huis verhuren aan ouders

[farm 83]

hallo allemaal.

totaal nieuw op deze site maar hij popt steeds op als ik via google zoek dus wie weet wat hulp en inzicht via deze site, zou super zijn.

casus:
ik heb een paar jaar geleden het huis van mijn ouders gekocht (jubelton ingezet, de rest bijgelegd via eigen geld en bank, van de 300.000 staat er nu nog 150.000 in hypotheek). vanaf dit jaar ben ik uit huis gegaan, netjes toestemming van de bank gekregen dus niets aan het handje.

maar wat nu te doen.
feit is dat hij in box 3 zal komen, kunnen we niets aan doen.

wat ik begrijp is dat ik 6% woz huur moet vragen om erfbelasting te voorkomen, maar ik vraag me af of dit wel zo verstandig is gezien de nieuwe belastingregels in verhuur box 3?

stel dat ik mijn ouders nu gewoon gratis laat huren (dit mag toch gewoon) dan moet ik alsnog erfbelasting gaan betalen, dan kom ik uit op 45.000 bij een waarde van 300.000 toch ? of zou ik dan belasting moeten betalen over de huur die verdiend zou kunnen hebben? (hoop dat ze er nog echt wel 10 jaar met plezier kunnen wonen.

dan neig ik er toch naar om gewoon geen huur te vragen maar gewoon de erfbelasting af te moeten tikken aan het eind van de rit.

benieuwd naar jullie reactie hierin en natuurlijk alvast bedankt voor het lezen van deze topic:)
gr Robert.

[Hielko]

Waarom heb je het huis van je ouders gekocht en wat wil(de) je daar mee bereiken?

[jnr24]

Ik moest twee keer lezen:

Je woonde met je ouders 'thuis'. Dit huis heb je van hen gekocht, maar jij en ouders bleven er wonen.
Nu ben je uit huis? (Dus je hebt een huur-/koopwoning?) Je ouders wonen er nog steeds.

Ik ken alle voorwaarden van de jubelton en erfbelasting niet. Ik weet wel dat als je een huis verhuurd met huurders bescherming de WOZ automatisch flink wordt verminderd omdat een leeg huis meer waard is dan een huis met vaste huurders.

Ik lees wel dat na het kopen van je eigen woning verdere eisen vervallen. Je kan dus gewoon na een maand de boel verkopen of verhuren.

[Homer-Simpson]

Mogelijk begrijp ik je niet goed maar waarom verwacht je erfbelasting te moeten betalen terwijl je ouders nog leven?
Zou je wellicht iets duidelijker kunnen aangeven wat nu je vraag is en wat het doel was van het kopen van het huis van je ouders om er vervolgens zelf niet te gaan wonen?

[99ruud99]

erfbelasting is als het huis van je ouders is, niet als het huis van jou is.

dus je kan gewoon huur vragen, of niet, heeft niets te maken met erfbelasting - behalve dan dat als je ouders huur hebben betaald je minder erft, dus minder erfbelasting - dit is dan inkomstenbelasting .

[W1ck1e]

@Homer-Simpson @Hielko @farm 83 Volgens mij is de jubelton een mogelijkheid voor ouders om een ton te schenken aan een kind zodat daar minder (of geen?) schenkbelasting over betaald moet worden. Of deze toepassing nu helemaal de bedoeling was weet ik even niet.

Indien beide ouders overleden zouden zijn terwijl ze nog de eigenaar waren van hun woning zou er wellicht heel veel erfbelasting verschuldigd zijn richting de staat.

[ Voor 25% gewijzigd door W1ck1e op 27-04-2024 11:35 ]

[Hielko]

W1ck1e schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:32:
@Homer-Simpson @Hielko @farm 83 Volgens mij is de jubelton een mogelijkheid voor ouders om een ton te schenken aan een kind zodat daar minder (of geen?) schenkbelasting over betaald moet worden. Of deze toepassing nu helemaal de bedoeling was weet ik even niet.

Indien beide ouders overleden zouden zijn terwijl ze nog de eigenaar waren van hun woning zou er wellicht heel veel erfbelasting verschuldigd zijn richting de staat.

Maar als je het zo opzet zoals hier heb ik heel erg mijn vraagtekens of je überhaupt wel een belastingvoordeel hebt aan het eind van de rit, dus ik hoop niet dat het vanwege fiscale redenen is gedaan.

[Homer-Simpson]

W1ck1e schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:32:
@Homer-Simpson @Hielko @farm 83 Volgens mij is de jubelton een mogelijkheid voor ouders om een ton te schenken aan een kind zodat daar minder (of geen?) schenkbelasting over betaald moet worden. Of deze toepassing nu helemaal de bedoeling was weet ik even niet.

Indien beide ouders overleden zouden zijn terwijl ze nog de eigenaar waren van hun woning zou er wellicht heel veel erfbelasting verschuldigd zijn richting de staat.

Ik begrijp wat de jubelton is en het lijkt dat TS deze (juist) heeft toegepast voor de aankoop van de woning. Ik begrijp ook dat het verkopen van de woning ruim voorafgaand aan het overlijden ervoor kan zorgen dat er minder erfbelasting hoeft te worden voldaan. Dat is echter geen gegeven aangezien het vermogen van de ouders niet noodzakelijkerwijs afneemt bij de verkoop anders dan het verschuiven van de jubelton.

Dus blijft mijn vraag aan @farm 83 : wat is nu je vraag en de bedoeling van de constructie die je hebt gemaakt?

[Homer-Simpson]

Oeps

[ Voor 99% gewijzigd door Homer-Simpson op 27-04-2024 11:39 ]

[alex3305]

Consulteer met dit soort vage constructies een financieel adviseur in plaats van advies te vragen op een forum. Hoe goed bedoelt ook, maar je hebt het hier niet meer over tientjes.

[Dragon2b]

Ik denk dat er "schenkbelasting" bedoeld wordt daar waar "erfbelasting" staat.

Woning terug verhuren
De belastingdienst stelt dat op jaarbasis 6% van de WOZ-waarde een redelijk huurtarief is. Als je daar onder gaat zitten, zul je erfbelasting moeten betalen over het bedrag dat jouw ouders te weinig aan rente hebben betaald.

Bron: https://www.zelfwoonhuisv...0rente%20hebben%20betaald.

[W1ck1e]

@alex3305 Ik mag toch hopen dat "al" bij de aankoop van het huis een adviseur geraadpleegd is. En het is het eerste bericht van @farm 83 op dit forum. Ik heb ze wel eens vager gezien.

[Homer-Simpson]

Dragon2b schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:41:
Ik denk dat er "schenkbelasting" bedoeld wordt daar waar "erfbelasting" staat.

Woning terug verhuren
De belastingdienst stelt dat op jaarbasis 6% van de WOZ-waarde een redelijk huurtarief is. Als je daar onder gaat zitten, zul je erfbelasting moeten betalen over het bedrag dat jouw ouders te weinig aan rente hebben betaald.

Bron: https://www.zelfwoonhuisv...0rente%20hebben%20betaald.

En jij bedoelt dan ook weer schenkbelasting daar waar je erfbelasting schrijft?

[Hahn]

Dragon2b schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:41:
Ik denk dat er "schenkbelasting" bedoeld wordt daar waar "erfbelasting" staat.

Woning terug verhuren
De belastingdienst stelt dat op jaarbasis 6% van de WOZ-waarde een redelijk huurtarief is. Als je daar onder gaat zitten, zul je erfbelasting moeten betalen over het bedrag dat jouw ouders te weinig aan rente hebben betaald.

Bron: https://www.zelfwoonhuisv...0rente%20hebben%20betaald.

Je corrigeert, maar quote vervolgens letterlijk een stuk waar 'erfbelasting' in benoemd wordt

[Dragon2b]

Haha, klopt. Sorry voor de extra verwarring.

Nogmaals teruglezend: Ik denk dat de TS gelijk heeft. Je hoeft geen huur te vragen. De belastingdienst komt dan wel aan het einde van de rit langs, omdat het verschil in waarde dan gezien wordt als erfenis.

Voor de exacte hoogte van die aanslag kan het beste een expert geraadpleegd worden.

[ Voor 77% gewijzigd door Dragon2b op 27-04-2024 11:51 ]

[Cum Grano Salis]

En wellicht even kijken naar de leegwaarderatio.

[Badderbeest]

Dragon2b schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:41:
Ik denk dat er "schenkbelasting" bedoeld wordt daar waar "erfbelasting" staat.

Woning terug verhuren
De belastingdienst stelt dat op jaarbasis 6% van de WOZ-waarde een redelijk huurtarief is. Als je daar onder gaat zitten, zul je erfbelasting moeten betalen over het bedrag dat jouw ouders te weinig aan rente hebben betaald.

Bron: https://www.zelfwoonhuisv...0rente%20hebben%20betaald.

Ja, en van die huurpenningen kan TS € 2.658,- per jaar weer belastingvrij terugschenken aan zijn ouders. Dat scheelt nog een beetje.
https://www.belastingdien...%20is%20%E2%82%AC%202.658.

[igmar]

farm 83 schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:11:
hallo allemaal.

totaal nieuw op deze site maar hij popt steeds op als ik via google zoek dus wie weet wat hulp en inzicht via deze site, zou super zijn.

casus:
ik heb een paar jaar geleden het huis van mijn ouders gekocht (jubelton ingezet, de rest bijgelegd via eigen geld en bank, van de 300.000 staat er nu nog 150.000 in hypotheek). vanaf dit jaar ben ik uit huis gegaan, netjes toestemming van de bank gekregen dus niets aan het handje.

maar wat nu te doen.
feit is dat hij in box 3 zal komen, kunnen we niets aan doen.

wat ik begrijp is dat ik 6% woz huur moet vragen om erfbelasting te voorkomen, maar ik vraag me af of dit wel zo verstandig is gezien de nieuwe belastingregels in verhuur box 3?

stel dat ik mijn ouders nu gewoon gratis laat huren (dit mag toch gewoon) dan moet ik alsnog erfbelasting gaan betalen, dan kom ik uit op 45.000 bij een waarde van 300.000 toch ? of zou ik dan belasting moeten betalen over de huur die verdiend zou kunnen hebben? (hoop dat ze er nog echt wel 10 jaar met plezier kunnen wonen.

dan neig ik er toch naar om gewoon geen huur te vragen maar gewoon de erfbelasting af te moeten tikken aan het eind van de rit.

benieuwd naar jullie reactie hierin en natuurlijk alvast bedankt voor het lezen van deze topic:)
gr Robert.

1) De bank moet toestemming geven voor de huur. Als je dat niet doet, en ze komen er achter is de hypotheekschuld direct opeisbaar, en heb je een probleem.

2) Je moet een marktconforme huur vragen. Dat niet doen betekend dat de huur een schenking is, en daar moet je schenkbelasting over betalen.


Je plannetje zal dus iig niet legaal kunnen. Ik zou eens met een fiscalist gaan praten, en daarna met de bank.

[MeesterPieter]

kan je je ouders niet beter een anti kraak overeenkomst laten tekenen?

[jeanj]

farm 83 schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:11:
...
wat ik begrijp is dat ik 6% woz huur moet vragen om erfbelasting te voorkomen, maar ik vraag me af of dit wel zo verstandig is gezien de nieuwe belastingregels in verhuur box 3?

Over welke regel maak jij je zorgen, dat je vermogens belasting moet gaan betalen over die woning?

stel dat ik mijn ouders nu gewoon gratis laat huren (dit mag toch gewoon) dan moet ik alsnog erfbelasting gaan betalen, dan kom ik uit op 45.000 bij een waarde van 300.000 toch ? of zou ik dan belasting moeten betalen over de huur die verdiend zou kunnen hebben? (hoop dat ze er nog echt wel 10 jaar met plezier kunnen wonen.
...

Hoe kom je op 45.000? Wat heb je je ouders betaald voor de woning, was dat markt conform? (het maakt niet uit hoe het is gefinancierd, met jubelton van je ouder en/of hypotheek en/of eigen geld etc)

Er spelen de volgende zaken
1. erfbelasting (bij overlijden van 1 van de ouders) betalen omdat de waarde van het huis te laag was bij verkoop aan jou, zie hier. Dit staat los van de huur die je vraagt, maar is inherent aan de gekozen constructie die al gerealiseerd is.
2. De schenking die jij doet aan je ouders door ze geen huur te laten betalen a raison 6% WOZ waarde per jaar. Hiervan is € 2.658 in 2024 vrijgesteld. (de vraag die ik niet kan beantwoorden is of dit per ouder geldt, dus dan 2 keer, of 1x per gezin, hangt mogelijk ook af van of je ouders getrouwd zijn etc). Jouw ouders moeten dit betalen a 30% over het bedrag minus de vrijstelling. Het nadeel is dat dit geld dus van jou naar je ouders gaat en je er later mogelijk erfbelasting over moet gaan betalen als het door overlijden vrijkomt naar jou
3. Jij betaalt vermogens belasting, dit is een forfait (%) op het vermogen , en staat dus los van de daadwerkelijke huur die je int, en is ook weer inherent aan de gekozen constructie

Disclaimer, just my 2 cents, geen expert, maar het kan geen kwaad een expert te raadplegen....

[appel001]

En nu maar hopen dat je niet in een of andere regeling terecht komt waarbij je eerst je bezittingen moet liquideren voordat je recht hebt op bijstand oid.

[Dabbel]

De ouders hebben 300k op de bank door verkoop van de woning.
TS erft die 300k en betaalt erfbelasting.
TS kan huur vragen zodat die 300k minder wordt.

Begrijp ik het goed?

[marana]

TS benoemt ook nog de nieuwe regels mbt box 3. Als hij daarmee doelt op het voorstel dat vanaf 2027 de tweede woning (in dit geval de woning waar zijn ouders wonen, als TS elders in een eigen koophuis woont) in box 3 valt, en de WOZ-waarde dus als box 3 vermogen moet worden opgevoerd bij de aangifte inkomstenbelasting, dan doet hij er goed aan om tegen die tijd tenminste de waarde van de vermogensrendementheffing als huur van zijn ouders te ontvangen.