Afzien van voorbehoud van financiering

[Jobjl]

Bij het indienen van een bod is het (meestal) beter hoe minder voorbehoud hoe beter.
Hier ben ik helaas al een keer tegenaan gelopen bij het doen van een bod, waarbij de ander lager bood en hem kreeg zonder enige voorbehoud (ik had maar 80% van het bedrag als voorbehoud opgenomen).

Nou zat ik zelf te denken aan het bieden zonder voorbehoud van financiering (maar afhankelijk van de staat van het appartement eventueel wel aan een keuring).
Op een rijtje heb ik nu de risico's waarop je geen/minder hypotheek kan krijgen:

- Geen werkgeversverklaring
- Vreemde (?) inkomstenbron
- Geregistreerde schulden (BKR, creditcard)
- Abonnementen (zoals een telefoon of auto)
- Hogere rentes
- Ontslag/ziekte
- Energielabel (ik weet niet of er aanbieders zijn die bepaalde labels weigeren)
- Erfpacht (minder hypotheek)
- Taxatie
- Staat van een vve (slechtere staat kan wellicht een te groot risico zijn voor een verstrekker)

Mijn situatie is als volgt:
- Ik heb een werkgeversverklaring, al jaren een vast contract
- Single
- Geen BKR notering (kan je online zelf opvragen)
- Enige inkomstenbron is mijn salaris.
- Naast een internetbundel geen abonnement waar een mobiel aan vast zit, mijn creditcard schrijft maandelijks automatisch af van mijn betaalrekening
- Een iets hogere rente en dus lagere hypotheek kan ik makkelijk opvangen
- Ontslag zie ik gezien de vraag binnen mijn werkgever rond mijn functie en financien niet gebeuren
- Ik kijk rond energielabel D of hoger
- Ik kijk naar dingen zonder erfpacht
- VVe stukken krijg je altijd van tevoren opgestuurd, dus als dat goed zit zal dat niet zo snel geweigerd worden

Blijft over ziekte en taxatie. Ziekte is iets wat je nooit kan plannen.
Taxatie zou eventueel een ding kunnen worden, ware het niet dat ik vanwege mijn salaris altijd maar een hypotheek kan krijgen wat tienduizenden ligt onder de vraagprijs. Verder heb ik ongeveer 1/3de van de prijs van de range waar ik naar op zoek ben op mijn rekening staan.

Zie ik hier echt iets over het hoofd of is het in mijn situatie vrijwel uitgesloten dat ik geen hypotheek zal krijgen?

[99ruud99]

Hoeveel % van aankoopbedrag wil je als hypotheek?
Hoeveel % van maximale hypotheek wil je gebruiken?

als beide onder de 50% zit, dan is het relatief veilig
als een van de twee boven 75% zit zou ik het niet doen.

[Jobjl]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 14:06:
Hoeveel % van aankoopbedrag wil je als hypotheek?
Hoeveel % van maximale hypotheek wil je gebruiken?

als beide onder de 50% zit, dan is het relatief veilig
als een van de twee boven 75% zit zou ik het niet doen.

aankoopbedrag zal 80% zijn dat ik wil als hypotheek.
max hypotheek wil ik nemen, maar dat is meer omdat ik spaargeld over wil houden.
In het uiterste geval kan ik mijn volledig potje inzetten en 66% hypotheek nodig hebben.

[99ruud99]

en hoeveel % van je maximale hypotheek is dat?

[Dennism]

Jobjl schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 14:12:
[...]


aankoopbedrag zal 80% zijn dat ik wil als hypotheek.
max hypotheek wil ik nemen, maar dat is meer omdat ik spaargeld over wil houden.
In het uiterste geval kan ik mijn volledig potje inzetten en 66% hypotheek nodig hebben.

Maar hou je dan wel geld over voor de kosten kopen, het verbouwen, vernieuwing die je mogelijk wil e.d.
Je komt altijd onverwachte zaken tegen die een boel geld kunnen kosten. Hou daar dus ook rekening mee.

[Jobjl]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 14:14:
en hoeveel % van je maximale hypotheek is dat?

Dat zou dan 80% zijn.

Dennism schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 14:16:
[...]


Maar hou je dan wel geld over voor de kosten kopen, het verbouwen, vernieuwing die je mogelijk wil e.d.
Je komt altijd onverwachte zaken tegen die een boel geld kunnen kosten. Hou daar dus ook rekening mee.

Ja kosten koper heb ik al buiten mijn potje gehaald en in zo een geval zal ik ook op zoek gaan naar iets waar een stuk minder aan hoeft te gebeuren.

[ Voor 3% gewijzigd door Jobjl op 13-04-2024 14:18 ]

[99ruud99]

Dus, je wilt 80% van je maximale hypotheek gebruiken voor het huis?

en hoeveel van de huiswaarde komt dan uit de hypotheek?

stel je koopt huis van 200.000, dan komt er nog 10% k.k. bij -> 210.000
als je dan hypotheek neemt van 100.000 heb je 50% van woningwaarde als hypotheek.

want je beantwoord de vraag niet - en alleen daarmee al zou ik zeggen doe het niet... want als je dit soort vragen ontwijkt is het meestal een "eigenlijk is het niet verstandig".

[Dennism]

Zorg dan wel dat je dat goed laat uitzoeken op voorhand (bouwtechnische keuring e.d.), zodat de kans het kleinst is dat je niet alsnog je voor verrassingen komt te staan. Je zal niet de eerste zijn die denk een huis te kopen dat 'af' is, en alsnog (tien)duizenden euro's kwijt zijn alleen al aan de stelpost 'onvoorzien'.

[Rukapul]

Topicstarter heeft 33% op zijn rekening staan. De boete is 10%.

Dat reduceert het risico van rampspoed naar zondegeld. Worst case.

[Jobjl]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 14:19:
Dus, je wilt 80% van je maximale hypotheek gebruiken voor het huis?

en hoeveel van de huiswaarde komt dan uit de hypotheek?

stel je koopt huis van 200.000, dan komt er nog 10% k.k. bij -> 210.000
als je dan hypotheek neemt van 100.000 heb je 50% van woningwaarde als hypotheek.

want je beantwoord de vraag niet - en alleen daarmee al zou ik zeggen doe het niet... want als je dit soort vragen ontwijkt is het meestal een "eigenlijk is het niet verstandig".

De appartementen waar ik naar kijk zijn (inclusief overbieden) max 300k. Mijn max hypotheek is 250k. En qua hypotheek zou ik in t ergste geval kunnen gaan naar 200k. Dat is dan 66% wat ik nodig zou hebben.

[99ruud99]

Dan zit je dus vrij dicht bij je max hypotheek... ik weet niet of ik dat aan zou durven...
En als je dan een bouwtechnische keuring eis (wat hypotheek gaat eisen als het zo'n groot deel van woningwaarde ( WOZ waarde, niet biedwaarde) is) hebt, dan zal dat ook weer afschrikken bij dit soort lagere energielabels.

[Jobjl]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:12:
Dan zit je dus vrij dicht bij je max hypotheek... ik weet niet of ik dat aan zou durven...
En als je dan een bouwtechnische keuring eis (wat hypotheek gaat eisen als het zo'n groot deel van woningwaarde ( WOZ waarde, niet biedwaarde) is) hebt, dan zal dat ook weer afschrikken bij dit soort lagere energielabels.

Ik snap niet 100%, daar heb je gelijk in.
Maar uiteindelijk is een hypotheek toch simpel? Huis wordt getaxeerd op 280k, ik heb 250k als max hypotheek, dus ik kan 250k lenen (als voorbeeldje).
Waarom zou ik rekening moeten houden met een veel lagere hypotheek?
Ik kijk trouwens naar appartementen die al ruim boven mijn max hypotheek liggen. En die na taxatie boven mijn max zullen uitkomen.

[99ruud99]

Als huis 280 getaxeerd wordt, mag je maximaal 280k lenen, maar de bank heeft een risicoprofiel;
je bent alleen, dus hoog risico.

[Sethro]

Je kan vooraf een gesprek met hypotheekadviseur inplannen. Dat weet je waar je max hypotheek zit.

Daar tel je het geld van je spaarrekening bij op en dan weet je wat je kunt bieden. Wat marge is wel handig want valt altijd tegen.

[ Voor 48% gewijzigd door Sethro op 13-04-2024 15:24 ]

[Jobjl]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:20:
Als huis 280 getaxeerd wordt, mag je maximaal 280k lenen, maar de bank heeft een risicoprofiel;
je bent alleen, dus hoog risico.

Sorry hoor maar dat snap ik niet. Ik ben bij verschillende hypotheekadviseurs inc. bij mijn huisbank geweest. Die hebben netjes mijn gegevens opgevoerd (ook dat ik alleenstaand ben) en daar komt dan 250k uit.
Dan kan het toch niet zo zijn dat als ik uiteindelijk een hypotheek wil dat de bank dan zegt: "Oh meneer u bent in uw eentje, dus in plaats van de 250k tijdens ons adviesgesprek, waar wij van afwisten, kunt u nu maar 200k lenen"?

Sethro schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:22:
Je kan vooraf een gesprek met hypotheekadviseur inplannen. Dat weet je waar je max hypotheek zit.

Dan heb je nog het taxatierisico. Stel je koopt voor 300k maar de taxatie komt op 280k dan kun je maar 280k lenen en heb je dus 20k eigen geld nodig.

Maar als je 100k op de bank hebt staan dan speelt dit allemaal niet en kun je veilig zonder financiering bieden.

Ik ben inderdaad al bij een aantal adviseurs langsgeweest en dit komt er steeds uit, waarbij ik netjes alles opgeef (inclusief werkgeversverklaring). Verder snap ik inderdaad dat als de taxatie lager valt dan het bod dat ik het verschil zelf moet bijleggen.

[ Voor 35% gewijzigd door Jobjl op 13-04-2024 15:25 ]

[Sethro]

Jobjl schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:23:
[...]


Sorry hoor maar dat snap ik niet. Ik ben bij verschillende hypotheekadviseurs inc. bij mijn huisbank geweest. Die hebben netjes mijn gegevens opgevoerd (ook dat ik alleenstaand ben) en daar komt dan 250k uit.
Dan kan het toch niet zo zijn dat als ik uiteindelijk een hypotheek wil dat de bank dan zegt: "Oh meneer u bent in uw eentje, dus in plaats van de 250k tijdens ons adviesgesprek, waar wij van afwisten, kunt u nu maar 200k lenen"?

Nee zo werkt het niet. Meestal kun je dan 275k lenen want die indicaties zitten aan de veilige kant. En als je wat eigen geld inlegt kan er ook meer.

[ Voor 3% gewijzigd door Sethro op 13-04-2024 15:26 ]

[bert pit]

Als je zelf een groot deel financiert uit eigen middelen, daar worden de meest hypotheek verstrekkers erg blij van. Ze kijken met name naar de executiewaarde. Dat is de prijs waar ze het op elk moment voor kunnen verkopen en dat ligt om en nabij de 20% beneden de marktwaarde.

Maar je kunt toch gewoon naar een hypotheekverstrekker en je goed laten voorlichten?
edit: zie net dat je dat gedaan hebt.

[ Voor 5% gewijzigd door bert pit op 13-04-2024 15:25 ]

[Jobjl]

bert pit schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:25:
Als je zelf een groot deel financiert uit eigen middelen, daar worden de meest hypotheek verstrekkers erg blij van. Ze kijken met name naar de executiewaarde. Dat is de prijs waar ze het op elk moment voor kunnen verkopen en dat ligt om en nabij de 20% beneden de marktwaarde.

Maar je kunt toch gewoon naar een hypotheekverstrekker en je goed laten voorlichten?

Ik ben al bij verschillende verstrekkers langsgeweest. Die geven allemaal aan dat ik eigenlijk het "standaard" profiel heb. Geen partner/scheiding, geen enkele schuld en een rekening waar al mijn inkomsten van een enkele werkgever is (mijn huidige). Alleen heeft geen enkele de "dienst" waarbij je een verzekering kunt nemen op bieden zonder voorbehoud van financiering.
Wat erop neerkomt: Volgens ons kunt u veilig x bedrag lenen, echter is het mijn eigen risico.

[Hielko]

Jobjl schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:28:
Alleen heeft geen enkele de "dienst" waarbij je een verzekering kunt nemen op bieden zonder voorbehoud van financiering.

Volgens mij kan dat wel hoor.

[99ruud99]

Ik leg het duidelijk gezien neit goed uit:
Als je een hypotheek wilt van 2 ton op een huis waar de vraagprijs rond 1 miljoen ligt, dan gelooft de bank wel dat het stuk meer waard is dan 2 ton.
Als je een hypotheek wilt van 2 ton op vraagprijs van 280, misschien is er hoog ingezet. Je zult een taxatierapport moeten laten maken.
Dit kost 1) extra geld 2) extra voorwaardes op het boddocument.

Als je die voorwaarde weg laat zal de bank het niet accepteren.

[Jobjl]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:28:
Ik leg het duidelijk gezien neit goed uit:
Als je een hypotheek wilt van 2 ton op een huis waar de vraagprijs rond 1 miljoen ligt, dan gelooft de bank wel dat het stuk meer waard is dan 2 ton.
Als je een hypotheek wilt van 2 ton op vraagprijs van 280, misschien is er hoog ingezet. Je zult een taxatierapport moeten laten maken.
Dit kost 1) extra geld 2) extra voorwaardes op het boddocument.

Als je die voorwaarde weg laat zal de bank het niet accepteren.

Een taxatierapport is toch gewoon standaard iets wat een hypotheekverstrekker wilt hebben? Ik heb zelf via move een aantal biedingen ingediend, maar daar staat ook helemaal niet de optie wel/geen taxatierapport..

[Sethro]

Jobjl schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:34:
[...]


Een taxatierapport is toch gewoon standaard iets wat een hypotheekverstrekker wilt hebben? Ik heb zelf via move een aantal biedingen ingediend, maar daar staat ook helemaal niet de optie wel/geen taxatierapport..

Ja is standaard en moet je inleveren bij aanvragen van de hypotheek. Enige relevante daaruit is de taxatiewaarde.

Hypotheekbedrag zal niet hoger zijn dan de taxatiewaarde. En vaak krijg je nog wat korting op de rente als de hypotheekwaarde beduidend lager is dan de taxatiewaarde. Taxatiewaarde wordt gebruikt om dat vast te stellen.

Meestal is aankoopwaarde gelijk aan taxatiewaarde. De taxatie is namelijk een inschatting van de marktwaarde. De markt heeft net z’n werk gedaan en daar is de aankoopwaarde uit gekomen. Tenzij er iets geks is gebeurd zijn die ongeveer gelijk.

[ Voor 23% gewijzigd door Sethro op 13-04-2024 15:38 ]

[Shadowhawk00]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:20:
Als huis 280 getaxeerd wordt, mag je maximaal 280k lenen, maar de bank heeft een risicoprofiel;
je bent alleen, dus hoog risico.

Als jij zelf al een deel inlegt is het risico voor de bank nog lager dan normaal. En normaal het is in nederland al nihil. Tenzij jij persoonlijk falliet verklaard word en de woning minder opbrengt dan de uitstaande hypotheek krijgt de bank zijn geld niet.

[Jobjl]

Dank jullie wel allemaal!
De variabelen waar het op neer komt en waar ik zelf weinig invloed op heb:
- een plotselinge stijging van rente
- een lagere taxatiewaarde
- ontslag/ziekte

[99ruud99]

En:
- voorbehoud van taxatie rapport
- voorbehoud van bouwkundige keuring
-
Dus je haalt er 1 weg maar moet er twee extra bij zetten.

[Sport_Life]

Je kunt het risico zo klein mogelijk houden. Zorg dat je van tevoren alle documenten gereed hebt en alvast met een bank (dus geen tussenpersoon) gesproken hebt. Zodra je het winnende bod hebt stuur je dat alvast naar de bank, je kunt de ondertekening ongeveer een week rekken, dan nog 3 dagen bedenktijd. Dus al met al heeft de bank dan 1,5 week om de stukken te beoordelen.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 14-04-2024 17:53 ]

[Sissors]

99ruud99 schreef op zondag 14 april 2024 @ 17:50:
En:
- voorbehoud van taxatie rapport
- voorbehoud van bouwkundige keuring
-
Dus je haalt er 1 weg maar moet er twee extra bij zetten.

Taxatie rapport is altijd nodig (oké niet als je het helemaal zelf financiert, maar sowieso is dat geen voorbehoud, gewoon iets wat erbij hoort). Bouwkundige keuring staat compleet los van voorbehoud financiering. Dat heb je of wel of niet nodig, maar dat hangt niet af van voorbehoud financiering.

[Jobjl]

Klopt @Sport_Life de documenten die je al kunt hebben, heb ik al opgeleverd.
En @Sissors taxatierapport is inderdaad iets wat standaard is als je een hypotheek nodig hebt. Bouwkundige keuring zal ik altijd voor het ondertekenen laten doen (neem ik als voorwaarde op).

[Fr33z]

99ruud99 schreef op zondag 14 april 2024 @ 17:50:
En:
- voorbehoud van taxatie rapport
- voorbehoud van bouwkundige keuring
-
Dus je haalt er 1 weg maar moet er twee extra bij zetten.

waar haal. je al. deze 'waarheden' vandaan zeg? TS heeft alles supergoed op. een rijtje en jij komt. met verwarrende info die niet lijkt te kloppen. Zoals anderen ook opmerken is er in de meest minimale zin het volgende aan de hand:

TS biedt op een woning bijv 280k bij vraagprijs 260k.
bod geaccepteerd------> tof, dan koopcontract opstellen en taxatie uit laten voeren

daar komt een taxatiewaarde uit en dat heb je ALTIJD nodig voor een hypotheek. Daarna gaat TS naar de hypotheekverstrekker en vraagt bijv om 250k hypotheek. De bank kijkt dat naar 2 dingen: a) mag dat bedrag geleend worden obv inkomen van TS en b) is het huis voor minimaal die waarde getaxeerd. Meer vinkjes zijn er niet.

terug naar de vraag van TS: je hebt alles prima in de smiezen, gewoon doen zonder voorbehoud als dat goed voelt en je er echt wilt wonen.

[ Voor 6% gewijzigd door Fr33z op 14-04-2024 19:03 ]

[Tupolev]

Sport_Life schreef op zondag 14 april 2024 @ 17:52:
Je kunt het risico zo klein mogelijk houden. Zorg dat je van tevoren alle documenten gereed hebt en alvast met een bank (dus geen tussenpersoon) gesproken hebt. Zodra je het winnende bod hebt stuur je dat alvast naar de bank, je kunt de ondertekening ongeveer een week rekken, dan nog 3 dagen bedenktijd. Dus al met al heeft de bank dan 1,5 week om de stukken te beoordelen.

Zonder getekend koopcontract kom je meestal niet zover. De aanvraag wordt normaliter enkel beoordeeld op basis van een getekend contract.

Maar afgezien daarvan is een bod zonder voorbehoud wel een sterk bod en vaker succesvol. Zeker bij een klein verschil tussen de hoogste biedingen maak je de kans op succes een stuk groter.

[99ruud99]

Zorg dus dat je vooraf weet wat de bank accepteert en niet.
Er zijn op dit moment hoop bieders op de markt die huizen kopen zonder hypotheek,en daardoor geen voorwaardes hoeven te noteren.

Het is erg balen als je denkt goh ik laat ze weg en van koude kermis thuis komt... Zo'n contract verbreken is prijzig.

We kunnen allemaal doen alsof het goed komt, en dat is in 90% van gevallen ook waar, maar er is een reden dat dit standaard in biedingen staat...

Als je het weglaat, be my guest, maar weet waar je aan begint. Ik zou het absoluut niet doen als je sterk afhankelijk bent van hypotheek. Zorg op zijn minst dat je heel duidelijk hebt waar je grenzen liggen en wat de eisen vanuit de bank zijn.

[StevenK]

Volgens mij heb je het allemaal goed in beeld en je hebt de middelen om, worst case, die 10% op te hoesten. Dan is het een goed te overzien risico.

[Sport_Life]

Tupolev schreef op zondag 14 april 2024 @ 19:06:
[...]


Zonder getekend koopcontract kom je meestal niet zover. De aanvraag wordt normaliter enkel beoordeeld op basis van een getekend contract.

Maar afgezien daarvan is een bod zonder voorbehoud wel een sterk bod en vaker succesvol. Zeker bij een klein verschil tussen de hoogste biedingen maak je de kans op succes een stuk groter.

De definitieve offerte volgt pas na getekend koopcontract. Maar als je een bedrag weet kun je wel alvast polsen of de 1e beoordeler akkoord is. En of alle documenten compleet zijn.

[MJV]

Jobjl schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 15:28:
[...]

Alleen heeft geen enkele de "dienst" waarbij je een verzekering kunt nemen op bieden zonder voorbehoud van financiering.

Jawel .
https://www.ikbenfrits.nl/biedverzekering/

Ze doen van te voren dus al een extra toets. Ik heb het zelf ook overwogen, was uiteindelijk niet nodig. Ik vond het ergens wel een bijzondere constructie, want als ze je de biedgarantie aanbieden dan weet je dus eigenlijk al dat je de hypotheek rond kunt krijgen, anders zouden ze het immers niet aanbieden. Maar goed, het is wel een veilig gevoel, zeker als je wat meer tegen de max aan zit.

[ Voor 40% gewijzigd door MJV op 14-04-2024 19:52 ]

[dragonhaertt]

Belangrijk om te overwegen is niet alleen de kans dat het fout gaat, maar ook de gevolgen als het fout gaat!

Kan je het veroorloven om 10% van de aankoopsom als boete te betalen als het uiteindelijk niet lukt?

Als je deze afwegingen niet zelfverzekerd kan beantwoorden moet je met een financieel adviseur gaan praten.

(Overigens denk ik niet dat het financieel voorbehoud de belangrijkste gunfactor is. Flexibiliteit in overdracht, het bod en hoe serieus je overkomt wegen imho zwaarder mee)

[Tupolev]

Sport_Life schreef op zondag 14 april 2024 @ 19:38:
[...]

De definitieve offerte volgt pas na getekend koopcontract. Maar als je een bedrag weet kun je wel alvast polsen of de 1e beoordeler akkoord is. En of alle documenten compleet zijn.

Natuurlijk kan dat, maar je zult eerst moeten tekenen voordat je aanvraag beoordeeld gaat worden voor acceptatie. Je opmerking dat je dit geregeld kunt hebben voordat de drie dagen bedenktijd om is dan ook niet correct.

[Sport_Life]

Tupolev schreef op zondag 14 april 2024 @ 20:22:
[...]


Natuurlijk kan dat,

Je opmerking dat je dit geregeld kunt hebben voordat de drie dagen bedenktijd om is dan ook niet correct.

Er is niks geregeld, maar de kans dat het wordt afgeschoten is klein. Dan moet de 2e beoordeler afwijken van de 1e (adviseur) of de 1e adviseur moet zich ineens bedenken..
Uitgaande van een standaard koopovereenkomst en recht toe recht aan aanvraag (loondienst en veilige ITV).

Zekerheid heb je pas als de offerte er is

[ Voor 28% gewijzigd door Sport_Life op 14-04-2024 20:48 ]

[Fr33z]

99ruud99 schreef op zondag 14 april 2024 @ 19:06:
Zorg dus dat je vooraf weet wat de bank accepteert en niet.
Er zijn op dit moment hoop bieders op de markt die huizen kopen zonder hypotheek,en daardoor geen voorwaardes hoeven te noteren.

Het is erg balen als je denkt goh ik laat ze weg en van koude kermis thuis komt... Zo'n contract verbreken is prijzig.

We kunnen allemaal doen alsof het goed komt, en dat is in 90% van gevallen ook waar, maar er is een reden dat dit standaard in biedingen staat...

Als je het weglaat, be my guest, maar weet waar je aan begint. Ik zou het absoluut niet doen als je sterk afhankelijk bent van hypotheek. Zorg op zijn minst dat je heel duidelijk hebt waar je grenzen liggen en wat de eisen vanuit de bank zijn.

ts heeft juist de rekenvoorbeelden laten zien dat hij relatief weinig hypotheek nodig heeft en in t ergste geval de 10% boete kan betalen. Verder heeft TS de (on) mogelijkheden goed in kaart dus ik zou het zeker wel doen. TS weet het beter dan een deel van de posters in dit topic dus zou me niet te druk maken.

[Plempie]

Als je niet het gehele aankoopbedrag hoeft te financieren, kun je wellicht ook uit met een Calcasa taxatie. Door een beetje te spelen met het bedrag dat je invult op de website, kun je ook al zonder hem daadwerkelijk aan te vragen achterhalen welke waarde daar uitkomt. Vaak zal dit soort taxatie trouwens lager uitvallen dan een ‘normale’ taxatie. Bij meerdere aanbieders kun je de verder ook gebruiken als je niet meer dan 90% van dat taxatiebedrag nodig hebt als hypotheek. Hoewel ik een voorstander ben van bieden met voorbehoud van financiering, geeft dit misschien wel wat meer zekerheid mbt minimale taxatiewaarde als je besluit het weg te laten.

[Tito129]

Misschien ook goed om in achter hoofd te houden dat je de vorige keer misschien pech hebt gehad. De meeste mensen bieden met een voorbehoud. Voorbehoud van financiering is heel normaal.
Wat kan helpen is als je zelf geen aankoopmakelaar hebt om eerlijk te zijn en zegt dat je al bij hypotheek adviseur bent geweest en dat je 250k zo kan lenen etc.

Ik ben blij dat ik een voorbehoud had. Want bij mij had de hypotheek verstrekker een fout gemaakt. Waren wel andere tijden toen er nog geen 10 mensen een bod deden.

[Oilman]

99ruud99 schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 14:06:
Hoeveel % van aankoopbedrag wil je als hypotheek?
Hoeveel % van maximale hypotheek wil je gebruiken?

als beide onder de 50% zit, dan is het relatief veilig
als een van de twee boven 75% zit zou ik het niet doen.

Met alle respect het is geen 2012 meer. Het is de normaalste zaak van de wereld om op 100% van leencapaciteit te lenen, anders komen de meeste er absoluut niet tussen op de nog altijd verhitte huizenmarkt.

Klinkt alsof het voor de TS vrij recht-toe-recht-aan is. Leencapaciteit is primair afhankelijk van je inkomen, alle andere zaken zijn reeds afgekaart en inzichtelijk. Woningwaarde gaat ook niet de limiet zijn, immers TS kijkt naar een appartement van 3 ton met 2.5 ton hypotheek. Taxatie is dus gewoon een kwestie van opdracht uitzetten en de factuur betalen, getaxeerde bedrag ligt dan 100% zeker boven de 2.5 ton.

[Oilman]

Jobjl schreef op zondag 14 april 2024 @ 18:52:
Klopt @Sport_Life de documenten die je al kunt hebben, heb ik al opgeleverd.
En @Sissors taxatierapport is inderdaad iets wat standaard is als je een hypotheek nodig hebt. Bouwkundige keuring zal ik altijd voor het ondertekenen laten doen (neem ik als voorwaarde op).

Bouwkundige keuring is een behoorlijke wassen neus. Zelf de laatste keer enkel gedaan omdat het wat druk van de onderzoeksplicht afhaalt, maar voor de rest levert het in de meeste gevallen weinig op. Dat is een 25 jaar oude badkamer de voegen lek zijn en er dus vocht in de muren zit, tja, die badkamer ging er toch uit. Dat het schilderwerk er goed uitziet of niet.

Ze kijken enkel naar alles wat zichtbaar is en het meeste zie je zelf al. Als een voorbehoud op neemt op een bouwkundige keuring, op welk bedrag laat je het dan klappen? Zonder bedrag heb je namelijk niets aan het voorbehoud.

Als ik de verkopende partij ben en je krijgt een bod van iemand met voorbehoud en hetzelfde bod zonder voorbehoud dan is het toch een makkelijke keuze?

[Galinsky]

Even los van wel of niet onder voorbehoud. De kern is dat je je bod geaccepteerd wilt krijgen.

Wat ook helpt is het volgende:
-Bij bezichtigingen/ open dagen goed gesprek houden met verkoopmakelaar.
-Goed/ mooi persoonlijk bericht bij je bod.
-verkoper bepaald overdrachtsdatum.
-Als je zover wil gaan: vraag aankoopmakelaar welke notaris hij voorkeur voor heeft.

Door bovenstaande is ons bod geaccepteerd met bouwtechnische & financieel voorbehoud zonder het hoogste bod te hebben. Uiteindelijk afgeketst op de bouwtechnische keuring. Dat gezegd hebbende daarvoor was het continu niets na 10a15 een bod geplaatst te hebben. Uiteindelijk een leuk huisje gevonden die goed bewoonbaar is maar wel gedateerd en laag energielabel dus waar e.e.a wat moet gebeuren.

Succes, naar mijn idee moet het lukken zoals je omschrijft. Je marges zijn een stuk groter dan die ik had (al deed in wel financieel voorbehoud) en ik had ook nog een tegenvaller, ook iets waar jij op moet letten: een Huur CV. Verder viel ons leenbedrag niet tegen met de calculaties.

[Jobjl]

Galinsky schreef op zondag 14 april 2024 @ 23:38:
Even los van wel of niet onder voorbehoud. De kern is dat je je bod geaccepteerd wilt krijgen.

Wat ook helpt is het volgende:
-Bij bezichtigingen/ open dagen goed gesprek houden met verkoopmakelaar.
-Goed/ mooi persoonlijk bericht bij je bod.
-verkoper bepaald overdrachtsdatum.
-Als je zover wil gaan: vraag aankoopmakelaar welke notaris hij voorkeur voor heeft.

Door bovenstaande is ons bod geaccepteerd met bouwtechnische & financieel voorbehoud zonder het hoogste bod te hebben. Uiteindelijk afgeketst op de bouwtechnische keuring. Dat gezegd hebbende daarvoor was het continu niets na 10a15 een bod geplaatst te hebben. Uiteindelijk een leuk huisje gevonden die goed bewoonbaar is maar wel gedateerd en laag energielabel dus waar e.e.a wat moet gebeuren.

Succes, naar mijn idee moet het lukken zoals je omschrijft. Je marges zijn een stuk groter dan die ik had (al deed in wel financieel voorbehoud) en ik had ook nog een tegenvaller, ook iets waar jij op moet letten: een Huur CV. Verder viel ons leenbedrag niet tegen met de calculaties.

Dank je voor alle tips! Helaas heb ik de afgelopen maanden 2x het hoogste bod gehad, eenmaal zelfs zonder bouwkundige keuring en allebei de keren het niet geworden, omdat iemand anders lager bood zonder voorbehoud van financiering. Verder was ik ook flexibel en liet ik de overdrachtsdatum bepalen door verkopers.
Ik zie het verder ook niet zitten om extreem over te gaan bieden (je weet nooit wat een woning nu waard is, behalve dat wat je het waard vindt ), maar bijvoorbeeld 15k meer bieden dan wat een taxatie gaat opleveren zie ik niet zitten. Omdat het voor mij geen woning betreft waar ik redelijk kort in wil zitten (geen 7+ jaar).

[Boris96]

Wat hier al meer is genoemd maar ik @Jobjl nog niet op heb zien reageren; mocht het je toch niet lukken om de financiering rond te krijgen zul je 10% van de aankoopprijs als boete moeten betalen. Je geeft aan dat wel te hebben; maar ja ben je dus bereid dat eventueel te betalen indien het niet lukt. Indien dit gebeurt heeft het wel een grote invloed bij het vervolg van je zoektocht; je hebt dan een bak minder spaargeld om zelf in te leggen.

Mijn advies; indien je het bedrag niet 100% zeker hebt; gewoon met voorbehoud bieden en geen onnodig risico gaan lopen. Ja het is dan in sommige gevallen lastiger om het winnende bod te hebben. Je kan eventueel wat centen in een goede aankoopmakelaar investeren om je te helpen met bezoeken en bieden, daarmee kom je ook beter over op de verkopers (en indien de makelaars elkeaar kennen kan dat ook helpen).

[ Voor 31% gewijzigd door Boris96 op 15-04-2024 12:29 ]

[Metalfreak]

Of zoals in mijn geval destijds gewerkt heeft: een hypotheekadviseur vinden die ook de biedingen voor jou wil doen. Omdat het een ons kent ons wereldje is qua makelaars en hypotheekadviseurs, was dat toen de doorslaggevende reden om akkoord te gaan, ondanks voorbehoud van financiering. De verkoopmakelaar wist daardoor ook dat die hypotheekadviseur geen onzinbiedingen plaatste en dat gaf voldoende vertrouwen richting verkopende partij. De verkopers wilden vooral geen gezeik over de verkoop en het snel rond hebben, want ze hadden zelf ook een ander huis gekocht met voorwaarde dat deze verkocht zou worden.

[Shadowhawk00]

Jobjl schreef op maandag 15 april 2024 @ 07:58:
[...]


Dank je voor alle tips! Helaas heb ik de afgelopen maanden 2x het hoogste bod gehad, eenmaal zelfs zonder bouwkundige keuring en allebei de keren het niet geworden, omdat iemand anders lager bood zonder voorbehoud van financiering. Verder was ik ook flexibel en liet ik de overdrachtsdatum bepalen door verkopers.
Ik zie het verder ook niet zitten om extreem over te gaan bieden (je weet nooit wat een woning nu waard is, behalve dat wat je het waard vindt ), maar bijvoorbeeld 15k meer bieden dan wat een taxatie gaat opleveren zie ik niet zitten. Omdat het voor mij geen woning betreft waar ik redelijk kort in wil zitten (geen 7+ jaar).

Dat is wel balen, maar ik snap de verkopers dan echt niet. Je kan meer krijgen en in deze markt is verkopen meer een kwestie van dagen niet maanden. Dus waarom zou je niet het hoogste bod kiezen.
Tenzij je echt 100% zeker wilt weten dat je niet over 1 maand toch moet verkopen ( wat je dan ook weer paar dagen kost ). Voor de verkopende makelaar snap ik het wel die heeft gewoon gegarandeerd cash dus die zal wel pushen voor geen voorwaarden.

[Rmg]

Shadowhawk00 schreef op maandag 15 april 2024 @ 16:05:
[...]


Dat is wel balen, maar ik snap de verkopers dan echt niet. Je kan meer krijgen en in deze markt is verkopen meer een kwestie van dagen niet maanden. Dus waarom zou je niet het hoogste bod kiezen.
Tenzij je echt 100% zeker wilt weten dat je niet over 1 maand toch moet verkopen ( wat je dan ook weer paar dagen kost ). Voor de verkopende makelaar snap ik het wel die heeft gewoon gegarandeerd cash dus die zal wel pushen voor geen voorwaarden.

Omdat je als een verkoper ook met een overbruggingshypotheek zit, een planning voor verhuizing, etc etc, een onvoorwaardelijk bod heeft gewoon een bepaalde (meerwaarde)

Heb je een taxateur met een slechte maandag zit je al met het gezeur dat de hypotheek niet rond komt onder de voorwaarden van het voorbehoud, dan nog uitstel want de hypotheek is bijna rond.... Met een beetje pech schuift de overdracht op, of kan je nummer 2 gaan bellen

Verkopers hebben zulke biedingen die al zo ver boven de verwachte prijs zitten dat op een gegeven moment dat die "onzekerheid" afkopen gewoon een paar duizend euro waard is, en gaat het niet door bij een onvoorwaardelijk bod dan gaat de bankgarantie direct naar de verkoper en kan je door. (Even buiten gelaten of het rationeel is he.)

[RM-rf]

Jobjl schreef op zaterdag 13 april 2024 @ 14:04:


Verder heb ik ongeveer 1/3de van de prijs van de range waar ik naar op zoek ben op mijn rekening staan.

je kunt dus ook een financiering voor 66% van de koopprijs aan, maar kiest voor 80% financieren?
die 14% verschil blijft wel sowieso op je spaarrekening staan en daar heb je dus nog heel veel speelruimte

Als je dan weet wat je kan lenen naar je salaris, de randomstandigheden en financiele situatie zoals je aangeeft kloppen, zullen er verdomd weinig redenen zijn om een verrassing te vermoeden bij het aanvragen van een financiering.
ook in een noodsituatie kun je op dat spaargeld terugvallen, dat dan bijna 15% van de aankoopprijs zou betreffen als extra buffer


Waarom blijf je er zelf wel op staan dat financierings-voorbehoud wel op te nemen in je bod, ondanks dat dat de enige reden is dat iemand die minder bied, de voorkeur krijgt?
je lijkt er eerder geen enkel voordeel aan te hebben of dat nodig te hebben, in je huidige financiele situatie die verder behoorlijk risicoloos is

[ Voor 8% gewijzigd door RM-rf op 15-04-2024 16:24 ]

[B-Real]

Als ik het zo lees heb je het allemaal weloverwogen en is jouw situatie niet zo spannend:
- alleenstaand
- je weet wat je maximaal kunt lenen, bevestigd door meerdere aanbieders
- je hebt spaargeld
- je zoekt niet naar een woning op de max van je kunnen
- je hebt geen woning te verkopen waarbij je afhankelijk bent van een bepaalde opbrengst
- geen schulden
- vast contract, weet je ook zeker dat je de juiste werkgeversverklaring krijgt of heb je er één < 3 maanden oud?

Kortom, relatief weinig risicovolle koper. Echter, weet de koper bovenstaande ook? Alleen een bod met je voorwaarden uitbrengen en je bent één van velen. Je onderscheid je dan met o.a. de (ontbrekende) voorwaarden, maar ook de communicatie er van richting de verkopende partij.


Je zou kunnen bieden zonder voorbehoud financiering. Je moet dan wel bereid zijn om maximaal 10% boete te willen én kunnen betalen als het toch niet doorgaat om wat voor reden.

Ik vind het van de verkopende partij ook maar schijnzekerheid, want ook met dat voorbehoud zijn er genoeg manieren om er toch vanaf te zien.

Wat ik persoonlijk de laatste keer gedaan heb is het volgende:
- mijn eigen makelaar even informeel contact laten hebben met de verkopende makelaar. Die heeft aangegeven hoe mijn situatie in elkaar zat zonder in details te treden.
- Wel geboden met voorbehoud financiering. Zelf ook telefonisch tegen de verkopende makelaar gezegd dat het allemaal niet zo spannend was en de hypotheek lang niet om de max van ons kunnen zat. Ik vond én vind het echter ook een te groot risico om het zonder te doen.
- Motivatiebriefje geschreven voor de verkopende partij. Idee was als grapje bedoelt van onze makelaar, waar mijn vriendin serieus enthousiast op reageerde, waarna ik in twee minuten een ludiek maar serieus half A4'tje heb getikt

Nu hadden we uiteindelijk het hoogste bod, maar bovenstaande heeft bij de verkopers er wel voor gezorgd dat ze het iets lagere 2e bod niet overwogen hebben. Dit heb ik rechtstreeks van hun te horen gekregen toen we daar op de koffie gingen.

[Jobjl]

RM-rf schreef op maandag 15 april 2024 @ 16:22:
[...]


je kunt dus ook een financiering voor 66% van de koopprijs aan, maar kiest voor 80% financieren?
die 14% verschil blijft wel sowieso op je spaarrekening staan en daar heb je dus nog heel veel speelruimte

Als je dan weet wat je kan lenen naar je salaris, de randomstandigheden en financiele situatie zoals je aangeeft kloppen, zullen er verdomd weinig redenen zijn om een verrassing te vermoeden bij het aanvragen van een financiering.
ook in een noodsituatie kun je op dat spaargeld terugvallen, dat dan bijna 15% van de aankoopprijs zou betreffen als extra buffer


Waarom blijf je er zelf wel op staan dat financierings-voorbehoud wel op te nemen in je bod, ondanks dat dat de enige reden is dat iemand die minder bied, de voorkeur krijgt?
je lijkt er eerder geen enkel voordeel aan te hebben of dat nodig te hebben, in je huidige financiele situatie die verder behoorlijk risicoloos is

Waarom ik eraan blijf/bleef vasthouden? Doordat een hypotheekadviseur zegt dat ik geen probleem moet hebben, echter zijn er vrij weinig die mij die garantie willen geven.
Gezien de antwoorden hier is het ook niet zo zwart/wit als ik het stelde en kan er altijd wat tussen komen.
Wat er overblijft om toch die zekerheid te hebben is om bij een partij te gaan die mij die garant kan staan ervoor (zoals frits).

B-Real schreef op maandag 15 april 2024 @ 16:28:
Als ik het zo lees heb je het allemaal weloverwogen en is jouw situatie niet zo spannend:
- alleenstaand
- je weet wat je maximaal kunt lenen, bevestigd door meerdere aanbieders
- je hebt spaargeld
- je zoekt niet naar een woning op de max van je kunnen
- je hebt geen woning te verkopen waarbij je afhankelijk bent van een bepaalde opbrengst
- geen schulden
- vast contract, weet je ook zeker dat je de juiste werkgeversverklaring krijgt of heb je er één maanden oud?

Kortom, relatief weinig risicovolle koper. Echter, weet de koper bovenstaande ook? Alleen een bod met je voorwaarden uitbrengen en je bent één van velen. Je onderscheid je dan met o.a. de (ontbrekende) voorwaarden, maar ook de communicatie er van richting de verkopende partij.


Je zou kunnen bieden zonder voorbehoud financiering. Je moet dan wel bereid zijn om maximaal 10% boete te willen én kunnen betalen als het toch niet doorgaat om wat voor reden.

Ik vind het van de verkopende partij ook maar schijnzekerheid, want ook met dat voorbehoud zijn er genoeg manieren om er toch vanaf te zien.

Wat ik persoonlijk de laatste keer gedaan heb is het volgende:
- mijn eigen makelaar even informeel contact laten hebben met de verkopende makelaar. Die heeft aangegeven hoe mijn situatie in elkaar zat zonder in details te treden.
- Wel geboden met voorbehoud financiering. Zelf ook telefonisch tegen de verkopende makelaar gezegd dat het allemaal niet zo spannend was en de hypotheek lang niet om de max van ons kunnen zat. Ik vond én vind het echter ook een te groot risico om het zonder te doen.
- Motivatiebriefje geschreven voor de verkopende partij. Idee was als grapje bedoelt van onze makelaar, waar mijn vriendin serieus enthousiast op reageerde, waarna ik in twee minuten een ludiek maar serieus half A4'tje heb getikt

Nu hadden we uiteindelijk het hoogste bod, maar bovenstaande heeft bij de verkopers er wel voor gezorgd dat ze het iets lagere 2e bod niet overwogen hebben. Dit heb ik rechtstreeks van hun te horen gekregen toen we daar op de koffie gingen.

toon volledige bericht

Hai dank je! Ja ik heb vorige week een werkgeversverklaring gekregen.
Verder ook bij de 2 biedingen waarbij ik het hoogste was en waar mijn hypotheek op 80% van de koopsom lag (dus niet max en ook niet afhankelijk van taxatie), heeft mijn makelaar bij het bod ook benadrukt dat het allemaal is doorgerekend door de hypotheekadviseur (die zit ook bij de makelaar). Maar helaas zonder success. Dus in mijn ogen doe ik al het maximale wat kan zonder het voorbehoud van financiering te laten vallen.

[ Voor 48% gewijzigd door Jobjl op 15-04-2024 16:34 ]

[RM-rf]

Jobjl schreef op maandag 15 april 2024 @ 16:29:
[...]


Waarom ik eraan blijf/bleef vasthouden? Doordat een hypotheekadviseur zegt dat ik geen probleem moet hebben, echter zijn er vrij weinig die mij die garantie willen geven.
Gezien de antwoorden hier is het ook niet zo zwart/wit als ik het stelde en kan er altijd wat tussen komen.
Wat er overblijft om toch die zekerheid te hebben is om bij een partij te gaan die mij die garant kan staan ervoor (zoals frits).

"Zekerheid" is vooral een leuk roepwoordje dat bij de aankoop van een huis een heleboel mensen gebruiken zonder goed te weten wat ze ermee bedoelen...

"Zekerheid" heb je nooit (als "zekerheid" voor jou een soort van parapsychologisch idee is dat je de toekomst exact kunt voorspellen), maar risico's laten zich goed afwegen en je financiele situatie is zeker genoeg om bv een eventueel risico zelf goed op te vangen. als de door jou gestelde financiele situatie gewoon verder klopt, je lange tijd al een vaste baan hebt, geen schulden en een spaarvermogen waarmee je 34% van de kooppprijs evt zelf al kunt financieren

Als het werkelijk je adviseur is die dit zit door te drukken, wat voor type is dat, is dat iemand die heel slecht in zijn vak is? Dat deze adviseur kennelijk aanneemt dat hij niet de gewensde hypotheek voor jou kan rondkrijgen? en zich nu gaat inmengen in iets waar hij zich helemaal niet moet bemoeien (nl de koopvoorwaarden)

[ Voor 7% gewijzigd door RM-rf op 15-04-2024 16:47 ]

[Jobjl]

RM-rf schreef op maandag 15 april 2024 @ 16:46:
[...]


"Zekerheid" is vooral een leuk roepwoordje dat bij de aankoop van een huis een heleboel mensen gebruiken zonder goed te weten wat ze ermee bedoelen...

"Zekerheid" heb je nooit (als "zekerheid" voor jou een soort van parapsychologisch idee is dat je de toekomst exact kunt voorspellen), maar risico's laten zich goed afwegen en je financiele situatie is zeker genoeg om bv een eventueel risico zelf goed op te vangen. als de door jou gestelde financiele situatie gewoon verder klopt, je lange tijd al een vaste baan hebt, geen schulden en een spaarvermogen waarmee je 34% van de kooppprijs evt zelf al kunt financieren

Als het werkelijk je adviseur is die dit zit door te drukken, wat voor type is dat, is dat iemand die heel slecht in zijn vak is? Dat deze adviseur kennelijk aanneemt dat hij niet de gewensde hypotheek voor jou kan rondkrijgen? en zich nu gaat inmengen in iets waar hij zich helemaal niet moet bemoeien (nl de koopvoorwaarden)

Ik denk dat we elkaar verkeerd begrijpen. Mijn adviseur heeft netjes alles uitgerekend wat ik maximaal kan lenen en heeft alles wat gevraagd kan worden gevraagd aan mij (oa leningen, schulden etc..).
Verder is het ook niet de adviseur die zegt dat ik moet bieden zonder voorbehoud van financiering.
Ik zeg alleen dat de adviseur die ik nu heb het risico niet op zich neemt mocht ik de hypotheek toch niet rondkrijgen, zals een frits/hypotheker dat wel doen.

[RM-rf]

Jobjl schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 08:29:
[...]


Ik zeg alleen dat de adviseur die ik nu heb het risico niet op zich neemt mocht ik de hypotheek toch niet rondkrijgen, zals een frits/hypotheker dat wel doen.

Wat?

Wie doet dat, beweer je nu dat de Hypotheker of Frits jouw risico zou gaan dragen, als je geen hypotheek kunt krijgen? dat lijkt me wel heel onwaarschijnlijk, en zou ook een groot economisch risico zijn dat niemand zal willen doen...

Ik denk dat je vooral niet goed realiseert wat een adviseur doet, advies geven, die neemt 'nooit' jouw risico over...

Heel simpel, als jij een woning koopt, neem jij zelf een bepaald risico... dat doe je altijd, kopen is ook een bepaald risico aangaan.
Maar dat betekent niet dat je dat _niet_ moet doen of dat altijd misgaat, in tegendeel zelfs, het is een heel goede en financieel slimme keuze.. De risico's vallen ook gewoon te analyseren en soms kan het zin hebben jezelf ergens tegen in te dekken, maar pas ook op dat je steeds verder in te dekken gewoon ook een mogelijk steeds hogere kostenpost zal hebben die helemaal niet zo nodig is

[ Voor 29% gewijzigd door RM-rf op 16-04-2024 09:15 ]

[Wuursj]

Heb je nog gekke dingen in je contact staan?

Bij mij stond mijn 13e maand wel op de werkgeversverklaring maar toen puntje bij paaltje kwam, moest ik mijn contact indienen en daar stond bij de 13e maand 'wordt niet uitgekeerd indien het bedrijf dermate negatieve resultaten heeft waardoor de continuiteit niet gewaarborgd kan worden' of iets van die strekking. Hoppa, leencapapacitieit holde met tienduizenden euro's omlaag. Kon ik nog opvangen met spaargeld maar toen was ik wel zo goed als blut na de overdracht

[Redblader]

RM-rf schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 09:12:
[...]


Wat?

Wie doet dat, beweer je nu dat de Hypotheker of Frits jouw risico zou gaan dragen, als je geen hypotheek kunt krijgen? dat lijkt me wel heel onwaarschijnlijk, en zou ook een groot economisch risico zijn dat niemand zal willen doen...

Ik denk dat je vooral niet goed realiseert wat een adviseur doet, advies geven, die neemt 'nooit' jouw risico over...

Sommige partijen bieden hier gewoon diensten voor aan, voorbeeld bij Frits. TS heeft in mijn optiek prima in de gaten hoe alles werkt.

@Jobjl

Ik merk dat er in dit topic veel mensen posten die duidelijk geen recente ervaring hebben met het kopen van een woning. Persoonlijk denk ik dat er in jouw situatie weinig risico is en zou bieden zonder financieringsvoorbehoud geen probleem moeten zijn.

Ik heb zelf enkele maanden geleden een appartement gekocht in dezelfde prijsklasse, ik heb hierbij ook gekozen voor het weglaten van financieringsvoorbehoud. Mijn situatie was erg vergelijkbaar met een relatief lage hypotheek (212k) tegenover het koopbedrag (300k). Vanwege mijn eigen middelen, vast contract, single heb ik toen ook besloten zonder voorbehoud van financiering te bieden toen ik het perfecte appartement had gevonden. Toen ik het telefoontje kreeg om me te feliciteren met het winnende bod werd er ook expliciet gezegd dat het niet hebben van een voorbehoud van financiering doorslaggevend was.

Ik snap dat het altijd een risico blijft maar realistisch gezien is er echt niet zoveel dat er kan gebeuren. Zo lastig is het allemaal niet, als je veel eigen geld inbrengt, een standaard situatie hebt en een courante woning wil kopen doen geldverstrekkers echt niet zo moeilijk.

[Rmg]

RM-rf schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 09:12:
[...]


Wat?

Wie doet dat, beweer je nu dat de Hypotheker of Frits jouw risico zou gaan dragen, als je geen hypotheek kunt krijgen? dat lijkt me wel heel onwaarschijnlijk, en zou ook een groot economisch risico zijn dat niemand zal willen doen...

Dat is een service die ze aanbieden ja, is helemaal niet "een groot economisch risico" tis gewoon een verdienmodel.

Komt ook niet iedereen in voor aanmerking.

https://www.hypotheker.nl/diensten/bieden-met-zekerheid/ - Bieden met zekerheid heet het bij de hypotheker

Kost je:

Wat kost de Bieden met Zekerheid verzekering?

De premie voor deze verzekering bedraagt € 850. Je sluit de Bieden met Zekerheid verzekering altijd af in combinatie met een bankgarantie. Je betaalt naast de premie dus ook nog 1% van het garantiebedrag. Deze kosten worden verrekend bij de notaris.

Dus zeg een bankgarantie van 40K - a 400 euro + 850 euro.

Zelfde kost het bij frits. https://www.ikbenfrits.nl...%20bod%20met%20voorbehoud.

Dat is dus nog bovenop de standaard hypotheekaanvraagkosten.

[ Voor 3% gewijzigd door Rmg op 16-04-2024 09:23 ]

[Paul]

Wordt het niet veel moeilijker gemaakt dan het is?

Je kunt 250k hypotheek krijgen, je kunt 100k inleggen, en je kijkt naar huizen van maximaal 300k-> je houdt 50k over voor kosten koper, notaris, verbouwen, etc.

De grote onbekende daarin is verbouwen, dus daar moet je rekening mee houden bij het kiezen waar je op biedt, maar volgens mij kun je het gewoon doen. Hebben wij ook gedaan

Voorwaarde daarin is dat die 250k hypotheek realistisch is, maar aangezien je al bij een aantal hypotheekadviseurs bent geweest lijkt me dat wel in orde.

[Joost1981_2]

Wat @Paul zegt:

- Je ziet de woning die je wilt gaan kopen.
- Je voert een desktop taxatie uit (kosten 90 euro, aftrekbaar) om de taxatiewaarde te bepalen. Die heb je binnen enkele uren.
- Indien taxatie waarde < 300k doe je een bod (in overweging met hoeveel je wilt investeren als verbouwen) zonder voorbehoud van financiering

Risico's loop je altijd. Je hebt het risico al kleiner gemaakt door:
- Uit te zoeken wat je max hypotheek is bij diverse geldverstrekkers
- Door 100k te sparen
- Door zoals hierboven een desktop taxatie uit te voeren om zo tot het bedrag te komen wat de geldverstrekker als 100% te zien.

Wat ik je mee wil geven. Je zoekt naar zekerheid maar:
- Wie weet heb je klote buren
- Wie weet heb je na aankoop last van lekkages
- Wie weet heb je na aankoop....

Het leven kent maar beperkte zekerheid. Leef nu en doe dat wel slim en weloverwogen. Door zoveel te sparen en goed te informeren zit het wel goed. De rest van de onzekerheden zal je moeten accepteren.

[ Voor 32% gewijzigd door Joost1981_2 op 16-04-2024 10:38 ]

[Groningerkoek]

Weet niet uit welke tijd sommmige hier ervaringen hebben, maar voorbehouden weglaten is tegenwoordig een groot pluspunt. Laatste 2 panden in NL die ik verkocht heb zijn ook beiden naar kopers gegaan die geen voorbehouden aanhielden. Het is heel simpel of ze kopen je pand zonder gezeur, of ze betalen je 10% Waarom zou ik dan voor dat gezellig jong stel kiezen die dolenthousiast boven taxatie bieden en die tegenwoordig te vaak hun leencapaciteit baseren op een combinatie van gebrek aan kennis en overschatting leencapaciteit, en dan moeten ze weer extra stukken aanleveren bij de bank en dan krijg je weer een telefoontje of het 3 weken later kan, en ze hebben nog een creditcard die opgezegd moet worden en dan moet er nog een extra verklaring komen van een werkgever en weer 3 weken verder en als het dan niet lukt ben je zomaar 1,5 of 2 maanden verder en mag je zelf al die kosten dragen. Nee, doe mij maar iemand als TS, geen gezeur. Afname kan snel want simpel verhaal voor hypotheeknemer, weet wat die doet. Doet een bod en 2 weken later kunnen we bij de notaris tekenen en iedereen blij.

[ Voor 2% gewijzigd door Groningerkoek op 16-04-2024 10:38 . Reden: foutje hersteld ]

[RM-rf]

Redblader schreef op dinsdag 16 april 2024 @ 09:18:
[...]


Sommige partijen bieden hier gewoon diensten voor aan, voorbeeld bij Frits. TS heeft in mijn optiek prima in de gaten hoe alles werkt.

dat kende ik niet, maar dat is ook geen 'hypotheekadvies' maar vooral imho een vorm van oplichterij

Voor die kosten van 850 euro en 1% van de waarborgsom ben je verschrikkelijk duur uit, terwijl de organisatie die deze garantie aanbied vooraf genoeg gegevens opvraagt om zeker te stellen dat ze deze financiering sowieso wel rond kunnen krijgen ....

Iemand die werkelijk een hoog leenrisico heeft en tegen een biedgrens aan wil bieden waar hij een groot risico heeft inderdaad dit krediet niet rond te krijgen, is uitgesloten van deze "biedverzekering" (ze geven zelf aan dat 80% van de mensen hem krijgt, natuurlijk allemaal mensen zoals TS, met genoeg inkomen die verder onder hun maximale leengrens bieden en weinig risico hebben)

Kan iedereen een Biedverzekering krijgen?

Helaas niet. In een eerste gratis hypotheekgesprek doet je adviseur een uitgebreide check van jouw financiële situatie, inclusief een controle van documenten zoals jouw salarisstrook. Deze check is helemaal gratis. Daarnaast bepalen we bij elk huis waarop je wilt bieden de waarde met een taxatie op afstand. Alleen als je bod past bij je financiële situatie én de taxatiewaarde, kun je gebruik maken van de Biedverzekering. In de praktijk krijgen zo’n vier van de vijf aanvragers een Biedverzekering.

De truc die ik zou doen... vraag eerst aan of je _eventueel_ in aanmerking voor deze zogenaamde "Biedverzekering" zou komen , ...

Ja, je kunt hem krijgen: dan heb je hem niet nodig
Nee: dan heb je juist wel een voorbehoud van financiering nodig en zou ik zeker niet zonder gaan bieden, maar ook die 'biedverzekering' is hooguit een nutteloos meerkostenpost.

Om terug te komen op TS.. je kunt zelf genoeg een risico-inschatting doen... om door te hebben of je een 'voorbehoud van financiering' werkelijk nodig hebt of niet.
mensen die tegen hun maximale grens aanbieden, zelf weinig spaarvermogen of buffers hebben... mensen die geen goede baanzekerheid of inkostengarantie hebben.
Daarvoor extra gaan betalen is eerder totale nonsens.

[ Voor 8% gewijzigd door RM-rf op 16-04-2024 11:06 ]

[D-dark]

In theorie kan ik morgen een ongeluk krijgen en arbeidsongeschikt worden.
Die kans is aanwezig.

Hetzelfde geld voor voorbehoud van financiëring
De kans dat het geweigerd wordt is aanwezig. (indien de cijfers van salaris totaal niet kloppen)
Alleen in de situatie van de TS zo goed als 0.

Hij bied niet op de maximum en heeft zijn situatie goed in beeld. Genoeg aanbieders die dan zonder problemen een hypotheek geven.

Voor de situatie dat je dan toch zekerheid wil hebben moet je een verzekering afsluiten of de contactgegevens van je hypotheekverstrekker doorgeven die aangeeft dat het eigenlijk geen probleem is.
Maar daar heb je normaal gesproken een aankoopmakelaar voor.

[Jobjl]

Dank allen! @Wuursj Ik heb geen gekke dingen erin staan waar ik van afhankelijk ben. Toen ik zei dat ik het standaard profiel had meende ik het ook haha. Geen toeslagen/bonus/13e maand. Alleen mijn salaris + vakantiegeld.
@Redblader Dank voor je ervaring . Nee wat je zegt klopt helemaal. En helaas is het in korte tijd 2x bij mij op stukgelopen...
@Paul In mijn bod houd ik altijd rekening met evt verbouwen en ik ben nu al naar een handjevol adviseurs geweest en die komen allemaal min of meer op hetzelfde uit qua leenbedrag (bijna hetzelfde als elke onlinetool, omdat ik geen afwijkend profiel heb).

@Groningerkoek Precies wat jij zegt. Bij de afwijzingen hoefde ik 80% van de totale som als hypotheek, echter kiezen verkopers logischerwijs (als de biedingen niet te ver uit elkaar liggen) gewoon voor zekerheid.

@RM-rf Daar heb ik inderdaad ook mee gespeeld. Die verzekeraars gaan natuurlijk zomaar een verzekering afsluiten, alleen als ze er 99% zeker van zijn dat ze niet hoeven uitkeren.

@D-dark Ja precies. Bij de afwijzigingen had mijn aankoopmakelaar ook de naam van de hypotheekverstrekker genoemd, om meer zekerheid te geven. Echter is het afzien van zo een voorbehoud toch wat sterker.

Dank jullie wel allemaal voor het meedenken . Ik heb genoeg informatie om een beslissing te nemen en ga denk ik bieden zonder een voorbehoud, uiteraard wel rekening houden met een taxatie, en dingen waarbij een verstrekker nee zou kunnen zeggen (zoals bv een actieve vve).

[Jobjl]

Update
Inmiddels heb ik mijn adviseur gesproken, het erover eens geworden dat mijn profiel weinig risico heeft (muv ontslag, ziekte, ongeluk uiteraard).
Heb ik besloten om te gaan bieden zonder voorbehoud (helaas nog niets geschikts gezien).
Wat ik maandag ga vragen (was ik vergeten te doen), maar wellicht dat iemand het hier weet.
Ook bij bieden zonder voorbehoud kan je een termijn afspreken wanneer alles rond moet zijn (hypotheek bv 6 weken), is het ook geen risico als de hypotheekverstrekker een fout maakt in het proces en je de 6 weken overschrijdt? Of zit hier altijd wat speling/coulance in.

[Paul]

Als je biedt zonder voorbehoud van financiering dan moet je de financiering rond hebben op de datum van de overdracht. De borgsom (of bankgarantie) wil men vaak al eerder, maar dat kan met een week geregeld zijn; dat gaat over een veel lager bedrag waardoor de bank daar veel minder papieren en zo voor wil zien.

[Jobjl]

Paul schreef op zaterdag 11 mei 2024 @ 13:18:
Als je biedt zonder voorbehoud van financiering dan moet je de financiering rond hebben op de datum van de overdracht. De borgsom (of bankgarantie) wil men vaak al eerder, maar dat kan met een week geregeld zijn; dat gaat over een veel lager bedrag waardoor de bank daar veel minder papieren en zo voor wil zien.

Duidelijk!
In het geval van zowel met als zonder voorbehoud van financiering spreek je met de verkoper af wanneer de overdracht plaats moet vinden (bv 6-8 weken). Daarvoor moet je in beide gevallen de borgsom storten (10%) of een bankgarantie hebben.
Daarna heb je in beide gevallen de overdracht periode om de hypotheek rond te krijgen.
In het geval van bieden met voorbehoud ben je ook verplicht om voor de overdracht de hypotheek rond te krijgen (alleen een afwijzing helpt je tegen de 10% boete).
In het geval van bieden zonder voorbehoud vervalt in tegenstelling tot de voorgaande regel ook de afwijzing en heb je tot de overdracht ook de tijd.

[Toke_gt]

Jobjl schreef op zaterdag 11 mei 2024 @ 13:23:
[...]
In het geval van zowel met als zonder voorbehoud van financiering spreek je met de verkoper af wanneer de overdracht plaats moet vinden (bv 6-8 weken). Daarvoor moet je in beide gevallen de borgsom storten (10%) of een bankgarantie hebben.

Vaak spreek je een datum af waarop de bankgarantie of borg bij de notaris binnen moet zijn.

Daarna heb je in beide gevallen de overdracht periode om de hypotheek rond te krijgen.

Misschien wat cryptisch opgeschreven (wat bedoel je met overdracht periode?), maar je hebt tot kort voor de overdracht de tijd om een hypotheek rond te krijgen. Notaris heeft ook tijd nodig om alles te regelen.

In het geval van bieden met voorbehoud ben je ook verplicht om voor de overdracht de hypotheek rond te krijgen (alleen een afwijzing helpt je tegen de 10% boete).

De overdracht is het moment waarop het gekochte huis jouw eigendom wordt, dus in alle gevallen moet de hypotheek dan uiteraard rond zijn. Ik denk dat je hier datum van voorbehoud bedoelt? Je bent niet verplicht op die datum de hypotheek rond te hebben, alleen kun je na die datum geen gebruik meer maken van het voorbehoud. Maar je hoeft niet aan te tonen dat de hypotheek rond is. Daar kun je de hele periode tot overdracht over doen.

[ Voor 4% gewijzigd door Toke_gt op 11-05-2024 21:16 ]