gebruiksovereenkomst antikraak gezocht en risico's?

[wlmpie]

Ik overweeg om het huis van mijn vader die naar het verpleeghuis gaat enige tijd te laten bewonen door een of meer oppassers. Daarna willen we het verkopen. Verhuren is geen optie want dan gaat het huis in box3 en explodeert de belasting die dan uitgaat van 6% rendement. Ihkv leegstandswet zou verhuur kunnen, maar om de extra belasting te compenseren moet je dan meer huur vragen dan redelijk lijkt gezien de staat van de woning met een badkamer uit de jaren 70.
Ik heb al een of twee jonge mensen op het oog die dolgraag het ouderlijk huis willen verlaten, maar een echte woning met bijbehorende huurbescherming kan en wil ik niet bieden, wel een aantal maanden tot een jaar oppassen, maar ook tussentijds de woning enkele weken verlaten als mijn zus overkomt uit het buitenland.

Kortom heeft iemand een recente antikraak gebruikersovereenkomst voor mij?
Ik wil graag dat de antikraker(s) huis en tuin netjes houden en gas licht water en internet betalen.

Alternatief is leeg laten staan en de buren een oogje in het zeil laten houden, maar in een tijd van woningnood voelt dat ook slecht.

Wat te doen? Adviezen zijn welkom.

[Reptielenbrein]

Waarom niet verkopen? in deze markt ben je het zo kwijt.

[wlmpie]

Eigen bijdrage wlz neemt dan fors toe. Ik heb het niet bedacht maar fiscaal gezien is het gunstig om tenminste tot januari te wachten voordat het huis wordt overgedragen. Wellicht is twee jaar wachten nog gunstiger, ook weer een zeer perverse prikkel.

[99ruud99]

Kan je niet gewoon een standaard anti kraak contract gebruiken?
wellicht dat je het koppel kan zeggen "je mag X maanden in dit huis in anti-kraak, tegen een bedrag van Y."

Let wel op dat je geen tijdelijk huurcontract start - want dan kom je in de knoop met de nieuwe huurwet, die nogal moeilijk kan zijn.

[wlmpie]

Ja maar alle standaard anti kraak contracten zitten achter een betaalmuur en ik wil best iets betalen als het product deugt, maar ik heb geen idee wat ik dan koop.

[gambieter]

Tja, je wilt alles in je voordeel hebben: geen enkele verplichting naar degenen die in het huis verblijven, die moeten ook weg als het jou zo uitkomt voor je zus, je wilt wel huurinkomsten hebben maar het geen verhuur noemen, en het pas verkopen als het jou zo uitkomt. Huur dan iemand in om het voor je te regelen, en dat gedoe met je zus zou ik echt eruit gooien.

Pick 2 out of 4. Of iets minder op alleen het eigen voordeel zijn.

Zet het huis gewoon in de verkoop met een overdrachtsdatum voor begin volgend jaar.

[ Voor 6% gewijzigd door gambieter op 16-04-2024 00:56 ]

[99ruud99]

Tussentijds woning verlaten is dealbreaker voor meeste mensen verwacht ik.

Staat het in studentenstad verhuur het aan expat studenten telkens voor 3 maanden.

[gambieter]

99ruud99 schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 00:58:
Tussentijds woning verlaten is dealbreaker voor meeste mensen verwacht ik.

Yep. Dat is echt een rode vlag dat de huisbaas een <bleeeep> is.

Staat het in studentenstad verhuur het aan expat studenten telkens voor 3 maanden.

Dat zou ook bij de TS wat discipline forceren, dwz verhuren komt met verplichtingen.

[wlmpie]

gambieter schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 00:55:
Tja, je wilt alles in je voordeel hebben: geen enkele verplichting naar degenen die in het huis verblijven, die moeten ook weg als het jou zo uitkomt voor je zus, je wilt wel huurinkomsten hebben maar het geen verhuur noemen, en het pas verkopen als het jou zo uitkomt. Huur dan iemand in om het voor je te regelen, en dat gedoe met je zus zou ik echt eruit gooien.

Pick 2 out of 4. Of iets minder op alleen het eigen voordeel zijn.

Zet het huis gewoon in de verkoop met een overdrachtsdatum voor begin volgend jaar.

Hoho, ik verhuur helemaal niets. Ze mogen het gratis gebruiken en betalen alleen de extra kosten die nodig zijn voor gas licht water en internet. Dat is echt niet alleen eigen voordeel.

[wlmpie]

99ruud99 schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 00:58:
Tussentijds woning verlaten is dealbreaker voor meeste mensen verwacht ik.

Dat is nou juist het idee, het is oppassen op een huis. Het is niet bedoeld als structurele woning maar slechts als tijdelijk verblijf. Bij verhuur ontstaat huurbescherming en dan wordt het huis onverkoopbaar en exploderen de belastingen.
Zie het meer als gratis een paar maanden in een vakantiehuisje mogen, waarbij je alleen betaalt voor de zelf verbruikte nutsvoorzieningen.
Je hoeft ook niets in te richten, de woning is gemeubileerd en volledig bruikbaar. Een koffer met kleding volstaat.

Enige voordeel voor mijn vader is dat het huis dan beter beschermd is tegen verval.

[ Voor 8% gewijzigd door wlmpie op 16-04-2024 01:31 ]

[gambieter]

wlmpie schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 01:28:
Dat is nou juist het idee, het is oppassen op een huis. Het is niet bedoeld als structurele woning maar slechts als tijdelijk verblijf. Bij verhuur ontstaat huurbescherming en dan wordt het huis onverkoopbaar en exploderen de belastingen.
Zie het meer als gratis een paar maanden in een vakantiehuisje mogen, waarbij je alleen betaalt voor de zelf verbruikte nutsvoorzieningen.

Enige voordeel voor mijn vader is dat het huis dan beter beschermd is tegen verval.

Ik zou het aureooltje nog niet opzetten . Ze kunnen er dan niet echt wonen, mogen niets, geen eigen spullen want ze kunnen er op elk moment weer uit moeten, omdat je zus langskomt. Dan kunnen ze dus niets plannen, niets opbouwen. Dat is echt geen geschenk, dat is een wassen neus.

Als je een oppasser zoekt, dan moet je die personen betalen omdat ze werk voor je verrichten.

[wlmpie]

Ik ben ook geen heilige. Ik wil ook geen gratis woning aanbieden, maar slechts tijdelijk verblijf. Is m.i. toch aantrekkelijk als je nog bij je ouders woont, maar dan toch een tijdje elders kunt logeren.

[LankHoar]

wlmpie schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 01:35:
Ik ben ook geen heilige. Ik wil ook geen gratis woning aanbieden, maar slechts tijdelijk verblijf. Is m.i. toch aantrekkelijk als je nog bij je ouders woont, maar dan toch een tijdje elders kunt logeren.

Als iemand die een paar jaar anti-kraak heeft gewoond vanuit zijn ouderlijk huis: ik zie dit als weinig aantrekkelijk. Je bent een particulier dus geeft bepaalde risico's met zich mee, en hebt ook nog eisen betreft je zus in laten trekken. Persoonlijk ga ik dan liever met een organisatie als Camelot of Ad Hoc in zee.

[jeroen3]

De regels m.b.t. huurderbescherming zijn precies om te voorkomen wat jij hier wilt doen.

[FRANQ]

@wlmpie

Die jonge mensen zijn dat bekenden van je?
Dat maakt een en ander misschien makkelijker qua vertrouwen?

Je zou kunnen overwegen om een kamerverhuur contract te gebruiken.
Als je een slot op de slaapkamer deuren kan zetten, kun je die kamer verhuren aan die jongeren.
Beiden een eigen kamer bijvoorbeeld.

De 3e kamer blijft dan over voor jouw visite.

De faciliteiten zijn dan gedeeld.

Kamer verhuur is voor zover ik weet nog niet gebonden aan de onbepaalde tijd verhuur.
Het is wel hospitaverhuur, dus het is handig om jezelf of je partner in te schrijven op het adres.
Als je je uitschrijft moeten de huurders ook uit de woning.

Anders zou je ook een contract kunnen opstellen dat zij op het huis passen, en dat ze daarvoor gratis inwoning krijgen. Dat is dan hun "salaris". (een huizenoppas krijgt in principe betaald omdat ze een dienst leveren)
Hiervoor zijn ook formulieren te vinden: https://huizenoppassite.nl/afsprakenformulieren

[Groningerkoek]

FRANQ schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 08:54:
@wlmpie
Kamer verhuur is voor zover ik weet nog niet gebonden aan de onbepaalde tijd verhuur.
Het is wel hospitaverhuur, dus het is handig om jezelf of je partner in te schrijven op het adres.
Als je je uitschrijft moeten de huurders ook uit de woning.

Het is kamerverhuur en wordt alleen hospitahuur als TS er ook daadwerkelijk zelf gaat wonen en een overeenkomst heeft met zijn vader voor de hele woning.

En nee een hospitahuur-contract eindigt niet als TS zich uitschrijft. Hospitahuur eindigt als het contract wordt opgezegd, dat kan binnen 9 maanden met 3 maanden opzegtermijn en daarna geniet de huurder volledige huurbescherming.

[FRANQ]

Groningerkoek schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 09:06:
[...]

Het is kamerverhuur en wordt alleen hospitahuur als TS er ook daadwerkelijk zelf gaat wonen en een overeenkomst heeft met zijn vader voor de hele woning.

je hebt gelijk

En nee een hospitahuur-contract eindigt niet als TS zich uitschrijft. Hospitahuur eindigt als het contract wordt opgezegd, dat kan binnen 9 maanden met 3 maanden opzegtermijn en daarna geniet de huurder volledige huurbescherming.

Ja het eindigt als het contract word opgezegd.
Maar (ik was even aan het googelen toen ik dat typte) ik las dat het ook eindigt als de verhuurder zelf de woning verlaat.

[Groningerkoek]

FRANQ schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 09:15:
[...]

Ja het eindigt als het contract word opgezegd.
Maar (ik was even aan het googelen toen ik dat typte) ik las dat het ook eindigt als de verhuurder zelf de woning verlaat.

Dat hangt van de omstandigheden af, de onderhuurder kan dan ook opteren om hoofdhuurder te worden. Daarnaast als de onderhuurder er al uit zou moeten is er het risico op het moeten betalen van een schadevergoeding door OP.

Er is de optie voor tijdelijk contract, maar dit kan niet vroegtijdig worden opgezegd en een eis als "je moet er tijdelijk uit als mijn zus komt" kan wettelijk gezien tegelrecht de prullenbak in.

Mar het maakt allemaal niet uit. TS wil geen verhuur.

[Qwerty-273]

FRANQ schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 08:54:
Die jonge mensen zijn dat bekenden van je?
Dat maakt een en ander misschien makkelijker qua vertrouwen?

Vriendschap, vertrouwen, krappe woningmarkt en spotgoedkoop kunnen wonen. Dat gaat bijna zeker uitlopen op een puinhoop, "nog een weekje extra", "nee volgende week ben ik echt weg", "sorry, pech, nog een week". En dan zit je daar na enkele jaren nog tegen aan te kijken.

[grasmat0]

gambieter schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 01:31:
[...]

Ik zou het aureooltje nog niet opzetten . Ze kunnen er dan niet echt wonen, mogen niets, geen eigen spullen want ze kunnen er op elk moment weer uit moeten, omdat je zus langskomt. Dan kunnen ze dus niets plannen, niets opbouwen. Dat is echt geen geschenk, dat is een wassen neus.

Als je een oppasser zoekt, dan moet je die personen betalen omdat ze werk voor je verrichten.

Damn, dan heb ik het 5 jaar lang heel verkeerd gedaan. Letterlijk wat je hier beschrijft is heel normaal voor een anti-kraak bewoner. Alleen vraagt TS niet 400 euro per maand en je heb je ook nog vastigheid. Je weet namelijk wanneer je er uit moet. In plaats van: "je moet binnen 4 weken oprotten" zoals normaal is bij anti-kraak.

Als mij deze situatie was gegeven had ik in mijn handjes geknepen van geluk

Ik zelf de laatste 2 jaar tijdelijk huur gewoond, dus ik heb alleen nog oudere anti-kraak contracten. Ik weet die nog kloppen met de huidige wetgeving.

[ Voor 7% gewijzigd door grasmat0 op 16-04-2024 11:39 ]

[EiT]

Vraag een kleine bijdrage waar je je zus ergens voor kan stallen.

Iemand ff tussendoor 3 weken de woning uittrappen levert gewoon onnodige stress op voor diegene die op dat huis moet passen.

[Groningerkoek]

Oh, vergeten in de vorige post.

Wat TS nodig heeft is een bruikleenovereenkomst.

Hierbij moet TS er goed rekening mee houden dat er geen tegenprestatie mag zijn. Oppassen op het huis kan al als tegenprestatie worden gezien, betalen voor energie, water e.d. kan al op een huurovereenkomst duiden. Reparaties uitvoeren of wat opknappen kan als tegenprestatie worden gezien.

Ik heb zelf alleen oude contracten, en wetten zijn veranderd dus ik kan je geen voorbeeld geven.

[FRANQ]

Groningerkoek schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 11:13:
Oh, vergeten in de vorige post.

Wat TS nodig heeft is een bruikleenovereenkomst.

Hierbij moet TS er goed rekening mee houden dat er geen tegenprestatie mag zijn. Oppassen op het huis kan al als tegenprestatie worden gezien, betalen voor energie, water e.d. kan al op een huurovereenkomst duiden. Reparaties uitvoeren of wat opknappen kan als tegenprestatie worden gezien.

Ik heb zelf alleen oude contracten, en wetten zijn veranderd dus ik kan je geen voorbeeld geven.

Bruikleen heeft me even getriggerd te zoeken...

Interessant stukje:
https://www.vbtm.nl/weblog/huur-of-bruikleen

In het algemeen zit de eigenaar goed als géén vergoeding voor het enkele gebruik wordt afgesproken of als sprake is van een symbolische vergoeding (Hoge Raad: ‘‘van elke reële betekenis is ontbloot’’1). Lasten die bij de eigenaar opkomen omdat de woning gebruikt wordt, zoals kosten voor gebruik van nutsvoorzieningen, mogen wel worden doorberekend. Immers, die kosten zouden niet zijn gemaakt indien de woning niet bewoond zou worden. Normale eigenaarslasten (zoals onderhoud, belastingen en hypotheekrente) kunnen niet worden doorberekend. Die kosten worden ook gemaakt als de woning leeg staat.

Als de eigenaar de gebruiker dus alleen laat betalen voor de nutsvoorzieningen, dan zit hij in ieder geval goed.
Bij veel eigenaren bestaat de behoefte om het leegstandbeheer uit handen te geven. De leegstandbeheerder gaat in dat geval een bruikleenovereenkomst met de gebruiker aan en brengt een bedrag in rekening voor de geleverde diensten.

[wlmpie]

Die jurisprudentie van de Hoge Raad had ik ook al gevonden en daar wil ik mij ook gewoon aan houden. We hoeven geen geld te verdienen aan de woning, hij moet alleen heel en netjes blijven en mijn zus moet er max 2 weken kunnen logeren. Maar als ik de reacties hierboven lees wordt ik door sommigen gelijk als malafide huisjesmelker gezien. Woningnood is kut, maar niet mijn schuld. Als er geen woningnood was, was het ook veel makkelijker om te verhuren want je loopt dan niet het risico dat iemand huurbescherming krijgt en er vervolgens 40 jaar blijft wonen.

De beoogde tijdelijke bewoners passen nu ook afwisselend regelmatig op de woning van een vriendin die ook een huis in het buitenland heeft, maar dat is steeds voor een paar weken. In mijn geval zou het om een paar maanden gaan en misschien wel bijna een jaar. Maar meer dan een paar maanden twijfel ik al over omdat dan toch het idee vaneen woning ontstaat in plaats van tijdelijk verblijf en dan moet je ze er uitgooien als je de woning verkoopt. Dus vantevoren moet echt kraak en kraak helder zijn dat ik geen echte woonruimte kan bieden.

De makkelijke weg is om elke twee weken even langs te rijden om het gras te maaien en verder de buren vragen om een beetje op te letten, maar dan staat die enorme woning dus leeg terwijl er woningnood is.

Ik heb al die rare regels rondom box1 en box3 en verpleeghuizen en WLZ ook niet bedacht, maar ik ga ook niet honderden tot duizenden euro's van mijn vader aan belastingen spenderen door het huis direct te verkopen terwijl het minder geld kost als je het huis een tijdje leeg laat staan.

Ik zoek gewoon een nette manier om iemand wat meer leefruimte te geven in ruil voor het netjes houden van de woning. Echte verhuur kost meer geld en gedoe dan het oplevert dus dat is geen optie.

Het huis opknappen en daarna dure expat verhuur voor 2 jaar zou wel voldoende opleveren om de overgang naar box3 te compenseren, maar dan moet je eerst investeren in het huis en dat gaat de kantonrechter die toezicht houd op het bewind niet toestaan. Dus er blijven weinig opties over.

gebruiksovereenkomst antikraak of leegstand zijn de overgebleven opties, dus als iemand nog een recente gebruiksovereenkomst heeft houd ik mij aanbevolen.

[ Voor 8% gewijzigd door wlmpie op 16-04-2024 17:16 . Reden: Toevoeging ]

[peize9]

wlmpie schreef op maandag 15 april 2024 @ 23:02:
Ik overweeg om het huis van mijn vader die naar het verpleeghuis gaat enige tijd te laten bewonen door een of meer oppassers. Daarna willen we het verkopen. Verhuren is geen optie want dan gaat het huis in box3 en explodeert de belasting die dan uitgaat van 6% rendement. Ihkv leegstandswet zou verhuur kunnen, maar om de extra belasting te compenseren moet je dan meer huur vragen dan redelijk lijkt gezien de staat van de woning met een badkamer uit de jaren 70.
Ik heb al een of twee jonge mensen op het oog die dolgraag het ouderlijk huis willen verlaten, maar een echte woning met bijbehorende huurbescherming kan en wil ik niet bieden, wel een aantal maanden tot een jaar oppassen, maar ook tussentijds de woning enkele weken verlaten als mijn zus overkomt uit het buitenland.

Kortom heeft iemand een recente antikraak gebruikersovereenkomst voor mij?
Ik wil graag dat de antikraker(s) huis en tuin netjes houden en gas licht water en internet betalen.

Alternatief is leeg laten staan en de buren een oogje in het zeil laten houden, maar in een tijd van woningnood voelt dat ook slecht.

Wat te doen? Adviezen zijn welkom.

Kost je geloof ik geen 6%, mocht niet van de rechter. YouTube: Unboxing: ons belastingstelsel | De Avondshow met Arjen Lubach (S1)

[wlmpie]

Nou in de voorlopige regeling wordt een huis in box 3 beschouwd als belegging en als zodanig aangeslagen. vorig jaar was dat geloof ik 6,19%
Huis 5 ton in box3 *6,19% rendement optellen bij je inkomen met 37% belasting daarover is 11451 euro belasting betalen per jaar gedeeld door 12 = 954 euro huur nodig per maand om alleen de belasting te compenseren. Of maak ik nu een rekenfout?

In box1 betaal je huurwaardeforfait, maar vanwege wet Hillen is dat 130 euro per JAAR voor een huis van 5 ton.

Snap je nou dat het aantrekkelijk is om dat huis nog even in box 1 te houden?

Om het nog ingewikkelder te maken roept de woonverzekeraar nu dat antikraak illegaal is???? en het huis dan niet is verzekerd. Ik heb gevraagd waar dit staat in de vooraarden en nu gaat het kennisteam contact met mij opnemen.

Je wordt in dit land gewoon gedwongen om het huis leeg te laten staan.

[gambieter]

Als er nog een hypotheek op rust, dan zal de hypotheekverstrekker er ook een mening over hebben.

[wlmpie]

Die hypotheek is na 50 jaar wel afgelost. Maar juist daardoor is het verschil in belasting die je over zo'n huis betaald tussen box1en box3 extra groot. Dus de belastingregels stimuleren leegstand. Welke gek heeft dit bedacht?

[ErgoStijn]

G eens langs een goede financiële voorlichter, m’n erfrecht e.d. dan kunnen dit soort zaken buiten de wlz/cak gehouden worden zover ik weet. Iets met een testament en afspraken daarin meen ik

[ Voor 15% gewijzigd door ErgoStijn op 20-04-2024 14:29 ]

[alex3305]

Als je toch al weet wat je wilt doen, koop dan simpelweg een contract of neem een adviseur in de arm die weet waar die over praat.

Of ben gewoon het mannetje en verkoop het huis met een overdrachtsdatum ergens begin volgend jaar. Dan hoef je hier niet meer over na te denken en help je direct mee het woningtekort een ieniemienie beetje in te dammen. En dan kan je zus er ook nog slapen als ze het nodig heeft.

[wlmpie]

ErgoStijn schreef op zaterdag 20 april 2024 @ 14:28:
G eens langs een goede financiële voorlichter, m’n erfrecht e.d. dan kunnen dit soort zaken buiten de wlz/cak gehouden worden zover ik weet. Iets met een testament en afspraken daarin meen ik

Dat is inderdaad verstandig voor eenieder die nog wilsbekwaam is. Zorg dat je een levenstestament hebt waarin je iemand machtigt namens jou te handelen die je ook schenkingsbevoegdheid geeft. Dan kun je een hoop geld richting erfgenamen sturen i.p.v. naar de belastingdienst.

In ons geval kan dat allemaal niet meer, want mijn vader is al wilsonbekwaam.
Het weinige dat overblijft is om zijn huis nog even in box1 te houden. Maar ik denk dat we het toch volgend kalenderjaar verkopen, maar eerst nog alle zooi opruimen, dat is al maanden werk.