Woning (bj+-1900) > Pakhuis > Wordt dit onze woning?

[WeerNsKlussers]

Hoi allemaal,

Wij zijn weer van die klussers… We staan op het punt om te bieden op een woning (nouja woning..), een pand van ~62m2. We willen weten of we zaken over het hoofd zien voordat we de sprong wagen.

Aangezien het nu in gebruik is als pakhuis, is er geen eigen elektriciteitsaansluiting, geen gas, geen riool en geen cv installatie etc. Het bestemmingsplan is gelukkig wel voor bewoning. Voor heel het plan start vragen we de bouwtekeningen op bij de gemeente om het een en ander te controleren (hoop deze maandag te krijgen). We verwachten om tussen de 1.5 en 1.8 ton vrij te kunnen maken voor verbouwing, dit hangt lichtjes af van het bouwdepot maar gezien de gemiddelde prijs van woningen in de straat kunnen we er denk ik wel vanuit gaan.

Structurele zaken (opbouw/dak/uitbouw etc) willen we uitbesteden. Sloop, afwerking, kozijnen etc doen we zelf. Onze begroting is als volgt:

• €25,334.91 Onvoorzien
• €5,000.00 Complete badkamer
• €9,000.00 Dak repareren
• €7,500.00 Elektra (bedrading/WCD's/schakelaars/groepenkast)
• €10,000.00 Warmtepomp
• €10,000.00 WTW/ventilatie
• €10,000.00 Zonnepanelen kopen en aansluiten
• €12,000.00 Keuken
• €5,000.00 Leidingwerk gehele huis
• €15,662.00 Onvoorzien
• €8,200.00 Plafond
• €8,750.00 Ramen en deuren compleet
• €3,000.00 Huren afvalcontainer/verwerken puin
• €150.00 Huren sloophamer vloer verwijderen
• €2,000.00 Compleet toilet
• €5,000.00 Nieuwe trap
• €16,000.00 Uitbouw (2x3)
• €10,000.00 Tussenverdieping bouwen
• €10,000.00 Dakopbouw
• €3,000.00 Vergunning dakopbouw/dakterras/uitbouw/zonnepanelen
• €1,000.00 Lampen hele huis
• €18,000.00 Vloeren compleet
• €22,800.00 Wanden compleet

Totaal dus ~224.000 euro. Dat is dus te veel. Ziet iemand nog mogelijkheden om te besparen? Naast het laten zitten van een tussenverdieping/dakopbouw. De uitbouw willen we wel graag, aangezien dat vergunningsvrij kan en een prettigere keuken geeft. Verduurzaming willen we ook graag, en alles wat te maken heeft met casco moet want het zijn letterlijk muren, dak en een vloer op dit moment.

Daarnaast is dit het grove schetsplan; iedereen is welkom om te schieten als je dat leuk vindt



TLDR: 4 muren met soort van dak van 62m2 naar 82m2 brengen; haalbaar?????

[Rukapul]

Ooit eerder zelf zo groot verbouwd? Zo nee, stop nu.

Zo ja, ondanks dat het een klein oppervlak is klinkt het mij als een pretbegroting in de oren. 5k voor een badkamer? Ik mis (vloer)verwarming? Een uitbouw en dakopbouw voor 26k?

Wellicht kan het als je zelf heel goed aannemer kan spelen en heel handig bent en een hoge doorlooptijd kunt veroorloven, maar de risicos zijn groot.

[Rob-T6]

Belangrijke vraag…. Wat ga je zelf doen en hoeveel tijd steek je erin?

Installatie is heel afhankelijk van de keuzes.
Heb je vloerverwarming en een W/W warmtepomp?
Badkamer is erg laag ingeschat etc.

Mogelijk wanden dan weer wat hoog

Kortom veel open vragen 🧐

[mlo]

Vloer-, muur- en dakisolatie? Dubbelwandig(spouwmuur)?

[ Voor 30% gewijzigd door mlo op 16-03-2024 12:52 ]

[DukeBox]

Ik zie een paar puntjes wat ruim ingeschat, met name als je zelf handig bent maar een hoop andere dingen wel krap. Oftewel besparen wordt wel.jeel lastig, mogelijk kan je beter kijken om dingen uit te stellen.

[Monkeydancer]

De kostenramingen zijn schattingen? Of heb je dit al serieus uitgerekend met offertes? Ik vind het vooral met badkamer laag uitvallen. Verder mis ik nog een aantal zaken (vloerverwarming?). Waar je met name vooral moet kijken is de fundering. Dat is het eerste waarmee je moet beginnen. Een fundering die niet in orde is, zal je kapitalen kosten (ook leidingen, riolering hoort erbij).

[ Voor 5% gewijzigd door Monkeydancer op 16-03-2024 13:00 ]

[D-e-n]

Heb je het bij de dakopbouw over die extra slaapkamer, dus een extra verdieping erop? In dat geval is de schatting veel te laag. Ook die uitbouw ga je zo niet redden, ook al doe je de afbouw zelf.

Edit:
Ook nog zoveel vragen over de rest: wat versta je onder de tussenverdieping? Wat is je fundering en wat moet daar aan gebeuren? Heb je al bouwkundig advies gevraagd? Want dat lijkt me nodig bij zo'n klus

[ Voor 48% gewijzigd door D-e-n op 16-03-2024 13:17 ]

[WeerNsKlussers]

Rukapul schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 12:48:
Ooit eerder zelf zo groot verbouwd? Zo nee, stop nu.

Zo ja, ondanks dat het een klein oppervlak is klinkt het mij als een pretbegroting in de oren. 5k voor een badkamer? Ik mis (vloer)verwarming? Een uitbouw en dakopbouw voor 26k?

Wellicht kan het als je zelf heel goed aannemer kan spelen en heel handig bent en een hoge doorlooptijd kunt veroorloven, maar de risicos zijn groot.

Haha ik snap je punt, stoppen staat niet op de planning

Schattingen komen deels van ervaring in de bouw, deels van internet want we hebben niet met alles ervaring! De opbouw is een soort veredelde dakkapel, maar ik denk dat we die moeten schrappen. De uitbouw is 2x3 m, evt plaatsen we zelf kozijnen erin, dat moet blijken als we daadwerkelijk offertes kunnen opvragen.

In de post vloeren zit beton storten, frezen & vloerverwarming, pvc vloer. Boven droogbouw vloerverwarming.

Wanden zijn incl isoleren, en afwerken. Stuccen kunnen we zelf gelukkig. Waarschijnlijk heeft de gevel ook wat aandacht nodig waardoor die post hoog is uitgevallen.

Badkamer, tja 4m2 aan tegels, douchecabine, wasbak en WCtje (als dat comfortabel wil qua ruimte). Zelf installeren overigens.

[WeerNsKlussers]

Rob-T6 schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 12:49:
Belangrijke vraag…. Wat ga je zelf doen en hoeveel tijd steek je erin?

Installatie is heel afhankelijk van de keuzes.
Heb je vloerverwarming en een W/W warmtepomp?
Badkamer is erg laag ingeschat etc.

Mogelijk wanden dan weer wat hoog

Kortom veel open vragen 🧐

We dachten ~minimaal een jaar verbouwen waarbij 1 van ons zo goed als fulltime beschikbaar kan zijn. Aannemer is nodig voor de uitbouw/opbouw/dak. De rest zoveel mogelijk zelf! Onze eigen begroting is specifieker overigens, maar dan werd het een behoorlijk boekwerk.

We willen het in 1x goed doen qua isolatie en duurzaamheid. Die gasaansluiting hoeft van mij niet terug. En liever tweedehands keuken maar wel goed isoleren dan andersom.

[WeerNsKlussers]

mlo schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 12:51:
Vloer-, muur- en dakisolatie? Dubbelwandig(spouwmuur)?

Ja
Nee

Het speelveld ligt helemaal open wat dat betreft.

De oude vloer is/moet eruit, muurisolatie & voorzetwanden geplaatst en het plafond/dak geïsoleerd.

Wel flauw, met het meetellen van extra m2s is het bestaande dak isoleren stukken duurder dan een geïsoleerde dakopbouw plaatsen. Zal die post toevoegen in de begroting.

[WeerNsKlussers]

D-e-n schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 13:13:
Heb je het bij de dakopbouw over die extra slaapkamer, dus een extra verdieping erop? In dat geval is de schatting veel te laag. Ook die uitbouw ga je zo niet redden, ook al doe je de afbouw zelf.

Edit:
Ook nog zoveel vragen over de rest: wat versta je onder de tussenverdieping? Wat is je fundering en wat moet daar aan gebeuren? Heb je al bouwkundig advies gevraagd? Want dat lijkt me nodig bij zo'n klus

Ja ik kan wel een dwarsdoorsnede tekening maken voor je, maar eerst eens in woorden. Er is een schuin dak. De werkkamer/badkamer op mijn plattegrond zijn afgetimmerd met een plafond en daarboven een vlieringachtige ruimte. Aan de andere kant is het nog helemaal open. Onder de nok is zat ruimte om een dakkapel/dakopbouw plaatsen zodat je aan de achterkant van het huis een extra kamer hebt. Daarvoor moet die tussenvloer dus worden uitgebreid. Gevaarlijke aanname; maar er zijn nauwelijks woningen in de straat die dit niet hebben, dus we verwachten weinig (constructieve) problemen.

Over je edit: dit is in een niet-verzakkend stukje NL, zelfs boven NAP! (Tot nu toe dan..) De fundering is een van de redenen waar we die bouwtekeningen van de gemeente voor hebben opgevraagd. Op basis van de rest van de wijk is de fundering in orde, maar zien is geloven!

[WeerNsKlussers]

Monkeydancer schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 12:59:
De kostenramingen zijn schattingen? Of heb je dit al serieus uitgerekend met offertes? Ik vind het vooral met badkamer laag uitvallen. Verder mis ik nog een aantal zaken (vloerverwarming?). Waar je met name vooral moet kijken is de fundering. Dat is het eerste waarmee je moet beginnen. Een fundering die niet in orde is, zal je kapitalen kosten (ook leidingen, riolering hoort erbij).

Schattingen ja!

Mag ik vragen wat jij/jullie begroten voor een badkamer van 4m2 (waarschijnlijk zonder wc; die zien we als luxe als dat lukt ook qua ruimte)?

Ja ik ben wel bang voor hoge kosten mbt riool, mocht dit allemaal vergaan zijn, wat kost het om je huis weer wan te sluiten.. Dank, weer een mooi stukje huiswerk om uit te zoeken!

Gelukkig heb ik per ongeluk 2 posten onvoorzien gemaakt, zie ik net. (Maar liever teveel dan te weinig denk ik dan maar).

[Groningerkoek]

Ik mis de kosten voor het aansluiten op riool, elektra e.d.

We krijgen daarnaast een veel beter beeld van hoe realistisch je prijzen zijn als je aangeeft bij de posten wat je zelf doet en wat je uitbesteed.

Als je ruim de tijd hebt voor verbouwen dan kun je fors besparen door dingen proberen te scoren op veilingen/marktplaats. (Toen ik een huis voor mijn ouders bouwde ben ik bij faillissement verkopen geweest van 2 aannemingsbedrijven. Partij random hout voor een prikkie, en 50 kg schroeven en spijkers voor een prikkie om maar wat te noemen.

Wanden klinkt als erg duur. In theorie ben je met een stel latten, isolatiemateriaal 2 pallets met gipsplaten en een badkuip vol smeermiddel al klaar. (of huur een zwartwerker met een spackapparaat die je de hele woning doet op een zaterdag.)

Dakopbouw zou ik voorbereiden maar nog niet aanbrengen, mocht je dat later alsnog willen dan kun je dat doen als er weer wat meer spek op de botten zit van de bankrekening.

Elektra hangt heel erg af van wat voor materiaal je gebruikt en hoe uitgebreid je installatie wordt. 3K is normaal, 10K is dat ook.

[Groningerkoek]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 13:48:

Ja ik ben wel bang voor hoge kosten mbt riool, mocht dit allemaal vergaan zijn, wat kost het om je huis weer wan te sluiten.. Dank, weer een mooi stukje huiswerk om uit te zoeken!

Kun je simpel opzoeken bij de gemeente.

[Caelorum]

5k voor een badkamer is prima. Hier inclusief bad en twee muren verplaatsen 7k uitgegeven. Wel volledig zelf gedaan en het meubilair en tegels in de aanbieding gekocht en even een paar weken gestald.

[Aurum]

Als je veel zelf gaat doen dan weet je exact hoe duur je uit gaat zijn, want je hoeft dan alleen de materialen uit te rekenen en deze als losse posten bij elkaar op te tellen. Een verbouwingsbegroting maken is super simpel als je alles namelijk zelf doet hoef je alleen rekening te houden met de kosten van het materiaal.

Dus dan is de vraag voor tweakers voornamelijk om de posten na te kijken waar jij over twijfelt of die je niet zelf gaat uitvoeren.

Het punt namelijk waar nu mensen al over vallen is de badkamer van 5k, dat is aan materiaal prima te doen maar ook weer niet. Want het ligt aan de luxe die je wel of niet kiest. Daar kunnen we hier eigenlijk niets over zeggen. Hetzelfde geld voor de keuken.

Als het gaat om besparen zou ik al snel de WTW eruit gooien, dat levert namelijk alleen comfort, de terugverdientijd is relatief lang of zelfs niet.

[WeerNsKlussers]

Hierbij de begroting maar dan wat meer gespecificeerd, maar niet gesplitst en daarbij wie het mag uitvoeren. We hebben echt geluk met dat we zelf veel kunnen (en willen doen).

• €22,103.71 Onvoorzien N/A
• €5,000.00 Complete badkamer (4m2; douchecabine, wastafel, kranen, toilet indien haalbaar) Zelf
• €9,000.00 Dak vervangen/repareren Uitbesteden
• €7,500.00 Elektra (bedrading/WCD's/schakelaars/groepenkast) Zelf
• €10,000.00 Warmtepomp Uitbesteden
• €10,000.00 WTW/ventilatie Zelf
• €10,000.00 Zonnepanelen kopen en aansluiten Denk zelf, maar de helft van ons die electricien is heeft hoogtevrees dus misschien ook wel niet
• €12,000.00 Keuken Zelf
• €5,000.00 Leidingen hele huis Zelf
• €8,200.00 Plafond + isolatie + afwerking Zelf
• €8,750.00 Ramen en deuren compleet Zelf
• €3,000.00 Huren afvalcontainer/verwerken puin Zelf
• €150.00 Huren sloophamer vloer verwijderen Zelf
• €2,000.00 Compleet toilet Zelf
• €2,500.00 Nieuwe trap Denk prefab en zelf installeren
• €16,000.00 Uitbouw (2x3m) casco Uitbesteden (afwerking zit in de overige posten)
• €10,000.00 Tussenverdieping bouwen casco Uitbesteden
• €1,000.00 Vergunning dakopbouw/dakterras/uitbouw/zonnepanelen N/A
• €1,000.00 Lampen hele huis Zelf
• €16,000.00 Vloeren compleet (isolatie, vloerverwarming, afwerking) Zelf
• €15,300.00 Wanden compleet (voorzetwanden, isolatie, afwerking, tussenwanden) Zelf
• €7,500.00 Gevel nalopen/in orde maken Uitbesteden
• €350.00 Riool aansluiten gemeente Ligt aan eisen gemeente, gok uitbesteden
• €1,500.00 Aansluiten electriciteit Stedin

Wat intimiderend is en daarnaast wel een voordeel, is dat er dus nog helemaal niks is. Wat we verder nog kunnen uitstellen is de uitbouw, tussenverdieping, zonnepanelen, WTW installatie en zaken als het vervangen van de voordeur (ook al zit deze al zo'n 50 jaar dicht dus ik ben benieuwd of hij nog open kan). De rest is wel nodig om er te kunnen leven ben ik bang.

[WeerNsKlussers]

Aurum schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:24:
Als je veel zelf gaat doen dan weet je exact hoe duur je uit gaat zijn, want je hoeft dan alleen de materialen uit te rekenen en deze als losse posten bij elkaar op te tellen. Een verbouwingsbegroting maken is super simpel als je alles namelijk zelf doet hoef je alleen rekening te houden met de kosten van het materiaal.

Dus dan is de vraag voor tweakers voornamelijk om de posten na te kijken waar jij over twijfelt of die je niet zelf gaat uitvoeren.

Het punt namelijk waar nu mensen al over vallen is de badkamer van 5k, dat is aan materiaal prima te doen maar ook weer niet. Want het ligt aan de luxe die je wel of niet kiest. Daar kunnen we hier eigenlijk niets over zeggen. Hetzelfde geld voor de keuken.

Als het gaat om besparen zou ik al snel de WTW eruit gooien, dat levert namelijk alleen comfort, de terugverdientijd is relatief lang of zelfs niet.

Ja jij hebt ook helemaal gelijk eigenlijk. De WTW kan inderdaad prima op pauze. De voorbereidingen denk ik wel vast meenemen, dan kunnen we het ooit nog plaatsen. Toch merk ik dat sparren met buitenstaanders je wat realistischer maakt in dit soort eisen (en in de "je kan het gewoon voorbereiden en altijd later nog doen"). Overigens staan lampen als aparte post erop omdat je niet wilt weten in hoeveel projecten op mijn werk we ze bijna waren vergeten. Dus vandaar ook dit berichtje!

Ik beloof bij deze wel dat als we dit gaan doen dat ik terugkom om mijn eigen begroting af te branden En wat foto's van de voor en na te plaatsen.

[Monkeydancer]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:26:
Hierbij de begroting maar dan wat meer gespecificeerd, maar niet gesplitst en daarbij wie het mag uitvoeren. We hebben echt geluk met dat we zelf veel kunnen (en willen doen).

• €22,103.71 Onvoorzien N/A
• €5,000.00 Complete badkamer (4m2; douchecabine, wastafel, kranen, toilet indien haalbaar) Zelf
• €9,000.00 Dak vervangen/repareren Uitbesteden
• €7,500.00 Elektra (bedrading/WCD's/schakelaars/groepenkast) Zelf
• €10,000.00 Warmtepomp Uitbesteden
• €10,000.00 WTW/ventilatie Zelf
• €10,000.00 Zonnepanelen kopen en aansluiten Denk zelf, maar de helft van ons die electricien is heeft hoogtevrees dus misschien ook wel niet
• €12,000.00 Keuken Zelf
• €5,000.00 Leidingen hele huis Zelf
• €8,200.00 Plafond + isolatie + afwerking Zelf
• €8,750.00 Ramen en deuren compleet Zelf
• €3,000.00 Huren afvalcontainer/verwerken puin Zelf
• €150.00 Huren sloophamer vloer verwijderen Zelf
• €2,000.00 Compleet toilet Zelf
• €2,500.00 Nieuwe trap Denk prefab en zelf installeren
• €16,000.00 Uitbouw (2x3m) casco Uitbesteden (afwerking zit in de overige posten)
• €10,000.00 Tussenverdieping bouwen casco Uitbesteden
• €1,000.00 Vergunning dakopbouw/dakterras/uitbouw/zonnepanelen N/A
• €1,000.00 Lampen hele huis Zelf
• €16,000.00 Vloeren compleet (isolatie, vloerverwarming, afwerking) Zelf
• €15,300.00 Wanden compleet (voorzetwanden, isolatie, afwerking, tussenwanden) Zelf
• €7,500.00 Gevel nalopen/in orde maken Uitbesteden
• €350.00 Riool aansluiten gemeente Ligt aan eisen gemeente, gok uitbesteden
• €1,500.00 Aansluiten electriciteit Stedin

Wat intimiderend is en daarnaast wel een voordeel, is dat er dus nog helemaal niks is. Wat we verder nog kunnen uitstellen is de uitbouw, tussenverdieping, zonnepanelen, WTW installatie en zaken als het vervangen van de voordeur (ook al zit deze al zo'n 50 jaar dicht dus ik ben benieuwd of hij nog open kan). De rest is wel nodig om er te kunnen leven ben ik bang.

toon volledige bericht

Ik zal er nu werk van maken om badkamer en toiletten wat beter uit te werken en te budgetteren. Kijk vooral naar oppervlakte wand en vloeren. Wat ik vooral vies vond tegenvallen is de kosten van tegels, tegellijm en voegmiddel. Die laatste twee waren niet mals, vooral als je tegels tot aan de plafond wil leggen. Ik raad geen vierkante standaard tegels aan. Meubels, douchewanden, kranen en toiletten zijn kosten die beheersbaar zijn (ligt er maar aan voor wat je wilt gaan). Wat ik ook niet terug zie in je begroting is kosten voor benodigde gereedschappen. Ook dat kan in de kosten oplopen.

Je zal echt moeten beginnen met prijsopgaves en offertes, want ik vind veel zaken niet actueel meer en er zijn veel zaken niet gespecificeerd. Je schattingen zijn nu nog wel echt te ruim (zowel over als onder). Ik zal niet varen op je huidige begroting, vanwege teveel onduidelijkheden.

[FRANQ]

Voor je begroting, kan je natuurlijk heel eenvoudig dit weekend al naar bijvoorbeeld naar een keuken/badkamer zaak. Met je plattegrond op een schetsje met wat (deels nu nog fictieve) maten erbij.

Dan heb je dit weekend nog een nauwkeurige berekening van de kosten.

De uitbouw/ dakopbouw is veel te laag ingeschat.

[WeerNsKlussers]

Caelorum schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:01:
5k voor een badkamer is prima. Hier inclusief bad en twee muren verplaatsen 7k uitgegeven. Wel volledig zelf gedaan en het meubilair en tegels in de aanbieding gekocht en even een paar weken gestald.

Dat vind ik een heel net bedrag met een bad erbij. Wij hoeven de muren alleen te plaatsen want er staat nog niks; maar als je alles zelf hebt gedaan zal dat qua kosten dus niet zoveel schelen. Gezien de duur van dit project hebben we ook wel wat tijd om aanbiedingen af te wachten.

Qua luxe houden we beide van "strak". Geen natuurstenen wasbakken, geen gouden kranen, geen marmerlook. Een mooie restpartij tegels van marktplaats zou ook prima zijn.

[sigmundfreund]

Vind je de m2 wel de moeite en de kosten waard? Ik kan mij niet voorstellen nog zo krap te moeten wonen tenzij het noodgedwongen een appartement is oid.

[WeerNsKlussers]

Monkeydancer schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:41:
[...]


Ik zal er nu werk van maken om badkamer en toiletten wat beter uit te werken en te budgetteren. Kijk vooral naar oppervlakte wand en vloeren. Wat ik vooral vies vond tegenvallen is de kosten van tegels, tegellijm en voegmiddel. Die laatste twee waren niet mals, vooral als je tegels tot aan de plafond wil leggen. Ik raad geen vierkante standaard tegels aan. Meubels, douchewanden, kranen en toiletten zijn kosten die beheersbaar zijn (ligt er maar aan voor wat je wilt gaan). Wat ik ook niet terug zie in je begroting is kosten voor benodigde gereedschappen. Ook dat kan in de kosten oplopen.

Je zal echt moeten beginnen met prijsopgaves en offertes, want ik vind veel zaken niet actueel meer en er zijn veel zaken niet gespecificeerd. Je schattingen zijn nu nog wel echt te ruim (zowel over als onder). Ik zal niet varen op je huidige begroting, vanwege teveel onduidelijkheden.

Dankjewel! Ja, tegelen is heel duur. Wel grappig, we hebben beschikking tot een keramische oven; dus we dachten da's een mooie shortcut. Maar zelf tegels maken, bakken, glazuren, impregneren is zo mogelijk nog duurder. Gezien de deels schuine muur in de badkamer hebben we gerekend met een hoekje (waar de douche komt) tegelen tot het plafond. Of misschien moeten we er gewoon een cabine van maken, de ruimte vind ik persoonlijk toch te klein voor een inloopdouche.

Gereedschap hebben we allemaal van eerdere verbouwingen.

Het is ook wel lastig om prijzen te vinden voor wat wij willen. En daarbij hebben we natuurlijk nog geen koopcontract getekend, dus vind ik het asociaal om aannemers offertes te laten maken. Ben bang dat alles wat jij ruim ingeschat vindt wel klopt en dat alles wat je krap vind, je daar ook wel gelijk in hebt. Dus terug naar de tekentafel!

[WeerNsKlussers]

sigmundfreund schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:56:
Vind je de m2 wel de moeite en de kosten waard? Ik kan mij niet voorstellen nog zo krap te moeten wonen tenzij het noodgedwongen een appartement is oid.

Ik wil niet zeggen dat we een minimalisten zijn, maar 62 tot 82 m2 met twee personen is ruim zat toch? Mochten we een kind willen dan is het wellicht wat krap, maar we hebben beide (periodes) in piepkleine huisjes gewoond vroeger.

Zelfs als we voor 2 ton verbouwen en we verkopen het als het af is, maken we "winst" overigens. Niet dat we dat geld nu hebben en als het af is willen we ervan gaan genieten, maar dat is voor de beeldvorming.

[WeerNsKlussers]

FRANQ schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:41:
Voor je begroting, kan je natuurlijk heel eenvoudig dit weekend al naar bijvoorbeeld naar een keuken/badkamer zaak. Met je plattegrond op een schetsje met wat (deels nu nog fictieve) maten erbij.

Dan heb je dit weekend nog een nauwkeurige berekening van de kosten.

De uitbouw/ dakopbouw is veel te laag ingeschat.

Heb jij recenter een uitbouw geplaatst of een indicatie van een realistische prijs per m2? (of m3 is misschien het meest vergelijkbaar)?

De dakopbouw zullen we sowieso uitstellen. Ondanks dat ik hem meer "grote" dakkapel had moeten noemen, denk ik dat de prijzen van dakkappellen ook zo erg zijn gestegen dat het niet meer realistisch is.

[Caelorum]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:45:
[...]
Dat vind ik een heel net bedrag met een bad erbij. [...]

Kleine kanttekening dat het wel alweer 2 jaar geleden is, dus wel na de grootste stijging in prijzen van bouwmaterialen, maar sindsdien is het nog wel weer iets verder gestegen. We hebben wel ook echt leidingen verlegd enz, dus een goede 10m aan koper e.d.
Ik denk dat als ik het nu nog eens zou moeten doen zou ik el de kant en klare lijm overslaan. We hadden wat tijdsdruk toen, en dan merk je wel dat het meteen duurder wordt. Poederlijm is goedkoper en beter spul, maarja, snelheid he...

[Monkeydancer]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 14:59:
[...]


Dankjewel! Ja, tegelen is heel duur. Wel grappig, we hebben beschikking tot een keramische oven; dus we dachten da's een mooie shortcut. Maar zelf tegels maken, bakken, glazuren, impregneren is zo mogelijk nog duurder. Gezien de deels schuine muur in de badkamer hebben we gerekend met een hoekje (waar de douche komt) tegelen tot het plafond. Of misschien moeten we er gewoon een cabine van maken, de ruimte vind ik persoonlijk toch te klein voor een inloopdouche.

Gereedschap hebben we allemaal van eerdere verbouwingen.

Het is ook wel lastig om prijzen te vinden voor wat wij willen. En daarbij hebben we natuurlijk nog geen koopcontract getekend, dus vind ik het asociaal om aannemers offertes te laten maken. Ben bang dat alles wat jij ruim ingeschat vindt wel klopt en dat alles wat je krap vind, je daar ook wel gelijk in hebt. Dus terug naar de tekentafel!

Ik zal nog niet denken aan zonnepanelen. Maak eerst het dak in orde, dan pas zonnepanelen. Als je dak niet in orde is en je zonnepanelen liggen erop, dan kan je straks weer alles eraf halen. Nu ook met de nieuwe terugleververgoedingen is het veel minder rendabel om het te leggen. Ik was zelf voor 10 panelen 7k kwijt destijds (1 jaar geleden).

De gevel is ook een ingewikkeld verhaal. Prijs is afhankelijk van het aantal m2. Voegen moeten om de x aantal jaren vervangen worden preventief (anders krijg je vochtproblemen, tocht etc.) Daarnaast moet je hoogstwaarschijnlijk je gevel isoleren met glaswolvlokken, gezien de leeftijd van de woning. Moet je twee aannemers inschakelen voor twee klussen.

Wat betreft het aanvragen van offertes en prijsopgaves. Gewoon doen. Het hoort bij het werk helaas als aannemer, keukenboer etc. enz. Waarom zal het associaal zijn? Je zit zelf ook met een budget en planning en je moet afwegingen kunnen maken. Niet iedereen koopt blindelings spullen zonder enig onderhandeling. Je kunt anders nooit goed budgetteren.

Ik ben zelf nog bezig met het regelen van een aannemer voor dakrenovatie. Veel foute lui zitten nu in de branche. Ik heb zelf 6 offertes gevraagd. Van de 6 aannemers hebben er 2 gereageerd. De rest geen reactie of idiote data (kan pas in 2025 aan de slag). Ook ging dat tergend traag. Hou er rekening mee in je planning. Een goede betrouwbare aannemer vinden is lastig, vooral als je met een planning zit.

Mijn vraag is ook waar de warmtepomp geplaatst wordt? Is het een lucht/water warmtepomp?

Mijn mening over het algehele project: Als dit je droomhuis is, doen. Maar kijk ik naar woonoppervlakte en je kinderwens, dan zal ik voor iets anders gekozen hebben. Wil je op korte termijn een gezinnetje stichten, dan heb je nu weinig keus omdat je dan op korte termijn iets nodig hebt.

Een appartement met 56 m2 in Amsterdam heeft ongeveer richtprijs van 375k op dit moment. Appartement is heel klein en past alleen een tweepersoons bed in. Vind 62m2 te klein, vooral als je nog een kinderkamer nodig hebt.

En als laatste opmerking, neem gelijk isolatiemaatregelen mee in de renovatie van je woning als je hieraan begint.

[frennek]

Is een WTW installatie echt noodzaak voor zo'n betrekkelijk kleine woning? Je zou ook decentrale WTW kunnen overwegen, maakt het allemaal veel goedkoper. Ook zonnepanelen zijn nice-to-have, maar investering daarvan kan ook uitbesteed worden.

Hoe is het pand gefundeerd en moeten er nog wijzigingen aan de fundering gemaakt worden voor de beoogde uitbouw? Dat bepaald wel voor een groot deel hoe complex een uitbouw wordt (hoe klein die ook mag zijn).

[D-e-n]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 15:18:
[...]


Heb jij recenter een uitbouw geplaatst of een indicatie van een realistische prijs per m2? (of m3 is misschien het meest vergelijkbaar)?

Geen idee of de prijzen weer gestegen of gedaald zijn maar wij hebben in 2022 prijzen opgevraagd voor een uitbouw van 5,2x2,8 en dat leverde prijzen op van 60k inclusief btw, omgeving Haarlem.

Nu was dat bij ons inclusief gipsplaten en stucwerk maar zo ingewikkeld was die uitbouw verder niet. We hadden bijvoorbeeld geen doorbraak nodig en zo te zien hebben jullie dat wel en dan nog niet echt een standaard doorbraak met die hoek.

[ Voor 10% gewijzigd door D-e-n op 16-03-2024 15:41 ]

[WeerNsKlussers]

Monkeydancer schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 15:20:
[...]

Mijn mening over het algehele project: Als dit je droomhuis is, doen. Maar kijk ik naar woonoppervlakte en je kinderwens, dan zal ik voor iets anders gekozen hebben. Wil je op korte termijn een gezinnetje stichten, dan heb je nu weinig keus omdat je dan op korte termijn iets nodig hebt.

Een appartement met 56 m2 in Amsterdam heeft ongeveer richtprijs van 375k op dit moment. Appartement is heel klein en past alleen een tweepersoons bed in. Vind 62m2 te klein, vooral als je nog een kinderkamer nodig hebt.

En als laatste opmerking, neem gelijk isolatiemaatregelen mee in de renovatie van je woning als je hieraan begint.

Ik zie ons minstens de komende 5 jaar niet met kind (en wellicht wel nooit). Ons huidige huis is overigens ietsje groter dan 40m2 (onze buren hebben een kindje van 2 in dezelfde woning). Zou 100m2, vrijstaand huis, zwembad etc leuk vinden, maar dat is voor ons niet haalbaar. En we willen niet/nauwelijks inleveren op locatie, dat helpt ook niet.

Ik ben stiekem niet tevreden als het lager dan energielabel A heeft als we klaar zijn; dus die isolatie nemen we zeker mee. Isoleren doen we zelf trouwens, er is geen spouw, dus niks ingewikkelds met inblazen en dat soort praktijken.

[WeerNsKlussers]

D-e-n schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 15:38:
[...]

Geen idee of de prijzen weer gestegen of gedaald zijn maar wij hebben in 2022 prijzen opgevraagd voor een uitbouw van 5,2x2,8 en dat leverde prijzen op van 60k inclusief btw, omgeving Haarlem.

Nu was dat bij ons inclusief gipsplaten en stucwerk maar zo ingewikkeld was die uitbouw verder niet. We hadden bijvoorbeeld geen doorbraak nodig en zo te zien hebben jullie dat wel en dan nog niet echt een standaard doorbraak met die hoek.

Ja wij hebben inderdaad een interessant hoekje daar. Er is nu een illegale aanbouw, dus de vraag is ook een beetje wat er precies overeind blijft als we die neerhalen. Het voordeel is wel dat de gevel de "woonkamer" in al is doorgebroken. (Had ik al gezegd dat het een krot is ). De muur tussen de "keuken" en de aanbouw kunnen we niet zien (zitten nu sandwichpanelen tegenaan), of het zouden puur sandwichpanelen kunnen zijn. Dan is er niet eens een doorbraak nodig.

Ons formaat is (ongeveer) 3x2 m; dus dat is wel meer dan 2x kleiner. Daarnaast willen we heel de afwerking zelf doen. Misschien pas ik de post aan naar 20.000. Maar inderdaad lastig schatten, ik denk dat we maar gewoon offertes moeten opvragen inderdaad.

[FRANQ]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 15:18:
[...]


Heb jij recenter een uitbouw geplaatst of een indicatie van een realistische prijs per m2? (of m3 is misschien het meest vergelijkbaar)?

De dakopbouw zullen we sowieso uitstellen. Ondanks dat ik hem meer "grote" dakkapel had moeten noemen, denk ik dat de prijzen van dakkappellen ook zo erg zijn gestegen dat het niet meer realistisch is.

Ik klus een beetje hobbymatig bij hier en daar.

Bij een jaren 70 huis in 2022 een uitbouw laten plaatsen van 3x5 meter.
Was 45k, dus 3k per m2.
(Wel zelf de binnenafwerking gedaan)
Dus zelf o.a. het plafond dicht gegipst.

Dakopbouw bij ons zelf thuis was 80k. Voor 26m2, dus ook 3k per m2.
Maar dat kwam deels doordat de hele draagconstructie van het dak aan de achterzijde van het huis verwijderd moest worden, en moest worden opgevangen.

Elektra Werk deels zelf gedaan, en deels uitbesteed aan een vriend.
Stukwerk laten doen voor 23 euro per m2.

[ Voor 8% gewijzigd door FRANQ op 16-03-2024 16:28 ]

[Ivow85]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 15:09:
[...]


Ik wil niet zeggen dat we een minimalisten zijn, maar 62 tot 82 m2 met twee personen is ruim zat toch? Mochten we een kind willen dan is het wellicht wat krap, maar we hebben beide (periodes) in piepkleine huisjes gewoond vroeger.

Wat "ruim zat" is verschilt nogal door wat iemand gewend is en wat het referentiekader is.
Kom je van het platteland waar vrijwel iedereen in woningen woont van 120-200m² en dan ook nog 2/1kap of vrijstaand, dan zal 80m² of minder al snel als heel krap voelen.

Kom je uit een grote stad waar het vrij normaal is dat gezinnen in een flatwoning van minder dan 70m² wonen en starters, alleenstaanden en jonge stellen het vaak met een woonoppervlakte van rond de 40m² moeten redden, dan zal je 62m² voor twee personen als een prima woonoppervlak ervaren.

[D-e-n]

WeerNsKlussers schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 16:00:
[...]

Het voordeel is wel dat de gevel de "woonkamer" in al is doorgebroken. (Had ik al gezegd dat het een krot is ). De muur tussen de "keuken" en de aanbouw kunnen we niet zien (zitten nu sandwichpanelen tegenaan), of het zouden puur sandwichpanelen kunnen zijn. Dan is er niet eens een doorbraak nodig.

Die muur zal vermoedelijk dragend zijn voor het dak wat nu boven je toekomstige keuken zit want die aanbouw zit er dus al? Vraag is of er in die hoek een kolom staat, die tussenmuur gebruikt wordt als steun of dat ze de muur onder de achtergevel van de verdieping in één keer hebben doorbroken. Anders krijg je daar nu een flink nieuw portaal over de gehele breedte.

[InfinityEye]

Er is nu een zijraam ingetekend in de 'uitbouw' op de begane grond. Mag je zo dicht op de erfgrens een zijraam bouwen volgens de wet?

[duvekot]

Is dat toilet onder de trap wel handig zo? Ik begreep dat volgens "de richtlijnen" er altijd twee deuren zouden moeten zitten tussen toilet en woongedeelte ... Vandaar dat het toilet meestal in de gang zit bij de voordeur ...

En hoe zou je het zelf vinden als iemand een kunstwerk aan het boetseren is terwijl je zelf in de woonkamer zit?

En waar wil je de technische ruimte laten? Dus voor je warmtepomp binnen unit etc? Boilers? CV?, afzuiging?

En de trap naar je "2de verdieping" komt dus niet boven de trap naar de eerste? Daarmee verlies je volgens mij best wel weer wat ruimte door.

Dus besteed nog even wat aandacht aan je inrichting en of je overal wel plek voor hebt.

[Ivow85]

Wat betreft de kosten:
Badkamer en toilet zijn wat aan de lage kant, maar als je geen bijzonder dure tegels en sanitair wilt wel haalbaar.
Keuken is voor een zelf te plaatsen exemplaar weer wat ruim. Middelt zich aardig uit.

Elektra moet goed kunnen voor dat bedrag als je het zelf doet. Ik denk zelfs aan de hoge kant, tenzij je overal ook nog domotica wil plaatsen. Zonder domotica lijkt het budget ruim voldoende voor A merk groepenkast en schakelmateriaal.

Warmtepomp is na aftrek subsidie voor 10k ongeveer wel haalbaar.
WTW installatie, daarvan vind ik de kosten die je noemt voor zelf aanleggen/installeren behoorlijk hoog. Kan vast voor een paar duizend euro minder.

€5k voor leidingen (water, verwarming en riolering) is best riant. Zo gek veel meters zitten er niet in een kleine woning.

Met de kostenpost kozijnen zit je mijns inziens heel krap. Vooral voordeuren en schuifpuien zijn erg duur. En je wilt uiteraard meteen triple glas. Das weer wat zwaar bij zelf doen.

€2500 voor één trap is goed haalbaar. Waarschijnlijk zelfs inclusief plaatsen. Voor twee trappen is het te weinig.

10k voor zonnepanelen is wel erg veel. Voor minder dan de helft van dat bedrag liggen er hier 12 op het dak. En gezien het oppervlak van de woning betwijfel ik of je er veel meer kwijt kunt dan dat er hier op het dak liggen.

De kosten om vloeren en wanden en plafonds zelf te isoleren en af te werken lijken met goed haalbaar tot zelfs aan de ruime kant. Een paar pallets isolatie en gipsplaten, een berg metalstud en wat klimaatfolie is niet gratis, maar hoeft met een beetje shoppen ook geen mega bedrag te kosten.

Van uit- en opbouwen heb ik geen verstand.


Dan je indeling:

- Als je de looprichting van je trap omdraait, dan kan de deur van het toilet in de hal uitkomen. Wel zo fijn vind ik persoonlijk. Je gaat dan vanuit de leefruimte de trap op. Ik zou dan gaan voor een trap met halve draai..

- De keuken heb je nu ingetekend in het deel waar de woning straks het breedste is. Op dat brede stuk wil je ook juist je zitkamer realiseren, want een zitkamer in dat stukje van 2,22m breed aan de voorkant is 3 keer niks. Mijn advies is om de keuken aan de voorkant te plaatsen. Dan krijg je achter een leefruimte met iets prettiger proporties.

- Aan de achterkant hou je na het plaatsen van de aanbouw een raar 'hoekje' over. Waar je nu ook de keuken ingetekend hebt. Ik zou overwegen om dat hoekje weg te halen.
Afgaand op de tekeningen vermoed ik dat de hele strook waar je nu de keuken hebt ingetekend al een aanbouw is. Moet als motto "doe het goed of doe het niet", zou ik daar echt een stukje van die bestaande bouw weg slopen en er een rechte achtergevel van maken met een mooie pui. Weg met dat verloren hoekje.

- trappen staan nu tegenover elkaar ingetekend. Je bespaart 2-2,5m² ruimte op je bovenverdieping wanneer je twee trappen boven elkaar plaatst. Je zou met twee trappen boven elkaar de plek waar nu de tweede trap staat ingetekend en de helft van de overloop bij de 'home office' kunnen trekken. Daarmee krijgt die homo office ineens bijna twee keer zoveel oppervlakte en wordt het een min of meer volwaardige kinderslaapkamer. En het kost allemaal niks extra.
De enige vraag is of je trap op de tweede verdieping nog mooi uit komt als je twee trappen boven elkaar plaatst.

[Sport_Life]

Ik zou wel even goed nadenken of je >200k in een woning van 64m2 wil stoppen, je bent zo een jaar aan het verbouwen, voordat je er goed woont dan ben je misschien al weer bijna toe aan een volgende stap (samenwonen/..).

[D-e-n]

Ivow85 schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 16:53:

Met de kostenpost kozijnen zit je mijns inziens heel krap. Vooral voordeuren en schuifpuien zijn erg duur. En je wilt uiteraard meteen triple glas. Das weer wat zwaar bij zelf doen.

Een voordeur loopt volgens mij al snel in de duizenden euro's en een schuifpui zal niet minder zijn.

[No Hands]

Ik ben geïntrigeerd door het onvoorziene kosten bedrag, alle bedragen zijn afgeronde bedragen en deze is heel specifiek. Waarom?

[Makkelijk]

Ik vind electra, wtw en zonnepanelen wel heel duur. Maar ik ben electricien en jij of je partner wel.

[H-W]

Ambitieus project! Je geeft aan 9000 euro voor vervanging en reparatie aan je dak. Dat is ook 62 m2 toch? Als ik kijk wat een goede isolatie gaat kosten en dakbedekking dam zou ik daar ook maar wat meer geld voor apart zetten.
Maar als je zelfs nadat je voor 200.000 euro hebt verbouwd, bij verkoop nog winst gaat maken dan heb je of heel goed aangekocht, of je hebt echt een krot gekocht waarbij het nog wel een flink tegen kan vallen. Anyhow, succes en hou ons op de hoogte!

[Caelorum]

Gaat het hier om een plat dak? Hier vorig jaar 45m2 bitumen met 10cm PIR voor net iets meer dan 10k gedaan. Andere buren waren daar 2-3k meer.voor kwijt. 9000 lijkt mij wat aan de krappe kant in de huidige markt.

[WeerNsKlussers]

InfinityEye schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 16:41:
Er is nu een zijraam ingetekend in de 'uitbouw' op de begane grond. Mag je zo dicht op de erfgrens een zijraam bouwen volgens de wet?

Nee dat mag in principe niet..

Maar het kijkt naar een blinde muur! Dus hier mag het wel. De functie is puur voor daglicht. (Mocht de gemeente hierover struikelen kunnen we overigens ook nog een lichtkoepel overwegen.

[WeerNsKlussers]

duvekot schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 16:41:
Is dat toilet onder de trap wel handig zo? Ik begreep dat volgens "de richtlijnen" er altijd twee deuren zouden moeten zitten tussen toilet en woongedeelte ... Vandaar dat het toilet meestal in de gang zit bij de voordeur ...

En hoe zou je het zelf vinden als iemand een kunstwerk aan het boetseren is terwijl je zelf in de woonkamer zit?

En waar wil je de technische ruimte laten? Dus voor je warmtepomp binnen unit etc? Boilers? CV?, afzuiging?

En de trap naar je "2de verdieping" komt dus niet boven de trap naar de eerste? Daarmee verlies je volgens mij best wel weer wat ruimte door.

Dus besteed nog even wat aandacht aan je inrichting en of je overal wel plek voor hebt.

Ja ik kreeg het niet heel lekker in elkaar gefietst, qua inspiratie van woningen op Funda in de straat werd het niet beter; parallelle keuken met tussen de ijskast en de keukenkastjes de deur naar de toilet in de aanbouw... Deze indeling staat absoluut niet vast trouwens, qua trap kan 't ook via de woonkamer en dan kan er een halletje met 2 deuren. En dan lukt het ook beter om de trappen boven elkaar te plaatsen. (Dus daar neigen we dan wel meer naar.)

Technische ruimte komt bij utility; het is droog, ruim en een giga rare ruimte (vroeger schuurtje?) waar je anders toch niks mee gaat doen.

[WeerNsKlussers]

Caelorum schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 23:19:
Gaat het hier om een plat dak? Hier vorig jaar 45m2 bitumen met 10cm PIR voor net iets meer dan 10k gedaan. Andere buren waren daar 2-3k meer.voor kwijt. 9000 lijkt mij wat aan de krappe kant in de huidige markt.

Er is zo'n 20m2 plat dak. Een deel ervan zit in de bestaande aanbouw; die we mogelijk toch willen slopen en heropbouwen.

De rest is puntdak met pannen en dat heeft de oud-eigenaar wel vrij aardig onderhouden. (Op Google maps mooi te zien hoe 5 jaar geleden de pannen zijn vervangen.) Die laat ik graag nalopen, maar zou in orde moeten zijn.

Overigens, zie dat EPDM eventueel zelfs over bitumen heen kan, geeft mogelijkheden om het zelf te doen! De dakopbouw blijft een wens, dus een deel gaat er toch een keer weer helemaal af ook.

[WeerNsKlussers]

H-W schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 23:04:
Ambitieus project! Je geeft aan 9000 euro voor vervanging en reparatie aan je dak. Dat is ook 62 m2 toch? Als ik kijk wat een goede isolatie gaat kosten en dakbedekking dam zou ik daar ook maar wat meer geld voor apart zetten.
Maar als je zelfs nadat je voor 200.000 euro hebt verbouwd, bij verkoop nog winst gaat maken dan heb je of heel goed aangekocht, of je hebt echt een krot gekocht waarbij het nog wel een flink tegen kan vallen. Anyhow, succes en hou ons op de hoogte!

Dank voor je succes!

Ik denk een mix. Het is teveel werk (te weinig winst) voor investeerders en teveel gedoe voor particulieren, dus je zoekt een paar sukkels die een gigantisch krot aandurven

Edit: Mochten we doorzetten gaan we jullie op de hoogte houden uiteraard!

[ Voor 4% gewijzigd door WeerNsKlussers op 17-03-2024 15:03 ]

[Murkmans]

Wtw hebben wij ook aangelegd in onze 2-1 kapper uit 1962 met houten verdiepingsvloeren. Is goed te doen, reken ongeveer 2000 voor het apparaat, 1000 voor de dakdoorvoeren incl installatie en 2000 voor de buizen+ventielen.

Hoe wil je de benedenvloer aanleggen, op zand of tussen de muren (dmv broodjesvloer) en boven op de tussenverdieping?

En wat is jullie kennis/kunde qua verbouwen? Klinkt als toch wel wat (ver)bouw ervaring.

Idealiter heb je ergens een koof van helemaal boven naar beneden, en nog beter, aan 2 kanten van de woning. Kan je gelijk aan/afvoer van ventilatie, riool elektra etc kwijt.

[WeerNsKlussers]

Makkelijk schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 19:52:
Ik vind electra, wtw en zonnepanelen wel heel duur. Maar ik ben electricien en jij of je partner wel.

Het is ook veel geld, ik ben het niet Maar mijn wederhelft heeft net de informatie wat aangevuld.

We willen:
- Zonnenpanelen + verdeler
- Meterkast toekomst bestendig (voorbereid op 3fasen, groep vrijhouden voor laadpunt auto, etc)
- WTW kan een stuk goedkoper, verkeerd begrepen door mij. Bijgesteld naar 5K.

[WeerNsKlussers]

Murkmans schreef op zondag 17 maart 2024 @ 15:04:
Wtw hebben wij ook aangelegd in onze 2-1 kapper uit 1962 met houten verdiepingsvloeren. Is goed te doen, reken ongeveer 2000 voor het apparaat, 1000 voor de dakdoorvoeren incl installatie en 2000 voor de buizen+ventielen.

Hoe wil je de benedenvloer aanleggen, op zand of tussen de muren (dmv broodjesvloer) en boven op de tussenverdieping?

En wat is jullie kennis/kunde qua verbouwen? Klinkt als toch wel wat (ver)bouw ervaring.

Idealiter heb je ergens een koof van helemaal boven naar beneden, en nog beter, aan 2 kanten van de woning. Kan je gelijk aan/afvoer van ventilatie, riool elektra etc kwijt.

Goede informatie voor de WTW!

Informatie over de fundering moeten we nog krijgen (is opgevraagd). Maar als het goed is hebben we zand, dus dan rechtstreeks op het zand. De tussenverdieping zijn balken met hardhout, in bizar goede staat (en recht). We willen daaroverheen met droogbouw vloerverwarming en isolatie tussen de balken. Kost wat maar dan heb je ook wat.

Ik heb de hal vrij breed getekend, om daar ook een koof kwijt te kunnen; komt dan geheel toevallig uit in de badkamer. Eventueel kan ie ook nog bij/tegen de achterwand van de toilet. Boiler - badkamer is nu redelijk ongunstig, misschien kunnen we daar nog wat mee. Het huidige rookkanaal is niet meer bruikbaar. Die doorvoeren kunnen we wel gebruiken.

Mijn partner is het letterlijk met de paplepel ingegoten (ouders hebben een eigen huis gebouwd (als in letterlijk zelf gebouwd, niet laten doen), eigen schuur gebouwd, eigen bedrijfshal/werkplaats gebouwd). Ikzelf heb een aantal jaren ervaring in de techniek en heb daarvoor op de bouw gelopen als projectleider. Dus vandaar dat we in sommige dingen erg veel zelfvertrouwen hebben en op andere vlakken weten hoe erg het fout kan gaan als je je niet goed voorbereid

[WeerNsKlussers]

No Hands schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 19:24:
Ik ben geïntrigeerd door het onvoorziene kosten bedrag, alle bedragen zijn afgeronde bedragen en deze is heel specifiek. Waarom?

Ja we dachten laten we niet elke euro die we hebben bedacht voor de kraan, tegels etc op tweakers gooien. Jullie hebben wel wat beters te doen. Uiteraard daardoor meer vragen gekregen

Maar de post onvoorzien is 10% van het detail bedrag, de rest wat we hier hebben gepost is naar boven afgerond (liever teveel marge dan te weinig!)

[WeerNsKlussers]

Ivow85 schreef op zaterdag 16 maart 2024 @ 16:53:
Dan je indeling:

- Als je de looprichting van je trap omdraait, dan kan de deur van het toilet in de hal uitkomen. Wel zo fijn vind ik persoonlijk. Je gaat dan vanuit de leefruimte de trap op. Ik zou dan gaan voor een trap met halve draai..

- De keuken heb je nu ingetekend in het deel waar de woning straks het breedste is. Op dat brede stuk wil je ook juist je zitkamer realiseren, want een zitkamer in dat stukje van 2,22m breed aan de voorkant is 3 keer niks. Mijn advies is om de keuken aan de voorkant te plaatsen. Dan krijg je achter een leefruimte met iets prettiger proporties.

- Aan de achterkant hou je na het plaatsen van de aanbouw een raar 'hoekje' over. Waar je nu ook de keuken ingetekend hebt. Ik zou overwegen om dat hoekje weg te halen.
Afgaand op de tekeningen vermoed ik dat de hele strook waar je nu de keuken hebt ingetekend al een aanbouw is. Moet als motto "doe het goed of doe het niet", zou ik daar echt een stukje van die bestaande bouw weg slopen en er een rechte achtergevel van maken met een mooie pui. Weg met dat verloren hoekje.

- trappen staan nu tegenover elkaar ingetekend. Je bespaart 2-2,5m² ruimte op je bovenverdieping wanneer je twee trappen boven elkaar plaatst. Je zou met twee trappen boven elkaar de plek waar nu de tweede trap staat ingetekend en de helft van de overloop bij de 'home office' kunnen trekken. Daarmee krijgt die homo office ineens bijna twee keer zoveel oppervlakte en wordt het een min of meer volwaardige kinderslaapkamer. En het kost allemaal niks extra.
De enige vraag is of je trap op de tweede verdieping nog mooi uit komt als je twee trappen boven elkaar plaatst.

toon volledige bericht

Super fijn zo'n uitgebreide reactie, dankjewel! We nemen alle feedback mbt kosten mee. Zal zo even de "nieuwe" begroting erin gooien.

Die reactie van als je het toch goed doe het dan goed, is inderdaad wel ons sentiment. Zeker aangezien we de staat van de wanden niet kunnen bekijken ivm sandwichpanelen ervoor en het dak er niet best uit ziet. Niet dat uitbouwen gratis is, maar als we de constructie moeten aanpassen, muren doorbreken en het dak moeten repareren ben je ook een bedrag verder.

En dus ook de voorlopig nieuwe plattegronden. Ik weet niet wat voor werk jullie allemaal doen/hoe jullie verbouwen maar als ik voor elke as-built die volgens plan is een euro zou krijgen had ik +- 0 euro

De opbouw gaan we laten varen voor nu, dus vandaar dat we eerst alleen de badkamer dicht willen maken. De rest kan later worden uitgezocht; ook met die trappen enz.

[WeerNsKlussers]

En de begroting:

• 20,000.00 Onvoorzien N/A
• €5,000.00 Complete badkamer (douchecabine, wastafel, kranen, toilet, tegels wand en deel muur) Zelf
• €9,000.00 Dak vervangen/repareren Controle uitbesteden/reparatie eventueel zelf
• €7,500.00 Elektra (bedrading/WCD's/schakelaars/groepenkast) Zelf
• €10,000.00 Warmtepomp Uitbesteden
• €5,000.00 WTW (4 zone sturing/CO2 meter/400m3/h + plus spirobuizen, isolatie, ventielen en dakdoorvoer) Zelf
• €7,500.00 Zonnepanelen kopen en aansluiten Zelf
• €12,000.00 Keuken (natuurblad (hebben we al 2dehands) op maat laten maken, nieuwe kastjes, nieuwe koelkast/vriezer/inductieplaat/vaatwasser, spoelbak, Quooker) Zelf
• €5,000.00 Leidingen hele huis Zelf
• €8,200.00 Plafond + isolatie + afwerking Zelf
• €9,750.00 Ramen en deuren compleet (zonder nieuwe voordeur; ramen 5x; schuifpui 1x) Zelf
• €3,000.00 Huren afvalcontainer/verwerken puin Zelf
• €150.00 Huren sloophamer vloer verwijderen Zelf
• €2,000.00 Compleet toilet (vloertegels, toilet, wasbak, kraan) Zelf
• €2,500.00 Nieuwe trap Prefab (zelf installeren)
• €39,900.00 Uitbouw (13m2) (oude aanbouw slopen, geheel vernieuwen) Uitbesteden (afwerking zit in de overige posten)
• €1,000.00 Vergunning/melding uitbouw/zonnepanelen N/A
• €1,000.00 Lampen hele huis Zelf
• €15,000.00 Vloeren compleet (isolatie, vloerverwarming, afwerking) Zelf
• €11,000.00 Wanden compleet (voorzetwanden, isolatie, afwerking, tussenwanden) Zelf
• €7,500.00 Gevel nalopen/repareren alleen pleisterwerk Uitbesteden

Totaal 182.000,-

Zoals jullie misschien wel doorhebben hechten we veel waarde aan koken en minder aan sanitair.

[Ivow85]

WeerNsKlussers schreef op zondag 17 maart 2024 @ 15:52:
[...]
De opbouw gaan we laten varen voor nu, dus vandaar dat we eerst alleen de badkamer dicht willen maken. De rest kan later worden uitgezocht; ook met die trappen enz.

Nee! Niet later uitzoeken.

Straks ben je over 5 jaar, als die opbouw er komt, een hoop dingen opnieuw aan het doen die niet nodig zijn als je ze nu al voorbereid.

Dus:
- hou alvast rekening met een trap naar de toekomstige tweede verdieping.
- hou alvast rekening met elektra, data en eventueel water+riolering naar de tweede verdieping
- geen idee wat er nu boven je slaapkamer zit, maar als daar een zoldervloer of plat dak zit waar toch al aan geklust moet worden: hou er alvast rekening mee dat dit over een paar jaar een vloer voor de extra verdieping wordt. Denk daarbij aan dikte/sterkte van de balken en akoestisch ontkoppelen en met steenwol isoleren van het (gips)plafond van de slaapkamer om geluidsoverlast te minimaliseren.

Maak nu volledige plannen met hoe je denkt dat de woning uiteindelijk moet worden over 5-10 jaar. Bedenk welke delen van die plannen je op korte termijn gaat uitvoeren. Maar bedenk ook goed wat je al kunt voorbereiden voor de lange-termijn plannen die je niet direct uitvoert.
Want muren en plafonds opnieuw openbreken omdat er extra leidingen etc in moeten is zonde van het geld. Een trap plaatsen op een manier dat er geen tweede trap boven kan naar de dakopbouw is ook tamelijk zonde.
Een warmtepomp kopen die precies krachtig genoeg is voor 60m² is ook zonde als je over een paar jaar 80m² moet verwarmen.

Dus: vooral nu héél veel tijd besteden aan het uitdenken van het einddoel en de stappen die nodig zijn om dat te bereiken, om daarmee in de uitvoering dubbel werk en dubbele kosten zoveel mogelijk te voorkomen.


Wat betreft de keuken op de nieuwe tekening: kan er geen L opstelling in voor het raam langs? En dan iets minder diep de kamer in. Nu is het ingetekende keukenblok zo'n 4 meter lang. Das best veel.
Een andere optie om de keukenopstelling in te korten zonder aan berg- en werkbladruimte in te leveren is om tegen het muurtje tussen gang en keuken een blokje te zetten van 40cm diep en 120cm breed. En dan het lange keukenblok beperken tot 3m ofzo.