Verborgen gebrek eigenaar/ondernemer

[Raysr]

Goedendag,

Heb een vraag en zou met jullie willen brainstormen.

Ik heb een huis gekocht 9 maanden geleden. Volgens de koopovereenkomst staat dat de aanbouw+uitbouw is geplaatst door een bedrijf in 2021/2022.

Staat duidelijk uitgevoerd door een bedrijfsnaam (eenmanszaak) en duidelijk niet uitgevoerd door zichzelf in de koopovereenkomst.Tevens wordt er vermeld dat er geen garantie aanwezig is. Dit is wel een beetje raar, maar destijds niet opgemerkt.

Nu kom ik achter dat de bedrijf die aanbouw/uitbouw geplaatst heeft, is namelijk ook de eigenaar van de woning (verkopende partij). Ondernemer en verkoper is hetzefde partij.

Kom nu ik pas achter 9 maanden. Destijds had ik geen bouwtechnische keuring laten doen. Vanuitgaand dat het door een extern bedrijf was gedaan en dat het goed zou zijn.

Nu kom ik achter dat gevel, aanbouw, toch gebreken tonen. Slecht betimmerd gevel en lood is niet goed aangebracht. Kostenpost +/10k a +/-20k.

Kan ik de verkopende partij nog aansprakelijk aanstellen in verband met onjuiste meldingsplicht/ verstrekken informatie?
Ook al heb ik niet voldaan aan de onderzoeksplicht. Er is namelijk geen openheid van zaken gegeven en onjuiste beeld gecreerd.

Hoor graag van jullie.
Dank.

Zaak voor WON

[ Voor 1% gewijzigd door Septillion op 14-03-2024 14:55 ]

[Gramser]

Is er al sprake van schade?

[LauPro]

In principe kan je non-conformiteit niet uitsluiten richting consumenten. Een aannemer moet tot 5 jaar voor verborgen gebreken herstellen.

Maar je hebt verder niets te maken met de aannemer die het gebouwd heeft maar met de verkoper van het huis. In dit geval dezelfde persoon. Voor verborgen gebreken heb je 2 jaar de tijd om die aan te zeggen en eventueel een rechtszaak te starten

https://www.nn.nl/Wonen/Z...%20een%20onderzoeksplicht.

[President]

Hoe kom je hier na 9 maanden achter? Is er een professional gekomen die dit heeft aangegeven vanwege lekkage of iets dergelijks? Of kwam vriend X op bezoek en zei hij er iets over?

[LauPro]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 07:27:
Kom nu ik pas achter 9 maanden. Destijds had ik geen bouwtechnische keuring laten doen. Vanuitgaand dat het door een extern bedrijf was gedaan en dat het goed zou zijn.

Het was beter geweest om dit wel te doen want je hebt als koper een onderzoeksplicht. Dit heb je nu niet gedaan en dit zal nu ook meteen het verweer van de tegenpartij zijn.

[pentaw1nz]

20k voor lood en betimmering?

[The Fatal]

Voor 20k zet je bijna een hele nieuwe aanbouw

[Fornoo]

Als iets echt slecht in elkaar zit, kunnen de kosten om het te herstellen al snel oplopen tot de nieuwwaarde. In feite ben je dan op 'slopershoogte'.

[Raysr]

President schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 07:45:
Hoe kom je hier na 9 maanden achter? Is er een professional gekomen die dit heeft aangegeven vanwege lekkage of iets dergelijks? Of kwam vriend X op bezoek en zei hij er iets over?

Heb nu voor zekerheid toch door een onafhankelijke partij laten inspecteren met een rapportage.

[Raysr]

pentaw1nz schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 07:58:
20k voor lood en betimmering?

5k voor herstellen loodaansluiting die niet goed was aangebracht + stucen voor aanbouw.

De ret begroot voor gevelwerk beide kanten. Deze is niet goed aangebracht.

[Raysr]

LauPro schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 07:38:
In principe kan je non-conformiteit niet uitsluiten richting consumenten. Een aannemer moet tot 5 jaar voor verborgen gebreken herstellen.

Maar je hebt verder niets te maken met de aannemer die het gebouwd heeft maar met de verkoper van het huis. In dit geval dezelfde persoon. Voor verborgen gebreken heb je 2 jaar de tijd om die aan te zeggen en eventueel een rechtszaak te starten

https://www.nn.nl/Wonen/Z...%20een%20onderzoeksplicht.

Dus is de kans van slagen groot? Het ergste is dat aannemer en verkoper hetzelfde partij zijn. Zij wisten van het gebrek. Voel me nu dubbel genaaid. Heb aardig wat overboden in verband met verhitte markt...

Ik kan wel zelf een civiele procedure starten zonder een advocaat en aankaarten met bewijzen. Hij is aanemer en wist van de gebreken.

Hij heeft zelf gebouwd... indien hij dit netjes had aangegeven in de overeenkomst had ik zeker onderzoek laten uitvoeren. Ging vanuit dat een derde partij was die ging bouwen....

[ Voor 15% gewijzigd door Raysr op 14-03-2024 08:18 ]

[jeroenkb]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 08:15:
[...]


Hij heeft zelf gebouwd... indien hij dit netjes had aangegeven in de overeenkomst had ik zeker onderzoek laten uitvoeren. Ging vanuit dat een derde partij was die ging bouwen....

Dit is een raar argument. Denk dat 99,9% van de verbouwingen niet door de eigenaar van de woning zelf gedaan wordt. Dan zou een technische keuring bij aankoop van een woning nooit nodig zijn, terwijl het natuurlijk altijd aangeraden wordt.

Zou het kunnen dat het eigenlijk onderdeel was van je aankoopstrategie? Bieden zonder technische keuring in de hoop voordeel te hebben tov andere kopers?

[pentaw1nz]

En hoe ben je er achter gekomen dat het nu niet goed is?
Zijn er gebreken zichtbaar geworden die er eerder niet waren?

En zijn het zaken die normaal gebruik in de weg staan?
Heb jij wel voldaan aan je onderzoeksplicht ? In ieder geval geen keuring laten uitvoeren, maar wellicht dan andere acties wel gedaan?

[frennek]

Er vanuit gaan dat een verbouwing door een externe partij wel van goede kwaliteit is, maar door de eigenaar van een woning zelf niet is natuurlijk een vreemde aanname. Genoeg beunhazen actief in de bouwwereld namelijk, een KvK nummer heb je zo aangevraagd.

Het feit dat je geen bouwtechnische keuring hebt laten doen en dat er in de koopovereenkomst stond dat er geen aanspraak op garantie gemaakt mag worden, maakt wel dat je in een lastige situatie zit om iets te kunnen verhalen denk ik. Bij een grondige bouwtechnische keuring had verkeerd geplaatst lood en slechte aftimmering namelijk aan het licht gekomen, het klinken namelijk niet als gebreken die diep verborgen liggen in de constructie.

Maar net als de rest zich al afvraagd: Hoe ben je achter deze problemen gekomen en wat voor problemen ervaar je nu? En wat zit er niet goed aan het lood bijvoorbeeld?

[Raysr]

jeroenkb schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 08:24:
[...]

Dit is een raar argument. Denk dat 99,9% van de verbouwingen niet door de eigenaar van de woning zelf gedaan wordt. Dan zou een technische keuring bij aankoop van een woning nooit nodig zijn, terwijl het natuurlijk altijd aangeraden wordt.

Zou het kunnen dat het eigenlijk onderdeel was van je aankoopstrategie? Bieden zonder technische keuring in de hoop voordeel te hebben tov andere kopers?

Nee, er stond een bedrijfsnaam. Tijdens bouwtechnische onderzoek wat ik vorige week liet doen, kwam het aan het licht. Toen ben ik de papieren gaan kijken en de verder speuren naar het bedrijf en kvk uittreksel

[Raysr]

frennek schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:04:
Er vanuit gaan dat een verbouwing door een externe partij wel van goede kwaliteit is, maar door de eigenaar van een woning zelf niet is natuurlijk een vreemde aanname. Genoeg beunhazen actief in de bouwwereld namelijk, een KvK nummer heb je zo aangevraagd.

Het feit dat je geen bouwtechnische keuring hebt laten doen en dat er in de koopovereenkomst stond dat er geen aanspraak op garantie gemaakt mag worden, maakt wel dat je in een lastige situatie zit om iets te kunnen verhalen denk ik. Bij een grondige bouwtechnische keuring had verkeerd geplaatst lood en slechte aftimmering namelijk aan het licht gekomen, het klinken namelijk niet als gebreken die diep verborgen liggen in de constructie.

Maar net als de rest zich al afvraagd: Hoe ben je achter deze problemen gekomen en wat voor problemen ervaar je nu? En wat zit er niet goed aan het lood bijvoorbeeld?

Heb vorige week een bouwkundige inspectie laten uitvoeren. En kwam aan dat de bepaalde constructies zijn niet goed gedaan bij de aanbouw/verbouw

[Raysr]

pentaw1nz schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 08:48:
En hoe ben je er achter gekomen dat het nu niet goed is?
Zijn er gebreken zichtbaar geworden die er eerder niet waren?

En zijn het zaken die normaal gebruik in de weg staan?
Heb jij wel voldaan aan je onderzoeksplicht ? In ieder geval geen keuring laten uitvoeren, maar wellicht dan andere acties wel gedaan?

Nee, geen zaken in de zaak staan. Heb destijds geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren, wat achteraf gezien niet slim was...

[Raysr]

frennek schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:04:
Er vanuit gaan dat een verbouwing door een externe partij wel van goede kwaliteit is, maar door de eigenaar van een woning zelf niet is natuurlijk een vreemde aanname. Genoeg beunhazen actief in de bouwwereld namelijk, een KvK nummer heb je zo aangevraagd.

Het feit dat je geen bouwtechnische keuring hebt laten doen en dat er in de koopovereenkomst stond dat er geen aanspraak op garantie gemaakt mag worden, maakt wel dat je in een lastige situatie zit om iets te kunnen verhalen denk ik. Bij een grondige bouwtechnische keuring had verkeerd geplaatst lood en slechte aftimmering namelijk aan het licht gekomen, het klinken namelijk niet als gebreken die diep verborgen liggen in de constructie.

Maar net als de rest zich al afvraagd: Hoe ben je achter deze problemen gekomen en wat voor problemen ervaar je nu? En wat zit er niet goed aan het lood bijvoorbeeld?

De verkoper zei dat hij aannemer was, maar achteraf blijkt een slechte timmerman/bouwer is.

Ik ontdekte een lekkage in de aanbouw en liet toch voor zekerheid nakijken op bouwtechnische keuring voor het hele huis.


Toen kwamen ze dat lood contructie niet goed: "daansluiting bij de overgang plat dak/opgaande gevel is matig uitgevoerd. Deze
verbeteren zodat het ontstane gootje verdwijnt en
het geheel minder lekkagegevoelig wordt"

Kreeg de volgende opmerking bij gevel/kozijnen:
De verstekken van de betimmering rondom de kozijnen zijn slordig uitgevoerd.
De condensgaten onder in de kozijnen zijn deels dichtgekit.
- Ter plaatse van het kunststof kozijn op de begane grond is een
aanslaglat/afdeklat van multiplex aanwezig. Deze zal gaan delamineren.
- Vermoedelijk is het kunststof kozijn niet op de juiste maat gemaakt.

Sorry ben niet zo handig in bouwen. Vandaar jullie advies/visie hierin wat ik het beste kan doen.

Ik kan ook de kosten zelf voor eigen rekening opnemen. Dan zit het natuurlijk inde overwaarde van de woning.

[frennek]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:15:
[...]


Heb vorige week een bouwkundige inspectie laten uitvoeren. En kwam aan dat de bepaalde constructies zijn niet goed gedaan bij de aanbouw/verbouw

Sorry, maar we komen nog niet echt verder zo. Wat was de aanleiding dat je nu wel een bouwkundige inspectie hebt laten uitvoeren? Heb je schade of lekkage? En wat was er precies niet goed gedaan?

Ik heb ook een paar jaar terug een huis gekocht en daar waren bepaalde zaken niet goed verbouwd door de vorige bewoners, maar het heeft ook niet tot schade geleid. Dus het is niet volgens de norm of geldende standaarden gegaan, maar het heeft ook niet tot problemen geleid. Dat is lastig een verborgen gebrek te noemen, zelfs met bouwtechnische keuring die dat niet was opgevallen (kon ook niet, want het zat achter het plafond). In mijn geval waren de kosten voor herstel dusdanig gering dat ik er verder niet achteraan ben gegaan, maar zonder schade blijft het altijd een erg lastig verhaal.

[Analamoebe]

pentaw1nz schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 08:48:
En hoe ben je er achter gekomen dat het nu niet goed is?
Zijn er gebreken zichtbaar geworden die er eerder niet waren?

En zijn het zaken die normaal gebruik in de weg staan?
Heb jij wel voldaan aan je onderzoeksplicht ? In ieder geval geen keuring laten uitvoeren, maar wellicht dan andere acties wel gedaan?

Dat zijn de enige vragen die hier tellen.

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:22:
[...]


Kreeg de volgende opmerking bij gevel/kozijnen:
De verstekken van de betimmering rondom de kozijnen zijn slordig uitgevoerd.
De condensgaten onder in de kozijnen zijn deels dichtgekit.
- Ter plaatse van het kunststof kozijn op de begane grond is een
aanslaglat/afdeklat van multiplex aanwezig. Deze zal gaan delamineren.
- Vermoedelijk is het kunststof kozijn niet op de juiste maat gemaakt.

Dit heeft niks met verborgen gebreken te maken.

Zoek eerst eens uit wat de term verborgen gebrek is en of dat daadwerkelijk voor jou van toepassing is.
(ik vermoed van niet namelijk)

[naitsoezn]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 08:15:
Zij wisten van het gebrek.

Hier zit de crux. Als je dit kunt aantonen, en tevens dat dit niet met jouw is meegedeeld, dan heb je een mogelijke kans. Anders schat ik het vrij kansloos in.

Note: "zij wisten" is natuurlijk wat anders dan "zij zouden hebben moeten kunnen weten" of "ik vind dat zij wisten" of "ik vind dat zij zouden hebben moeten kunnen weten"

[NACrat]

Ik vind zelf dat een bouwtechnische keuring vaak wordt overschat. Maar dit zijn nou zaken die juist wél tijdens een bouwtechnische keuring naar voren komen. Weet bijvoorbeeld toen ik mijn huis verkocht de keurder juist heel veel aandacht besteedde aan hoe het lood was aangebracht bij de door mij gezette aanbouw. Ook hoe de kozijnen eruit zagen etc.

Denk persoonlijk ook niet dat je veel kans van slagen hebt. Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht.

[Raysr]

frennek schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:24:
[...]


Sorry, maar we komen nog niet echt verder zo. Wat was de aanleiding dat je nu wel een bouwkundige inspectie hebt laten uitvoeren? Heb je schade of lekkage? En wat was er precies niet goed gedaan?

Ik heb ook een paar jaar terug een huis gekocht en daar waren bepaalde zaken niet goed verbouwd door de vorige bewoners, maar het heeft ook niet tot schade geleid. Dus het is niet volgens de norm of geldende standaarden gegaan, maar het heeft ook niet tot problemen geleid. Dat is lastig een verborgen gebrek te noemen, zelfs met bouwtechnische keuring die dat niet was opgevallen (kon ook niet, want het zat achter het plafond). In mijn geval waren de kosten voor herstel dusdanig gering dat ik er verder niet achteraan ben gegaan, maar zonder schade blijft het altijd een erg lastig verhaal.

Alleen de lekkage in de aanbouw heeft een directe schade. De lood tussen gevel en anabouw koet opnieuw gezet worden.

De gevel werk heeft geen direct schade. We kunnen wel paar jaar vooruit.


De verkoper dat hij niet heeft aangegeven dat hij zelf de werkzaamheden heeft uitgevoerd, vind ik niet correct en dat hij hiermee meldingsplicht heeft geschonden.

[pennywiser]

Dit is gewoon garantie geen verborgen gebrek. Verborgen = actief uit het zicht weggehaald om te misleiden.

[Analamoebe]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:28:
[...]


Alleen de lekkage in de aanbouw heeft een directe schade. De lood tussen gevel en anabouw koet opnieuw gezet worden.

De gevel werk heeft geen direct schade. We kunnen wel paar jaar vooruit.

Was de lekkage er al bij de vorige bewoner en is die bewust verzwegen? Of had de vorige bewoner het kunnen weten van een lekkage.
En je claimt dus nu dat normaal gebruik niet belemmerd wordt

De verkoper dat hij niet heeft aangegeven dat hij zelf de werkzaamheden heeft uitgevoerd, vind ik niet correct en dat hij hiermee meldingsplicht heeft geschonden.

Dat vind jij niet correct misschien, maar doet niet ter zake en heeft ook niks met meldingsplicht te maken.

[ArthurMorgan]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:28:
[...]

De verkoper dat hij niet heeft aangegeven dat hij zelf de werkzaamheden heeft uitgevoerd, vind ik niet correct en dat hij hiermee meldingsplicht heeft geschonden.

Maar hij heeft dat niet.
Hij heeft dat via zijn bedrijf gedaan.

Dat dat dezelfde persoon is, is juridisch helemaal niet relevant, en hoeft ook niet aan jou verteld te worden.

Ten eerste lijkt dit me geen verborgen gebrek.
Wat wel kan is dat het bedrijf geen goed werk gedaan heeft. Dat er geen garantie op zit wil niet zeggen dat er ook geen wettelijke garantie van toepassing is. Dat ligt er maar aan, met de info die wij hebben is dat heel moeilijk in te schatten.

Ik denk dus ook dat als je denkt dat het niet klopt je bij het bedrijf moet zijn, en niet bij de verkoper. (Ook al is dat dezelfde persoon.)

[Qwerty-273]

De termen "matig" en "slordig" is natuurlijk niet direct een gebrek, dat kan je ook van het meeste schilderwerk zeggen dat een eigenaar zelf uitvoert. Het kan wel leiden tot problemen. Maar of die verhaalbaar zullen zijn?

Als een bouwtechnische keuring nu dit opmerkt, zou die dat ook waarschijnlijk hebben moeten opmerken tijdens het onderzoek wat je als koper zou moeten uit (laten) voeren. Het is alleen verborgen omdat die keurig niet is uitgevoerd. Ontbrekende kennis en ervaring is nog geen grondslag om het verborgen te noemen.

[Smobbo]

Er stond dus in de koopovereenkomst expliciet dat er geen garantie op de aanbouw/uitbouw gegeven is/wordt?
Dan is het wat mij betreft wel heel moeilijk te verdedigen dat je dan geen technische keuring laat doen. Uberhaupt is het laten doen van een technische keuring 'the bare minimum', maar goed.

Daarnaast is de aanname 'Een bedrijf = ok. Eigenaar = niet ok' natuurlijk raar. Beunhazen genoeg en als je er niet hoeft te wonen is de incentive om het goed te doen ook niet zo groot...

Los van bovenstaand is een verborgen gebrek niet zo maar van toepassing. Dan moet het (volgens mij) echt het bewonen belemmeren. Een beetje schade/lekkage aan een loodslab is gewoon pech en onderhoud wat je helaas naar voren moet halen.

[graceful]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:28:
[...]


De verkoper dat hij niet heeft aangegeven dat hij zelf de werkzaamheden heeft uitgevoerd, vind ik niet correct en dat hij hiermee meldingsplicht heeft geschonden.

Je zet je hakken wel diep in het zand.. er staat netjes welk bedrijf het uitgevoerd heeft. Als het de buurman was geweest, die een eigen bedrijf had, was het geen probleem geweest? Wat maakt opeens dat hij geen ondernemer mag zijn?

En wie zegt dat hij het uitgevoerd heeft? Misschien is hij wel gewoon aannemer en huurt hij verschillende partijen in en zijn die minder goed? Wat weet jij nou van de werkzaamheden.

Een huis hebben kost geld en er is altijd wel iets dat niet helemaal perfect is, of gaat lekken na een tijdje of toch niet helemaal zo mooi was als het in begin leek. Dat hoort er allemaal bij. Een huis kost geld, moet onderhouden worden.

Je kan hooguit het bedrijf een e-mail sturen en vragen naar de garantievoorwaarden gezien je een lek geconstateerd hebt. Dat lijkt mij de juiste route. Maar gezien je akkoord gegaan bent met, geen garantie, acht ik de kans klein.

[ Voor 3% gewijzigd door graceful op 14-03-2024 09:37 ]

[Mr. Stom]

Wat vervelend.

Is het gebrek verborgen? In die zin dat bijvoorbeeld de muren met lekkageschade vlak voor de koop opnieuw zijn geschilderd? Of zijn er andere middelen gebruikt waarmee de verkoper de lekkage heeft 'verborgen'?

Je staat hier anders wel 3-0 achter. Want:

- Geen bouwkundige keuring gedaan;
- Je lijstje gebreken is van buitenaf en zonder sloopwerk zichtbaar; en
- De eenmanszaak is opgegeven: die had je voor de koop kunnen googlen of door de KvK kunnen halen, en zo kunnen achterhalen wie daar achter zat.

Je hebt een onderzoeksplicht. De verkopers hebben je wel degelijk wat zaken medegedeeld. Als zij het gebrek niet actief hebben verborgen sta je zwak. Grote kans ook dat verkoper zegt: wij wisten het niet, ik dacht dat het allemaal wel goed zat en we hebben nooit last gehad.

Je zal nog steeds een poging kunnen wagen bij de verkopers, maar daadwerkelijk een juridische procedure starten heeft een geringe kans van slagen.

https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

[ Voor 6% gewijzigd door Mr. Stom op 14-03-2024 09:39 ]

[frennek]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:22:
[...]


De verkoper zei dat hij aannemer was, maar achteraf blijkt een slechte timmerman/bouwer is.

Ik ontdekte een lekkage in de aanbouw en liet toch voor zekerheid nakijken op bouwtechnische keuring voor het hele huis.


Toen kwamen ze dat lood contructie niet goed: "daansluiting bij de overgang plat dak/opgaande gevel is matig uitgevoerd. Deze
verbeteren zodat het ontstane gootje verdwijnt en
het geheel minder lekkagegevoelig wordt"

Kreeg de volgende opmerking bij gevel/kozijnen:
De verstekken van de betimmering rondom de kozijnen zijn slordig uitgevoerd.
De condensgaten onder in de kozijnen zijn deels dichtgekit.
- Ter plaatse van het kunststof kozijn op de begane grond is een
aanslaglat/afdeklat van multiplex aanwezig. Deze zal gaan delamineren.
- Vermoedelijk is het kunststof kozijn niet op de juiste maat gemaakt.

Sorry ben niet zo handig in bouwen. Vandaar jullie advies/visie hierin wat ik het beste kan doen.

Ik kan ook de kosten zelf voor eigen rekening opnemen. Dan zit het natuurlijk inde overwaarde van de woning.

Met deze informatie kunnen we wat meer.

Waarschijnlijk zit het lood slechts ingeslepen in de gevel en is dit niet doorgezet naar het binnenblad (wat de norm is). Het inslijpen van lood wordt echter heel vaak gedaan, omdat het veel goedkoper is. Er staan dus tal van uitbouwen die een dergelijke constructie hebben. Het is zeker niet de beste oplossing, maar vaak gaat het goed. Het is echter geen verborgen gebrek, want de staat van het lood was direct zichtbaar bij een bouwtechnische controle.

[Hielko]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 07:27:
Staat duidelijk uitgevoerd door een bedrijfsnaam (eenmanszaak) en duidelijk niet uitgevoerd door zichzelf in de koopovereenkomst.Tevens wordt er vermeld dat er geen garantie aanwezig is. Dit is wel een beetje raar, maar destijds niet opgemerkt.

Nu kom ik achter dat de bedrijf die aanbouw/uitbouw geplaatst heeft, is namelijk ook de eigenaar van de woning (verkopende partij). Ondernemer en verkoper is hetzefde partij.

Op zich is dit helemaal niet relevant. Jij hebt het huis gekocht van de verkoper, met de bouwer van de uitbouw heb jij geen relatie of overeenkomst. Dat zou alleen mogelijk relevant kunnen zijn als er garantie op de uitbouw zou zitten die overdraagbaar zou zijn, maar bij de koopovereenkomst was direct duidelijk dat dat niet het geval is.

[Raysr]

Bedankt voor jullie reacties. Zal bij de volgende aankoop van het huis goed op letten🫣

[sorted.bits]

Ik vind het wel een interessant verhaal. Je hebt wat lekkage bij de loodverbinding en de 'aannemer' komt met een kostenpost van tussen de 10 en 20k? Mooi dat jij slordigheidjes wilt gaan verhalen op de vorige eigenaar, maar dat is volgens mij niet hoe het werkt.

Aannemer en verkoper zijn dezelfde partij zeg je, en in de koopovereenkomst staat dat die aannemer het heeft uitgevoerd. Verder zeg je dat er duidelijk is gemaakt dat hij het echt niet zelf heeft gedaan, is dat zo of heeft hij gewoon 'eigen bedrijfsnaam hier' gedaan?

Verder is er aangegeven dat je geen garantie hebt, dat deed geen alarmbellen afgaan bij je? Op het moment dat ik dat hoor/zie, wil ik het eerst zelf testen (in geval van een Marktplaats advertentie) of laten keuren als ik er zelf geen verstand van heb (bij een auto of een huis bijvoorbeeld).

Hoe weet verkoper nou dat je bij het schoonmaken van gevel/dak/watdanook niet even de loodslab hebt opgetild om even dat blad er onderweg te halen?

[Saint2Saint]

Vervelend dat je wat tegenvallers in je huis hebt!

Ik zou hier een iets andere benadering kiezen. Heb je al gekeken of je wettelijk geen garantie hebt op de werkzaamheden van de aannemer? De aannemer en de verkoper kunnen wel zeggen dat er geen garantie op zit, maar als je hier wettelijk wel recht op hebt, zou ik deze ook gaan claimen via de vorige eigenaar. Dat de vorige eigenaar ook de aannemer is maakt juridisch niet uit, maar praktisch de boel wel ingewikkelder.

Ik ken de wetgeving niet, maar dan haal je misschien via een andere weg wel je gelijk m.b.t. de lekkage. Slechte afwerking zal niet onder garantie vallen, maar lekkage lijkt me wel.

Maar misschien nog belangrijker: heb je een rechtsbijstand verzekering en wat zegt die ervan?

En als laatste: als je niet zo handig bent met bouwen en verbouwen, is het dan niet juist verstandig o een bouwtechnische keuring te doen of iemand mee te nemen die hier wel kijk op heeft? Maar achteraf is dat makkelijk praten. Je steekt hier in ieder geval iets van op bij de aankoop van een volgende woning.

[frennek]

Weet wel dat een bouwtechnicus bij een keuring natuurlijk oplossingen aandraagt die volledig volgens de geldende bouwnormen zijn, en daarom ook vaan de duurste oplossingen zijn. Zo'n oplossing werkt gegarandeerd, maar is misschien niet strikt noodzakelijk om tot een alternatieve oplossing te komen.

Waarschijnlijk is zijn inschatting voor het doorzetten van het lood naar het binnenblad toe zo'n 5000 euro. Het is absoluut de mooiste oplossing en zal gegarandeerd de lekkage verhelpen. Maar afhankelijk van de situatie, zou het dieper inslijpen van het lood en het hydrofoberen/impregneren van de bovenliggende gevel mogelijk ook al voldoende kunnen zijn.

Het is de afgelopen maanden gigantisch nat geweest, waardoor elk verborgen vochtprobleem naar boven is komen drijven. Mogelijk heeft de vorige eigenaar dus nooit een lekkage gehad en is het niet vreemd dat jij dat nu wel hebt. Vaak duurt het een tijd voordat de gevel is verzadigd met vocht voordat het naar binnen komt zetten.

[inhico]

pennywiser schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:29:
Dit is gewoon garantie geen verborgen gebrek. Verborgen = actief uit het zicht weggehaald om te misleiden.

Nee! een verborgen gebrek is niet alleen "actief uit het zicht weggehaald om te misleiden". Het gaat om ieder gebrek dat wel aanwezig, maar niet bekend was tijdens de koop-procedure en ook niet met een normale bouwtechnische keuring aan het licht was gekomen. Het kunnen ook gebreken zijn die bij de verkoper onbekend waren. Verkoper kan er dan toch aansprakelijk voor zijn.

[peter13579]

@fopjurist volgens mij is dit ook een interessante casus om eens naar te kijken.

[Qwerty-273]

frennek schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 10:36:
Weet wel dat een bouwtechnicus bij een keuring natuurlijk oplossingen aandraagt die volledig volgens de geldende bouwnormen zijn, en daarom ook vaan de duurste oplossingen zijn. Zo'n oplossing werkt gegarandeerd, maar is misschien niet strikt noodzakelijk om tot een alternatieve oplossing te komen.

Er is een reden waarom de normen de normen zijn. Dat je met een alternative keuze voor een ander prijskaartje een bijna vergelijkbare oplossing kan realiseren, maakt het nog niet in orde. Maar je ziet het vaker dat door een bezuiniging er na verloop van tijd toch weer meer gedaan moet worden. Het gezegde "Goedkoop is duurkoop" komt ergens vandaan, dat wil niet zeggen dat de duurdere oplossing altijd beter is (dat kan ook gewoon een dikke extra marge zijn).

[t_captain]

Als verkoper en aannemer dezelfde vermogensrechtelijke persoon zijn (eenmanszaak), dan is een poging om een muur op te werpen tussen de twee partijen en daarmee de aansprakelijkheid te beperken niet vruchtbaar.

[fopjurist]

In tegenstelling tot @Mr. Stom zie ik hier wel een zaak in.

Normaal gesproken kun je de aannemer aanspreken, ook als die geen garantie biedt. Het voordeel van garantie is dat er geen discussie kan ontstaan over de oorzaak van een gebrek. Dat neemt niet weg dat het werk goed moet worden uitgevoerd en dat is hier duidelijk niet gedaan. Een aannemer is wettelijk aansprakelijk voor gebreken (art. 7:758 BW) tot vijf jaar na oplevering mits er binnen twee jaar na ontdekking wordt geklaagd. Als de afnemer een particulier is, mag daarvan bij overeenkomst niet worden afgeweken.

graceful schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:36:
[...]


er staat netjes welk bedrijf het uitgevoerd heeft. Als het de buurman was geweest, die een eigen bedrijf had, was het geen probleem geweest? Wat maakt opeens dat hij geen ondernemer mag zijn?

Het bedrijf is een eenmanszaak. Je kunt geen overeenkomst sluiten met jezelf. Met de buurman kun je wel een overeenkomst sluiten. Bij een overeenkomst kun je de wederpartij aanspreken als de overeenkomst niet goed is nagekomen. Nu blijkt er geen overeenkomst en dus geen wederpartij te zijn die kan worden aangesproken. Dat is bedrog of dwaling.

Hielko schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 09:46:
[...]

Op zich is dit helemaal niet relevant. Jij hebt het huis gekocht van de verkoper, met de bouwer van de uitbouw heb jij geen relatie of overeenkomst.

Het recht op de totstandbrenging van een uitbouw is een kwalitatief recht dat in beginsel overgaat bij de koop van het huis. Je hebt dus wel een vordering op de aannemer (als dat een derde zou zijn geweest).

Het is me niet duidelijk wat er precies is bedoeld met de aanduiding 'geen garantie'. In de koopovereenkomst staat dat misschien duidelijker. Staat er dat de verkoper geen garantie biedt, of dat de aannemer geen garantie biedt? Daar zit misschien ook nog een aanknopingspunt.

Voor nu zou ik een brief sturen dat je hebt ontdekt dat de constructie van de uitbouw niet goed is uitgevoerd, dat de uitbouw lekt en dus spoedig hersteld moet worden, dat je de verkoper twee weken de tijd geeft om contact op te nemen om een datum in te plannen, en dat je de lekkage anders door een derde moet laten herstellen. Eerst per e-mail met de vraag of hij de ontvangst wil bevestigen, en als je na een dag geen reactie hebt gekregen stuur je een aangetekende brief. Je kunt dan in ieder geval snel verder zonder later het verwijt te kunnen krijgen dat je hem de gebreken zelf had moeten laten herstellen.

[Raysr]

fopjurist schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 14:44:
In tegenstelling tot @Mr. Stom zie ik hier wel een zaak in.

Normaal gesproken kun je de aannemer aanspreken, ook als die geen garantie biedt. Het voordeel van garantie is dat er geen discussie kan ontstaan over de oorzaak van een gebrek. Dat neemt niet weg dat het werk goed moet worden uitgevoerd en dat is hier duidelijk niet gedaan. Een aannemer is wettelijk aansprakelijk voor gebreken (art. 7:758 BW) tot vijf jaar na oplevering mits er binnen twee jaar na ontdekking wordt geklaagd. Als de afnemer een particulier is, mag daarvan bij overeenkomst niet worden afgeweken.


[...]

Het bedrijf is een eenmanszaak. Je kunt geen overeenkomst sluiten met jezelf. Met de buurman kun je wel een overeenkomst sluiten. Bij een overeenkomst kun je de wederpartij aanspreken als de overeenkomst niet goed is nagekomen. Nu blijkt er geen overeenkomst en dus geen wederpartij te zijn die kan worden aangesproken. Dat is bedrog of dwaling.


[...]

Het recht op de totstandbrenging van een uitbouw is een kwalitatief recht dat in beginsel overgaat bij de koop van het huis. Je hebt dus wel een vordering op de aannemer (als dat een derde zou zijn geweest).

Het is me niet duidelijk wat er precies is bedoeld met de aanduiding 'geen garantie'. In de koopovereenkomst staat dat misschien duidelijker. Staat er dat de verkoper geen garantie biedt, of dat de aannemer geen garantie biedt? Daar zit misschien ook nog een aanknopingspunt.

Voor nu zou ik een brief sturen dat je hebt ontdekt dat de constructie van de uitbouw niet goed is uitgevoerd, dat de uitbouw lekt en dus spoedig hersteld moet worden, dat je de verkoper twee weken de tijd geeft om contact op te nemen om een datum in te plannen, en dat je de lekkage anders door een derde moet laten herstellen. Eerst per e-mail met de vraag of hij de ontvangst wil bevestigen, en als je na een dag geen reactie hebt gekregen stuur je een aangetekende brief. Je kunt dan in ieder geval snel verder zonder later het verwijt te kunnen krijgen dat je hem de gebreken zelf had moeten laten herstellen.

Er staat op de koopovereenkomst een vinkje geen garantie van toepassing.

[ Voor 6% gewijzigd door Raysr op 14-03-2024 16:25 ]

[Raysr]

Staat standaard er in;

Zelf gedaan of
Laten doen door: bedrijfsnaam ... dit is nu de eenmanszaak van de verkoper.

Kom er nu pas achter

[Raysr]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:14:
[...]


Er staat op de koopovereenkomst een vinkje geen garantie van toepassing. Zie bijlage

[Afbeelding]

Een overeenkomst kan je inderdaad niet met zichzelf afsluiten. Dit leek mij inderdaad bedrog of verkeerde intentie overbrengen.

Aangezien ik geen onderzoeksplicht hebt gedaan en hij geen meldingsplicht hiervan staan we dan gelijk...?

[fopjurist]

Op de foto die kort was geplaatst stond het volgende:

Kunt u per geval aangeven wat er is verbouwd, wanneer het precies is gebeurd, of u het zelf heeft gedaan of laten doen en door wie?
o zelf gedaan
o laten doen, door:

De verkoper had deze vraag met 'laten doen' beantwoord. Dat is feitelijk onjuist.

Is er nog garantie van toepassing op één van de verbouwingen:
o nee
o ja

De verkoper had deze vraag met 'nee' beantwoord. Daaruit blijkt niet dat TS ook geen wettelijke rechten meer heeft.

[Raysr]

fopjurist schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:37:
Op de foto die kort was geplaatst stond het volgende:

[...]

De verkoper had deze vraag met 'laten doen' beantwoord. Dat is feitelijk onjuist.

[...]

De verkoper had deze vraag met 'nee' beantwoord. Daaruit blijkt niet dat TS ook geen wettelijke rechten meer heeft.

Denkt dat u gelijk heeft. Dus een mail opstellen en kijken hoe zij hierop reageren is zinvol?

Ik vind zelf dat ik tekort geschoten ben met onderzoeksplicht, maar idem dito dat zij de onjuiste informatie hebben verstrekt. Weet bijna 99%zeker dat dit met opzet is gedaan. Kreeg van de buren horen dat de oude verkopers geen fijne mensen waren...
L

[ Voor 9% gewijzigd door Raysr op 14-03-2024 17:57 ]

[JanDeBoef]

Wat ik hier nog niet heb gelezen (of gemist): Stel, je krijgt het op één of andere manier voor elkaar om de vorige bewoner (of dat bedrijf van de vorige bewoner) te verplichten het te verbeteren/repareren, dan moet je hem eerst zelf de kans geven om het op te lossen. Dan heb je dus iemand die het al niet kan (gezien het werk dat hij heeft geleverd) en er daarbovenop helemaal geen zin in heeft, die aan jouw huis moet gaan klussen. Dat is totaal kansloos natuurlijk.

[Plempie]

Vervelende situatie en in elk geval goed dat je het meeneemt als een leermoment. Als je er wel achteraan gaat bij de verkoper, lijkt het me overigens handig om daarin vooral duidelijk en zakelijk te blijven. Ga daarin dus ook vooral niet aangeven dat je vindt dat je bent tekortgeschoten in je onderzoeksplicht. En mocht je een rechtsbijstandverzekering hebben, neem dan altijd eerst daar contact mee op voordat je zelf dingen gaat doen.

[Raysr]

Plempie schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 16:55:
Vervelende situatie en in elk geval goed dat je het meeneemt als een leermoment. Als je er wel achteraan gaat bij de verkoper, lijkt het me overigens handig om daarin vooral duidelijk en zakelijk te blijven. Ga daarin dus ook vooral niet aangeven dat je vindt dat je bent tekortgeschoten in je onderzoeksplicht. En mocht je een rechtsbijstandverzekering hebben, neem dan altijd eerst daar contact mee op voordat je zelf dingen gaat doen.

Nee heb geen rechtsbijstandverzekering hiervoor..
Ik zal aangeven dat ik hierin niet tekort geschoten.

Er is namelijk een 'vertrouwen opgewekt' dat het uitgevoerd is door een professioneel bedrijf... en niet door zichzelf....dus dat zou sterk argument moeten zijn.


Ik kan in de brief aangeven dat hij iemand anders inschakelt om hiervoor de herstelwerkzaamheden uit te voeren en dat ik geen vertrouwen heb in zijn amsteuristisch uitvoering van de werkzaamheden

[Ivow85]

Of er bij de verkopers nog wat te verhalen valt, zal afhangen van of de aan/uitbouw voldoet aan het bouwbesluit.

Voldoet het aan bouwbesluit en is het domweg slecht uitgevoerd of zijn er slechte kwaliteit materialen gebruikt? Dan heb je hoogstwaarschijnlijk dikke pech.

Als de uitbouw niet voldoet aan het bouwbesluit van 2021/2022, dan heb je te maken met non-conformiteit en heb je wel kans op het verhalen van de kosten die je moet maken om het aan het bouwbesluit te laten voldoen. Je mag als koper er immers (ook zonder eigen onderzoek) vanuit gaan dat hetgeen wat wordt aangeboden voldoet aan de wet- en regelgeving van het moment dat het gebouwd werd.

[jeroenkb]

Raysr schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 17:00:
[...]


Ik kan in de brief aangeven dat hij iemand anders inschakelt om hiervoor de herstelwerkzaamheden uit te voeren en dat ik geen vertrouwen heb in zijn amsteuristisch uitvoering van de werkzaamheden

Zo werkt de wet alleen helaas niet. Dat kun jij niet bepalen.

Hij heeft het recht om het naar eigen inzicht te herstellen.

Is hier ergens een topic te vinden over een schilderklus die ondermaats was. Pas na 3 pogingen door de initiële schilder (en anderhalf jaar) was het zover dat eigenaar van de rechter een derde partij mocht inschakelen

[J8S]

fopjurist schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 14:44:

[...]

Het bedrijf is een eenmanszaak. Je kunt geen overeenkomst sluiten met jezelf. Met de buurman kun je wel een overeenkomst sluiten. Bij een overeenkomst kun je de wederpartij aanspreken als de overeenkomst niet goed is nagekomen. Nu blijkt er geen overeenkomst en dus geen wederpartij te zijn die kan worden aangesproken. Dat is bedrog of dwaling.


[...]

Voor nu zou ik een brief sturen dat je hebt ontdekt dat de constructie van de uitbouw niet goed is uitgevoerd, dat de uitbouw lekt en dus spoedig hersteld moet worden, dat je de verkoper twee weken de tijd geeft om contact op te nemen om een datum in te plannen, en dat je de lekkage anders door een derde moet laten herstellen. Eerst per e-mail met de vraag of hij de ontvangst wil bevestigen, en als je na een dag geen reactie hebt gekregen stuur je een aangetekende brief. Je kunt dan in ieder geval snel verder zonder later het verwijt te kunnen krijgen dat je hem de gebreken zelf had moeten laten herstellen.

Stap je hier niet wat te snel over de onderzoeksplicht van de koper heen? Gebreken die ontdekt hadden kunnen worden bij een bezichtiging bijvoorbeeld kun je de verkoper niet meer voor aanspreken. De verkoper hoeft koper hier in principe ook niet over te informeren, al is het natuurlijk wel netter om dat wel te doen.

Als ik lees dat de gevel slecht betimmerd is en het lood niet goed is aangebracht, dan zijn dat volgens mij zaken die al voor het sluiten van de koop zichtbaar moeten zijn geweest. Ik denk dat verkoper zich hier prima mee zou kunnen verweren.

Uiteraard kan de koper beargumenteren gedwaald te hebben of zelfs bedrogen te zijn door het verkeerd invullen van de vragenlijst door verkoper, maar ik betwijfel of dat voldoende is om de koop te ontbinden. Je zou wel kunnen gaan voor gedeeltelijke ontbinding omdat de koop niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten als koper wist van het feit dat de aanbouw door verkoper zelf is geplaatst.

[Raysr]

J8S schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 19:51:
[...]


Stap je hier niet wat te snel over de onderzoeksplicht van de koper heen? Gebreken die ontdekt hadden kunnen worden bij een bezichtiging bijvoorbeeld kun je de verkoper niet meer voor aanspreken. De verkoper hoeft koper hier in principe ook niet over te informeren, al is het natuurlijk wel netter om dat wel te doen.

Als ik lees dat de gevel slecht betimmerd is en het lood niet goed is aangebracht, dan zijn dat volgens mij zaken die al voor het sluiten van de koop zichtbaar moeten zijn geweest. Ik denk dat verkoper zich hier prima mee zou kunnen verweren.

Uiteraard kan de koper beargumenteren gedwaald te hebben of zelfs bedrogen te zijn door het verkeerd invullen van de vragenlijst door verkoper, maar ik betwijfel of dat voldoende is om de koop te ontbinden. Je zou wel kunnen gaan voor gedeeltelijke ontbinding omdat de koop niet onder dezelfde voorwaarden zou zijn gesloten als koper wist van het feit dat de aanbouw door verkoper zelf is geplaatst.

Ik moet u zeggen, ik als consument (ogen van de consument) vertrouw ik eerder dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd door een bedrijf dan als er staat door zichzelf. Het heeft toch een beter vertrouwensgevoel...

[ Voor 4% gewijzigd door Raysr op 17-03-2024 12:08 ]

[fopjurist]

J8S schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 19:51:
[...]


Stap je hier niet wat te snel over de onderzoeksplicht van de koper heen? Gebreken die ontdekt hadden kunnen worden bij een bezichtiging bijvoorbeeld kun je de verkoper niet meer voor aanspreken. De verkoper hoeft koper hier in principe ook niet over te informeren, al is het natuurlijk wel netter om dat wel te doen.

Als TS deze gebreken had moeten zien en de werkzaamheden waren door een derde uitgevoerd, kan TS inderdaad niet de verkoper aanspreken maar wel nog steeds de aannemer. En daar gaat het mis, want door een onjuiste mededeling van de verkoper kan dat niet.

[Ivow85]

J8S schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 19:51:
[...]


Stap je hier niet wat te snel over de onderzoeksplicht van de koper heen? Gebreken die ontdekt hadden kunnen worden bij een bezichtiging bijvoorbeeld kun je de verkoper niet meer voor aanspreken. De verkoper hoeft koper hier in principe ook niet over te informeren, al is het natuurlijk wel netter om dat wel te doen.

De onderzoeksplicht vervalt voor wat betreft de informatie die reeds door verkoper gegeven wordt. Die informatie moet simpelweg correct zijn.

Daaruit volgt dat wanneer er staat "gebouwd/aangebracht in 2021" dat koper er vanuit mag gaan dat het betreffende onderdeel van de woning voldoet aan de minimale eisen die er in 2021 waren, in dit geval voor de aanbouw.

Koper mag er dus bijvoorbeeld vanuit gaan dat de uitbouw goed geïsoleerd is, en volgens de normen voldoende luchtdicht is gebouwd. Dat het dak de vereiste last kan dragen, dat de schuifpui of kamerhoge ramen voorzien zijn van een vorm van veiligheidsglas, dat de elektrische installatie in de uitbouw overal aarding heeft en ook dat de loodslab conform de normen is aangebracht.

Dat er voor timmerwerk misschien inferieure materialen gebruikt zijn valt hier dan weer niet onder. Net als een slordige visuele afwerking. Maar timmerwerk wat onvoldoende stevig bevestigd zit om de windbelasting aan te kunnen valt er weer wel onder.

Het niet voldoen aan de eisen die samen gaan met de mededeling "gebouwd in 2021" houdt simpelweg in dat de aanbouw non-conform is. En dan is er in beginsel recht op herstel naar een aanbouw die wél conform is.
Waar het gaat om non-conformiteit speelt de onderzoeksplicht van de koper géén rol.

Om er achter te komen of er daadwerkelijk sprake is van non-conformiteit zal er een uitgebreid bouwtechnisch onderzoek moeten plaatsvinden. En dat is ook wat anders dan een bouwkundige keuring.

[ArthurMorgan]

Maar hij heeft toch een bedrijf dat dit soort werkzaamheden vaker doet?
Dus of je het nu van hem koopt of van iemand anders die hem heeft ingehuurd om het te doen. Wat is het verschil?

Hoewel je juridisch niet jezelf kunt inhuren snap ik zijn redenatie wel. Hij heeft een bedrijf en maakt dit soort dingen, misschien heeft hij het belastingtechnisch op de een of andere manier ook gewoon bij zijn bedrijf ondergebracht. Grote kans dat hij ook gewoon personeel van zijn bedrijf (een eenmanszaak wil niet zeggen dat er geen personeel is) heeft gebruikt voor de klus.

Ik snap best dat je het opgelost wilt hebben. Maar je focus op dat hij het zelf gedaan heeft en dus niet een bedrijf is denk ik de nadruk op de verkeerde punten leggen. Het gaat er gewoon om dat dat ding niet goed gemaakt is en gebreken heeft. Dat punt heb je, en daar moet je kijken of je juridische handvatten hebt. En volgens mij maak je daar meer kansen mee als je gewoon achter dat bedrijf aan gaat, dan als je blijft hameren dat dat geen bedrijf is maar de verkoper zelf. Want ik vrees dat je dan uiteindelijk wel eens met minder rechten achterblijft dan je nu hebt.

[ArthurMorgan]

fopjurist schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 20:34:
[...]

Als TS deze gebreken had moeten zien en de werkzaamheden waren door een derde uitgevoerd, kan TS inderdaad niet de verkoper aanspreken maar wel nog steeds de aannemer. En daar gaat het mis, want door een onjuiste mededeling van de verkoper kan dat niet.

Waarom niet? Juist door dat bedrijf aan de wettelijke regels te houden kan dat herstel toch afgedwongen worden?

Op dit moment is de juridische constructie van hoe die gebouwd is helemaal niet zo helder. Ja je kunt niet jezelf inhuren. Ok, maar dat is voor deze zaak verder nog niet van belang imo. De verkoper zegt "mijn zaak heeft het gedaan" Als je hem gewoon aan die claim houdt dan gaat er toch geen rechter zeggen "ja maar je kunt jezelf niet inhuren." Want dat gaat niet over dit punt, dus laat hij dat toch buiten beschouwing?

Mijn juridische opleidingskennis is erg roestig*, maar zo herinner ik het me (sort of)

--
Ik heb heel erg het gevoel dat er langs de belangrijke punten heen gewerkt wordt.

Verborgen gebrek, erg lastig
wettelijke regels over bouwen door een eenmanszaak, veel makkelijker af te dwingen

*vorig millennium en niet onderhouden

[ Voor 10% gewijzigd door ArthurMorgan op 14-03-2024 20:46 ]

[J8S]

Ivow85 schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 20:36:
[...]


De onderzoeksplicht vervalt voor wat betreft de informatie die reeds door verkoper gegeven wordt. Die informatie moet simpelweg correct zijn.

Daaruit volgt dat wanneer er staat "gebouwd/aangebracht in 2021" dat koper er vanuit mag gaan dat het betreffende onderdeel van de woning voldoet aan de minimale eisen die er in 2021 waren, in dit geval voor de aanbouw.

Koper mag er dus bijvoorbeeld vanuit gaan dat de uitbouw goed geïsoleerd is, en volgens de normen voldoende luchtdicht is gebouwd. Dat het dak de vereiste last kan dragen, dat de schuifpui of kamerhoge ramen voorzien zijn van een vorm van veiligheidsglas, dat de elektrische installatie in de uitbouw overal aarding heeft en ook dat de loodslab conform de normen is aangebracht.

Dat er voor timmerwerk misschien inferieure materialen gebruikt zijn valt hier dan weer niet onder. Net als een slordige visuele afwerking. Maar timmerwerk wat onvoldoende stevig bevestigd zit om de windbelasting aan te kunnen valt er weer wel onder.

Het niet voldoen aan de eisen die samen gaan met de mededeling "gebouwd in 2021" houdt simpelweg in dat de aanbouw non-conform is. En dan is er in beginsel recht op herstel naar een aanbouw die wél conform is.
Waar het gaat om non-conformiteit speelt de onderzoeksplicht van de koper géén rol.

Om er achter te komen of er daadwerkelijk sprake is van non-conformiteit zal er een uitgebreid bouwtechnisch onderzoek moeten plaatsvinden. En dat is ook wat anders dan een bouwkundige keuring.

De enkele vermelding dat een aanbouw in 2021 geplaatst is, is echt niet voldoende om daaruit af te leiden dat die moet voldoen aan de verwachtingen die een koper mag hebben van een aanbouw uit 2021. De vragenlijst is niet bedoeld om garanties af te geven. Uiteraard, als er onjuiste mededelingen gedaan worden dan kun je daar wat mee. De mededeling dat een aanbouw in 2021 is geplaatst is niet onjuist en is echt niet bedoeld om te garanderen dat er geen gebreken aan de aanbouw kleven.

Je mag er inderdaad van uit gaan dat datgene wat je koop conform is en voldoet aan de verwachtingen die daaraan gesteld mogen worden, mits het geen gebreken zijn die door bezichtiging en in sommige gevallen een bouwkundige keuring aan het licht hadden gekomen.

Als dan blijkt dat er toch problemen optreden, hebben we het over verborgen gebreken en zal dat door verkoper hersteld moeten worden als het gebrek het normaal gebruik van de woning in de weg staat (Ik ga er hier even van uit dat van de NVM koopakte gebruik is gemaakt). Een kleine lekkage staat normaal gebruik van de woning niet in de weg en hoeft dus ook niet hersteld te worden door een verkoper, mits je kan aantonen dat deze al vóór verkoop wist van de lekkage maar dat verzwegen heeft.

fopjurist schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 20:34:
[...]

Als TS deze gebreken had moeten zien en de werkzaamheden waren door een derde uitgevoerd, kan TS inderdaad niet de verkoper aanspreken maar wel nog steeds de aannemer. En daar gaat het mis, want door een onjuiste mededeling van de verkoper kan dat niet.

Eens, hoe schat je de kans in dat TS de overeenkomst gedeeltelijk kan ontbinden op grond van dwaling dan wel bedrog?

[Ivow85]

J8S schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 21:36:
[...]


De enkele vermelding dat een aanbouw in 2021 geplaatst is, is echt niet voldoende om daaruit af te leiden dat die moet voldoen aan de verwachtingen die een koper mag hebben van een aanbouw uit 2021.

Niet om af te leiden dat die volledig aan de verwachtingen voldoet die men bij een gemiddelde aanbouw uit 2021 heeft. Er kunnen materialen van lage kwaliteit gebruikt zijn. Of simpelweg houten delen niet zijn beschermd tegen de weersinvloeden en dan is het na een paar jaar allemaal rot. Dan valt het vies tegen en dan heb je gewoon pech als je niet aan je onderzoeksplicht hebt voldaan.

Maar je mag als koper wel verwachten dat het gebouwd is volgens de geldende normen als nergens vermeld staat dat de aanbouw niet voldoet. Het is destijds namelijk simpelweg verplicht geweest om volgens de normen te bouwen en je mag als koper verwachten dat dat ook is gedaan.

Tijdje terug was hier een casus waarin verkopers hadden vermeld dat de elektrische installatie recent vernieuwd was. Bleek echter na aankoop dat er alleen een nieuwe meterkast en nieuwe schakelaars en stopcontacten in zaten, maar dat de bedrading totaal niet voldeed aan de normen (verkeerde kleuren draad, aarding niet overal aangesloten). Daar is de verkoper dus gewoon aansprakelijk gesteld voor herstel. Want koper mocht verwachten dat de elektrische installatie voldeed aan de recente normen.

[fopjurist]

J8S schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 21:36:

[...]

Eens, hoe schat je de kans in dat TS de overeenkomst gedeeltelijk kan ontbinden op grond van dwaling dan wel bedrog?

De remedie bij dwaling of bedrog is geen ontbinding maar vernietiging. In plaats van gedeeltelijke ontbinding ligt een vordering tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad meer voor de hand. Zo'n vordering lijkt mij wel kansrijk. In de hypothetische situatie dat de verkoper de waarheid had gesproken, had TS geweten dat de uitbouw door de verkoper zelf was gebouwd en had hij hem nauwkeuriger kunnen inspecteren in de wetenschap dat hij bij problemen niet kan terugvallen op de aannemer, of hij had van de koop kunnen afzien. Er is eigenlijk geen andere reden te bedenken waarom de verkoper niet gewoon het hokje bij 'zelf gedaan' heeft aangekruist dan dat hij onterecht vertrouwen heeft willen wekken.

[chrisborst]

fopjurist schreef op donderdag 14 maart 2024 @ 22:30:
[...]
Er is eigenlijk geen andere reden te bedenken waarom de verkoper niet gewoon het hokje bij 'zelf gedaan' heeft aangekruist dan dat hij onterecht vertrouwen heeft willen wekken.

Dat lijkt mij ook een logische verklaring.
Maar schiet hij direct zichzelf ook niet in de voet? Bij "zelf gedaan" kan je als nieuwe eigenaar helemaal niks claimen. Maar nu kan @Raysr mogelijk het "bouwbedrijf" aansprakelijk stellen naar aanleiding van jou aangehaalde artikel.
Zou dat nog een tweede mogelijkheid zijn?