Advies: Lekke CV-ketel vervangen vooraf verkoop appartement?

[PaulMauge]

Hoi allemaal!

Situatie
Aankomende herfst willen wij ons appartement verkopen. Uit de onderhoudsbeurt aan onze CV-ketel blijkt dat er een kleine lekkage is. Op twee plekken zit een druppel die niet zichtbaar valt maar blijft hangen. Dus gelukkig maar een kleine lekkage. De druk loopt wel sneller terug dan normaal (na 2 maanden van 1.8 naar 1.3-1.5).

De ketel is 11 jaar oud, en de monteur raadde aan om deze te vervangen.

Mijn vraag
Is het slim om de CV-ketel te laten vervangen voorafgaande aan de verkoop. Of is het beter dit te laten aan de nieuwe bewoners. Aangezien ze misschien vrije keuze willen, en andere verwante vernieuwingszaken gelijk willen meepakken (e.g. een moderne thermosstaat)? Dit is voormalige sociale huur, dus ik denk niet dat een hybride warmtepomp realistisch is.

Wat zouden jullie zelf willen als jullie een apartement zouden kopen?

Alvast bedankt!

[jannus66]

Zelf een CV ketel kopen, hebben wij ook gedaan bij de aankoop van ons laatste huis.

[Ecological]

Vergeet niet dat dit een gebrek is waarvan je het nu weet, dus ook juridisch verplicht bent om dit aan de nieuwe bewoners te melden, mocht je hem niet vervangen.

[Groningerkoek]

Lekker laten hangen maar wel melden. Kunnen ze daar met het bod rekening mee houden en zelf in alle rust bepalen wat zij willen. En de lekkage is gering dus men kan er prima nog een tijdje mee draaien.

Vrienden hebben ooit een nieuwe geplaatst vlak voor de verkoop (oude was echt stuk trouwens) en de kopers hebben dat ding via marktplaats verpatst omdat ze wat anders wilden.

[No Hands]

Vervangen, een nieuwe kost 2000 euro. De meeste mensen willen geen huis kopen waaar zulke belangrijke dingen gelijk al vervangen moeten worden.

[dimi_v]

Het is wel altijd een ding dat expliciet genoemd wordt op funda. Al denk ik altijd dat er wel duurdere reparaties aan een huis kunnen zijn. Een plat dak van 40 jaar oud wordt niet benoemd tenzij net vernieuwd, maar een ketel van 15 jaar oud zijn minpunten (maar kost zoals gezegd niet de wereld).

Een makelaar kan je misschien nog beter adviseren maar gezien het sentiment wat ik hier boven net benoem heb ik sterk vermoeden dat die je zullen adviseren te vernieuwen, zodat veeeel sneller en voor hoger bod verkocht gaat worden 😒

[TheGhostInc]

Offerte opvragen voor vervanging en in de Funda advertentie zetten dat de ketel vervangen wordt voor de oplevering. Je kunt dan het exacte type overnemen van de offerte met installatie jaar 2024.

Op de overname lijst kun je dan de 'korting' zetten die ze krijgen als de ketel niet vervangen wordt.

Op die manier verkoop je een 'af' huis en kunnen de kopers die kosten in hun hypotheek meepakken. Als ze het zelf willen doen kunnen ze dat ook doen. Misschien hebben ze wel een specifieke wens of een bevriende installateur oid.

[PhilipsFan]

Ik begrijp echt niks van de antwoorden hierboven. We zitten in een ongelooflijke verkopersmarkt. Je verkoopt nog een kot zonder cv, jouw huis gaat echt wel verkocht worden met een ietwat lekkende cv. Je hoeft alleen maar dat vinkje te zetten op de vragenlijst bij "moet de cv-installatie regelmatig worden bijgevuld', al zou je in dit geval nog zelfs kunnen twijfelen of dit onder 'regelmatig' valt. Ik zou zeggen de installatie moet 'soms' worden bijgevuld, maar die vraag staat niet op het formulier.

Overleg de situatie met de verkoopmakelaar, al zal die misschien ook de neiging hebben om de ketel te willen vervangen, want dan verkoopt hij makkelijker en misschien voor meer geld. Maar dat laatste betwijfel ik. Als bieders over elkaar heen bieden, dan maakt die cv-ketel echt niet uit, zeker niet als hij nog wel naar behoren functioneert. Als je 'm bij voorbaat vervangt ben je zeker weten 2000 euro verder. Als je 'm niet vervangt scheelt het je misschien 500 op een bod. Maar misschien ook wel helemaal niks.

[Dutchhero]

Ik zou gewoon overleggen met de kopers. Je kunt wel een nieuwe ketel plaatsen zonder overleg maar wellicht willen zij de woning aanpakken en een warmtepomp plaatsen, dan is het toch zonde dat je een nieuwe ketel hebt geplaatst.

[FitTiv]

Heb je gevraagd wat het kost om te laten repareren? Als dat enkele tientjes tot enkele honderden euros is zou ik dat doen. Mooie tussenweg lijkt me. Geeft toch meer vertrouwen ook bij de rest van het huis dat er iets van onderhoud gepleegd is.

[pennywiser]

FitTiv schreef op zondag 31 maart 2024 @ 10:48:
Heb je gevraagd wat het kost om te laten repareren? Als dat enkele tientjes tot enkele honderden euros is zou ik dat doen. Mooie tussenweg lijkt me. Geeft toch meer vertrouwen ook bij de rest van het huis dat er iets van onderhoud gepleegd is.

Ik denk lekke warmtewisselaar, de reparatiekosten daarvan evenaren die van een andere ketel plaatsen.

@PaulMauge Zwart op wit melden in de omschrijving zodat je daarop terug kunt vallen en het zeker weten gemeld is. Als de kopers dan aangeven we wisten dit niet dan hadden ze het wel kunnen weten.

[Wolly]

Dutchhero schreef op zondag 31 maart 2024 @ 07:48:
Ik zou gewoon overleggen met de kopers. Je kunt wel een nieuwe ketel plaatsen zonder overleg maar wellicht willen zij de woning aanpakken en een warmtepomp plaatsen, dan is het toch zonde dat je een nieuwe ketel hebt geplaatst.

Een warmtepomp plaatsen in een ex-sociale huur appartement

Als je al iemand vindt die zoiets overweegt betekent dat ook dat je 99 anderen hebt afgestompt die op de top van hun leengrens zoeken.

[PaulMauge]

FitTiv schreef op zondag 31 maart 2024 @ 10:48:
Heb je gevraagd wat het kost om te laten repareren? Als dat enkele tientjes tot enkele honderden euros is zou ik dat doen. Mooie tussenweg lijkt me. Geeft toch meer vertrouwen ook bij de rest van het huis dat er iets van onderhoud gepleegd is.

Niet gevraagd! De monteur begon gelijk over vervangen. De aanname gedaan dat hij het wel zou repareren als dat kosteneffectief was.

Qua alle andere reacties, dank! Neig naar niet vervangen. Het apartement staat ook nog eens in Amsterdam, dus gaat als een warm broodje over de toonbank. Het laten vervangen lijkt ook niet moeilijk, dus denk niet dat het kopers afschrikt.

En ik zal het zeker vermelden tijdens de verkoop!

[Sport_Life]

PaulMauge schreef op zondag 31 maart 2024 @ 20:56:
[...]


Niet gevraagd! De monteur begon gelijk over vervangen. De aanname gedaan dat hij het wel zou repareren als dat kosteneffectief was.

Qua alle andere reacties, dank! Neig naar niet vervangen. Het apartement staat ook nog eens in Amsterdam, dus gaat als een warm broodje over de toonbank. Het laten vervangen lijkt ook niet moeilijk, dus denk niet dat het kopers afschrikt.

En ik zal het zeker vermelden tijdens de verkoop!

Verkoopt die monteur toevallig zelf ook cv ketels? .

Ik zou nog iemand anders langs laten komen, een ketel zou toch 15 jaar mee moeten gaan ?

Als reparatie niet mogelijk is zou ik hem vervangen, maar de woningen die ik verkocht afgelopen jaren zaten in het luxere segment en dan willen kopers een huis dat af is en zijn ook bereid daarvoor te betalen:). Weet niet wat jouw doelgroep is ?

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 31-03-2024 21:12 ]

[Croga]

Als koper heb ik me nog nooit zorgen gemaakt over de staat van de ketel. Je weet gewoon dat zo'n ding eens in de zoveel jaar vervangen moet worden en het is geen rocket science.
Zoals anderen al melden; als koper zou ik graag de flexibiliteit hebben hier zelf iets in te kiezen.

Ons huidige huis had ook een ketel van 18 jaar oud. Toen wij er in gingen hebben we hem vervangen door een *veel* kleiner exemplaar (van 15kW naar 6kW gegaan) en zelfs die staat af en toe nog te pendelen vanwege te weinig warmtevraag voor de minimale capaciteit. Als de vorige bewoners hem gewoon 1-op-1 vervangen hadden, zaten we nu met een hogere gasrekening.

[MotorBeast]

PaulMauge schreef op zondag 31 maart 2024 @ 20:56:
[...]


Niet gevraagd! De monteur begon gelijk over vervangen. De aanname gedaan dat hij het wel zou repareren als dat kosteneffectief was.

Qua alle andere reacties, dank! Neig naar niet vervangen. Het apartement staat ook nog eens in Amsterdam, dus gaat als een warm broodje over de toonbank. Het laten vervangen lijkt ook niet moeilijk, dus denk niet dat het kopers afschrikt.

En ik zal het zeker vermelden tijdens de verkoop!

Diagnose al gesteld? Ik had 2 jaar ook een lekkage. Pakking laten vervangen van de warmtewisselaar. Klaar en draaien maar. Kostte me 7 tientjes.

[TheGhostInc]

PhilipsFan schreef op zondag 31 maart 2024 @ 03:43:
Ik begrijp echt niks van de antwoorden hierboven. We zitten in een ongelooflijke verkopersmarkt. Je verkoopt nog een kot zonder cv, jouw huis gaat echt wel verkocht worden met een ietwat lekkende cv. Je hoeft alleen maar dat vinkje te zetten op de vragenlijst bij "moet de cv-installatie regelmatig worden bijgevuld', al zou je in dit geval nog zelfs kunnen twijfelen of dit onder 'regelmatig' valt. Ik zou zeggen de installatie moet 'soms' worden bijgevuld, maar die vraag staat niet op het formulier.

Ik snap juist helemaal niks van jouw antwoord.
Natuurlijk verkoopt elk krot in deze markt, maar een lekkende CV installatie is onzekerheid. Als kopers in de orde van een half miljoen moeten uitgeven, dan willen ze geen onzekerheid.
Omdat @PaulMauge het probleem al weet wil je niet je kopers zenuwachtig maken met het idee dat er mogelijk nog veel meer mis is.
Helemaal omdat de meeste kopers tegenwoordig een huis willen kopen dat 'af' is en niet 'achterstallig onderhoud' ademt.

Kopers denken niet in €500 meer/minder, die denken in €5000 meer/minder.
Maar ook, de cv-ketel kan mee gefinancierd worden in de hypotheek als de verkopers deze afrekenen. Anders moeten de kopers dit uit eigen middelen halen die ze waarschijnlijk al hard nodig hebben voor k.k. en verhuis/inrichtkosten.

Sowieso is dit een huis met CV-ketel, waarbij je al niet in de 'top' van de markt zit. Woningen met A-label zonder gas verkopen beter/duurder dan woningen met een slechter label op gas. Je wilt niet meer kopers afschrikken.

[MzKzM73]

Hier na kopen nieuwe woning vorig jaar enkele weken voor de overdracht door de verkopende makelaar gebeld met de melding dat de CV in druk afnam (Remeha Calenta 40C).
Volgens de loodgieter een lekke warmtewisselaar. Vervangen zou €800,- zijn. Of ze het moesten laten vervangen of als cash overmaken?
Omdat het ding al 13 jaar oud is en ik misschien toch naar de warmtepomp wilde heb ik de cash maar gedaan.

Het bleek uiteindelijk de automatische ontluchter te wezen.
2e hands ketel voor een habbekrats op marktplaats gescoord voor onderdelen en sinds de ontluchter is uitgewisseld niet meer bij hoeven vullen.
Nu na een klein jaartje klussen ben ik inmiddels bekend met het "werk" van de loodgieter die de vorige bewoners hadden dus die €800,- zijn inmiddels wel opgekomen aan materialen en gereedschap.

Ik zou dus even proberen uit te sluiten of het idd de wisselaar is, of een extern lek.

[Question Mark]

Mijn ketel van 17 jaar lekte ook een paar maanden voordat ik mijn huis te koop zette. Ik heb het onderdeel wat lekte laten vervangen en was in totaal zo'n 150 euro kwijt.

Leverde ik bij de verkoop gewoon een goed werkende ketel op, en de kopers mochten volledig zelf gaan uitzoeken wat men op termijn met die ketel wil. Voor die 150 euro wilde ik geen gezeur, en potentiele kopers het gevoel geven dat de woning altijd prima onderhouden geweest is.

[Barre_Code]

In mijn woning die ik verkochte in 2022 zat een huurketel van de vorige bewoonster. Wilde die altijd al vervangen maar woonde er kort dus kwam er niet aan toe.

Toen met de verkoop besloten die absoluut te willen vervangen want een huurketel is gewoon een dik minpunt bij verkoop. Heb toen via een tweedehands website een 3 jaar oude ketel erin laten zetten voor ik geloof 700€ inclusief montage en schoonmaken.

Note: dit was wel exact hetzelfde model als erin zat dus montage was daarom ook goedkoop en erg snel gedaan.

[ Voor 11% gewijzigd door Barre_Code op 02-04-2024 12:44 ]

[Joost1981_2]

Hierboven is het al aangegeven. Ik zou er geen euro aan spenderen en gewoon aangeven tijdens de verkoop. Elk huis heeft wel wat.. Lekkende ketel onzekerheid? Nee, ding is oud en lekt en moet op termijn vervangen worden. Het hoeft ook niet direct.

Je woning verkoop je wel want verkopersmarkt. Overbieden gaat weer als een malle. Straks is je koper iemand met overwaarde uit een vorige woning die het geld wel moet investeren in de woning (of de hypotheekschuldd kleiner maken)

[Question Mark]

Joost1981_2 schreef op donderdag 4 april 2024 @ 19:16:
Je woning verkoop je wel want verkopersmarkt. Overbieden gaat weer als een malle.

Dat is wel heel sterk regio-gebonden en iets te kort door de bocht.

De keuze om de ketel niet te vervangen is vrij logisch aangezien niet bekend is of evt. nieuwe kopers verduurzamingsplannen hebben. Als herstel van de ketel echter met een paar tientjes klaar is, zou ik daar ook geen moment over twijfelen.

Het kopen van een woning gaat gepaard met veel emotie, en een woning die 100% instapklaar is of een woning waar tóch nog iets (noodzakelijks) aan moet gebeuren roept toch een heel ander gevoel op.

[olafmol]

PaulMauge schreef op zondag 31 maart 2024 @ 20:56:
[...]


Niet gevraagd! De monteur begon gelijk over vervangen. De aanname gedaan dat hij het wel zou repareren als dat kosteneffectief was.

Qua alle andere reacties, dank! Neig naar niet vervangen. Het apartement staat ook nog eens in Amsterdam, dus gaat als een warm broodje over de toonbank. Het laten vervangen lijkt ook niet moeilijk, dus denk niet dat het kopers afschrikt.

En ik zal het zeker vermelden tijdens de verkoop!

ALLE monteurs roepen gelijk vervangen, omdat ze ook CV ketels verkopen, en dat is weer lekker uren schrijven.

Deze lekkage klinkt als wat rubbers/pakringen die vervangen moeten worden, is ws een paar tientjes werk en zo gedaan.

Los daarvan, als je huis in de randstad is, zal het de kopers worst zijn, die gaan ws toch de hele boel vervangen met vloerverwarmingen en warmtepompen (dat zie ik hier in de straat nl overal gebeuren).

Dus: ff kijken of je die lekkage voor paar tientjes kunt laten oplossen, zo niet, dan laten hangen, en netjes melden. Verder niet druk over maken.