Verborgen gebrek ? Lekkage daklood - Muur achter behang nat

[BeunhaasBV]

Beste allen,

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 3% gewijzigd door BeunhaasBV op 22-03-2024 15:58 ]

[Lelletje]

Heb je bouwkundige keuring laten uitvoeren?

Ik vrees dat het erg lastig te bewijzen wordt als de vorige bewoners dit wisten.

Ik zou offerte opvragen en als het meevalt, zou ik het inderdaad afdoen als een incident, omdat je ook een hoofdpijndossier wilt voorkomen.

[BeunhaasBV]

Lelletje schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 15:53:
Heb je bouwkundige keuring laten uitvoeren?

Ik vrees dat het erg lastig te bewijzen wordt als de vorige bewoners dit wisten.

Ik zou offerte opvragen en als het meevalt, zou ik het inderdaad afdoen als een incident, omdat je ook een hoofdpijndossier wilt voorkomen.

Geen bouwkundige keuring laten uitvoeren nee.
Zal ongeveer vijf meter daklood zijn wat vervangen moet worden + gevoegd.

[Hielko]

Moet je wel aantonen dat de vorige bewoners dit wisten?

Je zou ook kunnen beargumenteren dat een lekkage van deze omvang het normaal gebruik van de woning / deze kamer in de weg staat. Als verkoper ben je altijd aansprakelijk voor dergelijke grote gebreken, onafhankelijk van het feit of je het wist of niet.

[Bas.013]

Lelletje schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 15:53:
Heb je bouwkundige keuring laten uitvoeren?

Ik vrees dat het erg lastig te bewijzen wordt als de vorige bewoners dit wisten.

Ik zou offerte opvragen en als het meevalt, zou ik het inderdaad afdoen als een incident, omdat je ook een hoofdpijndossier wilt voorkomen.

Lijkt mij ook. Zoveel vocht konden de verkopers niet verbergen en dan niet melden bij de verkoop.

[Lelletje]

BeunhaasBV schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 15:56:
[...]


Geen bouwkundige keuring laten uitvoeren nee.
Zal ongeveer vijf meter daklood zijn wat vervangen moet worden + gevoegd.

Mijn ervaring is dat dit ruim onder de 1000 euro moet kunnen.

[frennek]

BeunhaasBV schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 15:56:
[...]


Geen bouwkundige keuring laten uitvoeren nee.
Zal ongeveer vijf meter daklood zijn wat vervangen moet worden + gevoegd.

Had een bouwkundige tijdens de bouwkundige keuring aan het daklood mankementen kunnen zien? Het lood zit in het zicht, dus ik vermoed van wel. Dan is dit geen verborgen gebrek.

[edsandje]

Foto's van het lood?
Dan is makkelijker te bepalen of dit te zien was ja of nee.

[BeunhaasBV]

edsandje schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 16:15:
Foto's van het lood?
Dan is makkelijker te bepalen of dit te zien was ja of nee.

[Thijsmans]

Opzettelijk verzwijgen is niet noodzakelijk; ook als de verkoper "had moeten weten" van het gebrek, kan dat genoeg zijn. Maar ook dat is lastig, gezien het gaat om een gebrek buiten het zicht.

Daarnaast lijkt me niet te zijn voldaan aan het vereiste dat de woning zo niet geschikt is voor normaal gebruik.

Kansarme zaak, zelf oplossen en eventueel nog proberen de zaak minnelijk te schikken (ieder de helft dragen en er geen verdere zaak van maken). Sowieso: door met je leven en genieten van een nieuw en waterdicht huis

[frennek]

BeunhaasBV schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 16:26:
[...]


[Afbeelding]

[Afbeelding]

Dit is direct zichtbaar dat het slechts is ingeslepen. Normaal gaat het trapsgewijs in de voeg, zodat het doorgezet kan worden. De methode die hier is gebruikt kan lang goed gaan, maar bij voldoende regenval komt het er vroeg of laat altijd doorheen. Ik noem dit geen verborgen gebrek, maar een goedkope bouwoplossing. Bij een bouwtechnische keuring had dit direct naar voren gekomen als mogelijk risico op lekkage.

[frennek]

Dit oplossen volgens de norm is trouwens wel zeer bouwintensief en dus erg kostbaar. Is dit een gevel die normaal veel regenbelasting heeft en op het zuid/westen is gericht? Je ziet ook dat de bakstenen nog steeds vochtig zijn.

Het lood dieper inslijpen, goed afvoegen en de gevel impregneren zou misschien nog wel kunnen werken en een redelijk goedkope oplossing zijn. Het lood doorzetten tot het binnenblad gaat wel meer dan een paar duizend euro kosten.

[edsandje]

Nou dit is wel duidelijk zichtbaar.
Niet eens afgevoegd en ingeslepen.
Loketten is gewoon beter in zo een situatie en dan tot in de spouw.
Maar dit lijkt me niet een verborgen gebrek.

[frennek]

Hier een voorbeeld hoe het normaal wordt gedaan:



Het lood loopt dan helemaal door de voeg naar achteren door waar het omhoog wordt gezet. Water wat in de bovenste muur zit kan zo niet meer naar onderen doorlekken. Open stootvoegen voor extra ventilatie.

[pentaw1nz]

Daar hebben we er idd weer 1 in de categorie "Lange halen gauw thuis ".

Lood in de steen of voeg inslijpen is aanzienlijk minder werk en zo kan een aannemer ook een lagere prijs offreren.
Bij aanhoudende slag regen is je gevel dusdanig verzadigd dat het via de gevel naar binnen lekt.
Lood tot het binnenspouwblad had dit voorkomen.

Het is nogal een klus om dit alsnog aan te brengen.
Ook de route van een verborgen gebrek is geen fijne. Eigenlijk zijn de vorige eigenaar ook gewoon genaaid door een aannemer die dit zo achterlaat.


Persoonlijk zou ik dat stuk gevel impregneren. Ik durf je wel te garanderen dat je dan geen vocht doorslag meer krijgt en die muur binnen droogblijft.
Kost je 80 euro voor een vaatje impregneermiddel en een lage drukspuit.

Daarbij moet die voeg ook dicht. Het is even lastig inschatten of het lood daar diep genoeg voor zit, of dat je toch een stukje dieper moet slijpen. Dan zul je het lood er even uit moeten halen, dieper inslijpen, en weer terug monteren. Dan afvoegen+ gevel impregneren.

Heb je het dan "zoals het hoort" ? Nee.
Is het dan lekvrij? Ja.
En na 10 jaar weer een keer impregneren.

Impregneer je niet, dan blijft het vocht doorslaan. Ook als je het lood 5cm dieper aanbrengt.
Tis dus echt een kwestie van impregneren of anders het lood tot binnenspouwblad doortrekken (erg duur)

[ Voor 27% gewijzigd door pentaw1nz op 22-03-2024 17:35 ]

[frennek]

Een ander probleem bij deze opbouw is dat de spouw van de muur vermoedelijk naar binnen doorloopt en er geen koudebrug onderbreking is geplaatst in de doorlopende buitenmuur. Kortom, door de aanwezige convectiestromen in de spouw is de bovenhoek van deze uitbouw waarschijnlijk behoorlijk koud, wat sowieso potentiële vochtproblemen met zich meebrengt. Snel drogen zal het in ieder geval niet doen in deze omstandigheden.

[Draakje5]

Dus, beetje jammer dat je geen bouwkundige keuring hebt laten uitvoeren. Zoiets is standaard bij (oudere) woningen al zijn er tegenwoordig kopers die het vanwege de hectiek in de markt achterwegen laten. Nu heb je een grotere kostenpost want zoals hierboven genoemd hoor je dit trapsgewijs te bevestigen.

En de dakpannen schoonmaken kan ook geen kwaad .

[ Voor 24% gewijzigd door Draakje5 op 22-03-2024 19:22 ]

[pentaw1nz]

Draakje5 schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 19:20:
Dus, beetje jammer dat je geen bouwkundige keuring hebt laten uitvoeren. Zoiets is standaard bij (oudere) woningen al zijn er tegenwoordig kopers die het vanwege de hectiek in de markt achterwegen laten. Nu heb je een grotere kostenpost want zoals hierboven genoemd hoor je dit trapsgewijs te bevestigen.

En de dakpannen schoonmaken kan ook geen kwaad .

Dat mos is volgende maand verdwenen.

En huis van 2000 zou ik ook geen keuring doen...

[reiker]

Hielko schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 15:57:
Moet je wel aantonen dat de vorige bewoners dit wisten?

Je zou ook kunnen beargumenteren dat een lekkage van deze omvang het normaal gebruik van de woning / deze kamer in de weg staat. Als verkoper ben je altijd aansprakelijk voor dergelijke grote gebreken, onafhankelijk van het feit of je het wist of niet.

Dit; ik had bij een vorige woning een vergelijkbaar probleem. Lekkage in de badkamer, verkoper wist hier niks van. Kwam naar voren toen ik het laminaat op de boven verdieping eruit trok, alles zeiknat.
Onze makelaar kwam aan met een gerechtelijke uitspraak https://linkeddata.overhe...ECLI:NL:RBBRE:2006:AZ5428 waarin staat dat een verkoper ook aansprakelijk kan zijn als hij niet van het gebrek wist, maar het gebrek normaal gebruik van de woning wel in de weg staat zoals gegarandeerd wordt in de koopovereenkomst. Deze uitspraak was voor de rechtsbijstand van de verkopers genoeg om ze te vertellen dat ze maar beter met ons in overleg zouden gaan om eruit te komen.
Laat je goed voorlichten indien mogelijk!

[Draakje5]

pentaw1nz schreef op vrijdag 22 maart 2024 @ 20:33:
[...]

Dat mos is volgende maand verdwenen.

En huis van 2000 zou ik ook geen keuring doen...

Ook bij een huis van 2020 gewoon een keuring doen!