Hypotheek verhogen

[Michiel1978]

Ik heb een Hypotheek bij de rabobank lopen die oorspronkelijk 225k was, maar inmiddels 175k is door annuitaire aflossing. De woningwaarde zal inmiddels rond de 400k liggen.
Ik wil voor een verbouwing extra geld lenen, waarschijnlijk 25k.

Ik vroeg me af of ik een Onderhandse verhoging mag doen, op de Rabobank-site staat dit:

Onderhands verhogen
Als jouw hypotheek bij de notaris hoger ingeschreven staat dan het bedrag wat je nu leent, dan kun je jouw hypotheek verhogen tot het bedrag waarvoor je hypotheek ingeschreven staat. Dit noemen we onderhands verhogen. Het voordeel is dat je voor het verhogen van je hypotheek niet opnieuw naar de notaris hoeft.

Ok, maar mag ik dat dus met zelf afgeloste bedragen weer omhoog brengen?
Ik heb het vermoeden van wel, maar ben er niet 100% van overtuigd.

Zo ja, wat zijn dan eigenlijk de kosten?
Daarover staat dit op de rabobank site:

Voorwaarden Verhogen Zonder Advies
Je gebruikt de verhoging voor het verbouwen of verduurzamen van je eigen woning
Je hebt voldoende kennis en ervaring over hypotheken
Je wilt minimaal € 10.000,- en maximaal € 100.000,- lenen
Je ontvangt (samen met je partner) een inkomen uit loondienst
Je kiest voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek met een vaste rente

Ik denk dat ik hieraan voldoe, echter staat er bij het volgende:

Voor wie is Verhogen Zonder Advies niet geschikt?
Heb je weinig kennis en ervaring van financiële producten? Of vind je het lastig om de impact van een hypotheekverhoging op je financiële situatie in te schatten? Kies dan voor Verhogen Met Advies. Verhogen Zonder Advies is niet geschikt als:

Je onvoldoende kennis en ervaring hebt van financiële producten, zoals een hypotheek
Je geen overzicht hebt van de impact van een verhoging op jouw persoonlijke en financiële situatie
Je het fijner vindt om je mogelijkheden te bespreken met een adviseur
Je hebt geen hypotheek inschrijving bij Rabobank
Je een hypotheek hebt met Nationale Hypotheek Garantie
Je ondernemer bent of een buitenlands inkomen hebt
Er sprake is van een hypotheekverleden waarbij we de hypotheekrenteaftrek niet met zekerheid vast kunnen stellen.

Wij hebben een NHG hypotheek, waardoor we toch niet voldoen?

Dus:
Advieskosten - €1800
Afsluitkosten - €500
Taxatiekosten (ook al is het huis 2x zoveel waard) - €700 ?

Totale kosten: €3000

Dat klinkt als veel geld.

Alternatief is een persoonlijke lening, daar betaal je 7% rente, dan betaal ik over 10 jaar echter €9500.

Hoeveel rente betaal ik bij de hypotheek? 3,8% en dan dus €5000 over die 10 jaar. Totaal dus toch goedkoper om de hypotheek te verhogen, ondanks hoge advieskosten.

Ik snap dat ik zelf al een en ander aan conclusies geef, maar misschien dat ik ergens een denkfout maak.

[Michiel1978]

Ik vergeet misschien wel iets heel cruciaals bedenk ik me nu. Namelijk dat de rente aftrekbaar is, wat de rekensom wel anders maakt.
Beide rentes zouden volgens mij aftrekbaar zijn. Waardoor de kosten van een persoonlijke lening weer gunstiger zal uitvallen ten opzichte van hypotheekverhoging. Nog ff de exacte getallen erbij halen.

[ Voor 33% gewijzigd door Michiel1978 op 13-05-2024 17:04 ]

[Salandur]

Ik denk dat je gedachtegang correct is. Maar in dit soort situaties is het altijd het beste om gewoon even te bellen met de Rabobank om inzicht te krijgen in de mogelijkheden en de kosten.

Alleen hypotheekrente is aftrekbaar, van een persoonlijke lening nooit.

[Quad]

Toen ik de badkamer ging verbouwen, 3 jaar geleden, ging er een tweede hypotheek overheen. Je krijgt dan gewoon weer een taxatierapport voor/na verbouwing en je zal dan een specificatie van verbouwing moeten aanleveren voor het bouwdepot.

Het gaat met name om het stukje of de woning na verbouwing meer waard wordt, daar kan je wel de hypotheek op lenen. De kosten voor taxatie en advies zijn weer aftrekbaar bij de belasting dus dat kan je weer grontendeels wegstrepen.

[Retep91]

Salandur schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:05:
Ik denk dat je gedachtegang correct is. Maar in dit soort situaties is het altijd het beste om gewoon even te bellen met de Rabobank om inzicht te krijgen in de mogelijkheden en de kosten.

Alleen hypotheekrente is aftrekbaar, van een persoonlijke lening nooit.

Voor een PL is ook aftrekbaar hoor. Als je het gebruikt voor verbouwing/onderhoud van je woning.

[Michiel1978]

Oh ja, Taxatie en Advies zijn ook weer aftrekbaar, dan blijft de hypotheek verhogen gunstiger.

[Question Mark]

Salandur schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:05:
Alleen hypotheekrente is aftrekbaar, van een persoonlijke lening nooit.

Is gewoon aftrekbaar als de het geld in de woning gestopt wordt.

Ik wil geld lenen voor de verbouwing van mijn woning – wat mag ik aftrekken van de belasting?

Aard van de lening maakt geen donder uit.

Taxatiekosten zullen niet nodig zijn. De Rabobank accepteert ook een actuele WOZ-beschikking.

[dragonhaertt]

Onderhands verhogen gaat over het bedrag waarvoor de woning is ingeschreven, dat is niet persé de hoogte van de hypotheek.
Vaak wordt de hypotheek hoger ingeschreven, zodat je bij een verhoging van de hypotheek niet opnieuw naar de notaris moet.

De vraag is dus niet, hoe hoog is de restschuld?
De vraag is, voor welk bedrag is de hypotheek ingeschreven?

[Rmg]

Tijdje geleden hierover met de rabo-adviseur over gehad, en die kwam ook met het voorstel van een PL welke idd gewoon aftrekbaar is.

De kosten van het verhogen van de hypotheek waren gewoon te hoog relatief gezien aan het leenbedrag.

[migchiell]

Dit klinkt misschien flauw, zo bedoel ik het zeker niet... maar als je deze vragen niet zelf kunt beantwoorden, en ook niet weet of je hypotheek destijds hoger is ingeschreven, dan zou ik zeker kiezen voor een uitgebreid en gedegen advies voordat je je hypotheek gaat ophogen cq. op andere wijze geld gaat bijlenen.

Als je gaat verduurzamen zijn er trouwens nog meer mogelijkheden om geld te lenen, bv. warmtefonds, en mogelijk biedt je gemeente ook mogelijkheden.

[Michiel1978]

dragonhaertt schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:48:
Onderhands verhogen gaat over het bedrag waarvoor de woning is ingeschreven, dat is niet persé de hoogte van de hypotheek.
Vaak wordt de hypotheek hoger ingeschreven, zodat je bij een verhoging van de hypotheek niet opnieuw naar de notaris moet.

De vraag is dus niet, hoe hoog is de restschuld?
De vraag is, voor welk bedrag is de hypotheek ingeschreven?

Dit is alleen belangrijk als ik meer dan 50k wil lenen toch? Ik wil maar 25k

[Michiel1978]

Rmg schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:59:
Tijdje geleden hierover met de rabo-adviseur over gehad, en die kwam ook met het voorstel van een PL welke idd gewoon aftrekbaar is.

De kosten van het verhogen van de hypotheek waren gewoon te hoog relatief gezien aan het leenbedrag.

Dit is erg afhankelijk van het te lenen bedrag. Voor 10k lijkt me dat zeker zo. Welk bedrag had jij destijds extra willen lenen?
De huidige rekensom met 25k wijst me momenteel richting hypotheek verhogen.

[ Voor 7% gewijzigd door Michiel1978 op 13-05-2024 18:34 ]

[Herko_ter_Horst]

Salandur schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:05:
Alleen hypotheekrente is aftrekbaar, van een persoonlijke lening nooit.

Dit is zeker niet waar. Hoewel het in de volksmond 'hypotheekrenteaftrek' (HRA) heet, heeft de Belastingdienst het over 'eigenwoningschuld', ongeacht welke vorm die heeft. Je mag de rente (en diverse andere kosten) aftrekken over alle schulden die je gemaakt hebt 'om de woning aan te kopen, te verbeteren of te onderhouden'.

[bie100]

Rmg schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:59:
Tijdje geleden hierover met de rabo-adviseur over gehad, en die kwam ook met het voorstel van een PL welke idd gewoon aftrekbaar is.

De kosten van het verhogen van de hypotheek waren gewoon te hoog relatief gezien aan het leenbedrag.

Dat zou dan een klein bedrag zijn de rente van een PL ligt een stuk hoger

[Rmg]

bie100 schreef op woensdag 15 mei 2024 @ 07:59:
[...]


Dat zou dan een klein bedrag zijn de rente van een PL ligt een stuk hoger

Alleen die is ook gewoon af te trekken dus dan valt het verschil ineens goed mee.

Daarnaast is het ook makkelijker om een PL vroegtijdig af te lossen

[redwing]

Rmg schreef op woensdag 15 mei 2024 @ 09:26:
[...]


Alleen die is ook gewoon af te trekken dus dan valt het verschil ineens goed mee.

Daarnaast is het ook makkelijker om een PL vroegtijdig af te lossen

Dat ligt aan de voorwaarden. Je kunt een PL hebben die je niet voortijdig af mag lossen en je kunt een hypotheek hebben die je zonder beperkingen af mag lossen.

Michiel1978 schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:00:
[...]
Wij hebben een NHG hypotheek, waardoor we toch niet voldoen?

Dat komt omdat een NHG hypotheek alleen onder de NHG garantie valt als je aan bepaalde eisen voldoet. Het kan zijn dat je daar niet meer aan voldoet als je de hypotheek verhoogt. Om dat te voorkomen/te controleren willen ze dat je langs de adviseur gaat. Meestal wordt die adviseur aangeraden, maar is het niet verplicht. Zelf uitzoeken en het risico nemen kan dus meestal ook. Of dat slim is moet je natuurlijk zelf bedenken

[Valorian]

Veel banken maken ook gebruik van "ophogen zonder advies", daar zou je naar kunnen kijken (of dat bij Rabo ook kan). Mogelijk kan je dan op basis van huidige schuld, leencapaciteit en woz-waarde die 25K dan lenen zonder advieskosten. Er zijn dan nog wel 'afsluitkosten' of 'behandelingskosten' maar die liggen aanzienlijk lager (vaak < 600 euro)

[Michiel1978]

Dat heb ik al onderzocht, zie openingspost, maar blijkbaar moet bij de rabobank je advies nemen als je een nhg-hypotheek hebt.

[m-vw]

Bel je bank. Dan weet je het zeker.

[redwing]

Michiel1978 schreef op woensdag 15 mei 2024 @ 13:27:
Dat heb ik al onderzocht, zie openingspost, maar blijkbaar moet bij de rabobank je advies nemen als je een nhg-hypotheek hebt.

'Niet geschikt' zijn is wat anders als dat het niet kan/mag. De enige manier om dit zeker te weten is de bank vragen. Wel duidelijk vragen of ze alleen adviseren om het te doen, of dat ze in dit geval alleen verhogen als dat advies er bij genomen wordt. Ze zullen nl. standaard sturen dat je advies neemt (minder risico), ongeacht of het verplicht is of niet

[K van k]

Had het onlangs ook even 25 k voor nieuwe badkamer.
Kwam zoveel bij aan kosten dat ik heb gezegd laat maar zitten, ik zei wel tegen de adviseur dat ik een kennistest had gedaan via de site van sns.
Hij had hier nog nooit van gehoord.
Dus ik dat later weer dat bekijken, kon ik 15 k lenen alleen even taxeren en of woz meen ik.
Heb de 25 k afgezegd want zei ook met alle kosten erbij kom ik tegen de 200 bruto bijna en betaal ik 70 k over 30 jaar verspreid.
Zeg gaat ze maar in de regen staan.
Maar de 15 k kost me dan 1malig 400€ en taxatie of woz. Dus dat volgend jaar maar doen.

[FreakNL]

Rmg schreef op maandag 13 mei 2024 @ 17:59:
Tijdje geleden hierover met de rabo-adviseur over gehad, en die kwam ook met het voorstel van een PL welke idd gewoon aftrekbaar is.

De kosten van het verhogen van de hypotheek waren gewoon te hoog relatief gezien aan het leenbedrag.

Vind ik ook. Geld lenen kost dus inderdaad geld.

25k moet je eigenlijk gewoon bij elkaar sparen.

[Lordy79]

FreakNL schreef op maandag 20 mei 2024 @ 23:37:
[...]

25k moet je eigenlijk gewoon bij elkaar sparen.

Niet voor een huis waar flinke overwaarde op zit of een middel waarmee je je inkomen flink vergroot.

Bovendien heeft TS al 50k 'gespaard' door af te lossen op de annuiteitenlening.

[Falcon]

@Michiel1978 Als je toch gaat bellen, vraag dan ook gelijk hoelang het bouwdepot maximaal open blijft staan. In die tijd moet je namelijk de factuur hebben ingeleverd.

[FreakNL]

Lordy79 schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 06:02:
[...]

Niet voor een huis waar flinke overwaarde op zit of een middel waarmee je je inkomen flink vergroot.

Bovendien heeft TS al 50k 'gespaard' door af te lossen op de annuiteitenlening.

Lol dus we gaan overwaarde (waar je niks voor hoeft toe doen) zien als spaargeld ?

En aflossen is niet hetzelfde als sparen.

Geld maakt geld, lenen kost geld.

[ Voor 5% gewijzigd door FreakNL op 21-05-2024 08:00 ]

[Lordy79]

FreakNL schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 07:59:
[...]


Lol dus we gaan overwaarde (waar je niks voor hoeft toe doen) zien als spaargeld ?

Ik niet.
Als je de startpost nog een keer leest zie je dat de oorspronkelijke hypotheek 225K was maar inmiddels 175K is. Ik heb het over de 50K die is afgelost.

En aflossen is niet hetzelfde als sparen.

Klopt. Daarom zette ik 'sparen' ook tussen aanhalingstekens.

TS wil een verhoging en zal deze ook weer aflossen in 30 jaar of korter (hij wil immers HRA). Om nou én verder af te lossen op een woning met een huidige LTV < 50% (ja, dan neem ik wél de waardestijging mee) én te 'moeten' sparen vind ik dubbelop.

Verder vind ik in het algemeen ook dat je beter kunt sparen ipv lenen, maar in dit geval met de data die ik heb denk ik dat het prima verantwoord is om die 25K te lenen.

[Tsurany]

Bel even met de bank en bel even met je hypotheekadviseur als dat niet ook de Rabobank zelf was. Doorgaans zou ik voor een onderhandse verhoging een stuk lagere advieskosten verwachten aangezien het een heel simpel verzoek is en enkel een WOZ beschikking nodig zal zijn voor een dermate kleine verhoging. Zelfs als je advies nodig hebt verwacht ik geen advieskosten van 1800 euro.

[trangelang]

ik zou met Rabo in gesprek gaan. In feite mag je de hypotheek verhogen. De bank kijk naar de LTI (loan to income) oftewel kan je het wel betalen.
Daarnaast kijkt men ook naar de Loan to value hoeveel financier je tov de taxatiewaarde van de woning.

Financieringsaanvragen zijn momentopnames. Men wil dus gebruik maken van actuele gegevens.

Er is 1 punt waar je goed naar moet kijken. Je hebt een financiering via NHG. Voor de verbouwing kan ik me voorstellen dat het geen probleem is. Echter als je box III wilt lenen voor concumptieve doeleinden. Dat is zo zeer de vraag of dit mag of aantrekkelijk is. Uit mijn hoofd doet NHG dit niet. De bank zal een Rabobank zonder NHG garantie af moeten sluiten. Grote kans dat het tarief een stuk hoger wordt.

Misschien is het zelf handiger om je bestaande NHG hypotheek tegelijker tijd om te zetten naar een normale bankhypotheek zonder NHG. Dit zou ik alleen doen als je totale financiering onder de 67,5 LTV zit.

[trangelang]

Tsurany schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 10:00:
Bel even met de bank en bel even met je hypotheekadviseur als dat niet ook de Rabobank zelf was. Doorgaans zou ik voor een onderhandse verhoging een stuk lagere advieskosten verwachten aangezien het een heel simpel verzoek is en enkel een WOZ beschikking nodig zal zijn voor een dermate kleine verhoging. Zelfs als je advies nodig hebt verwacht ik geen advieskosten van 1800 euro.

Ik kan je alvast vertellen dat geen bank een WOZ gebruikt voor een financieringsaanvraag. Dit mag gewoon niet (GHF norm). Wat meestal gedaan wordt dat is een desktop/Calcasa taxatie. Het kan echter zo zijn dat er een taxatierapport moet komen ivm een verbouwing onder NHG voorwaarden. Dit kan een eis zijn van NHG en niet zozeer de Rabobank.

Vraag idd naar de voorwaarden voor de kleine verhoging. Dit is vaak max 40K voor kwaliteitsverbeteringen. Volgens mij werkt Rabobank nog steeds met de Rabobank hypotheek dossier. Je kan daar hoog over een berekening maken.

[Tsurany]

trangelang schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 10:20:
[...]


Ik kan je alvast vertellen dat geen bank een WOZ gebruikt voor een financieringsaanvraag. Dit mag gewoon niet (GHF norm). Wat meestal gedaan wordt dat is een desktop/Calcasa taxatie. Het kan echter zo zijn dat er een taxatierapport moet komen ivm een verbouwing onder NHG voorwaarden. Dit kan een eis zijn van NHG en niet zozeer de Rabobank.

Vraag idd naar de voorwaarden voor de kleine verhoging. Dit is vaak max 40K voor kwaliteitsverbeteringen. Volgens mij werkt Rabobank nog steeds met de Rabobank hypotheek dossier. Je kan daar hoog over een berekening maken.

Ik kan dat niet terug vinden in de GHF, daar staat niks beschreven over hoe de marktwaarde van een woning tot stand moet komen.

[Richh]

Ik heb me altijd enigszins verbaasd over dit principe. Je kan dus (zolang je telkens maar enige advieskosten betaald) je hypotheek blijven ophogen tot grofweg de oorspronkelijke hypotheekwaarde? Mét behoud van HRA?

Dat druist best wel een beetje in tegen de 'aflossingsverplichting' wat een vereiste is voor de hypotheekrenteaftrek... toch?

Wat als ik op jaar 25 nog eventjes mijn hypotheek verhoog tot het oorspronkelijke hypotheekbedrag? De woningwaarde/WOZ zal het probleem niet zijn, het inkomen ook niet, hoe zit dat dan?

[Valorian]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 11:45:
Ik heb me altijd enigszins verbaasd over dit principe. Je kan dus (zolang je telkens maar enige advieskosten betaald) je hypotheek blijven ophogen tot grofweg de oorspronkelijke hypotheekwaarde? Mét behoud van HRA?

Dat druist best wel een beetje in tegen de 'aflossingsverplichting' wat een vereiste is voor de hypotheekrenteaftrek... toch?

Wat als ik op jaar 25 nog eventjes mijn hypotheek verhoog tot het oorspronkelijke hypotheekbedrag? De woningwaarde/WOZ zal het probleem niet zijn, het inkomen ook niet, hoe zit dat dan?

Goede vraag. Ik ben ook benieuwd.

Kleine nuance trouwens: na 25 jaar zit je waarschijnlijk ook dichter op pensioenleeftijd. Voor de verhoging wordt óók gekeken naar je financiele draagkracht, dus afhankelijk van hoe je pensioenopbouw is is het geen zekerheidje dat je dat bedrag mag ophogen. Ook al is de overwaarde enorm.

[Rmg]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 11:45:
Ik heb me altijd enigszins verbaasd over dit principe. Je kan dus (zolang je telkens maar enige advieskosten betaald) je hypotheek blijven ophogen tot grofweg de oorspronkelijke hypotheekwaarde? Mét behoud van HRA?

Dat druist best wel een beetje in tegen de 'aflossingsverplichting' wat een vereiste is voor de hypotheekrenteaftrek... toch?

Wat als ik op jaar 25 nog eventjes mijn hypotheek verhoog tot het oorspronkelijke hypotheekbedrag? De woningwaarde/WOZ zal het probleem niet zijn, het inkomen ook niet, hoe zit dat dan?

Daar zit wel een mitsen en maar aan,

Mits je dat geld in de verhoging steekt

En je hebt dan 25 jaar al HRA gehad, dus dan heb je nog maar 5 jaar HRA over.

[Richh]

Rmg schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 12:20:
[...]


Daar zit wel een mitsen en maar aan,

Mits je dat geld in de verhoging steekt

Ik neem aan, "in de verbouwing/verbetering".
Is dat een verplichting?

Als je puur obv WOZ je hypotheek verhoogd, krijg je dat dan praktisch gezien op je rekening gestort, of krijg je een bouwdepot en moet je dus facturen indienen? Bij dat laatste verwacht ik een vereiste taxatie waarin de verbouwplannen zijn beoordeeld immers..?

Als je het gewoon op je rekening krijgt, is het praktisch gezien immers niet te controleren of je er daadwerkelijk voor gaat verbouwen.

En je hebt dan 25 jaar al HRA gehad, dus dan heb je nog maar 5 jaar HRA over.

Dat is fair, en dat is prima mijn punt is meer, dat je eigenlijk een soort 'hack' naar een aflossingsvrije hypotheek waar je wel HRA op krijgt.

(ik heb zelf een hypotheek met een zeer lage rente, lager dan de huidige spaarrente. Als ik, met behoud van HRA mijn al afgeloste bedrag (tot aan heffingsvrij vermogen) zo kan wegzetten tegen de spaarrente... Dan is dat een life hack die eigenlijk te mooi is om waar te zijn)

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 21-05-2024 12:33 ]

[CodeCaster]

FreakNL schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 07:59:
[...]


Lol dus we gaan overwaarde (waar je niks voor hoeft toe doen) zien als spaargeld ?

2005-2007 all over again: "Altijd al een boot gewild? Verzilver je overwaarde!"

[Question Mark]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 12:29:
[...]
Als je puur obv WOZ je hypotheek verhoogd, krijg je dat dan praktisch gezien op je rekening gestort, of krijg je een bouwdepot en moet je dus facturen indienen? Bij dat laatste verwacht ik een vereiste taxatie waarin de verbouwplannen zijn beoordeeld immers..?

Dat gebeurt meestal als een bank wil weten of het geld voor de verbouwing ook daadwerkelijk besteed wordt aan verbouwen en dus waardeverhogend is. De bank gaat immers uit van een waarde ná verbouwing, en die moet wel gehaald worden. Als de woningwaarde op basis van de WOZ al voldoende is, dan speelt dit niet...

Ik zou dan ook verwachten dat in dit geval het geld gewoon op de rekening gestort wordt. Als je hypotheekrente wilt genieten over dit gedeelte, dan heb je wel kans dat je bij een controle van de belastingdienst alsnog facturen mag gaan aanleveren om aan te tonen dat het geld in de woning is gaan zitten.

[redwing]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 12:29:
[...]

Ik neem aan, "in de verbouwing/verbetering".
Is dat een verplichting?

Ja, je moet dit puur zien als een verhoging van de hypotheek/2e hypotheek met dezelfde rechten en plichten. Het geld moet dus in het huis gaan.

Als je puur obv WOZ je hypotheek verhoogd, krijg je dat dan praktisch gezien op je rekening gestort, of krijg je een bouwdepot en moet je dus facturen indienen? Bij dat laatste verwacht ik een vereiste taxatie waarin de verbouwplannen zijn beoordeeld immers..?

Dat ligt er aan hoe je je hypotheek verhoogt. Maar zoals ik hierboven al zei lijkt het op een 2e hypotheek en zal het vaak via een bouwdepot werken, of willen ze enig bewijs zien dat het echt in het huis wordt gestopt (rekeningen, taxatie e.d.)

Als je het gewoon op je rekening krijgt, is het praktisch gezien immers niet te controleren of je er daadwerkelijk voor gaat verbouwen.

Daarom zullen de meeste banken daar ook niet mee instemmen. Net als dat je een 2e hypotheek neemt, moet je dus aangeven wat je gaat doen en met bewijzen komen dat je dat ook hebt gedaan.

[...]

Dat is fair, en dat is prima mijn punt is meer, dat je eigenlijk een soort 'hack' naar een aflossingsvrije hypotheek waar je wel HRA op krijgt.

Nee, want dan voldoe je niet aan de huidige eisen voor een hypotheek. En als je daar niet aan voldoet zal een bank ook niet instemmen met verhogen.

(ik heb zelf een hypotheek met een zeer lage rente, lager dan de huidige spaarrente. Als ik, met behoud van HRA mijn al afgeloste bedrag (tot aan heffingsvrij vermogen) zo kan wegzetten tegen de spaarrente... Dan is dat een life hack die eigenlijk te mooi is om waar te zijn)

Dat gaat niet werken omdat je het geld in je huis moet stoppen, anders raak je je HRA kwijt (voor zover een bank er dan al mee instemt) . Daarbij neem ik aan dat ook de rente wordt aangepast, omdat de bank in principe een nieuwe hypotheek aangaat. Ik weet iig dat er bij mij een extra hypotheek-deel zou komen met bijbehorende rente. Dus dan heb je niet de afsluitkosten omdat de hypotheek er al is, maar krijg je wel een extra hypotheekdeel met de huidige rente.

[alki]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 11:45:
Ik heb me altijd enigszins verbaasd over dit principe. Je kan dus (zolang je telkens maar enige advieskosten betaald) je hypotheek blijven ophogen tot grofweg de oorspronkelijke hypotheekwaarde? Mét behoud van HRA?

Dat druist best wel een beetje in tegen de 'aflossingsverplichting' wat een vereiste is voor de hypotheekrenteaftrek... toch?

Wat als ik op jaar 25 nog eventjes mijn hypotheek verhoog tot het oorspronkelijke hypotheekbedrag? De woningwaarde/WOZ zal het probleem niet zijn, het inkomen ook niet, hoe zit dat dan?

Je leeftijd en aow komt dan in t spel

[alki]

K van k schreef op maandag 20 mei 2024 @ 23:34:
Had het onlangs ook even 25 k voor nieuwe badkamer.
Kwam zoveel bij aan kosten dat ik heb gezegd laat maar zitten, ik zei wel tegen de adviseur dat ik een kennistest had gedaan via de site van sns.
Hij had hier nog nooit van gehoord.
Dus ik dat later weer dat bekijken, kon ik 15 k lenen alleen even taxeren en of woz meen ik.
Heb de 25 k afgezegd want zei ook met alle kosten erbij kom ik tegen de 200 bruto bijna en betaal ik 70 k over 30 jaar verspreid.
Zeg gaat ze maar in de regen staan.
Maar de 15 k kost me dan 1malig 400€ en taxatie of woz. Dus dat volgend jaar maar doen.

Als je naar een andere bank gaat moet je toch ook langs de notaris

[trangelang]

migchiell schreef op maandag 13 mei 2024 @ 18:16:
Dit klinkt misschien flauw, zo bedoel ik het zeker niet... maar als je deze vragen niet zelf kunt beantwoorden, en ook niet weet of je hypotheek destijds hoger is ingeschreven, dan zou ik zeker kiezen voor een uitgebreid en gedegen advies voordat je je hypotheek gaat ophogen cq. op andere wijze geld gaat bijlenen.

Als je gaat verduurzamen zijn er trouwens nog meer mogelijkheden om geld te lenen, bv. warmtefonds, en mogelijk biedt je gemeente ook mogelijkheden.

Nee, voor ophogen van je hypotheek wordt er gekeken waarvoor je deze lening gaat gebruiken. Is het voor de kwaliteitsverbetering van de eigen woning dan is deze lening aftrekbaar. Je dient dan wel een lening af te sluiten met een aflossingsverplichting. Doe je dit niet, zoals aflossingsvrij dan is het niet aftrekbaar.

Is het voor consumptieve doeleinden, zoals een beleggingspand, auto, dikke boot etc. Dan is de lening niet aftrekbaar en zal dit in Box III geplaatst worden.

Onze overheid wil het liefst geen renteaftrek geven. Dit kost klauwen met geld. Dus stelt men regels. Het wordt met iedere veranderingen soberder. Vroeger en dan heb ik het over de periode voor 2001, was de rente aftrekbare periode onbeperkt. Het termijn van 30 jaar aftrek begon pas in 2001. De periode aftrekbare rente op nieuwe aflossingsvrije leningen verliep per 31-12-2012. Oude aflossingsvrije leningen mochten wel gerespecteerd worden.

WOZ waarde is geen marktwaarde. Het is een gemeentelijke belastingwaarde. Banken hebben in hun beleid staan dat ze met marktwaarde rekenen. Dit betekent dat er twee varianten zijn, namelijk taxatiewaarde (vaak moet dit gevalideerd worden) of een Calcasa Desktopwaarde.

[trangelang]

Valorian schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 12:15:
[...]


Goede vraag. Ik ben ook benieuwd.

Kleine nuance trouwens: na 25 jaar zit je waarschijnlijk ook dichter op pensioenleeftijd. Voor de verhoging wordt óók gekeken naar je financiele draagkracht, dus afhankelijk van hoe je pensioenopbouw is is het geen zekerheidje dat je dat bedrag mag ophogen. Ook al is de overwaarde enorm.

Klopt, er wordt gekeken naar betaalbaarheid. Leuk en aardig de mega overwaarde, maar je moet de lening nu, maar in de toekomst ook kunnen betalen.

Als je binnen 10 jaar met pensioen gaat dan kijkt de bank ook naar dit inkomen.

[trangelang]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 12:29:
[...]

Ik neem aan, "in de verbouwing/verbetering".
Is dat een verplichting?

Als je puur obv WOZ je hypotheek verhoogd, krijg je dat dan praktisch gezien op je rekening gestort, of krijg je een bouwdepot en moet je dus facturen indienen? Bij dat laatste verwacht ik een vereiste taxatie waarin de verbouwplannen zijn beoordeeld immers..?

Als je het gewoon op je rekening krijgt, is het praktisch gezien immers niet te controleren of je er daadwerkelijk voor gaat verbouwen.


[...]

Dat is fair, en dat is prima mijn punt is meer, dat je eigenlijk een soort 'hack' naar een aflossingsvrije hypotheek waar je wel HRA op krijgt.

(ik heb zelf een hypotheek met een zeer lage rente, lager dan de huidige spaarrente. Als ik, met behoud van HRA mijn al afgeloste bedrag (tot aan heffingsvrij vermogen) zo kan wegzetten tegen de spaarrente... Dan is dat een life hack die eigenlijk te mooi is om waar te zijn)

het ligt er met net aan hoe het gefinancierd wordt. NHG eist alle verbouwingen in een bouwdepot.

Een gewone hypotheek hoeft dit niet per se. Als je geen bouwdepot wil dan gaan ze kijken naar de waarde voor verbouwing ipv na verbouwing. Als de LTV toch laag is dan maakt het niet uit. Je kan ervoor kiezen om het dan direct op je rekening te laten storten. Al moet ik wel zeggen dat het per bank verschillend is.

[migchiell]

trangelang schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 13:42:
[...]


Nee, voor ophogen van je hypotheek wordt er gekeken waarvoor je deze lening gaat gebruiken. Is het voor de kwaliteitsverbetering van de eigen woning dan is deze lening aftrekbaar. Je dient dan wel een lening af te sluiten met een aflossingsverplichting. Doe je dit niet, zoals aflossingsvrij dan is het niet aftrekbaar.

Is het voor consumptieve doeleinden, zoals een beleggingspand, auto, dikke boot etc. Dan is de lening niet aftrekbaar en zal dit in Box III geplaatst worden.

Onze overheid wil het liefst geen renteaftrek geven. Dit kost klauwen met geld. Dus stelt men regels. Het wordt met iedere veranderingen soberder. Vroeger en dan heb ik het over de periode voor 2001, was de rente aftrekbare periode onbeperkt. Het termijn van 30 jaar aftrek begon pas in 2001. De periode aftrekbare rente op nieuwe aflossingsvrije leningen verliep per 31-12-2012. Oude aflossingsvrije leningen mochten wel gerespecteerd worden.

WOZ waarde is geen marktwaarde. Het is een gemeentelijke belastingwaarde. Banken hebben in hun beleid staan dat ze met marktwaarde rekenen. Dit betekent dat er twee varianten zijn, namelijk taxatiewaarde (vaak moet dit gevalideerd worden) of een Calcasa Desktopwaarde.

Ik denk dat je op iemand anders reageert dan op mijn bericht dat je quote?

[trangelang]

Tsurany schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 10:25:
[...]

Ik kan dat niet terug vinden in de GHF, daar staat niks beschreven over hoe de marktwaarde van een woning tot stand moet komen.

Het kan zijn dat het in de TRHK staat, maar het word naar alle waarschijnlijkheid omschreven als waarde van de woning. Een hypotheekverstrekker mag zelf de invulling doen, want een nieuwbouw woning hoeft ook niet altijd getaxeerd te worden.

Als het om Rabo gaat: Dan zou ik zeggen kijk hier eens naar de Rabo Kaders en Richtlijnen. Voor iedereen toegankelijk meen ik.

[FreakNL]

redwing schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 13:05:
[...]

Ja, je moet dit puur zien als een verhoging van de hypotheek/2e hypotheek met dezelfde rechten en plichten. Het geld moet dus in het huis gaan.

[...]

Nope. Zolang je door de financieringstoets komt kun je er ook gewoon een boot, sportwagen of wereldreis van kopen.

Je verliest wel HRA

[FreakNL]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 11:45:
Ik heb me altijd enigszins verbaasd over dit principe. Je kan dus (zolang je telkens maar enige advieskosten betaald) je hypotheek blijven ophogen tot grofweg de oorspronkelijke hypotheekwaarde? Mét behoud van HRA?

Dat druist best wel een beetje in tegen de 'aflossingsverplichting' wat een vereiste is voor de hypotheekrenteaftrek... toch?

Wat als ik op jaar 25 nog eventjes mijn hypotheek verhoog tot het oorspronkelijke hypotheekbedrag? De woningwaarde/WOZ zal het probleem niet zijn, het inkomen ook niet, hoe zit dat dan?

Nou ja op jaar 25 zit je waarschijnlijk dicht tegen pensioen aan. Wat anderen ook al postten.

Maar ik heb een overwaarde van minimaal 3 ton, als ik wil staat dat bij wijze van spreken morgen op mijn bankrekening. Mijn ding is het ook niet... Ik spaar liever voor dingen.

Maar om je vraag te beantwoorden hoe dat zit? Nou, niks.. Je gaat gewoon weer een lening aan. En iedereen moet voor zichzelf bepalen of je dat (nog) wilt. Ik zit er op mijn 45e in ieder geval niet meer op te wachten.

[redwing]

FreakNL schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 13:59:
[...]


Nope. Zolang je door de financieringstoets komt kun je er ook gewoon een boot, sportwagen of wereldreis van kopen.

Je verliest wel HRA

We hadden het over het gebruik van HRA, en dan kan dit dus niet. Daarbij zijn er ook veel banken die deze eis hebben en de hypotheek niet zullen verhogen als je er een boot van gaat kopen. Maar dat ligt allemaal aan de voorwaarden die de hypotheekverstrekker heeft.

[FreakNL]

Ah okay, dat heb ik dat even niet goed gelezen.

Ik heb in 2022 (toen de rente nog superlaag stond) weleens bij mijn hypotheeknemer gevraagd of ik 60-80k extra mocht lenen tegen marktrente en daar zaten verder geen voorwaarden aan.. (Aegon). Overigens wilde ik daar aan de ene kant de verbouwing van betalen en aan de andere kant direct aflossen op een leningdeel met hogere rente.. Maar toen ik begon met verbouwen was deze uitruil niet meer interessant omdat de rente te hoog was geworden...

[CyBeRSPiN]

Ga je de woning verduurzamen? Dan is het misschien interessant om hij het Nationaal Warmtefonds te kijken of je via hen een lening kan krijgen.

[Richh]

FreakNL schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 14:03:
[...]


Nou ja op jaar 25 zit je waarschijnlijk dicht tegen pensioen aan. Wat anderen ook al postten.

Maar ik heb een overwaarde van minimaal 3 ton, als ik wil staat dat morgen op mijn bankrekening. Mijn ding is het ook niet... Ik spaar liever voor dingen.

Maar om je vraag te beantwoorden hoe dat zit? Nou, niks.. Je gaat gewoon weer een lening aan. En iedereen moet voor zichzelf bepalen of je dat (nog) wilt. Ik zit er op mijn 45e in ieder geval niet meer op te wachten.

Het ging mij vooral om de combinatie met HRA, want dan is het bijna gratis geld "lenen" wat je gewoon kan later renderen. Je bouwt een constructie op die heel dicht tegen aflossingsvrij aan staat, terwijl je het nadeel van aflossingsvrij (de HRA) toch weet te behouden

Maar dat is nu duidelijk; dat gaat ten koste van de HRA. Terecht natuurlijk ook Als je dat wilt, dan moet je kunnen aantonen dat het in je woning gestopt wordt. Waarbij wel de vraag is hoe actief daarom gevraagd zou worden.

Ik moet zelf nog meer dan 30 jaar tot mijn pensioenleeftijd overigens. Ik heb een hypotheekrente van 1.7 (waar HRA vanaf gaat) en een spaarrente van 2.5 is mogelijk binnen het Nederlandse depositogarantiestelsel. Daar zat mijn persoonlijke interesse, los van het doel van dit topic.

Voor dit topic vind ik het dan weer apart dat een persoonlijke lening (met dus een hogere rente dan hypotheekrente) blijkbaar op die manier ook in aanmerking komt voor de HRA. Dat maakt het des te aantrekkelijker om een ogenschijnlijk onaantrekkelijke lening af te sluiten voor een verbouwing, je wilt immers niet het hele hypotheekaanvraag-rattenplan doorlopen met dito kosten voor 'slechts' 25k.
Dan kan je beter nog meer gaan verbouwen

[Valorian]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 14:13:
[...]


Voor dit topic vind ik het dan weer apart dat een persoonlijke lening (met dus een hogere rente dan hypotheekrente) blijkbaar op die manier ook in aanmerking komt voor de HRA. Dat maakt het des te aantrekkelijker om een ogenschijnlijk onaantrekkelijke lening af te sluiten voor een verbouwing, je wilt immers niet het hele hypotheekaanvraag-rattenplan doorlopen met dito kosten voor 'slechts' 25k.
Dan kan je beter nog meer gaan verbouwen

Ik vind het ergens wel logisch dat de plék waar je de lening afsluit niet relevant is voor wel of geen HRA. We hebben ooit besloten dát er HRA is en dat de voorwaarde is dat de lening gebruikt wordt voor een woning. Het zou ergens raar zijn als dan verplicht wordt dat via een bank te doen als andere mogelijkheden in sommige gevallen minder kosten. Maar anderzijds wekt het ook 'creatief omgaan met' in de hand. Want iemand die bijvoorbeeld van een familielid leent kan zo allerlei constructies bedenken. Dan wordt de rente juist zo hoog mogelijk wordt gemaakt (zodat er meer HRA is), binnen wat de belastingdienst nog goedkeurt. En wordt er via terugschenkregelingen e.d. weer op een andere manier bespaart. Allemaal binnen de letter van de wet (maar niet altijd in de geest van die wet )

[Valorian]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 14:13:
[...]

Het ging mij vooral om de combinatie met HRA, want dan is het bijna gratis geld "lenen" wat je gewoon kan later renderen. Je bouwt een constructie op die heel dicht tegen aflossingsvrij aan staat, terwijl je het nadeel van aflossingsvrij (de HRA) toch weet te behouden

Maar of je nu een huis koopt en heel veel aflost en dan hypotheek ophoogt en dat weer in huis stopt, óf keer op keer naar een groter huis gaat met opgehoogde hypotheek (met weer opnieuw HRA op het opgehoogde deel) is dan lood om oud ijzer toch? In praktijk is dit al hoe 90% van Nederland werkt. Die maken 'wooncarriere' en halen het maximale uit wat er fiscaal voor hen te halen is.

[TwiSteD1]

Wij hebben net de hypotheek verhoogd om de helft van een verbouwing te bekostigen. Uiteindelijk vielen de kosten mee, taxatie was niet nodig en de laatste WOZ-beschikking/taxatie was voldoende. Een Calcasa taxatie van 95 euro wordt vaak geaccepteerd als het wel nodig is. Eerst leek het niet onderhands te mogen omdat de hypotheek niet hoger was ingeschreven, maar uiteindelijk is de hypotheek gewoon onderhands geaccepteerd, omdat we al een flink bedrag hadden afgelost. Dus dan hoef je ook niet langs de notaris, wat weer 800 euro scheelt voor een papiertje. Verder is het een verhoging, dus stelt het aanvragen van de hypotheek niet veel voor, de hypotheekadviseur moet alleen verplicht wat vragen stellen en met een druk op de knop een adviesrapport met een paar opties uitprinten. Uiteindelijk waren we een paar honderd euro kwijt in totaal.

[ Voor 5% gewijzigd door TwiSteD1 op 21-05-2024 15:50 ]

[fsfikke]

Richh schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 14:13:
[...]


Ik moet zelf nog meer dan 30 jaar tot mijn pensioenleeftijd overigens. Ik heb een hypotheekrente van 1.7 (waar HRA vanaf gaat) en een spaarrente van 2.5 is mogelijk binnen het Nederlandse depositogarantiestelsel. Daar zat mijn persoonlijke interesse, los van het doel van dit topic.

Maar die verhoging wordt neem ik aan toch wel een nieuw hypotheekdeel met de actuele rentestand (toch @TwiSteD1?). Ander bel ik vandaag de ABN nog op om een paar ton op te nemen tegen 0.89%

[Valorian]

fsfikke schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 15:54:
[...]

Maar die verhoging wordt neem ik aan toch wel een nieuw hypotheekdeel met de actuele rentestand (toch @TwiSteD1?). Ander bel ik vandaag de ABN nog op om een paar ton op te nemen tegen 0.89%

Ja klopt, verhogen van de bestaande hypotheek betekent in praktijk (als ik het goed begrepen heb):
- Afsluiten van een nieuw hypotheekdeel met actuele rente
- Weer 30 jaar HRA voor dat nieuwe deel (uitgaand van dát de investering ook in je huis gaat zitten)
- Alleen mogelijk bij genoeg draagkracht
- Alleen mogelijk bij genoeg overwaarde óf bij bewijs dat de investering die overwaarde oplevert, dus bijvoorbeeld een verbouwing.
- In veel gevallen een notaris nodig. Alleen als de hypotheek al hoger is ingeschreven óf als er zodanig veel is afgelost dat die 'ruimte' ook is ontstaan dan is dat niet nodig. Niet te verwarren met het gespaarde saldo op een bankspaarhypotheek (voor de <2013 hypotheken), want dat spaarsaldo wordt pas aan het einde van de looptijd ook echt afgelost.
- In sommige gevallen te verzorgen zonder 'advieskosten' (voorwaarden verschillen per partij) maar eigenlijk altijd wel met 'behandelingskosten' of 'afsluitkosten'.

[TwiSteD1]

fsfikke schreef op dinsdag 21 mei 2024 @ 15:54:
[...]

Maar die verhoging wordt neem ik aan toch wel een nieuw hypotheekdeel met de actuele rentestand (toch @TwiSteD1?). Ander bel ik vandaag de ABN nog op om een paar ton op te nemen tegen 0.89%

Ja, was dat maar zo, het is inderdaad een nieuw hypotheekdeel met de huidige hypotheekrente.