Familiehypotheek registreren met aankoopvan wonining notaris

[Blossomnt]

Mijn vraag
Ik kan dan h
Ik woon in een huurwoning van mijn zus en wil haar huis kopen. Ze wil het aan mij overdragen omdat ik niet werk en leef van een uitkering met pensioen (man overleden) . Nu heb ik een notaris gevraagd en die vertelt mij dat als mijn zus de woning op mijn naam zet dan moet ik daar 30% belasting over betalen omdat de belastingdienst dit ziet als een schenking.

De woning is nu 300.000 euro waard en nu dacht mijn zus om een familiehypotheek op te stellen. Ik heb al een voorbeeld familiehypotheek gedownload en dat kunnen we beide ondertekenen. Ik kan haar dan maandelijks rente betalen en aflossen.

Mijn eerste vraag is, moet ik de familiehypotheek ook gelijktijdig laten registeren bij de akte van levering bij de notaris als het huis op mijn naam gezet wordt? Ik heb gelezen dat je een familiehypotheek niet perse daar hoeft beleggen.

Mijn tweede vraag is, moet mijn zus officieel de lening overmaken bij de akte van levering aan de notaris voor de overdracht? Want in principe is de woning van mijn zus en wil ze dit alleen op mijn naam zetten?
Om dan dat bedrag aan de notaris over te maken en hij dan dat bedrag weer aan haar terug geeft na registeren in het kadaster is omslagtig lijkt me. Natuurlijk betaal ik haar dan familiehypotheek rente.

Ik hoop dat jullie mij begrijpen en alvast bedankt voor jullie feedback

[ Voor 7% gewijzigd door Blossomnt op 26-04-2024 09:06 ]

[Dirtyrockers]

ik denk dat je het nog steeds verkeerd ziet.

je hebt het eerst over een schenking van het huis.

en bij familiehypotheek is het een lening om dat huis te kopen.
Dat betekend dat je niet alleen rente moet betalen, maar ook het bedrag van het huis.

je leent dus om te kopen. je betaald het huis direct, maar je moet die lening ook nog terug betalen.

klinkt wel beetje als belastingontduiking.

[99ruud99]

Je hoeft bij een familie lening niet het geld per se heen en weer over te maken in dit specifieke geval.
Let wel op dat je maandelijks aflossing moet betalen, dus stel huis is 3 ton waard, verwachte termijn is 30 jaar.
Je zus mag € 2.658 belastingvrij schenken dit jaar
De eenmalige schenking van anderen dan je ouders bestaat helaas niet meer.

Per maand betaal je je zus dan 1180 aan eind van het jaar mag ze eenmalig 2658 terug naar jou overmaken.
Netto betaal je dus 11502 per jaar (iets minder dan 1000 per maand)

Ik reken nu met rente van 3.6%, wat iets lager ligt dan gemiddelde bij grote banken op dit moment.

Let op dat je wel elke maand die 1180 betaald!

[prein2]

En denk eraan dat je overdrachtsbelasting moet betalen. Aangezien je wel eigenaar wordt.

Maar dit kan allemaal prima inderdaad.

[RM-rf]

Blossomnt schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 09:04:
Mijn vraag

Ik woon in een huurwoning van mijn zus en wil haar huis kopen.

natuurlijk kan dat, maar een koopovereenkomst zal initieel enige kosten opleveren en daarna het bezit van een eigendomswoning ook verplichtingen als onderhoud, verzekeringen en eventuele belastingen.

De hypotheek zal je over 30 jaar moeten terugbetalen, je zus kan een deel van de betaalde rente terugschenken, maar vermoedelijk zl dat niet genoeg zijn (netto maandlast zal zo'n 1000 euro zijn, waarvan in het begin ca de netto-helft betaalde rente zal zijn, dan kom je snel op ca. 6500 euro an rente per jaar)

Vergeet ook niet alle andere lasten die je als huurder niet hebt, maar wel als eigenaar.. daarvoor zal je een zekere buffer moeten aanhouden om deze op te vangen. lukt dat je niet loop je een behoorlijk risico.


Ik zou je aanraden gewoon eens af te wegen of de huidige huur voor jou niet gunstiger is?
Ik neem aan dat je zus ook nu niet de hoogte aan huur vraagt die een private verhuurder op de normale markt wel kan vragen...
in dat geval is juist die situatie de meest gunstige voor beide partijen, tenzij die zus misschien een bepaalde wens heeft het huis te verkopen... Ik zou daarover eens het gesprek aangaan (misschien heeft die zus nu aan extra uitgaves al een behoorlijke kostenpost aan die woning die de huidige huur zeker niet dekt, dat is goed begrijpbaar, maar dat betekent vermoedelijk dat jij dan eigendom zeker niet kan betalen als jij die kosten volledig zelf moet betalen)

[Ardana]

Een hypotheek hóeft niet geregistreerd te worden bij de notaris. Dit kan wel nuttig zijn om het verkopende familielid meer zekerheid te bieden.

Een hypotheek hóeft geen looptijd van 30 jaar te hebben. Je kan echter de rente maar 30 jaar aftrekken van je belastbaar inkomen, mits je aan nog wat andere voorwaarden voldoet (zoals aflossen tijdens de looptijd, waardoor je meer dan alleen de rente moet betalen).

Wat ik hier zie:
Je koopt de woning over van je zus, die een (hypothecaire) lening hiervoor verstrekt. De woning komt op jouw naam te staan, de overdracht wordt geregistreerd bij de notaris.
De lening hoeft niet bij de notaris geregistreerd te worden.

Als de koopprijs ongeveer gelijk is aan de marktwaarde, hoef je geen schenkingsbelasting te betalen. Als de koopprijs lager ligt dan de marktwaarde, moet je over het verschil schenkingsbelasting betalen.

Probeer dit uit elkaar te halen:
- dat je zus zowel verkoper als hypotheeknemer (leningverstrekker) is, is niet van belang. Probeer die 2 los van elkaar te zien.

Tevens: als je het blijft huren, kun je wellicht in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Mijn advies: schakel een financieel adviseur in. Dit gaat om zulke grote bedragen, met zoveel mogelijkheden, mitsen en maren, daar kan een paar honderd euro voor 'n goede financieel adviseur makkelijk vanaf.

[ Voor 5% gewijzigd door Ardana op 26-04-2024 16:01 ]

[peter-rm]

de marktwaarde van een woning in verhuurde staat wordt vaak op 60% van de woz waarde gesteld. dat zou in dit geval een (voor de belastingdienst) acceptabele waarde zijn voor een overdracht om een hoog schenkingsrecht te vermijden.

de belastingdienst vraagt bij een familielening voor een eigen woning wel om een formeel contract, waarin rente en aflossing genoemd worden. Dit om (hypotheek)rente aftrek mogelijk te maken.

zoals al eerder opgemerkt, ga eens met een goede financieel/fiscaaal adviseur om de tafel zitten

[One-eye864]

peter-rm schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:10:
de marktwaarde van een woning in verhuurde staat wordt vaak op 60% van de woz waarde gesteld. dat zou in dit geval een (voor de belastingdienst) acceptabele waarde zijn voor een overdracht om een hoog schenkingsrecht te vermijden.

Je vergeet hierbij twee dingen:
1. Er is geen huurder meer door de verkoop
2. Belangrijker nog: De huurder is de koper dus dan gaat dit sowieso niet op Bron: Al gaat het hier over een kind en nog één

[ Voor 8% gewijzigd door One-eye864 op 26-04-2024 16:25 ]

[Blossomnt]

Bedankt hiervoor. Mijn zus wil mij haar huis geven want ze bezit 3 huizen. En ze wou dat eerst gewoon op mijn naam overzetten maar dat raadde de notaris af vanwege schenkings belasting. Hierom dachten we aan familie hypotheek. Natuurlijk betaal ik overdrachtsbelasting en ga dan ook die 3.5% hypotheekrente betalen etc. Maar ik begreep niet of ze mij dat bedrag moest geven en dus laten registreren bij de akte of dat het alleen formele administratie is als we al hypotheek contract afgesloten hebben.

Ik snap de opmerking van belastingontduiking niet? Mijn zus wil mij helpen zodat ik later eigenaar ben van de woning. Want dan staat het op mijn naam als ze er niet meer is.

[Dirtyrockers]

Blossomnt schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:39:
Bedankt hiervoor. Mijn zus wil mij haar huis geven want ze bezit 3 huizen. En ze wou dat eerst gewoon op mijn naam overzetten maar dat raadde de notaris af vanwege schenkings belasting. Hierom dachten we aan familie hypotheek. Natuurlijk betaal ik overdrachtsbelasting en ga dan ook die 3.5% hypotheekrente betalen etc. Maar ik begreep niet of ze mij dat bedrag moest geven en dus laten registreren bij de akte of dat het alleen formele administratie is als we al hypotheek contract afgesloten hebben.

Ik snap de opmerking van belastingontduiking niet? Mijn zus wil mij helpen zodat ik later eigenaar ben van de woning. Want dan staat het op mijn naam als ze er niet meer is.

en aflossing elke maand. niet alleen de hypotheekrente.
maw, je koopt gewoon een huis met een hypotheek.

de opmerking van belastingontduiking, misschien idd niet helemaal terecht. maar leek dat je zocht naar een manier om onder de kosten van de belastingdienst uit te komen.

maar als je gewoon het huis koopt van je zus. zul je meer moeten betalen dan alleen maar rente en overdrachtsbelasting. het huis zomaar geven zonder dat je het koopt of aflost is gewoon een schenking.

[RM-rf]

Blossomnt schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:39:

Maar ik begreep niet of ze mij dat bedrag moest geven en dus laten registreren bij de akte of dat het alleen formele administratie is als we al hypotheek contract afgesloten hebben.

specifiek over deze vraag, ze hoef zeker niet het geld aan jouw te geven... het gaat erom of de notaris kan vaststellen dat de betaling heeft plaatsgevonden, maar in theorie voldoet het als de kredietgever en de ontvanger exact gelijk zijn, dan weet je dat de kredietgever en ontvanger aan deze verplichting voldoen _moeten_ hebben...

maar mogelijk zal de notaris ook zal eisen dat bepaalde zaken rondom deze familiehypotheek solide op papier gezet zijn, een notaris draagt ook de verplichting om zeker te stellen dat de wettelijke verplichtingen alemaal goed voldaan worden..

bespreek dit dus gewoon goed vooraf met de Notaris, en lees je vooraf bv eens in via:
https://www.notaris.nl/wo...kopen/de-familiehypotheek

(los daarvan, een sterke waarschuwing, als je krap in je geld zit en momenteel een erg voordelige huurovereenkomst me je zus bezit, kan de koop en het overnemen van alle verplichting rondom de eigendomswoning best een last zijn en mogelijk an sich qua maanlast duurder uitvallen dan je huur nu)

[Wispe]

Blossomnt schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 09:04:

Mijn tweede vraag is, moet mijn zus officieel de lening overmaken bij de akte van levering aan de notaris voor de overdracht? Want in principe is de woning van mijn zus en wil ze dit alleen op mijn naam zetten?
Om dan dat bedrag aan de notaris over te maken en hij dan dat bedrag weer aan haar terug geeft na registeren in het kadaster is omslagtig lijkt me. Natuurlijk betaal ik haar dan familiehypotheek rente.

Blossomnt schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:39:
Maar ik begreep niet of ze mij dat bedrag moest geven en dus laten registreren bij de akte of dat het alleen formele administratie is als we al hypotheek contract afgesloten hebben.

Nee, dat hoeft niet. De basis is: in de leveringsakte levert de verkoper een registergoed aan de koper, welk registergoed de koper aanvaardt. Daarvoor betaalt de koper een koopprijs en verleent de verkoper kwijting voor de betaling van deze koopprijs.

Er zijn variaties in het betalen van de koopprijs, bijvoorbeeld dat de verkoper en koper overeenkomen dat de koopprijs wordt omgezet in een geldlening. Dan doet de verkoper afstand van het recht op betaling van de koper, welke afstand de koper aanvaardt, en de koper de koopprijs schuldig erkent aan de verkoper, welke schulderkenning door de verkoper wordt aanvaard.
De bepalingen/voorwaarden van de geldlening worden dan nader vastgelegd in een geldleningsovereenkomst.
Dan verleent de verkoper de koper kwijting voor betaling van de wijze zoals hierboven.
Zo komt het dan ook in de leveringsakte te staan.

Klinkt heel juridisch (ben ook jurist ), maar het kan wel zonder dat de geldstromen plaatsvinden/"echt geld" rondgepompt wordt.

Ik zou jouw zus wel aanraden een hypotheekrecht te krijgen. Zoals hierboven al gezegd voor de zekerheid, maar ook in haar voordeel mocht ooit een beslag gelegd worden op je woning, dan gaat de hypotheekhouder voor de beslaglegger. Bij een eventuele verkoop is de notaris ook op de hoogte van de hypotheek en kan je zus haar geld terugzien. Zonder een hypotheekrecht mag de notaris niks doen. Voor de renteaftrek is een hypotheekrecht geen een vereiste verder, de lening moet alleen lineair/annuitair zijn met een looptijd van max 30 jaar.

[Ardana]

Wispe schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 21:19:
[...]
Voor de renteaftrek is een hypotheekrecht geen een vereiste verder, de lening moet alleen lineair/annuitair zijn met een looptijd van max 30 jaar.

Volgens mij mag de looptijd langer zijn? Alleen mag er maar 30 jaar afgetrokken worden.

[One-eye864]

Ardana schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:57:
[...]

Volgens mij mag de looptijd langer zijn? Alleen mag er maar 30 jaar afgetrokken worden.

Nee om gebruik te mogen maken van HRA moet de hypotheek echt in 30 jaar aflossen van de Belastingdienst

[Honesty]

Blossomnt schreef op vrijdag 26 april 2024 @ 16:39:
Bedankt hiervoor. Mijn zus wil mij haar huis geven want ze bezit 3 huizen. En ze wou dat eerst gewoon op mijn naam overzetten maar dat raadde de notaris af vanwege schenkings belasting. Hierom dachten we aan familie hypotheek. Natuurlijk betaal ik overdrachtsbelasting en ga dan ook die 3.5% hypotheekrente betalen etc. Maar ik begreep niet of ze mij dat bedrag moest geven en dus laten registreren bij de akte of dat het alleen formele administratie is als we al hypotheek
contract afgesloten hebben.

Ik snap de opmerking van belastingontduiking niet? Mijn zus wil mij helpen zodat ik later eigenaar ben van de woning. Want dan staat het op mijn naam als ze er niet meer is.

Hoe zit het met de andere erfgenamen van je zus? Als ze genoeg vermogen heeft kan je ze je gewoon het huis(en extra voor de erfbelasting) nalaten, en dan tot die tijd gewoon een goedkope huur waardoor je recht hebt op huurtoeslag.
Anders kan je ze ook het huis en evt de schenkbelasting erbij schenken als ze je aan een huis wil helpen.
Schenkbelasting ontkom je niet aan omdat ze een lage vrijstelling heeft. Bij familiehypotheek is het jouw huis maar heb je een gigantische schuld bij je zus.

[NicoHF]

Wat hierboven staat zou ik denk ik gaan doen.
Het voordeel is dan dat je huursubsidie kan krijgen mits je daar in aanmerking komt qua inkomen en vermogen, dat levert gemiddeld zo een €400 per maand op dat is €4800 per jaar, jij zelf betaald dan met aftrek van de subsidie ongeveer 200 a 300 per maand en je zus kan dan weer per jaar €2600~ aan jou gaan schenken.

Op deze manier kost het jou geen geld en woon je zo wat gratis

[trangelang]

Ardana schreef op zaterdag 27 april 2024 @ 11:57:
[...]

Volgens mij mag de looptijd langer zijn? Alleen mag er maar 30 jaar afgetrokken worden.

Neen, voor nieuw recht hypotheken. Oftewel financieringen na 31/12/2012 moet het een lening zijn met aflossingsverplichtingen van max 30 jaar. Voldoet je hier niet aan dan betekent per definitie dat de lening na 1 dag niet aan voldoet. Met als gevolg dat de renteaftrek na 1 maand niet mogelijk is.

Oude leningen/oud recht van voor is
2013 is een ander verhaal.

[trangelang]

Als koper van de woning van je zus. Moet je ook vooral bekijken wat de overname prijs is. Het moet marktconform zijn. Ga je voor een te lage prijs kopen dan kan de belastinginspecteur dit als schenking zien. De term waarde economische verkeer is belangrijk. Een WOZ waarde is dus niet voldoende. Woz is alleen van toepassing bij een schenking.

De overnameprijs is belangrijk. Wat ook belangrijker is. Je moet het natuurlijk ook zelf kunnen betalen. Overnameprijs hoeft niet qua geldstromen fysiek overgemaakt worden. Dit mag gerust onderhands. Hoe gaat je zus dit doen. Heeft ze bijvoorbeeld een BV en deze lening via haar Holding ipv prive. Dan moet het via een hypotheekakte ivm wet excessief lenen. Via een hypotheekakte mag je in feite de hypotheekrente gebruiken. Er is een onderpand als zekerheid waardoor je een lagere rente mag rekenen. Doe je dit niet dan mag je een hogere rente rekenen omdat het im feite een blanco krediet is.

Leuk alles zelf doen, maar laat je goed informeren door profs. Als je auto stuk is. Ga je zelf de motor vervangen of lat je dit doen. Dit geldt ook voor je financiën. Het kost je weliswaar geld, maar geeft rust. Uiteindelijk levert het je geld op. Wat ga je doen als je zus komt te overlijden. Wordt het direct opeisbaar gesteld? Etc

[Blossomnt]

Bedankt allemaal voor jullie goede advies! Ik ga het doornemen met mijn zus en zal zeker nog een financieel adviseur raadplegen.