toestemming VVE voor uitbouw voorafgaand aankoop

[Fork]

Ik beoog een appartement te kopen op de begane grond, in Rotterdam. Dit is mijn eerste koopwoning. Mijn doel is om hier een aanbouw of een serre aan te laten bouwen.

Voor het plaatsen van een aanbouw is (in de meeste gevallen) toestemming van de VVE nodig. Tenminste, dat baseer ik op de splitsingsaktes die ik tot nu toe heb gelezen. En op verhalen van kennissen die hiermee de mist in zijn gegaan.

Aangezien ik kijk naar woningen waar ik zou kunnen aanbouwen, wil ik er zeker van zijn dat dit ook daadwerkelijk mag. Immers, anders zou ik de woning niet kopen.

Vraag:

Hoe zorg ik ervoor dat ik zeker weet dat de VVE akkoord is met een toekomstige aanbouw - nog voordat ik mijn handtekening onder de koopakte zet?

Mijn idee voor oplossing is om het op laten nemen in ontbindende voorwaarden van mijn bod.

De woningen die ik zoek zijn best schaars, dus voor een verkoper is deze eis wel veel gedoe. Kan me voorstellen dat ik mezelf hierdoor op achterstand zet. Overbieden om toch nog in de gunst te komen zie ik wat minder zitten. Dat geef ik liever uit aan de verbouwing.

[Bastien]

Neem zelf contact op met de vve? En mogelijk bij de gemeente of het mag van het bestemmingsplan.

Stel dat de vve mee wil gaan in het traject, dan beslist het bestuur niet maar de alv. Dat kan zo een jaar duren om je uitwerkte plan daar te bespreken en je mede eigenaren om goedkeuring te vragen.

[ Voor 51% gewijzigd door Bastien op 22-04-2024 16:37 ]

[Fork]

Bastien schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:35:
Neem zelf contact op met de vve? En mogelijk bij de gemeente of het mag van het bestemmingsplan.

Dank! Misschien gekke vraag hoor. Maar mag dat zomaar? Of moet ik hier toestemming voor hebben van de verkoper?

[Bastien]

Fork schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:36:
[...]


Dank! Misschien gekke vraag hoor. Maar mag dat zomaar? Of moet ik hier toestemming voor hebben van de verkoper?

Zie nog mijn aanvulling.

Je kunt de verkopende makelaar vragen of je contact kunt leggen met het bestuur. Dat is de nette route

[LTwinter]

Je wil dus niet overbieden, maar wel allemaal ontbindende voorwaarden opstellen op een appartement in een grote stad. In deze markt.
Bespaar jezelf dan helemaal de moeite, en geef het op. Zonde van je tijd.

[Fe2O3]

Hoe groot is de VVE?

Slechts de woning(en) boven je? Of, is het een heel complex?

Bij een VVE met meer dan 2 of 3 stemmers zal je al rap naar een algemene ledenvergadering moeten, of, bijzondere vergadering, waarin gestemd wordt. Als toestemming van de VVE nodig is.

Een goed begin is het vragen om de statuten en de splitsingsakte om uit te zoeken of een eventuele noodzaak, of juist niet, van instemming van een VVE nodig is.

In de praktijk zal je denk ik nooit in de periode tussen een mondelinge overeenkomst en tekenen koopcontract dit op papier krijgen van een VVE.

[Fork]

LTwinter schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:40:
Je wil dus niet overbieden, maar wel allemaal ontbindende voorwaarden opstellen op een appartement in een grote stad. In deze markt.
Bespaar jezelf dan helemaal de moeite, en geef het op. Zonde van je tijd.

Nouja, dat vraag ik me dus af: of een ontbindende voorwaarde nodig is om zeker te stellen dat ik straks - na aankoop - wel mag aanbouwen. Dit is inderdaad mijn idee voor een oplossing maar misschien is er een andere tip/manier. Vandaar mijn vraag.

Dank voor je tijdsbesparingstip, die neem ik mee.

[alex3305]

Het is goed om te beseffen dat je bij het koop van een appartement, of eigenlijk een woning in een VvE, geen woning koopt, maar het recht om ruimte exclusief te gebruiken. De buitenmuren zijn dus niet van jou en worden niet van jou, die zijn van de vereniging. Als je dus een aanbouw wilt plaatsen, pas je dus de structuur van het geheel aan. Kort door de bocht wordt de vereniging eigenaar van de aanbouw, waarbij jij het exclusieve gebruiksrecht hebt. Afwijkingen van de standaard en dergelijke besluiten worden genomen tijdens de algemene ledenvergadering (ALV).

Vooraf kun je dus geen zekerheid hebben, mits de oude eigenaar de toestemming al heeft verkregen, want dan gaat dit (voor zover ik weet) over naar de nieuwe eigenaar. Je moet je dan wel aan het oorspronkelijke plan houden waarmee akkoord is gegaan.

Het is dus, zoals @Fe2O3 terecht opmerkt bijzonder moeilijk om nog toestemming te verwerven voordat jij jouw koopovereenkomst tekent. Wel zou je kunnen proberen om unaniem én schriftelijk toestemming te krijgen voor jouw voorstel. Dan heb je namelijk wel toestemming en mag je het dus gaan uitvoeren. E.e.a. is dus ook enorm belangrijk van de grootte van de VvE. Ik bedoel, het is makkelijker om unaniem toestemming van 2 personen te krijgen dan van 200 personen.

[Fork]

Fe2O3 schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:42:
Hoe groot is de VVE? onbekend. Gaat om fictief scenario. Praktijk leert dat het vaak om totaal 1-3 leden van vve gaat

Slechts de woning(en) boven je? Of, is het een heel complex?

Bij een VVE met meer dan 2 of 3 stemmers zal je al rap naar een algemene ledenvergadering moeten, of, bijzondere vergadering, waarin gestemd wordt. Als toestemming van de VVE nodig is.

Een goed begin is het vragen om de statuten en de splitsingsakte om uit te zoeken of een eventuele noodzaak, of juist niet, van instemming van een VVE nodig is.

In de praktijk zal je denk ik nooit in de periode tussen een mondelinge overeenkomst en tekenen koopcontract dit op papier krijgen van een VVE. dank. Dit voelde ik ook al een beetje aankomen..

[Jeroenneman]

Waarom begin je al met een te klein appartement zoeken? Aanbouwen is ook niet goedkoop, zeker als het goed moet gebeuren.

[Fe2O3]

[b]alex3305 schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:47:Dan heb je namelijk wel toestemming en mag je het dus gaan uitvoeren. E.e.a. is dus ook enorm belangrijk van de grootte van de VvE.

Mja zelfs met 2 overige leden wens ik OP daar ook succes mee.

Dan belt er een 'vreemde' aan, of je even wilt tekenen, want hij wilt beneden een serre of uitbouw bouwen. Als hij het koopt. Maar meer dan een bierviltje met een schets heeft OP op dat moment nog niet ....

Even daargelaten dat de markt in Rotterdam bijzonder overspannen was en is en je keihard gaat worden uitgelachen met een ontbindende voorwaarde als dit, en, een uitbouw aan een benedenwoning zou ik als bovenwoningeigenaar nooit mee akkoord gaan. Hoe je het überhaupt qua eigendom gaat regelen gezien wat je terecht aanhaalt qua gevels en buitenmuren nog daargelaten.

Wat OP wilt kan in de praktijk gewoon niet imho. Een appartementsrecht kopen en dan dat appartement ten koste van de overige eigenaren gaan vergroten is denk ik een beetje te optimistisch.

[Fork]

alex3305 schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:47:
Het is goed om te beseffen dat je bij het koop van een appartement, of eigenlijk een woning in een VvE, geen woning koopt, maar het recht om ruimte exclusief te gebruiken. De buitenmuren zijn dus niet van jou en worden niet van jou, die zijn van de vereniging. Als je dus een aanbouw wilt plaatsen, pas je dus de structuur van het geheel aan. Kort door de bocht wordt de vereniging eigenaar van de aanbouw, waarbij jij het exclusieve gebruiksrecht hebt. Afwijkingen van de standaard en dergelijke besluiten worden genomen tijdens de algemene ledenvergadering (ALV).

Vooraf kun je dus geen zekerheid hebben, mits de oude eigenaar de toestemming al heeft verkregen, want dan gaat dit (voor zover ik weet) over naar de nieuwe eigenaar. Je moet je dan wel aan het oorspronkelijke plan houden waarmee akkoord is gegaan.

Het is dus, zoals @Fe2O3 terecht opmerkt bijzonder moeilijk om nog toestemming te verwerven voordat jij jouw koopovereenkomst tekent. Wel zou je kunnen proberen om unaniem én schriftelijk toestemming te krijgen voor jouw voorstel. Dan heb je namelijk wel toestemming en mag je het dus gaan uitvoeren. E.e.a. is dus ook enorm belangrijk van de grootte van de VvE. Ik bedoel, het is makkelijker om unaniem toestemming van 2 personen te krijgen dan van 200 personen.

Veel dank. Goed om dit perspectief nog eens scherp te hebben. De appartementen die ik heb gezien hadden bijna allemaal een kleine vve. Ik zal die link eens doorlezen, dank hiervoor!

[Fork]

Jeroenneman schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:51:
Waarom begin je al met een te klein appartement zoeken? Aanbouwen is ook niet goedkoop, zeker als het goed moet gebeuren.

Ik wil graag beneden wonen vanwege een tuin. Daarom verbreed ik mijn zoekopdracht en kijk ik naar iets kleiners, waar ik mogelijk zelf kan uit/aanbouwen.

[alex3305]

Fe2O3 schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:54:
Mja zelfs met 2 overige leden wens ik OP daar ook succes mee.

Dan belt er een 'vreemde' aan, of je even wilt tekenen, want hij wilt beneden een serre of uitbouw bouwen. Als hij het koopt. Maar meer dan een bierviltje met een schets heeft OP op dat moment nog niet ....

[...]

Wat OP wilt kan in de praktijk gewoon niet imho. Een appartementsrecht kopen en dan dat appartement ten koste van de overige eigenaren gaan vergroten is denk ik een beetje te optimistisch.

Als ik er nog eens over nadenk ben ik het nog eens ook nog. Ik woon zelf in een appartement en heb jarenlang VvE bestuur gedaan en wij begonnen al met onze ogen te rollen als er een te koop bord op een balkon kwam. Vooral bij een appartement dicht bij de onze. Want je weet, die persoon gaat mogelijk weken tot maanden verbouwen. En dat brengt weer een hoop herrie en rumoer met zich mee. Iets waar ik niet zo happig op ben.

De dynamiek in een VvE, ongeacht de grootte, is enorm anders dan in een standaard woning. Vergis je daar niet in. Overigens is dat niet alleen negatief. Het is bijvoorbeeld best tof dat sommige buren zo hard stoken dat jij het niet hoeft te doen .

[Fork]

Fe2O3 schreef op maandag 22 april 2024 @ 16:54:
[...]


Mja zelfs met 2 overige leden wens ik OP daar ook succes mee.

Dan belt er een 'vreemde' aan, of je even wilt tekenen, want hij wilt beneden een serre of uitbouw bouwen. Als hij het koopt. Maar meer dan een bierviltje met een schets heeft OP op dat moment nog niet .... ja dit dus. De wonderen zijn de wereld niet uit maar kan me niet voorstellen dat dit werkt.

Even daargelaten dat de markt in Rotterdam bijzonder overspannen was en is en je keihard gaat worden uitgelachen met een ontbindende voorwaarde als dit, en, een uitbouw aan een benedenwoning zou ik als bovenwoningeigenaar nooit mee akkoord gaan. Hoe je het überhaupt qua eigendom gaat regelen gezien wat je terecht aanhaalt qua gevels en buitenmuren nog daargelaten.

Wat OP wilt kan in de praktijk gewoon niet imho. Een appartementsrecht kopen en dan dat appartement ten koste van de overige eigenaren gaan vergroten is denk ik een beetje te optimistisch.

Kijk, optimisme is m'n middle name en brengt me doorgaans erg ver. Moet wel een beetje realistisch zijn als het om zo'n grote aankoop als een woning of een aanbouw gaat, natuurlijk. Ik zie het gewoon wel zitten, kan ik het meteen een beetje naar mijn eigen hand zetten. Ik wil alles echt goed onderzocht hebben voordat ik de handdoek in de ring gooi. Daarbij kan ik me gewoon niet voorstellen dat ik de enige ben die hier tegen aanloopt.

[Fe2O3]

Fork schreef op maandag 22 april 2024 @ 17:00:
[...]


Ik wil graag beneden wonen vanwege een tuin. Daarom verbreed ik mijn zoekopdracht en kijk ik naar iets kleiners, waar ik mogelijk zelf kan uit/aanbouwen.

In wat voor prijsklasse zoek je dan? Op zuid zit je al tegen de ~ 300.000 eur als je iets met een tuin (en een beetje woonoppervlak) wilt.

Voor een fatsoenlijke uitbouw moet je ook rekenen aan 2 a 3000 eur per m2. Dat gaat heel hard als je over de volle breedte een meter of 2 erbij wilt oid.

Naast dat er best wel wat beschermde stukjes zijn in Rotterdam waar je niet mag bijbouwen, dat moet je ook goed onderzoeken als je in Rotterdam wilt kopen.

[Fork]

Fe2O3 schreef op maandag 22 april 2024 @ 17:09:
[...]


In wat voor prijsklasse zoek je dan? Op zuid zit je al tegen de ~ 300.000 eur als je iets met een tuin (en een beetje woonoppervlak) wilt.
Voor een fatsoenlijke uitbouw moet je ook rekenen aan 2 a 3000 eur per m2. Dat gaat heel hard als je over de volle breedte een meter of 2 erbij wilt oid.

Naast dat er best wel wat beschermde stukjes zijn in Rotterdam waar je niet mag bijbouwen, dat moet je ook goed onderzoeken als je in Rotterdam wilt kopen.

[ Voor 6% gewijzigd door Fork op 22-04-2024 23:25 ]

[Gadgeteer]

Je moet toestemming hebben van de ALV (Algemene Leden Vergadering) een bestuur is niet gemachtigd toestemming te geven voor zo'n verbouwing.
Dit betekend dat het moet worden aangevraagd bij de VvE (met bouwtekeningen etc..) en dat in de eerstvolgende vergadering over gestemd moet worden.

[MacIsCool]

Er moet over gestemd worden tijdens een VVE vergadering, of je moet toestemming krijgen ( door langs de appartementen te gaan ) van alle eigenaren. Als je pech hebt , is die vergadering over 10 maanden ( ze gaan er niet 1 extra doen voor een mogelijk toekomstige eigenaar ) dus een aankooptraject met toestemming als ontbindende voorwaarde is kansloos imho.

Doe een bod ZONDER er vanuit te gaan dat je dit mag doen, Lukt dit, dan kan je je voorstel, met tekeningen, berekeningen en aansprakelijkheid inbrengen op de VVE vergadering en hopen dat dit mag..

Uitzondering : Iemand anders heeft dit al mogen doen. Dan mogen ze het jou niet weigeren als je aan dezelfde voorwaarden voldoet.