Hypotheek: vreemd maandbedrag van DUO en SF15/SF35

[cedrix5]

Beste Tweakers,

Ik ben bezig met orientatie op hypotheken samen met een adviseur (ikbenfrits).
De backoffice intern heeft zich recent gebogen op mijn uittreksel DUO en had geen consensus over wat het nu betekent.

Mijn studieschuld totaal: 61.000 euro
Maandbedrag annuitair op uittreksel DUO: 129 euro

Dit laatste zou eerder rond de 400 euro moeten liggen.
Nu ben ik tussendoor gaan werken en weer begonnen met studeren, waardoor de schuld is gesplitst in verschillende componenten en het een beetje een complex verhaal is geworden. Bovendien ben ik recent (<6 maand geleden) afgestudeerd waardoor een deel nog in de aanloopfase zit.
Voor de hypotheekaanvraag maakt het echter een groot verschil.

Hiernaast krijg ik pas over 18 maanden de mogelijkheid te wisselen naar SF35 i.p.v. SF15.

Dus hieruit 2 vragen voor mensen die ook recent ervaring hebben met een woning kopen met studieschuld:
Zijn er banken die rekening houden met de toekomstige wijziging naar SF35? (leencapaciteit is dan veel hoger). Volgens mij rekenen de meesten met SF15, ook al staat er op DUO dat je in de toekomst de keuze krijgt.
Zijn er anderen met een lager maandbedrag dan verwacht, wat deden banken hiermee tijdens de aanvraag zelf?

Ik zou altijd studieschuld (deels) kunnen aflossen uit eigen geld, maar dat heeft natuurlijk geen voorkeur gezien de lage rentes en hypotheekrenteaftrek. Liefst lenen we gewoon zoveel mogelijk, waarna eigen geld deels op spaarrekening en deels in ETF's kan blijven.

[Mijre]

Dat maandbedrag zegt in dit concrete geval ogenschijnlijk niets over SF15 of SF35, maar enkel wat over je draagkracht in 2022 (immers, je schuld is dusdanig hoog dat ook bij SF35 en 0% rente, de maandbetaling voor de schuld zelf hoger zou moeten zijn dan EUR 129, dus moet het bedrag zijn gecapt puur door je lage
draagkracht in het peiljaar (2022 voor 2024)).
Het lijkt mij dus sterk dat een hypotheeknemer van dat lage maandbedrag uit zal willen gaan.

Nu weet ik niet of in de aanloopfase bepaalde functionaliteiten niet (vol) zichtbaar zijn, dat was echt te lang terug voor mij. Maar in principe staat in de DUO-omgeving omtrent schuld en dan in het specifiek de afbetaling, de berekening van het te betalen maandbedrag (incl. de bedragen conform omvang studieschuld en conform draagkracht, met de opmerking dat je de laagste van de twee moet betalen). Als je daar ook bij kunt, dan kun je kijken wat het bedrag conform de studieschuldomvang zelf zou zijn.

Daarnaast denk ik dat het lastig wordt om de bank te laten rekenen met een (voor het hypotheekbedrag positievere) keuze die je in de toekomst vast wilt gaan leggen. Als je nu in principe op SF15 in het systeem staat en over 18 maanden dat om wilt gaan laten zetten in SF35, kan de bank er niet op rekenen dat je dat ook daadwerkelijk zal doen en zullen ze - lijkt mij - automatisch voor de meest 'ongunstige' optie moeten gaan bij het berekenen van je draagkracht voor de hypotheek.

[cedrix5]

Mijre schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 18:51:
Dat maandbedrag zegt in dit concrete geval ogenschijnlijk niets over SF15 of SF35, maar enkel wat over je draagkracht in 2022 (immers, je schuld is dusdanig hoog dat ook bij SF35 en 0% rente, de maandbetaling voor de schuld zelf hoger zou moeten zijn dan EUR 129, dus moet het bedrag zijn gecapt puur door je lage
draagkracht in het peiljaar (2022 voor 2024)).
Het lijkt mij dus sterk dat een hypotheeknemer van dat lage maandbedrag uit zal willen gaan.

Dit was ook mijn eerste idee, maar dus ook het punt van discussie bij de hypotheekadviseurs onderling. Het document is wel weer het officiele stuk dat normaal gesproken in acht genomen wordt bij de aanvraag bij de bank. Al neem ik aan dat een bank competent genoeg is om dan de schulden op te tellen tot 61.000 en rekening houdende met de 1,8% rente tot een maandbedrag van 400 euro te komen. Er staan schulden op, rentes per schuld en terugbetalingsregels, naast het (gekke) annuitair maandbedrag. Draagkracht in 2022 was veel lager dan 120 euro, volgens de rekentool met 20.000 inkomen zou het dan 16,59 zijn.
In 2023 was inkomen nog een stuk lager.

Dan zal het waarschijnlijk wel nodig zijn om Duo versneld af te lossen, wat vrij veel flexibiliteit naar de toekomst weg neemt. De adviseur is nu te rade gegaan bij ABN amro om te kijken hoe ze hiermee om gaan als indicatie voor andere banken.
Wordt inkomen uit vermogen ooit meegenomen in hypotheekberekeningen? Of acht men dat te variabel doorheen de looptijd? Dat zou namelijk ook al meer dan de DUO schuld aan maandbedrag zijn uitgaande van 4%. Het heeft voorkeur om eigen vermogen zo hoog mogelijk te houden i.v.m. mogelijke emigratie naar Zwitserland in de toekomst, waar al snel 3 ton nodig is aan eigen inbreng omdat ze zelden meer dan 80% van de woningwaarde lenen ginds.

[YakuzA]

cedrix5 schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 19:35:
[...]
Dan zal het waarschijnlijk wel nodig zijn om Duo versneld af te lossen,

Heeft dat tegenwoordig weer zin?
In het verleden bleven ze ook na extra aflossen van de oorspronkelijke schuld uit gaan.

[cedrix5]

YakuzA schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 19:48:
[...]

Heeft dat tegenwoordig weer zin?
In het verleden bleven ze ook na extra aflossen van de oorspronkelijke schuld uit gaan.

Ja dit zou sinds januari 2024 anders moeten zijn. Helemaal aflossen is ook mogelijk maar dat zou helemaal zonde zijn. Als ik beetje zelf speel met de getallen is 15.000 genoeg. Bij alles zou ik ook nog 20.000 tekort komen, want een deel van mijn 'eigen geld' zit in een schenking die ik pas krijg na verkoop van het huis waar ik nu woon. Adviseur was daar ook al mee aan het rekenen. Dat verkrijgen voordat ik de hypotheek aanvraag, betekent dat we ook ergens moeten kijken naar een overbruggingskrediet wat weer kosten/gedoe oplevert.

[de Peer]

YakuzA schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 19:48:
[...]

Heeft dat tegenwoordig weer zin?
In het verleden bleven ze ook na extra aflossen van de oorspronkelijke schuld uit gaan.

Nee. Dat is nooit zo geweest. Het was inderdaad wel de standaardsituatie, maar Je kon altijd een herberekening aanvragen bij Duo, waarna een Nieuw maandbedrag vastgesteld wordt. En dat werd door de bank gewoon geaccepteerd.

[ Voor 18% gewijzigd door de Peer op 21-05-2024 21:07 ]

[WhatsappHack]

Let wel dat de bank rekent met het wettelijke maandbedrag en niet met het maandbedrag naar draagkracht. Dit kan zowel gunstig als ongunstig zijn. Ongunstig als je naar draagkracht (fors) minder betaalt dan het wettelijke maximum (want bank gaat uit van het hogere wettelijke bedrag), maar gunstig als het wettelijke bedrag lager is dan het maximum naar draagkracht (want bank gaat uit van het lagere wettelijke bedrag).

Daarnaast als je NHG wil moet je dat wettelijke maandbedrag ook nog vermenigvuldigen met een bepaald percentage, meer info op hun site. Een huis van rond die 300.000 die ik hier las kent bijvoorbeeld factor 1,2. (Dus als je 60K schuld hebt met SF15 en 180 maanden resterend, dan is je wettelijke maandbedrag bij 0% rente €334 en voor NHG-berekeningen €334 * 1,2 = €401. Bij bijv. 2,94% rente is het natuurlijk nog een stukje hoger.)