Appartement met zolder, bestaat niet bij kadaster

[bullitshot]

Onlangs heb ik een appartement gekocht. Boven het appartement zit een zolder. Deze is alleen door mij via de hal te benaderen. Het was voor mij helder officieel het er op dat moment niet bij hoorde dus ik heb er ook niet voor betaald. Echter

Iets meer dan 10 jaar geleden heeft de vorige eigenaar het appartement gekocht van een woningstichting. In die verkoopdocumentatie staat glashelder dat de zolder erbij hoort. Dit is nooit via het kadaster geregeld, de zolder bestaat simpelweg niet op papier.

De vorige eigenaren hadden wel haast om te verkopen. De verkopend makelaar had ze wel geadviseerd om het te regelen dat het er officieel bij hoort zodat ze er meer voor kunnen krijgen, maar vanwege tijd niet gedaan.

Mijn insteek is nu van, de zolder is toendertijd wel in de beschrijving op papier erbij verkocht, maar kadastraal nooit geregeld. Daar kan ik niets aan doen en het zou al lang goed geregeld moeten zijn.

Iemand enig idee wat hier de regels voor zijn qua verplichtingen?

[FrankoNL]

Staat de zolder in jouw koopovereenkomst? Als in: verkopen ze aan jou een appartement plus een zolder? Zo ja, dan zullen ze de zolder ook moeten leveren. Dat kan alleen via notariële akte en inschrijving daarvan in het kadaster. Daarmee zou je een en ander moeten kunnen regelen bij het kadaster.

Staat er in de koopovereenkomst dat ze je enkel het appartement verkopen, dan hebben ze dat ook gedaan en zal ook alleen het appartement via notariële akte worden geleverd. De vraag is dan of jij überhaupt beschikkingsbevoegd bent over die zolder.

[Dinictus208]

Dat kan je volgens mij kadastraal gewoon nog regelen. Zeker als je de juiste documentatie hebt.
Ik heb onlangs ook wat wijzigingen laten doen. Dat gaat prima zolang je maar over de juiste documentatie beschikt en/of met alle belanghebbende partijen hetzelfde verhaal doen.

De doorlooptijd is echt flink. Ik vermoed dat je in dit een notaris nodig hebt die dit voor je gaat regelen.

[rikoos]

FrankoNL schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:00:
Staat de zolder in jouw koopovereenkomst? Als in: verkopen ze aan jou een appartement plus een zolder? Zo ja, dan zullen ze de zolder ook moeten leveren. Dat kan alleen via notariële akte en inschrijving daarvan in het kadaster. Daarmee zou je een en ander moeten kunnen regelen bij het kadaster.

Staat er in de koopovereenkomst dat ze je enkel het appartement verkopen, dan hebben ze dat ook gedaan en zal ook alleen het appartement via notariële akte worden geleverd. De vraag is dan of jij überhaupt beschikkingsbevoegd bent over die zolder.

Voor mijn beeld, als hij dus niet bij het kadaster staat maar wel zo verkocht is, kan je dan geld terug vorderen bij de verkopende partij?

[Dinictus208]

rikoos schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:09:
[...]


Voor mijn beeld, als hij dus niet bij het kadaster staat maar wel zo verkocht is, kan je dan geld terug vorderen bij de verkopende partij?

Als het kadaster een inschrijving achteraf weigert dan denk ik dat wel. Er is dan immers iets verkocht dat geen geregistreerd eigendom was. Interessante case.

[bullitshot]

Dinictus208 schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:01:
Dat kan je volgens mij kadastraal gewoon nog regelen. Zeker als je de juiste documentatie hebt.
Ik heb onlangs ook wat wijzigingen laten doen. Dat gaat prima zolang je maar over de juiste documentatie beschikt en/of met alle belanghebbende partijen hetzelfde verhaal doen.

De doorlooptijd is echt flink. Ik vermoed dat je in dit een notaris nodig hebt die dit voor je gaat regelen.

Wat dat betreft, doorlooptijd ging ik al vanuit, geen haast ook overigens.

Bij mij gaat het specifiek meer

rikoos schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:09:
[...]


Voor mijn beeld, als hij dus niet bij het kadaster staat maar wel zo verkocht is, kan je dan geld terug vorderen bij de verkopende partij?

Zoals aangegeven, bij mijn koop was het helder dat ik niet voor de zolder heb betaald. Echter, bij de vorige eigenaar juist niet. Is het ook zo dat ik nu zijn rechten ook "erf" als het ware?

[devriesjande]

Wat staat er op de splitsingstekening? En staat er misschien wat over de zolder in het splitsingsreglement?

[FrankoNL]

rikoos schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:09:
[...]


Voor mijn beeld, als hij dus niet bij het kadaster staat maar wel zo verkocht is, kan je dan geld terug vorderen bij de verkopende partij?

Als zij iets hebben verkocht maar niet hebben geleverd, dan voldoen ze dus niet aan de koopovereenkomst en zou je of nakoming, of als dat niet kan, ontbinding / schadevergoeding kunnen vorderen.


De notaris heeft dan wel gigantisch zitten slapen overigens. Dus er zal hier wel iets anders aan de hand zijn.

[ Voor 4% gewijzigd door FrankoNL op 14-03-2024 16:20 ]

[bullitshot]

devriesjande schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:14:
Wat staat er op de splitsingstekening? En staat er misschien wat over de zolder in het splitsingsreglement?

staat letterlijk niks over in

[FrankoNL]

bullitshot schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:11:
[...]


Wat dat betreft, doorlooptijd ging ik al vanuit, geen haast ook overigens.

Bij mij gaat het specifiek meer
[...]


Zoals aangegeven, bij mijn koop was het helder dat ik niet voor de zolder heb betaald. Echter, bij de vorige eigenaar juist niet. Is het ook zo dat ik nu zijn rechten ook "erf" als het ware?

Nogmaals; wat staat er in je koopovereenkomst? Kortom: wat heeft de verkoper jou precies verkocht? Uit mijn hoofd is dat artikel 1 van het NVM model.

Maak daar anders even een foto van en schrap de koopprijs / het adres en kadastrale aanduiding.

[ Voor 11% gewijzigd door FrankoNL op 14-03-2024 16:23 ]

[devriesjande]

bullitshot schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:20:
[...]


staat letterlijk niks over in

Heel vreemd. En wat zegt de VvE beheerder hierover.

[Dinictus208]

ander punt: zo'n zolder boven een appartement is toch vaak eigendom van de VVE oid? Dit bv om werkzaamheden te doen aan het dak.


Onlangs was er ook een topic met CV ketels die op een dergelijke zolder stonden wat niet mocht.

[ Voor 29% gewijzigd door Dinictus208 op 14-03-2024 16:24 ]

[bullitshot]

devriesjande schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:22:
[...]

Heel vreemd. En wat zegt de VvE beheerder hierover.

daar ga ik nog achterkomen. Ik snap dat het een bijzondere situatie is zoals door anderen ook al wordt aangegeven. Wat ik nu niet weet is wat de verplichtingen van de woningstichting aan mij omdat de zolder er toendertijd wel bij verkocht is.

Ik heb een rechtsbijstandsverzekering, maar hoop dat ik gewoon met de woningstichting eruit kan komen zonder dit in te schakelen.

[Denman_]

bullitshot schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 15:54:
In die verkoopdocumentatie staat glashelder dat de zolder erbij hoort. Dit is nooit via het kadaster geregeld, de zolder bestaat simpelweg niet op papier.

Beschik jij over die verkoopdocumentatie van de vorige eigenaar?
Zo ja, dan zou je daarmee naar het Kadaster kunnen gaan toch? Onder het mom van: "de vorige eigenaar heeft het nooit laten corrigeren, ik zou dat nu graag willen doen als nieuwe eigenaar". Of nog minder info geven.

[devriesjande]

Dinictus208 schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:23:
ander punt: zo'n zolder boven een appartement is toch vaak eigendom van de VVE oid? Dit bv om werkzaamheden te doen aan het dak.


Onlangs was er ook een topic met CV ketels die op een dergelijke zolder stonden wat niet mocht.

Het hele pand is eigendom van de VvE. Je koopt een appartementsrecht. Op de splitsingstekening staat aangegeven van welk gedeelte van het pand je het alleenrecht hebt.

[Dinictus208]

Wat Denman zegt lijkt mij ook hoor. Het is evident dat de originele verkoop door de woonstichting inclusief zolder was. Van wie is anders nu de zolder? Nog van de vorige verkoper?

[ Voor 4% gewijzigd door Dinictus208 op 14-03-2024 16:31 ]

[FrankoNL]

Dinictus208 schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:31:
Wat Denman zegt lijkt mij ook hoor. Het is evident dat de originele verkoop door de woonstichting inclusief zolder was. Van wie is anders nu de zolder? Nog van de vorige verkoper?

Dat zou kunnen, afhankelijk van hoe toen een en ander is gegaan.

Maar of hij van TS is hangt echt af van wat er in zijn koopovereenkomst staat. Maar daar komt geen antwoord op. @bullitshot

Stel dat de vorige eigenaren ook eigenaar waren van de zolder maar dit niet hebben verkocht aan TS, omdat een en ander geen onderdeel was van het appartementsrecht, dan is TS geen rechthebbende (hem is de zolder immers niet verkocht en ook niet geleverd) en berust het eigendom van de zolder nog bij de vorige eigenaren. In deze situatie zou het theoretisch ook nog kunnen dat de vorige eigenaren het ooit wel hebben gekocht maar het ook nooit aan hen is geleverd, dan zijn ze dus wel rechthebbende maar juridisch geen eigenaar.

Staat in zijn koopovereenkomst dat het appartementsrecht en tevens de zolder wordt verkocht, dan kan het zijn dat een en ander niet is geleverd (omdat de zolder niet bij het appartementsrecht hoort) en dan kan hij dus nakoming vorderen.

Waren de vorige eigenaren eigenlijk ook geen eigenaar maar hebben ze de zolder in de koopovereenkomst wel verkocht, dan kunnen ze niet leveren en komen ze toerekenbaar tekort. In dat geval blijft in de praktijk ontbinding en/of schadevergoeding over.


Hoe dan ook: als in de koopovereenkomst staat dat de zolder is geleverd aan TS dan behoort dit of tot het geleverde appartementsrecht of de notaris heeft zitten slapen.

[ Voor 60% gewijzigd door FrankoNL op 14-03-2024 16:41 ]

[devriesjande]

Als de zolder geen onderdeel is van het appartementsrecht dan hadden ook de vorige gebruikers geen recht op het alleengebruik.
In feite is de zolder dan een gemeenschappelijke ruimte van alle bewoners in het gebouw.
Om de zolder toe te voegen aan het appartementsrecht moet er een besluit worden genomen in een VvE vergadering. En moet daarna de splitsingsakte en - tekening door een notaris worden gewijzigd.

[ Voor 31% gewijzigd door devriesjande op 14-03-2024 16:45 ]

[FrankoNL]

devriesjande schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:41:
Als de zolder geen onderdeel is van het appartementsrecht dan hadden ook de vorige gebruikers geen recht op het alleengebruik.
In feite is de zolder dan een gemeenschappelijke ruimte van alle bewoners in het gebouw.
Om de zolder toe te voegen aan het appartementsrecht moet er een besluit worden genomen in een VvE vergadering. En moet daarna de splitsingsakte en - tekening door een notaris worden gewijzigd.

Eens, maar wat de rechten zijn van TS richting verkopers moet toch echt uit de koopovereenkomst blijken. Als de vorige eigenaren hem nooit de zolder hebben verkocht, dan houdt het op.

[Dinictus208]

Dus het scenario dat TS betaald heeft voor een wassen neus is realistisch. Gezien de zolder niet in de koopovereenkomst staat. brrr.

Stond de zolder wel in de koopadvertentie (bv op funda vermeld toen het te koop stond)?

[Dennism]

Dinictus208 schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:51:
Dus het scenario dat TS betaald heeft voor een wassen neus is realistisch. Gezien de zolder niet in de koopovereenkomst staat.

Dat lijkt mij niet, TS geeft immers dit aan in meerdere posts:

Het was voor mij helder officieel het er op dat moment niet bij hoorde dus ik heb er ook niet voor betaald.

Zoals aangegeven, bij mijn koop was het helder dat ik niet voor de zolder heb betaald. Echter, bij de vorige eigenaar juist niet. Is het ook zo dat ik nu zijn rechten ook "erf" als het ware?

TS geeft zelf dus al duidelijk aan dat er niet voor de zolder betaald is, en dat dit ook voor de koop al duidelijk was.

[Dinictus208]

Excuus niet goed gelezen inderdaad.

[FrankoNL]

Dennism schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:56:
[...]


Dat lijkt mij niet, TS geeft immers dit aan in meerdere posts:


[...]


[...]


TS geeft zelf dus al duidelijk aan dat er niet voor de zolder betaald is, en dat dit ook voor de koop al duidelijk was.

Als hij er niet voor heeft betaald en dit dus ook geen onderdeel was van de koopovereenkomst heeft TS nergens recht op. Verkopers hebben dan gewoon geleverd wat ze verkocht hebben.

[ Voor 6% gewijzigd door FrankoNL op 14-03-2024 16:58 ]

[jeroenkb]

FrankoNL schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:58:
[...]


Als hij er niet voor heeft betaald en dit dus ook geen onderdeel was van de koopovereenkomst heeft TS nergens recht op. Verkopers hebben dan gewoon geleverd wat ze verkocht hebben.

Hij hoopt er alleen op, omdat het bij een eerdere eigenaar wel mee verkocht is door de woningbouw, dat hij het nu geregeld kan krijgen dat het wel formeel zijn eigendom is.

Woningbouw -> verkoopt flat met zolder (bewijs op papier) -> 1e eigenaar doet niets -> verkocht aan 2e eigenaar -> 2e eigenaar doet niets -> verkocht aan TS -> TS ziet documenten over verkoop aan 1e eigenaar en denkt: die zolder hoort er eigenlijk bij. Kan ik dit nog formeel 'rechtzetten'

[FrankoNL]

jeroenkb schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 17:12:
[...]

Hij hoopt er alleen op, omdat het bij een eerdere eigenaar wel mee verkocht is door de woningbouw, dat hij het nu geregeld kan krijgen dat het wel formeel zijn eigendom is.

Woningbouw -> verkoopt flat met zolder (bewijs op papier) -> 1e eigenaar doet niets -> verkocht aan 2e eigenaar -> 2e eigenaar doet niets -> verkocht aan TS -> TS ziet documenten over verkoop aan 1e eigenaar en denkt: die zolder hoort er eigenlijk bij. Kan ik dit nog formeel 'rechtzetten'

Het antwoord is nee. Hij niet. Hij is immers nooit eigenaar of rechthebbende geworden van dat deel want het is hem ook nooit door de vorige eigenaren verkocht. Als de door jouw geschetste route klopt dan zou de eerste eigenaar, er vanuit gaande dat een en ander nooit geleverd is vanuit de woningbouw (en dat kan je achterhalen door die leveringsakte te lichten), hier moeten acteren.

Als eigenaar 1 vervolgens een en ander verkocht heeft aan eigenaar 2 maar het niet heeft geleverd dan moet eigenaar 2 nakoming eisen van eigenaar 1. De vraag is dan wel of die vordering ondertussen niet verjaard is. Hetzelfde geldt voor de vordering van eigenaar 1 op de woningbouw.

Eigenaar 2 heeft de zolder niet verkocht aan TS dus TS vist achter het net.

Als een en ander klopt zoals het is geschetst dan heeft er ergens in de route een notaris zijn werk niet zitten doen.

[ Voor 3% gewijzigd door FrankoNL op 14-03-2024 17:27 ]

[No Hands]

FrankoNL schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 17:22:
[...]


Als een en ander klopt zoals het is geschetst dan heeft er ergens in de route een notaris zijn werk niet zitten doen.

En is er een ongebruikte zolder die alleen bereikbaar is via de hal van TS. Waar niemand anders ooit aanspraak op gaat maken want die kennen het ding niet.

[Yaksa]

Je kunt die zolder ook 'verhuren' (om plantjes te kweken, heksendrankjes te brouwen of anderszins). Aangezien je niet de eigenaar kunt zijn van iets wat niet bestaat kun je ook niet aansprakelijk gesteld worden voor oneigenlijk gebruik (en de rest).