Huis verkopen - alleen met toestemming gemeente?

[veranoor]

Hi,

Wij hebben a.s. donderdag de oplevering van ons nieuwe huis. Het betreft bestaande bouw uit 1975. In de leveringsakte staat het volgende:

Het is de koper verboden het bij deze gekochte te verkopen zonder
toestemming van Burgemeester en Wethouders van xxx,
deze toestemming zal alleen worden verleend als de adspirant koper
woont of werkt in de gemeente xxx of daarmede naar het
oordeel van Burgemeester en Wethouders van xxx gelijk te
stellen valt.
Deze toestemming is niet vereist in geval van toepassing van artikel 1223
van het Burgerlijk Wetboek.
Indien de koper in strijd handelt met het hiervoor bepaalde, verbeurt hij -
zonder dat ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst nodig is - aan de
gemeente xxxx een boete gelijk aan de helft van de
bedongen koopsom.

Dit is voor ons nieuw, heeft nergens in de koopovereenkomst gestaan of de overige meegestuurde stukken. Toen ik erover ging googlen, kon hier ook niks over vinden. Is er iemand die hier meer informatie over heeft? Ik ben met name benieuwd of dit a) zomaar mag, b) uiteindelijk verjaart (of al verjaard is door bijv. gewijzigde wet-regelgeving) en c) of er nog iets is wat wij kunnen doen om dit eruit te krijgen. Ik wil vrij zijn om ons huis door te verkopen aan wie wij wensen, en we waren hier ook niet van op de hoogte. Ik vind het gek dat het nu (3 dagen voor transportdatum) pas naar boven komt.

Omdat ik op Google verder niks erover kon vinden en de gemeente niet snel is, besloot ik het op het forum te gooien. Hopelijk hebben andere forumgebruikers hier ervaring mee om mij wat meer te vertellen.


Alvast bedankt voor het meedenken!

[jack zomer]

kan dit te maken hebben met een gemeentelijk standpunt?
bv voorrang voor mensen vanuit de gemeente, medische personeel voor het lokale ziekenhuis, brandweer voor het dorp, leraren voor de school?


Heb jij een eigen makelaar? wat is zijn uitleg?
Heeft hij een uitleg waarom het nu pas naar boven komt?

[Powergrim]

Wat geeft de notaris aan? Ik neem aan dat dit een clausule of iets dergelijks is. De notaris moet daar de wettelijkheid en duidelijk van kennen en onderkennen.

Ook even Googlen op artikel 1223 van het burgelijk wetboek komt uit op een gescande bladzijde van een wet. Op overheid.nl is deze niet bekend. Ik zou de gemeente dus vragen wat zij bedoelen met artikel 1223.

Al met al, lijkt me hier een stapje die de gemeente maakt om een voet tussen de deur te krijgen. En de legaliteit er van is in twijfel te trekken. Zo hard als mogelijk je best doen deze clausule bij de notaris niet mee te laten nemen.

[YellowCube]

Powergrim schreef op maandag 11 maart 2024 @ 12:07:

Ook even Googlen op artikel 1223 van het burgelijk wetboek komt uit op een gescande bladzijde van een wet. Op overheid.nl is deze niet bekend. Ik zou de gemeente dus vragen wat zij bedoelen met artikel 1223.

volgens mij staat er zoveel dat als het huis gedwongen verkocht moet worden (via executie) er geen toestemming van de gemeente nodig is.
Ergo: niet iets waar TS wat aan heeft.

[ Voor 4% gewijzigd door YellowCube op 11-03-2024 12:13 ]

[Monkeydancer]

Ik ben eerder benieuwd naar de reden waarom dit opgenomen is als clausule

[Sleepkever]

Is dit toevallig iets zoals wat de gemeente Texel doet waarbij mensen alleen met een economische en/of maatschappelijke binding een huis mogen bewonen in de gemeente?
Vanuit hun perspectief logisch om de prijzen van huizen binnen de perken te houden voor vaste bewoners op een zeer populaire plek. Alleen lijken ze het daar op een vergunning te gooien ipv een beperkende tekst in de akte.

Speelt er in jou gemeente iets soortgelijks?

[voske]

De enige manier om van dit kettingbeding af te komen, is volgens mij een gang naar de rechter (relevante wetsartikel is artikel 259 van boek 6 van het Burgerlijk Wetboek). Hier eindigt ook ongeveer mijn kennis van het civiele recht. Dit is iets om aan een advocaat voor te leggen (als je het huis eenmaal hebt, tot dat moment ben je in feite geen partij).

[ Voor 13% gewijzigd door voske op 11-03-2024 12:42 ]

[Bas.013]

Een bepaling waarin de gemeente ingrijpt in de vrije markt, woningen voor eigen inwoners. Geen idee of dit anno nu nog mag, maar de wens is er bij gemeenten wel (bouwen voor eigen inwoners).

Als je woont of werkt in deze gemeente is het geen probleem. Je moet dus even met de gemeente contact opnemen.
Ik neem aan dat dit van invloed is op de waarde van de woning. Als goed is zal de notaris bij de overdracht vragen naar de bevestiging.

[jeroen3]

Voldoet de huidige verkoper aan die voorwaarden door de woning te verkopen aan jou, of krijgt de gemeente hier 50% overdrachtsbelasting?

[StevenK]

veranoor schreef op maandag 11 maart 2024 @ 11:59:
Hi,

Wij hebben a.s. donderdag de oplevering van ons nieuwe huis. Het betreft bestaande bouw uit 1975. In de leveringsakte staat het volgende:


[...]


Dit is voor ons nieuw, heeft nergens in de koopovereenkomst gestaan of de overige meegestuurde stukken. Toen ik erover ging googlen, kon hier ook niks over vinden. Is er iemand die hier meer informatie over heeft? Ik ben met name benieuwd of dit a) zomaar mag,

Het is niet 'zomaar', dus ik zou eens beginnen alle informatie uit het kadaster op te vragen bij de notaris, om te achterhalen waar dit vandaan komt.

b) uiteindelijk verjaart (of al verjaard is door bijv. gewijzigde wet-regelgeving)

Nee, dit verjaart niet.

en c) of er nog iets is wat wij kunnen doen om dit eruit te krijgen.

Er zijn vast advocaten te vinden die daar alles van weten en het lijkt me verstandig die te raadplegen. Ben je niet toevallig lid van de VEH of heb je een rechtsbijstandverzekering?

Ik wil vrij zijn om ons huis door te verkopen aan wie wij wensen, en we waren hier ook niet van op de hoogte. Ik vind het gek dat het nu (3 dagen voor transportdatum) pas naar boven komt.

'gek'? Het klinkt alsof je in het pak genaaid wordt.

[FRANQ]

@veranoor

Zeer zeker nu niet tekenen tot het eruit is, of je het tot de bodem uitgezocht hebt.
Dit kan zeer grote financiële gevolgen voor je hebben, dus dit moet je goed uitzoeken.

Ik zou (veel) minder bieden op een huis met een dergelijke clausule.

[ Voor 27% gewijzigd door FRANQ op 11-03-2024 13:04 ]

[Citroentjuh]

FRANQ schreef op maandag 11 maart 2024 @ 13:03:
@veranoor

Zeer zeker nu niet tekenen tot het eruit is, of je het tot de bodem uitgezocht hebt.
Dit kan zeer grote financiële gevolgen voor je hebben, dus dit moet je goed uitzoeken.

Ik zou (veel) minder bieden op een huis met een dergelijke clausule.

Het gaat hier ik het goed begrijp niet om de voorlopige koopakte, dus die is reeds getekend en de bedenktijd is ruim verstreken. In principe kan je nu niet meer van de koop afzien. Tenzij het verzwijgen van deze clausule als een verborgen gebrek geduid kan worden.
Maar ik begrijp dat deze clausule dus niet stond in het getekende koopcontract?

[StevenK]

Citroentjuh schreef op maandag 11 maart 2024 @ 13:28:
[...]

Het gaat hier ik het goed begrijp niet om de voorlopige koopakte, dus die is reeds getekend en de bedenktijd is ruim verstreken. In principe kan je nu niet meer van de koop afzien. Tenzij het verzwijgen van deze clausule als een verborgen gebrek geduid kan worden.
Maar ik begrijp dat deze clausule dus niet stond in het getekende koopcontract?

Bij de koopovereenkomst wordt normaal gesproken een garantie gegeven dat er geen andere verplichtingen zijn dan die in de koopovereenkomst staan. Ik ben dus wel benieuwd naar wat er in die koopovereenkomst staat. Dit is in ieder geval zo ingrijpend, dat je het lastig weg kunt schuiven onder 'dit had je in de bijlage zelf kunnen lezen'.

[Adagio]

Is ongetwijfeld iets vanuit het verleden en dit blijft altijd in de koopovereenkomsten staan. Heeft jullie verkoper zelf wel om toestemming bij de gemeente gevraagd dan? Dat vraag ik me dan weer af

[kings54]

Woon of werk je zelf wel in desbetreffende gemeente? Of heeft de verkoper wel die toestemming aangevraagd? Misschien mag je die woning officieel niet eens kopen.

[Dinictus208]

Je ziet het wel vaker hoor dit soort vage kettingbedingen. Van heel veel van dat soort bedingen heeft de gemeente zelf geen weet. Vraag anders eens of je toekomstige buren of mensen uit de buurt hier vanaf weten / hoe hiermee mee omgegaan wordt.

[Foamy]

Sleepkever schreef op maandag 11 maart 2024 @ 12:35:
Is dit toevallig iets zoals wat de gemeente Texel doet waarbij mensen alleen met een economische en/of maatschappelijke binding een huis mogen bewonen in de gemeente?
Vanuit hun perspectief logisch om de prijzen van huizen binnen de perken te houden voor vaste bewoners op een zeer populaire plek. Alleen lijken ze het daar op een vergunning te gooien ipv een beperkende tekst in de akte.

Speelt er in jou gemeente iets soortgelijks?

Ik wou net zeggen, dat klinkt als Texel Als dit zo is: woon/werk je al op het eiland? If so: geen probleem met aankoop, verkoop tzt kan misschien wat lastiger zijn. Maar tenzij er de laatste tijd veel is veranderd kun je je huis daar over het algemeen goed slijten, ook als dat enkel aan eiland bewoners is.

[We Are Borg]

Dinictus208 schreef op maandag 11 maart 2024 @ 17:00:
Je ziet het wel vaker hoor dit soort vage kettingbedingen. Van heel veel van dat soort bedingen heeft de gemeente zelf geen weet. Vraag anders eens of je toekomstige buren of mensen uit de buurt hier vanaf weten / hoe hiermee mee omgegaan wordt.

Maar dat is toch niet relevant voor de TS ? Je moet zoiets sowieso melden, ook al zou de gemeente tot nu toe niet handhaven. Ik zou nooit een huis kopen met zo'n clausule. Dat is n=1 natuurlijk, maar de TS geeft zelf ook al aan dat hij zijn huis vrij wil kunnen verkopen.

Aangezien de TS er nu 'pas' mee komt zal dit dus bij verkoop niet gemeld zijn: interessant hoe nu verder.

[chrisborst]

@veranoor
Woon of werk jij ook in gemeente XXX? En heeft de huidige eigenaar/verkoper ook toestemming van de gemeente?
Zo nee, dan kan de verkoper mogelijk ook die boete moeten betalen.

Was jij helemaal niet van deze clausule op de hoogte, dan riekt dit wel naar dwaling. Want dit is natuurlijk een enorme beperking voor jou in de toekomst.

[ Voor 4% gewijzigd door chrisborst op 11-03-2024 20:17 ]

[Groningerkoek]

Notaris mag zijn werk ook wel beter doen. Art. 1223 is sinds 1 Januari 2023 opgeheven.
(1223 ging erom dat bij executieverkoop door bijvoorbeeld een bank deze beperking vervalt omdat anders de bank of geen hypotheek wil verstrekken of tegen veel slechtere voorwaarden.)

Tevens is er volgens mij jurisprudentie (heb even niet de tijd om dit op te zoeken nu) die hier de vloer mee aanveegde omdat het vrije vestiging tegengaat, en dat het ongewenst is dat gemeenten een koper moeten goedkeuren.

Dit is door de kamer uiteindelijk alsnog mogelijk gemaakt door een wijziging in de huurwet van 2014 en die wijziging is pas sinds begin dit jaar van kracht en geldt alleen voor nieuw te bouwen koopwoningen tot een max prijs van 390.000,- en niet voor bouw die bij het ingaan van de wetswijziging reeds is gerealiseerd. Kopers moeten voor dergelijke woningen een huisvestingsvergunning aanvragen en mogen tot die is verleent geen intrede in de woning nemen bij wettelijk verbod.

Je zou dit even bij een jurist moeten nagaan, of de notaris moet zijn werk gaan doen.

Als het beding in de vuilnisbak kan dan is er niets aan de hand, mocht het wel overeind blijven dan moet je met je makelaar of ene jurist overleggen wat je plan gaat zijn.

1: Je eist dat er wordt geleverd wat is overeen gekomen, een vrij verhandelbare woning. Desnoods probeer je zelfs het boetebeding te activeren als dat niet mogelijk is.
2. Je wilt een aanpassing van de prijs.
3. Je beroept je op niet overeengekomen en/of eerder vermelde beperkingen die voor jou onoverkomelijk zijn loopt gewoon weg en wenst ze het beste.

PS: Bel ook je hypotheeknemer wat die ervan vindt dat er geen uitzondering is voor verkoop bij executie. (Je hebt namelijk een actieve informatieplicht bij wijzigingen.)

[ Voor 115% gewijzigd door Groningerkoek op 11-03-2024 22:43 ]

[Valorian]

Bizar trouwens dat je dit zo en passant in de leveringsakte tegenkomt en het nooit eerder ter sprake is gekomen. Of iemand heeft zitten slapen óf er is heel sneaky gedacht dat misschien niet zou opvallen tussen alle pagina's die veel aspirant kopers wellicht maar 'scannen' dan echt proberen te begrijpen. In ieder geval goed dat je aan de bel trekt. Als de woning inderdaad alleen verkoopbaar is aan een beperkte doelgroep heeft dat invloed op de prijs, en omdat het nooit ter sprake is gekomen lijkt het logische dat die prijs nog niet aangepast is naar deze situatie

[graceful]

Valorian schreef op maandag 11 maart 2024 @ 23:52:
Bizar trouwens dat je dit zo en passant in de leveringsakte tegenkomt en het nooit eerder ter sprake is gekomen. Of iemand heeft zitten slapen óf er is heel sneaky gedacht dat misschien niet zou opvallen tussen alle pagina's die veel aspirant kopers wellicht maar 'scannen' dan echt proberen te begrijpen. In ieder geval goed dat je aan de bel trekt. Als de woning inderdaad alleen verkoopbaar is aan een beperkte doelgroep heeft dat invloed op de prijs, en omdat het nooit ter sprake is gekomen lijkt het logische dat die prijs nog niet aangepast is naar deze situatie

Of de vorige kopers hebben dit toen ook helemaal tot de bodem uitgezocht en bleek niet relevant meer. En heeft de notaris dit gewoon mee geplakt.

Kan zoveel zijn. Zonder meer informatie is dit topic volgens schieten met hagel.

[Maasluip]

graceful schreef op dinsdag 12 maart 2024 @ 00:38:
[...]


Of de vorige kopers hebben dit toen ook helemaal tot de bodem uitgezocht en bleek niet relevant meer. En heeft de notaris dit gewoon mee geplakt.

Dan moeten die mensen die nu de verkopende partij zijn de kopende partij informeren en het niet zonder woorden toevoegen aan de leveringsactie terwijl het niet in de koopovereenkomst staat.
Dat klopt gewoon niet.

[bie100]

Sleepkever schreef op maandag 11 maart 2024 @ 12:35:
Is dit toevallig iets zoals wat de gemeente Texel doet waarbij mensen alleen met een economische en/of maatschappelijke binding een huis mogen bewonen in de gemeente?
Vanuit hun perspectief logisch om de prijzen van huizen binnen de perken te houden voor vaste bewoners op een zeer populaire plek. Alleen lijken ze het daar op een vergunning te gooien ipv een beperkende tekst in de akte.

Speelt er in jou gemeente iets soortgelijks?

Die regel gold in meer gemeentes ook in de mijne vroeger nagenoeg overal wel een beetje afgeschaft

Dat ze het in Texel nog hebben kan ik wel inkomen behalve als je een vriend of vriendin krijgt op het vaste land en later toch weer terug wil dan heb je een probleem (weet ik uit ervaring )

[Dinictus208]

Het is in ieder geval zo dat een dergelijk beding er niet binnen een dagje uit kan. Dat kent een hele procedure die aardig wat tijd kost.

Benieuwd hoe dit zich ontvouwt.

[peter13579]

Dinictus208 schreef op dinsdag 12 maart 2024 @ 11:42:
Het is in ieder geval zo dat een dergelijk beding er niet binnen een dagje uit kan. Dat kent een hele procedure die aardig wat tijd kost.

Benieuwd hoe dit zich ontvouwt.

Eens! ik hoor graag een update van TS, want een huis met een dergelijk beding is inderdaad minder waard dan een huis zonder....

[Groningerkoek]

Dinictus208 schreef op dinsdag 12 maart 2024 @ 11:42:
Het is in ieder geval zo dat een dergelijk beding er niet binnen een dagje uit kan. Dat kent een hele procedure die aardig wat tijd kost.

Benieuwd hoe dit zich ontvouwt.

Dat klopt.

Maar als uit jurisprudentie si gebleken is dat de gemeente dit niet af kan dwingen dan is dat net zo goed als het hele beding eruit slopen.

[Sethro]

Groningerkoek schreef op woensdag 13 maart 2024 @ 11:54:
[...]

Dat klopt.

Maar als uit jurisprudentie si gebleken is dat de gemeente dit niet af kan dwingen dan is dat net zo goed als het hele beding eruit slopen.

Niets zo onbetrouwbaar als de overheid. Voor je weet zit er een nieuwe wethouder die hier weer anders naar kijkt en wel strikt gaat handhaven. In beste geval heb je er dan een boel gedoe van.

[GreatDictator]

@veranoor heb je nog verdere informatie inmiddels?

[HvdBent]

Sethro schreef op woensdag 13 maart 2024 @ 12:19:
[...]


Niets zo onbetrouwbaar als de overheid. Voor je weet zit er een nieuwe wethouder die hier weer anders naar kijkt en wel strikt gaat handhaven. In beste geval heb je er dan een boel gedoe van.

nou nou, dat is wel erg bot gesteld, ik werk veel voor gemeenten. Er zijn een aantal redenen waarom een gemeente een woning aan speciale voorwaarden bij verkoop kan hangen.
1 voorkeursrecht daar gaat het vaak om grote ontwikkelingen waarbij de grond nodig is (aanleg nieuwe rondweg bijvoorbeeld) Dan mag de gemeente een voorkeursrecht vestigen zodat de woning niet aan een ander verkocht kan worden zonder dat de gemeente het eerste kooprecht heeft.
2 een anti speculatiebeding Wij hebben ooit een lapje grond gehad in een gemeente, waar mijn vader een huis wilde bouwen aan het water in een nieuwbouwwijk. Om te voorkomen dat speculanten die grond opkopen, een huisje bouwen en flink winst maken gold daar de voorwaarde dat je binnen x jaar gebouwd moest hebben en er minimaal 5 jaar moest wonen voor je mocht verkopen. Helaas overleed mijn vader, en ik was niet toe aan een huisje aan het water in Friesland, dus met toestemming van de gemeente mochten we de grond (zonder winst) verkopen. Wel mochten de gemaakte kosten in de prijs verrekend worden (notaris, makelaar etc.)
3 bij sommige gemeenten zijn er regels om jongeren/starters te binden aan de gemeente/het dorp waar ze vandaan komen, dan kan de gemeente stellen dat bepaalde typen woningen bij voorkeur aan een lokaal gebonden starter verkocht moet worden. (dat hoeft geen afbreuk aan de waarde te doen overigens) Blijkbaar waren er in dit geval geen jongeren die de woning wilden kopen en kon TS het huis kopen.
Niets onbetrouwbare overheid aan dit alles, meer een kwestie van een Makelaar die niet alle info duidelijk heeft gegeven lijkt mij....

[loginerror]

Het heeft wel wat weg van de bewoningsplicht welke ze hier hebben ingevoerd sinds kort. In een aantal wijken, waaronder waar ik woon, moet de koper er verplicht gaan wonen om de opkopers tegen te gaan. Kan dit niet iets recents zijn?

[Real]

Groningerkoek schreef op maandag 11 maart 2024 @ 21:48:
Art. 1223 is sinds 1 Januari 2023 opgeheven.

Volgens de advocaat-generaal bij de Hoge Raad was het al vervallen toen punt 2.41 in deze conclusie in 1992 werd geschreven:

2.41. Dit brengt mij op het volgende dat ik in dit verband zou willen opperen. Als de hypotheekhouder krachtens beding (art. 1223 BW (oud)) of wet (art. 3:268 BW) het recht van parate executie heeft dan vraag ik mij af waarom de hypotheekakte bij het volgen van de normale executieweg van art. 430 e.v. Rv voor de verhaalsexecutie onvoldoende is.

[Real]

Groningerkoek schreef op maandag 11 maart 2024 @ 21:48:
de huurwet van 2014

Er bestaat geen huurwet (meer). Het meeste staat nu in de huurtitel in het BW.

die wijziging is pas sinds begin dit jaar van kracht en geldt alleen voor nieuw te bouwen koopwoningen tot een max prijs van 390.000,- en niet voor bouw die bij het ingaan van de wetswijziging reeds is gerealiseerd. Kopers moeten voor dergelijke woningen een huisvestingsvergunning aanvragen en mogen tot die is verleent geen intrede in de woning nemen bij wettelijk verbod.

Waar doel je hier nu op? Een zelfbewoningsplicht of opkoopverbod? Dat is toch al veel langer mogelijk dan vanaf begin dit jaar?

Real in "Zelfbewoningsplicht omzeilen: inschrijven op ander adres?"

[Makkelijk]

Alles mooi en wel, maar ik denk niet dat we nog wat van @veranoor gaan horen, 1 post en de antwoorden zijn waarschijnlijk al wel gegeven