook een vertrouwensbreuk.

Hoe heeft dit, met alle toezicht en ledenvergaderingen zo kunnen ontstaan? Is het een eigen VVE, of een "beheerde" VVE? Werden de vergaderingen bijgewoond/stukken gelezen of niet?

Los van het hoe/historie, en de wens van verhuizen ja/nee, is dit wel iets waar je uiteindelijk dus waardevermindering om hebt. En net zoals zo vaak met "bedrijven" en "personen" zou je (zijn we in Groningen hier best redelijk in geworden) in theorie de waardevermindering (of het herstel hiervan) kunnen verhalen.

Ik heb in het verleden een tijd in een VVE gezeten waar ik veruit de jongste was (en praktisch de enige werkende... en enige die een hypotheek had), en dit soort zaken zeker qua stemmen speelde daar ook. Ik kan me voorstellen dat het "eenmalige" nogal een ding is van dom belegd/andere doelen/wensen (een lift ineens vervangen kan érg duur zijn, normale VVE spaart daar zo'n 15 jaar voor bijvoorbeeld). Iemand heeft daar een steekje laten vallen.

[wokkelz]

Bedankt voor jullie snelle reacties.
De verkoop zal in mijn geval aan de woningcorporatie zijn, heb je dan als nog een meld plicht? De kans bestaat dat het de verhuur in gaat na mij.
Tot nu toe was mededeling informatief, nog geen definitief besluit. Maar een duidelijke heads-up dus.

[Wolly]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:21:
Bedankt voor jullie snelle reacties.
De verkoop zal in mijn geval aan de woningcorporatie zijn, heb je dan als nog een meld plicht? De kans bestaat dat het de verhuur in gaat na mij.
Tot nu toe was mededeling informatief, nog geen definitief besluit. Maar een duidelijke heads-up dus.

Als het meer een heads up was zonder besluit kan het allemaal nog wijzigen Gewoon zorgen dat je er voor de volgende vergadering waarop knopen worden doorgehakt vanaf bent.

Is de woningcorporatie ook lid van de VVE?

[wokkelz]

Ja, de VVE is een combinatie van huur (woningcorporatie) en koop.

[Qwerty-273]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:21:
De verkoop zal in mijn geval aan de woningcorporatie zijn

Bepaalt de woningcorporatie ook de verkoop/aankoopprijs?

[Coach4All]

Qwerty-273 schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:31:
[...]

Bepaalt de woningcorporatie ook de verkoop/aankoopprijs?

Alleen als ze de hoogste bieder zijn lijkt mij......

[Joostje123]

Ben je verplicht te verkopen aan de woningcorporatie?
Of zit daar nog wat vrijheid in?

Woningcorporatie is heel blij met een lage verkoopprijs en zullen uiteraard die VVE kosten daar als een excuus extra hard tegen aan gooien.

Woningcorporatie koopt je huis straks voor 370k
En krijgt dan nog 112k van jouw overwaarde..

[Jaapio_B]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:28:
Ja, de VVE is een combinatie van huur (woningcorporatie) en koop.

Dan is de woningcorporatie dus ook onderdeel van de VVE en weten ze van de aankomende kosten.

Waarschijnlijk is de woningcorporatie ook de partij die het grootste aandeel (mogelijk meer dan 50%) van de stemmen heeft binnen de VVE.

[wokkelz]

Qwerty-273 schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:31:
[...]

Bepaalt de woningcorporatie ook de verkoop/aankoopprijs?

Je moet verkopen aan de woningcorporatie, er wordt een onafhankelijk taxateur ingeschakeld.
Mocht je het er niet mee eens zijn mag je zelf (op eigen kosten) een nieuwe taxatie laten doen.

[Lapa]

Hmm, dat verandert de zaak mogelijk wel. Ik weet niet of VvE bijdrage, jaarverslagen en notulen onder deel zijn van een taxatie. Dit zijn meer factoren die meespelen in de onderhandeling na de taxatie.

Disclaimer: ik weet niet zeker of dit altijd op gaat, maar bij de taxaties waar ik bij betrokken ben geweest is er niks opgevraagd over de VvE.

[euchromatic]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:46:
[...]


Je moet verkopen aan de woningcorporatie, er wordt een onafhankelijk taxateur ingeschakeld.
Mocht je het er niet mee eens zijn mag je zelf (op eigen kosten) een nieuwe taxatie laten doen.

Die eigen taxatie kan zeker de moeite waard zijn. Google even op de pronblemen die er zijn het vergelijkbare Koopgarant regelingen. De taxatie van de woningbouw is zelden in het voordeel van de bewoner.

[Dennism]

Joostje123 schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:38:

Woningcorporatie koopt je huis straks voor 370k
En krijgt dan nog 112k van jouw overwaarde..

Ik zou eerder verwachten dat die VVE tegenvaller van 40k nog niet in de WOZ taxatie zit, ik zou dus eerder uitgaan van +-330K, of nog wat minder, als het hard gespeeld wordt

Dus verkopen voor +-330k en dan nog 97.000 naar de coöperatie zien gaan.

[ShininNL]

Poh wat een bedragen... reden genoeg om nooit maar dan ook NOOIT iets met een VVE te kopen, wat een ellende altijd!

[Dennism]

Lapa schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:51:
Hmm, dat verandert de zaak mogelijk wel. Ik weet niet of VvE bijdrage, jaarverslagen en notulen onder deel zijn van een taxatie. Dit zijn meer factoren die meespelen in de onderhandeling na de taxatie.

Disclaimer: ik weet niet zeker of dit altijd op gaat, maar bij de taxaties waar ik bij betrokken ben geweest is er niks opgevraagd over de VvE.

Bij de taxatie niet altijd, maar een koper zal normaliter altijd vragen naar de VVE stukken (als je al niet verplicht bent om vanuit de meldingsplicht die zelfs in te brengen). Net als dat het mogelijk sowieso niet verstandig is om met de kennis die TS al heeft opgedaan in de vergadering hier niets over te melden bij een potentieel koper.

[Philip Ross]

ShininNL schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:56:
Poh wat een bedragen... reden genoeg om nooit maar dan ook NOOIT iets met een VVE te kopen, wat een ellende altijd!

Ten eerste heb je lang niet altijd die keuze. Als je met een beperkt budget een appartement wil kopen zit je vaak vast aan een VVE.

Ten tweede kan een VVE prima functioneren maar je moet wel zelf ook een beetje tijd en moeite er in steken. Dat doe je toch bij onderhoud aan je eigen huis ook? Geld reserveren etc.

@wokkelz Ik zou alleen verkopen als je een goede prijs krijgt zonder die VVE kosten te hoeven betalen. Ofwel, een taxatie die de VVE niet meeneemt en verkopen voordat officiëel die extra bijdrage betaalt moet worden.

[Wolly]

Philip Ross schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:59:
[...]


@wokkelz Ik zou alleen verkopen als je een goede prijs krijgt zonder die VVE kosten te hoeven betalen. Ofwel, een taxatie die de VVE niet meeneemt en verkopen voordat officiëel die extra bijdrage betaalt moet worden.

Exact, nu erop gokken dat de woningcorporatie het nog niet meeneemt in de berekening omdat er geen besluit ligt.

En je kan altijd zeggen 'Jullie zitten zelf al in de VVE dus ik neem aan dat dat plaatje allang bij jullie bekend is ' en dan hopen dat ze niet doorvragen.

[alwind]

Even hardop. Een hoge VWE bijdrage maak je huis voor een koper onaantrekkelijk. Maar veranderd dat de waarde van de woning ook?

Jij verkoopt hem terug aan de woningbouw. De WOZ waarde houd ook geen rekening met VWE bedragen toch?

[Wolly]

alwind schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:03:
Even hardop. Een hoge VWE bijdrage maak je huis voor een koper onaantrekkelijk. Maar veranderd dat de waarde van de woning ook?

Jij verkoopt hem terug aan de woningbouw. De WOZ waarde houd ook geen rekening met VWE bedragen toch?

De WOZ houdt er indirect rekening mee omdat de staat van onderhoud natuurlijk niet optimaal zal zijn. Of het energielabel is momenteel bijvoorbeeld een E en met de verbeteringen wordt het een A.

[alwind]

Wolly schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:04:
[...]


De WOZ houdt er indirect rekening mee omdat de staat van onderhoud natuurlijk niet optimaal zal zijn. Of het energielabel is momenteel bijvoorbeeld een E en met de verbeteringen wordt het een A.

Hoe komt de Gemeente er dan achter dat de VWE kosten verhoogd worden? Misschien wel omdat het bij een notaris ingeschreven wordt? Maar dan zou een maandelijkse verhoging goedkoper zijn dan 3 bijstortingen want dan zou de WOZ verlaagd worden.

[ Voor 18% gewijzigd door alwind op 27-05-2024 16:06 ]

[chrisborst]

@wokkelz
Uiteraard zal dit van invloed zijn. Maar de procedure is toch heel simpel? Er wordt een onafhankelijke taxatie gedaan om de waarde te bepalen. Dat is het bedrag wat de woningcorporatie betaald minus de 50% van de winst.
Jij hoeft je niet druk te maken over de eventuele verkoop toch?

[Wolly]

alwind schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:05:
[...]


Hoe komt de Gemeente er dan achter dat de VWE kosten verhoogd worden?

Niet, maar dat doet dus niet terzake omdat de gemeente wel kan zien dat het onderhoud achterstallig is of dat het energielabel laag is.

Dat komt ook tot uiting bij een verkoop waar de gemeente weer referentiepanden uit pakt.

[wokkelz]

Ik weet helaas ook niet precies alles, ik moet me er nog compleet inverdiepen. Ik ben amper bekomen van de schok!
Ook moet ik nog contact opnemen met de woninncorporatie, mensen die in de vve commisie zitten.
Het betreft een complex uit 2006, mijn appartement heeft energielabel A.
Ik wil het evt ook voorleggen aan mijn rechtsbijstand of het allemaal maar zomaar kan, maar ik weet niet of het nut heeft.
En anders mijn verlies nemen en door naar een eigen woning zonder VVE.

[Wolly]

chrisborst schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:07:
@wokkelz
Uiteraard zal dit van invloed zijn. Maar de procedure is toch heel simpel? Er wordt een onafhankelijke taxatie gedaan om de waarde te bepalen. Dat is het bedrag wat de woningcorporatie betaald minus de 50% van de winst.
Jij hoeft je niet druk te maken over de eventuele verkoop toch?

Die `onafhankelijke´ taxatie bepaalt de verkoopprijs. Waarom zou je je niet druk maken over een eventuele verkoop als er mogelijk op korte termijn een flinke adder onder het gras tevoorschijn komt?

[Wolly]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:08:
Ik weet helaas ook niet precies alles, ik moet me er nog compleet inverdiepen. Ik ben amper bekomen van de schok!
Ook moet ik nog contact opnemen met de woninncorporatie, mensen die in de vve commisie zitten.
Het betreft een complex uit 2006, mijn appartement heeft energielabel A.
Ik wil het evt ook voorleggen aan mijn rechtsbijstand of het allemaal maar zomaar kan, maar ik weet niet of het nut heeft.
En anders mijn verlies nemen en door naar een eigen woning zonder VVE.

2006 en nu al zulke meerkosten? Waar zijn die kosten voor dan?
Mag ook in MO tags.

[aegis]

De corporatie is dus onderdeel van de VVE en je moet verkopen aan de corporatie. Zou gewoon de taxateur laten komen en niks zeggen over de verhogen dat mag de taxateur lekker zelf uit het de notulen vissen. En dan hopelijk mist die het en is je waarde hoger en zo niet dan kan het zijn dat die een lagere waarde geeft of niet. Als je het niet hoge genoeg vind kun je zelf ook nog een taxatie laten doen en ook niks vermelden en gewoon de documenten geven die ze nodig hebben dan mogen ze het zelf uitzoeken.

In dit geval hoef je namelijk niet bang te zijn dat de koper niet had kunnen weten dat de kosten er aan zitten te komen want het staat in de notulen en de koper is er al van op de hoogte want hij zal direct voor of tegen hebben moeten op dat punt. Dat verschillende afdelingen binnen organisatie mogelijk niet goed zouden communiceren is niet jou probleem.

[alwind]

Ik blijf mij afvragen of het uitmaakt in de taxatie.

Want ook als de VWE bijdrage 0 zou zijn dan hoort de taxateur het achterstallige onderhoud mee te nemen.

[SiErRa]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:08:
Ik weet helaas ook niet precies alles, ik moet me er nog compleet inverdiepen. Ik ben amper bekomen van de schok!
Ook moet ik nog contact opnemen met de woninncorporatie, mensen die in de vve commisie zitten.
Het betreft een complex uit 2006, mijn appartement heeft energielabel A.
Ik wil het evt ook voorleggen aan mijn rechtsbijstand of het allemaal maar zomaar kan, maar ik weet niet of het nut heeft.
En anders mijn verlies nemen en door naar een eigen woning zonder VVE.

Dit is wel iets voor een recentere VVE, als de bouw klaar is maar weinig reserveren, en de servicekosten laag houden, omdat er nog geen onderhoud verwacht wordt. Maar latere verhogingen worden weggestemd totdat er een probleem ontstaat.

Daarom is het belangrijk de stukken te lezen en de vergaderingen bij te wonen. Rechtsbijstand zal weinig doen verwacht ik.

Zolang er nog niet voor gestemd is, is er nog niet aan de hand hè. Ik zou in de volgende vergadering die commissie wel opnieuw op pad sturen om een second opinion te vragen of dat onderhoud echt nodig is, of het niet goedkoper kan en of het niet verder uitgesmeerd kan worden.

[ Voor 12% gewijzigd door SiErRa op 27-05-2024 16:20 ]

[Wolly]

alwind schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:13:
Ik blijf mij afvragen of het uitmaakt in de taxatie.

Want ook als de VWE bijdrage 0 zou zijn dan hoort de taxateur het achterstallige onderhoud mee te nemen.

Dat is weer heel wat anders dan de WOZ waar je eerder over begon. Natuurlijk neemt een goed geinformeerde taxateur alles mee bij het bepalen van de prijs.

[Sissors]

SiErRa schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:18:
[...]


Dit is wel iets voor een recentere VVE, als de bouw klaar is maar weinig reserveren, en de servicekosten laag houden, omdat er nog geen onderhoud verwacht wordt.

Maar het is niet alsof die onrealistisch laag waren om te beginnen, dus ik vraag me ook af hoe ze in hemelsnaam een gat van €40k per appartement nu hebben op de begroting.

alwind schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:13:
Ik blijf mij afvragen of het uitmaakt in de taxatie.

Want ook als de VWE bijdrage 0 zou zijn dan hoort de taxateur het achterstallige onderhoud mee te nemen.

Mogelijk wat moeilijker te zien natuurlijk, dat de technische installatie van de lift EOL is komt de taxateur nooit achter. Maar algemeen gesproken zou ik toch verwachten dat een taxateur de staat van de VvE en het gebouw meeneemt bij de waarde van een appartement.

[chrisborst]

Wolly schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:09:
[...]


2006 en nu al zulke meerkosten? Waar zijn die kosten voor dan?
Mag ook in MO tags.

Dat is heel erg simpel, pand is nieuw in 2006 dus VVE bijdrage lekker laag houden. Na circa 20/25 jaar komen pas de echte kosten en dat is .. tada 2026 - 2031. Precies wat TS verteld. Dus lift renovatie, dak vernieuwen/overlagen, etc. Alle dure dingen dus.

[Chromoris]

Zelf (op eigen kosten) een taxateur vragen voor een taxatie zou ik wel overwegen. Wie betaald bepaald, en de andere taxateur wordt volledig door de woningbouw betaald.

Ik zou vasthouden aan iets nieuws vinden (eventueel zonder VVE) en dit zo snel mogelijk achter je laten. Klinkt alsof de woningbouw geprobeerd heeft om het appartement te lozen en behoorlijk wat dingen achter heeft gehouden (al is het maar door de dingen niet actief naar voren te brengen), wie weet wat er nog meer allemaal speelt. Linksom of rechtsom ga je verlies/pijn lijden. Het bedrag is nog niet officieel verhoogd, dus je kunt nu nog hard wegrennen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Mijn advies: neem je verlies, voor de zekerheid toch even zelf een taxateur inschakelen. En neem je rechtsbijstand ook mee. Je hebt misschien een case vanwege achterstallig onderhoud dat de woningbouw verantwoordelijk is (en dan willen die mogelijk hier ook niet moeilijk over lopen doen, ter voorkoming van juridische zooi en slechte publiciteit).

[Philip Ross]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:08:
En anders mijn verlies nemen en door naar een eigen woning zonder VVE.

Het is natuurlijk heel vervelend om een verrassing als deze te krijgen maar je kan het natuurlijk ook bekijken als dat je de afgelopen jaren te weinig betaald hebt en dus geluk gehad hebt.

Al zou ik natuurlijk proberen de officiële beslissing op de VVE vergadering naar achteren te laten schuiven zodat het voor de woningbouw wordt.

[Sissors]

chrisborst schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:43:
[...]

Dat is heel erg simpel, pand is nieuw in 2006 dus VVE bijdrage lekker laag houden. Na circa 20/25 jaar komen pas de echte kosten en dat is .. tada 2026 - 2031. Precies wat TS verteld. Dus lift renovatie, dak vernieuwen/overlagen, etc. Alle dure dingen dus.

Maar zo vreemd klonken die VvE bijdragen die hij oorspronkelijk per maand betaalde niet.

[chrisborst]

@Sissors
Klopt, maar TS heeft niet verteld hoe lang deze bijdrage al zo hoog is. Ik heb genoeg verhalen gehoord dat bij VVE's de bijdrage de eerste 10 jaar veel te laag is geweest.

Maar als je nu 40K te kort komt dan had je dat gat ook niet kunnen voorkomen door de eerste 10 jaar meer te vragen. Dit riekt eerder naar een woningbouwcorporatie die gewoon vele jaren geen geld in de pot heeft gestopt. Dit is gewoon wanbeleid, zeker bij zo'n jong pand.

De vraag is alleen wat voor @wokkelz de beste stap is. Energie hierin steken of gewoon verlies nemen (gelukkig maar 50%) en snel verder gaan in een nieuwe woning. Want alleen een gang naar de rechter zou iets kunnen veranderen maar dat kost jaren.

[NicoHF]

chrisborst schreef op maandag 27 mei 2024 @ 20:06:
@Sissors
Klopt, maar TS heeft niet verteld hoe lang deze bijdrage al zo hoog is. Ik heb genoeg verhalen gehoord dat bij VVE's de bijdrage de eerste 10 jaar veel te laag is geweest.

Maar als je nu 40K te kort komt dan had je dat gat ook niet kunnen voorkomen door de eerste 10 jaar meer te vragen. Dit riekt eerder naar een woningbouwcorporatie die gewoon vele jaren geen geld in de pot heeft gestopt. Dit is gewoon wanbeleid, zeker bij zo'n jong pand.

De vraag is alleen wat voor @wokkelz de beste stap is. Energie hierin steken of gewoon verlies nemen (gelukkig maar 50%) en snel verder gaan in een nieuwe woning. Want alleen een gang naar de rechter zou iets kunnen veranderen maar dat kost jaren.

Gelukkig maar 50%?
Ik denk niet dat je het helemaal snapt maar TS wordt als bovenstaande klopt dubbel zo hard genaait.

Namelijk een lagere waarde van zijn taxatie/verkoop plus hij moet de helft de 50% van de winst afdragen aan de woningcorporatie.
Terwijl als de VVE gewoon op orde was hij meer geld had gehad voor zijn woning of lekker had kunnen blijven zitten waar die nu zit in plaats van gedwongen verhuizen door de absurb hoge bijdragen die ineens verwacht wordt van TS.

[Frame164]

njitter schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:11:
Als er een dergelijk grote bijdrage gevraagd wordt dan is het Meerjaren Onderhoudsplan niet op orde. Dat kijkt 5 jaar vooruit. Klinkt als mismanagement door het VVE bestuur wat n rechtgebreid gaat worden.

Zie https://www.eigenhuis.nl/...t-kopen-waar-op-te-letten

Dit is ongetwijfeld niet in 1 jaar ontstaan, dus niet alleen het bestuur heeft steken laten vallen maar alle leden die alles meerdere jaren hebben goedgekeurd.

[Frame164]

Lapa schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:51:
Hmm, dat verandert de zaak mogelijk wel. Ik weet niet of VvE bijdrage, jaarverslagen en notulen onder deel zijn van een taxatie. Dit zijn meer factoren die meespelen in de onderhandeling na de taxatie.

Disclaimer: ik weet niet zeker of dit altijd op gaat, maar bij de taxaties waar ik bij betrokken ben geweest is er niks opgevraagd over de VvE.

De taxateur kijkt alleen naar het appartement en het complex. Het is aan de verkoper (of diens makelaar) om op basis daarvan een vraagprijs te maken waarin alles wordt verdisconteerd, en aan de koper (of diens makelaar) om een biedingsprijs te bepalen nadat hij/zij alle stukken heeft geanalyseerd (taxatierapport, VVE jaarverslagen, MJOP, etc).

[Frame164]

chrisborst schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:43:
[...]

Dat is heel erg simpel, pand is nieuw in 2006 dus VVE bijdrage lekker laag houden. Na circa 20/25 jaar komen pas de echte kosten en dat is .. tada 2026 - 2031. Precies wat TS verteld. Dus lift renovatie, dak vernieuwen/overlagen, etc. Alle dure dingen dus.

Tip voor TS: het zou zo maar kunnen dat het MJOP is gebaseerd op standaard vervangingstermijnen zonder te kijken naar de werkelijke staat. Stel aan de ALV voor om de dure werkzaamheden door een externe adviseur te laten controleren om te zien of het echt al gedaan moet worden. Als het dak nog goed (genoeg) is zou je die kosten naar achter kunnen schuiven (hoogstens wat extra onderhoudsbudget opnemen voor kleinere reparaties) om zo de maandkosten te dempen.

[Klippy]

Ben blij dat de laatste posts wat meer inhoudelijk en realistisch worden.

VvE bashen is makkelijk, maar mensen vergeten even dat je geen keuze hebt. In Noord- en Zuid Holland is 1/3e van alle woningen onderdeel van een VvE, in de grootste steden zelfs meer dan de helft.
En je bent zelf ook jaren lid geweest en hebt blijkbaar niks gemerkt, of misschien er niet naar gekeken.
Dit ruikt inderdaad naar mismanagement, iets waar je zeker mee verder moet, maar je geeft op een aantal vragen ook geen antwoord.

- Is er een groot eigenaar, met meer dan 50% van de stemmen?
- Wie doet het beheer van de VvE, is dat de corporatie zelf, is er een derde partij, of door privé eigenaren?
- Hoe zag je MJOP er uit de afgelopen jaren? Voor hoe lang was dit? 30 jaar vooruit is vrij normaal.
- Op basis van welke gegevens willen ze het bedrag verhogen? Komt er groot onderhoud aan of is het op basis van een nieuw MJOP?

Er zijn denk ik toch wel een aantal zaken die je even moet uitzoeken. Het helpt daarbij ook om te weten hoeveel woningen en breukdelen er zijn en wat jou aandeel daarin is. Heb je het over 20 andere eigenaren in dezelfde situatie of ben jij de enige?
Begin met @Frame164 zegt, zoek andere eigenaren, ga actief kijken naar de reden, valideer je MJOP, maak geluid in de vergaderingen, vraag advies op bij https://www.vvebelang.nl of een andere onpartijdige organisatie.

Ik zie op dit moment nog geen reden om je woning halsoverkop te verkopen, neem ook je tijd om wat nieuws te vinden. Je hebt nu de luxe positie dat je nog een woning hebt, dus rustig kan zoeken naar wat anders.
Als er echt een slinkse woningcorporatie in het spel is dan kan dit ook nog gewoon tactiek zijn om wat kopers weg te krijgen. Misschien gaan ze daarna helemaal niks verhogen en zijn ze van jou af.
Dat laatste is een aanname natuurlijk, maar zonder al deze relevante info is het lastig om je vraag je beantwoorden. Want in de vrije verkoop zal dit wel invloed hebben ja, maar als je het moet verkopen aan een partij die je moedwillig dom heeft gehouden de afgelopen 10-20 jaar dan is ook een grote kans dat het héél veel invloed kan gaan hebben op je verkoopprijs.
Ik zou zelf het taxatie proces nu al in gang zetten en kijken wat de reactie van de corporatie gaat zijn.

[DCV191283]

Je geeft aan dat je appartement uit 2006 komt, dat je nu € 235 per maand betaald en dat er dus eigenlijk € 40.000 te weinig is betaald. Als je uitgaat van 18 jaar x € 235 x 12 maanden, kom ik op € 50.760 waarschijnlijk is er jaarlijks wel geindexeerd, dus is er met een lager bedrag begonnen ooit.

Conclusie is dan dus dat men bijna 50% te weinig heeft gereserveerd? Is dat te verklaren, weet men zeker dat het verschil zo extreem is? Dat zou ik eerst maar na gaan, want de tweede conclusie dan dus dat je op lange termijn ook rekening moet houden met een VVE bijdrage van ongeveer € 450 per maand, dat doet ook zeker iets met de woningwaarde...

Er kan natuurlijk ook een eenmalige hele grote uitgave aankomen / zijn geweest, dat je daarom nu bij moet storten, maar als dit gewoon achterstallig is, dan is dat wel wat vragen waard.

[Cheezborger]

Welke gek gaat een appartement kopen waar je 6 jaar lang 600 euro per maand moet storten in het spaarpotje van de VvE. Dat is echt serieus geld. En dan straks nog meer inflatie en tegenslagen en nog meer bijdrage vragen?

De woningmarkt is oververhit, maar ik denk niet dat veel kopers zitten te wachten op zo'n vette extra maandelijkse verplichting. Je hebt dus eigenlijk (samen met de andere VvE leden) jarenlang te weinig betaald. Die verantwoordelijk kan je niet opschuiven naar de nieuwe kopers, zonder dat het jou geld gaat kosten ben ik bang.

Aan de andere kant.. de woningmarkt is oververhit. Je weet nooit of er een gek tussenzit.

[ Voor 38% gewijzigd door Cheezborger op 27-05-2024 23:06 ]

[Wolly]

Cheezborger schreef op maandag 27 mei 2024 @ 22:59:


Aan de andere kant.. de woningmarkt is oververhit. Je weet nooit of er een gek tussenzit.

Hij kan het maar aan één partij verkopen: de woningcorporatie.

[HanM]

Ik vind dit wel een extreem geval, heb in een zelfde situatie gezeten maar dan precies andersom. Pandjes baas met een kwart van de stemmen die alles blokkeerde om zo min mogelijk geld uit te geven. (waardoor al het noodzakelijke onderhoud uitgesteld werd).
Wellicht is er een verdeelsleutel die je met veel moeite misschien in je voordeel kan gebruiken, in mijn geval ben ik voorzitter van de vve geworden en heb ik op twee vergaderingen gezorgd dat ik met behulp van stem recht toestemming van de niet opdagende bewoners hem kon overstemmen. Toen dus gelijk verhoging en een eenmalige storting afgedwongen om ons financieel potje in de lange termijn op orde te krijgen.
In jouw geval zou ik de statuten eens goed doornemen, vaak is er een minimale opkomst / aantal stemgerechtigde wat nodig is om vanaf een bedrag xxxx wijzigingen en of investeringen te doen. Een vve waarbij je geen invloed kan uitwonen stink naar wanbeleid. Je bent dan namelijk geen eigenaar meer van je huis, maar gewoon huurder van een woningbouw vereniging. Dan mogen zij namelijk ook op de blaren zitten als er wanbeleid wordt uitgevoerd. (INAL)

[_ferry_]

Het ligt er ook een beetje aan wat er begroot is, als bijvoorbeeld de kozijnen van de rottigheid uit elkaar vallen (ja, met gebrek aan onderhoud kan dat prima na 18 jaar) dan is dat een flinke kostenpost, maar het telt ook mee in de zaken die de waarde van je woning drukken.
Evengoed een vervelende situatie, met exorbitante bedragen.

[FreakNL]

chrisborst schreef op maandag 27 mei 2024 @ 16:07:
@wokkelz
Uiteraard zal dit van invloed zijn. Maar de procedure is toch heel simpel? Er wordt een onafhankelijke taxatie gedaan om de waarde te bepalen. Dat is het bedrag wat de woningcorporatie betaald minus de 50% van de winst.
Jij hoeft je niet druk te maken over de eventuele verkoop toch?

Onafhankelijke taxaties bestaan bijna niet.

Maar je kunt zelf ook laten taxeren natuurlijk, dat kost de wereld niet.. Maar ik weet niet of de taxatie in opdracht van de cooperatie dan uitgemiddeld wordt tegen taxatie in opdracht van TS

[Verwijderd]

Appartement is met 600 per maand aan servicekosten gewoon compleet onverkoopbaar. Of het moet een luxe appartement in een iconisch gebouw met dure voorzieningen zoals een zwembad en een receptionist zijn.

[YakuzA]

njitter schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:11:
Als er een dergelijk grote bijdrage gevraagd wordt dan is het Meerjaren Onderhoudsplan niet op orde. Dat kijkt 5 jaar vooruit. Klinkt als mismanagement door het VVE bestuur wat n rechtgebreid gaat worden.

Zie https://www.eigenhuis.nl/...t-kopen-waar-op-te-letten

MJOP is meestal 30 jaar vooruit gepland.
Vooral ivm liften en daken en dat soort grappen die maar 1x per 30 of 50 jaar gerenoveerd worden

Alleen hele kleine VVE’s zullen met een kortere MJOP plan tijd werken denk ik.

[Sport_Life]

In een taxatierapport zit ook onderhoud inbegrepen, dus achterstallig onderhoud heeft invloed op de taxatiewaarde. Als onderbouwing kun je de stukken van de VvE (aankondiging) meesturen .

[bie100]

Wolly schreef op maandag 27 mei 2024 @ 23:15:
[...]


Hij kan het maar aan één partij verkopen: de woningcorporatie.

Dan is het toch vrij simpel hij verkoopt het aan de woningcorporatie en die moeten het maar zien te verkopen

En volgens mij wordt er gewoon getaxeerd op de staat van de woning niet hoeveel servicekosten je betaald

[Metro2002]

Uit hoeveel appartementen bestaat de VVE en waar gaan die kosten in zitten in zo'n relatief nieuw gebouw?
Is er al die tijd uberhaupt geen of amper bijdrage betaalt en is er nu ineens van alles defect?

Ik zou om te beginnen willen weten wáár dat geld voor nodig is, wat er met de voorgaande bijdragen gedaan is etc. 600 euro of 40k per appartement is gewoon absurd en roept heel veel vraagtekens op wat er dan met al die vorige VVE bijdragen is gebeurd. Klinkt als mismanagement of nog erger (fraude)

Mijn oude flat ging ook van 215 naar 300 euro per maand aan VVE bijdrage maar dat was een flink flatgebouw met meerdere liften en al flink op leeftijd (jaren 50 flat).

[ Voor 19% gewijzigd door Metro2002 op 28-05-2024 11:27 ]

[thebeast12]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:03:
Beste Tweakers,

Ik wil even de volgende sutuatie voorleggen omdat hier kundige mensen op het forum zitten die er vast wel wat over kunen zeggen/vertellen.


***members only***


Bedankt

Ik kom even terug bij de hoofdvraag.

Korte versie: nee dit heeft geen invloed op de taxatiewaarde.
De taxatiewaarde is gebaseerd op de waarde die het huis of pand nu heeft.

Dat de VVe kosten zo hoog zijn is niet relevant voor de verkoop van het huis.
Wat wel belangrijk is( en waar je geen last van hebt) is dat vermeld wordt wat de huidige VVe eigen bijdrage is.

Wij hebben ook een vergelijkbare woning gehad die teruggekocht werdt aan de woningcorperatie.
Wat de woningcorperatie daarna doet is hun probleem.

[Maurice079]

Een beetje koper gaat zich natuurlijk wel verdiepen in de staat van de VvE, de notulen van de laatste vergadering, de actuele bijdrage etc. Daarbij zal een koper snel genoeg doorhebben dat er een flinke financiële inleg door bewoners wordt gevraagd, wat logischerwijs een verlagend effect heeft op de verkoopprijs van de woning.

Het klinkt inderdaad als flink mismanagement vanuit de WoCo/VvE. Zeker voor een complex uit 2006 zijn dit erg hoge bedragen en moet er in de eerste jaren echt veel te weinig geld zijn gestort. Een maandelijkse bijdrage van 600EU per maand is voor een complex uit 2006 echt extreem en inderdaad moeilijk uit te leggen richting kopers.

Overigens is dit geen vreemd fenomeen, zoals sommige mensen in dit forum al aangeven. Bij veel appartementencomplexen welke anno 2024 worden opgeleverd, zie je maandelijkse bijdragen van soms 30 tot 50 euro per maand. Dat is natuurlijk leuk voor de verkoopbaarheid van de woningen, want het drukt immers niet zo zwaar op je maandlasten. Maar de problemen voor de toekomst stapelen zich dan al op. De bewoners die er over pakweg 30 jaar wonen zitten met de gebakken peren, want dan is er veel te weinig geld in kas om de dakbedekking, dakranden, liften, gevels etc. te onderhouden.

Mijn advies zou zijn: zoek inderdaad overleg met het VvE bestuur en eventueel de externe beheerder (indien van toepassing). In hoeverre zijn deze extra stortingen nu écht direct vereist? Of kan het wellicht over een iets langere periode worden verspreid? Het is niet fair om huidige bewoners op te laten draaien voor mismanagement van de afgelopen 18 jaar. Wellicht dat met een geringe storting en een stapsgewijze structurele verhoging jouw als potentiële verkoper de beste uitkomst geeft. Daarmee zal een gedeelte van het vereiste onderhoud hopelijk kunnen plaatsvinden. Daarnaast zal de actuele bijdrage niet in 1x naar een astronomisch bedrag van 600EU stijgen, wat beiden de verkoopbaarheid van de woning weer wat verbetert.

Geen idee in hoeverre alles al is besloten en vastgelegd in de ALV van de VvE, maar klinkt mij erg vreemd in de oren als een meerderheid van de bewoners hier zomaar akkoord mee is gegaan. Ik draai zelf op vrijwillige basis mee in het bestuur van een VvE. Wij moeten in de vergadering echt met goede uitleg komen om de bijdragen naar een structureel hoger niveau te krijgen en krijgen daar ook de nodige tegengas van bewoners, wat ook goed en logisch is.

Succes met de verdere afstemming en onderzoek. Vervelende situatie inderdaad.

[Verwijderd]

Maurice079 schreef op dinsdag 28 mei 2024 @ 14:01:
Een beetje koper gaat zich natuurlijk wel verdiepen in de staat van de VvE, de notulen van de laatste vergadering, de actuele bijdrage etc. Daarbij zal een koper snel genoeg doorhebben dat er een flinke financiële inleg door bewoners wordt gevraagd, wat logischerwijs een verlagend effect heeft op de verkoopprijs van de woning.

Het klinkt inderdaad als flink mismanagement vanuit de WoCo/VvE. Zeker voor een complex uit 2006 zijn dit erg hoge bedragen en moet er in de eerste jaren echt veel te weinig geld zijn gestort. Een maandelijkse bijdrage van 600EU per maand is voor een complex uit 2006 echt extreem en inderdaad moeilijk uit te leggen richting kopers.

Overigens is dit geen vreemd fenomeen, zoals sommige mensen in dit forum al aangeven. Bij veel appartementencomplexen welke anno 2024 worden opgeleverd, zie je maandelijkse bijdragen van soms 30 tot 50 euro per maand. Dat is natuurlijk leuk voor de verkoopbaarheid van de woningen, want het drukt immers niet zo zwaar op je maandlasten. Maar de problemen voor de toekomst stapelen zich dan al op. De bewoners die er over pakweg 30 jaar wonen zitten met de gebakken peren, want dan is er veel te weinig geld in kas om de dakbedekking, dakranden, liften, gevels etc. te onderhouden.

Mijn advies zou zijn: zoek inderdaad overleg met het VvE bestuur en eventueel de externe beheerder (indien van toepassing). In hoeverre zijn deze extra stortingen nu écht direct vereist? Of kan het wellicht over een iets langere periode worden verspreid? Het is niet fair om huidige bewoners op te laten draaien voor mismanagement van de afgelopen 18 jaar. Wellicht dat met een geringe storting en een stapsgewijze structurele verhoging jouw als potentiële verkoper de beste uitkomst geeft. Daarmee zal een gedeelte van het vereiste onderhoud hopelijk kunnen plaatsvinden. Daarnaast zal de actuele bijdrage niet in 1x naar een astronomisch bedrag van 600EU stijgen, wat beiden de verkoopbaarheid van de woning weer wat verbetert.

Geen idee in hoeverre alles al is besloten en vastgelegd in de ALV van de VvE, maar klinkt mij erg vreemd in de oren als een meerderheid van de bewoners hier zomaar akkoord mee is gegaan. Ik draai zelf op vrijwillige basis mee in het bestuur van een VvE. Wij moeten in de vergadering echt met goede uitleg komen om de bijdragen naar een structureel hoger niveau te krijgen en krijgen daar ook de nodige tegengas van bewoners, wat ook goed en logisch is.

Succes met de verdere afstemming en onderzoek. Vervelende situatie inderdaad.

Een slimme koper doet dat inderdaad. Maar... ik vrees dat ongeveer 7 van 10 kopers alleen kijken naar de maandelijkse kosten. 600 euro per maand, is gewoon een godsvermogen voor "alleen beheer van het casco + installaties".

[D-dark]

Verwijderd schreef op dinsdag 28 mei 2024 @ 14:27:
[...]

Een slimme koper doet dat inderdaad. Maar... ik vrees dat ongeveer 7 van 10 kopers alleen kijken naar de maandelijkse kosten. 600 euro per maand, is gewoon een godsvermogen voor "alleen beheer van het casco + installaties".

Een slimme koper bekijkt of die VVE bijdrage in 1 keer kan worden afgerekend en neemt het mee in de hypotheek.

Wel 3 * 13000 = 39000 minder verkoopwaarde van appartement.
Maar aangezien de helft daarvan naar de woningcoöperatie gaat kom je uit op ongeveer 20000 minder overwaarde. Die pakt dan de andere helft van dat verlies.

[Question Mark]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:21:
De verkoop zal in mijn geval aan de woningcorporatie zijn, heb je dan als nog een meld plicht?

Wat is het nu?

In je topicstart geef je aan dat er een eeuwigdurende verkoopclausule is dat winst/verlies gedeeld wordt met de woningstichting. Je hebt het daar niet over het feit dat je het appartement niet aan een derde zou mogen verkopen. Beide opties komen in de praktijk overigens voor.

Wat staat er exact in de regeling beschreven? Als verkoop alleen aan de woningstichting toegestaan is, zijn zij dan ook verplicht om de woning te kopen als deze aangeboden wordt? Ik kan mij voorstellen dat zij er in dit geval niet echt op zitten te wachten.

[Duke of Savage]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:03:
Beste Tweakers,

Ik wil even de volgende sutuatie voorleggen omdat hier kundige mensen op het forum zitten die er vast wel wat over kunen zeggen/vertellen.


***members only***


Bedankt

Ah de koopgarant overeenkomst.

Je hoeft niet om te kijken naar de VVE kosten.

Taxatie laten uitvoeren en de woningcorperatie neemt dat 1 op 1 over voor hun bod (minus hun 50% cut).

De koopgarant verkopen zijn gedaan in de hoop dat jij als koper de woning opknapt voordat je er uit gaat. Dat is hun denkwijze om de waarde weer op te krikken voordat ze het weer in de huur gooien.

Pas als de woningcoperatie aangeeft het NIET te willen kopen, kun je het op de markt gooien, en dan worden de VVE kosten wel een dingetje.

(Ik heb dit zelf gehad 4-5 jaar geleden )

[ Voor 11% gewijzigd door Duke of Savage op 29-05-2024 13:26 ]

[Nullifiel]

Ja idd, ik dacht ook al: koopgarant.
Ik heb er ook ervaring mee.

De (toekomstige!) VVE bijdragen staan los van de waarde van je appartementsrecht. Wat @Duke of Savage zegt: het wordt wél een dingetje als het appartementsrecht de markt op gaat.

Ik zou in ieder geval niet kiezen voor die 3x13k bijdrage, want dan heb je denk ik wel een vordering aan je broek hangen.

[Kairee]

Bij de taxatie van mijn huis werd wel gevraagd naar de staat van de VVE. Dit is ook opgenomen in het taxatierapport.

Sinds enkele jaren zijn er strengere voorwaarden aan VVEs en hun onderhoudspot. Er is geen VVE-politie, maar een bank kan er voor kiezen om geen (of een lagere) hypotheek te verstrekken. In de (NVM) vragenlijst is ook een deel voor de VVE opgenomen die je als verkoper moet invullen inclusief uitgebreide vragen over het reservefonds.

Dat is echter allemaal voor nu niet aan de orde. Laat die taxatie uitvoeren en wacht het bod van de woningstichting af.

[Falcon]

Ik zou de bestuurders van de VVE hier aansprakelijk voor stellen:

Zelf antwoord gevonden: https://www.centiss-vve-b...%20bestuursfunctie%20gaat.

[ Voor 63% gewijzigd door Falcon op 31-05-2024 11:06 ]

[Question Mark]

Falcon schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 11:01:
Ik zou de bestuurders van de VVE hier aansprakelijk voor stellen:

Waarvoor precies? Het enige wat ik lees is dat er fouten gemaakt zijn in de begroting.

Een VVE begroting wordt alleen jaarlijks besproken tijdens een VVE-vergadering en ter goedkeuring voorgelegd aan de leden (waaronder TS).

[Falcon]

Question Mark schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 11:27:
[...]

Waarvoor precies? Het enige wat ik lees is dat er fouten gemaakt zijn in de begroting.

Een VVE begroting wordt alleen jaarlijks besproken tijdens een VVE-vergadering en ter goedkeuring voorgelegd aan de leden (waaronder TS).

Waarom is @wokkelz dan zo geschrokken?

[Question Mark]

Falcon schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 11:35:
[...]


Waarom is @wokkelz dan zo geschrokken?

Geen idee, dat moet TS gaan aangeven. Kan simpelweg omdat TS nog nooit een vergadering van de VVE heeft bijgewoond, of zich nooit verdiept heeft in de MJOP om waar wat te noemen...

Mijn vraag ging erom waarvoor je het bestuur wil gaan aanklagen? Er is op dit moment nog veel te weinig bekend in dit topic om uberhaubt een beeld te vormen hoe goed het VVE-bestuur de zaken op orde heeft, en waar men dan nalatig geweest is. Er zijn volgens TS wat fouten in de begroting gemaakt, en wat onvoorziene onderhoudsposten. Tja, daar durf ik nog geen enkele conclusie aan te verbinden.

Ik vind het nu al roepen om het bestuur aan te klagen dan ook behoorlijk voorbarig.

[downtime]

wokkelz schreef op maandag 27 mei 2024 @ 15:03:
Beste Tweakers,

Ik wil even de volgende sutuatie voorleggen omdat hier kundige mensen op het forum zitten die er vast wel wat over kunen zeggen/vertellen.


***members only***


Bedankt

Ik heb niet alles gelezen maar het lijkt erop dat die korting op de aankoopprijs een sigaar uit eigen doos was. Die 53K korting kun je zien als compensatie in de kosten die je moet maken om het achterstallig onderhoud weg te werken en de financien van de VVE weer op orde te krijgen. Maar als jij dacht dat je gewoon een goedkope woning kocht dan is het wel een flinke tegenvaller.

Het was misschien beter geweest als de corporatie die woning gewoon voor de marktprijs had verkocht en die extra 53K aan inkomsten in de VVE had gestort. Dan had jij gewoon een woning voor de marktprijs gehad met een financieel gezonde VVE, een normale maandelijkse bijdrage en geen rare verrassingen.

[A4-tje]

De corporatie heeft een vve vertegenwoordiger die namens de huurders optreed als groot eigenaar (als ze het goed doen). Die is dus ook op de hoogte van de extra kosten die mogelijk komen.
Een grote corperatie heeft dit gewoon in zij. Jaarplan staan als dotatie (bijdrage x Aantal woningen).
Gewoon verkopen dus.

[maxoss]

Die wooncorporaties doen dat heel geniepig. Die steken zo weinig mogelijk geld in het onderhoud van een complex. Een aantal jaren voor dat er groot onderhoud aan komt (complex schilderen/dak/liften) zetten ze de appartementen te koop. VVE word opgestart, er word een MJOP gemaakt en er blijkt te weinig geld te zijn. Kopers moeten betalen, corporatie moet zijn deel ook betalen maar is nu minder geld kwijt.

Precies hetzelfde meegemaakt.

[wibblemoo]

Falcon schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 11:01:
Ik zou de bestuurders van de VVE hier aansprakelijk voor stellen:

Zelf antwoord gevonden: https://www.centiss-vve-b...%20bestuursfunctie%20gaat.

Heb je je eigen bron al gelezen? Nog nooit zoveel onzin bij elkaar gezien: "Het bestuur is aansprakelijk als de aanemer die zij inschakeld failliet gaat."

[downtime]

wibblemoo schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 16:01:
[...]


Heb je je eigen bron al gelezen? Nog nooit zoveel onzin bij elkaar gezien: "Het bestuur is aansprakelijk als de aanemer die zij inschakeld failliet gaat."

Nee. Het bestuur zou niet vooraf moeten betalen voor werk wat (nog) niet is gedaan. Dan neem je gewoon een groot risico met geld wat niet van jou is.

[RagingPenguin]

wibblemoo schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 16:01:
[...]


Heb je je eigen bron al gelezen? Nog nooit zoveel onzin bij elkaar gezien: "Het bestuur is aansprakelijk als de aanemer die zij inschakeld failliet gaat."

Dat is gewoon bangmakerij van een club die geld verdient aan zaken voor een VvE regelen.

[downtime]

RagingPenguin schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 16:51:
[...]

Dat is gewoon bangmakerij van een club die geld verdient aan zaken voor een VvE regelen.

Dus jij denkt dat VVE-bestuurders geen aansprakelijkheidsverzekering nodig hebben?

[RagingPenguin]

downtime schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 16:56:
[...]

Dus jij denkt dat VVE-bestuurders geen aansprakelijkheidsverzekering nodig hebben?

Een aansprakelijkheidsverzekering is er voor wettelijk aansprakelijkheid na schade, niet om gaten in de begroting te dichten.

Al zou je hier willen aanklagen dan heb je het over "onbehoorlijk bestuur" en "ernstige verwijtbaarheid", maar dan heb je ook direct te maken met een stevige bewijslast die wat verder gaat dan "he, er is een onverwachte kostenpost waar we iets mee moeten" en zou ook wel een erg voorbarige conclusie zijn hier

[ Voor 16% gewijzigd door RagingPenguin op 31-05-2024 17:16 ]

[wibblemoo]

downtime schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 16:43:
[...]

Nee. Het bestuur zou niet vooraf moeten betalen voor werk wat (nog) niet is gedaan. Dan neem je gewoon een groot risico met geld wat niet van jou is.

Succes met het vinden van een aannemer die 100% achteraf factureert.

[Wolly]

wibblemoo schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 17:15:
[...]


Succes met het vinden van een aannemer die 100% achteraf factureert.

Inderdaad, dat gaat niet gebeuren.

[Polderviking]

VVE is het eerste waar ik naar kijk als ik een appartement op het oog heb, als die riekt sla ik sowieso over...

De hoeveelheid mensen (eigenaren incluis) die lak hebben aan wat daar besproken wordt totdat er ergens geld voor betaald moet worden en dan met de hakken in het zand gaan alleen op basis van "alles is al duur genoeg" en doorlopend dingen vooruit willen blijven schuiven is bizar.
Als je er daar genoeg van hebt kan dat flink geklooi opleveren.
En dan uiteindelijk kan het echt niet meer en krijg je dit soort dingen waar er opeens potjes met een bloedgang aangevuld moeten worden.
Al vind ik dit wel een héél extreem voorbeeld.

Stevig mismanagement als er zo'n kostenpost uit het luchtledige komt opeens.

[downtime]

wibblemoo schreef op vrijdag 31 mei 2024 @ 17:15:
[...]

Succes met het vinden van een aannemer die 100% achteraf factureert.

Welja, het moet ook echt zwart of wit zijn, als je niet 100% vooraf betaalt dan is het enige alternatief om helemaal niks vooraf te betalen. Een tussenweg is natuurlijk totaal niet mogelijk.

[wibblemoo]

Elke procent minder is toch een aanbetaling? Een beetje mag wel?

[Theo]

Vanwege je koopcontract toentertijd moet je de woning nu verkopen aan de woningbouw. Verkoop van de woning 'in de vrije markt' is dus niet van toepassing. Wat een mogelijke koper dus zou vinden van zo'n hoge VVE bijdrage is daarmee niet relevant gezien jij deze woning nooit aan een koper (anders dan de woningbouw) zal verkopen. Gezien de woningbouw ook een stevig aandeel heeft in de VVE zullen, en moeten zij dus op de hoogte zijn van de VVE kosten. Zij kunnen zich dus nooit beroepen op enig argument dat de VVE kosten wel erg hoog zijn gezien zij zelf deel van de VVE zijn.

Gezien je de woning _moet_ verkopen aan de woningbouw, en de koopsom enkel door een taxateur wordt vastgesteld zonder dat er iemand zal (over)bieden op de woning is het handig dat deze taxateur zo hoog mogelijk taxeert.

Persoonlijk zou ik één of twee makelaars langs laten komen voor een orientatiegesprek zodat je daarmee een goede indicatie kunt krijgen van een potentieel verkoopsom. Vervolgens zal de woningbouw hun taxateur langs laten komen. Wanneer deze een siginifikant lager bedrag taxeert kun je een eigen taxateur inschakelen (kost je een paar honderd euro) voor een hertaxatie.

Doordat je verplichte verkoop hebt aan de woningbouw zijn de hoge VVE kosten niet relevant voor de taxatie

[Verwijderd]

Maar is de woningbouw ook verplicht om het te kopen? Ik ken dit meer als een verplichting voor de eigenaar, die het aan moet bieden aan de woningbouw. Maar ik meen dat de woningbouw geen plicht heeft om te kopen.

Dit heeft volgens mij overigens gewoon impact op de taxatie waarde. Bij het appartementsrecht koop je ook je aandeel in de reserves van de VvE. Dat bedrag is tienduizenden Euro's lager dan het had moeten zijn.

Je moet het zo zien:

Je appartement is 230 k waard + het aandeel van de reserves bij de VvE van 50 k. Dan zal je appartementsrecht op 280 k getaxeerd worden.

Hetzelfde appartement waar men 40 k is "vergeten" te sparen en dus maar 10 k aandeel heeft in de reserves van een VvE, zal getaxeerd worden op 240 k.

[ Voor 60% gewijzigd door Verwijderd op 01-06-2024 07:29 ]

[YakuzA]

Verwijderd schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 07:13:
Maar is de woningbouw ook verplicht om het te kopen? Ik ken dit meer als een verplichting voor de eigenaar, die het aan moet bieden aan de woningbouw. Maar ik meen dat de woningbouw geen plicht heeft om te kopen.

Dit heeft volgens mij overigens gewoon impact op de taxatie waarde. Bij het appartementsrecht koop je ook je aandeel in de reserves van de VvE. Dat bedrag is tienduizenden Euro's lager dan het had moeten zijn.

Je moet het zo zien:

Je appartement is 230 k waard + het aandeel van de reserves bij de VvE van 50 k. Dan zal je appartementsrecht op 280 k getaxeerd worden.

Hetzelfde appartement waar men 40 k is "vergeten" te sparen en dus maar 10 k aandeel heeft in de reserves van een VvE, zal getaxeerd worden op 240 k.

In een ideale wereld werkt dat zo denk ik en is dat los gespecificeerd in de taxatie.
In de praktijk hangt een taxateur gewoon een prijs aan het fysieke object zonder naar het geld dat in de vve te veel of te weinig gespaard is te kijken.

[millerman_sf]

Je hebt in de vrije markt ook maar één koper nodig die niet slim genoeg is om naar de VvE te kijken om die vastgestelde taxatiewaarde te halen.

[Verwijderd]

YakuzA schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 07:55:
[...]

In een ideale wereld werkt dat zo denk ik en is dat los gespecificeerd in de taxatie.
In de praktijk hangt een taxateur gewoon een prijs aan het fysieke object zonder naar het geld dat in de vve te veel of te weinig gespaard is te kijken.

Dan heb je dus een slechte taxatie. Doorgaans laat koper taxeren en koper wil dit soort dingen weten. Volgens mij, lang geleden dat ik iets in een VvE kocht, moesten we de taxateur gewoon cijfers vanuit de VvE aanleveren. Juist omdat het bezit niet iets fysieks is, maar een recht in een vereniging. Je laat dat recht taxeren, niet het fysieke ding. Een zelfstandige woning zonder VvE, dan heb je het over iets fysieks.

Een appartement in een gezonde VvE is nou eenmaal veel meer waard dan een vergelijkbaar appartement in een VvE die praktisch blut is.

[Verwijderd]

millerman_sf schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 08:57:
Je hebt in de vrije markt ook maar één koper nodig die niet slim genoeg is om naar de VvE te kijken om die vastgestelde taxatiewaarde te halen.

Daar is het nu te laat voor. Die 600 per maand ziet zelfs de stomste koper. Dat zijn bedragen die de gemiddelde stommeling niet kan betalen aan servicekosten naast zijn hypotheek.

[Wolly]

Verwijderd schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 09:14:
[...]

Daar is het nu te laat voor. Die 600 per maand ziet zelfs de stomste koper. Dat zijn bedragen die de gemiddelde stommeling niet kan betalen aan servicekosten naast zijn hypotheek.

Er is geen besluit genomen om de bijdrage te verhogen tot 600, vooralsnog is het dus alleen maar 'een idee wat geopperd is'.

[Verwijderd]

Wolly schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 09:32:
[...]


Er is geen besluit genomen om de bijdrage te verhogen tot 600, vooralsnog is het dus alleen maar 'een idee wat geopperd is'.

Dan heb je nog een kansje op een domme koper zonder aankoopmakelaar. Maar als ik zo nog eens verder over deze situatie nadenk....
TS stelt dat iemand "opgemerkt" heeft dat er grove fouten zijn gemaakt (anders kom je niet op zulke bedragen). Dan ben ik wel benieuwd wie dat eigenlijk is en bij welke partijen diegene betrokken is qua belangen.

TS betaalt nu 235 euro aan servicekosten en dat is helemaal niet "weinig" voor een gewoon simpel appartement. Dat zou eigenlijk betekenen dat de VvE al helemaal rot was toen TS het appartement kocht.

Ik heb ooit een appartement gekocht van een verhuurder (niet sociaal, gewoon een vastgoedondernemer), welke nog een groot belang had in de VvE. Toen de VvE werd opgericht, was hij bijna het enige lid. Dan moet je dus heel scherp zijn op de club die ingehuurd wordt om de VvE op dat moment te gaan beheren, want die zien "de vastgoedondernemer" als defacto opdrachtgever en gaat dus zoveel mogelijk in zijn belang handelen.

Voor mij was dat appartement een tijdelijke woning voor een jaar of 5, dus ik heb mijn keuze gebaseerd op die verwachtingen. Daar gebeurde iets dergelijks ook. Die vastgoedondernemer wil zijn belang terugbrengen door te verkopen en dan is het helemaal niet in zijn belang om in de eerste jaren een hoge VvE bijdrage af te spreken die daadwerkelijk dekkend zou zijn voor de te verwachten kosten. In het begin een lage bijdrage en dan na verloop van tijd de ene verhoging na de andere. Dat is in zijn belang, want hij is aan het verkopen en hij hoeft dan die hogere kosten niet te betalen voor de appartementen die hij al verkocht heeft. Ik wist dat er plannen waren voor het buurtje qua ontwikkeling, dus heb ik gekocht en weer verkocht toen de VvE steeds actiever werd en de kosten begonnen te stijgen om in de toekomst niet met een groot tekort te eindigen.

De grote vraag is nu: wat wil die woningbouwvereniging? Want ik vind de situatie dermate extreem, dat dit eigenlijk voor niemand in de VvE als een heel grote verrassing zou moeten kunnen komen. Wil de woningbouwvereniging nu de appartementen niet gewoon graag terug hebben en zetten ze misschien daarom een "wat overdreven" toneelstukje neer? Ik weet dat corporaties heel graag een hele dikke vinger in de pap hebben bij VvE's die ze zelf oprichten om een deel van hun woningvoorraad tegen "bijzondere voorwaarden" op de markt te zetten voor kopers. Dus dat is ook niet onmogelijk.

[chrisborst]

@wokkelz
En? Weet je al wat je gaat doen?

[wokkelz]

chrisborst schreef op zaterdag 1 juni 2024 @ 10:19:
@wokkelz
En? Weet je al wat je gaat doen?

Beste medetweakers, excuus dat ik nergens een reactie opgeplaats had.
Beetje de kop in het zand techniek, maar de afgelopen tijd was redelijk stressig voor mij.

We zijn op dit moment bezig met de aankoop van een huis wat volledig van ons zal zijn! Het is bijna rond gellukkig!

Ik heb mijn appartement aangeboden aan de woningcorporatie, waarna zij alles in werking hebben gezet. Zij regelen de taxateur, bouwkundige keuring, electra keuring en inspectie van de (verkoop) makelaar.

Op de bijgesloten vragenlijst stond een vraag over de VVE, zitten er extra kosten aan te komen? Ik, zo eerlijk als ik ben, heb daar gewoon netjes ingevuld wat eraan zat te komen.
De enige reactie die ik er ooit op gehad heb vanuit de makelaar was 'Ja, dat is bekend'.
De taxateur heeft nooit ergens om gevraagd aan mij dus ik heb tegen die persoon ook verder mijn mond gehouden.

We hebben ondertussen het terugkoop aanbod gehad en deze is marktconform zonder enige opmerking over VVE bijdragen die erg hoog gaan worden.

Wel staat op Funda bij appartementen van buren (ik ben niet de enige die weg wilde) dat er hogere VVE kosten aan zitten te komen.
Het rare is wel dat er gesproken wordt over het feit dat er gestemd is binnen de VVE, maar dit is niet het geval. Ook heb ik nooit offertes gezien van bedrijven over de werkzaamheden. Of second opnions of wat dan ook. Wij zijn dadelijjk al weg voor de volgende VVE vergadering.

Voor mij loopt het dus met een sisser af, ik krijg mijn aandeel in de waardestijging en kan verder naar een andere woning.

Mocht iemand nog meer info willen of misschien is mijn verhaal niet helemaal te volgen dan hoor ik het wel.

[chrisborst]

@wokkelz
Goed om te horen dat het voor jou goed afloopt.
En qua stemmen, ik gok dat de corporatie nog een meerderheid heeft.
Daarnaast zal er op basis van de MJOB geconcludeerd zijn dat er over x jaar te weinig geld in de kas zit. Vandaar nu sparen om over 5 jaar grote uitgaven te kunnen doen. En daar zal dan tzt weer toestemming voor gevraagd moeten worden op de ALV.
Maar dat is nu allemaal niet meer jou probleem.

Succes met je nieuwe woning! En vergeet niet om voldoende geld opzij te zetten voor onderhoud.

[wokkelz]

chrisborst schreef op woensdag 9 oktober 2024 @ 16:39:
@wokkelz
Goed om te horen dat het voor jou goed afloopt.
En qua stemmen, ik gok dat de corporatie nog een meerderheid heeft.
Daarnaast zal er op basis van de MJOB geconcludeerd zijn dat er over x jaar te weinig geld in de kas zit. Vandaar nu sparen om over 5 jaar grote uitgaven te kunnen doen. En daar zal dan tzt weer toestemming voor gevraagd moeten worden op de ALV.
Maar dat is nu allemaal niet meer jou probleem.

Succes met je nieuwe woning! En vergeet niet om voldoende geld opzij te zetten voor onderhoud.

Ik denk dat je helemaal gelijk hebt.
Ik ken gelukkig zelf wel wat en ken handige mensen, bedankt!

[Galopoo28]

Hoi VVEers

Het probleem begint bij de koop, bent u ingelicht door de vastgoed verkoper, Notaris? Vaak niet
Heeft u zich zelf vooraf verdiept in de materie ? Vaak Neen.
Is het een makkelijke materie, neen.
Mijn belangrijkste waarschuwing is
Hoe is Het MJOP tot stand gekomen. En hoeveel geld is er in kas.
Zoek een technische bewoner en met financieel bekende bewoner en praat en maak wat prognose berekeningen aan de hand van MJOP en jaarlijks exploratie kosten.

Dan wordt het snel duidelijk waar het schort. Geen gemakkelijk opdracht maar geeft wel inzicht en dwars doorsnede van uw geldzaken.

Ik zelf heb dit in onze VVE gedaan en geeft mij een goed gevoel voor de toekomst.

DUS Slecht MJOP en Financiën overzicht, geeft veel onrust over de maandelijkse bijdrage.

SUC6

[Zr40]

Modbreak:

Je gaat de topicstarter niet helpen door een oud topic naar boven te halen. Dit gaat daarom op slot.