Recht van overpad vastleggen, of beroepen op verjaring

[Speeddragon]

Wij hebben een paar jaar geleden een huis gekocht en helemaal opgeknapt (de tuin, zolder en het schilderwerk buiten moeten nog ). Bij de koop hebben de makelaar en de notaris ons erop gewezen dat er geen officieel recht van overpad is vastgelegd voor de brandgang/achterom waarbij wij over het perceel van 2 buren moeten. Nu is het zo dat dit huizen van de sociale woningbouw zijn geweest en op de hoek de eerste bewoners nog zitten (die wonen er al sinds 1953..).

De brandgang is dus altijd ter goeder trouw gebruikt.



Grijs is de brandgang, huis 1 zijn wij.

Aangezien de buren op de hoek natuurlijk niet het eeuwige leven meer hebben vraag ik me af wat nu het verstandigste is om te doen. Alle twee de buren zijn positief over het vastleggen (onze directe buren moeten immers ook over het pad van het oudere echtpaar). Maar we zijn nogal geschrokken van wat het kost om het vast te laten leggen bij de notaris.

Na onderzoek doen, weet ik eigenlijk wel zeker dat het zeker verjaard is. (https://agajuristen.nl/civiel-recht/recht-van-overpad/). Ik vraag me dus af of het misschien ook een idee zijn om samen met de buren een soort bewijs vast te leggen en te ondertekenen dat de situatie dus al 50/60/70 jaar zo is. Ik heb al wel begrepen dat een brandgang geen verplichting is, gezien de tuin als toevluchtsoord gezien wordt.

Maar mijn rechtsbijstandsverzekering en een bevriende juriste gaven wel aan dat zodra er gezeur komt (b.v hoekhuis wordt verkocht en nieuwe bewoners willen die meters tuin er graag bij hebben), je snel veel meer geld kwijt bent om je gelijk te gaan halen. Nog losstaand van alle stress die erbij komt kijken. Ook gaf ze aan dat het een eventuele verkoop van je huis wel makkelijker maakt als het gewoon geregeld is.

Nu begreep ik ook dat je de buren het kan laten vastleggen in het koopcontract als ze de woning verkopen. Echter gaat het dan maar een keer mee, en moet het dan wel gebeuren..

Ik was benieuwd hoe jullie hier tegenaan kijken of hier ervaring mee hebben. Ik heb eigenlijk 2 opties.

1.Notarieel vast laten leggen, dit is het veiligste maar kost veel geld en wil ik alleen doen als optie 2 te risicovol is. Voordeel zou zijn dat het goed is voor de waarde van je huis, en je nooit meer gezeur kunt krijgen.

2. Beroepen op verjaring (wat het ook echt is), en je gelijk gaan halen zodra er gezeur van komt. Maar ik kan als leek niet inschatten hoeveel gezeur het daadwerkelijk is, en wat het je gaat kosten. Een bevriend juriste zegt dat het al snel oploopt en vooral veel gezeur en boze blikken gaat geven.

[Rensjuh]

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:25:
1.Notarieel vast laten leggen, dit is het veiligste maar kost veel geld en wil ik alleen doen als optie 2 te risicovol is. Voordeel zou zijn dat het goed is voor de waarde van je huis, en je nooit meer gezeur kunt krijgen.

Wat is "veel geld"?
Je moet je alleen even bedenken dat het nu eenmalig een paar centen kost, maar dan is het wel voor altijd geregeld en heb je nooit gezeik achteraf (als je ooit wilt verkopen of zo).

Het is maar net wat het je waard is...

Gewoon vastleggen, dan is het officieel geregeld.
Dan kost het maar een keer een paar centen.

[ Voor 7% gewijzigd door Rensjuh op 17-03-2024 20:36 ]

[twain4me]

Weet je wel zeker dat het hoekhuis niet toevallig nog steeds van de woningbouw is? als ze er al zo lang wonen is de kans aanwezig dat ze nog huren en kunnen ze in dat geval geen erfdienstbaarheid verstrekken aan je.

[Valorian]

Je hebt een koophuis van enkele tonnen. Die overeenkomst notarieel laten vastleggen gaat enkele honderden euro’s kosten, misschien hooguit 1000? En die split je met je directe buren? Ik zou het wel weten…

PS: Misschien kan je juriste-vriendin vast wat voorwerk doen of heeft ze nog wat netwerk voor je, om het nog wst hoedkoper te maken?

[Speeddragon]

Hoekhuis is zeker te weten een koophuis. Ze hebben het in de jaren 70 overgenomen van de woningstichting.

@Valorian Ik heb al 6 notarissen aangeschreven/ gebeld. Van 1 maar reactie gekregen, prijs was nog wat hoger dan jij schetste. Toevallig daarnet weer wat kantoren aangeschreven. En ik weet dat het maar op een paar honderd tot 1000 euro gaat, maar we zijn nog niet eens klaar met de verbouwing, hebben een kleine enzovoort.

Wil het wel uitgeven, maar niet er achteraf achterkomen dat het weggegooid geld was omdat je met de verjaring nogal sterk staat. Alleen ik ben nooit in zoon situatie terecht gekomen.

Als het zo simpel is als: hee nieuwe buurman, dit is verjaard dus we mogen er overheen (eventueel met wat hulp van de rechtsbijstand).. Dan is het nu zonde om 1000 euro aan een stuk papier uit te geven. Maar dat kan ik niet zo goed inschatten.


De rechtsbijstandsverzekering geeft natuurlijk aan dat het slim is dit nu vast te leggen, omdat ik anders bij hen aanklop. De bevriende juriste geloof ik wel op haar woord dat het snel duur kan worden. Al was dit niet haar vakgebied.

Ik ben vooral opzoek naar wat nieuwe inzichten hier, hoewel ik ook neig naar vastleggen..

[ Voor 18% gewijzigd door Speeddragon op 17-03-2024 20:47 ]

[Valorian]

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:44:
Hoekhuis is zeker te weten een koophuis. Ze hebben het in de jaren 70 overgenomen van de woningstichting.

@Valorian Ik heb al 6 notarissen aangeschreven/ gebeld. Van 1 maar reactie gekregen, prijs was nog wat hoger dan jij schetste. Toevallig daarnet weer wat kantoren aangeschreven. En ik weet dat het maar op een paar honderd tot 1000 euro gaat, maar we zijn nog niet eens klaar met de verbouwing, hebben een kleine enzovoort.

Wil het wel uitgeven, maar niet er achteraf achterkomen dat het weggegooid geld was omdat je met de verjaring nogal sterk staat. Alleen ik ben nooit in zoon situatie terecht gekomen.

Als het zo simpel is als: hee nieuwe buurman, dit is verjaard dus we mogen er overheen.. Dan is het nu zonde om 1000 euro aan een stuk papier uit te geven. Maar dat kan ik niet zo goed inschatten.

Ah, dat is ook wel weer waar. 👌

[Bas.013]

De notaris zal je in het eerste gratis gesprek een advies geven. Natuurlijk is dat niet helemaal objectief, maar die zal vast wel aangeven of het wel of niet juridisch zinvol is om vast te leggen. Verder is het een kwestie van offertes opvragen.

Is het een achterom zoals je meer ziet in nieuwbouw of een brandgang in geval van calamiteit?

Nu is wel het moment om op te pakken. Bij een verkoop ben je afhankelijk van de verkoopmakelaar. En kopers die voor (ve)veel geld deze woning kopen. En wellicht geen belang meer hebben met buren die over het terrein lopen.

[jeroenkb]

@Speeddragon Van de weblink die je gepost hebt:

In de meeste gevallen komt recht van overpad tot stand door verjaring. Als je dit recht dan alsnog wilt laten vastleggen, moet je het kunnen bewijzen. Foto’s en verklaringen van getuigen, zijn vaak genoeg om aan te tonen dat je het pad al die jaren stelselmatig gebruikt hebt.

Dus je moet bewijzen hebben en het dan alsnog laten vastleggen.

Dus of nu de kosten pakken of later (en dan hoger vermoedelijk gezien inflatie enzo)

[ Voor 18% gewijzigd door jeroenkb op 17-03-2024 20:57 ]

[Ivow85]

Als het straks een zaak gaat worden waarbij jij je moet beroepen op verjaring, dan ben je nog veel meer geld kwijt. Want naast dat je dan uiteindelijk alsnog de notariskosten voor je kiezen krijgt, heb je in dat geval ook nog te maken met juridische kosten die mogelijk niet volledig door je rechtsbijstandsverzekering vergoed worden nu zij al geadviseerd hebben om het op korte termijn in goede harmonie op te lossen.
En dat niet alleen: het kost je dan ook veel tijd en waarschijnlijk ook veel stress, want de uitkomst is onzeker. En het levert hoe dan ook een verziekte relatie met je toekomstige nieuwe buren als je via een rechtszaak het recht van overpad moet afdwingen onder het mom van verjaring.

Nu kost het alleen geld en in ontspannen sfeer één of twee gezamenlijke bezoeken aan de notaris (met de bewoners van beide buurthuizen). En ja, bijna iedereen kan wel leukere doelen voor €1000+ bedenken dan het te besteden aan wat papierwerk. Maar hoe onzichtbaar het resultaat ook is, het is waarschijnlijk wel heel nuttig besteed geld.

[Scheurbuik]

Nu je op goed speaking terms bent met de bewoners het hoekhuis.. zou ik het vastleggen. Kost geld, maar geeft je wel rust.
Denken dat je verjaring er zo doorheen krijgt is een illusie.. kist je dan veel meer geld en stress.

[Klippy]

Vast laten leggen, nu kan het nog en wil zo te horen iedereen meewerken.

Je hebt 2 buren die straks misschien een grotere tuin willen. Verjaring ligt ook erg aan de situatie, je zou al foto's moeten maken van de huidige situatie om aan te tonen dat het nu duidelijk een pad is.

En is het 100% zeker grond van huis 2 en 3? Wie onderhoud dit dan? Als je ooit een verzakking krijgt, of boomwortels, tegels stuk, gaan jullie het dan gezamenlijk aanpakken? Wat als buur 2 zegt laat maar zitten, dan kan het lastig worden.
Maar eigenlijk zou er al een kadastrale kaart bij moeten en foto's om het helemaal duidelijk te krijgen.

Jij hebt in deze het grootste voordeel, je mag je grond van 2 buren gebruiken, huis 3 heeft alleen "nadeel". Je weet nooit wie er later komt wonen, dus nu vastleggen.

[Oon]

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:44:
Dan is het nu zonde om 1000 euro aan een stuk papier uit te geven. Maar dat kan ik niet zo goed inschatten.

De waarde die je perceel kwijtraakt als je expliciet geen recht op overpad hebt (als er nieuwe buren komen en die het stuk afsluiten) is vele malen meer dan wat het kost om het juist wél vast te laten leggen.

Nu even regelen met huis 2 en 3 dat je dat recht hebt, als ze beiden meewerken kun je met z'n 3en regelen dan huis 3 dat recht verleent aan huis 1 en 2 en huis 2 dat recht verleent aan huis 1, dan ben je er uiteindelijk het goedkoopste vanaf. Helemaal als je die kosten kunt delen met huis 2.

[No Hands]

Maar als het echt een brandgang is dan mag niemand die afsluiten, dan komt de brandweer wel in opstand als je die erbij haalt. Wat zegt het kadaster over die brandgang? Van wie is ie?

[Wispe]

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:44:
Dan is het nu zonde om 1000 euro aan een stuk papier uit te geven. Maar dat kan ik niet zo goed inschatten.

Nee hoor, je betaalt 1000 euro voor rechtszekerheid. Dat wordt vastgelegd in dat stuk papier.
Onderschat het niet.

[jeroen3]

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:25:
Nu is het zo dat dit huizen van de sociale woningbouw zijn geweest en op de hoek de eerste bewoners nog zitten (die wonen er al sinds 1953..).

Er is dus een zeer reele kans dat zij het niet zelf gaan verkopen. Valt er dan ook nog wat te regelen?
Bij overlijden kun je ze bij een proces ook niets meer vragen. Dus je bewijs dat het al sinds 1953 zo zit is dan ook weg.

Ik zou gebruik maken van de mogelijkheid die ze je nu geven om dit vast te leggen als je deze achterom graag wilt behouden. Die kans hoeft zich niet nog een keer voor te doen.

[alwind]

Een rechtszaak kost je zo 4k en dan heb je geen garanties dat je wint. Kan ook rustig 1.5 jaar over heen gaan.

[Frogmen]

Netjes vast laten leggen en doe dat samen met de buren scheelt vast een hele hoop kosten. En ja het lijkt veel geld maar er moet ook best wat gebeuren en onderzocht worden om het goed vast te leggen.

[Marzman]

Als je nu buren hebt die het mee willen vastleggen zou ik dat zeker doen, je weet niet wat voor buren je in de toekomst krijgt en dan ga je veel meer kosten maken om je gelijk te krijgen. Misschien kun je de kosten delen met de buur van huis 2, de buur van huis 1 heeft er geen voordeel aan verder.

[Dido]

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:44:
Wil het wel uitgeven, maar niet er achteraf achterkomen dat het weggegooid geld was omdat je met de verjaring nogal sterk staat. Alleen ik ben nooit in zoon situatie terecht gekomen.

Als het zo simpel is als: hee nieuwe buurman, dit is verjaard dus we mogen er overheen (eventueel met wat hulp van de rechtsbijstand).. Dan is het nu zonde om 1000 euro aan een stuk papier uit te geven. Maar dat kan ik niet zo goed inschatten.

Laten we aannemen dat je een en ander in geval van nood inderdaad zou kunnen afdwingen op basis van verjaring, en dat je dus nu niets doet.

Over een paar jaar komt een van de bewoners van het hoekhuis te overlijden en vertrekt de ander naar een verzorgingstehuis. Een van hun kinderen besluit dat het een goed idee is om het huis te verkopen en "opeens" zitten er nieuwe bewoners in, die best wel raad weten met die extra vierkante meters die officieel van hun zijn, en die bouwen daar een mooie schuur op.

Jouw eigen kind kan dan niet meer achterom zijn/haar fiets in de tuin kwijt en je mag naar de rechter om het recht van overpad alsnog af te dwingen. Dat gaat je geld, tijd en moeite kosten. Zeker als je jaren eerder geen moeite hebt gedaan om een en ander te formaliseren, en de nieuwe bewoners van het hoekhuis helemaal geen zin hebben hun gloednieuwe schuur af te breken. Na een langdurige juridisch getouwtrek heb je goed kans dat de conclusie is dat ze die schuur toch echt moeten verplaatsen/verwijderen, maar dat jij ze een schadevergoeding moet betalen.

Al met al ben je waarschijnlijk meer geld, heel veel meer moeite, en maanden tijd kwijt (terwijl j ekind elke dag via de voordeur moet met de fiets.)

En tel erbij op dat dit, volgens Murphy, gegarandeerd gaat spelen op het moment dat het je het slechtst uitkomt: je hebt net je spaarrekening moeten plunderen vanwege een lekkend dak en, je bent net stervensdruk met een nieuwe baan, dus tjid en geld heb je niet in overvloed op dat moment.

Het alternatief is dat je nu even door de zure appel heenbijt, samen met je directe buren 1000 euro lapt en de rest van de tijd dat je hier woont rustig kunt slapen. Ik zou het wel weten...

[Bouwblokje]

Ik lees al een aantal jaar op dit mooie forum, maar toevallig dat dit topic me heeft bewogen om te reageren. Heb namelijk een juridische achtergrond in het civiel recht en ervaring op dit gebied.

Veel van de hierboven aangegeven argumenten zijn waar. Je gelijk hebben qua verjaring, staat zeker niet gelijk aan het krijgen. Dit gaat jou (en ook buren van huis 2), veel stress, notariskosten(als je wint) en juridische kosten geven voor je waarschijnlijk je gelijk krijgt. De mate waarin je gelijk krijgt, en hoeveel er van het pad overblijft valt dan ook nog te bezien.

Verder is het ook nog eens waarde vermeerderend voor je huis, en kan het in een wat slechtere tijd ervoor zorgen dat mensen je huis links laten liggen.

Het klopt dat er geen verplichting is tot een brandgang, de brandweer gaat hier niets van vinden. Je hebt immers een tuin. Recht van noodweg is dan ook niet iets waar je je op kunt beroepen.

Leg het alsjeblieft gewoon vast, en denk er nooit meer aan. Je koop met die paar honderd tot 1000 euro per huis (1/2), een hoop zekerheid en ziet het ook meteen terug in de verkoopwaarde/ kans op verkoop. Ook al denk je nu dat je nooit weg wilt.

[inquestos]

Bouwblokje schreef op maandag 18 maart 2024 @ 09:51:
Veel van de hierboven aangegeven argumenten zijn waar. Je gelijk hebben qua verjaring, staat zeker niet gelijk aan het krijgen. Dit gaat jou (en ook buren van huis 2), veel stress, notariskosten(als je wint) en juridische kosten geven voor je waarschijnlijk je gelijk krijgt. De mate waarin je gelijk krijgt, en hoeveel er van het pad overblijft valt dan ook nog te bezien.

Ik ben wel benieuwd. Wij zitten aan de andere kant van de situatie: nieuwe bewoners met een pad waarover buren (maar ook hondenuitlaters ondanks bord verboden toegang voor niet-bewoners) vrolijk gebruik van maken. Er zijn geen aktes wat betreft recht van overpad en ook geen 'bezitsdaden' (als in, niemand die het veegt, onkruid weghaald, of losse tegels weer goedlegd). Ik wordt getriggered door je opmerking: "hoeveel er van het pad overblijft". In hoeverre mag je een pad aanpassen? Het is nu 4 meter breed en neemt de helft van onze tuin in. Wat mijn vrouw betreft mag het best wat minder breed, of in elk geval wat planten erbij ipv enkel tegels, een afvalcontainer, fiets, of wellicht zelfs bredere schuur. Ik ben zelf wat huiverig, want ik vind goede relatie met buren belangrijker. Maar ik vraag me wel af hoe het juridisch zit. Kan iemand alsnog beroepen op verjaring en beletten het aan te passen (groener of minder breed) aangezien er waarschijnlijk al 80 jaar gebruik van wordt gemaakt ook al is sprake van nieuwe bewoners en gebrek aan 'bezitsdaden'?

@Speeddragon : ik hoop je met dit bericht overtuigd te hebben, want nieuwe bewoners kunnen wel net zo eens gaan denken als mijn vrouw . En zonder duidelijke akte krijg je sowieso gedoe, of je nu gelijk hebt of niet.

[ Voor 3% gewijzigd door inquestos op 18-03-2024 10:32 ]

[Speeddragon]

@Bouwblokje Bedankt voor het registreren en je berichtje!
@inquestos Dit is inderdaad precies wat ik wil voorkomen.. (liever dan later genezen wat wellicht een litteken achterlaat).

[TheGhostInc]

inquestos schreef op maandag 18 maart 2024 @ 10:31:
In hoeverre mag je een pad aanpassen? Het is nu 4 meter breed en neemt de helft van onze tuin in.

Het blijft jouw pad, dus binnen redelijke grenzen mag je doen en laten wat je wilt.
Daarnaast is het een pad, geen weg. Waarschijnlijk zijn er wel uitspraken te vinden, maar een breedte van 1 tot 1,5m is dan genoeg. Als je maar met een fiets, container of kruiwagen er overheen kunt is het goed.

Los daarvan mag je ook gewoon een toegangspoort plaatsen. Zeker als je last hebt van ongewenste bezoekers. Je moet dan wel de buren voorzien van sleutels.
Let hierbij wel op. Mensen kunnen hier enorm negatief op reageren, tot het niveau dat je poort gesloopt wordt. Ook kan het zijn dat je buren juist de wandelaars leuk vinden oid. en dan laten ze expres de poort open. Mijn ouders hebben een tijd lang een 'strijd' gehad over een groenstrook. Daar werden de struiken uit de grond getrokken en paaltjes om ver gereden. Anticipeer hier een beetje op. Door bijvoorbeeld het hek eerst alleen automatisch te laten sluiten, maar niet op slot te doen. Zodra de (meeste) mensen eraan gewend zijn kun je dan af en toe het hek op slot doen, bijvoorbeeld als je zelf thuis bent.
Gedragsveranderingen duren even, helemaal als mensen denken ergens 'recht' op te hebben.

[MeesterPieter]

voordeel aan het vastleggen is ook dat er duidelijkheid is over de functie en de minimale breedte van het pad. dan voorkom je ook dat de nieuwe bewoners straks klagen dat je:

er enkel lopend door mag (wil geen gebruik voor fiets brommer kliko etc)
je er slechts 1/2 keer per dag gebruik van mag maken
het pad vermalt tot 60-80cm
etc

vergeet ook niet dat hetzelfde geldt voor de bewoners van huis 2, ook zij kunnen dwars gaan liggen en hun stukje van de brandgang bij de tuin trekken, en jou de toegang ontzeggen

[weekend warrior]

Laten we voorop stellen dat ik geen jurist ben maar wel een kijker van de rijdende rechter.

Volgens mij is het in de huidige situatie een gunst van de bewoners van huis twee en drie dat je achterom in de tuin kan komen. Afspraken vastleggen lijkt mij dan ook een pre. Dat geeft alle betrokken partijen duidelijkheid, voorkomt een burenruzie en voorkomt discussie op de lange termijn.

- Verjaring is volgens mij alleen van toepassing op grond die jij nu in gebruikt hebt en de eerste eigenaar niet. In dit geval gebruikt huis twee de grond ook en wellicht huis drie ook.
- Recht van overpad is volgens mij alleen van toepassing als je niet van het perceel bij de openbare weg kan komen. Als de kavel aan de voorkant wel aan de openbare weg ligt kun je hier geen aanspraak op maken.

edit: mijn eerste punt lijkt niet te kloppen. Het lijkt dan te gaan om erfdienstbaarheid door verjaring.

[ Voor 6% gewijzigd door weekend warrior op 18-03-2024 13:32 ]

[Speeddragon]

Bedankt allemaal voor jullie reacties, ik ga het meenemen en kom er op terug!

[ZtaaB]

@Speeddragon Zijn wij buren van elkaar?

Heb toevallig een vergelijkbare situatie waarbij het achterpad eigendom is van een woningstichting.
De woningstichting wil er vanaf en ik kreeg een brief in de bus of ik interesse heb in het overnemen (om niets) van het aan mijn perceel grenzende stuk grond.

Ik zou dan in jouw plaatje huis nr2 zijn, en als ik bij de rijdende rechter wil komen, de boel dicht kunnen gooien en een buurtoorlog starten

Mijn buren parkeren nu hun auto op de grond die na de overdracht dan van mij zou zijn. Waar ik verder geen moeite mee heb. Maar begon mij al wel een beetje af te vragen of dat dan ook misschien ergens op papier moet.

Wel interessant om te lezen dat de kosten voor de overdracht rond de max van 1k euro zou liggen. Want dat kon niemand mij nog vertellen.

[jeroenkb]

ZtaaB schreef op maandag 18 maart 2024 @ 14:50:
@Speeddragon Zijn wij buren van elkaar?

Heb toevallig een vergelijkbare situatie waarbij het achterpad eigendom is van een woningstichting.
De woningstichting wil er vanaf en ik kreeg een brief in de bus of ik interesse heb in het overnemen (om niets) van het aan mijn perceel grenzende stuk grond.

Ik zou dan in jouw plaatje huis nr2 zijn, en als ik bij de rijdende rechter wil komen, de boel dicht kunnen gooien en een buurtoorlog starten

Mijn buren parkeren nu hun auto op de grond die na de overdracht dan van mij zou zijn. Waar ik verder geen moeite mee heb. Maar begon mij al wel een beetje af te vragen of dat dan ook misschien ergens op papier moet.

Wel interessant om te lezen dat de kosten voor de overdracht rond de max van 1k euro zou liggen. Want dat kon niemand mij nog vertellen.

Zou dan toch eerst willen weten waarom ze er gratis vanaf willen..

Dadelijk kleven er bepaalde terugkomende kosten aan

[Speeddragon]

ZtaaB schreef op maandag 18 maart 2024 @ 14:50:
@Speeddragon Zijn wij buren van elkaar?

Heb toevallig een vergelijkbare situatie waarbij het achterpad eigendom is van een woningstichting.
De woningstichting wil er vanaf en ik kreeg een brief in de bus of ik interesse heb in het overnemen (om niets) van het aan mijn perceel grenzende stuk grond.

Ik zou dan in jouw plaatje huis nr2 zijn, en als ik bij de rijdende rechter wil komen, de boel dicht kunnen gooien en een buurtoorlog starten

Mijn buren parkeren nu hun auto op de grond die na de overdracht dan van mij zou zijn. Waar ik verder geen moeite mee heb. Maar begon mij al wel een beetje af te vragen of dat dan ook misschien ergens op papier moet.

Wel interessant om te lezen dat de kosten voor de overdracht rond de max van 1k euro zou liggen. Want dat kon niemand mij nog vertellen.

Haha er is bij ons ook nog een huis nr0, maar die hebben ooit een garage de brandgang en was niet van toepassing voor het verhaal.

Die 1000 euro is wat er hier genoemd wordt. En de offerte die ik had kwam daar bij in de buurt, maar heb het wel nog openstaan bij nog een paar kantoren. Veel reageren er echter niet eens.

[ZtaaB]

jeroenkb schreef op maandag 18 maart 2024 @ 14:52:
[...]

Zou dan toch eerst willen weten waarom ze er gratis vanaf willen..

Dadelijk kleven er bepaalde terugkomende kosten aan

offtopic:
De woningstichting heeft alle aangrenzende huizen verkocht en is alleen nog eigenaar van dit versnipperde stukje grond. Ze willen er dus domweg van af. Zou mij zo geen reden kunnen bedenken waarom er terugkerende kosten aan een stukje extra 'tuin' zouden zitten en 30m2 is toch 10% extra tuin voor gratis
Maar anyway, ik wil TS zijn topic niet kapen. Misschien dat ik tzt als ik meer info heb een eigen topic hierover maak.

[Millie-ano]

Ik denk dat ze niet reageren omdat de meeste omkomen in het werk + dat de aanvraag wellicht wat uitzoek werk nodig heeft. Online is lastig zoeken.

Hier rekent een notaris €860 voor erfdienstbaarheid akte; https://www.justnotarissen.nl/site/tarieven
Dus reken op die €1000 en deel door 3 ? Als je na het kopen van een huis een verbouwing op €330 moet kijken vraag ik me af wat er gebeurt als nu je wasmachine stuk gaat.

Nu ben je nog op goede voet met je buren en ze willen allemaal mee in het verhaal. Straks wordt je kindje ouder, wil achterom en je hebt gezeik omdat je toevallig een nukkige buurman hebt.

[Speeddragon]

Het is sowieso niet gedeeld door 3, huis nummer 3 heeft er namelijk geen baat bij dus ik vind dat je niet kan verwachten dat die meebetalen.

Er is ook helemaal geen probleem als de wasmachine kapot gaat, maar er is nog genoeg wat we aan het huis moeten doen waar die 500 of meer goed voor gebruikt kan worden.

De reden van dit topic is juist om de afweging te maken om het geld nu hier in te stoppen of dat het niet nuttig is omdat bijvoorbeeld door verjaring het heel makkelijk is om op dat moment je gelijk te krijgen .

[ Voor 9% gewijzigd door Speeddragon op 18-03-2024 15:16 ]

[alex3305]

Speeddragon schreef op maandag 18 maart 2024 @ 15:14:
Het is sowieso niet gedeeld door 3, huis nummer 3 heeft er namelijk geen baat bij dus ik vind dat je niet kan verwachten dat die meebetalen.

[...]

Nee heb je, ja kun je krijgen. "Hey buurman/vrouw, wij willen dat recht van overpad netjes vast laten leggen. Daar was u het toch ook mee eens toch? Wij moeten daarvoor wel naar de notaris. Maar wilt u daar in de kosten aan bijdragen? Maar voelt u zich zeker niet verplicht.", of zoiets lijkt mij helemaal geen vreemde vraag. En als je een negatief antwoord krijgt, is dat volgens mij helemaal prima.

De kennis die ik van dit onderwerp heb van tv is dat het altijd veel gezeur is wanneer het niet vastgelegd is. Want je moet maar eens bewijzen dat het x-aantal jaar zo geweest is. Daarnaast gold de situatie pas toen alle overdrachten naar individuele eigenaars zijn gegaan van de woningbouwvereniging. Want daarvoor was het één perceel en was er dus geen overpad. Je zegt dat:

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:44:
Hoekhuis is zeker te weten een koophuis. Ze hebben het in de jaren 70 overgenomen van de woningstichting.

Maar dat moet je, als puntje bij paaltje komt, dan wel weer bewijzen.

Als ik zou moeten kiezen zou ik die 300, 500 of 1000 euro slikken en accepteren dat het nou eenmaal bij de aankoop van het huis hoorde. Dan is het in kannen en kruiken en hoef je jezelf er nooit meer druk over te maken. Wel zou ik proberen de buren mee te krijgen in de kosten. Met name woning 2 heeft er bijna net zoveel aan als jullie.

[InfinityEye]

Geen ervaring met dergelijke overpaden, maar je beschrijft alsof dit het ideale 'window of oppurtunity' is om alles notarieel te regelen. Je weet niet wat de (nabije?) toekomst brengt qua nieuwe buren van huis nummer 3, ook erfgenamen van huis 3 kunnen moeilijk doen - omdat die misschien denken dat het huis minder waard wordt?

Zie de notariskosten als een kleine bijdrage om de praktische situatie juridisch vast te leggen, zoals anderen zeggen: dit in de toekomst via een rechter regelen o.b.v. verjaring kan ook in je nadeel uitvallen en brengt heel veel onzekerheid, stress met zich mee. En wat te denken van evt. vrije dagen die je moet opnemen voor zo'n rechtzaak?

[Jochem Knoops]

Als de relatie met de buren nu goed is, probeer het dan zo compleet mogelijk te maken. Recente foto's, Foto's uit 1970, Eventueel perceeltekeningen uit die periode, etc etc. En voeg dat bij het dossier wat je (waarschijnlijk) gaat vastleggen.

[alwind]

Speeddragon schreef op maandag 18 maart 2024 @ 15:14:


De reden van dit topic is juist om de afweging te maken om het geld nu hier in te stoppen of dat het niet nuttig is omdat bijvoorbeeld door verjaring het heel makkelijk is om op dat moment je gelijk te krijgen .

Dat is het niet en ook dat zul je vast moeten laten leggen als het dan speelt.

[Roenie]

Zit je niet met twee keer kosten? Een keertje voor het pad achter nummer 2 en eentje voor het pad bij huis 3?

[Snelle Henkie]

Kun je niet aan de andere kant van je huis langs naar voren? Over je eigen grond?

[Accretion]

Speeddragon schreef op zondag 17 maart 2024 @ 20:44:
En ik weet dat het maar op een paar honderd tot 1000 euro gaat, maar we zijn nog niet eens klaar met de verbouwing, hebben een kleine enzovoort.

Dus als je zo dadelijk alles netjes gestuct hebt en wat geld gespaard hebt om de tuin te verbouwen, moet je mogelijk met de kruiwagens door je huis heen?

Gokken moet je alleen doen als je bereid bent om te verliezen.
Oftewel, zou je naar een roulette tafel lopen en daar je achterom inleggen; als je kans hebt om €1.000,- te verdienen?

Je moet zo denken, als je over 5 jaar in de knoop komt met de nieuwe buren; ga je veel spijt hebben. Doe niet iets waar je in de toekomst spijt van krijgt. Het heden is maakbaar, het verleden is in aanpasbaar.

De erfgenamen van je buren gaan echt geen moeite doen om recht van overpad toe te voegen aan het koopcontract, die verkopen liever een grote tuin.

En de nieuwe bewoners, die eigenaar zijn van het perceel, waarbij geen recht van overpad bestaat, verplaatsen toch de schutting naar achteren?
M.i. moet je dan ook niet gaan klagen, als jij de kans gehad hebt. Als de nieuwe bewoners het kopen zonder overpad omdat jij er geen €500,- voor overhad, moet je ze ook gewoon die grotere tuin gunnen.

Als je kiest om het niet vast te leggen, wil ik wel graag in dit topic alle updates horen m.b.t landjepik en de opeenvolgende rechtsgang

[BaRF]

Wij hebben precies hetzelfde gehad, echter was bij ons "huis 2" een vreselijke man die zelf bij de gemeente werkte. Wij woonden er al 5 jaar toen hij er kwam wonen. Hij vroeg ons op een dag "ik wil graag een nieuwe schutting, betalen jullie mee?" We gaven aan dat we een nieuwe schutting eigenlijk niet zo nodig vonden omdat de oude nog prima was, plus we hadden echt net een baby dus geld goed anders te besteden. Ok, geen probleem.

De dag erna heeft hij meteen onze achterom dicht gemaakt want die liep over een stukje brandgang wat volgens het kadaster bij zijn tuin hoorde. Uitleg dat we de achterom nodig hadden om de fietsen uit de tuin te rijden etc was allemaal alsof je tegen een muur praatte. Buurtbemiddeling er bij, niets hielp. Uiteindelijk verhuist, en nu een heerlijke tuin van 20m met uitzicht op niets dan groen.

Maar goed, ik zou het vast laten leggen

[Joe28965]

alex3305 schreef op maandag 18 maart 2024 @ 15:52:

Nee heb je, ja kun je krijgen. "Hey buurman/vrouw, wij willen dat recht van overpad netjes vast laten leggen. Daar was u het toch ook mee eens toch? Wij moeten daarvoor wel naar de notaris. Maar wilt u daar in de kosten aan bijdragen? Maar voelt u zich zeker niet verplicht.", of zoiets lijkt mij helemaal geen vreemde vraag. En als je een negatief antwoord krijgt, is dat volgens mij helemaal prima.

Ik zou dit zelf zeker niet doen. Ze zullen er ook al werk aan hebben om het vast te laten leggen dat mensen over hun erf mogen. Iets waar zij zelf niks aan hebben. Sterker nog, hun huis zou er eerder minder waard door kunnen worden aangezien mensen eerder zullen afhaken als ze "recht van overpad" zien dan dat ze denken "Ja, dat wil ik!".

Persoonlijk zou ik zeggen TS en middelste buren delen kosten voor eerste huis, TS betaalt kosten voor middelste huis. Dan betalen de mensen die er baat bij hebben.

[Anoniem: 39993]

Ik zou het vast laten leggen nu de 2 buren er geen problemen mee hebben. Geen idee wat er aan de andere kant van je perceel ligt, maar aangezien de vorige eigenaren van jouw woning niet mee hebben "geinvesteerd" in de gezamelijke brandgang, zou ik er ook niet driect op staan te springen om "buitenstaanders" rechten te geven op mijn grond.

Sterker nog, als ik in woning 2 woonde, had ik nu net zo'n diepe tuin als TS en kon TS de brandgang waarschijnlijk al helemaal niet bereiken.
Kosten? De partij die het vast wil laten leggen betaalt natuurlijk. De anderen hebben niets te winnen, behalve dat ze er een verplichting tegenover derden bij krijgen.

Maar met bewijs van verjaring en als er geen overeenkomst ten grondslag ligt aan eventueel gebruik, dan zou je in theorie de buren via de rechten kunnen dwingen om mee te werken aan het vastleggen van het recht. Dat zul je dan alsnog moeten doen en ik acht de kans groot dat een rechter zal gaan bepalen dat "eiser" dan voor die kosten opdraait.

Weet je zeker dat er geen periodes zijn geweest waarin de grond met schriftelijke toestemming in gebruik is geweest? Die periodes tellen namelijk niet mee voor verjaring.

TS kan er natuurlijk niets aan doen, die woont er pas net. Maar ik vind het ontstaan van dit soort situaties altijd een beetje onbegrijpelijk. Dan heb je een rijtje woningen, met een gezamelijke achterom waarin 1 eigenaar niet meedoet en dat dan juist na X jaar een discussie op gang komt over de rechten "van de eigenaren van het perceel waar men niet mee wilde doen".

[ Voor 60% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 31-03-2024 09:21 ]

[Roenie]

Accretion schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 08:17:
[...]
...Gokken moet je alleen doen als je bereid bent om te verliezen.
Oftewel, zou je jaar een roulette tafel lopen en daar je achterom inleggen; als je kans hebt om €1.000,- te verdienen?...

Dit dus.

Als je geluk hebt blijft alles zoals het was en zijn eventuele nieuwe bewoners (van huis 2 of 3) helemaal niet bezig met de brandgang en zien zij dit als iets dat gewoon zo is. Als je pech hebt ben je de brandgrang kwijt.

Dat geld is geen uitgave, maar een verzekeringspremie.

[Pathogen]

Ik mis nog een optie:

Accepteren dat je geen formeel recht van overpad hebt en rekening houden met de mogelijkheid dat je een tuin zonder brandgang hebt in de toekomst.

Zolang er niemand gaat morren kun je het gewoon lekker blijven gebruiken. Als je met het gebruik van de tuin er rekening mee houdt (dus niet een enorm duur fietsenhok neerzetten dat compleet nutteloos is als je overpad vervalt) dan kun je prima leven zonder gedoe.

[CappieL]

Van wie is de grond naast huis nummer 3?
Als dat ook van huis 3 is, is dat nog best wel wat m2 aan oppervlak wat "recht van overpad" zou betekenen.
Een nieuwe bewoner van huis 3 zou niet alleen de grond achter de tuin, maar ook naast de tuin voor eigen gebruik kunnen inzetten.

[Anoniem: 39993]

weekend warrior schreef op maandag 18 maart 2024 @ 13:26:
Laten we voorop stellen dat ik geen jurist ben maar wel een kijker van de rijdende rechter.

Volgens mij is het in de huidige situatie een gunst van de bewoners van huis twee en drie dat je achterom in de tuin kan komen. Afspraken vastleggen lijkt mij dan ook een pre. Dat geeft alle betrokken partijen duidelijkheid, voorkomt een burenruzie en voorkomt discussie op de lange termijn.

- Verjaring is volgens mij alleen van toepassing op grond die jij nu in gebruikt hebt en de eerste eigenaar niet. In dit geval gebruikt huis twee de grond ook en wellicht huis drie ook.
- Recht van overpad is volgens mij alleen van toepassing als je niet van het perceel bij de openbare weg kan komen. Als de kavel aan de voorkant wel aan de openbare weg ligt kun je hier geen aanspraak op maken.

edit: mijn eerste punt lijkt niet te kloppen. Het lijkt dan te gaan om erfdienstbaarheid door verjaring.

Een erfdienstbaarheid kan vanuit het gewoonterecht ook door verjaring ontstaan. Er is ook verjaring die tot bezit leidt, maar dan moet je andersmans grond door een actieve handeling voor iedereen duidelijk zichtbaar in bezit nemen.

Een erfdienstbaarheid laten vervallen, is best lastig. Een rechter gaat dat niet doen zolang er mensen ook maar enig redelijk belang hebben bij hun recht. Als het een soort van "misbruik van recht" wordt, dan gaat een rechter dat dus wel doen (of hij gaat heel restrictieve voorwaarden aan het gebruik stellen). Om bij Frank Visser te blijven: aflevering Warmond.

[Dom]

Een beetje een advocaat van de duivel kwestie, maar waarom zouden de bewoners van huis 3 zich zo laten vastleggen? Lijkt me een vrij grote aanslag op de waarde van hun woning aangezien het een erg groot stuk oppervlak van de tuin betreft.

In mijn ogen is een compensatie voor het waardeverlies dan ook wel op zijn plaats. Vragen of ze willen mee betalen aan het minder waard worden van hun perceel snap ik dan weer totaal niet.

Vergis ik me compleet in het waardeverlies? persoonlijk zou ik de weg namelijk als eigen oprit inrichten en hierbij heb ik geen zin om de rest van je perceel maar zo in te moeten richten dat iedereen met zn scootertje door m'n tuin heen kan crossen.

Als ik in de markt zou zijn voor een soortgelijke woning zou ik bijvoorbeeld de tuin als volgt in willen richten, passend bij mijn behoeftes. Een schuurtje voor de elektrische fiets/motor whatever,
Parkeren naast het huis om eventueel een EV op te kunnen laden en een veranda om in de zomer lekker te vertoeven. Ik heb natuurlijk geen idee wat de afmetingen zijn dus wellicht heb ik nu een minischuurtje waar alleen een step in past of een veranda waar de hele buurt in kan komen zitten, maar het is maar een voorbeeld.



Als ik al deze wensen niet kan vervullen ivm recht van overpad zou ik het huis al links laten liggen = huis is minder gewild en dus minder waard.

Des te belangrijker voor jou om dit te regelen nu iedereen het wel zou willen, want stel er komt iemand op nummer 3 (of 2) wonen die de tuin in richt zoals ik zou doen en dan heb je een giga getouwtrek en mogelijk een rechtzaak om nog met je kruiwagen bij je tuin te komen.
Als er bij de aanschaf geen enkele vorm van recht van overpad is, hoeft men daar ook geen rekening mee te houden met het inrichten van hun tuin lijkt me.

[ Voor 72% gewijzigd door Dom op 29-03-2024 15:29 ]

[Valorian]

Dom schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 15:15:
Een beetje een advocaat van de duivel kwestie, maar waarom zouden de bewoners van huis 3 zich zo laten vastleggen? Lijkt me een vrij grote aanslag op de waarde van hun woning aangezien het een erg groot stuk oppervlak van de tuin betreft.

In mijn ogen is een compensatie voor het waardeverlies dan ook wel op zijn plaats. Vragen of ze willen mee betalen aan het minder waard worden van hun perceel snap ik dan weer totaal niet.

Vergis ik me compleet in het waardeverlies? persoonlijk zou ik de weg namelijk als eigen oprit inrichten en hierbij heb ik geen zin om de rest van je perceel maar zo in te moeten richten dat iedereen met zn scootertje door m'n tuin heen kan crossen.

Als ik in de markt zou zijn voor een soortgelijke woning zou ik bijvoorbeeld de tuin als volgt in willen richten, passend bij mijn behoeftes. Een schuurtje voor de elektrische fiets/motor whatever,
Parkeren naast het huis om eventueel een EV op te kunnen laden en een veranda om in de zomer lekker te vertoeven. Ik heb natuurlijk geen idee wat de afmetingen zijn dus wellicht heb ik nu een minischuurtje waar alleen een step in past of een veranda waar de hele buurt in kan komen zitten, maar het is maar een voorbeeld.

[Afbeelding]

Als ik al deze wensen niet kan vervullen ivm recht van overpad zou ik het huis al links laten liggen = huis is minder gewild en dus minder waard.

Des te belangrijker voor jou om dit te regelen nu iedereen het wel zou willen, want stel er komt iemand op nummer 3 (of 2) wonen die de tuin in richt zoals ik zou doen en dan heb je een giga getouwtrek en mogelijk een rechtzaak om nog met je kruiwagen bij je tuin te komen.
Als er bij de aanschaf geen enkele vorm van recht van overpad is, hoeft men daar ook geen rekening mee te houden met het inrichten van hun tuin lijkt me.

Op zich helemaal eens (net als volgens mij de meeste reacties hier). Maar qua inrichten van zo’n tuin is het natuurlijk ook een beetje kip/ei. Want áls TS niets doet en er komt over twee jaar bijvoorbeeld die nieuwe bewoner op #3, dan zal die toch ook drie keer nadenken voor hij/zij gaat investeren in een veranda en schuur op de genoemde plekken. Want die koper weet ook dat iemand die bezwaar maakt vanuit #1/#2 heel sterk zal staan ivm het verjarings-verhaal. Dus de vraag is of een potentiele #3 bewoner dat risico on een desinvestering durft te nemen, of dat #1 en #2 het (kleine) risico op het verliezen van die tuintoegang durven te nemen… soort blufpoker, en zolang niemand iets doet kost het ook niemand geld en blijft alles status quo (en de burenrelatie goed).

Zelf overigens helemaal op de “gewoon vastleggen nu je de wind mee hebt qua meningen/buren”-route, maar het is uiteindelijk aan TS natuurlijk om hier alle afwegingen in te maken…

[Speeddragon]

Ik ben inmiddels in gesprek met de notaris, ik zal jullie wat feedback geven over het hoe en wat daar uitkomt.

[mcsluis]

Waarom zouden notariskosten door 3 gedeeld moeten worden? Enkel huis 1 en 2 hebben toch behoefte aan zekerheid? 3 heeft geen enkel belang in vastleggen. Kosten door 2 dus lijkt mij..

[Speeddragon]

mcsluis schreef op vrijdag 29 maart 2024 @ 21:32:
Waarom zouden notariskosten door 3 gedeeld moeten worden? Enkel huis 1 en 2 hebben toch behoefte aan zekerheid? 3 heeft geen enkel belang in vastleggen. Kosten door 2 dus lijkt mij..

Dat was voor mij ook altijd het uitgangspunt. De buurman op de hoek wint er namelijk niets mee... Heb het een paar keer voorbij zien komen in het topic, maar ben niet van plan om het aan hem te vragen.

[rtxxx]

Jammer dat niemand met het correcte antwoord komt.


Als voor 1992 buren met elkaar afspraken dat ze een stukje grond van elkaar mochten gebruiken om daarmee hun huis of tuin te bereiken dan onstond er een buurweg. Dat afspreken hoeft niet persee op papier te staan of uitgesproken te worden, gedogen was genoeg.

Doordat de buurweg de toegang tot een perceel regelde is er GEEN spraken van een erfdienstbaarheid door verjaring, immers stuiten afspraken de verjaring.


Buurwegen zijn nergens vastgelegd maar zijn wel nog steeds geldig.

[Speeddragon]

We zijn in ieder geval naar de notaris geweest en hebben een erfdienstbaarheid laten vastleggen!


Kostte om en nabij de 1200 euro dus dat was een zure appel. Maar het is nu wel duidelijk en voor altijd beschreven. De notaris gaf aan dat je gelijk hebben en je gelijk krijgen nog 2 verschillende dingen zijn.
Nu was hij natuurlijk niet helemaal onpartijdig aangezien hij ons iets wilde verkopen. Maar ik had er een goed gevoel bij en dit geeft me toch wat rust.

[hollandnick]

Speeddragon schreef op dinsdag 9 juli 2024 @ 11:22:
We zijn in ieder geval naar de notaris geweest en hebben een erfdienstbaarheid laten vastleggen!


Kostte om en nabij de 1200 euro dus dat was een zure appel. Maar het is nu wel duidelijk en voor altijd beschreven. De notaris gaf aan dat je gelijk hebben en je gelijk krijgen nog 2 verschillende dingen zijn.
Nu was hij natuurlijk niet helemaal onpartijdig aangezien hij ons iets wilde verkopen. Maar ik had er een goed gevoel bij en dit geeft me toch wat rust.

Mag je het pad dan nu ook blokkeren d.m.v. een ijzeren paal die je, als er naar gevraagd wordt en jij toestemming geeft, kan weghalen met een sleutel?

Dat zou al veel moeten oplossen denk ik

[No Hands]

Speeddragon schreef op dinsdag 9 juli 2024 @ 11:22:
We zijn in ieder geval naar de notaris geweest en hebben een erfdienstbaarheid laten vastleggen!


Kostte om en nabij de 1200 euro dus dat was een zure appel. Maar het is nu wel duidelijk en voor altijd beschreven. De notaris gaf aan dat je gelijk hebben en je gelijk krijgen nog 2 verschillende dingen zijn.
Nu was hij natuurlijk niet helemaal onpartijdig aangezien hij ons iets wilde verkopen. Maar ik had er een goed gevoel bij en dit geeft me toch wat rust.

De buren waren dus ook bij de notaris en de 1200 euro was voor het totaal?

[Speeddragon]

Klopt inderdaad, maar het kwam wel voor onze rekening omdat voor de buren er al wel iets geregeld was in 1967... Het voordeel van onze akte is dat er ook wat over de breedte instaat en dat onze poort in het pad mag staan, 90cm op de grond van de buren.