Scheur in muur en verzakking

[Rambo008]

Beste
Weet iemand de kosten voor deze schade van een muur te repareren?
Huis staat te koop en heb interesse indien nog te redden valt.

[Koekstra]

Hier valt natuurlijk niets zinnigs over te zeggen.

Je vraagt jezelf al af of het huis nog is te redden. Ga dan niet op basis van dit fotootje op internet vragen wat het moet kosten.

Als je interesse hebt in dat huis, neem een bouwkundig onderlegd persoon mee, een constructeur, of laat een bouwkundige keuring uitvoeren. Hier ga je echt geen zinnig antwoord vinden op deze manier.

[ Voor 91% gewijzigd door Koekstra op 24-03-2024 22:30 ]

[Wilke]

Ben absoluut geen expert, maar volgens mij zijn (voornamelijk) horizontale scheuren over zo goed als de hele breedte van een muur geen goed teken. Het dak kan dan in het ergste geval losraken van de muur en gaan schuiven.

Maar zonder bouwtekeningen of minimaal een educated guess van de constructie kun je met maar 1 foto natuurlijk nooit echt conclusies trekken. Zeker niet over eventuele kosten van herstel, want dat hangt van de oorzaak af. En dat kan van alles en nog wat zijn.

[Klippy]

In NL zou ik zeggen bod doen onder voorbehoud van bouwtechnische keuring. In BE weet ik niet zeker hoe het werkt, maar lijkt me iets dat je altijd met de makelaar kan bespreken.

Heb je al contact gehad met iemand? Kan zijn dat er al een keuring gedaan is door de verkopende partij, eventueel met kostenplaatje. Zullen meerdere kopers naar vragen, als ze slim zijn dan spelen ze daar al op in.
Nu moet je dan nog steeds een eigen expert inschakelen, maar het geeft je een beter idee dan een foto online zetten.

[CyBeRSPiN]

Dat dak van dat huis linksachter lijkt schuin te staan? Of is dat vertekend op de foto?

[Rambo008]

Ik zal dan zeker naar een bouwkundig keuring vragen en op laten nemen als opschortende voorwaarde. Bedankt voor de info.

[Cyriel85]

Weet niet hoe oud de uitbouw is, maar die duidelijk scheur boven deur lijkt te komen omdat de latei boven raam en deur niet doorloopt, gescheurd is of niet aanwezig is.

2e scheur links ziet er minder erg uit.

Weet niet of je iemand kent met cyclomedia toegang? Dan kan je wellicht tot een kleine 20 jaar terug kijken hoe de scheur zich ontwikkeld.

Als die er al 20 jaar zit en niet groter wordt, geen groot probleem.

Wordt die jaarlijks wat groter: funderingsprobleem

[Opifex]

In 2009 leek de scheur er niet te zijn:



Alhoewel... als ik goed inzoom lijkt de scheur weggemoffeld geweest te zijn met verf?

[Opifex]

Mhmmm... nu ik nog wat beter kijk naar de meest recente beelden... dit is overduidelijk erger aan het worden.



@TS: ik zou zeker twee keer nadenken vooraleer je dit pand koopt!

[Rambo008]

Bedankt Opifex voor de moeite van het opzoeken .

[Roderiktweaker]

Dichtkitten en overschilderen

[daniel14]

Cyriel85 schreef op zondag 24 maart 2024 @ 22:52:
Weet niet hoe oud de uitbouw is, maar die duidelijk scheur boven deur lijkt te komen omdat de latei boven raam en deur niet doorloopt, gescheurd is of niet aanwezig is.

2e scheur links ziet er minder erg uit.

Weet niet of je iemand kent met cyclomedia toegang? Dan kan je wellicht tot een kleine 20 jaar terug kijken hoe de scheur zich ontwikkeld.

Als die er al 20 jaar zit en niet groter wordt, geen groot probleem.

Wordt die jaarlijks wat groter: funderingsprobleem

Dit lijkt op België, dan heb je niks aan cyclomedia.

[daniel14]

Opifex schreef op zondag 24 maart 2024 @ 23:00:
In 2009 leek de scheur er niet te zijn:

[Afbeelding]

Alhoewel... als ik goed inzoom lijkt de scheur weggemoffeld geweest te zijn met verf?

[Afbeelding]

Knap dit, hoe weet je dit met maar 1 foto te vinden?

Lijkt wel of ze alleen een rollaag hebben gemaakt en geen latei.

[wm1234]

De scheuren die je laat zien, wijzen bijna zeker op funderingsproblemen / grond verzakking.

Dus reken op fundatie herstel, lastig te zeggen wat dat gaat kosten maar meestal rond de 50k of meer (in NL) voor een hele woning. Je hebt wel methodes om specifiek weer fundering te repareren maar goedkoop is het niet.

Wat je veel ziet is een handhavingstermijn van funderingen na onderzoek, vaak stort het niet direct in maar bijv. moet je wel binnen 20 jaar wat doen.

In dit geval is het een bijgebouw, zou mij niet verbazen als sloop en nieuwbouw goedkoper is dan herstel.

[ Voor 12% gewijzigd door wm1234 op 24-03-2024 23:41 ]

[paQ]

daniel14 schreef op zondag 24 maart 2024 @ 23:37:
[...]


Knap dit, hoe weet je dit met maar 1 foto te vinden?

Lijkt wel of ze alleen een rollaag hebben gemaakt en geen latei.

Ik denk niet dat "alleen een rollaag" daar het probleem is.
Links van de deur zakt het ook als het ware onder de scheur naar beneden. het is niet dat het halverwege de rollaag als het ware (alleen) naar rechts kantelt.

Ik gok op grondverzakking. (uitdroging bijv./ zakken waterpeil )

De scheuren starten al links om de hoek, maar zo te zien alleen aan de aanbouw. De buurman lijkt er geen last van te hebben. In dat geval wellicht gewoon een brakke fundering.

[ Voor 14% gewijzigd door paQ op 24-03-2024 23:45 ]

[Opifex]

daniel14 schreef op zondag 24 maart 2024 @ 23:37:

Knap dit, hoe weet je dit met maar 1 foto te vinden?

Reverse image search --> Zoekertje op immowebsite --> Adres --> Streetview --> Historische data.

Heb het adres hier bewust niet neergepoot omdat OP dat zelf ook niet gedaan had. Dat heeft ie waarschijnlijk wel om een reden gedaan

[Opifex]

wm1234 schreef op zondag 24 maart 2024 @ 23:39:

In dit geval is het een bijgebouw, zou mij niet verbazen als sloop en nieuwbouw goedkoper is dan herstel.

De prijs van het pand wijst er ook op dat ze niet veel meer dan de prijs van de grond vragen lijkt me. Het EPC is ook barslecht, dus inderdaad: slopen en nieuwbouw is het meest interessante hier.

[Waterbeesje]

Mijn beste gok zou zijn dat de fundering instabiel is. Te veel willekeurige scheuren links en rechts. Dit is niet van enkel een latei die het laat afweten. En ze blijven verder scheuren, anders zou het lapwerk het wel gehouden hebben. Een goede bouwkundig inspecteur kan dat voor je uitzoeken.

Uiteraard kan het nog tientallen jaren overeind blijven als je het blijft repareren. Maar dat neemt niet het probleem weg.
De vloer kan weerspiegelen wat de fundering doet: als deze van beton is en ook scheuren vertoont (al dan niet gerepareerd) werkt het hele gebouw en heb je onregelmatige zetting in de grond.

De aanbouw is op enig moment tegen het hoofdgebouw aan gezet. Is deze verbinding nog goed? En de wand die daar aansluit?

Qua kosten: ik ken de bouwkosten niet in België maar die zullen niet te veel afwijken van NL.
Om de fundering te stabiliseren wil je grout injecties of iets dergelijks onder de fundering, dat loopt al snel in de tienduizenden euro's. Afhankelijk waar de draagkrachtige laag zit.
Vervolgens moet er een nieuwe latei over de hele breedte van de deur / raam en daarbij zal mogelijk het metselwerk daarboven volledig moeten worden vernieuwd.
Het dak moet met stempels worden opgevangen om later goed opgelegd te worden.
Dan de muur door de metselaar laten opknappen, dus oude reparaties er uit halen en opnieuw de voegen doen, mogelijk binnen stucwerk/wandafwerking en mogelijk ook de vloer.
En goed kijken of het dak niet is gaan lekken door het werken van de muur. Dakleer heeft een bepaalde flexibiliteit maar niet oneindig.

Kortweg gok ik dat je makkelijk de 50.000 euro overstijgt als je het goed laat doen.

[Marzman]

Waterbeesje schreef op maandag 25 maart 2024 @ 10:52:
Mijn beste gok zou zijn dat de fundering instabiel is. Te veel willekeurige scheuren links en rechts. Dit is niet van enkel een latei die het laat afweten. En ze blijven verder scheuren, anders zou het lapwerk het wel gehouden hebben. Een goede bouwkundig inspecteur kan dat voor je uitzoeken.

Kan ook zijn dat het kozijn vervangen is en niet genoeg steun geeft.

Bij mij hangt er een zware poort aan de garage, die is ook aan het scheuren daar. Moet die poort nog een keer op een andere manier steunen.

[huppelepups]

Ik zou ook nagaan wat voor fundering eronder zit en of er (in de buurt) sonderingen gedaan zijn.

[matthijst]

daniel14 schreef op zondag 24 maart 2024 @ 23:34:
[...]


Dit lijkt op België, dan heb je niks aan cyclomedia.

4 jaar aan foto's, 2009, 2012, 2021 en 2023, maar niet beter dan Google idd.

[matty___]

Roderiktweaker schreef op zondag 24 maart 2024 @ 23:22:
Dichtkitten en overschilderen

en vervolgens doorverkopen

[Roderiktweaker]

matty___ schreef op maandag 25 maart 2024 @ 15:04:
[...]

en vervolgens doorverkopen

Beunhaas B.V aan het werk. Ik weet er zelf niets vanaf maar het is waarschijnlijk dat er een gespecialiseerd bedrijf naar moet kijken en een rapport moet opmaken. Eventueel in overleg van de makelaar.

Het is niet een architectonisch hoogstandje, zou het niet efficiënter zijn om de boel (gedeeltelijk) af te breken en iets nieuws te bouwen? Als de kosten voor herstel hoog uitvallen.

[paQ]

Marzman schreef op maandag 25 maart 2024 @ 12:08:
[...]

Kan ook zijn dat het kozijn vervangen is en niet genoeg steun geeft.

Bij mij hangt er een zware poort aan de garage, die is ook aan het scheuren daar. Moet die poort nog een keer op een andere manier steunen.

het kozijn mag niet dragen

[AtomicShockwave]

Die fundering is gezakt. Anders had je nooit die scheuren bij dat kleine raam gehad. Dit stuk is harder gezakt dan de zijgevel en daar breekt ie van los.

Als zou ik die zijgevel mn bij die aanbouw ook eens goed bekijken. Want daar is ook al vanalles gerepareerd.

[Anoniem: 39993]

Dit lijkt inderdaad BE. En dan weet ik niet hoe de regels zitten m.b.t. de inrichting van het perceel. Maar in NL.... zou dit echt een perceel zijn waar je eigenlijk niets mee kunt zonder er een heel grote haag omheen te zetten. Schuttingen of muren zouden niet mogen zo grenzend aan de openbare weg.

Ons huis (pre WO2) is scheef gezakt. We weten ook waarschijnlijk wel hoe dat komt: 1 deel van het huis staat op een gedempte sloot en een deel staat op het grasland naast die sloot. Ze hebben de sloot stevig gedempt en die is ietsje minder gezakt dan de rest. Dat zakken zou tussen 40 en 45 weleens wat "geholpen" kunnen zijn door wat vliegtuigbommen, het huis is gespaard want daar zaten Duitste officieren in (laatste huis voo sperrgebiet). Hier is ook zoiets gebeurd (maar dan minder desastreus), maar het huis in dit topic is niet bijna 90 jaar oud en het zakt nog steeds. Dit gaat een forse forse kostenpost worden.

Kun je wel kopen, maar dit huis komt te koop vanwege dit probleem. Combineer dat met de wat onhandige ligging van het perceel (niet heel prive).... mag niet veel kosten.

[ Voor 9% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 25-03-2024 22:06 ]

[Klippy]

Nouja, zoals gezegd, het probleem lijkt zich alleen in de aanbouw voor te doen. Dat het hele huis zakt is niet gezegd, op de foto's zie ik daar geen bewijs voor, maar vooral op zolder zitten veel schroten, dus het is ook niet echt goed te beoordelen.
Op de interieurfoto's zie je in de badkamer (die volgens mij rechts naast de voordeur zit) wel dat het ook in de binnenmuur goed zichtbaar is, zowel boven het raam als verder naar beneden, de tegels zijn tot bijna de badkuip gescheurd, dus beide muren van de aanbouw hebben er last van. Jammer genoeg zit er in de keuken een soort lambrisering/schroten voor. Dat zit er al lang zo te zien, maar het is ook niet weggetrokken om verder te onderzoeken, dus mijn eerdere optimisme dat het misschien al bekeken is, is denk ik niet van toepassing.

Ik denk dat je die aanbouw inderdaad beter als verloren kan beschouwen, daar mis je zo te zien ook niet veel aan.
Als je handig bent kan je een nieuwe (laten) neerzetten, mits de rest van het huis stabiel is, maar het huis is inderdaad niet voor niks relatief goedkoop en het perceel vind ik persoonlijk ook niks. Ik denk niet dat het te koop staat vanwege dit probleem, ziet er meer uit als eigenaren die gewoon te oud zijn er te blijven.

[matty___]

Roderiktweaker schreef op maandag 25 maart 2024 @ 17:07:
[...]

Beunhaas B.V aan het werk. Ik weet er zelf niets vanaf maar het is waarschijnlijk dat er een gespecialiseerd bedrijf naar moet kijken en een rapport moet opmaken. Eventueel in overleg van de makelaar.

Het is niet een architectonisch hoogstandje, zou het niet efficiënter zijn om de boel (gedeeltelijk) af te breken en iets nieuws te bouwen? Als de kosten voor herstel hoog uitvallen.

ja geen idee. Maar het hoe dan ook aardig wat geld kosten. Oorzaak zal de fundering wel zijn. Wie weet wat er nog meer speelt onder het huis.