Aankoop woning 1905 - vragen moderniseren en verduurzamen

[maxdevries13]

Hoi tweakers,

Ik lees gretig mee om kennis op te doen voor ons nieuw aangekochte twee-onder-een kapper uit 1905 van +- 140m2. Desondanks zijn we totale amateurs op dit vlak
De opleverdatum laat nog even op zich laat wachten maar we zijn ons alvast aan het orienteren over hoe we dit proces willen aanpakken. Hieronder wat details over de woning:

- De woning heeft enige modernisering ondergaan met o.a. nieuwe vloerisolatie uit 2019 (rc waarde 3,5), maar enkel glas op de 1ste en 2de verdieping.
- Buitenmuren zijn enkelsteens dus geen spouwmuur
- Beneden verdieping heeft grote ramen met dubbel glas uit +- de jaren 90.
- Vierdiepingsvloeren zijn nog met riet geïsoleerd maar wel netjes afgewerkt.
- Keuken en badkamer zijn al 10+ jaar oud maar dit heeft niet direct haast.
- Dak is +- 20 jaar geleden geisoleerd. Onbekende Rc waarde.
- Meterkast heeft slimme meter en moderne groepen maar nog oude stoppen.

Daarnaast hebben we een aantal wensen:
- nieuw raam plaatsen in de woonkamer,
- tenminste al het enkele glas vernieuwen met hopelijk bestaande kozijnen,
- voorzetwand voor- en zijgevel voor isolatie,
- 3x voorzetramen glas in lood
- Nieuwe isolerende balkondeur eerste verdieping
- Kierdichting
- Isolerende voordeur
- bestaande kachelpijp (geen schoorsteen) in de woonkamer verwijderen.
- Afhankelijk van kosten: riet in verdiepingsvloer vervangen en soleren.
- Afhankelijk van kosten: vloerisolatie eerste (en eventueel) tweede vierdieping

Aangezien we niet het budget hebben om de hele woning in een keer aan te pakken willen we dit stapsgewijs doen. Let wel, we gaan buiten het sloop- en schilderwerk alles uitbesteden.

Een aantal vragen:

- Is de meerwaarde groot genoeg om het oude dubbelglas van +- 20+ jaar oud te vernieuwen?
- kunnen jullie helpen met het maken van een inschatting wat ons wensenlijstje +- per item zou gaan kosten met de prijzen van nu?
- Kan je over een bestaand geïsoleerde vloer, vloerverwaming leggen? kan je de bestaande vloer dan of moet je die vernieuwen?
- Is het beter om het riet van beneden te vervangen of goede isolatie onder de vloer van de eerste verdieping te leggen?
- Hebben jullie algemene tips & tricks voor een woning van deze leeftijd?
- Zijn aannemers iets goedkoper in dec/jan/februari omdat er dan relatief weinig mensen verbouwen?

Alvast heeeel veel dank aan ieder die mee wil denken! hieronder de plattegrond foto's.






Zijn aannemers goedkoper in de winter (dec, jan, feb) omdat ze dan relatief minder werk hebben?

[ Voor 3% gewijzigd door maxdevries13 op 03-05-2024 16:47 ]

[YellowCube]

Ik heb niet voor alles een antwoord maar wel voor je glas in lood.
Ik weet niet over wat voor ‘n glas in lood het gaat (qua complexiteit/afmetingen/artistieke waarde) maar zet het gewoon tussen dubbelglas. Voorzetramen kan alsnog gedoe geven met condensvorming etc. Buiten dat is het tussen dubbelglas zetten gelijk een goede manier om het glas in lood weer mooi nieuw te krijgen (het gaat volledig uit elkaar en wordt weer opnieuw in elkaar gezet). Zorg dan dat het lood ook gepatineerd wordt ander zie je voor altijd glimmend glas in lood.

Let verder op je ventilatie. Alles isoleren en potdicht gooien klinkt goed maar je kunt zonder degelijke ventilatie ook veel issues krijgen met vocht.

[ Voor 7% gewijzigd door YellowCube op 03-05-2024 16:55 ]

[Jelte]

Over riet gesproken: Ik zou het er gelijk uitjassen, tenzij het hele mooie ornamenten bevat. Het geeft zoveel zooi, dat je dat eigenlijk niet kan doen als je er al in woont.
En als je het eraf hebt, isolatie tussen de balken stoppen, gips eroverheen en laten stucen. Ben je er voor altijd vanaf. Alleen het stucen en eventueel elektra in je plafond is iets wat je moet laten doen. Rest is eenvoudig en kun je vast zelf.
Je verdiepingsvloer isoleren heeft als voordeel dat je woonkamer langer op temperatuur blijft en je dus niet voor de eerste verdieping stookt.

En ga gewoon lekker proberen meer zelf te doen. Met een huis uit 1905 wordtje vanzelf klusser.

Ervaringsdeskundige met een huis uit 1912 hier. Ik doe inmiddels het meest zelf. Dak en stuccen laat ik doen. Dak omdat je dan iemand de schuld kan geven als het lekt en stuccen omdat het gewoon een kunst is om het netjes glad te krijgen. De overige dingen probeer ik zelf te doen, maar soms is het zeker sneller als een professional het doet.

[ Voor 17% gewijzigd door Jelte op 03-05-2024 16:59 ]

[D-e-n]

@Jelte
Het isoleren van een tussenvloer lijkt me geen prioriteit hebben, zeker als je een beperkt budget hebt. Probeer de warmte vooral zoveel mogelijk binnen te houden zou ik zeggen dus kijk naar het dak en de gevels.

@maxdevries13
Hoe weet je overigens dat er riet tussen de vloer zit? Want hij bij ons huis uit 1910 was het plafond netjes gestuct dus daar zijn we dus vanaf gebleven. Jij kon dus wel in de vloer kijken?

Over de vloerverwarming. Gaat het om de begane grond? Dan is de eerste vraag wat voor vloer het is want dat zie ik niet staan? Hout, stalen liggertjes en broodjes, beton?

[ Voor 3% gewijzigd door D-e-n op 03-05-2024 17:10 ]

[maxdevries13]

@D-e-n, de verkopende makelaar was van mening dat er nog riet in het dak zit. Verder is het mooi gestuct en er zijn mooie ornamenten/ sierlijsten aangebracht.

Vloerverwarming gaat inderdaad over de beganegrond, maar afhankelijk van de kosten ook over de eerste verdieping. Eerlijk gezegd weet ik niet hoe de vloer onder het laminaat eruit ziet.
Maakt het voor vloerverwarming verder nog uit of de vloer begane grond of eerste verdieping gaat?

[Jelte]

D-e-n schreef op vrijdag 3 mei 2024 @ 17:09:
@Jelte
Het isoleren van een tussenvloer lijkt me geen prioriteit hebben, zeker als je een beperkt budget hebt. Probeer de warmte vooral zoveel mogelijk binnen te houden zou ik zeggen dus kijk naar het dak en de gevels.

Het gaat me niet om het isoleren, maar om het riet. Als dat slecht is en je moet het eruit halen geeft dat een enorme bende. Kun je dus beter doen als je er nog niet woont. En als je dan toch bezig bent is isolatie er tussen stoppen goedkoop en mooi meegenomen. Alleen stoken waar je leeft.

Maargoed het lijkt een net rieten plafond met ornamenten, dus lekker laten zitten!

[D-e-n]

maxdevries13 schreef op vrijdag 3 mei 2024 @ 17:26:

Vloerverwarming gaat inderdaad over de beganegrond, maar afhankelijk van de kosten ook over de eerste verdieping. Eerlijk gezegd weet ik niet hoe de vloer onder het laminaat eruit ziet.
Maakt het voor vloerverwarming verder nog uit of de vloer begane grond of eerste verdieping gaat?

Het gaat voornamelijk om het materiaal van de constructieve vloer. De 1e verdieping is bij een huis uit die tijd sowieso hout dus dan kom je uit op lichte droogbouw varianten met bijvoorbeeld fermacel of eps platen met aluminium geleiders.

Bij de begane grond moet je eerst uitvinden wat voor vloer het is. Is er een kruipruimte? Hoe is de isolatie? Voelt de vloer aan als hout of als beton? Zit er in het laatste geval een afwerklaag op waar je leidingen in kunt frezen? Iedere opbouw zal weer andere opties geven.

[Refrag]

Oud dubbel glas is niet het dubbelglas van tegenwoordig of vergelijkbaar met HR++. Beter dan enkel glas maar daar is dan ook alles meegezegd. Glas zelf isoleert echt niets, het is enkel de luchtlaag daartussen en een zwak element in je muur.
Ik zou zeker de kozijnen laten vervangen voor nieuwe met triple glas. Kost grofweg €2000,-/stuk plus €500 montage. Geisoleerde (voor)deur v.a. €3000. Dit kan stuk voor stuk of zoveel als je budget toe laat. Kies wel voor hout met zo'n huis dan krijg je opeens alle opties om het weer in de oude stijl te laten maken.

Een voorzetwand neemt wel ruimte in. Bijvoorbeeld:

• 12mm gipsplaat
• 18mm OSB plaat
• folie (afhankelijk van situatie/keuzes)
• regelwerk SLS 38x140mm
• Kingspan K12 Frameplaat 120mm
• luchtspouw 20mm (on)geventileerd

Het riet in je plafond doet toch niets zolang je er niet aan zit. Zelf zou ik de plafonds wel slopen zodat je de voorzetwand helemaal door kan trekken tot de verdiepingsvloer. Nieuw plafond kan weer gemaakt worden en zulke ornamenten zijn te stucen of in hout/kunsstof uitvoering ook weer terug te maken.

Vloer valt denk ik niet veel winst te behalen qua isolatie. Dak is het belangrijkst dan muren, ramen, vloer en ventilatie. Als je toch een flink budget hebt zou ik eerst op de schil concentreren: dus dak van buitenaf, kozijnen vervangen, en dan voorzetwand zo compleet mogelijk.

[Refrag]

maxdevries13 schreef op vrijdag 3 mei 2024 @ 16:45:
Zijn aannemers goedkoper in de winter (dec, jan, feb) omdat ze dan relatief minder werk hebben?

Nee. Ga uit van €60/u, 500/dag. Maar ze krijgen wel veel werk verzet en weten overal wel een oplossing voor waar jij je hoofd over zit te breken. Wachttijd is minimaal 6 maanden, en blijf er achter aan bellen want ze hebben het zo druk dat ze mails niet echt lezen.