Werkbare dagen aannemingsovereenkomst

[Jefson]

Wij staan op het punt om een aannemingsovereenkomst te tekenen voor een nieuwbouwwoning. Nu staat er in deze overeenkomst dat het aantal werkbare dagen 395 dagen betreft. Ik heb een beetje gezocht naar wat gebruikelijk is, maar dat is eerder rond de 200 dagen. Is dit iets waar ik me zorgen om moet maken?

Het gaat dus om het aantal werkbare dagen die de aannemer maximaal heeft voor de bouw van de woning.

[VERNederlander]

Paar vragen terug: Om wat voor woning gaat het? En als het een appartement is, hoe groot is het complex? En is het projectbouw of zelfbouw?

Iets meer informatie graag, want er is nu niets te zeggen.

[Jefson]

Het is een nieuwbouwproject waar 50 woningen in worden gebouwd. Het zijn verschillende woningen, van eengezinswoningen tot vrijstaande woningen. Onze woning betreft een hoekwoning.

Ze hebben aangegeven in oktober te starten met bouwen en eind volgend jaar klaar te zijn. 395 werkbare dagen is natuurlijk veel langer dan eind volgend jaar. Is het gebruikelijk dat ze dit in een overeekomst plaatsen?

[haagsepracht]

Dit stond er in het contract van mijn nieuwbouwwoning: “De Ondernemer verbindt zich de woning binnen TWEEHONDERDTACHTIG (280) werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw van de woning geheel voor bewoning gereed aan de Verkrijger op te leveren …”

Onderdeel van een hof met rond de 45 andere huizen.

[Ramon]

Bij ons werd 350 werkbare werkdagen genoemd. Niet per se iets om je zorgen over te maken denk ik, zorg er gewoon voor dat je verkoop/opzeggen van je huidige woning een beetje tactisch timed.

Er zitten gemiddeld 180 werkbare werkdagen in een jaar dus het heeft je een idee van de maximale totale duur tot oplevering van je huis.

[SillBro]

In ons project is bij eenieder 300 werkbare dagen genoemd. In januari is de fundering gelegd bij fase 1. Deze huizen zijn nu al bijna klaar (oplevering mei). Denk dat het gewoon is om zichzelf in te dekken mocht er onverhoopt iets gebeuren. Logischerwijs rekenen ze ook wat ruimer, want anders moeten ze rente betalen aan jou. En ze zullen echt niet expres lang wachten en uitstellen tijdens de bouw, want daar hebben ze zichzelf ook mee qua kosten en risico's. Tenminste zo denk ik als ik naar ons project kijk. 300 werkbare dagen is omgerekend volgens mij max. 1,5 jaar. De huizen staan in 5/6 maanden tijd.

De voorbereidingen voordat de bouw van fase 1 begon duurde wel langer (3/4 maanden). Houd er rekening mee dat op het moment dat de eerste funderingspaal de grond in gaat de 'start bouw' pas officieel is en niet de aankondiging start bouw.

[ Voor 16% gewijzigd door SillBro op 10-04-2024 09:38 ]

[Groningerkoek]

Zorgen, nee. Hooguit is je woning wat later klaar zonder dat je hiervoor geld kunt vangen. Het weer wordt onvoorspelbaarder en waar vroeger een dag niet werkbaar was vanwege storm/winter gaat men zich nu ook steeds meer indekken voor de warmere zomers. Het weer wordt extremer en onvoorspelbaarder.

[Malfunctions]

De vraag is ook of je er iets aan kan doen. Ik verwacht van niet. 395 lijkt mij veel, maar dat betekent weinig.

Bij ons appartement inmiddels 8 jaar geleden stonden er 420 werkbare dagen in de overeenkomst. Dat werd uiteindelijk na bijna precies 2 jaar opgeleverd. Maar dat was in een complex met ongeveer 120 woningen.

[Cyberpope]

Ik gok dat ze tegenwoordig wat hoger zitten door personeelsgebrek her en der en ze daarop niet afgerekend willen worden.

[Señor Sjon]

Cyberpope schreef op woensdag 10 april 2024 @ 11:24:
Ik gok dat ze tegenwoordig wat hoger zitten door personeelsgebrek her en der en ze daarop niet afgerekend willen worden.

Met corona en de start van de Oekraïneoorlog met bijbehorende leverproblemen vers in het achterhoofd, zijn bij bijna alle overeenkomsten de werkbare dagen fors verhoogd om niet gelijk klem te zitten als zich wat voordoet bij de bouw.

[wm1234]

Uiteindelijk moet je jezelf afvragen, zoals hierboven is benoemd:

In het slechtste geval: Je hebt 180 werkbare dagen per jaar dus 395 werkdagen is meer dan 2 jaar, wat vrij lang is.

Voor jou persoonlijk gaan ze het niet aanpassen, voor jou 10 anderen (of meer) dus het is slikken of stikken.

Gedurende die periode heb je dubbele rente lasten, de vraag is het dat waard voor die woning voor jezelf en kan je het dragen.

Het is dus een persoonlijke keuze, afhankelijk van je wens / persoonlijke situatie (als je nu heel lastig zit in een klein appartement met een paar kinderen, lijkt het mij vrij lang), financiële positie en de waarde van de woning. Tot nu toe waren nieuwbouw woningen altijd wel een goede investering over het algemeen. Hoe dat is in de toekomst: Waarschijnlijk nog steeds goed omdat er zo weinig aanbod is, veel druk op duurzaamheid en mensen willen graag zo nieuw mogelijk maar de prijzen beginnen wel aardig hoog te worden en je hebt veel bijkomende kosten voor afbouw t.o.v. bestaande bouw.

[ Voor 9% gewijzigd door wm1234 op 10-04-2024 13:38 ]

[Harrie_]

Jefson schreef op dinsdag 9 april 2024 @ 22:41:
Wij staan op het punt om een aannemingsovereenkomst te tekenen voor een nieuwbouwwoning. Nu staat er in deze overeenkomst dat het aantal werkbare dagen 395 dagen betreft. Ik heb een beetje gezocht naar wat gebruikelijk is, maar dat is eerder rond de 200 dagen. Is dit iets waar ik me zorgen om moet maken?

Het gaat dus om het aantal werkbare dagen die de aannemer maximaal heeft voor de bouw van de woning.

Haal je nu niet twee dingen door elkaar? Vaak wordt tegenwoordig in de bouw met ongeveer 200 werkbare dagen per jaar gerekend. Het werkelijk aantal werkbare dagen is natuurlijk wat meer, maar de bouw CAO kent nu eenmaal veel vrije dagen en veel oude werknemers die gebruik maken van de 55+ regeling waarbij ze een dag in de week vrij zijn.

Bij de aannemer waar ik vroeger werkte stond standaard in overeenkomsten "wij rekenen op x aantal werkbare dagen per jaar, dit project wordt voltooid binnen y werkbare dagen"

[Barendv]

Belangrijk ook om te weten wanneer deze dagen in gaan. Bij ons was dit bij aanvang van het heien. Voor dat ze begonnen met heien liepen ze al ruim een jaar achter op schema. Overigens een hoogbouw project waar in het contract 650 werkbare dagen voor staan. Zelfs de notaris vond dat aantal aan de hoge kant, maar onmogelijk om daar iets in te veranderen wat al eerder gezegd werd. Je moet van het ergste uitgaan en die lasten kunnen dragen.

[Il 2]

Onmogelijk om iets van te zeggen als je het project en werkzaamheden niet kent.
Hier ook iets van 550 werkbare dagen maar daar moest eerst nog een gebouw gesloopt worden, daarna een ondergrondse parkeergarage gebouwd worden, en daarna kon pas begonnen worden met het daadwerkelijke appartementencomplex bouwen. In dat geval dus heel begrijpelijk, maar je moet inderdaad dan rekening houden met de lange doorlooptijd en dubbele lasten (nieuwe hypotheek + huidige hypotheek of huurlasten). Financieel best pittig.

[ Voor 3% gewijzigd door Il 2 op 11-04-2024 14:04 ]

[Sethro]

Jefson schreef op dinsdag 9 april 2024 @ 22:41:
Wij staan op het punt om een aannemingsovereenkomst te tekenen voor een nieuwbouwwoning. Nu staat er in deze overeenkomst dat het aantal werkbare dagen 395 dagen betreft. Ik heb een beetje gezocht naar wat gebruikelijk is, maar dat is eerder rond de 200 dagen. Is dit iets waar ik me zorgen om moet maken?

Het gaat dus om het aantal werkbare dagen die de aannemer maximaal heeft voor de bouw van de woning.

Dat kun je alleen zelf bepalen. Een extra jaar dubbele lasten hakt er wel in. En dat risico wordt iig nu bij jou neergelegd.

Is dit niet eerder in proces al een keer gecommuniceerd (opleverdatum en/of werkbare dagen)? Van okt 2024 tot dec 2025 zijn iig een stuk minder werkbare dagen.

En ander risico zit in het voortraject, de vergunningen en verkoop van de andere woningen.

[ Voor 17% gewijzigd door Sethro op 11-04-2024 14:22 ]

[Vloris]

Belangrijke vraag voordat je dit kunt vergelijken met werkbare dagen van andere projecten is inderdaad "wanneer beginnen de werkbare dagen te tellen?"

Bij ons (projectbouw) huis in 2018 was dat "binnen 150 werkbare dagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer".
Korte periode, maar pas laat in het bouwproces beginnen ze te tellen...

[Tirzahoest]

Zojuist de definitieve aanneemoverkomst gekregen voor mn nieuwbouwwoning. In de voorlopige stond 450 werkbare dagen… nu 500… en een grondprijs die 2x zo hoog is als verwacht…. Even twee kleine aanpassingen een dag voor we zouden gaan tekenen. We willen het huis heel graag maar vertrouw ze meteen voor geen meter meer.

[99ruud99]

Als je het niet vertrouwt moet je het niet doen. Er komen sowieso nog meer hobbels, en als het vertrouwen nu al weg is kan je beter niet starten.

Ps, heb je nu een nieuw account aangemaakt of topic gestolen?

[Reacher]

Voor wat het waard is, toen ik 7 jaar geleden mijn nieuw te bouwen woning kocht dacht ik ook 'dat loopt wel los'. In mijn omgeving waren genoeg mensen met ervaring in de sector en die vertelde mij dat het vooral opgenomen wordt om 'zeer uitzonderlijke en moeilijk te voorspellen' situaties te managen.

In mijn geval deed de aannemer nog even tussendoor een project met meer marge (letterlijk de woorden van de aannemer) en mocht ik dus een jaar lang extra huren. Niet het einde van de wereld, maar toch, als ze de ruimte hebben kun je niet uitsluiten dat ze die ruimte niet gaan gebruiken.

[SillBro]

Tirzahoest schreef op maandag 22 juli 2024 @ 00:16:
Zojuist de definitieve aanneemoverkomst gekregen voor mn nieuwbouwwoning. In de voorlopige stond 450 werkbare dagen… nu 500… en een grondprijs die 2x zo hoog is als verwacht…. Even twee kleine aanpassingen een dag voor we zouden gaan tekenen. We willen het huis heel graag maar vertrouw ze meteen voor geen meter meer.

Is het projectbouw? In dat geval zullen er met de gemeente afspraken zijn gemaakt. Prijs voor de grond wordt middels een taxatierapport vastgesteld. Het kan dus zijn dat ze je eerst bijvoorbeeld de grondprijs hebben laten zien voor de kale grond en nu ook het bouwrijp maken erin hebben verwerkt. Vergeet niet dat door schaarste de prijzen snel stijgen. Los van de grond geldt dit ook voor bouwprijzen en arbeidskosten..

Ik werk zelf bij de gemeente en wij hebben ook wel eens afspraken gemaakt met een projectontwikkelaar over betaalbare woningen. Echter moest uiteindelijk toch de prijs omhoog, omdat de grond eerst gesaneerd moest worden. Kunnen dus meer zaken spelen en het hoeft niet te betekenen dat de ontwikkelaar uit is op extra geld.

En vergeet niet je krijgt een concept aanneemovereenkomst, daar mag je gewoon vragen over stellen. Ook vooral doen als de prijs ineens 2x zo hoog is. Kunnen ze je vast meer over vertellen!

[ Voor 7% gewijzigd door SillBro op 22-07-2024 09:26 ]

[Holk]

500 werkbare dagen is bijzonder veel. Daarvoor zou je een appartementencomplex van 200+ woningen verwachten, geen standaard rijtjes huizen. Bij ons project waren ze iets langer dan 1 jaar bezig over 51 woningen, 2o1k of vrijstaand. Net over een jaar zijn 250 dagen, ~200 werkbaar

[Cheezborger]

In het project bij ons met 54 woningen zijn 240 werkbare dagen aangehouden, startend vanaf het moment van de bouw.

[martijn v o]

Werkbare dagen is een.
Maar het gaat ook om de onwerkbare dagen met vorst, veel wind of behoorlijke regen.
Dat is ook een wazig iets waar veel mee gespeeld wordt.

[Tupolev]

Cheezborger schreef op maandag 22 juli 2024 @ 09:52:
In het project bij ons met 54 woningen zijn 240 werkbare dagen aangehouden, startend vanaf het moment van de bouw.

En wat is de definitie van het moment van de bouw?

[Cheezborger]

Tupolev schreef op maandag 22 juli 2024 @ 23:38:
[...]

En wat is de definitie van het moment van de bouw?

In het contract staat: ''Zodra met de bouw van de woning een aanvang is gemaakt''. Dus dat zal wel ergens bij het slaan van de eerste paal zijn, inclusief een glaasje bubbels.
Het terrein is inmiddels bouwrijp gemaakt.

[Analamoebe]

martijn v o schreef op maandag 22 juli 2024 @ 13:02:

Dat is ook een wazig iets waar veel mee gespeeld wordt.

Wat een onwerkbare dag inhoudt staat aardig precies beschreven in de UAV. De bewijslast hiervoor ligt ook bij de aannemer, die claimt immers een onwerkbare dag. Wazig is het zeker niet.